Aufgrund des demographischen und soziokulturellen Wandels und der Veränderungen am Immobilienmarkt war in den letzten Jahren am Markt für Seniorenimmobilien ein regelrechter Aufschwung zu beobachten. Vor allem Kapitalanleger interessieren sich für den neuen Markt für Seniorenimmobilien. Gründe für dieses Interesse sind einerseits die günstige Einkommens- und Vermögenssituation der Senioren und anderseits der stetig wachsende Anteil der älteren Bevölkerung, wodurch die Nachfrage nach Betreuung und Pflege immer mehr steigt. Laut Prognosen wird der Anteil der über 60-jährigen bereits im Jahr 2030 auf ein Drittel der Bevölkerung geschätzt und die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich verdreifachen. Es wird angenommen, dass ca. 14.000 neue Pflegeheime in Deutschland gebaut werden müssen und ein Investitionsvolumen von ca. 130 Mrd. EUR dafür benötigt wird.
Des Weiteren sind die erforderlichen Mieten meist konjunkturabhängig realisierbar und derzeit noch durch Pflegekassen und ggf. Sozialämter abgesichert. Trotzdem sind deutliche Marktsättigungstendenzen erkennbar. Ursachen dafür sind z. B. ungeeignete Standorte, Ausstattungsmerkmale sowie überhöhte Mieten der Senioreneinrichtungen.
Dem erheblichen Investitionsbedarf steht aber auch eine gewisse Zurückhaltung einiger Investoren hinsichtlich der Investitionen in Seniorenimmobilien gegenüber. Erkennen lässt sich dies anhand zahlreicher Insolvenzen und Konkurse von Betreiberunternehmen innerhalb der letzten Jahre und an den daraus resultierenden Pachtausfällen der Investoren bzw. Eigentümer. Hauptsächliche Gründe für dieses Verhalten sind vor allem die wachsende Marktintransparenz sowie der ungleiche Informationsstand der einzelnen Marktteilnehmer auf der Angebotsseite, d.h. die Investoren, die Betreiber und die Bauträger. Während die Bauträger Kenntnisse über die Bau- und Investitionshöhe und die Betreiber Kenntnisse über die zu erzielbaren Mieten haben, ist der Investor einem großen Informationsdefizit ausgesetzt.
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Aktuelle Aspekte
1.2 Ausgangssituation und Zielstellung
1.3 Aufbau der Arbeit
2 Projektbeschreibung
2.1 Bedarf an Seniorenpflegeeinrichtungen
2.2 Grundstücksbeschreibung
2.2.1 Lage
2.2.2 Grundstück
2.2.3 Erschließung
2.2.4 Rechtliche Gegebenheiten
2.3 Baubeschreibung
2.3.1 Seniorenpflegeheim
2.3.2 Außenanlagen
2.4 Kritische Würdigung
3 Ermittlung des Verkehrswertes
3.1 Verfahrensauswahl
3.2 Wertermittlungsstichtag
3.3 Bodenwertermittlung
3.4 Ertragswertermittlung
3.4.1 Rohertrag
3.4.2 Bewirtschaftungskosten
3.4.3 Jahresreinertrag
3.4.4 Liegenschaftszinssatz
3.4.5 Bodenwertverzinsung
3.4.6 Grundstücksreinertrag
3.4.7 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
3.4.8 Vervielfältiger
3.4.9 Ertragswert
3.5 Verkehrswertermittlung
4 Verkaufspreis
4.1 Ermittlung
4.2 Vergleich mit Verkehrswert
5 Fazit
Anhang
Quellenverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Lage Berlin-Weißensee
Abb. 2: Lage Schönstraße in Berlin-Weißensee
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Bevölkerung Stand 2000
Tab. 2: Bevölkerungsprognose 2010
Tab. 3: Senioren-Wohnungen im Bezirk Pankow
Tab. 4: Bodenwertermittlung
Tab. 5: Eigenschaften des Bewertungsgrundstückes
Tab. 6: Ermittlung der tragbaren Pacht
Tab. 7: Ermittlung der Bewirtschaftungskosten
Tab. 8: Ermittlung des Jahresreinertrages
Tab. 9: Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes
