Risikomanagement in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Tesis , 2005 , 80 Páginas , Calificación: 1,9

Ingeniería - Ingeniería industrial

Die vorliegende Arbeit behandelt das Thema „Darstellung und kritische Analyse des Risikomanagements in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft“, denn das ehemals als krisensicher eingestufte Wirtschaftsgut „Immobilie“ ist nicht länger eine sichere und gut kalkulierbare, wertbeständige Investition. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine enorme Komplexität aus und insbesondere die Thematik „Globalisierung“ gewinnt stetig an Bedeutung und bringt ihre eigenen Anforderungen an ein professionelles Immobilienmanagement mit sich. Die tief greifenden Veränderungen auf den Immobilien- und Finanzmärkten erfordern neue Denkansätze der Unternehmen und ihrer Mitarbeiter. Der Vielzahl von Risiken, die auf die Immobilienbranche einwirkt, muss Rechnung getragen werden, sowohl in Bezug auf z.B. steigende Ausbildungsanforderungen als auch auf die Auseinandersetzung mit dem Phänomen „Risiko“.
[...]
Die immobilienwirtschaftlichen Unternehmen, die in den Wirkungskreis insbesondere des KonTraG fallen - Aktiengesellschaften, aber durch die geforderte Ausstrahlungswirkung des Gesetzes auch GmbHs und Genossenschaften - sehen sich nun den Anforderungen eines Risikomanagements ausgesetzt, das jedoch in seiner Bedeutung den Status eines gesetzlichen Erfordernisses übersteigt, denn Risikomanagement kann nur erfolgreich sein, wenn erkannt wird, dass der dauerhafte unternehmerische Erfolg am Markt unwiederbringlich damit verknüpft ist, dass aktuelle und zukünftige Risiken erkannt, bewertet und gesteuert werden.
Hieraus ergeben sich viele Fragestellungen, die es zu beantworten gilt: Wie weit ist die Immobilienwirtschaft, insbesondere die Unternehmen mit großen eigenen Wohnungsbeständen ab 10.000 Wohneinheiten (WE), mit der Umsetzung dieses sensiblen Themas? Sind Risikomanagementsysteme installiert und ins Unternehmen eingebunden worden? Welche Relevanz haben die gesetzlichen Vorgaben bei der Einführung des Risikomanagements? Wird noch immer eher subjektiv/intuitiv statt objektiv über die bestehenden Risiken geurteilt, oder hat sich hier ein Wandel vollzogen?
Ziel dieser Untersuchung ist es, mittels einer umfangreichen Befragung den Status quo des Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft festzustellen, hierbei wird ein besonderes Augenmerk auf die Gründe und Ursachen der Risikomanagementimplementierung gelegt und überprüft, ob die Ausgestaltung des Risikomanagements zur diesbezüglichen Zielerreichung der Unternehmen beiträgt oder ihr entgegensteht.

INHALTSVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Ziel der Untersuchung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft
2.1 Wohnungsgenossenschaften
2.2 Kommunale Wohnungsunternehmen
2.3 Kirchliche Wohnungsunternehmen
2.4 Industrieverbundene Wohnungsunternehmen
2.5 „Freie“ Wohnungsunternehmen

3 Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien
3.1 Gesetz zur Kontrolle und Transparenz (KonTraG)
3.1.1 Ziele
3.1.2 Regelungen
3.1.3 Auswirkungen
3.2 Basel II- Abkommen
3.2.1 Ziele
3.2.2 Regelungen
3.2.3 Auswirkungen
3.3 Deutscher Corporate Governance Kodex (DCGK) und TransPuG

4 Risikomanagement
4.1 Definition Risiko
4.2 Risikokategorien in der Immobilienwirtschaft
4.3 Immobilienspezifische Risikoarten
4.4 Risikomanagementprozess
4.5 Risikokultur
4.6 IT-Lösungen für das immobilienwirtschaftliche Risikomanagement

5 Empirische Untersuchung: Der Status quo in der Wohnungswirtschaft
5.1 Ergebnisse der empirischen Untersuchung
5.1.1 Überblick über die Anzahl der befragten Unternehmen
5.1.2 Rücklauf
5.2 Unternehmenseinordnung
5.2.1 Eigener Wohnungsbestand
5.2.2 Immobilienwirtschaftliche Tätigkeitsbereiche
5.2.3 Anfangszeitpunkt des Risikomanagements im Unternehmen
5.3 Gründe der Risikomanagementimplementierung im Unternehmen
5.4 Implementierung des Risikomanagements im Unternehmen
5.4.1 Standardisierter Risikomanagementprozess
5.4.2 Risikomanagement-Software
5.5 Der Risikomanagement-Prozess
5.5.1 Risikoidentifikation
5.5.2 Instrumente und Beurteilung deren Effizienz
5.5.3 Relevante Risikofelder und deren subjektive Beurteilung
5.5.4 Analysearten (externe/ interne Risiken)
5.5.5 Risikobewertung
5.5.6 Instrumente zur Risikosteuerung und deren subjektive Effizienz
5.5.7 Risikoberichtswesen
5.5.8 Zuständigkeitsaufteilung im Unternehmen
5.5.9 Inanspruchnahme externer Fachleute
5.5.10 Maßnahmen zur Manifestierung und Förderung des Risikomanagements
5.6 Interesse an der Diplomarbeit
5.7 Würdigung der Ergebnisse

6 Schlußbetrachtung

Literatur- und Quellenverzeichnis

Anhangverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 „Anforderungen an das RM“, Quelle: Sandvoß (2004), S. 2

Abbildung 2 „Relevante Paragraphen des KonTraG“, Quelle: Denk/Exner-Merkelt

Abbildung 3 „Relevante Regeln des DCGK“, Quelle Denk/ Exner-Merkelt (2005)

Abbildung 4 „Systematik des Risikobegriffs“, Quelle: Lück (2000), S. 315

Abbildung 5 „Risikokategorien“, Quelle: Maier (2004), S. 10

Abbildung 6 „RM-Prozess“; Quelle: vgl. Denk/Exner-Merkelt (2003), S. 73

Abbildung 7 „Schlüsselrisiken der Wohnungswirtschaft“, Quelle: Sandvoß (2004), S. 22

Abbildung 8„Kategorisierung der Rückläufer“ Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 9 „Gründe zur Implementierung eines kontinuierlichen RM“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 10 „Intervalle des standardisierten RM-Prozesses“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 11 „Instrumente zur Risikoidentifikation“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 12 „Effizienz der Instrumente zur Risikoidentifikation“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 13 „Relevante Risikofelder der Unternehmen“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 14 „Schadenhöhe der Risikofelder“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 15 „Eintrittswahrscheinlichkeit der Risikofelder“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 16 „Risiko-Matrix, Quelle: nach Wolf/ Runzheimer (2001), S: 67

