Mietschulden und Zahlungsmoral

Trabajo Universitario , 2002 , 144 Páginas , Calificación: 1,0

Trabajo social

Um den Leser an einem roten Faden durch diese Problematik zu führen, hat die Autorin die folgende Gliederung entwickelt:

Sie beginnt in Kapitel 2 mit einer Einführung in die Schuldenproblematik, danach werden in Kapitel 3 die fünf Phasen der Verschuldung aufgezeigt und mit einem wichtigen Schaubild erläutert. Kapitel 4 hat sich zum Ziel gesetzt, dem unerfahrenen Leser die wichtigsten Grundbegriffe des Mietrechtes aufzuschließen, bevor in Kapitel 5 die Mietschulden abgehandelt werden. Untrennbar von der Miete ist in der Regel auch die Zahlung von Nebenkosten. Hierzu werden in Kapitel 6 die Folgen aufgezeigt, wenn Energieschulden anfallen. Für Menschen, die in eine finanzielle Schieflage bzw. Krise gekommen sind, werden Auswege und Hilfsangebote in Kapitel 7 beschieben. Haben die beschriebenen Hilfsangebote keine Wirkung erzielt oder hat der Hilfsbedürftige die Angebote nicht angenommen, droht die Obdachlosigkeit, was in Kapitel 8 abgehandelt wird. Eine sehr umstrittene Besonderheit in der Stadt Kassel ist der Modellversuch der Pauschalierung der Sozialhilfe. Die teilweise katastrophalen Auswirkungen der hiermit einhergehenden Kürzung der Sozialhilfe wird in Kapitel 9 ausführlich beschrieben. Ein wesentliches Hilfsangebot für Menschen, die sich nicht selbst aus ihrer Verschuldungssituation retten können, stellen die Schuldnerberatungsstellen dar. In Kapitel 10 werden sie und ihre Tätigkeits-bereiche beleuchtet. Als wichtige Aufgabe der Wirtschaftssozialarbeit ist die Schuldenprävention, der sich das Kapitel 11 widmet. Um in dieser Arbeit nicht nur über „graue Theorie“ zu philosophieren, sondern einen engen Verbund zur Praxis zu knüpfen, sind im Vorfeld dieser Arbeit persönliche Experteninterviews geführt und ausgewertet worden. Der Inhalt dieser Gespräche und die daraus resultierenden Erkenntnisse befinden sich im Kapitel 12. Zu guter Letzt schreibt die Autorin im Kapitel 13 ihr persönliches Resümee über die angefertigte Arbeit und äußert einige wichtige Denkanstöße, wie ein besserer Umgang mit Konsum und gesellschaftlichen Werten bereits Jugendlichen frühzeitig beigebracht werden könnte.

Inhaltsverzeichnis

Erklärung

1 Einführung

2 Einführung in die Schuldenproblematik
2.1 Ver-, Über- und Totalverschuldung
2.2 Ausmaß der Verbraucherverschuldung
2.3 Ursachen und Auslöser für Ver-, Über- und Totalverschuldung
2.4 Die Schuldenarten (1999)
2.5 Anlässe der Ver- und Überschuldung

3 Die Schuldenfalle
3.1 Die Phasen einer Überschuldung

4 Die Miete
4.1 Die Wahl des „richtigen“ Mieters
4.1.1 Das Gespräch mit dem Mieter
4.1.2 Auswahlkriterien
4.1.3 Die Marktlage
4.2 Die Vertragsgestaltung
4.2.1 Allgemeines
4.2.2 Mietvertragstypen
4.2.3 Begriff der Miete

5 Die Mietschulden
5.1 Begriffserklärung von Mietschulden
5.1.1 Allgemeines
5.1.2 Die Wasser- und Energieversorgung
5.2 Die Handhabe bei ausbleibenden Zahlungen – von der freundlichen Erinnerung bis zur Zwangsräumung
5.2.1 Der Mietvertrag
5.2.2 Die Mahnung allgemein
5.2.3 Die freundliche Erinnerung bei Mietrückstand
5.2.4 Die erste Mahnung vom Vermieter
5.2.5 Die zweite Mahnung vom Vermieter
5.2.6 Die dritte Mahnung vom Vermieter
5.2.7 Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
5.2.8 Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung durch Aufrechnung des § 54 Abs. 2 Satz 2 BGB
5.2.9 Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nach Rechtshängigkeit gemäß § 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB
5.2.10 Übernahme der Mietschulden durch das Sozialamt nach § 15 a BSHG
5.2.11 Die Räumungsklage und das Räumungsurteil nach § 721 und § 794 a ZPO
5.2.12 Die Zwangsräumung
5.2.13 Der Vollstreckungsschutz § 765 a ZPO

6 Die Energieversorgung
6.1 Die Energieschulden

7 Soziale Hilfsangebote zur Sicherung der Unterkunft
7.1 Die Sozialhilfe nach dem Bundessozialhilfegesetz (BSHG)
7.2 Das Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz (WOGG)
7.2.1 Antragsstelle für Wohngeld
7.2.2 Arten, Prüfung, Wohngeldzuschuss, Pauschalabzug und Erhöhung des Wohngeldes
7.2.3 Wenn der Wohngeldantrag abgelehnt wird
7.2.4 Der Lastenzuschuss
7.2.5 Wohngeld für Sozialhilfeempfänger

8 Die Wohnungslosigkeit, auch Obdachlosigkeit genannt
8.1 Begriffsdefinierung von Obdachlosigkeit
8.2 Die Zahl der Obdachlosen

9 Die Pauschalierung der Sozialhilfe in Kassel
9.1 Die Gesetzesgrundlage des Pauschalierung nach § 101 a BSHG
9.2 Der Modellversuch der Stadt Kassel
9.3 Ermittlung und Bemessung der Pauschalen in Kassel
9.3.1 Die Positiv-Liste
9.3.2 Die Negativ-Liste
9.3.3 Die Berechnungsgrundlage
9.4 Die bisherigen Auswirkungen der Pauschalierung in Kassel
9.5 Situation vor und nach der Pauschalierung

10 Die Rolle der Schuldnerberatungsstellen
10.1 Begriffserklärung
10.2 Die Schuldnerberatungsstellenstatistik
10.3 Die Rechtsgrundlagen
10.4 Die Schuldnerberatungsstellen in Kassel
10.5 Die Grundlagen der Schuldnerberatung – sechs verschiede Ansätze
10.5.1 Das Vier-Säulen-Modell
10.6 Die Bereitschaft von Schuldnerberatungsstellen und Schuldnern
10.7 Zwölf Grundsätze zum erfolgreichen Verhandeln mit Gläubigern

11 Die Schuldenprävention
11.1 Begriffserklärung Prävention im Allgemeinen
11.2 Begriffserklärung Schuldenprävention
11.3 Die drei Arten der Schuldenprävention
11.3.1 Die primäre Schuldenprävention
11.3.2 Die sekundäre Schuldenprävention
11.3.3 Die tertiäre Schuldenprävention
11.4 Warum ist Schuldenprävention wichtig?
11.5 Vier Möglichkeiten der Schuldenprävention
11.5.1 Die Bildungsarbeit
11.5.2 Die Aktionen
11.5.3 Die Medienarbeit
11.5.4 Die politische Einflussnahme
11.6 Die ersten Schritte zur Schuldenprävention
11.7 Präventionsveranstaltungen von Money-Master e.V.
11.8 Abschließendes zur Schuldenprävention im Allgemeinen
11.9 Die Prävention von Miet- und Energieschulden seitens der Schuldnerberatungsstellen

