Die Mietpreisbremse. Ein wirksames Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs auf dem Berliner Wohnungsmarkt?

Bachelorarbeit , 2019 , 75 Seiten , Note: 2,0

Jura - Zivilrecht / Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Kartellrecht, Wirtschaftsrecht

Die Arbeit beschäftigt sich mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz und der Mietpreisbremse. Dabei wird die Frage beantwortet, inwieweit die Mietpreisbremse ein wirksames Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs auf dem Berliner Wohnungsmarkt darstellt. Es werden die wesentlichen Aspekte der Mietpreisbildung und infolgedessen der derzeitige Stand am deutschen Wohnungsmarkt betrachtet. Weiter wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete sowie auf den Berliner Mietspiegel eingegangen. Nach der Erläuterung der Mietpreisbildung im deutschen Wohnraum wird die geschichtliche Entwicklung der Mietpreisbegrenzung beschrieben.

Des Weiteren wird auf die Kritik an der Gesetzesregelung verwiesen, wobei Alternativen sowie Verbesserungsvorschläge für das MietNovG aufgezeigt werden. Auch der Bau von Sozialwohnungen wird näher beschrieben, der den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum in Berlin für einkommensschwache Haushalte ermöglichen soll. Es werden Veränderungen des Berliner Wohnungsmarktes definiert und mögliche Vorschläge zur Weiterführung oder Umgewichtung der Maßnahmen bzw. alternative Lösungswege aufgezeigt, um bezahlbaren Wohnraum in Berlin für finanziell schwache Haushalte zu finden.

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A. Einleitung

B. Mietpreisbildung
B.I Derzeitiger Stand am Wohnungsmarkt
B.II Der Vergleich von Mietsystemen
B.II.1 Die ortsübliche Vergleichsmiete
B.II.2 Berliner Mietspiegel
B.III Mietpreisentwicklung
B.IV Bindung des Mietpreises

C. Mietpreisbremse – Entstehung und Ziele
C.I Geschichtliche Entwicklung von Mietpreisbegrenzungen
C.II Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG
C.II.1 Ausgangslage der Regelung
C.II.2 Zielsetzungen des Gesetzes
C.II.3 Umsetzung des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs
C.II.4 Kritik an der Gesetzesregelung

D. Mietpreisbremse – Erfolgskontrolle
D.I Wirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt
D.I.1 Auswirkung bei verschiedenen Einkommenshöhen
D.I.2 Schlussfolgerungen
D.II Weiterer Handlungsbedarf
D.II.1 Ansätze zur Verbesserung der Mietpreisbremse
D.II.2 Bau von Sozialwohnungen

E. Fazit

Literaturverzeichnis

Anhang

Abstract

The following bachelor’s thesis deals with the content of the Tenancy Law Amendment Act. In particular, it attempts to determine whether the rental price brake effectively dampens rent increase and its impact on the Berlin housing market. In addition, it ex- amines whether legislators are able to successfully implement regulations authorized by the Tenancy Law Amendment Act.

To answer these questions, various studies, BGH (Federal Court of Justice) decisions, expert statements, and legal texts are consulted.

It is concluded that the rental price brake is an effective but merely temporary instru- ment to mitigate rent increase; it does not solve the fundamental problem. It regulates existing rent costs but does not create new housing, and thus does not address scarce supply. Through the promotion of construction contracts and social housing low-income households’ access to the Berlin housing market is facilitated, and it simultaneously counteracts potential gentrification.

Kurzfassung

Die folgende Bachelorthesis beschäftigt sich mit dem Inhalt des Mietrechtsnovellie- rungs-gesetzes (MietNovG), genauer mit der Mietpreisbremse. Dabei wird untersucht, ob die Mietpreisbremse ein wirksames Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs ist und ihre Auswirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt dargestellt. Darüber hinaus wird in dieser Bachelorarbeit geprüft, ob der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellie- rungsgesetz die Ziel- und Umsetzung durch die Regelungen erreicht. Um die Bachel- orthesis beantworten zu können, wurden verschiedenste Studien, Entscheidungen des BGH, Expertenaussagen und Gesetzestexte verwendet.

Dies führt zu dem Ergebnis, dass die Mietpreisbremse ein wirksames, jedoch nur ein vorübergehendes Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs ist, und dabei lediglich Zeit verschafft, jedoch ist sie nicht die Lösung des Problems. Denn sie reguliert zwar die Bestands- und Wiedervermietungsmieten, jedoch schafft sie keinen neuen Wohnraum und löst somit nicht das Problem der Angebotsknappheit. Hingegen könnte durch die Förderung von Bauaufträgen und des sozialen Wohnungsbaus, den einkommens- schwachen Haushalten der Zugang zum Berliner Wohnungsmarkt erleichtert und zeit- gleich der möglichen Gentrifizierung entgegengewirkt werden.