Tab. 10: Bodenwertverzinsung
Tab. 11: Grundstücksreinertrag
Tab. 12: Ertragswert
Tab. 13: Verkehrswertermittlung
Tab. 14: Verkaufspreisermittlung
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
1.1 Aktuelle Aspekte
Aufgrund des demographischen und soziokulturellen Wandels und der Veränderungen am Immobilienmarkt war in den letzten Jahren am Markt für Seniorenimmobilien ein regelrechter Aufschwung zu beobachten. Vor allem Kapitalanleger interessieren sich für den neuen Markt für Seniorenimmobilien. Gründe für dieses Interesse sind einerseits die günstige Einkommens- und Vermögenssituation der Senioren und anderseits der stetig wachsende Anteil der älteren Bevölkerung, wodurch die Nachfrage nach Betreuung und Pflege immer mehr steigt.[1] Laut Prognosen wird der Anteil der über 60-jährigen bereits im Jahr 2030 auf ein Drittel der Bevölkerung geschätzt und die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich verdreifachen. Es wird angenommen, dass ca. 14.000 neue Pflegeheime in Deutschland gebaut werden müssen und ein Investitionsvolumen von ca. 130 Mrd. EUR dafür benötigt wird.[2]
Des Weiteren sind die erforderlichen Mieten meist konjunkturabhängig realisierbar und derzeit noch durch Pflegekassen und ggf. Sozialämter abgesichert. Trotzdem sind deutliche Marktsättigungstendenzen erkennbar. Ursachen dafür sind z. B. ungeeignete Standorte, Ausstattungsmerkmale sowie überhöhte Mieten der Senioreneinrichtungen.[3]
Dem erheblichen Investitionsbedarf steht aber auch eine gewisse Zurückhaltung einiger Investoren hinsichtlich der Investitionen in Seniorenimmobilien gegenüber. Erkennen lässt sich dies anhand zahlreicher Insolvenzen und Konkurse von Betreiberunternehmen innerhalb der letzten Jahre und an den daraus resultierenden Pachtausfällen der Investoren bzw. Eigentümer. Hauptsächliche Gründe für dieses Verhalten sind vor allem die wachsende Markt-intransparenz sowie der ungleiche Informationsstand der einzelnen Marktteilnehmer auf der Angebotsseite, d.h. die Investoren, die Betreiber und die Bauträger. Während die Bauträger Kenntnisse über die Bau- und Investitionshöhe und die Betreiber Kenntnisse über die zu erzielbaren Mieten haben, ist der Investor einem großen Informationsdefizit ausgesetzt.[4]
1.2 Ausgangssituation und Zielstellung
Das Beispiel zur Bewertung einer Seniorenimmobilie mittels Ertragswertverfahren stammt von der ma-rk Bauförderungs- und Grundstücksgesellschaft mbH Berlin. Bis 2004 fungierte sie als Bauträgergesellschaft und beabsichtigte im Jahr 2001 den schlüsselfertigen Bau eines Seniorenpflegeheims auf den Grundstücken Schönstraße 92-94 in Berlin-Weißensee. Zurzeit wird dieses Projekt jedoch aus verschiedenen Gründen nicht weitergeführt. Ein Verkaufpreis wurde auf Grundlage vollständiger Analysen, wie z. B. Markt-, Standort-, und Nutzungskonzeptanalyse, und Angaben von der ma-rk GmbH bereits ermittelt. Trotzdem gilt es, einen geeigneten Verkehrswert dieses Projektes für das Jahr 2002 herzuleiten, um eine Vergleichbarkeit des Verkaufspreises zu ermöglichen.
Bei diesem Projekt handelt es sich um ein geplantes renditeorientiertes Objekt, da ausschließlich Pachterträge erwirtschaftet werden sollen. Ziel dieser Ausarbeitung ist es daher einen angemessenen Verkehrswert mittels Ertragswertverfahren für das Jahr 2002 zu ermitteln, notwendige Parameter zu untersuchen und den damaligen Verkaufspreis zu beurteilen.
