Die amerikanische Immobilienkrise - ein plötzliches, unerklärliches Phänomen, oder nur die Gier nach hohen Renditen der amerikanischen und internationalen Kapitalmärkte, mit vorhersehbaren aber auch unbekannten Folgen für die deutsche Immobilienfinanzierung?
Durch die stetige Nachfrage an Wohnimmobilien und die damit verbundene Wertsteigerung der vergangenen 10 Jahre begaben sich die amerikanischen Marktteilnehmer in eine wohltuende Sicherheit, dass dieser Trend unaufhörlich fortgesetzt werden wird. Somit rückte der Immobilienmarkt näher ins Visier der amerikanischen Investoren und institutionellen Anlegern, welche auf dem Kapitalmarkt renditeträchtige Kapitalanlagen mit geringem Risiko nachfragten. Auch die internationalen Banken zeigten ihr Interesse an den Produkten des amerikanischen Immobilienmarktes mit all seinen Segmentierungen. Sie investierten in gewinnversprechende Produkte mit geringem Ausfallrisiko sowie besten Finanzratings.
Ausgelöst wurde die internationale Immobilienkrise, welche auch als Hypothekenkrise bekannt wurde, durch die Vergabe von Hypotheken an bonitätsschwache Kreditnehmer, welche nicht über ausreichende Sicherheiten verfügten. Die Kunden wurden zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages, welcher mit einer Hypothekenschuld gesichert wurde, mit hochwertigen Kaufanreizen bewogen. Anderseits wurde den Investoren durch die Ratingagenturen Zuversicht und Sicherheit suggeriert. Die scheinbare Sicherheit und die hohe Rendite sogen auch internationale Banken mit in den Finanzstrudel. Dieses Finanzdebakel wird unterschiedliche Auswirkungen auf die deutsche Immobilienfinanzierung haben. Der Autor wird die Verhaltensweise der Marktteilnehmer und deren Finanzierungsmarktinstrumente darstellen, um anschließend nachzuweisen, in welchen Punkten die Ursachen für die amerikanische Immobilienkrise im 21. Jahrhundert begründet sind. Des Weiteren werden die Auswirkungen auf die deutschen Immobilien mit seinen Finanzierungssegmenten diskutiert.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Verhaltensweisen der amerikanischen und internationalen Marktteilnehmer auf dem Immobilienmarkt
2.1 Die amerikanischen Haushalte und deren Konsumverhalten
2.2 Gründe für den stetigen Nachfragezuwachs an Immobilien
2.3 Die Immobilienfinanzierung in den Vereinigten Staaten für Privatkunden
2.4 Der Immobilienmakler und sein Handlungsbereich
3 Die Immobilienfinanzierungssysteme an den Kapitalmärkten
3.1 Hypothekenvergabe auf dem amerikanischen Markt
3.2 Investmentbanken - die Verwerter der Hypothekenpfandbriefe
3.2.1 Börsenhandelbare ABS Emittenten
3.2.2 Börsenhandelbare MBS Emittenten
3.2.3 Börsenhandelbare CDO
3.3 Das Rating der Ratingagenturen
3.4 Hedge Fonds und deren Bedeutung
3.4.1 Geschichte der Hedge Fonds
3.4.2 Hedge Fonds und deren Besonderheiten
3.4.3 Instrumente der Hedge Fond-Manager
4 Auslöser für die Amerikanische Immobilienkrise
4.1 Immobilienbewertung und Kreditvergabe auf dem US-Markt
4.2 Der Handel von MBS und deren Ratings durch die Agenturen
4.3 Hedge Fonds und die internationale Bankenbeteiligung
4.4 Zinssteigerung und Rückzahlungen der Kreditsumme
5 Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland
5.1 Geldpolitische Steuerung des Staates auf die Bankenkrise
5.2 Wirtschaftliche Verflechtung der Immobilienwirtschaft
5.3 Geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen
5.4 Wirkung der Immobilienfinanzierung für Portfoliofinanzierungen
5.5 Prognose der Immobilienfinanzierung
Abbildungsverzeichnis
Quelle 1 Lohn und Einkommensverteilung
Quelle 2 Klasseneinteilung
Quelle 3 Leitzinsentwicklung
Quelle 4 Immobilienfinanzierungssystem
Quelle 5 Bewertungssystem
Quelle 6 Fund of Hedge Funds
Quelle 7 Mengentender Beispiel
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Literaturverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
Die amerikanische Immobilienkrise - ein plötzliches, unerklärliches Phänomen, oder nur die Gier nach hohen Renditen der amerikanischen und internationalen Kapitalmärkte, mit vorhersehbaren aber auch unbekannten Folgen für die deutsche Immobilienfinanzierung?