12 Befragung von unterschiedlichen Institutionen
12.1 Vorstellung der Institutionen
12.1.1 Städtische Werke Kassel
12.1.2 Techem Service AG
12.1.3 Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft (GWG) Kassel
12.1.4 Erwin Führer Immobilien
12.1.5 Arbeiterwohlfahrt Kreisverband Schwalm-Eder e.V
12.1.6 Brunata Metrona
12.1.7 Money-Master e.V.
12.1.9 Energie-Aktiengesellschaft Mitteldeutschland (EAM) – Rechtsabteilung
12.1.10 Mieterverein Kassel und Umgebung e.V.
12.1.11 Vereinigung Kasseler Hausbesitzer e.V.
12.1.12 Haus und Grundeigentümer Verband e.V. seit 1879
12.1.13 Landkreis Kassel, Schuldnerberatung
12.1.14 Caritasverband Kassel e.V., Schuldnerberatung
12.1.15 SVS Schuldner- und Verbraucherschutz Kassel e.V.
12.2 Das Experteninterview
12.2.2 AWO, Herr Beyer
12.2.3 EAM, Kaufmännische Abteilung, Herr Ullrich Bachmann
12.2.4 EAM, Rechtsabteilung, Frau Claudia Reichel
12.2.5 Mieterverein, Herr Rainer Brinkmeier
12.2.6 Verband der Haus- und Grundeigentümer e.V., Herr Axel Schuhmann
12.2.7 Vereinigung Kasseler Hausbesitzer e.V., Herr Manfred Leiser
12.2.9 GWG, Rechtsabteilung, Herr Amedick
12.2.10 Erwin Führer Immobilien, Herr Mark Zimni
12.3 Auswertung der Experteninterviews

13 Fazit und Ausblick

14 Literaturverzeichnis

15 Anhang

Erklärung

Ich versichere, dass ich die vorliegende Arbeit ohne fremde Hilfe angefertigt habe, und dass ich außer der von mir angegebenen Literatur keine weitere benutzt habe. Die wörtlich übernommenen Stellen sind als solche gekennzeichnet.

Baunatal, 26.09.2002

(Cerstin Weinhold)

1 Einführung

Die Aktualität von Mietschulden und der Zahlungsmoral ist gerade in unserer Zeit ein sogenanntes „heißes Eisen“, das öfters vorkommt, als man denkt. Hierbei geht es eindeutig um Primärschulden, was zu außerordentlichen Problemen für den Mieter, aber auch für den Vermieter führen kann. Insbesondere durch die Sozialhilfepauschalierung in Kassel ist es schwieriger geworden, die Nettomiete und die Nebenkosten abzudecken.

Ausschlag gebend für die Wahl des Themas der Autorin: „Mietschulden und Zahlungsmoral“ waren die eigenen Immobilien ihrer Eltern. Aufgrund säumiger Mietschuldner hat sich die Autorin seit Längerem schon mit diesem Thema befasst und mit ihm auseinander gesetzt.

Eine Wohnung zu haben, über Wasser, Licht und Wärme verfügen zu können, gehört heute in unserer Gesellschaft zu den allgemein anerkannten Standards, die zur Führung eines menschenwürdigen Lebens als unerlässlich angesehen werden. Wer Miete oder Strom nicht mehr bezahlen kann, sieht sich schnell einer existenziellen Bedrohung ausgesetzt. Obdachlosigkeit oder Stromsperre können die Folge sein.

Eine neue „Armut“ in Deutschland, ausgelöst durch zunehmende Arbeitslosigkeit und Einsparungen bei den Sozialleistungen, ist eine der Hauptursachen für die Zunahme von Wohnraumkündigungen und Zwangsexmittierungen, sowie auch bei Zwangsverwaltungen und Zwangsversteigerungen bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen von Haushalten, denen nur geringes Einkommen zur Verfügung steht.

Für die Autorin stellt sich hier die Frage, wie Mietschulden zustande kommen und was damit auch im weitesten Sinne verbunden ist. Ist die Zahlungsmoral der Mieter wirklich so schlecht, wie man allgemein meint? Oder liegt die mangelnde Zahlungsmoral an den Lebensumständen, die für den einzelnen Mieter ausschlaggebend ist? Die Autorin wird in ihrer Arbeit versuchen, diese Fragen zu klären.

Um den Leser an einem roten Faden durch diese Problematik zu führen, hat die Autorin die folgende Gliederung entwickelt:

Sie beginnt in Kapitel 2 mit einer Einführung in die Schuldenproblematik, danach werden in Kapitel 3 die fünf Phasen der Verschuldung aufgezeigt und mit einem wichtigen Schaubild erläutert. Kapitel 4 hat sich zum Ziel gesetzt, dem unerfahrenen Leser die wichtigsten Grundbegriffe des Mietrechtes aufzuschließen, bevor in Kapitel 5 die Mietschulden abgehandelt werden. Untrennbar von der Miete ist in der Regel auch die Zahlung von Nebenkosten. Hierzu werden in Kapitel 6 die Folgen aufgezeigt, wenn Energieschulden anfallen. Für Menschen, die in eine finanzielle Schieflage bzw. Krise gekommen sind, werden Auswege und Hilfsangebote in Kapitel 7 beschieben. Haben die beschriebenen Hilfsangebote keine Wirkung erzielt oder hat der Hilfsbedürftige die Angebote nicht angenommen, droht die Obdachlosigkeit, was in Kapitel 8 abgehandelt wird. Eine sehr umstrittene Besonderheit in der Stadt Kassel ist der Modellversuch der Pauschalierung der Sozialhilfe. Die teilweise katastrophalen Auswirkungen der hiermit einhergehenden Kürzung der Sozialhilfe wird in Kapitel 9 ausführlich beschrieben. Ein wesentliches Hilfsangebot für Menschen, die sich nicht selbst aus ihrer Verschuldungssituation retten können, stellen die Schuldnerberatungsstellen dar. In Kapitel 10 werden sie und ihre Tätigkeits-bereiche beleuchtet. Als wichtige Aufgabe der Wirtschaftssozialarbeit ist die Schuldenprävention, der sich das Kapitel 11 widmet. Um in dieser Arbeit nicht nur über „graue Theorie“ zu philosophieren, sondern einen engen Verbund zur Praxis zu knüpfen, sind im Vorfeld dieser Arbeit persönliche Experteninterviews geführt und ausgewertet worden. Der Inhalt dieser Gespräche und die daraus resultierenden Erkenntnisse befinden sich im Kapitel 12. Zu guter Letzt schreibt die Autorin im Kapitel 13 ihr persönliches Resümee über die angefertigte Arbeit und äußert einige wichtige Denkanstöße, wie ein besserer Umgang mit Konsum und gesellschaftlichen Werten bereits Jugendlichen frühzeitig beigebracht werden könnte.