1.3 Aufbau der Arbeit
Diese Arbeit ist ähnlich einem Gutachten aufgebaut. Sie stellt jedoch kein Gutachten dar. Im ersten Teil der Ausarbeitung wird das Projekt „Seniorenpflegeheim in Berlin – Weißensee“ ausführlich beschrieben und dargestellt. Dabei wird das Projekt bezüglich des Standortes, des Marktes und der Nutzung näher untersucht und anschließend kritisch gewürdigt. Der zweite Teil befasst sich mit der Verkehrswertermittlung des Projektes für das Jahr 2002, was den Hauptteil dieser Arbeit ausmacht. Hierbei wird der Ertragswert ermittelt und seine Parameter, welche einen entscheidenden Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben, untersucht und näher erläutert. Ableitend vom Ertragswert wird anschließend der Verkehrswert mit Hilfe von Marktanpassungsfaktoren ermittelt. Als letzten Teil der Ausarbeitung soll gezeigt werden, wie der damalige Verkaufspreis ermittelt wurde und wie dieser im Vergleich zum Verkehrswert beurteilt werden kann. Als Abschluss soll das Fazit als Gesamtbetrachtung und Einschätzung des geplanten Seniorenpflegeheims gegeben werden.
2 Projektbeschreibung
2.1 Bedarf an Seniorenpflegeeinrichtungen
Für die Beurteilung des Bedarfes einer Seniorenpflegeeinrichtung engagierte die ma-rk GmbH den Unternehmensberater Klaus Kober. Seiner Meinung nach war bzw. ist der neue Bezirk Pankow mit seinen Teilbezirken Weißensee, Prenzlauer Berg und Pankow als mögliches Einzugsgebiet zu betrachten.
Die folgenden Tab. 1 und 2 stellen dazu die Bevölkerungsentwicklung von den Jahren 2000 bis 2010 dar.
Tab. 1: Bevölkerung Stand 2000
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tab. 2: Bevölkerungsprognose 2010
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Diese Tabellen beziehen sich auf die Entwicklung der Bewohner über 65 Jahre. Dabei wird der Anteil der Bewohner über 65 Jahren an der Gesamteinwohnerzahl des Bezirks Pankow im Jahr 2010 18% betragen. Laut Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung soll die Bevölkerung in diesem Bezirk auch über das Jahr 2010 hinaus weiter zunehmen.[5]
Betrachtet man die Jahre von 1998 bis 2001 kann man feststellen, dass es einen enormen Überschuss an Pflegeplätzen gab, welcher ca.115 Pflegeplätze betrug. Durch diesen Überschuss besteht keine Möglichkeit mehr, in den Landespflegeplan Berlins aufgenommen zu werden, d.h. dass alle geplanten Seniorenpflegeheime in diesem Gebiet freifinanziert werden müssen.
Tab. 3: Senioren-Wohnungen im Bezirk Pankow
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Die in der Tab. 3 aufgeführten Wohnanlagen für Senioren sind nicht dem Bereich des Service-Wohnens zuzuordnen, denn hierbei handelt es sich ausschließlich um konventionelle Mietverhältnisse. Von den 12 Seniorenanlagen in Pankow sind 5 aus DDR-Zeiten, 5 neu errichtet worden und 2 befanden sich im Jahr 2001 im Bau.
Hinsichtlich des zukünftigen Bedarfes an Pflegeplätzen und Service-Wohnen liegt nach Meinung der Senatsverwaltung für Arbeit und Soziales ein hoher Bedarf für den Bereich des Service-Wohnens vor. Dies gilt insbesondere für das mittlere Preissegment, das bei der Miete im Bereich von ca. 12 EUR/m² im Jahr 2001 lag. Auch im Bereich der stationären Pflege ergibt sich ein Überangebot zwischen dem Bestand und voraussichtlichem Platzbedarf in 2005 an 215 Plätzen. Der Abbau von Plätzen in der vollstationären Altenpflege wird damit begründet, dass vermehrt teilstationäre und ambulante Angebote geschaffen werden sollen. Einrichtungen, die im Land Brandenburg entstehen werden ebenfalls von Bewohnern aus Berlin nachgefragt und machen nach Auffassung des Senats weniger Pflegeplätze im Land Berlin erforderlich.[6]
2.2 Grundstücksbeschreibung
In den folgenden Abschnitten soll ein Überblick über den Standort, die Grundstücke, die Erschließung und die rechtliche Situation des geplanten Seniorenpflegeheims in Berlin-Weißensee gegeben werden.