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Entwicklung der Einwohnerzahl in Berlin in den Jahren von 1960 bis 2017

Abb. 2: Einwohnerzahl in den deutschen Millionenstädten am 31. Dezember 2017

Abb. 3: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 2035 ggü. 2015 (in %)

Abb. 4: Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in Berlin von 2004 bis zum 1. Quartal 2019 (in €/qm)

Abb. 5: „Inwieweit stimmen Sie der Aussage zu, dass es in Ihrer Stadt einfach ist, gute Wohnungen zu vernünftigen Preisen zu finden?“

Abb. 6: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden* in Deutschland in den Jahren 2001 bis 2018 (in Tausend)

Abb. 7: Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in Deutschland nach Altersgruppen in den Jahren von 2013 bis 2060 (in Mio.)

Abb. 8: Wohnlagenkarte Berliner Mietspiegel 2019

Abb. 9: Berliner Mietspiegel 2019

Abb. 10: Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

Abb. 11: Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

Abb. 12: Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (Fortsetzung I)

Abb. 13: Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (Fortsetzung II)

Abb. 14: Angebotsmieten in Deutschland

Abb. 15: Kaltmiete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in €/qm pro Monat

Abb. 16: Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen in Berlin

Abb. 17: Mietpreisentwicklung für Wohnungen in Mitte

Abb. 18: Mietpreisentwicklung für Wohnungen am Leipziger Platz 1

Abb. 19: Anzahl belegungsgebundener Sozialwohnungen in Deutschland (in Mio.)

Abb. 20: Bestandsentwicklung Sozialer Wohnungsbau - Miete

Abb. 21: In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse

Abb. 22: Vergleich der Bestands- und Angebotsmieten 2012 in ausgewählten Städten in Deutschland

Abb. 23: Vergleiche zwischen Angebotsmiete und zulässiger Miete in Berlin

Abb. 24: Übersicht über Kausalanalysen

Abb. 25: Bauprojekt: Q218 Wohnhochhaus in Berlin-Lichtenberg

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einleitung

Es ist eindeutig wahrzunehmen, dass die Mietpreise in Deutschland immer stärker an- steigen, was die Wohnungsfindung deutlich erschwert. Dies birgt Gefahren, denn eines der wichtigsten und existenziellen Grundbedürfnisse des Menschen ist und bleibt ein Ort zum Wohnen, denn es ist ein Bedürfnis, das unabdingbar befriedigt werden und somit bestehen muss.¹ Ein besonderes Beispiel hierfür ist die Metropole Berlin. Hier stellt sich die Frage, wie den seit vielen Jahren steigenden Wiedervermietungsmieten von Bestandswohnungen in Berlin sowie dem Mangel und dem Zugang zu bezahlba- rem Wohnraum für normal- bis einkommensschwächere Haushalte entgegengewirkt werden kann.

Hierfür wurde als Instrument, die Mietpreissteigerung einzudämmen, im Jahre 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Seitdem sind einige Jahre vergangen, dennoch steigen die Mietpreise in Deutschland weiter an. Nach Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsge- setzes (MietAnpG) zum 01.01.19 ist fraglich, ob die Mietpreisbremse ein wirksames In- strument zur Dämpfung des Mietanstiegs ist und trotz der steigenden Mieten in den Bal- lungszentren wie Berlin eine Auswirkung auf den Berliner Wohnungsmarkt hat. Im Fol- genden dieser Bachelorthesis wird auf das Mietrechtsnovellierungsgesetz und auf die Mietpreisbremse als wirksames Instrument näher eingegangen, dabei werden die Aus- wirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt aufgezeigt.

Hierbei sollen die wesentlichen Aspekte der Mietpreisbildung und infolgedessen der derzeitige Stand am deutschen Wohnungsmarkt betrachtet werden. Weiter wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete sowie auf den Berliner Mietspiegel eingegangen. Abschlie- ßend wird die Mietpreisentwicklung i.V.m. ihrer Bindung des Mietpreises verdeutlicht. Dabei soll nach der Erläuterung der Mietpreisbildung im deutschen Wohnraum die ge- schichtliche Entwicklung der Mietpreisbegrenzung dargestellt werden. Das führt zur nä- heren Beleuchtung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes – dem MietNovG – und soll den Beweggrund für die Ausgangslage der Regelung veranschaulichen. Hieraus erge- ben sich Zielsetzungen, die zur Umsetzung des Gesetzes zur Dämpfung des Mietan- stiegs führen sollen. Im Anschluss wird auf die Kritik an der Gesetzesregelung einge- gangen. Letztendlich sollen die Auswirkungen der Mietpreisbremse und die Verände- rungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt dargestellt werden. Hierbei werden Alternati- ven sowie Verbesserungsvorschläge für das MietNovG aufgezeigt. Weiter soll der Bau von Sozialwohnungen näher beschrieben werden, um den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum in Berlin für einkommensschwache Haushalte zu ermöglichen. Zur Beant- wortung der Bachelorthesis wurden in Form von Literaturarbeit verschiedenste Studien, Gesetzestexte, Expertenaussagen und Entscheidungen des BGH herangezogen. Folglich soll das Ziel dieser Bachelorarbeit sein, die Frage zu klären, ob die Mietpreis- bremse ein wirksames Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs ist und zugleich die Auswirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt zu veranschaulichen. Hierbei sollen Veränderungen des Berliner Wohnungsmarktes definiert und mögliche Vorschläge zur Weiterführung oder Umgewichtung der Maßnahmen bzw. alternative Lösungswege auf- gezeigt werden, um bezahlbaren Wohnraum in Berlin für finanziell schwache Haushalte zu finden.

