Die demografische Entwicklung, ihre Ursachen sowie Voraussetzungen und Folgen können zu den zentralen Fragen der Gegenwart gezählt werden. Die neuesten Studien zeigen bereits, dass das Land durch den demografischen Wandel vor große Herausforderungen gestellt wird. Diese Arbeit befasst sich mit verschiedenen Fragestellungen. Der Fokus liegt auf der Frage, welche allgemeinen Auswirkungen der demografische Wandel auf die Entwicklung der Wohnraumnachfrage hat. Des Weiteren stellt sich die Frage, ob einzelne Regionen oder Städte unterschiedlich stark von den Veränderungen betroffen sind und welche Unterschiede es beispielsweise im Westen und Süden Deutschlands gibt. Daher wird in dieser Arbeit ein Vergleich zwischen den Städten Essen und München durchgeführt. Außerdem sollen die Herausforderungen näher betrachtet und die Frage beantwortet werden, welche politischen Regulierungsversuche es bereits gibt und welche Wirkungen diese zeigen.
Veränderte Anforderungen an den Wohnungsmarkt bzw. die Wohnraumnachfrage können als eine der Herausforderungen, die der demografische Wandel mit sich bringt, gesehen werden. Insbesondere altersgerechte Wohnungen bzw. das Wohnen im Alter stellen ein zentrales und bekanntes politisches Handlungsfeld dar. Als eines der gesellschaftlichen Megathemen muss der demografische Wandel also auch im Rahmen einer vorausschauenden Flächenpolitik berücksichtigt und im Zuge der Raumentwicklung entsprechend darauf reagiert werden.
Insgesamt spielt die Immobilienwirtschaft sowohl für die BRD als auch für die gesamte EU eine bedeutende Rolle, da sie sowohl zur Stärke als auch zum Wachstum der Wirtschaft beiträgt und die Gesellschaft mit Arbeits- und Lebensräumen versorgt. Hinzu kommt, dass durch das Gut Wohnen, insbesondere menschenwürdiges Wohnen, eines der existentiellen Grundbedürfnisse erfüllt wird. Umso bedeutender ist es, ein besonderes Augenmerk auf die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage zu werfen und mögliche Veränderungen und Handlungsfelder ausfindig zu machen.
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Aufbau der Arbeit
2 Der Demografische Wandel
2.1 Begriffliche Grundlage und Entwicklung
2.2 Die Situation in Deutschland
2.3 Die Situation in Essen
2.4 Die Situation in München
3 Der Wohnungsmarkt in Deutschland
3.1 Begriffliche Grundlage und Besonderheiten
3.2 Struktur des deutschen Wohnungsmarktes
3.2.1 Aufbau und Ungleichverteilungen in Deutschland
3.2.2 Wohnungsnachfrage- und Wohnungsbauentwicklung in Deutschland
3.3 Der Wohnungsmarkt in Essen
3.3.1 Wohnungsmarktangebot
3.3.2 Mietspiegel und Mietpreisentwicklung
3.3.3 Wohnungsmarktnachfrage
3.4 Der Wohnungsmarkt in München
3.4.1 Wohnungsmarktangebot
3.4.2 Mietspiegel und Mietpreisentwicklung
3.4.3 Wohnungsmarktnachfrage
3.5 Vergleich der Wohnungsmärkte bezogen auf den demografischen Wandel
4 Politische Regulierungsversuche
4.1 Wohnungspolitik in Deutschland
4.2 Regulierungsversuche
4.2.1 Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
4.2.2 Sozialer Wohnungsbau
4.2.3 Wohngeld
4.2.4 Sonstige Maßnahmen
4.2.5 Maßnahmen in Essen
4.2.6 Maßnahmen in München
4.3 Vergleich zu anderen Ländern
5 Fazit
5.1 Ergebnisse der Arbeit
5.2 Handlungsempfehlungen
5.3 Ausblick
Anhang
Anhang 1: Wohnfläche in Quadratmetern je Person in Wohnungen in den Stadtbezirken und Stadtteilen in Essen zum 31.12.2017
Anhang 2: Wohnfläche in Quadratmetern je Person in Wohnungen in den Stadtbezirken München 2013 und 2017
Anhang 3: Bausteine des Essener Konzeptes zur Förderung des Wohnungsbaus
Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Altersstruktur der Bevölkerung in Deutschland von 1950 bis 2060
Abbildung 2: Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland von 2001 bis 2018 in Tausend
Abbildung 3: Struktur der Haushalte in Essen nach Personenzahl am 31.12.2015
Abbildung 4: Struktur der Haushalte in München nach Personenzahl am 31.12.2017
Abbildung 5: Programmkulisse der Stadt München nach Einkommen und Zielgruppen
Abkürzungsverzeichnis
BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
BMFSFJ Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend
BMI Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat
BRD Bundesrepublik Deutschland
DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
DSW Deutsche Stiftung Weltbevölkerung
InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt und
Regionalentwicklung
KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau
KMB Konzeptioneller Mietwohnungsbau
NRW Nordrhein-Westfalen
SPD Sozialdemokratische Partei Deutschlands
TFR Total Fertility Rate
WoGG Wohngeldgesetz
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
Aktuell geht es Deutschland im Hinblick auf Beschäftigungs- und Arbeitslosenzahlen so gut wie lange nicht. Neben sinkenden Schulden liegt die Beschäftigung auf Rekordniveau und die Arbeitslosigkeit auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung.1 Allerdings wird sich die BRD in den kommenden Jahrzenten grundlegend verändern. Grund dafür sind verschiedene Faktoren, welche unter dem Begriff des demografischen Wandels subsumiert werden.2
Die demografische Entwicklung, ihre Ursachen sowie Voraussetzungen und Folgen können somit zu den zentralen Fragen der Gegenwart gezählt werden.3 Die neuesten Studien, wie beispielsweise die IW-Studie „Perspektive 2035“ zeigen bereits, dass das Land durch den demografischen Wandel vor große Herausforderungen gestellt wird.4
Dadurch bedingt dürften viele Märkte der Volkswirtschaft beeinflusst werden. So werden sich Produkt- und Dienstleistungsmärkte auf andere Kundengruppen einstellen müssen. Das Sparverhalten wird sich auf dem Kapitalmarkt verändern und der Arbeitsmarkt wird älter.
Auch auf dem Immobilienmarkt werden Veränderungen festzustellen sein. Je nach Region können ein Rückgang der Nachfrage nach Immobilien sowie andere Wohnraumanforderungen festzustellen sein.5 Veränderte Anforderungen an den Wohnungsmarkt bzw. die Wohnraumnachfrage können somit als eine dieser Herausforderungen, die der demografische Wandel mit sich bringt, gesehen werden. Insbesondere altersgerechte Wohnungen bzw. das Wohnen im Alter stellen ein zentrales und bekanntes politisches Handlungsfeld dar.6 Als eines der gesellschaftlichen Megathemen muss der demografische Wandel also auch im Rahmen einer vorausschauenden Flächenpolitik berücksichtigt und im Zuge der Raumentwicklung entsprechend darauf reagiert werden.7,8
Insgesamt spielt die Immobilienwirtschaft sowohl für die BRD, als auch für die gesamte EU eine bedeutende Rolle, da sie sowohl zur Stärke als auch zum Wachstum der Wirtschaft beiträgt und die Gesellschaft mit Arbeits- und Lebensräumen versorgt.9 Hinzu kommt, dass durch das Gut Wohnen, insbesondere menschenwürdiges Wohnen, eines der existentiellen Grundbedürfnisse erfüllt wird.10 Umso bedeutender ist es, ein besonderes Augenmerk auf die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage zu werfen und mögliche Veränderungen und Handlungsfelder ausfindig zu machen.
Nicht zu vernachlässigen ist außerdem die Tatsache, dass von den privaten Haushalten ein erheblicher Teil des Einkommens für das Wohnen aufgewendet wird. Dies hat zur Folge, dass für immer größere Teile der Bevölkerung nicht mehr der Markt, sondern der Staat für die Versorgung mit Wohnraum zuständig ist. Insgesamt rückt der demografische Wandel vermehrt in den Mittelpunkt gesellschaftlicher, aber auch politischer Diskussionen.11 Daher sollen in dieser Arbeit auch politische Regulierungsversuche aufgezeigt und diskutiert werden.
1.2 Zielsetzung
Werden vor diesem Hintergrund die möglichen Veränderungen betrachtet, die sich auf dem Wohnungsmarkt ergeben, so lassen sich verschiedene Fragestellungen ausmachen.
Zum einen lässt sich zunächst die zentrale Fragestellung ableiten, welche allgemeinen Auswirkungen der demografische Wandel auf die Entwicklung der Wohnraum-nachfrage hat.
Des Weiteren stellt sich die Frage, ob einzelne Regionen oder Städte unterschiedlich stark von den Veränderungen betroffen sind und welche Unterschiede es beispielsweise im Westen und Süden Deutschlands gibt. Daher wird in dieser Arbeit ein Vergleich zwischen den Städten Essen und München durchgeführt.
Außerdem sollen die Herausforderungen näher betrachtet und die Frage beantwortet werden, welche politischen Regulierungsversuche es bereits gibt und welche Wirkungen diese zeigen.
1.3 Aufbau der Arbeit
Im ersten Kapitel wird zunächst die Problemstellung und darauf aufbauend die Zielsetzung dieser Arbeit erörtert. Daran anknüpfend folgt der allgemeine Aufbau der Arbeit.
Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung beginnt das zweite Kapitel mit der begrifflichen Grundlage und der allgemeinen Entwicklung des demografischen Wandels, worauf folgend dann zuerst die Situation in Deutschland und dann die Situation in den Städten Essen und München näher betrachtet wird.
Im dritten Kapitel erfolgt zunächst eine Ausarbeitung der begrifflichen Grundlage und der Besonderheiten des Wohnungsmarktes in Deutschland. Daraufhin wird unter Berücksichtigung des Aufbaus sowie Ungleichverteilungen und der allgemeinen Wohnungsnachfrage- und Wohnungsbauentwicklung die Struktur des deutschen Wohnungsmarktes näher betrachtet. Anschließend werden die Wohnungsmärkte der Städte Essen und München nacheinander im Hinblick auf das Wohnungsmarktangebot, den Mietspiegel und die Mietpreisentwicklung sowie der Wohnungsmarktnachfrage untersucht, woraufhin das Kapitel mit dem Vergleich der beiden Wohnungsmärkte in Bezug auf den demografischen Wandel zur Beantwortung der zentralen Fragestellung endet.
Das vierte Kapitel beinhaltet neben einem Blick auf die Wohnungspolitik in Deutschland vor allem der Fragestellung entsprechend die verschiedenen Regulierungsversuche im Bereich des Wohnungsmarktes, wie beispielsweise die Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, welche einzeln betrachtet und näher erläutert werden. Mit Blick auf die Fragestellung der Wirkungen der Maßnahmen wird in diesen Unterkapiteln auch jeweils die Kritik an den einzelnen Regulierungsversuchen geübt. Darauffolgend werden erneut die beiden Städte Essen und München näher betrachtet, um die städtebezogenen Maßnahmen ausfindig zu machen. Das Kapitel endet mit einem Exkurs mit Blick auf die Wohnungspolitik der Länder Österreich, Niederlande und Finnland.
Das fünfte Kapitel bildet mit dem Fazit den Abschluss dieser Arbeit, in welchem die Fragestellungen noch einmal aufgegriffen und beurteilt und neben der Zusammenfassung der Ergebnisse auch Handlungsempfehlungen und ein Ausblick gegeben werden.
2 Der Demografische Wandel
2.1 Begriffliche Grundlage und Entwicklung
Unter dem demografischen Wandel werden unter anderem die Veränderungszahl der Bevölkerung sowie Veränderungen in der Altersstruktur der Bevölkerung verstanden.12 Neben diesen Punkten lassen sich aber auch die Entwicklung von Geburten- und Sterbefällen, Veränderungen des quantitativen Geschlechtsverhältnisses, dem Anteil von In- und Ausländern sowie dem Verhältnis von Fort- und Zuzügen zuordnen.13 Zusammengefasst können die Fertilität, die Mortalität und die Migration somit zu den drei zentralen Faktoren für die demografische Entwicklung gezählt werden.14
Bei der genaueren Betrachtung der Entwicklung der Weltbevölkerung wird deutlich, wie schnell sich diese vervielfacht hat. Im Jahr 1804 wurde erstmals die Grenze zur Milliarde überschritten. 120 Jahre später kam bereits die zweite hinzu und nur 30 weitere Jahre später die dritte.15 Im Juni 2019 bevölkern bereits mehr als 7,7 Mrd. Menschen die Erde, Tendenz weiter steigend.16
Demografische Veränderungen vollziehen sich überall auf der Welt. Allerdings sind durchaus globale Ungleichgewichte, sowohl die Versorgung als auch die Lebensdauer der Menschen betreffend, auszumachen.17 Es ist festzuhalten, dass die Zahl der älteren Menschen sich über die Jahre erhöht hat und auch in Zukunft weiter erhöhen wird, was in erster Linie als Folge verbesserter Lebensbedingungen zu sehen ist. Insgesamt kann die Weltbevölkerung trotz der bisherigen demografischen Veränderungen und der Berechnungen für die Zukunft mit einem Durchschnittsalter von 29,6 Jahren vorerst als relativ jung bezeichnet werden. Allerdings wird davon ausgegangen, dass die Entwicklungen sich fortsetzen werden und bis zum Jahr 2050 zu einem Durchschnittsalter von 36,1 Jahren führen werden. Somit wird sich die Zusammensetzung der Weltbevölkerung massiv verändern.18
Hinzu kommt, dass ein Wandel traditioneller Werte stattgefunden hat. Die Zahl der Ehen ist rückläufig und das Heiratsalter in vielen Ländern gestiegen. Immer mehr Frauen sind heutzutage berufstätig. Diese Faktoren wirken sich auf die Fertilität aus. Die Geburtenrate wird insbesondere durch die Anzahl der Frauen die Kinder bekommen und wie viele sie bekommen beeinflusst. Die durchschnittliche Kinderzahl müsste für die konstante Erhaltung einer Bevölkerung bei 2,1 liegen.19 Bei der sogenannten Geburtenziffer TFR ist allerdings aufgrund der zuvor genannten Aspekte fast überall auf der Welt eine Abnahme festzustellen.20 Als Gründe für die rückläufige Geburtenziffer werden von Experten der wachsende Wohlstand sowie eine veränderte Arbeitswelt angenommen.21
Trotz rückläufiger Geburtenzahl wird davon ausgegangen, dass die Bevölkerung weiterwachsen wird. Bis zum Jahr 2050 wird in den Bevölkerungsprojekten der Vereinten Nationen ein Wachstum auf 9,7 Mrd. Menschen berechnet. Dabei ist festzuhalten, dass die Bevölkerung am schnellsten in den ärmsten Ländern wächst, wo die Fertilitätsraten auch unter Jugendlichen weiterhin hoch sind und hohe Geburtenraten zu einer Überlastung der Gesundheits- und Bildungssysteme führt.22,23
Es kann insgesamt festgehalten werden, dass die Bevölkerung trotz weltweit sinkender Fertilität weiterwächst. Auch in den Städten wird durch Zuzug von außen ein rasantes Wachstum festzustellen sein. Die Altersstruktur wird sich über die Jahre weiter verändern und das Durchschnittsalter insgesamt erhöhen, vor allem in Europa. Vor diesem Hintergrund sollte auch die Bedeutung der verschiedenen Migrationsströme im Hinblick auf die Bevölkerungsstruktur Europas nicht außer Acht gelassen werden. Für die Effekte spielen dabei verschiedene Faktoren eine Rolle, wie beispielsweise die Anzahl der Migranten, die Zusammensetzung sowie die Integrationsmöglichkeit.24
2.2 Die Situation in Deutschland
Wird weitergehend nun insbesondere die Situation in Deutschland betrachtet, so wird deutlich, dass auch hierzulande der demografische Wandel längst angekommen ist. In bisher nicht gekannter Art und Weise wird der demografische Rahmen verschoben, da auch hierzulande die Zahl der Menschen im jüngeren Alter sinkt und gleichzeitig die Zahl älterer Menschen ansteigt.25 Deutschlands Bevölkerung zählt zu den ältesten in der Europäischen Union.26 Der Anteil an Älteren nimmt im Vergleich zu den jüngeren Jahrgängen schon seit Jahrzenten zu. Auch in Zukunft wird sich dieser Trend weiter fortsetzen.27
Zum Jahresende 2018 leben in Deutschland 83 Mio. Menschen. Die Bevölkerung ist hierzulande im Jahr 2018 um 227.000 Personen und somit um 0,3% gewachsen.28 Im Gegensatz zur Weltbevölkerung geht das Statistische Bundesamt nach Berechnungen jedoch von einer Schrumpfung um etwa 7 Mio. Menschen der deutschen Bevölkerung bis zum Jahr 2050 aus.29
Um die Situation in Deutschland genauer zu untersuchen, ist es hilfreich, die einzelnen den demografischen Wandel betreffenden Aspekte näher zu betrachten. Wird zunächst ein Blick auf die Fertilität geworfen, so wird deutlich, dass die Zahl der Geburten in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern relativ niedrig ist.30 Bereits seit den 1970er Jahren zeichnet sich Deutschland durch niedrige Geburtenraten aus. Jedes Jahr sterben mehr Menschen hierzulande, als geboren werden.31 Mehrere Jahrzehnte lag die Ziffer bei knapp unter 1,4 Kindern pro Frau, bis sie in den Jahren von 2012 bis 2016 bis auf 1,59 wieder leicht anstieg. Im Jahr 2017 sank die Zahl der geborenen Kinder wieder etwas, was einer Geburtenziffer von 1,57 entspricht.32,33 Wie bereits zuvor erwähnt, wird von Experten eine veränderte Arbeitswelt unter anderem als Grund für rückläufige Geburten gesehen. Auch hierzulande ist die Vereinbarkeit von Familie und Arbeit für viele Frauen nur schwer zu bewältigen, was den Entschluss zu einer begrenzten Kinderzahl oder sogar einen kompletten Verzicht auf Kinder zur Folge hat.34
Neben dem Geburtenrückgang wird die Dynamik aber auch durch die rückläufige Sterblichkeit im höheren Alter verstärkt.35 Sowohl durch Fortschritte in der medizinischen Versorgung, Hygiene, der Ernährung und Wohnungssituation als auch durch gestiegenen Wohlstand und verbesserte Arbeitsbedingungen hat sich die Lebenserwartung hierzulande deutlich erhöht. Ein weiterer Anstieg der Lebenserwartung wird auch in Zukunft erwartet.36 Dies hat zur Folge, dass die Anteile der Hauptaltersgruppen der Bevölkerung gravierend verschoben werden und sich auch zukünftig weiter verschieben werden.
