Beschreibende und vergleichende Darstellung der steuerlichen Konsequenzen einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds durch eine in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Person. Hierbei werden fiktive Immobilienfonds in Deutschland, Österreich, Schweiz und Liechtenstein behandelt. Die Arbeit bezieht sich im Wesentlichen auf die grunderwerbsteuerlichen, einkommensteuerlichen und erbschaftsteuerlichen/schenkungsteuerlichen Folgen. Andere Steuerarten werden nur am Rande gestreift. Ergebnis ist eine konkrete Anlageempfehlung bezüglich jeder Steuerart im Sinne eines Vorteilhaftigkeitsvergleiches vor steuerlichen Hintergrund.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Grundlegendes über einen geschlossenen Immobilienfonds
2.1 Hintergrundinformationen und rechtliche Konstruktionen
2.2 Beispielfall
3 Deutschland
3.1 Halten der Anteile
3.1.1 sonstige Steuern
3.1.2 Einkommensteuer
3.2 Verkauf der Anteile
3.2.1 Einkommensteuer
3.2.2 Einkünfteerzielungsabsicht / gewerbl. Grundstückshandel
3.3 Vererbung der Anteile
3.4 Schenkung der Anteile
4 Österreich
4.1 Halten der Anteile
4.1.1 sonstige Steuern
4.1.2 Einkommensteuer
4.2 Verkauf der Anteile
4.2.1 Veräußerungsgewinn
4.2.2 Nachversteuerung
4.2.3 gewerblicher Grundstückshandel
4.3 Vererbung der Anteile
4.4 Schenkung der Anteile
5 Schweiz (Kanton St. Gallen, Gemeinde St. Gallen)
5.1 Erwerb der Anteile
5.2 Halten der Anteile
5.2.1 Einkommensteuer
5.2.1.1 Bundesebene
5.2.1.2 Kantons- und Gemeindeebene
5.2.2 Vermögensteuer
5.3 Verkauf der Anteile
5.4 Vererbung der Anteile
5.5 Schenkung der Anteile
6 Liechtenstein
6.1 Halten der Anteile
6.2 Verkauf der Anteile
6.3 Vererbung der Anteile
6.4 Schenkung der Anteile
7 Investitionsentscheidungsanalyse
8 Thesenpapier
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
Der Boom der offenen Immobilieninvestments, der auch durch das Platzen der „Dot-Com“-Blase und dem dadurch ausgelösten erhöhten Sicherheitsbedürfnis vieler Anleger im Jahr 2000 ausgelöst wurde, ist im letzten Jahr zu Ende gegangen. Viele Anleger hatten die Investition in offene Immobilienfonds als sichere Alternative geschätzt. Spätestens seit der Rücknahmeaussetzung des Fonds „grundbesitz invest“ der DB Real Estate mit anschließender Neubewertung der Objekte des Fonds ist der übertriebene Sicherheitsglaube vieler privater Anleger durch die bei der Neubewertung ermittelten niedrigeren Wertansätze erschüttert. Das Resultat waren große Mittelabflüsse aus den einschlägigen Fonds. Teilweise sind diese Mittel in die alternative Anlageform der geschlossenen Immobilienfonds geflossen. Die Branche verzeichnet hier ein rasantes Wachstum sowohl auf dem deutschen als auch auf dem internationalen Markt[1].
Da der Steuergesetzgeber auf dem Gebiet der geschlossenen Fonds in den letzten Jahren eine rege Tätigkeit entfaltet hat, so z.B. die Schaffung des § 15b EStG im Dezember 2005, besteht hier für viele Anleger ein hoher Informations- und Beratungsbedarf.
Diese Arbeit setzt sich daher zum Ziel, die wesentlichen steuerlichen Charakteristika und Folgewirkungen der Kapitalanlage in geschlossenen Immobilienfonds im Licht der neuen Gesetzeslage herauszuarbeiten und mit dem deutschsprachigen Ausland (Österreich, Schweiz, Liechtenstein) zu vergleichen.