B. Mietpreisbildung

B.I Derzeitiger Stand am Wohnungsmarkt

Eines der wichtigsten und existenziellen Grundbedürfnisse des Menschen ist und bleibt das Überleben. Dies setzt einen Ort zum Wohnen voraus, denn es ist ein Bedürfnis, das unabdingbar befriedigt und somit bestehen muss.² Um dieses unabdingbare Bedürfnis zu befriedigen und sein Existenzminimum zu erhalten, bedarf es einer Wohnung. Dabei sind einige Variablen zu beachten, denn diese machen die Wohnung interessant und lukrativ. Zu den einflussreichen Variablen zählen eine ausgebaute Infrastruktur, eine gute und nahe Anbindung, ein großer und vor allem vielseitiger Arbeitsmarkt und ein breites Spektrum an kulturellen Angeboten. Durch die genannten Punkte gewinnt das Objekt an Attraktivität und ist meist in den zentralen Städten zu finden. Laut Prognosen sehen Experten in der Renaissance der Metropolen einen andauernden Trend und pro- gnostizieren stark zunehmende Einwohnerzahlen für Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg und München für den Zeitraum bis 2030. Dabei entstehen zunehmend schwerwiegende Folgen für die Infrastruktur bis hin zum gesamten Wohnungsmarkt.³

Obwohl es eine starke Zuwanderung in die deutschen Metropolen gab, findet dennoch eine stärkere Wechselwirkung zwischen Zu- und Abwanderung statt: von strukturstar- ken Zentren nach wirtschaftsschwachen Gebieten und umgekehrt.⁴ Um dies zu veran- schaulichen, lebten in den 2000er-Jahren 73,1 % der Deutschen in den jeweiligen Städ- ten, hingegen stieg die Bevölkerungszahl in diesen Städten bis 2015 auf 75,3 % an.⁵

Laut der Statistik wird zum Jahr 2030 eine städtische Bevölkerung von 78,6 % prognos- tiziert.⁶ Wie erwartet, ist ein Trend Richtung der Metropolen, wie z. B. in die Stadt Berlin wahrzunehmen. Allerdings wirft dies die jeweilige Frage auf, ob es sich hierzulande um die Wohnungsnachfrage oder doch um den reinen Wohnungsbedarf handelt. Der Un- terschied ist, das die Wohnungsnachfrage vom jeweiligen Einkommen und somit von der jeweiligen Kaufkraft des Interessenten der Haushalte abhängt. „Demgegenüber steht die Wohnungsnachfrage, welche zu realisierten Kauf- und Mietvertragsabschlüs- sen führt.“⁷ „Die Nachfrage ist abhängig von den Einkommen der privaten Haushalte, deren individuellen Präferenzen und dem Preisniveau des Wohnens.“⁸ Der Wohnungs- bedarf richtet sich nach subjektiven Wohnwünschen der Nachfrager, nach wohnungs- und gesellschaftspolitischen Wertvorstellungen⁹ und richtet sich dabei nicht nach dem Einkommen.¹⁰ Durch die erhöhte Nachfrage entsteht in den Ballungsgebieten und Me- tropolen ein steigendes Bevölkerungswachstum in den Metropolen, dadurch entstehen Wohnungsknappheit und resultierend zunehmend steigende Mietpreise.

Trotz steigender Attraktivität entsteht eine Negativwirkung der einzelnen Städte als po- tenzielle Wohn- und Wirtschaftsstandorte sowie ein nachlassendes Interesse der priva- ten Haushalte, da die Wohnkosten für z. B. Geringverdiener bis hin zu sozial schwäche- ren Haushalten ins Unermessliche steigen. Daraus könnte die Verdrängung von ein- kommensschwachen Haushalten aus nachgefragten Wohngebieten resultieren.

Dadurch kann der sogenannte Effekt der Gentrifizierung entstehen. Dieser beschreibt den Prozess der Umstrukturierung in innerstädtischen Wohngebieten, beispielsweise Ballungszentren wie Berlin, in denen einkommensschwache Wohnbevölkerung durch einkommensstärkere Bevölkerungsschichten verdrängt werden und währenddessen mit baulichen Maßnahmen die Aufwertung des Wohngebietes stattfindet.¹¹ Einhergehend besteht die Möglichkeit, dass sich somit sozial schwächere Stadtteile bilden.

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Abb. 1: Entwicklung der Einwohnerzahl in Berlin in den Jahren von 1960 bis 2017 (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2018).

Anhand der Abb. 1 lässt sich die steigende Bevölkerungsentwicklung in Berlin bis 2017 erkennen, dabei stieg sie seit den letzten fünf Jahren stetig. „Im Jahr 2017 umfasste die Bevölkerung im Bundesland Berlin ungefähr 3,61 Millionen Einwohner.“¹² Weiterhin bleibt Berlin als größte Millionenstadt Deutschlands für Zuwanderer interessant, ob für Menschen aus dem Ausland, für Studenten oder Menschen aus anderen Bundeslän- dern.

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Abb. 2: Einwohnerzahl in den deutschen Millionenstädten am 31. Dezember 2017 (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2019).

