Um bewertungsrelevante Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen herauszustellen, gilt es in einem ersten Schritt diese Unternehmen anhand bestimmter betriebswirtschaftlicher Charakteristiken zu analysieren. Eine Abgrenzung hierfür wird zum Großteil aus deren Geschäftstätigkeiten vorgenommen. Zu Beginn des ersten Abschnitts wird daher der Unternehmenszweck einer solchen Gesellschaft anhand eines Mustergesellschaftsvertrages dargestellt. Darauf aufbauend lassen sich die Leistungserstellung, der Produktionsfaktorenbezug sowie der räumliche Wirkungsbereich als Abgrenzungspunkte heraussondern. Wie der Unternehmensbezeichnung „kommunale Wohnungsunternehmen“ zu entnehmen ist, stellen Wohnungen einen primären Gegenstand dieser Unternehmen dar, so dass insbesondere auf Immobilien und Immobilienunternehmen Bezug genommen wird. Daneben gilt es auch auf die Eigentümerstruktur und systembezogenen Tatbestände einzugehen, um ein abgerundetes Bild eines kommunalen Wohnungsunternehmens zu erhalten. In dem darauf folgenden Abschnitt gilt es zunächst, ausgewählte Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen auf ihre Tauglichkeit zu analysieren. Hierzu werden in einem ersten Schritt verschiedene Bewertungsverfahren vorgestellt. Da die Grundsätze der Unternehmensbewertung Rahmenbedingungen abbilden, in dem die eigenverantwortliche Lösung der Bewertung liegen muss, gilt es diese in einem weiteren Schritt darzulegen. Es wird hierbei insbesondere auf die Grundsätze eingegangen, die eine Trennung der Unternehmenseinheit in einzelne Unternehmensteile erlauben. Im Anschluss daran gilt es, die klassischen Bewertungsmethoden – Ertragswertverfahren und Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode) – aufgrund ihrer Bedeutung für die Unternehmensbewertungspraxis vorzustellen. Auf den aus dem britischen Wirtschaftsraum stammenden Net Asset Value (NAV) wird in diesem Abschnitt darüber hinaus ausführlich Bezug genommen. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass der NAV im Einklang mit internationalen Bewertungsstandards steht und als eine zentrale Messgröße für die Bewertung von Immobiliengesellschaften gilt. [...]

Excerpt

Inhalt

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A. Einleitung
1. Zielsetzung
2. Gang der Untersuchung

B. Abgrenzung des kommunalen Wohnungs- unternehmens
1. Gegenstand des Unternehmens
2. Abgrenzungskriterien
2.1. Leistungserstellung
2.1.1. Arten der Leistungserstellung
2.1.2. Das Immobilienunternehmen
2.2. Faktorbezug
2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen
2.2.2. Anlageintensive Unternehmen
2.2.3. Materialintensive Betriebe
2.3. Räumlicher Wirkungsbereich
2.4. Eigentümerstruktur
2.5. Systembezogene Tatbestände
3. Das kommunale Wohnungsunternehmen

C. Eignungsanalyse ausgewählter Unternehmens- bewertungsverfahren für kommunale Wohnungsunternehmen
1. Verfahren der Unternehmensbewertung im Überblick
2. Relevante Grundsätze der Unternehmensbewertung nach IDW S1/HFA RS 10
2.1. Bedeutung der Grundsätze für die Unternehmens- bewertung
2.2. Bewertungsrelevante Grundsätze im Überblick
3. Klassische Bewertungsverfahren
3.1. Gesamtbewertungsverfahren
3.1.1. Konzept der Gesamtbewertungsverfahren
3.1.2. Ertragswertverfahren
3.1.3. Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren)
3.2. Bestandsorientiertes Verfahren (Substanzwertverfahren)
4. Der Net Asset Value
4.1. Ermittlung des Net Asset Value
4.2. Ansätze zur Marktwertbestimmung
4.3. Bestimmungsgrößen des Net Asset Value
4.3.1. Marktwert der Immobilien
4.3.1.1. Ermittlung der Reinerträge von Immobilien
4.3.1.2. Ermittlung des Bodenwertes
4.3.1.3. Der Liegenschaftszins
4.3.1.4. Der Vervielfältiger
4.3.2. Marktwerte sonstiger Vermögensgegenstände
4.3.3. Marktwert des Fremdkapitals
4.3.3.1. Rückstellungen
4.3.3.2. Verbindlichkeiten
4.3.4. Kapitalisierte Overheadkosten
5. Würdigung der Bewertungsverfahren für kommunale Wohnungsunternehmen
5.1. Berücksichtigung der stillen Reserven
5.2. Aussagekraft der Planungsrechnungen
5.3. Prinzip der Unternehmensfortführung
5.4. Berücksichtigung des Leerstandes
5.5. Bemessung des Kapitalisierungszinssatzes
5.5.1. Berücksichtigung immobilienspezifischer Risiken
5.5.2. Berücksichtigung inflationärer Aspekte
5.5.3. Liegenschaftszins als Kapitalisierungszins
5.6. Grundsatz der Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit
5.7. Berücksichtigung von Steuern
5.8. Berücksichtigung steuerlicher Verlustvorträge
5.9. Zusammenfassende Würdigung für kommunale Wohnungsunternehmen