So entspricht die Altersstruktur längst keiner Pyramidenform mehr, sondern gleicht eher dem Bild einer Urne, was auch durch die nachfolgende Grafik noch einmal veranschaulicht werden soll:37
Abbildung 1: Altersstruktur der Bevölkerung in Deutschland von 1950 bis 2060
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: entnommen von https://www.demografie-portal.de/SharedDocs/Informieren/DE/ZahlenFakten/Bevoelkerung_Altersstruktur.html, Zugriff am 25.09.2019.
Insgesamt kann festgehalten werden, dass sich der demografische Wandel in Deutschland vor allem durch eine Schrumpfung und gleichzeitige Alterung der Gesellschaft auszeichnet.38 Um dies noch einmal zu verdeutlichen, kann das Durchschnittsalter der deutschen Bevölkerung herangezogen werden. Im Jahr 2018 lag es bei 44 Jahren, wohingegen es im Jahr 1990 noch bei 39 Jahren lag.39 Damit gehört die BRD zu den ältesten Nationen der Welt.40
Eine Folge des demografischen Wandels im Hinblick auf die veränderte Altersstruktur wird außerdem in den Wohnformen deutlich erkennbar. Vor allem in Deutschlands Großstädten leben immer mehr Menschen allein, sodass der Singlehaushalt mit rund 41 Prozent der Bevölkerung als die häufigste Wohnform gezählt werden kann. Dies ist unter anderem auch auf die ältere Generation zurückzuführen, da Partner beispielsweise unterschiedlich alt werden.41 Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung ist dies also beispielsweise durchaus als eine Auswirkung des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage zu bewerten.
Wird nun noch einmal die vorhergesagte Schrumpfung der Bevölkerung betrachtet, so ist diese bisher lediglich durch eine außergewöhnlich starke Zuwanderung nicht eingetreten.42 Die Zu- und Auswanderung sollte zur Betrachtung des demografischen Wandels in Deutschland daher nicht außer Acht gelassen werden. Der Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 16. Juli 2019 zufolge sind im vergangenen Jahr 2018 rund 400.000 mehr Menschen zu- als fortgezogen. Insgesamt wurden 1.585.000 Zuzüge aus dem Ausland verzeichnet. Fortzüge in das Ausland gab es 1.185.000. Der Wanderungsüberschuss ist dabei vor allem auf 87 % ausländischer Personen zurückzuführen.43 Dabei fokussiert sich die Zuwanderung auf bestimmte Regionen, was einen räumlich konzentrierten Bevölkerungszuwachs zur Folge hat. Insbesondere Groß- und Universitätsstädte konnten somit einen Bevölkerungsanstieg durch die Zuzüge verzeichnen, sowohl überregional, als auch international.44
Aber auch innerhalb von Deutschland unterscheiden sich die Wanderungsbewegungen zum Teil stark. Vor allem die Einwohnerzahl Westdeutschlands steigt durch Wanderungen Ostdeutschlands bereits seit der Wiedervereinigung.45 Allerdings ist in Ostdeutschland mittlerweile ein langsamer Rückgang der Abwanderung festzustellen, sodass inzwischen ein ausgeglichenes Wanderungssaldo zwischen neuen und alten Bundesändern festzustellen ist.
Die Zuwanderung aus dem Ausland hat Westdeutschland allerdings auch schon vor der Wiedervereinigung geprägt. Durch die Zuwanderung, vor allem jüngerer Personen, wird der Alterung der Bevölkerung entgegengewirkt.46 Statistiker rechnen durch die anhaltend hohe Netto-Zuwanderung bis mindestens 2024 mit einem Bevölkerungsanstieg. Allerdings wird davon ausgegangen, dass dieser Trend dann aufgrund steigender Todesfälle umgekehrt werden wird.47 Somit kann abgeleitet werden, dass die Zuwanderung zwar sowohl der Alterung als auch der Schrumpfung der Gesellschaft für einen gewissen Zeitraum entgegenwirkt, der Trend der Alterung sich jedoch langfristig durchsetzen wird. Insgesamt können in Deutschland niedrigere Geburtenraten, höhere Lebenserwartungen sowie ein steigender Anteil an Einwohnern mit Migrationshintergrund als Effekte des demografischen Wandels festgehalten werden.
Ebenfalls deutlich wurde aber bereits, dass der demografische Wandel innerhalb Deutschlands unterschiedliche Ausprägungen aufweist. Aus Medienberichten zu diesem Thema gehen auch regionsabhängig unterschiedliche Effekte hervor, sodass die Auswirkungen des demografischen Wandels daher regional unterschiedlich wahrgenommen werden. Im Hinblick auf die Fragstellung kann also bereits festgehalten werden, dass bestehende Unterschiede zwischen städtischen und ländlichen Gebieten bestehen und tendenziell verstärkt werden, sodass urbane Räume kaum Einwohner verlieren werden oder sogar zusätzlich Einwohner gewinnen, wohingegen ländliche Gebiete einen starken Bevölkerungsschwund verzeichnen müssen.
Auffällig ist dabei, dass nicht nur großflächige Unterschiede im Bevölkerungsrückgang und -wachstum festzustellen sind, sondern diese auch räumlich nah beieinander liegen können. So unterscheiden sich zum Teil bereits Stadtteile in den Großstädten.48
Eine Magnetwirkung ist vor allem in Metropolen festzustellen. So ist beispielsweise in den Städten Berlin und Hamburg eine Zuwanderung von Menschen aus dem Umland zu ermitteln, was wiederum eine Verschärfung des demografischen Problems in ländlichen Regionen zur Folge hat. Somit kann festgehalten werden, dass Menschen eher in Ballungsregionen mit vorhandenen Arbeitsplätzen und einer guten Infrastruktur ziehen, wohingegen ländlichere Regionen, ohne Industriefirmen oder großem Bedarf an qualifizierten Dienstleistungen, eher mit Abwanderungen zu kämpfen haben.49 Dies betrifft sowohl junge, als auch ältere Menschen. Für Ältere ist in Großstädten eine altersentsprechende Infrastruktur zu finden, während es junge Menschen aus verschiedenen Gründen in die sogenannten Schwarmstädte zieht. Dabei handelt es sich um Städte mit großer Anziehungskraft, welche von Schwärmen jüngerer Menschen besiedelt werden.50,51
Der regionale Unterschied ist somit unter anderem der Ungleichverteilung attraktiver Arbeitsplätze und einer unterschiedlich gut ausgebauten Infrastruktur geschuldet.
Daten der Weltbank zur Folge leben bereits heute 74 Prozent aller Menschen in Deutschland in urbanen Räumen, auch hier ist die Tendenz weiter steigend.52 Vor diesem Hintergrund soll nun zunächst die Situation in den Städten Essen und München näher betrachtet und erörtert werden.
2.3 Die Situation in Essen
Zum Stichtag des 30.06.2019 leben in der kreisfreien Stadt Essen im Ruhrgebiet 590.212 Menschen, davon ca. 302.000 weibliche und ca. 288.000 männliche Personen.53 Essen ist damit die neuntgrößte Stadt in der BRD und die viertgrößte das Landes NRW. Im Kern der zu den größten Metropolregionen zählenden Rhein-Ruhr-Region gelegen, ist Essen ein bedeutender Industriestandort und Sitz wichtiger Großunternehmen. Obgleich Essen mehrere Jahrzehnte einen kontinuierlichen Rückgang der Einwohnerzahl verzeichnen musste, steigt die Zahl der Einwohner seit dem Jahr 2012 nun wieder an.54 Dieser Trend lässt sich vor allem auf die nichtdeutschen Einwohner in Essen zurückführen. Als Hauptgrund kann der Flüchtlings-Zustrom gesehen werden, welcher sich vor allem in den Jahren 2015 und 2016 in der Bevölkerungsstatistik niedergeschlagen hat.55
Auch die Bevölkerungsvorausberechnung von IT.NRW weist bis zum Jahr 2040 für die Stadt Essen eine leicht steigende Bevölkerungszahl aus.56
Seit dem Jahr 2012 können in der Stadt außerdem wieder steigende Geburtenzahlen verzeichnet werden. Mit 5.901 Neugeborenen im Jahr 2018 liegen die Geburtenzahlen das dritte Jahr in Folge bei über 5.900 Kindern. Die Sterbefälle sind seit dem Jahr 2011 auf einem konstanten Niveau und liegen im Jahr 2018 bei 7.601 Menschen. Seit dem Jahr 2010 sind stetig mehr Zuzüge nach Essen, als Fortzüge aus Essen zu verzeichnen, sodass der Wanderungsgewinn im Jahr 2018 bei 1.900 Personen lag.57
Die aus einem differenzierten Branchenmix bestehende Wirtschaftsstruktur der Stadt Essen ist durch die Bereiche der Bildungswirtschaft, Energie, Medizin und Gesundheit, Wasser und Umwelt sowie Informations- und Kommunikationswirtschaft geprägt. Sowohl die regionale, als auch die überregionale Verkehrsanbindung der Stadt Essen kann als sehr gut bezeichnet werden. Die zentrale Lage, die gute Infrastruktur sowie das qualitativ hochwertige Arbeitsplatzangebot machen Essen zu einer attraktiven Stadt im Ruhrgebiet, was sich auch auf die Zuzüge von Ausländern auswirkt.58
Die Besonderheit der demografischen Entwicklung in Essen zeigt sich vor allem durch die Tatsache, dass die Zahl der deutschen Einwohner sinkt. Die Zusammensetzung der Essener Bevölkerung hat sich durch den demografischen Wandel sowie die Zuwanderung in den vergangenen Jahren erheblich geändert. Ausländer und Doppelstaatler machen rund ein Viertel der Bevölkerung aus. Dies zeigt die multikulturelle Vielfalt der Stadt. Sowohl durch die Flüchtlingswelle als auch mit der Öffnung des europäischen Arbeitsmarktes für Polen, Bulgarien und Rumänien kamen vor allem jüngere Menschen nach Essen.59 Trotz der Zuwanderung jüngerer Personen, setzt sich die strukturelle Alterung der Bevölkerung jedoch fort, sodass die Altersgruppen der über 65-jährigen wachsen und die der jüngeren Gruppen schrumpfen.60 Insgesamt haben die genannten Punkte zur Folge, dass Essen zu den Städten gehört, die sich sowohl durch den festzustellenden leichten Bevölkerungszuwachs als auch durch die fortschreitende Alterung der Gesellschaft zunehmend mit dem Thema Wohnungsbau befassen müssen.61
2.4 Die Situation in München
Als Landeshauptstadt des Freistaats Bayern wird München zu den bedeutendsten Wirtschaftsmetropolen in Deutschland und Europa gezählt.62
München hat zum Stichtag des 31.07.2019 einen Bevölkerungsstand von 1.549.615 Personen und gehört damit zur drittgrößten Stadt Deutschlands. Mit einem Anteil von ca. 786 Tsd. Frauen zu 771 Tsd. Männern im Jahr 2017 ist in München ein leichter Frauenüberschuss festzustellen.63 Im Jahr 2018 sind über 17.500 Kinder geboren worden. Die Zahl liegt damit zwar nur knapp unter der Geburtenzahl des Vorjahres, der zehnjährig anhaltend steigende Geburtenrekord wurde damit jedoch trotzdem eingestellt.64
München befindet sich mit einer jährlich steigenden Einwohnerzahl von 0,75 Prozent weiterhin in der Wachstumsphase und wird zu den Großstädten gezählt, deren Bevölkerungszahlen auch in den kommenden Jahren weiterwachsen wird.65 Grund hierfür sind die zuvor genannten Geburtenüberschüsse sowie positive Wanderungssalden.