Abbildung 17 „Risikoanalyseinstrumente bei externen Risiken“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 18 „Risikoanalyseinstrumente bei internen Risiken“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 19 „Risikosteuerungsinstrumente“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 20 „Intervalle des Risikoberichtswesens“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 21 „Personelle Zuständigkeiten Markt-/Wettbewerbsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 22 „Personelle Zuständigkeiten Leistungsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 23 „Maßnahmen zur Manifestierung des RM im Unternehmen“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 24 „Effizienz der Maßnahmen zur RM-Manifestierung“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 25 „Rücklaufquote Fragebögen“ Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 26 „Aufteilung der Tätigkeitsbereiche“ Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 27 „Existenz eines standardisierten RM-Prozesses“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 28 „Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 29 „Instrumente zur qualitativen Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 30 „Instrumente zur quantitativen Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 31 „Effizienz der Risikosteuerungsinstrumente“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 32 „Existenz eines Risikoberichtswesens“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 33 „Personelle Zuständigkeiten Rechtsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 34 „Personelle Zuständigkeiten Finanzrisiken“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 35 „Personelle Zuständigkeiten strategische Risiken“, Quelle: eigene Erhebung

Abbildung 36 „Art und Weise der Implementierung des RM-Systems“, Quelle: eigene Erhebung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Ziel der Untersuchung

Die vorliegende Diplomarbeit behandelt das Thema „Darstellung und kritische Analyse des Risikomanagements in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft“, denn das ehemals als krisensicher eingestufte Wirtschaftsgut „Immobilie“ ist nicht länger eine sichere und gut kalkulierbare, wertbeständige Investition. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine enorme Komplexität aus und insbesondere die Thematik „Globalisierung“ gewinnt stetig an Bedeutung und bringt ihre eigenen Anforderungen an ein professionelles Immobilienmanagement mit sich. Die tief greifenden Veränderungen auf den Immobilien- und Finanzmärkten erfordern neue Denkansätze der Unternehmen und ihrer Mitarbeiter. Der Vielzahl von Risiken, die auf die Immobilienbranche einwirkt, muss Rechnung getragen werden, sowohl in Bezug auf z.B. steigende Ausbildungsanforderungen als auch auf die Auseinandersetzung mit dem Phänomen „Risiko“.^[1]

Risikomanagement ist auch in der Immobilienbranche unumstritten ein unverzichtbarer Grundstein zur professionellen Steuerung von Immobilienprojekten und Immobilienbeständen geworden. Hinzu kommt, dass auch der Gesetzgeber mit dem „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmen“ (KonTraG), dem „Transparenz- und Publizitätsgesetz“ (TransPuG), dem Deutschen Corporate Governance Kodex und nicht zuletzt mit der neuen Eigenkapitalrichtlinie der Banken, dem Basel II- Abkommen, das Risikomanagement in den Fokus der Aufmerksamkeit gezogen hat.

Jedes immobilienwirtschaftliche Unternehmen ist den Ein- und Auswirkungen externer und interner Risiken unterworfen, die niemals vollständig beherrscht werden können. Ein unternehmerisches Handeln ist ohne Risiken undenkbar, denn: „Wer nicht wagt, der nicht gewinnt“. Eine Unternehmenspolitik muss folglich das kontrollierte Eingehen von Risiken mit einschließen, denn Risiken beinhalten nicht nur eine negative, sondern auch eine positive Ausprägung im Sinne einer Chance.

Die immobilienwirtschaftlichen Unternehmen, die in den Wirkungskreis insbesondere des KonTraG fallen- Aktiengesellschaften, aber durch die geforderte Ausstrahlungswirkung des Gesetzes auch GmbHs und Genossenschaften- sehen sich nun den Anforderungen eines Risikomanagements ausgesetzt, das jedoch in seiner Bedeutung den Status eines gesetzlichen Erfordernisses übersteigt, denn Risikomanagement kann nur erfolgreich sein, wenn erkannt wird, dass der dauerhafte unternehmerische Erfolg am Markt unwiederbringlich damit verknüpft ist, dass aktuelle und zukünftige Risiken erkannt, bewertet und gesteuert werden.^[2]

Hieraus ergeben sich viele Fragestellungen, die es zu beantworten gilt: Wie weit ist die Immobilienwirtschaft, insbesondere die Unternehmen mit großen eigenen Wohnungsbeständen ab 10.000 Wohneinheiten (WE), mit der Umsetzung dieses sensiblen Themas? Sind Risikomanagementsysteme installiert und ins Unternehmen eingebunden worden? Welche Relevanz haben die gesetzlichen Vorgaben bei der Einführung des Risikomanagements? Wird noch immer eher subjektiv/intuitiv statt objektiv über die bestehenden Risiken geurteilt, oder hat sich hier ein Wandel vollzogen?

Ziel dieser Untersuchung ist es, mittels einer umfangreichen Befragung den Status quo des Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft festzustellen, hierbei wird ein besonderes Augenmerk auf die Gründe und Ursachen der Risikomanagementimplementierung gelegt und überprüft, ob die Ausgestaltung des Risikomanagements zur diesbezüglichen Zielerreichung der Unternehmen beiträgt oder ihr entgegensteht.

1.2 Gang der Untersuchung

Die Untersuchung beginnt mit einem kurzen Überblick über die Akteure des Wohnungsmarktes und einer Einführung in die rechtlichen Rahmenbedingungen und Richtlinien des Risikomanagements. Dadurch sollen dem Leser Einblicke in die wichtigsten Grundlagen zum Verständnis der behandelten Thematik vermittelt werden, nicht jedoch die besagten Themen in allen Einzelheiten analysiert werden, da diesbezüglich ausreichend einschlägige Fachliteratur existiert.

In einem nächsten Schritt wird auf die Bedeutung und Ausprägung der Begriffe „Risiko“ und „Risikomanagement“ näher eingegangen. Die immobilienspezifischen Risikokategorien und darauf basierend auch die Risikoarten der Immobilienwirtschaft werden dargestellt und beschrieben, um einen detaillierten Einblick in die Besonderheiten des Marktes und der ihn beeinflussenden Determinanten zu erhalten.

Darauf folgend wird die Theorie des Risikomanagementprozesses, insbesondere die einzelnen Prozessschritte und deren Bedeutung analysiert, um ein Verständnis für die Komplexität des Risikomanagements und seiner vielfältigen Korellationen zu schaffen. Dieses bildet den Ausgangspunkt für die empirische Untersuchung, die mittels eines umfangreichen Fragebogens durchgeführt worden ist. Dieser sollte der Ermittlung des gegenwärtigen Zustandes des Risikomanagements und seiner Prozessschritte sowie der organisatorischen Einbindung des Risikomanagements in die jeweiligen Unternehmen dienen. Des Weiteren ist innerhalb der Umfrage auch die Relevanz externer Berater innerhalb des Implementierungsprozesses und die Bedeutung und Effizienz risikokommunikativer Maßnahmen sowie die Verwendung von Spezialsoftware näher beleuchtet worden.

Basierend auf den schriftlich und partiell grafisch dokumentierten Umfrageergebnissen, deren Auswertung in prozentualer Form mittels eines Tabellenkalkulationsprogramms realisiert wurde, um eine hohe Vergleichbarkeit und gute grafische Darstellbarkeit zu gewährleisten, wird letztlich eine Würdigung der Ergebnisse vorgenommen. Hierbei soll der Status quo des Risikomanagements in Bezug auf die Erreichung der unternehmerischen Ziele überprüft werden, um etwaige Schwierigkeiten in der praktischen Umsetzung des Risikomanagements und deren Auswirkungen aufzuzeigen.