2.2.1 Lage
Die beplanten Grundstücke befinden sich in der Schönstraße 92-94 im Berliner Bezirk Pankow bzw. im Ortsteil Berlin-Weißensee. Innerhalb von Berlin liegen diese im nordöstlichen Stadtrand mit hoher Wohnqualität, parkähnlicher Umgebung und mit schneller Anbindung an das Umland und in das Stadtzentrum. Der Bahnanschluss ist ca. 10 Minuten zu Fuß von der geplanten Einrichtung entfernt und bis zum Alexanderplatz bzw. bis zur Stadtmitte benötigt man ca. 15 Minuten. Geprägt wird der Stadtbezirk durch die Parkklinik, das Rathaus, der Weiße See mit Freibad, Parkanlagen sowie die Berliner Allee mit ihren Restaurants, Supermärkten und vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten. Aber auch das Brechthaus, der jüdische Friedhof und der Antonplatz sind charakterisierend für dieses Gebiet.[7]
Die Wohnstraße ist durch viergeschossige Häuser mit kleinen Läden in der Erdgeschosszone gekennzeichnet. Dabei liegen die drei Grundstücke gegenüber von einem Park in direkter Nachbarschaft zur Parkklinik Weißensee[8].
Außerdem werden in naher Zukunft weitere ca. 40 bis 50 Seniorenwohnungen mit betreutem Wohnen um das Klinikgrundstück herum in Neu- und Sanierungsbauten realisiert.[9]
Die folgende Abbildungen 1 und 2 sowie der Anhang 1 dienen als Veranschaulichung des Standortes bzw. der Lage der drei Grundstücke in der Schönstraße 92-94.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 1: Lage Berlin-Weißensee
Quelle: Kartenplan - mappoint Europa 2004
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 2: Lage Schönstraße in Berlin-Weißensee
Quelle: Kartenplan - mappoint Europa 2004
2.2.2 Grundstück
Die Grundstücke Schönstraße 92-94 werden jeweils von einem Eigentümer besessen. Während der Projektplanung hatte die ma-rk GmbH die Option, sich alle drei Grundstücke anzueignen. Diese sind im Grundbuch des Amtsgerichtes Hohenschönhausen von Berlin-Weißensee wie folgt eingetragen:
- Schönstraße 92:
Blatt 7912 N, Flur 225, Flurstück 18 mit einer Grundstücksfläche von 793 m2, das Grundstück gilt als unbebautes Grundstück
- Schönstraße 93:
Blatt 9104 N, Flur 255, Flurstück 17 mit einer Grundstücksfläche von 812 m2, das Grundstück ist bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Stallanlagen
- Schönstraße 94:
Blatt 3761 N, Flur 255, Flurstück 16 mit einer Grundstücksfläche von 786 m2, das Grundstück ist bebaut mit Wohn- und Stallgebäuden
Insgesamt ergeben die drei Grundstücke eine Grundstücksfläche für das geplante Vorhaben von 2.391 m². Die Grundstücksbreite beträgt 40 m, die Grundstückstiefe 66 m und zukünftige die Wohn- und Nutzfläche beträgt ca. 5000 m². Die Grundstücke Schönstraße 93 und 94 sind wie o. g. bebaut. Jedoch ist der Abriss der vorhandenen Bausubstanzen eine notwendige Voraussetzung für den Neubau eines Pflegeheims. Ferner sind zwei Grundstücke mit möglichen Altlasten behaftet, die entsorgt werden müssen.[10]
2.2.3 Erschließung
Die Straßenart der Schönstraße ist eine Wohnstraße mit mittlerem Durchgangsverkehr. Die Straße ist voll ausgebaut und die Fahrbahn ist betoniert. Beidseitig sind Gehwege vorhanden. Eine zweiseitige Grenzbebauung ist möglich. Ferner sind alle drei Grundstücke ortsüblich mit elektrischem Strom, Wasser, Abwasser, Wärme aus öffentlicher Versorgung, Telefonanschluss und erschlossen.[11]
2.2.4 Rechtliche Gegebenheiten
Die privatrechtliche Situation für das Jahr 2001 ergibt sich wie folgt:[12]
- Schönstraße 92:
Das Grundbuch weist in Abteilung II und III Beschränkungen und Belastungen auf. In Abteilung II Nr. 1 besteht die Verpflichtung der Beiträge hinsichtlich der Be- und Entwässerungsanlagen, Pflasterung, Beleuchtung und Unterhaltung der angrenzenden Straße nach Maßgabe der Straßenfront zu den Gesamtkosten der Straße. In Abteilung III bestehen drei Grundbuchschulden.