Durch die stetige Nachfrage an Wohnimmobilien und die damit verbundene Wertsteigerung der vergangenen 10 Jahre begaben sich die amerikanischen Marktteilnehmer in eine wohltuende Sicherheit, dass dieser Trend unaufhörlich fortgesetzt werden wird (unter den Gesichtspunkten: Qualität, Lebensdauer der Gebäude sowie ein stetiger Bevölkerungszuwachs). Somit rückte der Immobilienmarkt näher ins Visier der amerikanischen Investoren und institutionellen Anlegern, welche auf dem Kapitalmarkt renditeträchtige Kapitalanlagen mit geringem Risiko nachfragten. Auch die internationalen Banken zeigten ihr Interesse an den Produkten des amerikanischen Immobilienmarktes mit all seinen Segmentierungen. Sie investierten in gewinnversprechende Produkte mit geringem Ausfallrisiko sowie besten Finanzratings.
Ausgelöst wurde die internationale Immobilienkrise, welche auch als Hypothekenkrise bekannt wurde, durch die Vergabe von Hypotheken an bonitätsschwache Kreditnehmer, welche nicht über ausreichende Sicherheiten verfügten. Die Kunden wurden zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages, welcher mit einer Hypothekenschuld gesichert wurde, mit hochwertigen Kaufanreizen bewogen. Anderseits wurde den Investoren durch die Ratingagenturen Zuversicht und Sicherheit suggeriert. Die scheinbare Sicherheit und die hohe Rendite sogen auch internationale Banken mit in den Finanzstrudel. Dieses Finanzdebakel wird unterschiedliche Auswirkungen auf die deutsche Immobilienfinanzierung haben. Der Autor wird die Verhaltensweise der Marktteilnehmer und deren Finanzierungsmarktinstrumente darstellen, um anschließend nachzuweisen, in welchen Punkten die Ursachen für die amerikanische Immobilienkrise im 21. Jahrhundert begründet sind. Des Weiteren werden die Auswirkungen auf die deutschen Immobilien mit seinen Finanzierungssegmenten diskutiert.
2 Verhaltensweisen der amerikanischen und internationalen Marktteilnehmer auf dem Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt der Vereinigten Staaten von Amerika galt bis 2007 als sehr solide. In den Jahren 1995 bis 2000 stieg die Nachfrage nach Immobilien und deren Wert[1] stetig an. Trotz der hohen Zinsen am Kapitalmarkt und der relativ hohen Opportunitätskosten zur Investitionsentscheidung zugunsten des Neuen Markts, der mit lukrativen Renditen offerieren konnte, hielt der Boom nach amerikanischen Immobilien an. Er ließ sich auch nicht von dem internationalen Zusammenbruch des Neuen Marktes 2000[2] erschüttern, sondern begann sogar, an Fahrt zu gewinnen. Durch fallende Leitzinsen der US-Notenbank, (Federal Reserve, ehemaliger Notenbankchef Alen Grenspan)[3] wurde der Markt für institutionelle Anleger lukrativ. Die Lebens- und Rentenversicherer, die in den Vorjahren auf dem internationalen Kapitalmarkt investiert hatten und sich von den negativen Erfahrungen erholen wollten, kamen die hohen Renditen der ABS Fonds (weitere Informationen zum Thema Hedgefonds) und die Risikobewertung von AA (weitere Informationen zum Thema Rating) auf dem heimischen Immobilienmarkt gerade recht.[4] Eine besondere Betrachtung muss auf die Verhaltensweise von US-Konsumenten bei der Transaktion von Immobilien und deren Finanzierung durch Hypothekenbanken gelegt werden. Die Fragen von der Bonität sowie des Vario-Zinses bei der Finanzierung des Kredites sowie die Rolle des amerikanischen Immobilienmaklers werden in den anschließenden Kapiteln dargelegt.