Des Weiteren soll an dieser Stelle darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Autorin in ihrer Arbeit ausschließlich die maskuline Form verwendet, wenn nicht ausdrücklich von Mieterinnen, Vermieterinnen und Schuldnerinnen die Rede ist. Dies hat lediglich den Zweck der Vereinfachung des Schreibens und Lesens. Bei den Leserinnen, die sich an dieser Schreibweise stören, wird um Verständnis gebeten.

Die Autorin weist darauf hin, dass in ihrer Arbeit die „Neue Deutsche Rechtsschreibung“ verwendet wird, da diese inzwischen allgemein bekannt ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Karikatur zum Thema Schulden

Quelle: In Anlehnung an Fax von „Erwin Führer Immobilien“

2 Einführung in die Schuldenproblematik

2.1 Ver-, Über- und Totalverschuldung

Gründe für die Ver-, Über- und Totalüberschuldung stellen längst nicht mehr nur ein Problem sozialer Randgruppen dar. Einführend hierzu, zeigt die Autorin zur Verbraucherverschuldung die Abgrenzungen der einzelnen Verschuldungsarten auf^[9]:

Eine Person ist verschuldet, wenn diese einen Kredit aufnimmt oder anderweitig Schulden macht. Sie ist im Prinzip zahlungsfähig, verfügt über ein gesichertes Einkommen und geordnete Lebensverhältnisse. Die Rückzahlung in monatlichen Raten ist problemlos. Die Vertragsbedingungen werden eingehalten (Verschuldung).

Überschuldung tritt ein bei Nichterfüllung von Zahlungsverpflichtungen. Von Überschuldung spricht man, wenn nach einer Kreditaufnahme eine große Diskrepanz zwischen vereinbarter Tilgung plus Zinsen und dem zur Verfügung stehenden Einkommen (nach Abzug der Lebenshaltungskosten) entsteht, so dass der Rest des Einkommens für zu zahlende Raten nicht mehr ausreicht. Eine Überschuldung kommt sehr häufig vor.

Von einer Totalüberschuldung spricht man, wenn keine Tilgung erfolgt, Zinsen nicht gezahlt werden können und kein Geld für den Lebensunterhalt bleibt.

2.2 Ausmaß der Verbraucherverschuldung

Die Verbraucherverschuldung ist kein randständiges Problem der Gesellschaft in Deutschland. Das Statistische Bundesamt in Wiesbaden gibt für 2001 eine Gesamtzahl von 37,6 Millionen Haushalten an. Eine Aufstellung diesbezüglich entstammt des Readers zur Lehrveranstaltung des Sommersemesters 2001, sowie der eigenen Mitschrift der Autorin.² Stand der Aufstellung ist der 31.12.2001.

- 31.12.2001 gab es 5,5 Millionen Überschuldete Haushalte
- 6,8 Millionen Haushalte leben an der Grenze zur Überschuldung
- Einpersonenhaushalte bilden unter den Überschuldeten mit 45% die stärkste Gruppe
- 23% der verheirateten Paare mit Kindern sind überschuldet
- 7% der unverheirateten Paare mit Kindern sind überschuldet
- 11,5% der weiblichen Alleinerziehenden sind überschuldet
- Der Anteil der überschuldeten Rentner liegt bei 10%
- Jeder Dritte Überschuldete hat mehr als 51.129,20 Euro Schulden
- 45% der überschuldeten haben zwischen 6 und 15 Gläubiger
- 15% der Überschuldeten haben mehr als 16 Gläubiger
- 6,9% aller Haushalte haben Energieschulden
- In 2001 wurden bei 140.000 Haushalten der Energieanschluss gesperrt
- Strom wird in Kassel sehr oft illegal angezapft (verplomte Zähler)
- 2001 gab es in Deutschland Lohn- und Gehaltspfändungen von insgesamt 1,4 Millionen, davon 400.000 regelmäßig
- In Baunatal arbeiten 16.000 VW-Werk-Arbeiter, davon werden bei 16% Lohn- und Gehaltspfändungen durchgeführt
- 2001 gab es rund 11,0 Millionen Gerichtsvollzieheraufträge
- In 2001 wurden über 800.000 Eidesstattliche Versicherungen beauftragt
- 1,1 Millionen Haushalte waren 1999 im Schuldenregister eingetragen
- 14% aller Haushalte nehmen zusätzlich einen Dispositionskredit in Anspruch
- Das Konsumentenkreditvolumen stieg in den letzten 12 Jahren von 233 Milliarden DM (umgerechnet sind das rund112 Milliarden €) auf rund 500 Milliarden DM (~ 256 Milliarden €) an
- In 2002 sind alle Konsumentenkredite leistungsgestört
- Die Finanzierung auf Kredit stieg in den letzten Jahren von 15% auf 24,3% (1999)
- 850.000 Jugendliche sind verschuldet
- 250.000 Jugendliche sind überschuldet
- 20% der Überschuldeten sind unter 20 Jahre
- 20% aller 14 – 21jährigen sind bereits überschuldet
- 1/3 der Schulden werden bereits vor dem 20. Lebensjahr gemacht
- 20% der Überschuldeten sind zwischen 20 und 30 Jahre alt
- 36% der Überschuldeten sind zwischen 30 und 40 Jahre alt
- 17% der Überschuldeten sind älter als 50 Jahre
- 10% der 11 – 15jährigen haben Schulden bei Banken
- Jeder 5. Problemkredit fällt in die Altersgruppe der 18 – 25jährigen
- 10% der Jugendlichen können per EC-Karte ihr Konto überziehen
- 43% würden ohne Einwilligung der Eltern einen Dispositionskredit gewährt bekommen

2.3 Ursachen und Auslöser für Ver-, Über- und Totalverschuldung

Bereits seit Mitte der 60iger Jahre ist eine stetig steigende Zahl der verschuldeten Privathaushalte in Deutschland zu beobachten. Häufigster Auslöser für eine Notlage ist das Eintreten eines kritischen Lebensereignisses.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Grafik 1: Verschuldungsauslöser und -ursachen

Quelle: Eigene Konzeption

Hierzu gehören heute der Verlust des Arbeitsplatzes (38%), eine Ehescheidung/Trennung/ Geburt/Unfall/Tod (37%), Unerfahrenheit im Konsumentenbereich und Kredit-gewerbe (20%), dauerhaft niedriges Einkommen (19%) und Süchte (17%). Für 20% lag der Grund dafür im Kreditgewerbe. Ein sprunghafter Anstieg von Schulden liegt bei Telefonanbietern (27% in West- und 25% in Ostdeutschland).