Hierfür wird zunächst auf die grundlegenden Merkmale geschlossener Fonds eingegangen und ein Beispielfall skizziert. Anschließend wird in der Reihenfolge Deutschland - Österreich - Schweiz - Liechtenstein eine Darstellung der jeweiligen Besteuerungssituation unter Einschluss internationaler Abkommen erfolgen. Dabei werden jeweils in sachlogischer Reihenfolge alle denkbaren steuerlichen Konsequenzen des Erwerbs, des Haltens, der Veräußerung sowie der Schenkung und Vererbung eines Fondsanteiles dargestellt werden.
Als Ergebnis soll nicht nur die Aufklärung über die steuerlichen Merkmale stehen, sondern auch eine Empfehlung gegeben werden, wo zum aktuellen Zeitpunkt aus steuerlicher Sicht ein Investment in geschlossene Immobilienfonds am günstigsten möglich ist. Dies in den Kategorien der laufenden Einkommenserzielung, der Spekulationseinkommenserzielung, sowie der Vermögensübertragung durch Erbschaft und Vermögensübertragung durch Schenkung. Darüber hinaus sollen im letzten Schritt stichwortartig die überraschendsten und kontroversesten Fakten in einem Thesenpapier zusammengetragen werden.
2 Grundlegendes über einen geschlossenen Immobilienfonds
2.1 Hintergrundinformationen und rechtliche Konstruktionen
Der geschlossene Immobilienfonds zeichnet sich durch seine geschlossene, d.h. nicht öffentliche Natur aus. Der Kreis der Anleger ist stark beschränkt. Daher unterliegt ein solcher Fonds nicht den Beschränkungen und Anlegerschutzmechanismen des Investmentgesetzes. Auch erfolgt die Besteuerung der Ausschüttungen eines solchen Fonds nicht nach dem Investmentsteuergesetz. Wegen der Geschlossenheit des Anlegerkreises ist die Handelbarkeit solcher Fondsanteile, d.h. Unternehmensbeteiligungen, i.d.R. gering oder gar nicht gegeben. Das Investment ist daher vom Anleger auf die gesamte Existenzdauer des Fonds auszurichten, die üblicherweise etwa 10 – 20 Jahre beträgt, in Einzelfällen auch länger[2]. Oft wird allerdings auch ein Verkauf des Objektes nach Ablauf der steuerlichen Mindesthaltefrist von zehn Jahren bereits bei Fondsauflage als denkbare Alternative eingeplant.
Aufgrund der Änderungen des Einkommensteuergesetzes (früher Verlustverrechnungsbeschränkung in § 2b EStG, heute Regelung gem. § 15b EStG) sind die im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds früher beliebten sog. Verlustzuweisungsmodelle heute nicht mehr möglich. Dabei waren Anleger bereits in der Bau- und Investitionsphase der Objekte in die Fondsgesellschaft eingetreten, bzw. noch vor deren Beginn. So konnten sie steuerlich für sich hohe Anlaufverluste geltend machen, es trat somit ein Steuerstundungseffekt auf[3].
Heute sind geschlossene Immobilienfonds i.d.R. normale, renditeorientierte Kapitalanlagen, die Erzielung von steuerlichen Vorteilen durch Anlaufverluste spielt keine Rolle mehr[4]. So kann das Objekt eines solchen Fonds z.B. aus einer großen, langfristig und hochpreisig vermieteten Gewerbeimmobilie in einer großen Stadt bestehen[5]. Die Anleger treten einer Fondsgesellschaft heute auch gewöhnlich erst nach Ende der Bau- und Investitionsphase bei[6].
Das rechtliche Konstrukt „geschlossener Immobilienfonds“ besteht heute i.d.R. aus mehreren verschiedenen Gesellschaften, einer Objektgesellschaft, einer Fondsgesellschaft und ggf. einer Holdinggesellschaft. Abhängig von der steuerlichen und Haftungssituation im jeweils betrachteten Land gibt es Konstruktionen mit zwei und drei verschiedenen Gesellschaften. Die Objektgesellschaft ( mit einer der deutschen GmbH & Co. KG, GmbH & Co. OHG oder GbR vergleichbaren Gesellschaftsform) besitzt die Immobilie und hat ihren Sitz im Belegenheitsstaat des Grundbesitzes. Die Fondsgesellschaft (eine GmbH & Co. KG ) hat ihren Sitz in Deutschland. Im dritten Teil dieser Arbeit hat die Holdinggesellschaft (auch eine GmbH & Co. KG) ihren Sitz ebenfalls in Deutschland.