2.1 Die amerikanischen Haushalte und deren Konsumverhalten
Die privaten Haushalte und deren Konsumverhalten spielten bei der Entstehung der amerikanischen Immobilienkrise eine entscheidende Rolle. Den Haushalten kann kein Verschulden zugerechnet werden, da sie sich als Nutzenmaximierer in ihrem System verhielten. Um das Handeln der amerikanischen Konsumenten zu verstehen, bedarf es der Analyse der Vermögensverteilung.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle 1: shop until you drop Seite 22
90% der Haushalte werden zu der unteren Klasse gezählt und verfügen über 29% des Vermögens. Die Bevölkerung kann noch weiter nach Klassen unterteilt werden, um eine Verteilung des Vermögens zu verdeutlichen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle 2: shop until you drop Seite 24
58 % der Haushalte in den USA gehören zu der nicht vermögenden Bevölkerung und verfügen nur über eine geringe Eigenkapitaldecke, um größere Anschaffungen zu tätigen. Diese Haushalte dominieren das Konsumverhalten auf dem amerikanischen Markt. Aufgrund der hohen Flexibilität der Amerikaner besteht die Bereitschaft für einen neuen Job den Bundesstadt zu wechseln und das Eigenheim kurzfristig auf dem Immobilienmarkt zu veräußern.[5]
Eine 100%ige Finanzierung[6] des Immobilienkaufpreises ist in den USA keine Seltenheit, in Amerika werden so gut wie alle Konsumgüter auf Kredit gekauft.[7] Somit werden auch die Häuser der Amerikaner als Konsumgut angesehen und auf der Basis des derzeitigen Einkommens finanziert. Die Absicherung des Konsumentenkredites erfolgt durch eine Hypothekenschuldverschreibung und auf der Basis des derzeitigen Einkommens (Bonität). Besteht eine niedrige Bonität und nur die Sicherheit der Hypothekenschuldverschreibung des Kreditnehmers, wird vom Subprime-Markt[8] gesprochen, der auch für die verstärkte Nachfrage am Immobilienmarkt sorgte.
2.2 Gründe für den stetigen Nachfragezuwachs an Immobilien
Die Preisentwicklung auf dem amerikanischen Immobilienmarkt nahm in den letzten zehn Jahren einen stetigen Aufwärtstrend. 2005 konnte der Markt in diesem Segment einen Umsatzzuwachs von 15% verzeichnen[9]. Von 1995 bis 2000 lässt sich der Boom auf die amerikanische Wirtschaft zurückführen, der für eine erhöhte Nachfrage an Immobilien sorgte. Im Jahr 2000 begann Alen Grenspan, Chef der US-Notenbank, den Leitzins von über 6% auf 2% zum Jahresende 2001 zu senken.[10]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle 3: Osterländer Tageszeitung, Seite 8, 19.09.07
Die Leitzinssenkung der Nationalbank hatte die Verbilligung von geliehenem Geld zur Folge. Unternehmen nutzen dies als Anreiz, Investitionen zu tätigen, während die privaten Haushalte sich für höhere Konsumausgaben entschieden. Daraufhin wurden langlebige Konsumgüter wie Autos, Häuser, Boote und Haushaltsgeräte mit einer Darlehensbelastung erworben. Die Senkung des Leitzinses weckte Begehrlichkeiten für renditeträchtige Finanzgeschäfte und ließ die Investoren der Hedgefonds-Manager aktiv werden. Sie erwarben Hypothekenpfandbriefe von den Hypothekenbanken und gaben den Banken neues Geld für weitere Kredite.