Die Abb. 2 zeigt die Einwohnerzahlen der deutschen Millionenstädte bis zum Stichtag 31.12. 2017.¹³ Bei genauerem Betrachten ist zu erkennen, dass die Einwohnerzahl in Hamburg eine Wachstumsdichte von ca. 1,83 Mio. Menschen aufwies. Würde man dies in den Vergleich mit Berlin setzen, würde man erkennen, dass Berlin zum selben Zeit- punkt annähernd die doppelte Bevölkerungsmenge mit ca. 3,61 Mio. Einwohnern inne- hält. Es wird dabei in Vergleich zu Abb. 1 deutlich, dass es weiterhin immer mehr Men- schen in die Hauptstadt Berlin zum Leben und Arbeiten zieht. Zum Vergleich wurde Hamburg gewählt, weil es die zweitgrößte Metropole in Deutschland ist, um den Wachs- tumseffekt der Bevölkerung zu verdeutlichen. Ende 2017 befand sich München mit ca. 1,46 Mio. Einwohnern auf dem dritten Platz und Köln mit ca. 1,08 Mio. Einwohnern auf Platz vier der deutschen Millionenstädte. 2019 erreichte die stetig wachsende Metropo- le Berlin den Platz 8 der größten Millionenstädte in der EU, im Vergleich dazu befindet sich weltweit Tokio auf Platz 1 mit einer Bevölkerung von rund 36,7 Mio. Menschen. Dabei leben rund 24,7 % der deutschen Bevölkerung auf dem Land und ca. 75,3 % der Menschen in den Städten.¹⁴ Im Vergleich zur weltweiten Bevölkerung, die zu rund 54 % in der Stadt lebt, wird deutlich, dass es die deutsche Bevölkerung stark in die Ballungs- gebiete und Stadtzentren zum Leben und Arbeiten zieht und somit die Urbanisierung stetig vorangetrieben wird. Aus der Abb. 1 ist in Verbindung mit Abb. 2 zu erkennen, dass eine stetig steigende Bevölkerungsentwicklung für die Ballungsgebiete Berlin, Hamburg und München zu erwarten ist.

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Abb. 3: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 2035 ggü. 2015 (in %), (Quelle: Brandt, M.,2017).

Laut der Prognose des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln steigt das Bevöl- kerungswachstum in Deutschland 2035 auf bis zu 83,1 Mio. Einwohner.¹⁵ Dieses Wachstum basiert jedoch nicht auf einer erhöhten Geburtenrate, sondern auf der Re- kordzuwanderung aus dem Jahr 2015.¹⁶ Denn aus der Abb. 3 wird deutlich, dass Bal- lungsgebiete wie Berlin und Hamburg einen hohen Bevölkerungszuwachs erfahren, je- doch verlieren im Vergleich dazu sieben von 16 Bundesländern einen hohen Anteil an Einwohnern. Dies wird deutlich anhand der Agenda und der farblichen Untermalung, der rot gekennzeichnete Bereich verzeichnet Verluste und der bläuliche Bereich einen positiven Zuwachs. Trotz des positiven Aufwärtstrends sinken in Deutschland die Ge- burtenrate sowie die Bevölkerungszahl im erwerbsfähigen Alter. Jedoch wird die Ge- sellschaft immer älter, und somit steigt der Bevölkerungsanteil der älteren Generation. Dies führt zu größeren gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Herausforderungen.¹⁷

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Abb. 4: Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in Berlin, 2004 bis 2019 (in € /qm), ( Quelle: Em- pirica, n.d.).

Die Entwicklung und somit das Steigen der Angebotsmieten in Berlin wird aus der Abb. 4 deutlich. So liegt eine Wohnung in Berlin im ersten Quartal des Jahres 2019 bei 9,57 €/qm im Monat. Noch drei Monate zuvor befand sich der zu zahlende Preis bei 9,87 €/ qm. Es lässt sich aus der Abb. 4 erkennen, dass die Mieten in Berlin seit den letzten beiden Quartalen regressiv verliefen.¹⁸ Vergleicht man dabei die beiden ersten Quartale 2018 und 2019 miteinander, wird deutlich, dass der Mietpreis um 0,14 €/qm zunahm.

Mietpreis um 0,14 €/qm zunahm. Dabei beziehen sich die Datenerhebungen auf hochwertige „Wohnungen aller Baujahre mit einer Größe von 60 bis 80 qm und die jeweilige Analyse basiert auf über 2 Mio. In- seraten mit über 100 Anzeigenquellen.“¹⁹ Anhand der Abb. 4 ist das Steigen und Fallen der Angebotsmiete in Berlin zu erkennen. Daraus ergibt sich, dass es Abweichungen für Angebots- und ortsübliche Vergleichsmiete für Mietwohnungen je nach Wohnlage, Grö- ße und Qualität gibt, auf die später im Berliner Mietspiegel eingegangen wird.²⁰

Grund dafür sind die steigende Attraktivität und der Mangel an ausreichendem Wohn- raum in den Städten, wie beispielsweise in der Bundeshauptstadt mit qualifizierten Bil- dungseinrichtungen und attraktiven Jobmöglichkeiten. Hier steigen unter anderem Wie- dervermietungsmieten von Bestandswohnungen überproportional stark an und über- steigen dabei die ortsüblichen Vergleichsmieten um 10 %.²¹ Des Weiteren entstehen deutliche Kontraste zwischen den Angebots- und Vergleichsmieten der einfachen, mitt- leren und gehobenen Wohnlagen der jeweiligen Ballungszentren. Dabei versteht sich von selbst, dass je gefragter die Gegend und qualitativ hochwertiger die Wohnlage ist, der Preis durch Angebot und Nachfrage künstlich hochgetrieben wird.