- Schönstraße 93:
Das Grundbuch ist in Abteilung II und III frei von Belastungen und Beschränkungen.
- Schönstraße 94:
Im Grundbuch ist in Abteilung III eine Buchgrundschuld eingetragen. Des Weiteren ist es frei von weiteren Belastungen und Beschränkungen.
Sonstige nicht eingetragene Lasten und Rechte sind nicht vorhanden.
Die öffentlich rechtliche Situation besagt, dass die Grundstücke in einem Wohngebiet liegen und alle drei Grundstücke eine Geschossflächenzahl[13] (GFZ) von 1,5 und eine Grundflächenzahl[14] (GRZ) von 0,4 besitzen.[15] Die geplante GFZ hingegen beträgt 1,7, wobei die geplante GRZ ebenfalls 0,4 beträgt.
Des Weiteren soll durch eine städtebaulich sinnvolle und ökonomisch machbare Neugestaltung der Straßenrandbebauung eine pflegerisch und medizinisch betreute Wohnnutzung entstehen, die sich nahtlos in die vorhandenen Gesundheitsnutzungen – Parkklinik, Ärztehaus mit Therapieeinrichtungen – einpasst.
Städtebaulich werden die Fluchten der Bebauung vom Mirbachplatz aufgenommen, so dass ein mehr geschlossener Straßenraum entsprechend der südlichen Straßenrandbebauung der Schönstraße entsteht. Dabei werden die Belange des § 172 BauGB entsprechend der Erhaltungssatzung „Weißensee Süd“ mit der straßenseitigen Dach- und Fassadengestaltung in Anpassung an die bereits bestehenden Gebäude erfüllt. Die hinteren Dach- und Nordostfassadenbereiche sollen mit Überarbeitung der Änderungsplanung des späteren Heimbetreibers mit der Stadtplanung noch abgestimmt.[16]
Der Entwicklungszustand der bzw. die Grundstücksqualität ist baureifes Land und das geplante Projekt ist beitrags- und abgabefrei.[17]
2.3 Baubeschreibung
Die folgende Baubeschreibung stellt das geplante Seniorenpflegeheim dar. Sie wurde vom Architektenbüro für Sonderbauten, vom Dipl. Ing. Glowienka, Berlin erstellt. Die abschließende Bebauung sollte sich jedoch ausschließlich nach dem Konzept der Einrichtung und der daraus ableitenden Funktionen richten und mit dem zukünftigen Investor und Betreiber geplant und vereinbart werden.[18]
2.3.1 Seniorenpflegeheim
Das Seniorenpflegeheim ist mit ca. 129 Bettenplätzen geplant, die in 42 Zwei-Bett-Zimmern und 45 Ein-Bett-Zimmern untergebracht werden sollen. Das geplante Pflegeheim geht über 4 Vollgeschosse und besitzt eine BGF von insgesamt 5.064,14 m² und einen BRI 15.267 m³. Damit ergibt sich bei einer Grundstücksfläche von 2.391 m² eine bebaute Fläche von 1.024,81 m². Die Baugenehmigung dafür wurde bereits im 05.08.2002 erteilt und die Fertigstellung der Einrichtung voraussichtlich bis zum Ende 2003 geplant.
Das geplante Gebäude ist vollunterkellert. Das Gebäudeteil, das parallel zur Schönstraße angeordnet ist, geht über oben genannte 4 Vollgeschosse und besitzt ein ausgebautes Dach. Weiterhin enthält das Gebäude 2 Treppenhäuser und einen durchgehenden Aufzug. Der daran anschließende Seitenflügel ist durch Brandwände vom Vorderhaus getrennt und geht über 3 Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss.
Ferner ist der Seitenflügel durch einen halbrunden Anbau über 3 Vollgeschosse, in dem ein weiteres Treppenhaus angeordnet ist, abgeschlossen. Der Zugang zum Gebäude erfolgt stufenlos.