Ein geschlossener Immobilienfonds erwirtschaftet Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung seiner Immobilien, ggf. aus dem Verkauf seiner Objekte sowie der Anlage von liquiden Mitteln bei Banken und Finanzdienstleistern.
Der steuerpflichtige Privatanleger ist stets nur Kommanditist der Fondsgesellschaft[7].
So kann das Haftungsrisiko der Anleger auf die Kommanditeinlage bzw. einen Bruchteil davon beschränkt werden[8]. Zu beachten ist dabei immer das Wiederaufleben der Haftungspflicht des Kommanditisten in Fällen des § 172 IV HGB[9].
2.2 Beispielfall
Für diese Arbeit wird das folgende Beispiel unterstellt:
Der steuerpflichtige Anleger hat seinen Wohnsitz in der Bundesrepublik Deutschland. Er hält eine Beteiligung in Höhe von 500.000 € und erzielt damit jährliche Einnahmen von 35.000 €. Er verfügt neben den Einkünften aus der Beteiligung über ein sonstiges zu versteuerndes Einkommen von 100.000 € und besitzt außerdem weiteres, deutsches, nicht in Grundbesitz bestehendes Vermögen in Höhe von 1.500.000 €[10]. Die Beteiligung ist teilweise durch ein Darlehen der deutschen Hausbank in Höhe von 133.000 € finanziert, für das pro Jahr Zinsen von 8.000 € anfallen.
Das Fondsvermögen besteht aus einem einzelnen großen Gewerbeobjekt im jeweiligen Land.
Die Fondsgesellschaft ist bei der Objekt- und Holdinggesellschaft jeweils Komplementär bzw. persönlich haftender Gesellschafter.
Die Tätigkeiten aller Gesellschaften sind rein vermögensverwaltend.
Die Immobilie hat einen Wert von 50.000.000 €, wovon 10 % auf Grund und Boden entfallen. 25.000.000€ sind Eigenkapital, 25.000.000 € sind ein Darlehen einer Grossbank. Der Zinssatz für das Darlehen beträgt pro Jahr 3 %.
Die Immobilie ist voll vermietet, es werden 3.500.000 € Miete pro Jahr erzielt.
Bei der Fondsgesellschaft sind neben oder statt dem Komplementär, einer oder mehrere Kommanditisten zur Geschäftsführung befugt.
Für erbschaft- oder schenkungsteuerliche Zwecke wird ein einziger Erbe / Beschenkter (ein Sohn) in Deutschland unterstellt. Das Erbe / die Schenkung ist an keine Bedingung geknüpft. Erbschaft- und Schenkungsteuer sind stets vom Erwerber zu entrichten.
Alle steuerbegründenden Vorgänge sollen zum Jahresende stattfinden.
Um die verschiedenen Länderbetrachtungen vergleichbarer zu machen, wird auf die Einbeziehung von Sozialabzügen/Sonderausgaben verzichtet. Es werden steuerpflichtige Einkünfte miteinander verglichen und im Zahlenbeispiel wird jeweils ein Steuerpflichtiger der höchsten einkommensteuerlichen Progressionsstufe unterstellt.
Länderspezifische Regelungen und Sachverhalte, z.B. die rechtliche Konstruktion betreffend, finden sich am Anfang der entsprechenden Abschnitte.
Alle sich ergebenden Werte werden gerundet.
Der Stand aller gesetzlichen Bestimmungen ist so aktuell wie möglich.
3 Deutschland
Zunächst werden die steuerlichen Konsequenzen einer Beteiligung in Deutschland erörtert. Hier treten für den Erwerb einer Beteiligung keine steuerlichen Folgen ein[11]. In Deutschland wird das übliche zweigliedrige Gesellschaftskonstrukt noch durch eine Holdinggesellschaft in der Form der GmbH & Co. KG erweitert. Dies passiert aus Gründen der Steuergestaltung bezüglich der Grunderwerbsteuer[12].