2 Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Die Akteure der Wohnungswirtschaft sind aufgrund der Komplexität der Immobilie an sich und der starken Fragmentierung der Immobilienbranche in der Literatur nicht eindeutig definiert. Historisch wurde unterschieden zwischen gemeinnützigen (steuerliche Vorteile, aber auch Tätigkeitsbeschränkungen und Pflichten wie bspw. die Baupflicht) und freien Wohnungsunternehmen (keine gesetzlichen Bindungvorschriften und kein Bauzwang), doch nach der Aufhebung des Gemeinnützigkeitsgesetzes 1991 ist diese Unterscheidung rein formell und auch funktionell hinfällig, aber durch die Organisation der Unternehmen in den unterschiedlichen Verbänden (GdW „Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.“ und BfW „Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.“) noch immer präsent.^[3]

Es sind derzeit unterschiedliche Ansätze in Hinsicht auf eine Gliederung des Immobilienmarktes zu finden, beispielsweise eine Aufteilung nach den jeweiligen Marktteilnehmern in Eigentümer (öffentliche Hand, Wohnungsunternehmen, Post, Telekom und Bahn, Unternehmen, private Haushalte), Nutzer, Investoren, Betreiber, Dienstleister (Bauträger und Projektentwickler, Finanzierer, Makler, Facility Manager, Verbänder und Organisationen)^[4] oder aber eine Einteilung in Immobilieninvestoren, Projektentwickler, planende Institutionen, Dienstleister, Immobilienfianzierer und Bauunternehmen.^[5]

Innerhalb dieser Ausarbeitung erfolgt eine Orientierung an den Unternehmenstypen der Immobilienwirtschaft: Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, kirchliche Wohnungsunternehmen, industrieverbundene Wohnungsunternehmen und „freie“ Wohnungsunternehmen.^[6] Nachfolgend werden diese Unternehmenstypen kurz vorgestellt.

2.1 Wohnungsgenossenschaften

In Deutschland existieren aktuell 1.991 Wohnungsgenossenschaften, die insgesamt rund 2.300.000 Wohnungen bewirtschaften, davon rund 2.150.000 im eigenen Bestand und 150.000 in der Bewirtschaftung für Dritte. Insgesamt bewirtschaften die Genossenschaften damit knapp 11,3% der vermieteten Wohnungen in Deutschland.^[7]

Kennzeichnend für die organisatorische Struktur der Sozialbeziehungen in Genossenschaften sind folgende Prinzipien^[8]:

- Selbstverwaltungsprinzip,
- demokratische Entscheidungsstruktur nach dem Gleichheitsprinzip („eine Person- eine Stimme“),
- Gleichbehandlungsprinzip,
- Identitätsprinzip (Entscheidungsträger = Leistungsnutzer),
- Solidaritätsprinzip,
- Subsidiaritätsprinzip (Eigenverantwortung vor staatlicher Förderung),
- Personalitätsprinzip.

Wohnungsgenossenschaften kommt auf dem Markt eine Art „Doppelnatur“ zu, sie sind einerseits Wirtschaftsunternehmen, die wie erwerbswirtschaftliche Unternehmen zu führen sind und andererseits sind sie Personenvereinigungen- vor allem von Verbrauchern (Mietern)- mit spezifischen soziologischen Beziehungen.

Die Tätigkeitsschwerpunkte der Wohnungsgenossenschaften liegen in den Bereichen:

- Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum (Einräumung von Dauernutzungsrechten),
- Dienstleistungen und Leistungen rund um die Immobilie,
- Unterstützung des genossenschaftlichen Sparens durch eigene Spareinrichtungen.^[9]

2.2 Kommunale Wohnungsunternehmen

„Kommunale Wohnungsunternehmen sind Wohnungsunternehmen, deren Kapitalgeber mit […] mindestens 50% Gemeinden/ Gemeindeverbände bzw. die Stadtstaaten sind. […] Die bundesweit annähernd 800 kommunalen Wohnungsunternehmen verfügen über einen eigenen Bestand von rund 2,7 Millionen Wohneinheiten, des Weiteren werden 0,6 Millionen Eigentumswohnungen […] verwaltet. Rund 10% der deutschen Bevölkerung lebt somit in von kommunalen Wohnungsunternehmen verwalteten Wohnungen.“^[10]

Mögliche Dienstleistungen der kommunalen Wohnungsunternehmen sind u. a.:^[11]

- Geschäftsbesorgung für Kommunen bei der Planung, Durchführung, Finanzierung von Bauprojekten,
- Grundstücks- und Gebäudemanagement der städtischen Liegenschaften,
- Bauleit- und Erschließungsplanung,
- Sanierungs- und Entwicklungsträgerschaften,
- Maßnahmen der Wohnumfeldverbesserung,
- Bau, Vermietung und Verwaltung von Wohnungen,
- Wohnungsversorgung und Integration von „Problemgruppen“ wie kinderreichen Familien, Ausländern und sozial Schwachen,
- Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Vorhaben und Infrastrukturmaßnahmen.

2.3 Kirchliche Wohnungsunternehmen

„Kirchliche Wohnungsunternehmen sind solche Unternehmen in der Wohnungswirtschaft, an denen die Kirchen […] mehrheitlich beteiligt sind. Aber auch Unternehmen, die auf Initiative kirchlicher Verwaltungen, Diakonien, Kolpingvereinen, der kirchlichen Arbeitnehmervereinigung oder […] durch kirchliche Institutionen entstanden sind, zählen zu den kirchlich orientierten Wohnungsunternehmen.“^[12]

Kerngedanke von kirchlichen Wohnungsunternehmen ist die Schaffung von Wohneigentum, teilweise unter Bereitstellung von kirchlichen Grundstücken mittels Erbbaurecht. Gemäß dem Motto „Dem Leben dienen“ entwickelten die kirchlichen Unternehmen spezielle Wohnangebote beispielsweise für Alleinerziehende oder ein „Mehr-Generationen-Wohnen“. Außerdem beschäftigen sich die kirchlichen Wohnungsunternehmen mit Angeboten für betreutes Wohnen im Alter in Zusammenarbeit mit Trägern der sozialen Dienste und der Altenpflege.^[13]

Kirchliche Wohnungsunternehmen sind als Partner der Kommunen mit Wohnungs- und Städtebauprojekten betraut und auch im Bereich der Stadterneuerung tragen sie zur Schaffung einer lebenswerten Wohnumwelt bei. Des Weiteren arbeiten sie im Bereich der Baubetreuung, und in der Altbausanierung und –modernisierung und integrieren insbesondere auch die Themen „Bauökologie“, „energiesparende und schadstoffreduzierende Technologien“ sowie „erneuerbare Energien“ zur Bewahrung der Schöpfung auch für zukünftige Generationen. Sie verstehen sich als „Impulsgeber“.^[14]