Im Jahr 2017 wurden insgesamt 118.085 Zuzüge und 143.207 Fortzüge registriert. Mehrere Jahre in Folge konnten starke Wanderungsgewinne verzeichnet werden, die mit 130.000 Zuzügen pro Jahr von 2013 bis 2015 ihren Höhepunkt fanden. Mit über 100.000 Zuzügen bewegen sich die Migrationsströme seitdem weiterhin auf einem hohen Niveau.66 Zum Jahresende 2018 lebten in München 15,5 Prozent Deutsche mit Migrationshintergrund. Der Ausländeranteil betrug 27,6 Prozent. Dabei spiegeln Menschen aus etwa 190 Nationen die Vielfalt der Landeshauptstadt und deuten auf die Attraktivität und Magnetwirkung hin.67 Es wird deutlich, dass die Bevölkerungsstruktur überwiegend durch Zuwanderung bestimmt ist. Diese kann als typisch für Großstädte mit hoher Attraktivität angesehen werden. Diese hohe Attraktivität kann durch verschiedene Faktoren belegt werden. München verfügt über einen hohen Branchenmix mit einem starken Arbeitsmarkt und steigenden Beschäftigungszahlen. Auch die zunehmend ausgebaute Infrastruktur ist überdurchschnittlich und zählt als bedeutendste Transport- und Verkehrsdrehscheibe für den Handel. Insgesamt zeichnet sich München durch eine hohe Lebensqualität aus.68 Die starke Zuwanderung nach München hat allerdings vielfältige Gründe und wird unter anderem auch durch politische und wirtschaftliche Entwicklungen im Ausland beeinflusst.69
Auffällig ist, dass die Bevölkerung in München sich vor allem in der Altersstruktur vom Bundesdurchschnitt unterscheidet. Die Jahrgänge der 20 bis 40-Jährigen dominieren stark, sodass der Jugend- und Altenquotient in München unter den bundesdeutschen Werten liegt.70 Insbesondere durch das Bevölkerungswachstum wird auch München vor die Herausforderung eines angespannten Wohnungsmarktes gestellt.
Im nachfolgenden Kapitel gilt es nun den Wohnungsmarkt zunächst zu definieren und abzugrenzen, bevor er in den beiden Städten näher betrachtet wird.
3 Der Wohnungsmarkt in Deutschland
3.1 Begriffliche Grundlage und Besonderheiten
Grundsätzlich kann zunächst in die zwei wichtigsten Arten der Immobiliennutzung, welche sich in Gewerbe- und Wohnimmobilien unterteilen, unterschieden werden.71 In dieser Arbeit werden im Hinblick auf die Fragestellungen allerdings ausschließlich Wohnimmobilien betrachtet.
Wohnungen gehören zu den heterogenen Gütern.72 Die sachlichen und räumlichen Präferenzen sind bei den Marktteilnehmern stark ausgeprägt. Dabei beziehen sich sachliche Präferenzen beispielsweise auf die Größe und Ausstattung der Wohnung, wohingegen räumliche Präferenzen vor allem den Standort der Wohnung beschreiben.73
Zum Begriff des Wohnungsmarktes an sich lässt sich in der Literatur keine einheitliche Definition finden. Allgemein ist darunter der Ort zu verstehen, an welchem der Leistungsaustausch Wohnungswirtschaft vollzogen wird.74 Davon ausgehend kann der Wohnungsmarkt in drei Teilmärkte unterteilt werden, welche sich in den Wohnungsnutzungsmarkt, den Wohnungsbestandsmarkt sowie den Wohnungsbaumarkt gliedern.75
Der Markt für Wohnungsnutzung wird auch Wohnungsleistungsmarkt genannt. Dort wird der Nutzen des Gutes Wohnung gehandelt. Das bedeutet, dass die Vermieter als Wohnungseigentümer den Privathaushalten als Mietern die Wohnungsnutzung gegen Entgelt anbieten. Durch Maßnahmen zur Regelung der Mietpreisbildung wird in diesen Markt staatlich eingegriffen.76 Zu beachten ist, dass dieser Teilmarkt wiederum in die zwei Segmente des Mietwohnungsmarktes und des selbstgenutzten Wohneigentums zu untergliedern ist. Eines der wesentlichen Charakteristika des Wohnungsmarktes ist die Koexistenz dieser beiden Teilmärkte.77 Außerdem determiniert der vorhandene Bestand an Wohnungen die mengenmäßige Obergrenze der angebotenen Wohnungsnutzungen, sodass ein enger Zusammenhang zwischen diesem Markt und dem Wohnungsbestandsmarkt besteht.78
Der Wohnungsbestandsmarkt kann auch Markt für Wohnungskapital genannt werden. Gehandelt wird auf diesem Markt das Eigentumsrecht für bereits vorhandene Wohnungen, was ein Aufeinandertreffen von Angebot und Nachfrage nach Wohnbauten bedeutet. Im Rahmen der Wohnungsbestandspolitik wird vom Staat auch in diesen Markt eingegriffen.
Im Wohnungsbaumarkt oder auch Markt für Wohnungsbauleistungen treffen die Neubaunachfrage von Bauträgern und Bauherren und das Angebot an Bauleistungen zur Errichtung neuer Wohnungen aufeinander. Auch hierbei gibt es in Form der Wohnungsbaupolitik staatliche Eingriffe.79
Durch die zuvor genannten Punkte wird bereits deutlich, dass es sich beim Wohnungsmarkt um einen Markt handelt, der durch eine Vielzahl staatlicher Regulierungs- und Förderungsmaßnahmen beeinflusst wird.80 Durch die umfangreichen staatlichen Eingriffe und Subventionen kann er somit als typischer Interventionsmarkt gesehen werden.81 Dies wird im vierten Kapitel dieser Arbeit noch einmal genauer betrachtet.
Insgesamt können einige Besonderheiten des Wohnungsmarktes genannt werden, die ihn stark von anderen Märkten unterscheiden und abgrenzen. Durch die soziale Bedeutung des Wohnens ist der Wohnungsmarkt ein Markt, der Spezialisten stark beschäftigt.
Wie bereits erwähnt weisen Immobilien einen hohen Grad an Heterogenität auf. Immobilien sind, wie der Name bereits sagt, immobil. Dies bedeutet, dass sie standortgebunden, unteilbar und dauerhaft nutzbar sind.82 Wegen ihrer unterschiedlichen und unveränderlichen Lage sind Wohnungen einzigartig. Weitere Differenzierungskriterien, wie beispielsweise die Größe, der Erhaltungszustand oder Ausstattungsmerkmale machen eine direkte Vergleichbarkeit schwierig und den Immobilienmarkt daher zu einem sowohl sachlich als auch räumlich vielfältig segmentierten Markt.83
Der Wohnungseigentumserwerb verlangt durch seine hohen Produktionskosten und die lange Kapitalbindung sorgfältige Entscheidungen. Wohnen zählt in der Wirtschaft mit zu den teuersten Konsumgütern. In der Bevölkerung gilt die private Wohnimmobilie als eine Versicherung für das Alter, da sie mietfreies Wohnen ermöglicht, wenn das Einkommen durch den Renteneintritt sinkt.84 Eine Amortisierung der gebundenen Kapitalanlage erfolgt allerdings erst auf lange Sicht.