Dies führt zu einem gravierenden Punkt, der die erheblich gestiegenen Mietpreise, das gesellschaftlich teuerste Konsumgut, nämlich das frei zu verfügende Einkommen, dras- tisch minimiert. Die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt, besonders in Großstädten wie beispielsweise Berlin oder München, wirkt sich auf die Zufriedenheit der aktuellen und künftigen neuen Mieter aus.

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Abb. 5: Inwieweit stimmen Sie der Aussage zu, dass es in Ihrer Stadt einfach ist, gute Wohnungen zu vernünftigen Preisen zu finden?, (Quelle: European Commission, (n.d.).

Aus der Abb. 5 ist anhand der Aussagen die Zufriedenheit der Mieter, Wohnungen in ihren jeweiligen Städten zu vernünftigen Preisen zu mieten, zu entnehmen.²² Dabei soll auf die Großstädte Dortmund, Essen und Rostock im Folgenden nicht weiter eingegan- gen werden. Die Zufriedenheit der Probanden der Hauptstadt Berlin hält sich laut Statis- tik mehr oder weniger in Grenzen, da laut Aussagen etwa 37 % der Frage eher zustim- men, jedoch etwa 32 % eher nicht zustimmen. Jedoch enthalten sich knapp 10 % und weitere knapp 10 % stimmen dem überhaupt nicht zu.

Rund 15 % sind mit der aktuellen Situation zufrieden und stimmen der Frage voll und ganz zu. Deutlich unzufrieden zeigen sich die Münchner mit ihrer Stadt mit ca. 48 %. Nach Aussagen der Probanden aus Hamburg besteht eine relativ starke Unzufrieden- heit, und ca. 42 % stimmen der Aussage eher nicht zu. Hingegen zeigen sich die Leip- ziger sehr zufrieden bei einem eher günstigen Preis-Leistungsverhältnis, den Mietern fällt es leicht, eine neue gute Wohnung zu finden. Dies untermauert die Abb. 5 mit über 40 %, die der Aussage eher zustimmen und den rund 29 %, die der Aussage voll und ganz zustimmen. Um dieser Unzufriedenheit der Bevölkerung entgegenzuwirken, und zwar besonders in den Ballungsgebieten, wäre es notwendig, den Fokus stärker auf die Neubautätigkeit zu richten und somit längerfristig auf Angebot und Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt einzuwirken.

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Abb. 6: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden* in Deutschland in den Jahren 2001 bis 2018 (in T.), (Quelle: Statistisches Bundesamt, & ZDB., n.d.).

Laut der Studie des Pestel Instituts sollte mindestens ein Wohnungsbau von rund 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr in Deutschland stattfinden, um den aktuellen Wohnungsbedarf decken zu können.²³ Der Bedarf an 400.000 neuen Wohnungen bis 2021 setzt sich aus den 260.000 durchschnittlichen Baufertigstellungen aus den jeweili- gen Jahren 2015 und 2016 sowie den 140.000 zusätzlichen Wohnungen je Jahr zu- sammen.²⁴ Aus dem zusätzlichen Bedarf an 140.000 Wohnungen pro Jahr ergeben sich 80.000 Mietsozialwohnungen sowie 60.000 bezahlbare Wohnungen in den Ballungs- räumen, die mittelfristig jährlich benötigt werden.²⁵

In den Folgejahren hat sich der Bau von zusätzlichen Wohnungen positiv entwickelt. Dies wird durch die Abb. 6 deutlich, da die „Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden in Deutschland in den letzten Jahren Progression ver- zeichneten“.²⁶ 2014 wurden etwa 245.000 Wohnungen fertiggestellt, diese Zahl stieg bis 2018 bereits auf 287.000 Wohnungen, demnach ist ein positiver Aufwärtstrend der Statistik zu entnehmen. Trotz positivem Aufwärtstrend fehlt es an ca. 113.000 weiteren Wohnungen pro Jahr, um das Angebotsdefizit nach und nach auszugleichen.