Da hier das mittelbare Immobilienvermögen im selben Staat wie der Wohnsitz des Anlegers liegt, ist kein Tatbestand für eine Doppelbesteuerung gegeben.
3.1 Halten der Anteile
Während des Haltens der Anteile durch den Anleger sind steuerliche Folgen im Bereich der Einkommensteuer und sonstiger Steuern (Umsatzsteuer, Vermögensteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Gewerbesteuer) denkbar.
3.1.1 Sonstige Steuern
Umsatzsteuer
Da sich die Tätigkeit der Fondsgesellschaft auf Vermögensverwaltung beschränkt, ist sie kein Unternehmer im Sinne des § 2 UStG. Umsatzsteuer fällt nicht an.
Vermögensteuer
Die Beteiligung stellt Vermögen im Sinne des § 1 i.V.m. § 4 des Vermögensteuergesetzes dar. Die Vermögensteuer wird in Deutschland seit dem 01.01.1997 jedoch nicht mehr erhoben[13].
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuerpflicht wird beim Kauf eines Anteiles an der Fondsgesellschaft durch den Anleger ebenso wie beim Erwerb der Anteile der Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft dadurch umgangen, dass die Fondsgesellschaft nur bis zu 94 % der Anteile an der Objektgesellschaft erwirbt. Damit ist die maßgebliche Grenze von 95 % der Anteile an der Objektgesellschaft gem. § 1 IIa GrEStG nicht überschritten[14]. Die Holdinggesellschaft übernimmt die restlichen 6 % Anteil an der Objektgesellschaft und gehört selbst zu weniger als 95 % der Fondsgesellschaft. So ist auch hier die betreffende Grenze nicht überschritten. Die restlichen Anteile an der Holdinggesellschaft befinden sich im Besitz fremder Dritter, z.B. einer Konzerngesellschaft oder eines Geschäftspartners des Fondsinitiators[15].
Grundsteuer
Die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten wird zu 100 % auf die Mieter umgelegt und wirkt sich daher nicht auf den Kommanditisten aus[16].
Gewerbesteuer
Die Gewerbesteuer wird gem. § 2 GewStG nur von Gewerbetreibenden erhoben. Die Tätigkeit der Fondsgesellschaft, der Objektgesellschaft und der Holdinggesellschaft (und damit mittelbar auch des Anlegers) beschränkt sich auf die Verwaltung der Vermögenswerte[17]. Bei der Fondsgesellschaft sind neben oder statt dem Komplementär, einer oder mehrere Kommanditisten zur Geschäftsführung befugt[18]. Bei der Objekt- und bei der Holdinggesellschaft sind nicht gewerblich geprägte Gesellschaften Komplementäre. Alle drei Gesellschaften sind somit nicht gewerblich geprägt im Sinne des § 15 III Nr. 2 EStG. Gewerbesteuer fällt nicht an.
3.1.2 Einkommensteuer
Der Fonds als GmbH & Co. KG wird von der deutschen Finanzverwaltung als transparent behandelt[19]. Die Erträge der Fondsgesellschaft werden also den Anlegern zugerechnet, entsprechend ihren Anteilen am Fondsvermögen. Die laufenden Einnahmen sind solche aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 I Nr.1 EStG, bzw. laufende Zinseinnahmen aus der Anlage liquider Mittel nach § 21 I Nr.1 EStG i.V.m. § 20 III EStG[20]. Da die Anteile im Privatvermögen gehalten werden, gelten sie gem. § 11 I EStG im Jahr der Zahlung als zugeflossen, gleiches gilt für von den Einnahmen absetzbare Werbungskosten nach § 11 II EStG.
Werbungskosten sind zuerst auf Gesellschaftsebene der Fondsgesellschaft abzusetzen. Dies betrifft jeden Kommanditisten entsprechend seines Anteiles an der Fondsgesellschaft[21].