Eine weitere Besonderheit ist die Dauerhaftigkeit. Eine Wohnung gehört zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern, bei denen Nutzungsdauern über 100 Jahre oder länger keine Seltenheit sind. Eine Nutzung erfolgt daher von mehreren Haushalten hintereinander.85
Die Marktintransparenz kann als eine weitere Eigenschaft des Immobilienmarktes gezählt werden. Das bedeutet, dass der Markt nur schwer überschaubar ist und zwar sowohl für die Anbieter als auch für die Nachfrager.86 Oftmals beschränkt sich die Wohnungssuche aufgrund der intensiven Informationsbeschaffung auf das nähere Umfeld.
Die äußeren Einflüsse und Veränderungen betrachtend, haben diese nur einen langsamen Einfluss auf den Wohnungsmarkt, sodass der Markt zeitverzögert reagiert. Dies hat beispielsweise auch Auswirkungen auf die Angebotserweiterung, wodurch zwischen der Investitionsentscheidung und der Vermarktung neuer Wohnungen zum Teil mehrere Jahre liegen können.87 Die lange Produktionsdauer von Wohnungen kann somit als weitere Besonderheit gesehen werden.88 Als Folge daraus können Phasen der Wohnungsknappheit oder Leerstände entstehen.89
3.2 Struktur des deutschen Wohnungsmarktes
3.2.1 Aufbau und Ungleichverteilungen in Deutschland
Im Jahr 2015 gab es in Deutschland rund 40,8 Mio. Privathaushalte, deren häufigster Haushaltstyp mit ca. 41,4 Prozent die Ein-Personen- bzw. Single-Haushalte darstellten.90 Durch die Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße in den vergangenen Jahrzehnten hat sich auch die Zahl der Haushalte im Vergleich zur Zahl der Einwohner deutlich dynamischer entwickelt. Während beispielsweise zwischen 2005 und 2015 die Zahl der Einwohner um 1,5 Prozent gestiegen ist, stieg die Zahl der Haushalte um 5,7 Prozent.91
Mit rund 57 Prozent aller deutschen Einwohner kann Deutschland als Land der Mieterhaushalte bezeichnet werden.92 Wird vor diesem Hintergrund die Anbieterstruktur auf dem deutschen Markt betrachtet, so wird deutlich, dass sich im Bereich der gewerblichen Vermieter durch Auf- und Zukäufe kleinerer und mittlerer Wohnungsbaugesellschaften in den vergangenen Jahren nun wenige große Unternehmen den Markt teilen. Dabei wird der Markt von privaten Anbietern mit ca. 61 Prozent deutlich dominiert.93
Die Haushalte zahlen für die Mietzahlungen im Durchschnitt etwas mehr als ein Viertel ihrer Nettoeinkommen. Vor allem bei den Mietpreisen sind in Deutschland Ungleichverteilungen festzustellen. In deutschen Ballungsräumen ist ein stetiger Anstieg der Mietpreise festzustellen. In der bayerischen Landeshauptstadt München wird mit 17,98 Euro pro Quadratmeter der höchste Mietpreis des Landes im Jahr 2019 verlangt.94 Viele Deutsche ziehen daher in Wohngemeinschaften, um Kosten zu sparen. Derzeit sind es laut der Allensbacher Markt- und Werbeträgeranalyse rund 4,46 Mio., davon ca. 1,51 Mio. zwischen 20 und 29 Jahren, was wiederum einem Anteil von 15,8 Prozent an der Gesamtbevölkerung der Altersgruppe entspricht.95
Insgesamt wurden in Deutschland im Jahr 2018 über 19 Mio. Wohngebäude gezählt. Dieser Bestand wächst jährlich. Die Gesamtgröße der Wohnfläche betrug im Jahr 2018 rund 3,75 Mrd. Quadratmeter, sodass jedem Einwohner umgerechnet etwa 46,7 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. Auch bei der Anzahl der Wohnungen in diesen Wohngebäuden ist eine jährliche Zunahme festzustellen. Waren es im Jahr 2001 noch ca. 37,9 Mio. Wohnungen, so ist der Bestand bis zum Jahr 2018 auf 40,5 Mio. Wohnungen angestiegen, was durch die Grafik auf der folgenden Seite noch einmal veranschaulicht wird:
Abbildung 2: Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland von 2001 bis 2018 in Tausend
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: entnommen von https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70102/umfrage/wohnungen-in-wohngebaeuden-in-deutschland-seit-1994/, Zugriff am 09.10.2019.
Am häufigsten sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu finden, ein Drittel auch in Zweifamilienhäusern. Nordrhein-Westfalen ist das Bundesland mit den meisten Wohnungen. Darauf folgen Bayern und Baden-Württemberg.
Soll der Wohnungsleerstand näher betrachtet werden, so kann dieser anhand der Leerstandsquote gemessen werden. Der Immobilienleerstand bezieht sich dabei auf ungenutzte oder unvermietete Gebäude, sowohl aus öffentlichem als auch aus privatem Eigentum.96 Bei der Leerstandsquote werden die leerstehenden Wohneinheiten und der Wohnungsbestand in Bezug zueinander gesetzt. Als leerstehend zählen dabei sowohl Wohnungen, die unmittelbar vermietbar sind, als auch Wohnungen, die aufgrund von Mängeln zwar derzeit nicht zur Vermietung stehen, aber innerhalb von sechs Monaten aktivierbar wären. Sachsen-Anhalt ist mit einer Leerstandsquote von 7,5 Prozent Spitzenreiter unter den Bundesländern. Nordrhein-Westfalen befindet sich mit 3 Prozent eher im Mittelfeld und Bayern gehört mit einer Leerstandsquote von 1,4 Prozent zu den Bundesländern mit wenig Leerstand. In Hamburg ist der geringste Leerstand zu verzeichnen, hier beträgt die Quote lediglich 0,5 Prozent.97 Insgesamt stehen in Deutschland etwa zwei Mio. Wohnungen und Häuser leer.98
Dies macht deutlich, dass Ungleichgewichte auf dem Wohnungsmarkt möglich sind. Auf der einen Seite ist ein hoher Leerstand zu verzeichnen, auf der anderen Seite gibt es in einigen Gebieten Besichtigungstermine mit zahlreichen Teilnehmern. Das gleichzeitige Vorherrschen dieser Warteschlangen auf der Nachfrageseite und den Leerständen auf der Angebotsseite sind ein typisches Zeichen für das Marktungleichgewicht.99 Hierdurch werden im Hinblick auf die Fragestellung erneut die vorhandenen regionalen Unterschiede ersichtlich.
Um das Ausmaß der regionalen Unterschiede noch weiter zu veranschaulichen, kann noch einmal die Mietentwicklung betrachtet werden. Vor allem in den Metropolkernen, Groß- und Universitätsstädten sind anhaltende Mietpreissteigerungen kennzeichnend, welche sich deutlich vom Umland abheben. Aber auch die innerstädtischen Mietenunterschiede können groß sein. Abhängig sind die Mietniveaus dabei vor allem von der Lagequalität, aber auch von den Gebäude- und Wohnungseigenschaften.100 Die steigenden Mietpreise führen zu angespannten Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt. Finanzierbarer Wohnraum ist daher vor allem in den Ballungsräumen schwierig zu finden, insbesondere für einkommensschwache Haushalte.
Regionen, die von Abwanderungen und hohem Wohnungsleerstand betroffen sind, haben dahingegen eher ein Überangebot an Wohnungen zu verzeichnen. In diesen schrumpfenden oder stagnierenden Regionen sind die verbliebenen Mieten eher auf einem konstanten Niveau. Werden darüber hinaus die Immobilienpreise betrachtet, so ist auch hier ein spürbarer Anstieg zu verzeichnen.101
3.2.2 Wohnungsnachfrage- und Wohnungsbauentwicklung in Deutschland
Auch bei der Wohnungsnachfrage sind regional starke Unterschiede zu verzeichnen. Grundsätzlich entspricht die räumliche Verteilung der Nachfrage den Veränderungen der Bevölkerungsstärke, was mit Blick auf die zentrale Fragestellung eine Beziehung zwischen dem demografischen Wandel und der Wohnraumnachfrage bestätigt. Somit ist ein Ansteigen der Nachfrage in Schwarmstädten beobachtbar. Dabei ist eine etwa geteilte Wohnraumnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern und nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern festzustellen, wobei die Mieter in Deutschland, wie zuvor bereits erwähnt, etwas überwiegen. Die Nachfrage nach Geschosswohnungen steigt in insgesamt 127 Landkreisen oder kreisfreien Städten. Starke Rückgänge der Nachfrage sind in ländlichen Abwanderungsregionen zu finden.
Somit kann insgesamt festgehalten werden, dass die Wohnungsnachfrage vor allem in den Ballungsregionen weiter steigen wird. Dies wird sich insbesondere in Wohnungsengpässen niederschlagen, welche wiederum deutliche Mietsteigerungen zur Folge haben werden. Hohe Wohnungsmieten stellen die Ballungsräume dahingehend vor große Herausforderungen.102 Bereits jetzt ist es, wie bereits erwähnt, für einkommensschwache Haushalte, zum Teil aber sogar für die Mittelschicht, schwierig bezahlbaren Wohnraum zu finden.103 Dies dürfte aufgrund der zuvor genannten Punkte auch in Zukunft immer schwieriger werden.
Auch die Neubaunachfrage teilt sich in etwa hälftig auf Geschosswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser und wird bis zum Jahr 2030 auf etwa 4,4 Mio. Wohnungen geschätzt. Somit wird die Neubaunachfrage auch in Zukunft weiterhin hoch sein.