Dabei sind in den letzten Jahren die Kosten für die jeweiligen Bauvorhaben stark ge- stiegen, nicht nur aus zeitlicher, sondern auch aus finanzieller Sicht. Zum einem sind die reinen Baukosten um etwa 27 % und zum anderen die Kosten, die um den Bau ei- ner Immobilie herum stattfinden, gestiegen.²⁷ Die Kosten setzen sich aus den höheren Materialkosten, erhöhten Baulandpreisen, höheren Honoraren für Handwerker, Archi- tekten, u. ä. zusammen. Zudem werden durch die erlassenen Gesetze immer höhere Anforderungen an den energetischen Zustand der Immobilie gestellt. Des Weiteren er- höhen sich die Anforderungen an das Baumaterial oder an den Zustand der jeweiligen Immobilie immer mehr. Nicht nur die Baupreise steigen, zudem nimmt auch der Zeit- aufwand für die jeweiligen Baugenehmigungsverfahren und die Bauleitplanungen zu. Hierbei vergeht in der Regel viel Zeit von der Planung bis hin zur Fertigstellung der je- weiligen Immobilie.²⁸

Darüber hinaus erhöhen sich auch stetig die Steuern, unter anderem die Grunderwerb- steuer, und es entstehen immer wieder neue Auflagen wie z. B. die für Brandschutz, denn auch diese führen zum Kostenanstieg. Hieraus resultieren eine niedrige Zahl an Neubauwohnungen und ein erhöhtes Angebotsdefizit.

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Abb. 7: Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in Deutschland nach Altersgruppen in den Jahren 2013 bis 2060 (in Mio.), (Quelle: Vdek. (n.d.).

Die Nachfrage an Wohnungen wird nicht allein durch die Bevölkerungsentwicklung, sondern auch durch die Beschaffenheit der einzelnen Haushalte beeinflusst. Aus der Abb. 7 ergibt sich, dass bis 2020 der Anteil der über 67-Jährigen von 16,3 Mio. in den nächsten Jahren bis 2060 auf 20,6 Mio. steigt. So geht aus der Prognose hervor, dass gleichzeitig der Anteil der unter 20-Jährigen bis 2060 auf 10,9 Mio. Menschen sinken wird.²⁹ Ein ähnlicher Abschwung ist bei den 20- bis 67-jährigen Personen ab 2020 bei einen Bevölkerungsanteil von 50,8 Mio. zu erwarten, der in den Folgejahren bis 2060 um 14,7 Mio. sinken soll.

B.II Der Vergleich von Mietsystemen

B.II.1 Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt gem. § 558 BGB den Mietpreis, der für eine vergleichbare Wohnung anhand der Kriterien Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr und energetische Ausstattung durchschnittlich gezahlt wird. Zur Bestimmung und Festle- gung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es mehrere Möglichkeiten, die der Vermieter in Anspruch nehmen kann. Sofern ein gültiger Mietspiegel für das zu bestimmende Ge- biet vorhanden ist, hat dieser Priorität.

Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich zudem nach § 558a über die Auskunft einer Mietdatenbank der Gemeinde oder der jeweiligen Interessenvertreter der Mieter und der Vermieter bestimmen. Ein öffentlich bestellter und in den letzten drei Jahren verei- digter Sachverständiger fertigt ein Gutachten an, das rechtmäßig bestätigt, dass die hierzulande verlangte Miete gerechtfertigt ist. Eine weitere Alternative wäre die Nen- nung von drei bis vier weiteren Objekten zum Vergleich, die sich in Art, Lage und ener- getischer Ausstattung oder Miethöhe ähneln. Diese werden in der Mieterhöhung aufge- listet, um ihre Vergleichbarkeit sicherzustellen.

B.II.2 Berliner Mietspiegel

Gem. § 558c BGB stellt der Mietspiegel einen nach Stadtteilen aufgegliederten Über- blick über die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete einer Region dar.³⁰ Diese Übersicht wird von der jeweiligen Interessengemeinschaft, darunter Vermieter- und Mieterverbän- de, aufgestellt. Da sich die Marktentwicklung im Laufe der Zeit verändert, sollte der Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB in einem Abstand von zwei Jahren aktualisiert werden. Gem. § 558d Abs. 1 BGB wird der qualifizierte Mietspiegel für die jeweiligen Metropolen „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den jeweiligen Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt“.

Da die Marktentwicklung im ständigen Wandel ist, muss der qualifizierte Mietspiegel laut Gesetz in einem regelmäßigen Abstand von zwei Jahren aktualisiert werden. Hier- durch kann gem. § 558d Abs. 2 „eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statisti- schen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haus- halte in Deutschland zugrunde gelegt werden“. Schließlich, nach Ablauf der vier Jahre, muss der qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden, vgl. Mietspiegel § 558c BGB bis § 558d f. BGB. Laut Gesetz bezieht sich der Mietspiegel auf die Wohnraummietverhält- nisse, die unter die Normen des § 558 BGB und § 549 BGB fallen. Der qualifizierte Mietspiegel kann in der Regel bei neuen Mietvertragsabschlüssen zur Hilfe der Orien- tierung anvisiert und hinzugezogen werden. Jedoch gibt es Punkte, bei denen der Miet- spiegel auf Wohnraummietverhältnisse keine Anwendung findet, gem. § 558 BGB und § 549 BGB und somit die Mietpreisbremse nicht greift. Der Mietspiegel findet damit keine Anwendung für folgende Nutzungsverhältnisse über Wohnraum und die Miete, die im Zusammenhang mit einer öffentlicher Förderzusage vereinbart wurden: Ein Beispiel da- für wären Sozialwohnungen oder auch Wohnungen, die eine modernisierungsbezogene Förderzusage erhalten haben, wie etwa eine Sanierungssatzung.³¹ Darunter fällt gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Wohnung, die für eine vorübergehende Laufzeit bis zu sechs Monate in Anspruch genommen wird und die Wohnung, die nach § 549 Abs. 2. Nr. 2 BGB möbliert unter anderem vom Vermieter selbst bewohnt wird. Hierunter fällt auch der Wohnraum, der gem. § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf vermietet wurde. Dies gilt gem. § 549 Abs. 3 BGB auch für den Wohn- raum in den jeweiligen Studentenwohnheimen.