D. Der Unternehmenswert eines ausgewählten kommunalen Wohnungsunternehmens (X-GmbH)
1. Geschäftsbereiche der X-GmbH
2. Bewertungsrelevante Annahmen
3. Der Net Asset Value der X-GmbH
3.1. Marktwert der Immobilien nach WertV
3.2. Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände
3.3. Marktwert des Fremdkapitals
3.3.1. Rückstellungen
3.3.2. Marktwert der Verbindlichkeiten
3.4. Kapitalisierte Overheadkosten
3.5. Unternehmenswert nach der NAV-Methode
4. Der Ertragswert der X-GmbH
4.1. Ertragswerte der Immobilien
4.2. Allgemeine Aufwendungen/Erträge
4.3. Kapitalisierte Ertragsteuern
4.3.1. Ertragsteuerbelastung
4.3.2. Vorteil steuerlicher Verlustvorträge
4.4. Unternehmenswert nach der Ertragswertermittlung
5. Gegenüberstellung der Unternehmenswerte

E. Schlussbemerkung

Literaturverzeichnis

Ehrenwörtliche Erklärung

Anlagenverzeichnis

Anlagen

Abbildungsverzeichnis

1 Eigentümerstruktur der Betriebe

2 Geschäftsbereiche von Wohnungsunternehmen

3 Ermittlung der Ertragsüberschüsse

4 Entwicklung des Kapitalisierungszinses

5 Herleitung des Risikozuschlags nach CAPM

6 Unternehmenswert nach Ertragswertverfahren

7 Ermittlung der Free Cashflows

8 WACC

9 Unternehmenswert nach DCF (WACC)

10 Net Asset Value I

11 Net Asset Value II

12 Ertragswert nach WertV

13 Diskontierungsfaktor der Overheadkosten

14 Fremdkapitalkosten nach Steuern

15 Steuermultiplikator

16 Unternehmenswert von Wohnungsunternehmen

17 Bewirtschaftungskosten der X-GmbH

18 Marktwert der Grundstücke (WertV)

19 Marktwert der Grundstücke ohne Bauten

20 Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände

21 Marktwert der Verbindlichkeiten

22 NAV der X-GmbH

23 Modifiziertes operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern

24 Marktwert der Grundstücke (Ertragswertverfahren)

25 Allgemeine Aufwendungen/Erträge

26 Ermittlung der zu kapitalisierenden Steuerbelastung

27 Ertragswert der X-GmbH

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einleitung

1. Zielsetzung

Die Kommunen verfügen heute über einen ausgedehnten Immobilienbestand. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen repräsentiert mit seinen ca. 3.200 Mitgliedsunternehmen die Vielfalt der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Diese Unternehmen bewirtschaften mehr als 6,5 Mio. Wohneinheiten, was rund einem Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland entspricht. Auch 740 kommunale Wohnungsgesellschaften haben sich dieser Verbandstruktur untergliedert^[1]. Sie bewirtschaften nahezu 42% der von den GdW Mitgliedsunternehmen im Bestand gehaltenen Wohnungen^[2]. Bei rund 38,7 Mio. Haushalten^[3] in der Bundesrepublik entspricht das einem Anteil von rund 7%.

Vor dem Hintergrund steigender Verschuldung der Kommunen^[4] wächst der Verkaufsgedanke zur Erlangung liquider Mittel. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass in der Zukunft auch kommunale Wohnungsgesellschaften zum Verkauf stehen und zu bewerten sein werden. In der jüngsten Vergangenheit konnte man bereits größere Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt verzeichnen. So wurden von Investment- und Fondsgesellschaften bereits mehrere tausend Wohnungen gekauft. SOROS, eine US-Fondsgesellschaft, ist beispielsweise an der landeseigenen Berliner Wohnungsgesellschaft GSW interessiert^[5]. Insgesamt sollen mehrere ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Suche nach attraktiven Investitionsobjekten sein.