Wird vor dem Hintergrund der Neubaunachfrage nun auf die Neubautätigkeit geblickt, so wird deutlich, dass bei dieser in den letzten Jahren wieder eine Zunahme festzustellen ist.104 Allerdings reicht das auf dem Markt verfügbare Angebot für die hohe Nachfrage nicht aus.105 Insgesamt wird, vor allem in Ballungsregionen, zu wenig gebaut um Wohnungsengpässe zu beseitigen. Dabei ist es erwähnenswert, dass eine deutlich höhere Zahl an Wohnungen genehmigt wurde, als letztendlich gebaut wurden – die Differenz beträgt ca. 600.000 in den vergangenen Jahren. Dies liegt vor allem in den großen zeitlichen Verzögerungen bei der Fertigstellung der Wohnung, was wiederum auf verschiedene Faktoren zurückzuführen ist. Zum einen spielt die generelle Fertigstellungsdauer eine entscheidende Rolle. Daneben kommt es aber auch immer wieder zu Fachkräfte- und Kapazitätsengpässen. Ein weiterer Aspekt liegt den Baulandeigentümern selbst zu Grunde, da diese zwar Baugenehmigungen einreichen, für das Bauen selbst dann allerdings auf steigende Verkaufspreise oder Erstbezugsmieten spekulieren.106
Aus einer Studie des Kölner Instituts der Wirtschaft geht außerdem hervor, dass in Deutschland oftmals am Bedarf vorbei gebaut wird. Dies hat nicht nur zur Folge, dass in einigen Regionen zu wenige Wohnungen gebaut werden, sondern weitergehend, dass in anderen Regionen sogar zu viele neue Wohnungen entstehen, die nicht benötigt werden. Wohnungsleerstand ist hier die Folge. Meist betrifft dies die ländlichen Gegenden, in denen von 2016 bis 2018 zum Teil viermal so viele Wohnungen wie nötig gebaut wurden, wohingegen in den sieben größten Städten Deutschlands von den tatsächlich benötigten Wohnungen nicht einmal dreiviertel fertiggestellt wurden. Grund hierfür sind zum Teil auch Ausschreibungen neuen Baulands in Randlagen von den Städten und Kommunen, um die Attraktivität des Standortes zu erhöhen und Familien anzulocken, statt vorhandene Bestände in den Innenstädten umzubauen und zu modernisieren.107 Im Folgenden soll nun der Wohnungsmarkt bezogen auf die beiden Städte Essen und München näher betrachtet werden.
3.3 Der Wohnungsmarkt in Essen
3.3.1 Wohnungsmarktangebot
Im Bereich des Mietwohnungsangebotes in Essen haben die größeren Wohnungsbauunternehmen Allbau Essen und Vivawest einen hohen Stellenwert. Allerdings existieren neben diesen auch private Einzeleigentümer als wichtige Wohnungsanbieter.108
Bei der InWIS Forschung und Beratung hat die Stadt die „Wohnungsnachfrageanalyse Essen 2025+“ beauftragt. In dieser Analyse sind wichtige Erkenntnisse zum Wohnungsmarktangebot, Mietpreisen und zur Wohnungsmarktnachfrage zu finden.
Wird zunächst der Bestand an Wohngebäuden und sonstigen Gebäuden mit Wohnraum betrachtet, beträgt dieser zum Stichtag des 31.12.2018 rund 90.875 Einheiten. Die meisten, und zwar 42.338 dieser Wohngebäude, wurden nach dem zweiten Weltkrieg in den Jahren von 1949 bis 1978 erbaut.109 Diese, in der Nachkriegszeit entstandenen Wohnungen, verfügen hinsichtlich Bausubstanz, Größe sowie Zuschnitt häufig über Mängel. Allerdings haben die großen Wohnungsunternehmen die Modernisierungsbedarfe dieser Baualtersklassen bereits erkannt und diesen zum Teil durch Modernisierungen entgegengewirkt.110 Seitdem ist eine kontinuierliche Zurückentwicklung der Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau festzustellen. Dies ist unter anderem auf mangelndes Bauland aufgrund einer geringen Grundfläche zurückzuführen.111 Seit dem Jahr 2011 wurden beispielsweise nur noch 2.157 Wohngebäude erbaut, was einem prozentualen Wert von 2,4 Prozent an der Gesamtanzahl entspricht.112 Laut der Wohnungsnachfrageanalyse ist allerdings seit dem Jahr 2011 bei der Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment ein deutlicher Aufschwung zu verspüren. Dadurch wird die Essener Bauintensität zwar insgesamt als durchschnittlich bewertet, im Geschosswohnungsbau dahingegen aber als hoch.
Insgesamt bilden Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit einem Anteil von ca. 80 Prozent den Großteil des Wohnungsbestandes in Essen und tragen damit dazu bei, dass die Stadt stark durch den Mehrfamilienhausbau geprägt ist.113 In Essen gibt es zum zuvor genannten Stichtag insgesamt 321.247 Wohnungen, was einer Wohnfläche von 41,8 Quadratmetern je Person entspricht.114 Dabei ist es erwähnenswert, dass eine durchschnittliche Essener Wohnung seit 2011 konstant ungefähr 77 Quadratmeter auf 3,7 Räumen hat. Die Wohnungsgrößen sind allerdings im Stadtgebiet je nach Stadtbezirken und auch nach Stadtteilen unterschiedlich verteilt. Dies wiederum hat zur Folge, dass auch die durchschnittlich zur Verfügung stehende Quadratmeterzahl je Person eine deutliche Ungleichverteilung erfährt. Während in einem Viertel umgerechnet nur 31,5 Quadratmeter pro Person zur Verfügung stehen, sind es in anderen Gebieten mehr als das Doppelte.115 Weitere und genauere Werte und Angaben sind aufgeschlüsselt nach Stadtbezirken und Stadtteilen im Anhang zu finden.
Der Angebotsschwerpunkt der Mietwohnungen wird in Essen durch zwei Wohnflächenklassen bestimmt. Zum einen sind es größere Wohnungen ab 80 Quadratmetern, zum anderen kleinere bis unter 50 Quadratmetern.
Auch die Leerstandsquote von Wohnungen in Essen sollte betrachtet werden. Diese ist rückläufig und unterstreicht somit die zuvor erarbeiteten Ergebnisse dieser Arbeit. Lag die Quote im Jahr 2011 noch bei 5,5 Prozent, lag sie zum Jahresende 2015 nur noch bei 2,6 Prozent, was rund 8.400 Wohnungen entspricht. Der Rückgang der Leerstandsquote ist unter anderem dem hohen Zuzug durch Flüchtlinge geschuldet. Im Nordwesten des Stadtgebietes ist der Angebotsschwerpunkt im Bereich der Bestandswohnungen zu finden. Die gefragte Lage im Süden der Stadt bringt vor allem eine Konzentration der Neubauaktivitäten mit sich.
Hinsichtlich der Wohneigentumsbildung wird deutlich, dass auch hier im Bereich der Wohnungen die Kauffälle, insbesondere seit dem Jahr 2010, deutlich angestiegen sind.116 Dennoch ist die Eigentumsquote von 21,7 Prozent aus dem Jahr 2015 als gering zu sehen und Essen damit eine Stadt der Mieterhaushalte. Im Vergleich dazu liegt die Quote in NRW beispielsweise bei 43 Prozent.117
Es ist weitergehend erwähnenswert, dass der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau in Essen nur noch eine untergeordnete Rolle spielt, sodass 2014 kaum mehr 15 Prozent der Fertigstellungen auf das öffentlich geförderte Segment entfielen. Um den öffentlich geförderten Wohnraum noch einmal näher zu betrachten, kann der Bestand an preisgebundenen Wohnungen herangezogen werden.118 Preisgebundene Wohnungen gibt es zum Ende des Jahres 2016 aufgerundet 20 Tsd. Stück.119 Wird dieser Wert mit Daten aus der Vergangenheit verglichen, so ist eine stetige Abnahme festzustellen. Im Jahr 1992 gab es beispielsweise noch 83.000 und im Jahr 1997 noch 54.000 öffentlich geförderte Wohnungen.120 Die Sozialwohnungen sind dabei vor allem im Norden der Stadt zu finden. Im Süden Essens ist der Anteil eher gering. Auffällig ist, dass nur ein geringer Teil dieser Wohnungen als frei gemeldet ist, was eine angespannte Marktsituation widerspiegelt und zeigt, dass die Versorgungssituation für einkommensschwache Haushalte schwierig ist.121
3.3.2 Mietspiegel und Mietpreisentwicklung
Zunächst gilt es den Mietspiegel noch einmal genauer zu definieren, bevor die Mietpreise für die Stadt Essen und folgend auch für München näher betrachtet werden. Durch den Mietpreisspiegel wird in einer Gemeinde über das Mietpreisniveau informiert. Er stellt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Die Mietpreistabelle bildet dabei das Kernstück des Mietspiegels. Dort sind für ähnliche Wohnungen in Bezug auf Beschaffenheit und Größe die ortsüblichen Mieten als Quadratmeterpreise aufgelistet. Die Mietpreise werden als Preisspannen ausgewiesen. Unterschieden werden kann dabei zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietenspiegel.
Der einfache Mietspiegel wird von den Gemeinden ohne Anwendung wissenschaftlicher Verfahren aufgestellt und muss vom Vermieter bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden.122,123
Der qualifizierte Mietspiegel wird hingegen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und erfordert eine Berücksichtigung der Vermieter bei Mieterhöhungen.124 Das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren stellt das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel dar. Dabei kann der Vermieter eine Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen.125 Mit Hilfe des Mietspiegels soll demnach die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Viele Städte bieten dazu bereits ein Online-Berechnungsprogramm zur Selbstermittlung an.