Die Gründe sind vielfältiger Natur. Einen guten Überblick dazu gibt Conaty³. Sie hat die Faktoren für die Ver- und Überschuldung gut zusammen gefasst. Die Faktoren unterteilen sich in vier Kategorien. Personenbezogene, gesellschaftliche, wirtschaftliche und kreditbezogene Gründe.⁴

- Personenbezogene Gründe
- Schlechte Budgetplanung
Schlechter Umgang mit Geld
- Ausgeprägtes Statusleben
Mithalten mit anderen
- Scheidung und/oder Trennung
- Suchtverhalten (z.B. Alkohol, Drogen, Spiel- und Kaufsucht)
Verschlingen Unmengen von Geld
- Schwäche (z.B. psychische Erkrankung)
- Doppel- und Dreifachversicherung
Oft unnötig, da eine Versicherung sowieso nur einmal zahlt

- Gesellschaftliche Gründe
- Fehlende Finanzierung
Der Umgang mit den Geld wird von den Eltern vorgelebt
- Keine Finanzberatung
Aufklärung in den Schulen, Zusammenhang von Geld und Schulden
- Konsumentenstruktur
Konsum ausgelegt, was erleben und kaufen wollen
- Einstellung zur Kreditaufnahme
Es ist keine Schande mehr einen Kredit aufzunehmen
- Schwäche des Kreditgesetzes
Institute zu stark, Konsumenten zu schwach
- Regierungspolitik
- Falsche Einschätzungen in der Sozial- und Beschäftigungspolitik oder Wohnungspolitik, etc.)

- Wirtschaftliche Gründe
- Arbeitslosigkeit und die zunehmende Zahl der Sozialhilfeempfänger
- Geringes Einkommen
- Schwankungen
- Keine Überstunden mehr
- Unfall oder Krankheit
- Mutterschaftsurlaub
- Armut
- Tod eines Familienmitgliedes, des Ernährers
- Konkurs der Firma, für die man gearbeitet hat
- Inflation bzw. Teuerungsrate

- Kreditbezogene Gründe
- Leichte Bewilligung von Sofortkrediten
Werbung in der Presse, ohne Schufaauskunft
- Zunahme unseriöser Kreditunternehmen/Vermittler
Sitzen meist im Ausland, genießen dort juristische Vorteile sind, nicht greifbar
- Allgemeines Anwachsen der Kredite
- Zunahme des Versandhandelgeschäftes
Z.B. über Kataloge oder im Internet, jetzt kaufen – später zahlen
- Hohe Kreditkosten
Abschlussgebühr, Bearbeitungsgebühr, Zinsen
- Massenvermarktung
Werbung, Banken, Kredithaie

Anhand dieser Aufzählung der Überschuldungsursachen wird die Gesamtheit der Überschuldungsursachen verdeutlicht. Alle vier Ursachen sind ausschlaggebend für eine Schuldenfalle.

2.4 Die Schuldenarten (1999)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Schuldenarten 1999, getrennt nach West- und Ostdeutschland

Quelle: www.AndreasGoebel.de, download 11.09.2002

2.5 Anlässe der Ver- und Überschuldung

Es gibt verschiedene Anlässe der Ver- und Überschuldung. Dazu gehören⁵:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Vogel Strauß (abgewandeltes Original)

Quelle: Info Extra, Juni 2002, Förderverein gewerkschaftliche Arbeitslosenarbeit e.V.

3 Die Schuldenfalle

Im dargestellten Schaubild kann man deutlich erkennen, wie man durch Verschuldung in eine scheinbar ausweglose Spirale der Verschuldung kommt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Schaubild 1: Die Verschuldungsspirale

Quelle: www.AndreasGoebel.de, download 11.09.2002

3.1 Die Phasen einer Überschuldung

Der Verlauf einer Überschuldung kann in folgenden Phasen beschrieben werden⁶:

- Phase 1: Die Kreditaufnahme

Weil man kein Geld hat, entschließt man sich einen Kredit aufzunehmen

- Phase 2: Der finanzielle Engpass

Der Schuldner hat über seine Verhältnisse gelebt und merkt nun, das es schwierig wird mit den Zurückzahlungen

- Phase 3: Die Schwierigkeiten durch Selbsthilfe zu beheben

Der Schuldner versucht, irgendwelche Geldquellen zu erschließen. Er will seine schulden begleichen – will es jedoch noch nicht publik werden lassen

- Phase 4: Der Zahlungsversuch

Durch die hohen Schulden ist der Schuldner nicht in der Lage seine Schulden abzuzahlen und gerät somit in Zahlungsverzug

- Phase 5: Die Kumulation von Schulden

Die Kumulation von Schulden bedeutet, die Anhäufung von Schulden. Der Schuldner hat absolut seinen Überblick über seine Schulden verloren. Briefe werden nicht mehr geöffnet, und somit lässt er Fristen verstreichen, wie etwa Mahnbescheide

4 Die Miete

4.1 Die Wahl des „richtigen“ Mieters

Den richtigen Mieter zu finden, ist die schwierigste und wichtigste Aufgabe bei der Vermietung. Sie ist deswegen auch so bedeutsam, da der Vermieter wegen des geltenden ausgeprägten Mieterschutzes nach dem Vertragsabschluß hinsichtlich seiner rechtlichen Möglichkeiten weitgehend eingeschränkt ist⁷.

4.1.1 Das Gespräch mit dem Mieter

Der Vermieter sollte sich vor Vertragsabschluß mit dem Mieter eingehend unterhalten, da es nicht nur wichtig ist, die Wohnung anzupreisen, sondern auch dem potenziellen Mieter zuzuhören. In der Regel versucht der Vermieter das Gespräch auf den beruflichen und gegebenenfalls auch auf den persönlichen Werdegang des Mieters zu lenken. Von einigen Vermietern werden auch sogenannte „Selbstauskünfte“ vor Vermietung einer Wohnung verlangt, um unangenehmen Folgen aus dem Weg zu gehen (z.B. noch Mietschulden beim Vorvermieter, eine vor Kurzen erfolgte Trennung oder Scheidung⁸, Anzahl der einzuziehenden Personen, wer zahlt tatsächlich die Miete, etc.).

4.1.2 Auswahlkriterien

Die Frage, nach welchen Kriterien ein Mieter ausgewählt werden soll, muss jeder Vermieter für sich selbst beantworten. Es sollt nicht nur die Bonität des Mieters ausschlaggebend sein. Sondern vielleicht auch, ob der Mieter in die Wohnung bzw. Haus passt. D.h., wenn beispielsweise eine fünfköpfige Familie in eine 3-Zimmer-Bad-Wohnung zieht, wird diese vermutlich bald zu klein sein und der neue Mieter mit seiner Familie wird wieder ausziehen.

4.1.3 Die Marktlage

Alle Kriterien für die Auswahl des richtigen Mieters setzen natürlich voraus, dass der Vermieter überhaupt eine Wahl hat. In Zeiten des Überangebotes an Wohnungen (Mietermarkt) ist dies nicht der Fall. Bei Wohnungsmangel (Vermietermarkt) sieht das anders aus. Die Marktphasen ändern sich oft und schnell. Nach dem 2. Weltkrieg gab es den größten Wohnungsmangel. Später sprach man mehr oder weniger offen auch schon mal vom Rückbau (Abriss) von Wohnungsüberhang. Nach der Wiedervereinigung war Wohnungsmangel ein beherrschendes Thema, und zwar in Ost und West. Gegenwärtig hat sich der Markt wieder zugunsten der Mieter gedreht. Die Wohnungsangebote übersteigen die Zahl der Wohnungsgesuchenden vielerorts bei weitem. Aber auch bei einem mieterfreundlichen Wohnungsmarkt kann es vorkommen, dass in einzelnen Bereichen trotz generell bestehenden und ausreichenden Angebots oder sogar Überangebots eine Mangellage vorliegt.