In Folgenden dieser Bachelorarbeit sollen am Beispiel Berlin auf den Berliner Mietspie- gel 2019 und die ortsübliche Vergleichsmiete eingegangen werden. Die Berechnungen für den Berliner Mietspiegel 2019 wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwick- lung und Wohnen vorgenommen, dieser gilt als aktuell qualifizierter Mietspiegel. Die Zielstellung des Mietspiegels ist es in erster Linie, den Mieter vor zu hohen Mieten zu schützen, da der Vermieter die gewünschte Miete damals beliebig erhöhen konnte.

Durch den Mietspiegel werden das Preissegment und die üblich gezahlte Miete für den jeweiligen Wohnraum transparent. Somit lassen sich Streitigkeiten bzgl. des Mietvertra- ges zwischen dem künftigen Mieter und Vermieter vermeiden. Der Mietspiegel als sol- ches gilt nicht für folgende Kriterien: „für selbstgenutztes Wohneigentum, Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern, Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2018 bezugsfertig geworden sind, preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen und Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.“³² Im weiteren Verlauf wird auf die ortsüblichen Vergleichsmieten in der Berliner Mietspiegeltabelle anhand ei- nes Beispiels näher eingegangen.

Im Mietvertrag gem. § 535 Abs. 1 und Abs. 2 BGB verpflichten sich beide Parteien: der Vermieter dem Mieter, den Gebrauch der Wohnung zu gewähren und der Mieter dem Vermieter, den vereinbarten Mietpreis zu entrichten. Die Miete an sich unterteilt sich in Nettomiete und Bruttomiete. Die Bruttomiete umfasst die gesamte Miete plus der Vor- auszahlung der Betriebs- und Heizkosten. Die Nettomiete, auch Kaltmiete genannt, um- fasst gem. § 556 Abs. 1 BGB keine weiteren Kosten wie etwa Betriebskosten.³³ Denn der Berliner Mietspiegel basiert auf den Daten und Werten der Nettomiete und weist dabei Beträge aus, die sich um die monatliche Miete je qm Wohnfläche handeln.

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Abb. 8: Wohnlagenkarte Berliner Mietspiegel 2019, (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a).

Unterteilt wird die Metropole Berlin in drei Kategorien: einfache Wohnlage (hier gelb), mittlerer Wohnlage (hier orange) und gute Wohnlage (hier rot). Je zentraler die Lage und je besser die Qualität, gehobener die Art, die Größe, das Baujahr, die Ausstattung, die Beschaffenheit und auch die energetische Ausstattung, desto höher wird der Wert der Wohnlage gewertet. Hinzu kommt, dass sich die guten Wohnlagern meist durch hochwertige Bauweise, Gebäudestruktur und Zustand sowie durch ein gepflegtes Stra- ßenbild kennzeichnen. Auch sind im Allgemeinen eine sehr gute Anbindung und Ver- sorgungsmöglichkeiten sowie Grün- und Freiflächen vorhanden. Je niedriger die Kriteri- en, desto einfacher die Wohnlage bzw. die Qualität der Wohnung.³⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 9: Berliner Mietspiegel 2019, (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a).

Anhand der Berliner Mietspiegeltabelle 2019 lässt sich mit den vorhandenen Merkma- len beispielsweise die eigene Wohnung mit den durchschnittlichen Kaltmieten ver- gleichbarer Wohnungstypen aus der Mietspiegeltabelle vergleichen, einordnen und die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.³⁵ Zur Ermittlung werden, wie in Abb. 10 zu sehen, fünf Merkmale miteinander verrechnet. Dies wird durch ein Beispiel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mithilfe der Abbildungen 9 bis 13 verdeutlicht.³⁶

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Abb. 10: Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a).

Im folgenden Beispiel handelt es sich um eine bewertete bezugsfertig gewordene 50- qm-Wohnung in einfacher Wohnlage (siehe dafür Mietspiegeltabelle Nr. 9, Mietspiegel- feld D2) mit Bad, WC und Sammelheizungen aus den Jahren 1919 bis 1949. Die Werte würden sich wie folgt zusammensetzen: Der Unterwert würde 5,42 € mit einer Spanne von 0,98 € zum Mittelwert von 6,40 € betragen, hieraus (Mittelwert: 6,40 €) ergäbe sich erneut eine Spanne von 1,79 € zum Oberwert von 8,19 €.

Das Resultat von 20 % der oberen Spanne von 1,79 € ergibt sich wie folgt: 1,79 € x 20 % = 0,36 € (gerundet). Anschließend wird der Mittelwert von 6,40 €/qm monatlich + 0,36 €/qm monatlich = 6,76 €/qm monatlich addiert. Nach folgenden Berechnungen ergäbe sich als ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung folglich eine monatliche Miete von 6,76 €/qm.³⁷ Daraus folgt eine monatliche Gesamtkaltmiete in Höhe von 338 €. Es ist zu erkennen, dass die Werte gemäß dem Berliner Mietspiegel 2019 auf einem nied- rigen Niveau liegen.