Werbungskosten sind alle Kosten, für die gilt:
vor Zahlung bestehen klare Absprachen über Grund und Höhe des Aufwands
nicht die Bezeichnung als Werbungskosten in den entsprechenden Verträgen ist ausschlaggebend für den Werbungskostencharakter, sondern die tatsächlichen Gegebenheiten (gem. § 42 AO)
die Aufwendungen müssen untereinander klar abgrenzbar sein
Aufwendungen sind nur bei Inanspruchnahme der Leistung zu zahlen
rechtliche und tatsächliche Abwahlmöglichkeit der vereinbarten Leistung muss gegeben sein, daraus muss eine Ermäßigung des Gesamtpreises resultieren; dies muss im Vertrag unzweideutig festgehalten werden
Aufwendungen sind Zinsen der End- oder Zwischenfinanzierung[22].
Dies können typischerweise Absetzungen für Abnutzung auf das Gebäude und eventuelle Einrichtungsbestandteile gem. § 7 EStG[23], Darlehenszinsen, Notariats- und Grundbuchkosten, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren der darlehensgebenden Bank, Anwalts- und Steuerberatungskosten, Versicherungsprämien für Haftpflicht- und Sachversicherungen für die Dauer der Bauzeit sein[24]. Hierunter fallen jedoch auch alle Aufwendungen, die unter § 9 EStG fallen, z.B. Reparatur- und Wartungskosten des Gebäudes, Kosten für Umbauarbeiten im Heizungs- und Sanitärbereich, usw.
Hierbei ist darauf zu achten, dass nur solche Aufwendungen auf Gesellschaftsebene beim Gesellschafter als Werbungskosten abzugsfähig sind, die nach seinem Beitritt zur Gesellschaft getätigt wurden. Frühere Aufwendungen können nur als Anschaffungskosten des Kommanditanteiles berücksichtigt werden[25].
Darüber hinaus kann jeder Kommanditist noch Sonderwerbungskosten geltend machen. Aufgrund der einheitlichen und gesonderten Feststellung gem. §§179 ff. AO sind diese Sonderwerbungskosten jedoch nur über die Fondsgesellschaft geltend zu machen[26]. Dies sind nach § 9 EStG mit einer Beteiligung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehende Kosten, insbesondere Aufwendungen für eine Besichtigungsfahrt[27], Zinsen für ein Darlehen zur Anteilsfinanzierung[28], Aufwendungen für die Teilnahme an Gesellschafterversammlungen[29] und Aufwendungen für Steuer- und Rechtsberater[30].
Ergebnis des Werbungskostenabzugs von den Einnahmen sind die Einkünfte aus § 21 EStG. Von diesen ist nach Maßgabe des § 32a I EStG i.V.m. § 52 XLI EStG die Einkommensteuer zu ermitteln.
Sollten negative Einkünfte entstehen, unterliegen diese den Verlustausgleichs- und -abzugsbeschränkungen der §§ 15 a und 15 b EStG. Jedoch sind solche negativen Einkünfte aufgrund der veränderten Konzeption der geschlossenen Immobilienfonds nicht zu erwarten[31]
Bei Zahlung der Erträge an den Anleger wird regelmäßig eine Zinsabschlagsteuer gem. § 43 I Nr. 7 EStG einbehalten. Diese resultiert aus der teilweisen Herkunft der Erträge aus der Anlage liquider Mittel bei Banken. Nach § 43 a I Nr. 3 EStG beträgt der Steuersatz 30 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag. Die Zinsabschlagsteuer ist nur eine Erhebungsform der Einkommensteuer und wird daher auf diese bei Veranlagung angerechnet[32].
Beispiel:
Da es sich um eine neu errichtete Immobilie handelt, fallen noch keine reparatur- oder wartungsbedingten Kosten an. Zinsen fallen nur als Nebenertrag aus der Vermietung an.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Die Zinsabschlagsteuer wird hier als Erhebungsform der Einkommensteuer vernachlässigt, da sie nur auf einen geringen Anteil der Einnahmen anfällt.
3.2 Verkauf der Anteile
3.2.1 Einkommensteuer
Obwohl es im Allgemeinen keinen Sekundärmarkt für die hier besprochenen Unternehmensbeteiligungen gibt, kann es in einzelnen Fällen doch zu einem Verkauf und damit zu einem möglichen Veräußerungsgewinn kommen[33]. Auch kann es zu Veräußerungsgewinnen kommen durch den Verkauf der Immobilie durch die Objektgesellschaft oder den Verkauf von Anteilen an der Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft[34].