4.2 Die Vertragsgestaltung

4.2.1 Allgemeines

Wenn sich der Vermieter und der Mieter gefunden haben, ist es in aller Regel Aufgabe des Vermieters den Mietvertrag zu formulieren. Dies geschieht aus Gründen der Klarheit und der späteren Beweisbarkeit der Vertragsabreden schriftlich. Zwingend ist dies aber nicht. Auch ein mündlicher Mietvertrag ist gültig. Gemäß § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr und nicht schriftlich abgeschlossen wird, für unbestimmte Zeit. Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung zulässig. Auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kommt es bei der Jahresfrist dagegen nicht an.

Der Inhalt mündlicher Verträge ist regelmäßig schwer zu beweisen. Im Zweifel gilt dann immer die gesetzliche Regelung des BGB. Die Schriftform ist daher für den Vermieter günstiger, vor allem, wenn er im Mietvertrag bei den abdingbaren Bestimmungen des BGB zu seinen Gunsten von der gesetzlichen Regelung abweichen will.

Die Schriftform erfordert gemäß § 126 BGB – als häufigste der dort genannten Forderung (Alternativen) – die eigenhändige Unterschrift beider Vertragspartner. Die Vertragsurkunde kann daher selbst aus mehreren Blättern bestehen. Dem Vermieter ist schon im Interesse der Beweisbarkeit des gesamten Vertragsinhaltes anzuraten, Mietverträge so zu gestalten, dass sie auf der letzten Seite unterschrieben werden. Vertragszusätze oder Anlagen deutlich als Zusätze oder Anlagen zu dem Vertrag zu kennzeichnen, in der Haupturkunde Bezug nehmen und gesondert unterschrieben und fest mit der Haupturkunde zusammen zu heften sind.

Als Ergänzung zum Mietvertrag kann bzw. sollte auch eine Hausordnung zum Vertragsbestandteil gemacht werden. Denn das Zusammenleben von Menschen erfordert Regeln der gegenseitigen Rücksichtnahme. Hierzu gehört in einem Mietshaus auch die Hausordnung, die am besten bei Vertragsabschluß als Bestandteil des Vertrages zu vereinbaren ist.

4.2.2 Mietvertragstypen

Der Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit ist der mit weitem Abstand häufigste Vertragstyp bei der Wohnraumvermietung. Dieser Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit (also kein Zeitmietvertrag) wird durch Kündigung beendet. In der Praxis kann der Mieter mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen, der Vermieter jedoch nur aus besonderen Gründen, zum Beispiel bei Zahlungsverzug des Mieters mit mehr als einer Miete Rückstand oder z.B. bei Eigenbedarf.

Beim Mietvertrag einer Einliegerwohnung liegt die Mietwohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. In diesem Fall hat der Mieter nur einen sehr schwachen Kündigungsschutz, z.B. braucht der Vermieter keinen Eigenbedarf anzumelden (siehe auch § 573a. BGB). Allerdings verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist um drei Monate. Der Vermieter braucht bei Vertragsabschluß auch nicht auf diese spätere Möglichkeit einer erleichterten Kündigung hinzuweisen. Der Vermieter sollte aber der Fairness halber einen entsprechenden Hinweis in den vertrag aufnehmen.

Bei dem Wohnraummietvertrag mit zeitweiligem Kündigungsausschluss handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, in dem das ordentliche Kündigungsrecht einer Partei oder beider Parteien für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist. Die außerordentliche Kündigung bleibt auch bei diesen Verträgen stets möglich. Endet die Zeit des vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses, läuft der Vertrag weiter, endet also nicht automatisch. Er kann nach gesetzlichen Bestimmungen gekündigt werden.

Der Zeitvertrag kann regelmäßig keiner der Vertragspartner während der vereinbarten Mietzeit mit gesetzlicher Frist kündigen. Das Mietverhältnis kann während dieser Zeit nur – bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen – durch eine außerordentliche Kündigung oder durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Der Zeitmietvertrag endet automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, ohne das es einer Kündigung bedarf.

Es gilt noch anzumerken, das es den Großraummietvertrag, Garagenmietverträge und Mietverträge über Werbeanlagen gibt. Diese sind hier jedoch nicht von Belang.

4.2.3 Begriff der Miete

Die Miete, sie wurde bis zum 01.09.2001 als Mietzinsbezeichnet. Sie ist der Oberbegriff für Grundmiete (Kalt- oder Nettomiete) und Warmmiete (Bruttomiete). Diese hat in der Regel bis zum 3. Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters einzugehen. Nach dem alten Mietrecht, also vor dem 01.09.2001, wurde der Mietzins am Ende eines Mietzeitraumes (Monat) fällig. Nach neuem Mietrecht ist die Miete jedoch am Anfang des Mietzeitraumes zu entrichten.

Das Mietrecht sieht normalerweise zwei verschiedene Arten der Abrechnung von Betriebskosten (Nebenkosten) vor: zum Einen die pauschale Verrechnung über den Mietzins. Hier hat der Vermieter keine Möglichkeit verbrauchsabhängig abzurechnen. Er muss aber auch keine Verbrauchserfassung durchführen. Zum Anderen, wie es üblich ist, eine Aufteilung von Nettomiete (für die Wohnraumüberlassung) und einer Betriebskostenvorauszahlung. In diesem Fall muss der Vermieter eine exakte Verbrauchserfassung (Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Gas und Strom) durchführen und nach Ablauf des Erfassungszeitraumes mit dem Mieter abrechnen. Dazu werden die Vorauszahlungen mit den effektiv anfallenden Kosten verrechnet.

Je nach vertraglicher Vereinbarung kommen deshalb heute unterschiedliche Bezeichnungen für die Grundmiete vor. Im Allgemeinen versteht man unter⁹:

- Bruttowarmmiete: Heiz- und Betriebskosten werden nicht gesondert ausgewiesen, sondern sind im Mietzins enthalten
- Bruttokaltmiete: Betriebskosten sind im Mietzins enthalten, Heizkosten nicht
- Teilinklusivmiete: Betriebskosten sind zum Teil im Mietzins enthalten; der andere Teil wird separat abgerechnet
- Nettomiete: Betriebskosten sind vollständig ausgegliedert

5 Die Mietschulden

5.1 Begriffserklärung von Mietschulden

Begriffe wie Mietschuld/Mietschuldner bzw. Mietrückstand hört man häufig. Dabei wird das Wort Mietschuld bevorzugt, da mit ihm in der selben Formulierung sowohl die Person(en) als auch der Sachverhalt zu benennen ist. Diesen Vorteil der Formulierungsähnlichkeit und der draus resultierenden besseren Verständlichkeit weisen andere Begriffe nicht auf, sind entweder zu umständlich (wie z.B. potentielle Obdachlosigkeit) oder ungenau (Wohnungskrise, Mietvertragsverletzung).