2.4 Industrieverbundene Wohnungsunternehmen

Die industrieverbundenen Wohnungsunternehmen sind aus dem Werkswohnungsbau hervorgegangen. Hierbei wurde aus dem Vermögen des Arbeitgebers Wohnungen errichtet, die dann ausschließlich an deren Arbeitnehmer vermietet wurden. Gleichzeitig erreichten sie damit eine Bindung des Arbeitnehmers an das Unternehmen. Einige Industrieunternehmen gründeten Tochtergesellschaften, die die Aufgaben eines klassischen Wohnungsunternehmens wahrnahmen. Die Unternehmen haben so teilweise einen sehr großen unternehmenseigenen Wohnungsbestand geschaffen, der nun bewirtschaftet werden muss. Ein entsprechendes Beispiel hierfür ist die Wohnstätten AG, eine Gruppe gemeinnütziger Wohnungsunternehmen der Vereinigten Stahlwerke, die 1933 gegründet wurde. Einige dieser industrieverbundenen Wohnungsunternehmen zählen zu den größten deutschen Wohnungsunternehmen, wodurch ihre Bedeutung für die Branche enorm ist.^[15]

2.5 „Freie“ Wohnungsunternehmen

Die Bezeichnung „Freie“ Wohnungsunternehmen stammt noch aus der Zeit vor der Aufhebung des Gemeinnützigkeitsgesetzes und bezeichnet die Unternehmen, die damals schon nach dem erwerbswirtschaftlichen Ziel arbeiteten und die Gewinnerzielung zu ihrem Geschäftszweck erklärt hatten. Im Gegensatz dazu stehen die ehemals gemeinnützigen Unternehmen, deren unternehmerisches Handeln gesetzlich bis ins Einzelne geregelt war und die teilweise noch heute diese Ausrichtung in ihrer Unternehmenssatzung verankert haben („Gemeinnützigkeit kraft Satzung“)^[16]

Die freien Wohnungsunternehmen sind im BFW „Bundesverband freier Wohnungsunternehmen e.V.“ organisiert und besitzen etwa einen Anteil von 15% am Gesamtmietwohnungsbestand Deutschlands, das entspricht etwa 3,4 Millionen Wohneinheiten.^[17] Zu den Tätigkeitsfeldern gehören insbesondere^[18]:

- Verwaltung eigener Mietwohnungsbestände und die Verwaltung für Dritte,
- Bauträgertätigkeiten für eigene und/ oder fremde Rechnung,
- Tätigkeiten als Schlüsselfertigkeitsanbieter oder Generalüber- bzw. unternehmer,
- ansonsten Tätigkeiten entsprechend den kommunalen Wohnungsunternehmen.

3 Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien

Die Notwendigkeit zur exakten Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Überwachung ist in der Immobilenwirtschaft schon lange unbestritten. Das aktive Risikomanagement wird zunehmend bedeutender, sowohl bei der Steuerung von Immobilienprojekten als auch beim Gebäudemanagement.^[19]

Neben den bereits verbindlichen Normen des HGB, des Aktiengesetzes, des GmbH-Gesetzes und des Börsengesetzes beschloss der Gesetzgeber im Frühjahr 1998 in Deutschland das Inkrafttreten des KonTraG („Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich“), welches ein Risikomanagement in großen Teilen der Immobilienwirtschaft zur Verbindlichkeit erklärt.

Außerdem machen die neuen Regelungen des Basel II-Abkommens für die Eigenkapitalunterlegung von Krediten durch Banken ein strukturiertes Risikomanagement unabkömmlich.

Risikomanagement ist ein wichtiges betriebswirtschaftliches Steuerungs- und Führungsinstrument. Es bedeutet nicht nur die Erfüllung gesetzlicher Anforderungen, sondern das Bewusstsein, dass Unternehmenserfolg unabänderlich damit verknüpft ist, die das Unternehmen aktuell und zukünftig betreffenden Risiken rechtzeitig zu erkennen, zu analysieren und zu steuern.^[20]

Die folgende Abbildung verdeutlicht die Anforderungen, die auf das Risikomanagement einwirken:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 „Anforderungen an das RM“, Quelle: Sandvoß (2004), S. 2

Im Folgenden wird auf das „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich“ (KonTraG) und das Basel II- Abkommen eingegangen. Als Erweiterung folgt auch eine Ausführung über den Deutschen Corporate Governance Kodex, eine Richtlinie zur Ausgestaltung des Risikomanagements an der sich Unternehmen orientieren sollen, deren Bedeutung durch das „Transparenz- und Publizitätsgesetz“ (TransPuG) verstärkt wurde.

3.1 Gesetz zur Kontrolle und Transparenz (KonTraG)

Initiiert von der Arbeitsgruppe „Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich/ Banken“ wurde bereits Ende 1996 ein Referentsentwurf eines Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich vorgelegt, der jedoch erst ein Jahr später Ende 1997 leicht abgewandelt verabschiedet und zur Stellungnahme dem Bundesrat zugewiesen wurde.^[21] Am 01. Mai 1998 trat schließlich in Deutschland das Gesetz zur Transparenz und Kontrolle im Unternehmensbereich in Kraft, eine verbindliche Rechtsnorm, die die Vorstände von börsennotierten Aktiengesellschaften dazu verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um Entwicklungen, die den Fortbestand der Unternehmung gefährden, rechtzeitig erkennen zu können. Hierbei ist insbesondere die Forderung nach der Einrichtung eines Überwachungssystems relevant. Das KonTraG ist ein so genanntes Artikelgesetz, durch das viele andere Gesetze verändert werden, z. B. das Aktiengesetz und das GmbH-Gesetz, das Handelsgesetz, das Publizitätsgesetz, das Genossenschaftsgesetz und einige weitere Gesetze.^[22] Das KonTraG und seine Regelungen sind zwar an Aktiengesellschaften adressiert, jedoch der Gesetzgeber erwartet die „Ausstrahlung“ des § 91 Abs. 2 AktG auf andere Gesellschaftsformen, wie die Genossenschaften und die GmbHs.^[23] Somit ist die Einrichtung eines aktiven Risikomanagements für weite Teile der Immobilienwirtschaft obligatorisch geworden.

Im nun folgenden Abschnitt werden die Ziele, die der Gesetzgeber mit dem KonTraG verfolgt hat, genauer beleuchtet.

3.1.1 Ziele

Das KonTraG stellt den Höhepunkt einer umfassenden Reform des Aktien- und Handelsgesetzes dar, mit der der Gesetzgeber eine Reihe von Zielen verfolgt hat. Generell sollen die Schwächen und Verhaltensfehlsteuerungen des Unternehmenskontrollsystems und des Mitbestimmungsrechts berichtigt werden und auch der zunehmenden Ausrichtung der Publikumsgesellschaften an den Informationsbedürfnissen internationaler Investoren soll Rechnung getragen werden.^[24] Im Einzelnen liegen die Ziele in der Verbesserung der Arbeit des Aufsichtsrates, der Erhöhung der Transparenz, der Stärkung der Kontrolle durch die Hauptversammlung, dem Abbau von Stimmrechtsdifferenzierungen, der Zulassung moderner Finanzierungs- und Vergütungsinstrumente, der Verbesserung der Qualität der Abschlussprüfung und der Zusammenarbeit von Abschlussprüfer und Aufsichtsrat.^[25]

Zur Umsetzung der oben genannten Motive existiert eine Reihe von Regelungen im KonTraG, auf die nunmehr eingegangen werden soll. Hierbei erfolgt eine Fokussierung auf die das Risikomanagement betreffenden Paragraphen.

