Als Projektarbeit wird die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes nördlich an der Muggengärtlestraße in Freudenstadt - Dietersweiler geplant. Der Lebensmittelmarkt ist mit einer Verkaufsfläche von 637,5 m² projektiert und erreicht damit nicht die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 Satz 1 + 2 BauNVO. Dadurch entfällt der Antrag nach § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO, wofür ein Sondergebiet benötigt wird. Mit dieser Arbeit sollen die Verwirklichung des Lebensmittelmarktes simuliert und alle möglichen Probleme dargestellt werden. Es wird angenommen, dass es sich um ein reales Projekt handelt und dafür argumentiert, dass dieser Lebensmittelmarkt den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen entspricht. Eine Analyse und Bewertung möglicher Auswirkungen wird daher als notwendig empfunden. Ebenfalls soll die Kompatibilität des Bauvorhabens mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung bewertet werden. Alle projektrelevanten Daten werden in dieser Arbeit für einen möglichen Projektabnehmer dargestellt. Das Baugebiet befindet sich in Muggengärtle, welches westlich des alten Ortskerns von Dietersweiler in einer Talsenke gelegen ist.
Inhaltsverzeichnis
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis
1. Ausgangssituation/ Zielsetzung
2. Das Projektvorhaben
3. Makrostandort Freudenstadt-Dietersweiler
3.1 Lage
3.2 Verkehrsanbindung
3.3 Bevölkerung
3.4 Bevölkerungsprognose
3.5 Arbeitsmarkt
3.6 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau
3.7 Lokale Lebensmittel Einzelhandelssituation
4. Mikrostandortanalyse
4.1 Lage/ Umfeldnutzungen
4.2 Erreichbarkeit
4.3 Wohnbevölkerung im Umfeld
5. Markt- und Wettbewerbsanalyse der projektrelevanten Branchen
5.1 Einzugsgebiet des Projektvorhabens
5.2 Marktpotenzial im Einzugsgebiet
6. Regionalplanerische - & Bebauungsplanerische Einstufung
6.1 Regionalplan Nordschwarzwald
6.1.1 Raum- und Siedlungsstruktur
6.1.2 Schwerpunkt für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen
6.2 Baurechtliche und städtebauliche Beurteilung
6.2.1 Städtebauliche Einordnung des Projektvorhabens
6.2.2 Rechtliche Beurteilungsgrundlage
6.2.3 Bebauungsplan „Nördlich der Muggengärtlestraße“
7. Fazit
Literaturverzeichnis
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis
Tabellen
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungen
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1. Ausgangssituation/ Zielsetzung
Als Projektarbeit planen wir die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes nördlich an der Muggengärtlestraße in Freudenstadt - Dietersweiler. Der geplante Lebensmittelmarkt ist mit einer Verkaufsfläche von 637,5 m2 projektiert und erreicht damit nicht die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 Satz 1 + 2 BauNVO.1 Dadurch entfällt der Antrag nach § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO, wofür ein Sondergebiet benötigt wird.
Mit dieser Arbeit soll die Verwirklichung des Lebensmittelmarktes simuliert und alle möglichen Probleme dargestellt werden. Es wird angenommen, dass es sich um ein „reales“ Projekt handelt und dafür argumentiert, dass dieser Lebensmittelmarkt, den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen entspricht. Eine Analyse und Bewertung möglicher Auswirkungen wird daher als notwendig empfunden. Ebenfalls soll die Kompatibilität des Bauvorhabens mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung bewertet werden. Alle projektrelevanten Daten werden in dieser Arbeit für einen möglichen Projektabnehmer dargestellt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Skizze; Quelle: Eigendarstellung
2. Das Projektvorhaben
Das Baugebiet befindet sich in Muggengärtle, welches westlich des alten Ortskerns von Dietersweiler, in einer Talsenke gelegen ist Anmerkung der Redaktion: Diese Abbildung wurde aus urheberrechtlichen Gründen entfernt. Es grenzt an die Baugebiete "Lerchenberg/ Muggengärtle" und "Hofstätten". Ursprünglich sind insgesamt 22 Gebäude/Gebäudeteile, davon Abbildung 2: Wohngebiet Muggengärtle; Quelle: Stadt Freudenstadt, o.J. 8 Doppelhaushälften und 14 Muggengärtle Luftbild Einzelhäuser geplant.2 Das Plangebiet ist im Norden durch die bestehende Bebauung an der Hofstätten- und Raffeisenstraße, sowie der Bebauung im Blumenweg begrenzt. Im Süden bilden die Gartenflächen der Bebauung an der Muggengärtlestraße die Begrenzung des Plangebietes.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Wohngebiet Muggengärtle; Quelle: Stadt Freudenstadt, o.J. Muggengärtle Luftbild
Im Westen sind dies die Grundstücke Flst. Nr. 749/4, 753/1 und 753/4. Im Osten die bebauten Grundstücke Flst. Nr. 749/7 und 750/1; alle Gemarkungen Freudenstadt-Dietersweiler. In das Plangebiet mitaufgenommen ist eine Fußwegverbindung vom zukünftigen Baugebiet bis zur Muggengärtlestraße. Das Plangebiet ist im Bereich der Talsenke nahezu eben und fällt leicht
Anmerkung der Redaktion: Diese Abbildung wurde aus urheberrechtlichen Gründen entfernt.