Das Begriffspaar Mietschuld/Mietschuldner wird meist aus Gründen sprachlicher Vereinfachung und besserer Verständlichkeit in der Einzahl verwendet. Man muss sich jedoch im Klaren darüber sein, dass sich hinter der personenbezogenen singulären Form oft eine große Familie, hinter der sachbezogenen singulären Form in der Regel Schulden in Höhe von mehrerer Monatsmieten verbergen.

5.1.1 Allgemeines

Mietschuldner sind weniger die Akteure als vielmehr die Opfer einer komplexen existentiellen Problemsituation, wobei Mietschulden nur die „Spitze des Eisberges“ bilden. Sie befinden sich in akuten, sozialen, physischen und psychischen Krisen. Sie sind also in einem fortgeschrittenem, hilfebedürftigem Stadium. Nur wenige von ihnen sind in der Lage, ihrer Notlage aus eigenen Kräften entgegen zu wirken, viele erliegen ihr in perspektivloser Lethargie (auch Exmittierungen, letztlich aufgrund von Terminversäumungen, gehören zur Verfahrensweise des Obdachloswerdens).

Bei Mietschulden droht der Verlust der Wohnung. Kann die alte Wohnung nicht erhalten oder eine neue Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig angemietet werden und ist ein vorübergehendes Unterkommen bei Bekannten oder Verwandten nicht möglich, liegt eine Obdachlosigkeit vor.

5.1.2 Die Wasser- und Energieversorgung

Die Wasser- und Energieversorgung kann einerseits durch den Vermieter anderseits auch durch Energieversorgungsunternehmen bereit gestellt werden. Bei Wohnungen mit Zentralheizung wird die Versorgung durch den Vermieter sicher gestellt. Die jährliche Abrechnung der Energiekosten (Gas oder Öl) ist mit den monatlichen Vorauszahlungen aufzurechnen.

In den jährlich abgerechneten Nebenkosten können Positionen enthalten sein, wie etwa die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes, Kosten der Wasserversorgung, Kosten der Entwässerung, Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage oder die Kosten der eigenständigen Brennstoffver-sorgungsanlage oder die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme, der Abgasanlage oder die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen, Kosten des Betriebes der zentralen Warmwasserver-sorgungsanlage oder Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, der Abgasanlage oder Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen, Kosten des Betriebes des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges, Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Kosten der Gartenpflege, Kosten der allgemeinen Beleuchtung, Kosten des Schornsteinfegers, Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für den Hauswart, Kosten des Betriebes der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Kosten des Betriebes mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, Kosten des Betriebes der maschinellen Wascheinrichtung, sowie sonstige Kosten des Betriebes.

Gelegentlich wird auch gern der Begriff „2. Miete“ dafür verwendet. D.h., dass die Betriebskostenumlage ein so großer Betrag ist, dass dieser schon als „Miete“ neben der eigentlichen Miete zu betrachten ist. Immerhin macht die Betriebskostenumlage oft 25 bis 30% der Nettokaltmiete aus. Sie zählt zu der monatlich zu leistenden Miete oder dem Mietzins im Sinne des § 556 b BGB. Dagegen fallen Nachzahlungen von Nebenkosten nicht unter den regelmäßig zu erbringenden Mietzins. Der Nachzahlungsbetrag ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung. Die Nachzahlung ist fällig, sobald die Betriebs-kostenabrechnung dem Mieter zugeht. Da die Betriebskostennachzahlung nicht zum eigentlichen Mietzins gehört berechtigen unterbliebene Nachzahlungen auch nicht zur fristlosen Kündigung.

5.2 Die Handhabe bei ausbleibenden Zahlungen – von der freundlichen Erinnerung bis zur Zwangsräumung

In Deutschland leben in etwa 50 Millionen Mieter in 37,6 Millionen Haushalten¹⁰. In den nachfolgenden Kapiteln zeigt die Autorin den klassischen und chronologischen Wohnungsverlust auf, der durch ausbleibende Mietzahlungen entsteht.

5.2.1 Der Mietvertrag

Im Mietvertrag ist der Vermieter gemäß § 535 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem, für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Mietverträge können mündlich, schriftlich und in notariell beurkundeter Form abgeschlossen werden. Die Miethöhe ist frei vereinbar. Sie sollte sich jedoch an den ortsüblichen Mietspiegel angleichen¹¹.

Nach dem alten Mietrecht in § 551 BGB (bis 31.08.2001) war die Miete erst zum Ende eines Monats zu zahlen. Die bisherige gesetzliche Regelung bleibt auch für alle Mietverträge anwendbar, die bis zum In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts zum 01.09.2001 bereits abgeschlossen worden sind. Die folgende Rechtssprechung ist daher für die alten Mietverhältnisse nach wie vor zu beachten.

Nach dem „Neuen Mietrecht“ ist § 556b BGB gültig, der auf die Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht hinweist. D.h., dass der Mietzins zu Beginn eines Monats, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach dem er bemessen ist.

5.2.2 Die Mahnung allgemein

Bevor es zu einem gerichtlichen Mahnverfahren kommt, werden dem Schuldner in der Regel bis zu drei außergerichtliche Mahnungen (Mahnbriefe) zugeschickt. Abweichungen sind jedoch möglich.

Mit diesen Mahnbriefen wird der Schuldner durch den Gläubiger „in Verzug“ gesetzt (§ 284 BGB). Grundsätzlich hat der Mieter den Mietzins auf seine Kosten und Gefahr dem Vermieter und dessen Wohnsitz zu übermitteln (§ 270 BGB).

In den Mahnungen ist stets ein Datum angegeben, bis zu dem gezahlt werden muss. Wenn bis dahin der ausstehende Betrag nicht beglichen wurde, befindet sich der Schuldner in Zahlungsverzug. Dem Gläubiger ist erst seit diesem Zeitpunkt des Zahlungsverzuges berechtigt, Verzugszinsen zu berechnen. Wurde kein Mahnbrief erstellt, dürfen auch keine Verzugszinsen berechnet werden.

Die Reihenfolge der Mahnungen muss nicht immer so wie nachfolgend gezeigt sein. Die Autorin weist in den kommenden Kapiteln noch auf einige Abänderungen hin, in wie weit das tatsächlich bei einigen befragten Institutionen gehandhabt wird.

5.2.3 Die freundliche Erinnerung bei Mietrückstand

Wenn die Miete und die Nebenkosten vom Mieter an den Vermieter nicht mehr entrichtet werden können, fordert der Vermieter den Mieter in aller Regel bei Ausbleiben der Miete zur Zahlung auf.

Das könnte in etwa so aussehen¹²:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Grafik 2: Musterbrief – Zahlungserinnerung

Quelle: Eigene Konzeption

5.2.4 Die erste Mahnung vom Vermieter

Hat die freundliche Erinnerung an den Mietrückstand keine Früchte getragen hat, wird der Vermieter auf die erste Mahnung zugreifen.