Gemäß § 22 Nr. 2 EStG i.V.m. § 23 I Satz 1 Nr.1 und § 23 I Satz 4 EStG sind in diesen drei Fällen die Veräußerungsgewinne steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie / Anteile nicht mindestens zehn Jahre vergangen sind. Aufgrund der regelmäßig langfristigen Anlagehorizonte von geschlossenen Fonds, kann ein Verkauf der Immobilie durch die Objektgesellschaft oder von Anteilen an der Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden[35].
Wenn der Kommanditist der Fondsgesellschaft seinen Anteil vor Ablauf der Frist veräußert, wird der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig gem. § 23 II EStG i.V.m. § 21 I EStG.
Veräußerungsgewinn ist hierbei gem. § 23 II Satz 1 EStG der Betrag, um den der Veräußerungspreis die Summe aus Anschaffungskosten des Anteiles und Werbungskosten übersteigt.
Werbungskosten können hier z.B. die beim Verkauf anfallenden Notarkosten, Gerichtskosten usw. sein. Die Anschaffungskosten mindern sich nach § 23 III Satz 4 EStG um die seit Anteilserwerb angefallenen Abschreibungen.
Zu den Anschaffungskosten können (teilweise nur anteilig) gehören:
-Gebühren für die Vermittlung / Bearbeitung der Zwischen- und Endfinanzierung
-Gebühren für die Vermittlung des Objekts, des Eigenkapitals und des Treuhandauftrages, Abschlussgebühren, Courtage, Agio, Beratungs- und Bearbeitungsgebühren und Gebühren für eine Platzierungsgarantie (Leistungen des Anlageberaters für die Fondsgesellschaft)
-Gebühren der Konzeptausarbeitung, Werbung der Bauinteressenten, Prospektprüfung, usw. (Leistungen der initiierenden Fonds-Muttergesellschaft)
-Treuhandgebühren
-Baubetreuungskosten
-Bürgschaftsgebühren für Zwischen- und Endfinanzierung
-Gebühren für Preissteigerungs-, Kosten- und Fertigstellungsgarantie[36].
Zu beachten ist hier, dass viele der oben genannten Anschaffungskostenbestandteile nur bei Errichtung der Immobilie (korrekt also eigentlich Herstellungskostenbetandteile) durch die Objektgesellschaft in Frage kommen.
Die Anschaffungskosten / Herstellungskosten sind darüber hinaus auch Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA), d.h. für einen Hauptbestandteil der Werbungskosten auf Gesellschaftsebene. Die AfA ermittelt sich gem. § 7 IV Satz 1 Nr. 2a EStG. Für etwaige Einrichtungsgegenstände ermittelt sich die AfA ggf. gem. § 7 I EStG.
Ergebnis des Abzuges der Werbungskosten und Anschaffungskosten / Herstellungskosten vom Veräußerungspreis ist der Veräußerungsgewinn, d.h. die zusätzlichen Einkünfte aus § 21 I EStG i.V.m. § 23 II EStG, die im Jahr der Veräußerung die laufenden Einkünfte aus § 21 I EStG erhöhen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
3.2.2 Einkünfteerzielungsabsicht / gewerbl. Grundstückshandel
Ferner ist bei Verkauf des Kommanditanteiles vor Ablauf der sog. „Spekulationsfrist“ durch den Anleger mit einer Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht durch die Finanzverwaltung zu rechnen. Für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht wird die Erzielung eines steuerlichen Totalüberschusses der Einnahmen aus einer Einkunftsart über die Werbungskosten dieser Einkunftsart während der tatsächlichen Nutzungsdauer der Vermögensnutzung vorausgesetzt[37]. Ist der Totalüberschuss nicht gegeben, können die laufenden Einkünfte des Anlegers rückwirkend zu gewerblichen Einkünften mit den entsprechenden steuerlichen Konsequenzen (z.B. Gewerbesteuerpflicht) umqualifiziert werden[38].