[11] Ab dem Jahr 2002 boomte der Immobilienmarkt, die Nachfrage nach Krediten zu 100% der Kaufsumme, wuchs weiter an. Mit der Senkung des Zinses auf 1% durch die Fed Grenspan im Jahr 2003, entwickelte sich der Supbrime Markt. Es wurden von da an auch an arme Haushalte mit sehr niedriger Bonität[12] Kredite vergeben, welche sich bei steigendem Zins die monatliche Belastung nicht mehr hätten leisten können. Der internationale Finanzmarkt dagegen begann sich ab diesem Zeitpunkt aufzuschaukeln und bekräftigte seine Nachfrage nach Hypothekenschuldverschreibungen. Somit wurden alle Vorsichtsmaßnahmen zur kritischen Prüfung der Schuldner auf Bonität und Sicherheit durch die Hypothekenbanken unterlassen. Der Anreiz einer Prüfung war auch nicht mehr gegeben, da alle Risiken an andere Finanzmarktteilnehmer abgegeben werden konnten.[13] Aus diesem Hintergrund heraus, wurde den Konsumenten zum Ende des Jahres 2005 als Kaufanreiz beispielsweise ein hochwertiges Fahrzeug oder eine Küchenausstattung offeriert[14]. Die entsprechende Finanzierungssumme wurde mit zur Immobilie gerechnet.
2.3 Die Immobilienfinanzierung in den Vereinigten Staaten für Privatkunden
In den Vereinigten Staaten von Amerika hat die Finanzierung von Immobilien zu 100 Prozent des Kaufpreises[15] eine lange Tradition. Als Sicherheit lassen sich die Kreditinstitute eine Grundschuld an der Immobilie eintragen.[16] Das Konstrukt, als Sicherheit Wertgegenstände wie Aktien, festverzinsliche Wertpapiere und Schmuck zu verpfänden, ist in den USA weit verbreitet. Genauso wie die persönliche Absicherung des Darlehens[17], welches eine persönliche Verpflichtung darstellt, aus seinem zukünftigen Einkommen den Kaufpreis auf der Basis eines Konsumentenkredites zu entrichten. In den Jahren 2002 bis 2007 kristallisierten sich Spezialisten unter den amerikanischen Banken und Bausparkassen[18] heraus, wie die HomeBanc[19], welche bevorzugt die Finanzierung von Immobilien übernahmen. Einige Banken bauten Vertriebsnetze auf, die speziell auf dem Subprime Markt engagiert waren und sozial schwachen Amerikanern Immobilienkredite verkauften.[20] Es gilt zu untersuchen, welche Aufgaben und Verpflichtungen der Immobilienmakler in den USA hat.
2.4 Der Immobilienmakler und sein Handlungsbereich
Der Immobilienmakler hat eine lange und historische Tradition in den Vereinigten Staaten von Amerika. In den Jahren 1870 bis 1880 wurden in den USA die ersten Immobilienbüros errichtet und mit den wichtigsten Regeln[21] für Handel sowie des gewerblichen Vermittelns von Land und Immobilen versehen. Aus dieser Tradition heraus formierte sich die National Association of Real Estate Boards.[22] Die Makler im 21. Jahrhundert sind von dem Bundesstaat in dem sie tätig sind, ermächtigt, diesen Beruf auszuüben.[23] Darüber hinaus sind die Makler der National Association of Relaters (NAR) angeschlossen.[24] Ihr Einkommen erhalten die Immobilienmakler aus den getätigten Geschäften, an denen sie prozentual beteiligt sind. Es steht ihnen frei, Käufer oder Verkäufer einer Immobilie zu vertreten. Sie sind als amtlich zugelassener Makler dem Interesse ihrer Kunden und der NAR verpflichtet.[25] Sollten sie dem nicht nachkommen, droht ihnen der Ausschluss aus der NAR, was einen sozialen sowie finanziellen Abstieg für den Makler bedeutet. Auf dem amerikanischen Immobilienmarkt gibt es noch das Konstrukt des Immobilienberaters, welcher nicht amtlich zugelassen ist und keine Provisionen an der Kaufsumme gegenüber seinen Auftragnehmern abrechnen darf. Der Immobilienberater kann jedoch für seine Dienstleistungen eine Beratergebühr mit seinen Auftraggebern aushandeln.[26] Im Gegensatz zu den Maklern besteht die Gefahr, dass die Immobilienberater nicht immer im Interesse ihrer Aufraggeber handeln, sondern aus ihren persönlichen Beweggründen der Gewinnmaximierung heraus.