Inhaltlich sieht das so aus¹³:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Grafik 3: Musterbrief – 1. Mahnung

Quelle: Eigene Konzeption

Der Deutsche Mieterbund sagt dazu folgendes aus¹⁴:

- „Befindet sich der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand, so sind eingehende Zahlungen zunächst auf die Kosten (inkl. Prozesskosten), dann auf die Zinsen und zuletzt auf die (ältere) Hauptschuld anzurechnen“, unwirksam wegen Verstoß gegen § 9 AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechtes der allgemeinen Geschäftsbedingungen). Entscheid vom OGL Celle WM 90, 103; LG München WM 94, 370.
- „Für jede schriftliche Mahnung kann der Vermieter .€ pauschale Mahnkosten berechnen.“ Auch diese Vereinbarung über einen pauschalierten Schadensersatz ist nach § 11 Ziff. 5 AGBG unwirksam. Entscheid vom OGL Celle WM 90, 103; AG Wedding WM 88,120.
- „Die Höhe des Zinssatzes wird mit 2% über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bank vereinbart“, auch das ist ein unzulässiger pauschalierter Schadensersatz. Entscheid vom OGL Celle WM 90, 103.

5.2.5 Die zweite Mahnung vom Vermieter

Die zweite Mahnung des Vermieters ist nicht mehr so verständnisvoll und freundlich wie die erste Mahnung. Sie ist eher bestimmend, wie folgendes zeigt¹⁵:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Grafik 4: Musterbrief – 2. Mahnung

Quelle: Eigene Konzeption

5.2.6 Die dritte Mahnung vom Vermieter

In der dritten Mahnung wird bereits die Zwangsräumung einer Wohnung angekündigt. Folgendes kann man hier lesen¹⁶:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Grafik 5: Musterbrief – 3. Mahnung

Quelle: Eigene Konzeption

5.2.7 Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB) erfolgt in der Regel nach der 3. Mahnung, wenn die Zahlungsaufforderungen nichts bewirkt haben. Sie muss schriftlich erfolgen. Seit dem 01.09.2001 muss der Kündigungsgrund in der Kündigung angegeben sein. Bei einer fristlosen Kündigung muss der Mieter nicht gleich ausziehen. Bleibt er wohnen, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Erst mit einem Urteil in der Hand (einem sogenannten „Titel“), kann der Vermieter die Vollstreckung, d.h. die Räumung des Mieters betreiben. Zieht der Mieter nach der fristlosen Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist aus (ca. nach einem Monat), muss der Vermieter die Kosten einer Räumungsklage selbst tragen, wenn er gleichzeitig mit einer Kündigung schon die Klage erhoben hat.

Der Vermieter kann unter zwei Voraussetzungen fristlos wegen Zahlungsverzug kündigen:

- Wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht zahlt oder sein Rückstand die Summe von mindestens zwei Monatsmieten beträgt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a i.V. m. Abs. 2 Nr. 3b)
- Wenn der Mieter an mehreren, nicht aufeinander folgenden Terminen nicht oder zu wenig zahlt und der Rückstand die Summe von mindestens zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 3)

Auch regelmäßig unpünktliche Mietzahlungen können zu einer ordentlichen, das heißt fristgerechten Kündigung führen. Nicht jede verspätete Zahlung ist jedoch dem Mieter anzulasten. Ist er z.B. auf Sozialhilfe angewiesen und geht die Miete aufgrund eines Verschuldens des Sozialamtes nicht fristgerecht beim Vermieter ein (d.h. zweimal die Grundmiete und eventuell zweimal die monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten), so ist der Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt¹⁷.

Zu einer fristlosen Kündigung ist der Vermieter auch berechtigt, wenn ein Mieter, dem der Strom gesperrt wurde, bei anderen Mietern im Haus die Stromleitungen anzapft, um seine eigene Versorgung zu gewährleisten. Der Mieter begeht im rechtlichen Sinne dadurch eine Straftat, die den Hausfrieden stört¹⁸.

Nach einer fristlosen Kündigung wegen Mietschulden muss ein Mieter Schadensersatz zahlen. Dazu gehört auch die Fortzahlung der Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer oder bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich hätte kündigen können. Der Vermieter muss sich jedoch bemühen, einen neuen Mieter zu finden, notfalls auch zu einer geringeren Miete¹⁹.

Der Vermieter muss nachweisen können, dass die fristlose Kündigung beim Mieter eingegangen ist. In Form einer persönlichen Abgabe in Begleitung eines Zeugen beim Mieter oder durch einen Postzustellungsauftrag. Nimmt der Mieter die Kündigung nicht zur Kenntnis, ist sie nicht unwirksam. Ist der Mieter, z.B. durch persönlichen Briefkasteneinwurf (mit einem Zeugen), nicht anwesend, so ist die fristlose Kündigung trotzdem wirksam (§ 130 BGB).

5.2.8 Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung durch Aufrechnung des § 54 Abs. 2 Satz 2 BGB

Die fristlose Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. D.h., wenn ein Schadensersatzanspruch vorliegt, wie etwa durch Mängel der Mietwohnung, Einsturzgefahr einer Decke oder Wasserschaden, die der Vermieter zu vertreten hat (§ 53 BGB). Dadurch kann sich der Mieter von seiner Mietschuld befreien.

5.2.9 Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nach Rechtshängigkeit gemäß § 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

5.2.10 Übernahme der Mietschulden durch das Sozialamt nach § 15 a BSHG

Der § 15 a BSHG (Bundessozialhilfegesetz) „Hilfe zum Lebensunterhalt in Sonderfällen“ kann in Fällen, in denen nach den vorstehenden Bestimmungen die Gewährung von Hilfe nicht möglich ist, gewährt werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Sie soll sofort gewährt werden, wenn sie gerechtfertig und notwendig ist und ohne sie eine Wohnungslosigkeit eintreten droht. Die Hilfe nach Satz 1 soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden. Geldleistungen können als Beihilfe oder als Darlehen gewährt werden.

Solleistungen können nur durch besonders begründete Fälle nach pflichtmäßigem Ermessen (§ 4 Abs. 2 BSHG) untersagt werden und kommen deshalb den Pflichtleistungen, auf die ein Rechtsanspruch nahe. Die Sollvorschrift ist jedoch an drei Voraussetzungen geknüpft:

- Die Hilfe zum Lebensunterhalt muss gerechtfertigt sein
- Die Hilfe zum Lebensunterhalt in Sonderfällen muss notwendig sein
- Ohne die Hilfe zum Lebensunterhalt in Sonderfällen droht die Wohnungslosigkeit

Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, besteht trotzdem für das Sozialamt keine Verpflichtung zur Mietschuldübernahme. Der Träger, der bereit ist, die Schulden im Rahmen seines Ermessens zu übernehmen, kann dies durch Verwaltungsvorschriften erreichen. Jedoch kann der Ermessensspielraum für den Einzelnen sehr unterschiedlich sein²⁰.