Die Berechnungsgrundlage des Mietspiegels 2018 der Stadt Essen ist auf der Internetpräsenz der Stadt zu finden und gemäß § 558d BGB ein qualifizierter Mietspiegel. Er gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Essen mit einer Wohnfläche von 25 Quadratmetern bis 150 Quadratmetern. Die Nettokaltmiete setzt sich dabei aus dem Basiswert, der Wohnlage und Wohnfläche sowie der Art und Ausstattung zusammen.
Der Basiswert wird als Quadratmeterpreis in Abhängigkeit vom Baujahr vergeben. Bei den restlichen Merkmalen erfolgt eine Punktevergabe in Abhängigkeit von der Lageklasse, der Wohnfläche sowie Art und Ausstattung. Multipliziert ergeben die einzelnen Werte den Mietwert. Eine Beispielberechnung sowie ein Mietspiegelrechner stehen online auf der Internetpräsenz der Stadt zur Verfügung.126 Eine Übersicht der Nettokaltmieten oder der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht zu finden.
Aus diesem Grund und weiterführend aus Gründen der Einfachheit, der Vergleichbarkeit mit München und dem Umfang der Arbeit wird daher nur die Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen näher betrachtet. Dies macht weitergehend aber auch insbesondere Sinn, da der Mietspiegel immer wieder in der Kritik steht. Kritiker stellen beispielsweise infrage, ob die Grundlage der Mietreferenz repräsentativ ist. Oftmals würde durch den Mietspiegel nicht die wirkliche Marktsituation wiedergespiegelt, sodass meist ein deutlich niedrigeres Niveau abgebildet wird.127
Seit 2011 ist in Essen ein stetiger Anstieg der Mietpreise je Quadratmeter festzustellen. Im Jahr 2011 lag der Preis noch bei 5,92 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Quartal von 2019 ist bereits ein durchschnittlicher Preis von 7,08 Euro je Quadratmeter für Wohnungen mit gehobener Ausstattung und einer Größe von 60 bis 80 Quadratmetern zu zahlen.128 Zu beachten ist, dass die Preise sich hinsichtlich Bestandswohnungen und Wohnungen im Neubau-Segment deutlich unterscheiden. Das Preisniveau für Neubauten liegt dabei durchschnittlich 3,35 Euro je Quadratmeter höher. Aber auch je nach Lage unterscheiden sich die Preise, sodass ein preisliches Süd-Nord-Gefälle entstanden ist.
[...]
1 Vgl. https://www.iwd.de/artikel/achtung-demografischer-wandel-346512/, Zugriff am 18.09.2019.
2 Vgl. https://www.schader-stiftung.de/themen/stadtentwicklung-und-wohnen/fokus/wohnungspolitik/artikel/demographischer-wandel-und-wohnraumnachfrage/, Zugriff am 18.09.2019.
3 Vgl. Heilemann, U., Demografischer Wandel, 2010, S. 5.
4 Vgl. https://www.iwd.de/artikel/achtung-demografischer-wandel-346512/, Zugriff am 18.09.2019.
5 Vgl. Rump, J., Risikofaktor demografischer Wandel, 2009, S. 27 f.
6 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Wohnungsmärkte, 2016, S. 10.
7 Vgl. http://www.flaechenportal.nrw.de/index.php?id=31, Zugriff am 18.09.2019.
8 Vgl. https://www.bmi.bund.de/DE/themen/heimat-integration/raumordnung-raumentwicklung/grundlagen/demografischer-wandel/demografischer-wandel-node.html, Zugriff am 20.09.2019.
9 Vgl. https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/bedeutung-der-immobilienbranche/, Zugriff am 18.09.2019.
10 Vgl. Neumann, L., F.; Schaper, K., Sozialordnung BRD, 2008, S. 307.
11 Vgl. Viehweger, A., Gesellschaftspolitische Aspekte, 2016, S. 269.
12 Vgl. Appel, C., Demografischer Wandel, 2009, S. 45.
13 Vgl. https://www.agentur-jungesherz.de/hr-glossar/demographischer-wandel/#Was_ist_der_demographische_Wandel,, Zugriff am 18.09.2019.
14 Vgl. Bauer, H., Demografische Herausforderungen, 2009, S. 14.
15 Vgl. https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/196903/die-wachsende-welt, Zugriff am 19.09.2019.
16 Vgl. https://www.dsw.org/wp-content/uploads/2019/06/2019_WPP_highlights_final.pdf, Zugriff am 19.09.2019, S. 1.
17 Vgl. https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/196903/die-wachsende-welt, Zugriff am 20.09.2019.
18 Vgl. https://www.bpb.de/nachschlagen/zahlen-und-fakten/globalisierung/52811/demografischer-wandel, Zugriff am 20.09.2019.
19 Vgl. Appel, C., Demografischer Wandel, 2009, S. 45.
20 Durch die Kennziffer TFR werden die Geburten eines Kalenderjahres mit der Anzahl der Frauen im gebärfähigen Alter in Bezug gesetzt, vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Geburten/Methoden/GeburtenratenTempoeffekt.html, Zugriff am 11.11.2019.
21 Vgl. https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/196903/die-wachsende-welt, Zugriff am 20.09.2019.
22 Vgl. https://www.dsw.org/wp-content/uploads/2019/06/2019_WPP_highlights_final.pdf, Zugriff am 23.09.2019, S. 1 f.
23 Vgl. Wagner, A., Weltbevölkerung, 2004, S. 37.
24 Vgl. Lutz, W., Demografie, 2017, S. 16.
25 Vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/demografie-mitten-im-wandel.html, Zugriff am 23.09.2019.
26 Vgl. Walla, W.; Eggen, B; Lipinski, H., Demografischer Wandel, 2006, S. 29.
27 Vgl. https://www.komnet.nrw.de/_sitetools/dialog/3434, Zugriff am 23.09.2019.
28 Vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelkerungsstand/_inhalt.html, Zugriff am 23.09.2019.
29 Vgl. https://www.agentur-jungesherz.de/hr-glossar/demographischer-wandel/#Was_ist_der_demographische_Wandel,, Zugriff am 25.09.2019.
30 Vgl. Höhn, C.; Mai, R.; Micheel, F.; Demographic Change, 2008, S. 11.
31 Vgl. Strohmeier, K. P.; Neubauer, J.; Prey, G., Demografischer Wandel Ruhrgebiet, 2002, S. 1.
32 Vgl. Flato, E.; Reinbold-Scheible, S., Personalentwicklung, 2006, S. 23 und https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/196911/fertilitaet-mortalitaet-migration, Zugriff am 25.09.2019.
33 Vgl. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2018/10/PD18_420_122.html, Zugriff am 25.09.2019.
34 Vgl. Dorbritz, J., Demografische Transformationen, 2017, S. 83.
35 Vgl. Feichtinger, G., Bevölkerungsmathematik, 1979, S. 223.
36 Vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/Aspekte/demografie-lebenserwartung.html, Zugriff am 25.09.2019.
37 Vgl. https://www.demografie-portal.de/SharedDocs/Informieren/DE/ZahlenFakten/Bevoelkerung_Altersstruktur.html, Zugriff am 25.09.2019.
38 Vgl. https://www.bmfsfj.de/blob/76228/3439c9738349eaf8aba65b595cd22df5/monitor-familienforschung-ausgabe-27-data.pdf, Zugriff am 28.09.2019, S. 7.
39 Vgl. https://www.welt.de/wirtschaft/article196014335/Demografie-Zuwanderung-aendert-an-der-rasanten-Alterung-nichts.html, Zugriff am 28.09.2019.
40 Vgl. https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/196909/deutschland-im-vergleich, Zugriff am 28.09.2019.
41 Vgl. https://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/singles-statt-familien--deutschland-wird-zum-single-land-7674306.html, Zugriff am 07.10.2019.
42 Vgl. Bertelsmann Stiftung, Bevölkerungsentwicklung, 2015, S. 13.
43 Vgl. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2019/07/PD19_271_12411.html, Zugriff am 28.09.2019.
44 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Wohnungsmärkte, 2016, S. 6.
45 Vgl. Grünheid, E., Demografische Entwicklung, 2009, S. 35.
46 Das Wanderungssaldo beschreibt die Differenz zwischen Zu- und Fortzügen., vgl. https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/Aspekte/demografie-wanderungen.html, Zugriff am 29.09.2019.
47 Vgl. https://www.welt.de/wirtschaft/article196014335/Demografie-Zuwanderung-aendert-an-der-rasanten-Alterung-nichts.html, Zugriff am 29.09.2019.
48 Vgl. https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/195358/regionale-auswirkungen, Zugriff am 30.09.2019.
49 Vgl. Just, T., Demografie und Immobilien, 2013, S. 162.
50 Vgl. https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-Studien-und-Materialien/Herausforderungen-und-Perspektiven-f%C3%BCr-den-deutschen-Wohnungsmarkt_Kurzfassung.pdf, Zugriff am 17.10.2019.
51 Vgl. https://www.focus.de/immobilien/wohnen/top-10-der-schwarmstaedte-diese-staedte-sind-so-beliebt-dass-sich-die-geburtsjahrgaenge-verdoppeln_id_5081558.html, Zugriff am 17.10.2019.
52 Vgl. https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/195358/regionale-auswirkungen, Zugriff am 30.09.2019.
53 Vgl. https://www.essen.de/rathaus/statistik/Statistik_Bevoelkerung.de.html, Zugriff am 04.10.2019.
54 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 04.10.2019.
55 Vgl. https://www.waz.de/staedte/essen/bevoelkerung-in-essen-waechst-das-fuenfte-jahr-in-folge-id209234715.html, Zugriff am 04.10.2019.