3 Die Immobilienfinanzierungssysteme an den Kapitalmärkten
Das System zur Finanzierung von Wohn- und gewerblich genutzten Immobilien auf dem amerikanischen Markt ist bei der Betrachtung der Immobilienkrise von zentraler Bedeutung. Es wurden Kredite zu 100% der Finanzierung des Kaufpreises von den Hypothekenbanken an die Kunden ausgegeben. Diese Banken verkauften dann anschließend die hypothekenbesicherten Wertpapiere an Hedge Fonds und vorwiegend Investmentbanken. Die Hedge Fonds nahmen Fremdkapital auf, um die Rentabilität durch den Leverage Effekt anzuheben. Als Sicherheit stellten sie ihre hypothekenbesicherten Wertpapiere zur Verfügung.[27] Investmentbanken haben die Hypothekenpfandrechte gebündelt und ließen diese neu und besser bewerten, um diese als handelbare Schuldverschreibungen den Hedge Fonds und den internationalen Banken zu verkaufen[28]. Der Aufbau dieses Systems könnte der Auslöser für das Zusammenbrechen der US-amerikanischen und internationalen Kapitalmärkte sein, möglicherweise war es das Nichtvorhandensein von staatlichen und institutionelle Regulierungen, die den Akteuren den Freiraum gaben, tätig zu werden. Es gilt nun, ausgehend von der Kreditvergabe bis hin zur Anlageentscheidung, die vorhandenen Schwachstellen und Risiken aufzuzeigen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle 4: Entwicklung vom Autor
3.1 Hypothekenvergabe auf dem amerikanischen Markt
Die amerikanischen Hypothekenbanken wie die HomeBanc[29], American Mortgage oder die American Home[30] vergaben an ihre Kunden Kredite zu 100% des Kaufpreises. Als Sicherheit ließen sie sich von den Gläubigern ein Grundpfandrecht in die Besitzurkunde zu deren Gunsten eintragen.[31] Die Hypothekenbanken erhielten von den Gläubigern das Recht auf die Vollstreckung dessen Grundbesitz durch eine Zwangsvollstreckung, wenn diese den vertraglich vereinbarten Zinszahlungen sowie Tilgungszahlungen nicht nachkamen. In den Vereinigten Staaten von Amerika werden vorrangig variable Zinsen[32] vereinbart. Eine solche vertragliche Vereinbarung kann für beide Vertragsparteien Vor- und Nachteile beinhalten. So besteht für den Kreditnehmer der Vorteil, dass bei einem fallenden Leitzins durch die Fed auch seine monatliche Zahllast geringer wird. Für die Banken bedeutet dies durchaus weniger Einnahmen, wobei sich das Risiko der Zinsschwankungen auf den Gläubiger überträgt. Die Bank trägt allein das Risiko für den Ausfall, dass der Gläubiger sich die ansteigenden Zinsen nicht mehr leisten kann[33] und die Bank ihre offenen Forderungen aus dem Verkauf (Zwangsversteigerung) befriedigen muss. Das Ausfallrisiko konnten die Banken an Investoren weitergeben, die speziell MBS[34] Pfandbriefe auf dem Kapitalmarkt nachfragten.