Durch die Übernahme der Mietschulden vom Sozialhilfeträger kann eine Räumungsklage und die damit einhergehende Zwangsvollstreckung abgewendet werden und die Wohnungslosigkeit bleibt dem Mieter erspart.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug könnte wie folgt aussehen²¹:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Grafik 6: Musterbrief – Fristlose Kündigung

Quelle: Eigene Konzeption

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^[9] vgl. GÖBEL, Andreas (Hg.): Reader zur Lehrveranstaltung “Wege aus der Schuldenfalle (mittels Wirtschaftssozial-arbeit – Schuldenprävention) im Rahmen sozialer Therapie”, Universität Kassel, Fachbereich Sozialwesen, Kassel, SS 2001, S. 5 f; sowie eigene Mitschrift vom 25.04.2002

² vgl. GÖBEL, Andreas (Hg.): Reader zur Lehrveranstaltung “Wege aus der Schuldenfalle (mittels Wirtschaftssozial-arbeit – Schuldenprävention) im Rahmen sozialer Therapie“, Universität Kassel, Fachbereich Sozialwesen, Kassel; SS 2001, S. 7; sowie eigene Mitschrift vom 25.04.2002

³ vgl. CONATY, Pat: Kredit, Schulden und Finanzkontrolle; In DEUTSCHER VEREIN FÜR ÖFFENTLICHE UND PRIVATE FÜRSORGE (Hg.): Überschuldung und Hilfen für überschuldete Haushalte in Europa, Eigenverlag, Frankfurt am Main, 1. Auflage 1992, S. 84 ff

⁴ vgl. GÖBEL, Andreas (Hg.): Reader zur Lehrveranstaltung “Wege aus der Schuldenfalle (mittels Wirtschaftssozial-arbeit – Schuldenprävention) im Rahmen sozialer Therapie”, Universität Kassel, Fachbereich Sozialwesen, Kassel, SS 2001, S. 4 f; sowie eigene Mitschrift vom 25.04.2002

⁵ vgl. GÖBEL, Andreas (Hg.): Reader zur Lehrveranstaltung “Wege aus der Schuldenfalle (mittels Wirtschaftssozial-arbeit – Schuldenprävention) im Rahmen sozialer Therapie“, Universität Kassel, Fachbereich Sozialwesen, Kassel; SS 2001, S. 3 f.

⁶ vgl. KÖNIG, Andrea: Stundenprotokoll zur Lehrveranstaltung „Wege aus der Schuldenfalle (mittels Wirtschafts-sozialarbeit – Schuldenprävention) im Rahmen sozialer Therapie“, Universität Kassel, Fachbereich Sozialwesen, Kassel, WS 2001/2002

⁷ vgl. MERSSON, Günter; In BECK-RECHTSBERATER IM DTV (Hg.): Vermieterleitfaden – Neues Mietrecht/ Muster-texte/Abrechnungsbeispiele/Checklisten, Deutscher Taschenbuch Verlag, München, 2. Auflage, S. 15 ff

⁸ vgl. www.focus.de/E/EG/EGAA/egaa.htm?sernr=1361&zu2=0015&res=immobilien; Focus Online, vom 09.08.2002, Mietvertrag: Scheidung – Alleinverdiener haftet weiter für Mietschulden

⁹ vgl. MERSSON, Günter; In BECK-RECHTSBERATER IM DTV (Hg.): Vermieterleitfaden – Neues Mietrecht/ Mustertexte/Abrechnungsbeispiele/Checklisten, Deutscher Taschenbuch Verlag, München, 2. Auflage, S. 212

¹⁰ vgl. DEUTSCHER MIETERBUND (Hg.): Das Mieterlexikon – Neues Mietrecht ab 01. September 2001, Goldmann Verlag, München, Originalausgabe, 2001, S. 5

¹¹ vgl. DEUTSCHER MIETERBUND (Hg.): Das Mieterlexikon – Neues Mietrecht ab 01. September 2001, Goldmann Verlag, München, Originalausgabe, 2001, S. 362 f

¹² vgl. MERSSON, Günter; In BECK-RECHTSBERATER IM DTV (Hg.): Vermieterleitfaden – Neues Mietrecht/ Mustertexte/Abrechnungsbeispiele/Checklisten, Deutscher Taschenbuch Verlag, München, 2. Auflage, S. 310

¹³ vgl. MERSSON, Günter; In BECK-RECHTSBERATER IM DTV (Hg.): Vermieterleitfaden – Neues Mietrecht/ Mustertexte/Abrechnungsbeispiele/Checklisten, Deutscher Taschenbuch Verlag, München, 2. Auflage, S. 311

¹⁴ vgl. DEUTSCHER MIETERBUND (Hg.): Das Mieterlexikon – Neues Mietrecht ab 01.09.2001, Goldmann Verlag, München, Originalausgabe, 2001, S. 33 f

¹⁵ vgl. MERSSON, Günter; In BECK-RECHTSBERATER IM DTV (Hg.): Vermieterleitfaden – Neues Mietrecht/ Mustertexte/Abrechnungsbeispiele/Checklisten, Deutscher Taschenbuch Verlag, München, 2. Auflage, S. 311

¹⁶ vgl. MERSSON, Günter; In BECK-RECHTSBERATER IM DTV (Hg.): Vermieterleitfaden – Neues Mietrecht/ Mustertexte/Abrechnungsbeispiele/Checklisten, Deutscher Taschenbuch Verlag, München, 2. Auflage, S. 312

¹⁷ vgl. www.focus.de/E/EG/EGA/EGAA/egaa.htm?sernr=907&zu2=0017&res=immobilien Focus Online vom 09.08.2002, Entscheid vom Kammergericht Berlin, WM 98, 85; 8 RE - Miet, 1354/96

¹⁸ vgl. www.focus.de/E/EG/EGA/EGAA/egaa.htm?sernr=731&zu2=0017&res=immobilien Focus Online vom 09.08.2002, Entscheid des Amtsgerichtes Frankfurt, 33 C 4017/97-67

¹⁹ vgl. www.focus.de/E/EG/EGA/EGAA/egaa.htm?sernr=1645&zu2=0017&res=immobilien Focus Online vom 09.08.2002, Entscheid vom OGL Schleswig-Holstein: Az. 4 W 13/99

²⁰ vgl. PLATTNER; Wilhelm, PLUSCHKE, Arno, HODAPP, Alexander, SCHLOSSER, Otto, Verhalten gegenüber dem Sozialamt; In PRÄSIDENT DER FREIEN UNIVERSITÄT BERLIN ARNO SPITZ (Hg.): Mieter in der Krise, Berlin Verlag, Berlin, Originalauflage, 1984

²¹ vgl. MERSSON, Günter; In BECK-RECHTSBERATER IM DTV (Hg.): Vermieterleitfaden – Neues Mietrecht/ Mustertexte/Abrechnungsbeispiele/Checklisten, Deutscher Taschenbuch Verlag, München, 2. Auflage, S. 313

• Universidad: University of Kassel (Fachbereich Sozialwesen)
• Calificación: 1,0
• Autor: Dipl.-Soz./-Päd. Cerstin Weinhold (Autor)
• Año de publicación: 2002
• Páginas: 144
• No. de catálogo: V46841
• ISBN (Ebook): 9783638439374
• ISBN (Libro): 9783638915977
• Idioma: Alemán
• Etiqueta: Mietschulden, Zahlungsmoral