Die Ausstattung der Wohnungen richtet sich nach den „Mindeststandards für das Wohn- und Dienstleistungsangebot beim Betreuten Wohnen“ des Kuratoriums Deutsche Altershilfe. Die Vorgaben zum barrierefreien Wohnen/Bauen nach DIN 18025, Teil 2 sollen im Rahmen des gesamten Projektes konsequent umgesetzt werden.
Die Ausstattung der Bäder soll mit bodengleichen Duschen erfolgen. Hilfsmittel, wie z.B. Griffe, Haltestangen, Toilettenerhöhungen usw., werden nachträglich eingebaut und auf den individuellen Bedarf des Bewohners abgestimmt. Hierdurch sollen unnötige Ausgaben vermieden werden. Darüber hinaus kann im Einzelfall geprüft werden, ob eine Finanzierung über andere Kostenträger möglich ist.[19]
In jeder Etage sind folgende zentrale Einrichtungen vorgesehen:
- 2 Schwesternstützpunkte
- 1 Gruppenaufenthaltsraum (mit Terrassenanbindung)
- 1 Pflegebad mit Hubwanne, großem Duschbereich, WC und Waschtisch
- 2-3 rollstuhlfahrerfreundliche Duschbäder
- 1 Putzmittelraum
- 2- Personal- und Besucher WC
- 2 Abstellräume
Im Anhang 2 befindet sich ein Grundrissplan, der das geplante Pflegeheim veranschaulicht.
2.3.2 Außenanlagen
Die Erschließung des Grundstückes erfolgt straßenseitig im EG. Die Anlieferung mit Warenversorgung sowie Müllentsorgung soll über die Schönstraße erfolgen. Diese Straße muss auch für die Feuerwehr befahrbar sein. Geplant wird außerdem eine Feuerwehrzufahrt zur Hofseite und die Parkplätze werden an der Erschließungsstraße angeordnet. Für die Bewohner stehen im Gartenbereich gepflasterte rollstuhlgeeignete Wege zur Verfügung.[20]
Außerdem sind Grünanlagen, wie Wegeführungen, Bepflanzung und Parkbänke, geplant. Zur Hofseite ist ein Gemeinschaftsraum mit Terrasse zur gemeinsamen Begegnung angedacht. Die Abfall- und Müllcontainer befinden sich außerhalb des Gebäudes und werden durch Mauern, Pergolen gegen Einsicht geschützt.[21]
2.4 Kritische Würdigung
Auf Grund der stetigen Bevölkerungsentwicklung und der Nähe zur Parkklinik ist das Grundstück im Ortsteil Weißensee ein optimales Grundstück zur Errichtung eines Seniorenpflegeheims. Auch die gute Grundstückslage, wie z.B. die günstige Verkehrsanbindung, das lukrative Angebot an Freizeitmöglichkeiten oder die Nähe zum Stadtzentrum, ist ein wesentlicher Aspekt bzw. eine Voraussetzung für das Pflegeheim. Um jedoch einen hohen Auslastungsgrad zu sichern sind weitere Aspekte zu beachten. So sind Qualitätsanforderungen bezogen auf die Wohnung (Größe, Ausstattung), das Wohnumfeld, das Gebäude, die Gemeinschaftsräume und die Betreiber besonders wichtig. Insgesamt besitzt das geplante Seniorenpflegeheim der ma-rk GmbH 45 Ein-Bett-Zimmer mit durchschnittlich 22 m² und 42 Zwei-Bettzimmer mit durchschnittlich 16 m², was der allgemeinen Standardgröße entspricht. Wünschenswert wären jedoch größere Räume.[22] Die Ausstattung erfolgt nach den Mindeststandards des Kuratoriums Deutsche Altershilfe und kann von der ma-rk GmbH nicht beeinflusst werden. Weiterhin besitzt das geplante Seniorenheim noch kein integriertes Leistungsangebot für Senioren. Dabei sollte das Angebot neben der stationären Pflege und dem Service Wohnen auch rein gewerbliche Angebote, wie zB. Tagescafé, Physiotherapie, oder kulturelle Angebote berücksichtigen. Zu erwähnen sind noch die Beseitigung der Altlasten und der Abriss der vorhandenen Bausubstanzen auf den zwei Grundtücken der Schönstraße, welche mit erheblichen Kosten verbunden sind und einen Nachteil für den künftigen Vertrieb bedeuten.