3.1.2 Regelungen

Nach Denk/ Exner-Merkelt (2004) bietet folgende Abbildung einen Überblick über die für das Risikomanagement relevanten Paragraphen des KonTraG^[26]:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 „Relevante Paragraphen des KonTraG“, Quelle: Denk/Exner-Merkelt^[27]

Eine besondere Bedeutung in Bezug auf das Thema Risikomanagement kommt hier dem § 91, Abs. 2 AktG zu, dieser wird nachfolgend näher beleuchtet.

3.1.3 Auswirkungen

Es besteht nunmehr also gemäß § 91 Abs. 2 AktG per Gesetz eine Verpflichtung zur Einrichtung eines angemessenen Risikomanagementsystems, es muss innerhalb des Lageberichts eine Berichterstattung über Risiken der zukünftigen Entwicklung erfolgen und die Jahresabschlussprüfung wurde ausgeweitet.

In Bezug auf das einzurichtende Risikomanagementsystem ist dieses dann angemessen, wenn es den gesamten Unternehmensbereich abdeckt und folgende Komponenten beachtet werden:^[28]

- Installation eines internen Überwachungssystems
- Aufbau eines entsprechenden Controllings
- Risikomanagement im engeren Sinne mit den Segmenten Risikostrategie, Risikomanagementprozess und Risiko-Controlling.

Die exakte Ausgestaltung des Risikomanagementsystems hat der Gesetzgeber jedoch nicht weiter detailliert und so einen weiten Spielraum für die Auslegung dieser Anforderungen gelassen. Es wird lediglich die Einrichtung eines Risikomanagements in Bezug auf bestandsgefährdende und wesentliche Risiken gefordert, nicht aber ein umfassendes, differenziertes Risikomanagementsystem. Das Risikomanagement soll abhängig von Unternehmensart und –größe sowie Umfang, Komplexität und Risikogehalt der Geschäfte individuell gestalten werden. Unter Beachtung der Tatsache, dass der Gesetzgeber gar keine ausreichenden Kenntnisse hat, um hier detaillierter Vorgaben zu treffen, liegt es in der Obliegenheit des jeweiligen Vorstandes, eine systematische Risikofrüherkennung auszugestalten.^[29]

3.2 Basel II- Abkommen

Das Basel II- Abkommen wird voraussichtlich Ende 2006 endgültig die bisher gültige Vereinbarung Basel I ablösen. Da die Grundzüge von Basel II bereits feststehen, richten viele Banken ihre Kreditpolitik schon danach aus.^[30]

Neu an Basel II ist es, die Kapitalanforderungen der Banken stärker als bisher vom ökonomischen Risiko abhängig zu machen und auch die Entwicklungen auf den Finanzmärkten und im Risikomanagement der Banken zu berücksichtigen.^[31]

Insbesondere der Mittelstand bzw. die Verfügbarkeit von Bankkrediten und die Kreditkonditionen für die mittelständischen Unternehmen sollen durch die neue Eigenkapitalrichtlinie nicht negativ beeinflusst werden. Daher lag der Fokus der deutschen Verhandlungsdelegation im Baseler Ausschuss darin, „die Besonderheiten des Mittelstandes im Vergleich zu großen Unternehmen zu berücksichtigen, um eine Benachteiligung kleiner und mittlerer Firmen auszuschließen.“^[32]

3.2.1 Ziele

Ziel des Basel II-Abkommens ist die Behebung der offenkundigen Schwächen von Basel I, um damit eine erhöhte Stabilität der Kapitalmärkte zu gewährleisten.

Bisher „subventionierten“ Unternehmen mit ausgezeichneter Bonität sozusagen die Unternehmen mit schlechter Bonität, da die jeweiligen Kredite dieser Unternehmen dieselben Kreditanforderungen generierten. Die unterschiedliche Bonität wurde nur bei einer groben Risikogewichtung berücksichtigt. Folglich waren die für Banken mit der Kreditvergabe verbundenen Eigenkapitalkosten ziemlich unabhängig vom individuellen Risiko eines Kredits.^[33]

Des Weiteren fördert Basel II nachhaltig die notwendigen Verbesserungen im Risikomanagement der Banken, da zukünftig risikoreichere Darlehen stärker mit Eigenkapital unterlegt werden müssen. Somit werden Kreditkonditionen stärker als bisher von der Bonität des jeweiligen kreditbeantragenden Unternehmens abhängen. Die Bonität des jeweiligen Unternehmens wird mittels eines standardisierten Ratings (Definition: „Bewertung der Bonität und damit der Kreditwürdigkeit eines Unternehmens. Ratings sind damit Bewertungen, die die Fähigkeit eines Kreditnehmers beschreiben, seinen Zahlungsverpflichtungen, die er eingeht, in der Zukunft nachzukommen“^[34] ) festgelegt und hat zur Folge, dass in der Zukunft die Kreditkonditionen umso besser werden, je besser das Ratingergebnis des jeweiligen Unternehmens ist.^[35]

3.2.2 Regelungen

Basel II beruht auf drei sich gegenseitig verstärkenden Säulen. Zusammen sollen sie ein sicheres und solides Finanzsystem bedingen .Die erste Säule umfasst die Mindestkapitalanforderungen bezogen auf Kredite, Wertpapierpositionen und operatives Risiko, die zweite Säule ist das aufsichtliche Überprüfungsverfahren und die dritte Säule die so genannte Marktdisziplin (Transparenzanforderungen). Relevant für das Risikomanagement ist vor allem die erste Säule.^[36]

Künftig ist für die Bestimmung des jeweiligen Kreditrisikos das individuelle Rating des einzelnen Kreditnehmers relevant. Die Banken sind festgelegt auf definierte Ratingklassen bzw. Kundenrisikograde (von AAA, d.h. sehr gute, höchste Bonität und kein Ausfallrisiko bis hin zu D, was wiederum Zahlungsunfähigkeit bzw. in Zahlungsverzug bedeutet)^[37].

„Für jede Ratingklasse wird auf der Grundlage von historischen Zeitreihen der vergangenen Jahre das Kreditrisiko (Wahrscheinlichkeit und Höhe eines Kreditausfalls) bestimmt und daraus das Risikogewicht für die Ratingklasse abgeleitet. Der einzelne Kredit wird von der Bank bei Kreditvergabe einer Ratingklasse zugeordnet, woraus sich Risikogewicht, damit Eigenkapitalerfordernis für diesen Kredit und letztendlich die Zinskosten für den Kreditnehmer bestimmen.“^[38]

3.2.3 Auswirkungen

Letzteres ist in der Immobilienbranche von großer Bedeutung, da viele Immobilien durch Fremdkapital, also Bankendarlehen finanziert werden und sich die Unternehmen nur mit einer geringen Eigenkapitalquote in die Finanzierung der einzelnen Immobilie einbringen.^[39]

Kreditbeantragende Unternehmen müssen sich daher zwingend auf das Rating vorbereiten, denn ein gutes Rating bedeutet bessere, d. h. billigere Bankkredite.