56 Vgl. https://www.essen.de/rathaus/aemter/ordner_68/wohnungsmarktbeobachtung/KurzinformationenausdemDrittenRegionalenWohnungsmarktbericht.de.html, Zugriff am 04.10.2019.
57 Vgl. https://www.essen.de/meldungen/pressemeldung_1302864.de.html, Zugriff am 04.10.2019.
58 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 04.10.2019.
59 Vgl. https://www.waz.de/staedte/essen/bevoelkerung-in-essen-waechst-das-fuenfte-jahr-in-folge-id209234715.html, Zugriff am 04.10.2019.
60 Vgl. https://www.essen.de/rathaus/aemter/ordner_68/wohnungsmarktbeobachtung/KurzinformationenausdemDrittenRegionalenWohnungsmarktbericht.de.html, Zugriff am 04.10.2019.
61 Vgl. https://www.waz.de/staedte/essen/bevoelkerung-in-essen-waechst-das-fuenfte-jahr-in-folge-id209234715.html, Zugriff am 04.10.2019.
62 Vgl. https://exporo.de/standortanalyse/muenchen/, Zugriff am 06.10.2019.
63 Vgl. Landeshauptstadt München, Demografiebericht, o. J., S. 23.
64 Vgl. https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtinfos/Statistik/Bev-lkerung.html, Zugriff am 04.10.2019.
65 Vgl. Landeshauptstadt München, Demografiebericht, o. J., S. 63.
66 Vgl. ebd., S. 35.
67 Vgl. https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtinfos/Statistik/Bev-lkerung.html, Zugriff am 04.10.2019.
68 Vgl. https://exporo.de/standortanalyse/muenchen/, Zugriff am 06.10.2019.
69 Vgl. Landeshauptstadt München, Demografiebericht, o. J., S. 3.
70 Vgl. ebd., S. 23.
71 Vgl. Bach, H.; Ottmann, M.; Sailer, E.; Unterreiner, F. P., Immobilienmarkt, 2012, S. 280.
72 Vgl. Siebert, H.; Lorz, O., Volkswirtschaftslehre, 2007, S. 118.
73 Vgl. Grosskopf, W.; König, P., Grundstrukturen Wohnungsmarkt, 2001, S. 77.
74 Vgl. http://www.wirtschaftslexikon24.com/d/wohnungsmarkt/wohnungsmarkt.htm, Zugriff am 07.10.2019.
75 Vgl. Mehring, H., Wohnungsmarkt, 1992, S. 8 ff.
76 Vgl. http://www.wirtschaftslexikon24.com/d/wohnungsmarkt/wohnungsmarkt.htm, Zugriff am 07.10.2019.
77 Vgl. Smith, L. B.; Rosen, K. T.; Fallis, G., Housing Markets, 1988, S. 35.
78 Vgl. Grosskopf, W.; König, P., Grundstrukturen Wohnungsmarkt, 2001, S. 77.
79 Vgl. http://www.wirtschaftslexikon24.com/d/wohnungsmarkt/wohnungsmarkt.htm, Zugriff am 07.10.2019.
80 Vgl. Siebert, H.; Lorz, O., Volkswirtschaftslehre, 2007, S. 117.
81 Vgl. Kofner, S., Wohnungsmarkt, 2004, S. 4 f.
82 Vgl. van Suntum, U.; Westermeier, A., Rahmenbedingungen Wohnungsbau, 2009, S. 1.
83 Vgl. Schmoll, F., Immobilienwirtschaft, 2008, S. 1289.
84 Vgl. van Suntum, U.; Westermeier, A., Rahmenbedingungen Wohnungsbau, 2009, S. 1.
85 Vgl. Stahl, K., Wohnungsmarktmodelle, 1981, S. 11 f.
86 Vgl. Siebert, H.; Lorz, O., Volkswirtschaftslehre, 2007, S. 118.
87 Vgl. Schmoll, F., Immobilienwirtschaft, 2008, S. 1288 f.
88 Vgl. Kühne-Büning, L.; Heuer, J. H. B., Immobilienwirtschaft, 1994, S. 7.
89 Vgl. Siebert, H.; Lorz, O., Volkswirtschaftslehre, 2007, S. 118.
90 Vgl. https://de.statista.com/themen/51/wohnen/, Zugriff am 09.10.2019.
91 Vgl. https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-Studien-und-Materialien/Herausforderungen-und-Perspektiven-f%C3%BCr-den-deutschen-Wohnungsmarkt_Kurzfassung.pdf, Zugriff am 17.10.2019.
92 Vgl. van Suntum, U.; Westermeier, A., Rahmenbedingungen Wohnungsbau, 2009, S. 1.
93 Vgl. https://www.immonet.de/wohnungsmarkt.html, Zugriff am 18.10.2019.
94 Vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1885/umfrage/mietpreise-in-den-groessten-staedten-deutschlands/, Zugriff am 09.10.2019.
95 Vgl. https://de.statista.com/themen/51/wohnen/, Zugriff am 09.10.2019.
96 Vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70094/umfrage/wohngebaeude-bestand-in-deutschland-seit-1994/, Zugriff am 09.10.2019.
97 Vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/258755/umfrage/marktaktive-leerstandsquote-von-wohnungen-nach-bundeslaendern/, Zugriff am 09.10.2019.
98 Vgl. https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-07/wohnungsmarkt-stadt-land-immobilien-wohnungsbau-iw-studie, Zugriff am 18.10.2019.
99 Vgl. Vgl. Kühne-Büning, L.; Heuer, J. H. B., Immobilienwirtschaft, 1994, S. 65.
100 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Wohnungsmärkte, 2016, S. 8.
101 Vgl. ebd., S. 12.
102 Vgl. https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-Fokus-Volkswirtschaft/Fokus-2017/Fokus-Nr.-188-November-2017-Wohnungsmarktstudie.pdf, Zugriff am 17.10.2019.
103 Vgl. Schöning, B.; Kadi, J.; Schipper, S., Wohnraum, 2017, S. 1.
104 Vgl. https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-Studien-und-Materialien/Herausforderungen-und-Perspektiven-f%C3%BCr-den-deutschen-Wohnungsmarkt_Kurzfassung.pdf, Zugriff am 17.10.2019.
105 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Wohnungsmärkte, 2016, S. 8.
106 Vgl. https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-Fokus-Volkswirtschaft/Fokus-2017/Fokus-Nr.-188-November-2017-Wohnungsmarktstudie.pdf, Zugriff am 17.10.2019.
107 Vgl. https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-07/wohnungsmarkt-stadt-land-immobilien-wohnungsbau-iw-studie, Zugriff am 18.10.2019.
108 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 22.10.2019.
109 Vgl. https://www.essen.de/rathaus/statistik/Statistik_Wohnen_u._Bauen.de.html, Zugriff am 18.10.2019.
110 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 22.10.2019.
111 Vgl. Niklaß, A., Essener Wohnungspolitik, 1999, S. 41.
112 Vgl. https://www.essen.de/rathaus/statistik/Statistik_Wohnen_u._Bauen.de.html, Zugriff am 18.10.2019.
113 Die Bauintensität entspricht den Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohnern pro Jahr im Mittel der letzten drei Jahre, vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 22.10.2019.
114 Vgl. https://www.essen.de/rathaus/statistik/Statistik_Wohnen_u._Bauen.de.html, Zugriff am 18.10.2019.
115 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/12/statistik_schlagzeilen/3_2018_Wie_wohnt_die_Essener_Bevoelkerung.pdf, Zugriff am 18.10.2019.
116 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 22.10.2019.
117 Vgl. https://www.waz.de/staedte/essen/essen-ist-eine-stadt-der-mieter-id11276812.html, Zugriff am 25.10.2019.
118 Preisgebundene Wohnungen sind Wohnungen, deren Bau mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Dabei darf keine höhere Miete als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist verlangt werden, vgl. http://www.anwaltseiten24.de/mietrecht/mietrecht-lexikon/preisgebundener-wohnraum.html, Zugriff am 28.10.2019.
119 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 22.10.2019.
120 Vgl. Stadt Essen, Sozialwohnungen Essen, 1998, S. 9.
121 Vgl. https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/konzept_foerderung_wohnungsbau/Wohnungsnachfrageanalyse_Essen_2025_InWIS.pdf, Zugriff am 22.10.2019.
122 Vgl. https://www.wohnung-jetzt.de/wohnen/mietspiegel-einfach-erklaert/, Zugriff am 21.10.2019.
123 Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch § 558d Qualifizierter Mietspiegel.
124 Vgl. Woeckener, B., Qualifizierter Mietspiegel, 2018, S. 3.
125 Vgl. https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/veroeffentlichungen/themen/bauen/wohnen/arbeitshilfe-mietspiegel.pdf?__blob=publicationFile&v=3, Zugriff am 21.10.2019.
126 Vgl. https://www.essen.de/rathaus/aemter/ordner_68/mietspiegelrechner.de.html, Zugriff am 21.10.2019.
127 Vgl. https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/mieten-vergleichen-reform-einer-instanz-mietspiegel-in-der-kritik/24374162.html?ticket=ST-23985940-YgShfM5FsdJsBooc9nfy-ap4, Zugriff am 22.11.2019.
128 Vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/489152/umfrage/mietpreise-auf-dem-wohnungsmarkt-in-essen/, Zugriff am 21.10.2019.
- Arbeit zitieren
- Jil Vadder (Autor:in), 2020, Die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Entwicklung der Wohnraumnachfrage. Herausforderungen und Regulierungsversuche in Essen und München, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/888664
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