Bei einem Verkauf der Beteiligung vor Ablauf von zehn Jahren besteht außerdem die Möglichkeit der Umqualifizierung der Veräußerungsgewinne aus Vermietung und Verpachtung in solche aus gewerblich betriebenem Immobilienhandel (sog. „gewerblicher Grundstückshandel“). So kann der Kommanditist bei Verkauf seiner Beteiligung und zeitnaher[39] Veräußerung von mindestens zwei weiteren eigenen Grundstücken dann als gewerblicher Immobilienhändler gelten, wenn seine Beteiligung an der Kommanditgesellschaft mindestens 10% ausmacht oder seine Beteiligung einen Wert von mehr als 250.000 € hat[40]. Den beiden eigenen Grundstücken stehen zwei weitere entsprechende Beteiligungen gleich[41].
Es wird im Beispiel von gegebener Einkünfteerzielungsabsicht und von nicht-gewerblichem Verkauf der Beteiligung ausgegangen.
3.3 Vererbung der Anteile
Die Vererbung eines Kommanditanteiles ist erbschaftsteuerpflichtig gem. §1 I Nr. 1 ErbStG i.V.m. § 2 I Nr.1 und § 3 I Nr. 1 ErbStG. Steuerschuldner ist gem. §20 I Satz1 ErbStG der Erbe. Die Steuer entsteht gem. § 9 I Nr.1 ErbStG mit dem Tod des Erblassers[42]. Ihre Höhe richtet sich nach einem variablen Vomhundertsatz vom „steuerpflichtigen Erwerb“ nach § 10 ErbStG.
Gemäß §10 I Satz3 ErbStG ist der Erwerb eines Kommanditanteiles ein Erwerb anteiliger Wirtschaftsgüter der betreffenden KG. Die einzigen Wirtschaftsgüter der KG sind die Anteile der Objektgesellschaft und ein geringer Bestand an liquiden Mitteln. Die liquiden Mittel sind gem. §12 I ErbStG i.V.m. § 12 I Satz 1 BewG zum Nennwert anzusetzen. Der Wert der Anteile der Objektgesellschaft richtet sich nach dem Wert ihres Hauptvermögensgegenstandes, der Immobilie, sowie eines Bestandes an liquiden Mitteln. Für diese liquiden Mittel gilt das Gleiche wie für diejenigen der Fondsgesellschaft. Der Wert der Immobilie ist gemäß § 12 III ErbStG i.V.m. §138 III BewG festzustellen. Dann werden nach § 10 V Nr.1 ErbStG von den so ermittelten aktiven Erbposten die mit der Finanzierung des Kommanditanteiles in Zusammenhang stehenden Schulden des Erblassers abgezogen[43]. Die Kosten für eine Abwicklung der Bestattung, für eine angemessene Grabpflege, ein Grabdenkmal u.a. können ebenfalls abgezogen werden. Hier wird in jedem Fall gem. § 10 V Nr. 3 Satz 2 ErbStG eine Pauschale abgezogen. Darüber hinaus sind die anteiligen Gesellschaftsschulden, soweit vorhanden, abziehbar[44]. So ermittelt sich die steuerpflichtige Bereicherung des Erben, die nach § 10 I Satz 5 ErbStG auf volle 100 Euro nach unten zu runden ist. Diese ist nach Abzug persönlicher Freibeträge gem. §16 I ErbStG nach § 19 ErbStG zu versteuern.
[...]
[1] Keudell, 2005, in: AssCompact , Jahrgang 05/2006, S. 80/81
[2] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 7; so auch Fondsprospekt Österreich IV, S. 7.
[3] Vgl. Boutonnet, Geschlossene Immobilienfonds, S. 48.
[4] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 50/51.
[5] Vgl. Fondsprospekt Euroselect 11, S. 26 ff..
[6] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 5 i.V.m. S. 73, Ziffer 5.
[7] Vgl. Boutonnet, Geschlossene Immobilienfonds, S. 68; so auch Fondsprospekt Österreichfonds IV, S. 86.
[8] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 77 ; so auch Fondsprospekt Österreichfonds IV, S. 86.