Ein gut organisiertes Risikomanagement im Unternehmen beeinflusst das Rating positiv, wodurch die Relevanz des Themas Risikomanagement steigt. Hieraus entstehende Kosten relativieren sich durch ein besseres Ratingergebnis und damit günstigere Kreditkonditionen und somit niedrigere Kapitalkosten. Natürlich lässt sich aus einem funktionierenden Risikomanagementsystem nicht automatisch ein gutes Rating ableiten, aber die Bewertung des Risikomanagements wird im Rating ausdrücklich mit eingeschlossen und hat folglich eine Auswirkung auf das Ergebnis.^[40]

Generell gesagt besteht für kreditbeantragende Unternehmen jetzt die Möglichkeit, durch eigene Vorgaben und ein entsprechendes Verhalten die Kreditkonditionen zu verbessern. Hiermit ist die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse und die umfassende Informationspolitik über die zukünftige Unternehmensentwicklung (Daten zur Zukunfts- und Liquiditätsplanung, eine schlüssige Unternehmensplanung sowie aussagefähige Ertragsplanung) und eine qualitativ bessere bzw. stärkere Absicherung der Kreditengagements gemeint.^[41]

3.3 Deutscher Corporate Governance Kodex (DCGK) und TransPuG

Die gesetzliche Basis für den von der Regierungskommission DCGK verabschiedeten „Deutschen Corporate Governance Kodex“ bildet das am 26.07.2002 verabschiedete Transparenz- und Publizitätsgesetz (TransPuG). Denn durch die Vorschriften des TransPuG müssen Aktiengesellschaften u. a. jährlich erklären, dass den Empfehlungen des DCGK entsprochen wurde bzw. welche Empfehlungen nicht umgesetzt worden sind. Das TransPuG soll einen weiteren Antrieb darstellen, die Realisierung eines Risikomanagements in den betroffenen Unternehmen voranzutreiben.^[42] Der Deutsche Corporate Governance Kodex selbst ist ein Instrument der freiwilligen Selbstverpflichtung, unter anderem werden die Vorschriften des KonTraG in Bezug auf das Risikomanagement im Kodex hervorgehoben.

Im Kodex sind Verhaltensregeln für Aufsichtsräte und Vorstände und auch Informationspflichten gegenüber Aktionären sowie die Rolle des Abschlussprüfers definiert. Es sollen die in Deutschland geltenden Regeln für Unternehmensleitung und –überwachung den nationalen und internationalen Investoren transparent gemacht werden.^[43] Es handelt sich hierbei um „Soll“-Empfehlungen, die jedoch keine Verbindlichkeiten darstellen. Abweichungen von den „Soll“-Empfehlungen müssen von den Unternehmen jährlich offen gelegt werden. Es existieren auch Abschnitte, von denen ohne eine daraus entstehende Offenlegungspflicht abgewichen werden kann. Diese sind mit „sollte“ oder „kann“ formuliert.^[44]

Für das Risikomanagement sind insbesondere die in der nachstehenden Abbildung 3 beschriebenen Abschnitte des Deutschen Corporate Governance Kodex relevant:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3 „Relevante Regeln des DCGK“, Quelle Denk/ Exner-Merkelt (2005)^[45]

4 Risikomanagement

„Risk Management umfasst die gesamte Unternehmenspolitik unter besonderer Berücksichtigung der ihr innewohnenden Chancen und Risiken.“^[46], so definiert Brühwiler Risikomanagement und konstatiert, dass der Ursprung dessen in der Versicherungspolitik großer amerikanischer Unternehmen liegt. Deren Ziel war die Reduzierung ihrer Versicherungsprämien, woraufhin die Versicherungsgesellschaften unternehmensinterne Sicherheitsmaßnahmen, also ein Risikomanagement, von den Unternehmen forderten.

Das Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft ist, begründet durch die vielseitigen Geschäftsfelder der Branche und die Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie eine sehr komplexe Aufgabe. Hierbei liegen die Risiken nicht nur im Geschäftsprozess an sich, sondern auch im Wirtschaftsgut „Immobilie“ selbst bzw. in den spezifischen Eigenschaften von Immobilien: Immobilität, Heterogenität, lange Produktionsdauer, lange Lebens- und Nutzungsdauer, hoher Kapitalbedarf, festgelegte Nutzung, hohe Transaktionskosten, hohe Bewirtschaftungskosten und fehlende Preistransparenz. Die Immobilien, die noch bis vor einigen Jahren als krisensichere Investitionen galten, sind heutzutage teilweise wirtschaftlich bedroht. Gründe hierfür liegen u. a. in der Lage und Beschaffenheit der Immobilien.^[47]

Unter Berücksichtigung der Eigenheiten der Immobilienwirtschaft ist das Risikomanagement als ein Prozess zu verstehen, der sich auf alle Ebenen, Leistungsbereiche und den relevanten Markt des Unternehmens bezieht, mehrere Dimensionen des unternehmerischen Handelns umfasst, sich in festgelegten Teilschritten vollzieht und sich ständig weiterentwickelt, der auf der Analyse von Zusammenhängen und ihren Wirkungen basiert und der mehr ist als die bloße Addition von Einzelrisiken.^[48]

Es geht also folglich nicht um das bloße Management von Einzelrisiken, sondern um ein unternehmensweites, ganzheitliches Risikomanagement, das die Identifikation und Bewertung von Interdependenzen zwischen den einzelnen Risiken und darauf ausgerichtete Maßnahmen zur Verbesserung der Risikosituation ansteuert. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Risikokultur des Unternehmens. Nur ein „gelebtes“ und kommuniziertes Risikomanagement kann ein breites Risikobewusstsein um Unternehmen verankern.^[49]

4.1 Definition Risiko

Zur Darstellung und Analyse des Risikomanagements in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft ist es notwendig, den Risikobegriff eindeutig abzugrenzen. Der Brockhaus definiert Risiko wie folgt: „Risiko [von älter italien. Ris(i)co, eigentlich Klippe (die zu umschiffen ist)]das, [..] Wagnis, die Möglichkeit, dass eine Handlung oder Aktivität einen körperlichen oder materiellen Schaden oder Verlust zur Folge hat oder mit anderen Nachteilen verbunden ist, im Unterschied zur Gefahr, die eher eine unmittelbare Bedrohung bezeichnet. Von Risiko spricht man nur, wenn die Folgen ungewiss sind. Ein sicherer Verlust ist kein Risiko. Risiko ist i.d.R. mit einer menschlichen Handlung verbunden, oft, aber nicht zwingend im Sinne eines bewusst eingegangenen „kalkulierten“ Risikos. Dies führt zum entscheidungsorientierten Risiko-Begriff, da alle menschlichen Tätigkeiten [..] auf Entscheidungen beruhen, die auch dann getroffen werden müssen, wenn nicht alle relevanten Informationen bekannt sind.“^[50]

In der Unternehmenspraxis ist folgende Definition praktikabel: „Risiko ist die aus der Unvorhersehbarkeit der Zukunft resultierende, durch „zufällige“ Störungen verursachte Möglichkeit, geplante Ziele zu verfehlen.“^[51] Allerdings macht diese Definition keine Aussage über die Kenntnis oder Unkenntnis der Eintrittswahrscheinlichkeiten und damit einhergehenden Schadensausmaßen von Risiken.