B.III Mietpreisentwicklung

Die Mietpreisentwicklung steigt unverhältnismäßig stark .Dies wird anhand der Abb. 14 ersichtlich, da die Bevölkerung sich immer mehr in Richtung der Stadtzentren, den so- genannten Ballungsgebieten, bewegt.

Gründe finden sich hierfür in vielerlei Punkten, wie z. B. einer deutlich stark ausgebau- ten Infrastruktur und Nahversorgung, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen, Angebo- te und Förderung für Kultur sowie Raum für Wirtschaft und Unternehmen sind Kennzei- chen hierfür.³⁸ Die Ballungsgebiete werden deutlich erkennbar durch die immer teurer werdenden Angebotsmieten, besonders in den Metropolen wie Berlin, Hamburg, Mün- chen und Stuttgart.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 14: Angebotsmieten in Deutschland, (Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), 2016).

Im Gegensatz dazu bewegen sich die eher ländlichen Regionen fern abseits der Groß- städte eher im niedrigen Preissegment, vgl. dazu die Abb. 14.

Besonders in den Metropolen ist die Kluft zwischen den Angebots- und Bestandsmieten stärker zu verzeichnen. Die Angebotsmiete ist der durchschnittliche Angebotspreis aller wieder- und neuvermieteten Wohnungen und liegt meist über der ortsüblichen Ver- gleichsmiete.³⁹ Als Bestandsmiete gilt die Wohnungsmiete von bereits existierenden Mietverträgen, demnach entspricht sie der Nettokaltmiete.⁴⁰ In den Regionen mit einem niedrigen Mietpreissegment, die somit nicht zu den Ballungsgebieten zählen, passen sich die Vermieter hingegen eher tendenziell den ortsüblichen Vergleichsmieten mit mi- nimalem Zuschlag an. Daraus resultierend ist zu erkennen, dass die Wiedervermie- tungsmiete den Markt und somit den Mietpreis in den jeweiligen Regionen beeinflusst. Jedoch wird in den Metropolen und in den Ballungsgebieten durch die Vermieter eine durchaus überteuerte Miete eingefordert, basierend auf der Aussage, dass bereits vor- her eine teure Vormiete galt. Das wiederum treibt den Mietpreis in den jeweiligen Bal- lungsgebieten umso höher und macht es gleichzeitig dem suchenden Mieter schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden, ohne dafür in das Umland ziehen zu müssen.⁴¹

Dem wurde mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) und der dazugehören- den Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g Abs. 1a BGB) entgegengewirkt.

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¹ Duden Wirtschaft von A bis Z: Grundbedürfnisse, 2013.

² Duden Wirtschaft von A bis Z: Grundbedürfnisse, 2013.

³ Siems, 2015.

⁴ Siems, 2015.

⁵ UN DESA, n.d.

⁶ UN DESA, n.d.

⁷ Pestel Institut e.V., 2010.

⁸ Pestel Institut e.V., 2010.

⁹ Gondring, 2001.

¹⁰ Pestel Institut e.V., 2010.

¹¹ Freie Universität Berlin, o.D.

¹² Statistisches Bundesamt, 2018.

¹³ Statistisches Bundesamt, 2019.

¹⁴ Statistisches Bundesamt, 2019.

¹⁵ Brandt, M., 2017.

¹⁶ Brandt, M., 2017.

¹⁷ Brandt, M., 2017.

¹⁸ Empirica, n.d.

¹⁹ Empirica, n.d.

²⁰ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2017b.

²¹ Deutscher Bundestag, 2014.

²² European Commission, (n.d.).

²³ Pestel Institut e.V., 2018.

²⁴ Pestel Institut e.V., 2018.

²⁵ Pestel Institut e.V., 2018, S. 3.

²⁶ Statistisches Bundesamt & ZDB, n.d.

²⁷ Walberg & Halstenberg, 2015.

²⁸ Walberg & Halstenberg, 2015.

²⁹ Vdek, n.d.

³⁰ Mittmann, 2013.

³¹ Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2018.

³² Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a, S. 8.

³³ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a.

³⁴ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a.

³⁵ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a.

³⁶ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a.

³⁷ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019a, S. 19.

³⁸ Reinhard Rossmann, 2019.

³⁹ Schneider, 2019.

⁴⁰ Keller, 2018.

⁴¹ BT-Drucksache 19/4885, 2018.

• Hochschule: Technische Hochschule Wildau, ehem. Technische Fachhochschule Wildau
• Note: 2,0
• Autor: Norman Mahmudov (Autor:in)
• Erscheinungsjahr: 2019
• Seiten: 75
• Katalognummer: V503525
• ISBN (eBook): 9783346037961
• ISBN (Buch): 9783346037978
• Sprache: Deutsch
• Schlagworte: Wirtschaftsrecht, Mietrecht, Sozialrecht, Mietpreisbremse, Berliner Wohnungsmarkt, Sozialer Wohnungsbau, Wirtschaftspolitik, Mietanstieg, Mietspiegel, Jura, Wirtschaft, Recht