Abbildung 3: Baugebiet "Nördlich der Muggengärtlestraße"; Quelle: Stadt Freudenstadt, o.J., Lage des Baugebiets
Richtung Norden. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Gesamtfläche von ca. 1,51 Hektar.3
Als Projektaufgabe planen wir hier einen Lebensmittelmarkt, für die Nahversorgung der umliegenden neuen Häuser, sowie für das gesamte Dorf. Unser Lebensmittelmarkt befindet sich im Zentrum des Dorfes. Für die Bebauung werden die Grundstücke Flst. Nr. 749/6, 749/8, 749/9 sowie 750 benötigt.
Anmerkung der Redaktion: Diese Abbildung wurde aus urheberrechtlichen Gründen entfernt.
Abbildung 4: Baugebiet; Quelle: Stadt Freudenstadt, o.J., Bebauungsplan
Die gelb umrandeten Flächen sind die bereits vorher erwähnten Grundstücke, worauf der Bau des Lebensmittelmarktes geplant ist. Ebenfalls umrandet ist die rote Fläche, welche zum Grundstück Flst. Nr. 750 gehört und auch für den Bau genutzt wird. Diese rote Fläche ist aus ungeklärten Gründen nicht mit in dem Bebauungsplan aufgenommen worden, sollte jedoch bei den zuständigen Behörden auf Anfrage zum Bebauungsplan hinzugezogen werden, da es für das Projekt von essenzieller Bedeutung ist.
Die Grundstücke 749/8 und 749/9, welche sich auf der oberen rechten Seite befinden, sind jeweils 276m2 groß. Das auf der linken Seite befindliche Grundstücke ist 512m2 groß und das größte Grundstück mit 658m2 befindet sich unterhalb der drei erwähnten Grundstücke.
Hinzu kommt die rot umrandete Fläche mit ca. 225m2, welches zum Grundstück Flst. Nr. 750 dazugehört. Somit ist das Projektgrundstück insgesamt 1.947m2 groß.
Die Auswahl der Grundstücke erfolgt anhand der aktuell freien Grundstücke des Bebauungsplans. Da bisher alle Grundstücke, bis auf das Projektgrundstück, sowie das lila eingefärbte Grundstück verkauft sind, wurde diese Auswahl getroffen. Zudem ist das lila Grundstück mit einer Gesamtgröße von 902m2 nicht dem Projektvorhaben entsprechend.
Anmerkung der Redaktion: Diese Abbildung wurde aus urheberrechtlichen Gründen entfernt.
Abbildung 5: Flurkarte Quelle: Stadt Freudenstadt, o.J., Aktuell: Freie Grundstücke
Die Abbildung zeigt das noch freie Grundstück, welches zum Verkauf steht (lila). Umrandet ist das Baugebiet mit der „fett- gestrichelten“ Linie. Die grün bemalten Grundstücke sind bereits verkauft und die blau bemalten Grundstücke sind reserviert.
Da die Grundstücke mit der Flst. Nr. 749/6, 749/8, 749/9 sowie 750 als einzige für das Projektgrundstück in Frage kommen, aber eine besondere Form besitzen, müssen wir uns eine Bauform überlegen, die zum einen in das Grundstück passt und zum anderen genügend Verkaufsfläche anbietet. Ebenso muss auf dem Grundstück genügend Platz für Parkplätze vorhanden sein, damit die Dorfbewohner, die eventuell am Rande des Dorfes wohnen und mit dem Auto anfahren, Vorort parken können. Daher haben wir uns, wie in Abbildung 4 dargestellt, für einen „Atrium Lebensmittelmarkt“ entschieden. Dadurch werden auf der linken und unteren Seite des Grundstückes freie Plätze entstehen, die sowohl als Parkplätze, als auch für die LKW- Anlieferung genutzt werden können. Des Weiteren kann die gewählte Bauform dem leicht eintönigen Dorfbild eine moderne Note verleihen und sich den neu geplanten Gebäuden im Baugebiet anpassen.