In der Literatur wird zunächst zwischen dem reinen und dem spekulativen Risiko unterschieden. Der reine Risikobegriff beinhaltet Schadensgefahren, bei deren Eintritt das Vermögen des Unternehmens unmittelbar vermindert wird. Beispiele für reine Risiken sind Feuer, Wasser und Sturm und deren Auswirkungen auf beispielsweise die Immobilienbestände des Unternehmens. Das spekulative Risiko umfasst unsichere Ereignisse, die sich durch unternehmerisches Handeln entweder vermögensmindernd oder vermögensmehrend auf das Unternehmen auswirken können. Spekulative Risiken lassen sich weiter unterteilen in Risiken im engeren Sinne, die eine Verlustgefahr begründen und in Risiken im weiteren Sinne, welche eine Chance für das Unternehmen bedeuten.^[52]

Die nachfolgende Abbildung stellt die eben aufgeführte Systematik des Risikobegriffs anschaulich dar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4 „Systematik des Risikobegriffs“, Quelle: Lück (2000), S. 315

Wichtig ist es also festzustellen, dass ein Risiko nicht nur eine negative sondern auch eine positive Komponente beinhaltet. Risiken und Chancen sind in Unternehmen untrennbar miteinander verknüpft, sie sind wie zwei Seiten einer Medaille. Dies wird auch in der Aussage „No risk- no chance“ oder in dem Sprichwort „Wer nicht wagt, der nicht gewinnt!“ deutlich. Wenn keine Risiken eingegangen werden, dann eröffnen sich auch keine Chancen. Ohne das kalkulierte Eingehen von Risiken ist eine Weiterentwicklung nicht möglich. Ein Unternehmen das seine gesamte Unternehmensstrategie und sein Risikomanagement ausschließlich auf die Vermeidung von Risiken ausrichtet, steht auf der Stelle und hat keinen Erfolg.

4.2 Risikokategorien in der Immobilienwirtschaft

Um ein effektives Risikomanagement betreiben zu können, müssen zunächst die nahezu unbegrenzten immobilienspezifischen Einzelrisiken kategorisiert werden. Die jeweils relevanten Risikokategorien und die darunter zu subsumierenden Einzelrisiken sind stark von den Leistungsbereichen und den Produkten des Unternehmens sowie dem jeweiligen Markt abhängig. In der Literatur werden zunächst hauptsächlich vier Systematisierungsansätze unterschieden, die in der folgenden Abbildung dargestellt sind und nachfolgend kurz beschrieben werden.^[53]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5 „Risikokategorien“, Quelle: Maier (2004), S. 10

Eindimensionale und zweidimensionale Risiken

Im Bereich der ein- bzw. zweidimensionalen Risiken wird differenziert nach der Chancen- und Risikorelation.

Bei eindimensionalen Risiken dominiert ein bestimmtes Risikoelement und es wird eine Negativausrichtung impliziert. Das ist beispielsweise der Fall bei Naturrisiken wie Erdbeben, Flut etc. oder beim Ausfallrisiko im Bereich der Kreditgewährung. Eine positive Ausrichtung im Sinne einer Chance ist praktisch bedeutungslos.^[54]

Zweidimensionale Risiken beinhalten sowohl die Gefahr eines Verlustes als auch die Chance auf Gewinnerzielung. Hier sind vor allem Marktrisiken, wie beispielsweise das Zinsrisiko oder das Wertrisiko bei Immobilieninvestitionen, zu nennen. In diesem Fall unterscheidet man- je nach Verhältnis von Gewinnchance zu Verlustpotential- weiter in symmetrische und asymmetrische Risiken. Sind die mögliche Gewinnchance und das mögliche Verlustpotential gleich groß, dann handelt es sich um ein symmetrisches Risiko, sonst spricht man von einem asymmetrischen Risiko.^[55]

Quantifizierbare und nicht quantifizierbare Risiken

Hier werden die Risiken nach ihrer Messbarkeit und Erfassbarkeit unterschieden. Die quantifizierbaren Risiken sind mess- und abschätzbar, wohingegen die nicht quantifizierbaren Risiken gar nicht oder nur unvollkommen messbar und damit auch nicht oder nur unvollkommen einschätzbar sind.54

Basis für die Quantifizierung von Risiken ist die Existenz entsprechender statistischer Daten und Informationen. Je weniger Daten und Informationen über ein Risiko vorliegen, desto größer ist die das Risiko betreffende Unsicherheit. Ist das Kriterium der Unsicherheit nicht oder nur unvollkommen messbar, wird von einem nicht quantifizierbaren Risiko gesprochen. Als Beispiel für ein nicht quantifizierbares Risiko ist u. a. der Einfluss politischer oder steuerrechtlicher Veränderungen auf das Ergebnis einer Finanzierungsentscheidung in der Immobilienbranche zu nennen.^[56]

Systematische und unsystematische Risiken

Bei systematischen und unsystematischen Risiken erfolgt die Differenzierung nach der Beeinflussbarkeit und der Einflussnahme auf die Immobilien. Systematische Risiken betreffen die allgemeinen, nicht beeinflussbaren Marktentwicklungen, ihr Eintritt hat große Auswirkungen auf den gesamten Immobilienbestand und eine Risikoreduzierung ist durch Diversifikation unmöglich.54 Hier geht es unter anderem um Änderungen im Rahmen der Wohnungsbauförderung oder der Mietgesetzgebung und Schwankungen des Marktzinsniveaus.

Unsystematische Risiken hingegen sind objektspezifische Risiken, deren Quantifizierung und auch Prognostizierung schwierig ist. Bei unsystematischen Risiken ist eine Risikoreduzierung mittels Diversifikation möglich, d. h. „durch Streuung auf mehrere unterschiedliche Objekte innerhalb einer Anlagekategorie können Risiken in effizienten Portfolios verringert werden.“^[57] Nennenswerte Beispielrisiken sind u. a. Gefahr von Altlasten oder Bonitätsrisiken.

Existenzielle und finanzielle Risiken

In diesem Fall werden die Risiken nach den Sphären der Risikoentstehung unterschieden. Existentielle Risiken sind auf die Güte- und Leistungssphäre bezogen, d. h. es geht um objektspezifische Unsicherheiten wie beispielsweise die Gefahr der technischen Überalterung und das Risiko positiver oder negativer Preisveränderungen auf den Beschaffungs- oder Absatzmärkten. Finanzielle Risiken betreffen die Finanzsphäre, also den Bereich der finanziellen Transaktionen und Strategien, sie treten unabhängig vom originären Investitionsobjekt auf. Beispiele sind das Liquiditätsrisiko oder das Zinsänderungsrisiko.54

4.3 Immobilienspezifische Risikoarten

Nach der Kategorisierung der Risiken sollen nun die stark nach Leistungsbereichen des jeweiligen Immobilienunternehmens abweichenden Risikoarten dargestellt werden.