3.2 Investmentbanken - die Verwerter der Hypothekenpfandbriefe
Die Investmentbanken waren daran interessiert, von den Hypothekenbanken eine große Menge an erstrangigen verbrieften Hypothekenpapieren zu kaufen[35]. Diese Hypothekenpfandbriefe und die verbrieften MBS´s wurden gebündelt und mit zweit- bis drittrangigen Hypothekenanleihen wieder auf den internationalen Finanzmarkt in Form von CDO´s[36] gebracht. Durch eine Neubewertung von den amerikanischen Ratingagenturen „Moody´s“ oder „Standard & Poor´s“ konnte aus einem BBB CDO ein AAA CDO werden. Unter anderem wurden auch CDO´s gebündelt, die die Bezeichnung „Mezzanine“ trugen, was eine drittrangige Krediteintragung im Grundbuch ist, dieses Risiko wurde von den Hypothekenbanken mit einem hohen Zins berechnet. Die Neubewertung aller CDO´s ermöglichte es den Investoren, ihre Produkte am internationalen Markt als sichere Anlagen mit einer hohen Rendite zu vermarkten[37]. Dabei gilt der Grundsatz: je höher das Ausfallrisiko, desto höher sind die Renditen im günstigen Fall. Der Finanzmarkt fragte nach dem Börsencrash von 2000, in der Zeit von geringen Zinsen, jede Form von Wertpapieren mit einer relativ hohen Sicherheit und einer guten Rendite nach. So kamen die ABS Forderungen, die wie die MBS und CDO auf dem internationalen Finanzmarkt gehandelt werden, den institutionellen Anlegern gerade Recht. Denn diese Wertpapiere verfügten über Kreditforderungen, die mit Schuldscheinen gesichert wurden, welche von den Ratingagenturen mit AA beziehungsweise mit AAA bewertet[38] wurden. Von den Investmentbanken wurden auch diese Wertpapiere mit Krediten aus dem Sub Prime Markt gespickt, welches zur Folge hatte, dass auch diese Wertpapiere, die als solide Anlagen für die Lebens- und Rentenversicherer galten, nun als Risikopapiere gehandelt wurden[39]. Die Börsen handelbarer Finanzprodukte sowie das Rating dieser werden noch untersucht.
[...]
[1] [Pen07] Internetquelle SZ - Zeitung
[2] [And07] Wirtschaftswoche Seite 116
[3] [Zie07] Internetquelle Tagesschau ARD
[4] And07] Wirtschaftswoche Seite 116
[5] [Pen07] SZ –Zeitung online
[6] [Wal07] D-Radio
[7] [Pen07] SZ –Zeitung online
[8] [Ama07] Internet Spiegel
[9] [Wal07] D-Radio
[10] [OVZ07]Tageszeitung Thüringen
[11] [SAM07] Internet Spiegel
[12] [AMA07] Internet Spiegel
[13] [SEM07] Internet Spiegel
[14] [And07] Seite 178
[15] [KA90] Seite 80
[16] Vgl.ebenda, S 81
[17] Vgl.ebenda. S 80
[18] [AMA07] Internet Spiegel
[19] [Tag07] Tagesschau online 10.08.2007
[20] [AMA07] Internet Spiegel
[21] [HJ05] Seite 2
[22] [HJ05] Seite 9
[23] [KA90] Seite 70
[24] Vgl.ebenda. Seite 70
[25] [Vgl.ebenda. Seite 71
[26] [Vgl.ebenda. Seite 72
[27] [PA01] Seite 13
[28] [Sem07] Spiegel Internet
[29] [Tag07] Internet Tagesschau vom 10.08.07
[30] [Spi07] Internet Spiegel vom 03.08.07
[31] [OK05] Seite 282
[32] [Lai07] Seite 118
[33] [Ama07] Spiegel Internet 10.08.07
[34] [SK02] Seite 177
[35] [Sem07] Spiegel Internet 23.07.07
[36] [Lai07] Seite 119 Wirtschaftswoche
[37] Vgl.ebenda. Seite 119
[38] [And07] Seite 116 Wirtschaftswoche
[39] [And07] Seite 116 Wirtschaftswoche
- Quote paper
- Michael Henze (Author), 2007, Die amerikanische Immobilienkrise, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/88306
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