Das geplante Gebäude hat eine Gesamtfläche von 825m2, wovon 643,5m2 als Verkaufsfläche dienen. Die Nebenräume, Anlieferung, Lager, Gemeinschaftsraum/ Besprechungsraum, Herrenumkleide, Damenumkleide, Herren-WC, Damen-WC, Gäste-WC und der Flur haben eine Nutzfläche von 177,27m2.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 6: Gebäudeplanung; Quelle: Eigendarstellung
Die Abbildung zeigt die ungefähre Planung des Gebäudes. Hierbei wurden keine detaillierten Akzente, wie Türplanung, Fensterbau, Toilettenanzahl, Inneneinrichtung, Eingangstür etc. vorgenommen, da diese mit dem jeweiligen Projektabnehmer bzw. Mieter zu planen sind.
Die Abbildung soll daher nur veranschaulichen, wie es in etwa aussehen kann und wie viel Fläche zur Verfügung steht. Eine genauere Übersicht für die verfügbare Fläche soll die Tabelle 1 „Flächendarstellung“ im Folgenden zeigen. Hierbei werden die einzelnen Räume nach ihrer Art, der Breite in Meter, Länge in Meter und die Nutzfläche dargestellt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Flächendarstellung; Quelle: Eigendarstellung
3 Makrostandort Freudenstadt-Dietersweiler
Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Projektes notwendig sind. Dazu zählen unter anderem soziodemographische und nachfrageseitige Strukturdaten des Makrostandortes Freudenstadt-Dietersweiler.
3.1 Lage
Freudenstadt ist eine Kreisstadt im Regierungs-bezirk Karlsruhe in Baden-Württemberg. Sie ist Sitz des Landkreises Freudenstadt, welcher im nordöstlichen Schwarzwald liegt. Anmerkung der Redaktion: Diese Abbildung wurde aus urheberrechtlichen Gründen entfernt.
Zur Kernstadt Freudenstadt gehören die Orte Igelsberg, Grüntal, Untermusbach, Wittlensweiler, sowie die zuvor zu Baiersbronn und Bad Rippoldsau gehörenden Teile des Weilers Kniebis und unserem Projektstandort Dietersweiler. Des Weiteren besteht mit den Gemeinden Bad Rippoldsau-Schapbach und Seewald eine vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft.4
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 7: Makrostandort; Quelle: Güll Reinhard, 2019, Im Blickpunkt: Die Stadt Freudenstadt
3.2 Verkehrsanbindung
Aufgrund der zentralen Lage im Schwarzwald führen vier Bundesstraßen durch Freudenstadt. Treffpunkt am Marktplatz sind die B28 (Kehl-Ulm) und die B462 (Rastatt-Rottweil). Zusätzlich endet hier die gegen Ende deckungsgleich mit der B28 verlaufende B500 (BadenBaden - Freudenstadt). Östlich an Freudenstadt vorbei, führt die in Nord-Süd-Richtung verlaufende B294 (Bretten-Gundelfingen).
Zudem befindet sich in der Stadt eine gut ausgebaute Eisenbahnverbindung, die von Stuttgart über Herrenberg und Eutingen im Gäu nach Freudenstadt führt, sowie die Verbindung nach Karlsruhe über Klosterreichenbach und Raststatt. Die Verbindung nach Offenburg erfolgt über die Kinzigtalbahn. Mit über 40 Buslinien ist der Zentrale Omnibusbahnhof Freudenstadts, einer der Hauptverkehrsknotenpunkte im Schwarzwald.5
Von Freudenstadt aus ist Dietersweiler über die Bundesstraße B28 Richtung Herrenberg, Ausfahrt Freudenstädter Straße und B28 Richtung Straßburg, Ausfahrt Lauterbadstraße zu erreichen. Eine Straßenverbindung zu dem benachbarten Dorf Aach besteht über die Dietersweiler Straße und zum benachbarten Glatten über die Glattener Straße.6
3.3 Bevölkerung
Derzeit wohnen in Dietersweiler ca. 2.400 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten sieben Jahren mit 22,35% überdurchschnittlich positiv. Im Vergleich ist die Bevölkerung im Landkreis Freudenstadt um 2,37% gewachsen.7 8 9
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 2: Bevölkerung; Quelle: Baden-Württemberg Statistisches Landesamt, 2019, Bevölkerung im Überblick Stadt Freudenstadt; Darstellung: Eigendarstellung
3.4 Bevölkerungsprognose
Für das Dorf Dietersweiler existiert keine Bevölkerungsprognose. Auf Basis von Vorausberechnungen wird die prognostizierte Einwohnerzahl im umliegenden Kreis Freudenstadt im Jahr 2035 bei 23.340 Einwohnern liegen. Dies entspricht einem Rückgang im Verhältnis von 2018 von 0,036%.10
3.5 Arbeitsmarkt
Für den Arbeitsamtsbezirk Kreis Freudenstadt stellt sich im Vergleich zum Landesdurchschnitt Baden-Württemberg eine positive Beschäftigungssituation dar. Die Arbeitslosenquote lag im Jahresdurchschnitt 2018 mit 2,6% unter dem Durchschnittswert des Landes BadenWürttemberg (3,0%). Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (4,9%) sind keine strukturellen Probleme auf dem Arbeitsmarkt vorhanden.11 12 13
3.6 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt und spiegelt auch die Wirtschaft einer Region wider. Die Kennziffer gibt, unabhängig von der Größe der Stadt/Region, das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik (BRD=100) an, welches nach Abzug von einzelhandelsfremden Ausgaben (z.B. Miete, Vorsorgeleistung, Versicherung, Dienstleistungen, Reisen) potenziell für die Ausgaben im Einzelhandel am Wohnort (inkl. Versandhandel) verfügbar ist.