Aufgrund der zu erwartenden Veräußerungen kommunaler Wohnungsunternehmen soll es nun Ziel dieser Arbeit sein, ein geeignetes Bewertungsverfahren herauszuarbeiten, um einen aussagekräftigen Wert dieser Gesellschaften berechnen zu können. Diese Zielstellung steht vor dem Hintergrund, dass die Probleme bei der Bewertung von Immobilienunternehmen in der deutschsprachigen Literatur zur Unternehmensbewertung immer noch eine untergeordnete Rolle spielen und bei der Immobilienbewertung Probleme zu beachten sind, die weder aus theoretischer noch aus praktischer Sicht einfach zu lösen sind. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei der Bewertungsanlass Kauf bzw. Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an private Investoren. Den Bezugsrahmen für die Erarbeitung eines geeigneten Bewertungsverfahrens bilden die vom Institut der Wirtschaftsprüfer niedergelegten Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertung.

2. Gang der Untersuchung

In dem darauf folgenden Abschnitt gilt es zunächst, ausgewählte Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen auf ihre Tauglichkeit zu analysieren. Hierzu werden in einem ersten Schritt verschiedene Bewertungsverfahren vorgestellt. Da die Grundsätze der Unternehmensbewertung Rahmenbedingungen abbilden, in dem die eigenverantwortliche Lösung der Bewertung liegen muss, gilt es diese in einem weiteren Schritt darzulegen. Es wird hierbei insbesondere auf die Grundsätze eingegangen, die eine Trennung der Unternehmenseinheit in einzelne Unternehmensteile erlauben. Im Anschluss daran gilt es, die klassischen Bewertungsmethoden – Ertragswertverfahren und Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode) – aufgrund ihrer Bedeutung für die Unternehmensbewertungspraxis vorzustellen. Auf den aus dem britischen Wirtschaftsraum stammenden Net Asset Value (NAV) wird in diesem Abschnitt darüber hinaus ausführlich Bezug genommen. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass der NAV im Einklang mit internationalen Bewertungsstandards steht und als eine zentrale Messgröße für die Bewertung von Immobiliengesellschaften gilt^[7].

Im Hinblick auf die gewonnen Erkenntnisse über die bewertungsrelevanten Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen sowie der vorgestellten Bewertungsverfahren und –grundsätze, gilt es in einem weiteren Schritt anhand ausgewählter Kriterien zu diskutieren, ob die Anwendung dieser Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen tatsächlich zu einem aussagekräftigen Ergebnis führen und dem Wunsch der DVFA, den NAV als Standard anzuerkennen, gefolgt werden kann. Es werden darüber hinaus auch Lösungsvorschläge unterbreitet, die aufbauend auf den erarbeiteten Feststellungen, der Ermittlung eines Unternehmenswertes im Rahmen der Grundsätze der Unternehmensbewertung dienen.

In einem letzten Abschnitt wird die Bewertung eines fiktiven kommunalen Wohnungsunternehmens exemplarisch an Hand des NAV-Verfahrens in seiner ursprünglichen Verfahrensweise sowie unter Anwendung des erarbeiteten, dem IDW entsprechenden Bewertungsverfahrens vorgenommen. Es soll hierdurch erreicht werden, dass die praktische Umsetzung zur Ermittlung sowohl des NAV, welcher aufgrund des derzeitigen Diskussionsstandes an Bedeutung gewonnen hat, als auch des speziell für kommunale Wohnungsunternehmen ermittelten Bewertungsverfahrens vorgestellt werden. Darüber hinaus gilt es gegebenenfalls entstehende Unterschiede aufzuzeigen.

B. Abgrenzung des kommunalen Wohnungsunternehmens

1. Gegenstand des Unternehmens

Der Gegenstand eines kommunalen Wohnungsunternehmens ist dem Gesellschaftsvertrag des Unternehmens zu entnehmen. Aufgrund der Vertragsfreiheit^[8] kann dieser unterschiedliche Gestalt annehmen. Um dennoch eine veranschauliche Abgrenzung vornehmen zu können, wird ein Mustergesellschaftsvertrag^[9] zugrunde gelegt. Der Gegenstand des Unternehmens könnte sich somit wie folgt bestimmen:

Gegenstand der Gesellschaft

§2

(1)Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere und sozialverantwortbare Wohnungsversorgung der Bevölkerung in der Stadt ________.
(2)Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Zweigniederlassungen zu errichten, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu beteiligen.
(3)Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck (mittelbar oder unmittelbar) dienlich sind.
(4)Die Preisbildung für die Überlassung von Mietwohnungen und die Veräußerung von Wohnungsbauten soll angemessen sein, d. h. eine Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen.
(5)Die Gesellschaft ist am ________ als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt. Sie darf ausschließlich Geschäfte betreiben, die nach den am _________ geltenden Vorschriften des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts zulässig waren.