[9] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 77 ; so auch Boutonnet u.a., Geschlossene Immobilienfonds, S. 68.
[10] Diese Zahlenwerte dienen nur der Ermittlung des Welteinkommens / Weltvermögens bei beschränkter Steuerpflicht im Ausland.
[11] Zu einer denkbaren Grunderwerbsteuerpflicht des Erwerbs siehe nächster Punkt dieser Arbeit.
[12] Vgl. Teil 3.1.1 dieser Arbeit
[13] Vgl. BVerfG v. 22.06.1995, 2 BvL 37/91, BStBl II 1995, S. 655.
[14] Vgl. auch FinMin NRW v. 26.02.2003, 3 - S 4501/6, BStBl I 2004, S. 271, Tz. 4.1 c.
[15] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 46.
[16] Vgl. auch Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 75, Ziffer VII.
[17] Vgl. Tz 2.2 dieser Arbeit; zur Abgrenzung Vermögensverwaltung R 137 EstR, H137 (2) EstH.
[18] Vgl. Tz 2.2 dieser Arbeit.
[19] Vgl. BFH v. 19.08.1986, IX S 5/83, BStBl II 1987 S. 212.
[20] Vgl. auch OFD Berlin v. 09.12.1996, St 442 – S 2253 a – 1/95, Art. 1.
[21] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 74.
[22] Vgl. BMF v. 20.10.2003, RZ 11, IV C 3 – S 2253a – 48/03, BStBl I 2003, S. 546.
[23] Vgl. für Details Teil 3.2 dieser Arbeit.
[24] Vgl. für vollständige Auflistung BMF v. 20.10.2003, RZ 33 i.V.m. RZ 39-40 und RZ 12 – 20(voller Abzug), RZ 22, 25 – 27 (anteilig) , IV C 3 – S 2253a – 48/03, BStBl I 2003, S. 546.
[25] Siehe zum Begriff der Anschaffungskosten Teil 3.2 dieser Arbeit.
[26] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 74.
[27] Vgl. R161 IV S. 4 und 5 EStR.
[28] Vgl. Plückebaum u.a., Einkommensteuer, S. 775; so auch BMF v. 20.10.2003, RZ 12, IV C 3 – S 2253a – 48/03, BStBl I 2003, S. 546.
[29] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 74.
[30] Vgl. BMF v. 20.10.2003, RZ 19, IV C 3 – S 2253a – 48/03, BStBl I 2003, S. 546; ferner alle weiteren anerkennungsfähigen Aufwendungen gem. ebendieses Erlasses.
[31] Vgl. auch Teil 2.1 dieser Arbeit.
[32] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 72
[33] Boutonnet u.a., Geschlossene Immobilienfonds, S. 104.
[34] Vgl. Fondsprospekt, Deutschlandfonds II, S. 74.
[35] Vgl. Fondsprospekt Deutschlandfonds II, S. 74, Ziffer 10.
[36] Vgl. BMF v. 20.10.2003, RZ 21 – 29 , IV C 3 – S 2253a – 48/03, BStBl I 2003, S. 546.
[37] Vgl. BMF v. 08.10.2004, RZ 1, RZ 30 – 34, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl I 2004, S. 933.
[38] Vgl. BFH v. 25.06.1984; GrS 4/82; BStBl II 1984, S. 751, so auch BMF v. 08.10.2004, vor RZ 1, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl I 2004, S. 933.
[39] Innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes, vgl. BMF v. 26.03.2004 RZ 5, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, S. 434.
[40] Vgl. BMF v. 26.03.2004 RZ 5 i.V.m. RZ 14, 15, 18, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, S. 434
[41] Vgl. zu den Details BMF v. 26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, S. 434.
[42] Vgl. Haas u.a., Erbrecht, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, S. 64
[43] Auskunft erteilte Frau Wiemer, FA Bochum-Süd, Tel. 0234-3337-2530.
[44] Vgl. R 26 II Satz 4 ErbStR.
- Citar trabajo
- Diplom-Betriebswirt (FH) Christopher Schmidt (Autor), 2006, Besteuerung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds im Privatvermögen im internationalen Vergleich durch einen deutschen Steuerinländer, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/62764
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