[...]
1 Vgl. § 11 BauNVO
2 Vgl. Stadt Freudenstadt, 2019, Muggengärtle in Dietersweiler, https://www.freudenstadt.de/muggengaertle. Abrufdatum: 04.10.2019
3 Vgl. Stadt Freudenstadt, 2019, Müggengärtle in Dietersweiler, https://www.freudenstadt.de/muggengaertle, Abrufdatum: 05.10.2019
4 Vgl. Güll Reinhard, 2019, Im Blickpunkt: Die Stadt Freudenstadt, https://www.statistik- bw.de/Service/Veroeff/Monatshefte/PDF/Beitrag19_02_06.pdf, Abrufdatum: 07.10.2019
5 Vgl. Güll Reinhard, 2019, Im Blickpunkt: Die Stadt Freudenstadt, https://www.statistik- bw.de/Service/Veroeff/Monatshefte/PDF/Beitrag19_02_06.pdf, Abrufdatum: 07.10.2019
6 Vgl. Google Maps, 2019, Dietersweiler, https://www.google.com/maps/place/Dietersweiler,+72250+Freudenstadt/@48.4519588,8.4615271,15z/data=!3 m1!4b1!4m5!3m4!1s0x47973580aa420925:0x6e1cd7b01399966c!8m2!3d48.4508939!4d8.4687866?hl=de, Abrufdatum: 08.10.2019
7 Vgl. Baden-Württemberg Statistisches Landesamt, 2019, Bevölkerung im Überblick Stadt Freudenstadt, https://www.statistik-bw.de/BevoelkGebiet/Bevoelkerung/01035055.tab?R=GS237028, Abrufdatum: 09.10.2019
8 Vgl. Deutschland123, o.J., Freudenstadt Dietersweiler: Umzüge (Zu- und Fortzüge)-Statistik, https://www.deutschland123.de/dietersweiler-umz%C3%BCge-zu-und-fortz%C3%BCge-statistik, Abrufdatum: 09.10.2019
9 Vgl. Citypopulation, o.J., DEUTSCHLAND: Baden-Württemberg, http://www.citypopulation.de/php/germany- settlements-badenwurttemberg_d.php?cityid=08237028_0OIZ, Abrufdatum: 09.10.2019
10 Vgl. Baden-Württemberg Statistisches Landesamt, 2019, Vorausrechnung - Bevölkerungsvorausrechnung nach Altersgruppen, https://www.statistik-bw.de/BevoelkGebiet/Vorausrechnung/98015021.tab?R=GS237028, Abrufdatum: 09.10.2019
11 Vgl. Bundesagentur für Arbeit Statistik, 2019, Freudenstadt, https://statistik.arbeitsagentur.de/Navigation/Statistik/Statistik-nach-Regionen/SGBII-Traeger/Baden- Wuerttemberg/Freudenstadt-Nav.html, Abrufdatum: 09.10.2019
12 Vgl. Bundesagentur für Arbeit Statistik, 2019, Baden-Württemberg, https://statistik.arbeitsagentur.de/Navigation/Statistik/Statistik-nach-Regionen/SGBn-Traeger/Baden- Wuerttemberg-Nav.html, Abrufdatum: 09.10.2019
13 Vgl. Bundesagentur für Arbeit Statistik, 2019, Bundesrepublik Deutschland, https://statistik.arbeitsagentur.de/Navigation/Statistik/Statistik-nach-Regionen/Politische-Gebietsstruktur- Nav.html, Abrufdatum: 09.10.2019
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