3 Ermittlung des Verkehrswertes
3.1 Verfahrensauswahl
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist nach § 194 BauGB einen marktgerechten Preis, d.h. den Verkehrswert zu ermitteln.
Dieser wird „ durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Um einen möglichst marktgerechten Wert zu ermitteln, also einen, der einem realistischen Verkaufspreis nahe kommt, muss ein für das zu bewertende Objekt geeignetes Wertermittlungsverfahren ausgewählt werden. In diesem Fall ist dies das Ertragswertverfahren. Es können jedoch auch andere Verfahren wie Vergleichs- oder Sachwertverfahren angewendet werden. Um die Sicherheit des Ergebnisses zu erhöhen werden in der Praxis auch mehrere Verfahren angewandt.
Welche Verfahren auszuwählen sind, beruht vor allem auf zwei Fragen:
- Welche Verfahren sind in der Lage, die Preisbildungsmechanismen für dieses Objekt nachzuvollziehen?
[...]
[1] Vgl. Steves, Britta (2000) : Seniorenimmobilien als Geldanlage, http://www.basgo.de/878.98.html, Stand: 09.10.2004, S.1.
[2] Vgl. Heuer, Bernd (2003): Sozial-Immobilien, http://www.heuer-dialog.de/downloads/Sozialimmobilien.pdf, Stand: 15.02.2005, S.2.
[3] Vgl. Liljeberg, Uwe (2001): Seniorenimmobilien genau prüfen, in: Wirtschaft und Markt – Das Ostdeutsche Wirtschaftsmagazin 06 / 01.
[4] Vgl. Busz, Pamela (2003): Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte – Entwicklung und empirische Analyse eines Beurteilungsmodells, Immobilien Informationsverlag, Köln 2003, S. 1 f..
[5] Vgl. ma-rk GmbH (2001): Unterlagen von Herrn Klaus Kober - Projektbeschreibung des Seniorenpflegeheims in Berlin- Weißensee, S.3.
[6] Vgl. ma-rk GmbH (2001): Unterlagen von Herrn Klaus Kober - Projektbeschreibung des Seniorenpflegeheims in Berlin- Weißensee, S. 5 f..
[7] Vgl. StadtINFO Verlag (1998): Autofahrer Atlas – Berlin, Potsdam und Brandenburg, 16. Auflage, StadtINFO Verlag, Berlin 1998, S. 48.
[8] Die Parkklinik Weißensee ist ein akademisches Lehrkrankenhaus des Universitätsklinikums Charité.
[9] Vgl. ma-rk GmbH (2001): Unterlagen von Herrn Klaus Kober - Projektbeschreibung des Seniorenpflegeheims in Berlin- Weißensee, S. 6 f..
[10] Vgl. ma-rk GmbH (2001): Kaufverträge der drei Grundstücke.
[11] Vgl. ma-rk GmbH (2001): Baubeschreibung des Seniorenpflegeheims von dem Architektenbüro für Sonderbauten.
[12] Vgl. Vgl. ma-rk GmbH (2002): Baugenehmigungsunterlagen.
[13] Die Geschossfläche gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich der Umfassungswände sind mitzurechnen.
[14] Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
[15] Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2004): BRW RD / CD 04.2.
[16] Vgl. ma-rk GmbH (2002): Baugenehmigungsunterlagen.
[17] Vgl. ma-rk GmbH (2004): Exposé zum Neubau eines Pflegeheims in Berlin-Weißensee.
[18] Vgl. ma-rk GmbH (2001): Baubeschreibung des Seniorenpflegeheims von dem Architektenbüro für Sonderbauten.
[19] Vgl. ma-rk GmbH (2002): Baugenehmigungsunterlagen.
[20] Vgl. ma-rk GmbH (2002): Baubeschreibung des Seniorenpflegeheims von dem Architektenbüro für Sonderbauten.
[21] Vgl. ma-rk GmbH (2002): Baubeschreibung des Seniorenpflegeheims von dem Architektenbüro für Sonderbauten.
[22] Vgl. Empirica (2003): Wohnen mit Service – neue Angebote für veränderte Bedürfnisse, http://www.empirica-institut.de/kufa/ empi077mtk.pdf, Stand: 09.10.2004, S.7.
- Arbeit zitieren
- Annika Laute (Autor:in), 2005, Bewertung von Seniorenimmobilien, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/49354
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