Hierzu erfolgt zunächst die Unterteilung der Geschäftsfelder in „Bestandsbewirtschaftung“, „Bautätigkeit (im Anlagevermögen/ im Umlaufvermögen), „Maklertätigkeit“ und „Fondsverwaltung“. Auf dieser Basis ergeben sich folgende beispielhafte Risikoarten^[58]:

Geschäftsfeld „Bestandsbewirtschaftung“

- Bestandsrisiken
- Altersstruktur und Ausstattung der Wohnungen
- Lage der Bestände
- Nachfragerisiken
- Altersstruktur der Mieter
- Belegungsstruktur der Bestände nach Problemgruppen
- Bewirtschaftungsrisiken
- Mietrückstände
- Betriebskostenentwicklung

Geschäftstätigkeit Bautätigkeit im Anlagevermögen (Modernisierungen, Instandhaltungen, Bauen für den eigenen Bestand)

- Planungsrisiken
- Grundstücksvorhaltung
- Altlasten
- Bauerstellungsrisiken
- Baukosten
- Qualitätsniveau und Termintreue der Auftragnehmer
- Gewährleistungsrisiken
- Ausfall von Auftragnehmern durch Insolvenz
- Finanzierungsrisiken
- Zinsänderungsrisiko

Geschäftsfeld Bautätigkeit im Umlaufvermögen (Bauen für den Verkauf)

- Planungs- und Projektierungsrisiken
- nicht-marktkonformes Bauprogramm
- fehlende Bedarfanalysen
- Bauerstellungsrisiken
- Baukosten
- Qualitätsniveau und Termintreue der Auftragnehmer
- Vertriebsrisiken
- Bonität der Auftraggeber
- Vertriebsstruktur
- Gewährleistungsrisiken
- Ausfall von Auftragnehmern durch Insolvenz
- Inanspruchnahme durch den Auftraggeber

Geschäftsfeld „Maklertätigkeit“

- Nachfragerisiko
- Beratungsrisiko
- Konditionenrisiko
- Objektrisiko
- Haftungsrisiko

Geschäftsfeld „Fondsverwaltung“

- Grundstücksrisiken
- Umweltbelastungen
- Erschließungsgrad
- Bausubstanz-Risiken
- Qualität
- Gebäudezustand/ -alter
- Ausstattungsrisiken
- Technische Ausstattung
- Multifunktionalität
- Rentabilitätsrisiken
- Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Betriebskosten
- Mietverträge und Mieterstruktur

4.4 Risikomanagementprozess

Mittels eines standardisierten Risikomanagement-Prozesses soll gewährleistet werden, dass die Risiken des Unternehmens identifiziert und bewertet werden und alle risikorelevanten Informationen gezielt an die jeweiligen Entscheidungsträger im Unternehmen übermittelt werden können. Nur so ist gesichert, dass Risikosteuerungsmaßnahmen rechtzeitig ergriffen werden können. Der Risikomanagement-Prozess besteht aus den Phasen Risikoidentifikation, Risikobewertung, Risikosteuerung und Risikoberichtswesen.^[59] Deren Abfolge und Zusammenhang wird in der nachstehenden Abbildung 6 anschaulich dargestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6 „RM-Prozess“; Quelle: vgl. Denk/Exner-Merkelt (2003), S. 73

[...]

---

^[1] vgl. Maier (2004), S. 2

^[2] vgl. Sandvoß (2004), S. 1

^[3] vgl. Fehr (2000), S: 21 und Murfeld (2002), S. 14f.

^[4] vgl. Unterreiner (2005), S. 218f.

^[5] vgl. Schulte (2004), S: 38f.

^[6] vgl. Fehr (2000), S. 22

^[7] vgl. Ring der Wohnungsgenossenschaften, http://www.wohn-eg.de/daten_fakten.aspx, 04.12.2005

^[8] vgl. Mändle/ Galonska (1997), S. 976-978

^[9] vgl. Fehr (2000), S. 24- 26

^[10] Mändle/Galonska (1997), S. 497 Anm. d. Verf. Auslassungen im Original nicht enthalten!

^[11] vgl. Mändle/ Galonska(1997), S. 497f. und Fehr (1997), S. 26f.

^[12] Mändle/ Galonska (1997), S. 1007 Anm. d. Verf. Auslassungen im Original nicht enthalten!

^[13] vgl. Mändle/ Galonska (1997), S. 1007

^[14] vgl. Mändle/ Galonska (1997), S. 1008

^[15] vgl. Fehr (2000), S. 23f und Murfeld (2002), S: 7f.

^[16] vgl. Murfeld (2002), S. 13- 15

^[17] vgl. Fehr (2000),S. 21

^[18] vgl. Galonska/ Scharp (2001), S. 9

^[19] vgl. Sandvoß (2004), S. 1

^[21] vgl. Picot ( 2001), S. 7

^[22] vgl. Denk/Exner-Merkelt (2005), S. 43

^[23] vgl. Daum (2001) S. 423

^[24] Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 43

^[25] vgl. Picot (2001), S. 8

^[26] Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 43

^[27] Denk/ Exner-Merkelt (2005), S: 43

^[28] Klaproth (2004), S. 48

^[29] vgl. Hommelhoff/ Mattheus (2000), S: 14

^[30] Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 48

^[31] Gondring (2004), S: 941

^[32] Deutsche Bundesbank, (Basel II)

^[33] Gondring (2004), S. 940

^[34] Füser/Gleißner (2003), S: 11

^[35] Gondring (2004), S. 945

^[36] Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 48f.

^[37] vgl. Füser/Gleißner (2003), S. 16, Tabelle 1

^[38] Denk/ Exner-Merkelt (2005), S: 51f.

^[39] Gondring (2004), S. 945

^[40] vgl. Elfgen/ Sieler (2001), S. 376

^[41] Recklies (2001), S. 4

^[42] vgl. Sailer (2005), S. 508

^[43] Ernst & Young, Corporate Governance, www.ey.com/global/content.nsf/Germany/Thema_-_Corporate_Governance_-_Home, 30.11.2005

^[44] vgl. Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 49

^[45] vgl. Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 49f.

^[46] Brühwiler (1994), S. 6

^[47] vgl. Sandvoß (2004), S. 4

^[48] vgl. Sandvoß (2004), S: 11

^[49] vgl. Denk/Exner-Merkelt (2005), S. 76

^[50] Brockhaus in 24 Bänden, Bd. 18

^[51] Gleißner/ Füser (2003), S. 22

^[52] GdW (2000), S. 13

^[53] vgl. Maier (2004) S. 10

^[54] vgl. Sandvoß (2004), S. 19

^[55] vgl. Maier (2004), S. 11

^[56] vgl. Maier (2004), S. 12

^[57] Maier (2004), S. 13

^[58] vgl. GdW (2000) S. 55- 57 und Sandvoß (2004), S. 21

^[59] vgl. Denk/Exner-Merkelt (2004), S. 73

• Universidad: University of Applied Sciences and Arts Hildesheim, Holzminden, Göttingen
• Calificación: 1,9
• Autor: Anna Knust (Autor)
• Año de publicación: 2005
• Páginas: 80
• No. de catálogo: V50786
• ISBN (Ebook): 9783638469258
• ISBN (Libro): 9783638948982
• Idioma: Alemán
• Etiqueta: Darstellung, Analyse, Risikomanagements, Wohnungswirtschaft