Das Unternehmen dient danach grundsätzlich der Wohnungsversorgung der betreffenden Kommune^[10]. Zur Erreichung dieses Zwecks kann es die im Zusammenhang damit stehenden Tätigkeiten ausüben, was vornehmlich die Errichtung, den Erwerb und Verkauf, die Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien betrifft^[11]. Des Weiteren unterliegt das Unternehmen einer angemessenen Preisbildung^[12].

Wird der Gegenstand von Wohnungsunternehmen aus der „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“^[13] abgeleitet, so ist er gekennzeichnet durch die Betreuung von Wohnungen, deren Bau oder der Errichtung und Veräußerung von Eigenheimen, Kleinsiedlungen und Eigentumswohnungen.

2. Abgrenzungskriterien

2.1. Leistungserstellung

2.1.1. Arten der Leistungserstellung

Wird ein Betrieb nach seiner erstellten Leistung unterschieden, lassen sich zwei Arten erkennen. Es handelt sich hierbei um Sachleistungsbetriebe und Dienstleistungsbetriebe. Während Sachleistungsbetriebe Güter materieller Art bereitstellen^[14], bieten Dienstleistungsbetriebe Güter immaterieller Art an. Das kommunale Wohnungsunternehmen stellt danach, aufgrund der primären Aufgabe der Wohnraumbetreuung, grundsätzlich ein Dienstleistungsunternehmen dar.

2.1.2. Das Immobilienunternehmen

Ausgehend von der Geschäftstätigkeit lässt sich das kommunale Wohnungsunternehmen als Immobilienunternehmen einstufen. Hierunter werden diejenigen Unternehmen verstanden, die sich mit der Vermietung, Projektentwicklung, Verwaltung, Finanzierung, dem Kauf oder Verkauf von Immobilien oder der Erbringung von Immobilienbezogenen Dienstleistungen befassen. Darüber hinaus müssen die immobilienspezifischen Leistungen dem originären Unternehmenszweck dienen^[15]. Das Bankhaus Ellwanger & Geiger, das im Jahre 1995 den Aktienindex für Immobilienaktiengesellschaften E&G DIMAX auflegte, fügte zu den Kriterien Schultes ein weiteres an. Danach müssen mind. 75 % von Umsatz und Ertrag aus dem Immobiliengeschäft stammen^[16].

Mit den Definitionskriterien als Grundlage können sich die Immobilienunternehmen weiter in Projektentwickler, Bestandshalter und Immobiliendienstleister untergliedern lassen.

Die Projektentwickler erzielen ihre Erträge aus der Entwicklung und Weiterveräußerung von Immobilienprojekten. Sie stehen am Anfang des Lebenszyklus einer Immobilie. Es werden Projektentwickler als Zwischeninvestoren und als Dienstleister unterschieden. Diese Differenzierung erfolgt vor dem Hintergrund der Übernahme des wirtschaftlichen Risikos.

Der Projektentwickler als Dienstleister wird vom Grundstückseigentümer mit der Entwicklung und Erstellung sowie teilweise mit der Vermarktung beauftragt. Er trägt somit nur partiell das Risiko der Vermarktung.

Der Projektentwickler als Zwischeninvestor ist zur Realisierung seiner Projektidee entweder bereits Eigentümer eines dafür vorgesehenen Grundstückes oder erwirbt für diesen Zweck ein solches. Ihm kommt somit das volle wirtschaftliche Risiko zu, da er zum einen das Projekt selbst zu finanzieren hat und darüber hinaus auch das volle Risiko der Vermarktung trägt^[17].

Spätere Mieterträge sind für den Projektentwickler nicht von Relevanz.

Für bestandshaltende Immobiliengesellschaften gilt die langfristige Bestandsführung und Vermietung von Immobilien als Unternehmenszweck. Daneben gehört auch die Veräußerung und der Erwerb von Immobilien, als Ausdruck ständiger Portfoliooptimierung, zur langfristigen Bestandsführung^[18]. Bestandshalter erzielen Ihre Erträge aus der Vermietung, Verpachtung und Verwaltung des eigenen Immobilienbestandes^[19]. Dieser umfasst im Allgemeinen verschiedene Immobilienarten an unterschiedlichen Standorten. Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Immobilien liegen langfristig gesehen unter den erzielten Nettomieteinnahmen^[20].

Die Zahlungsbereitschaft oder –fähigkeit der Mieter und Pächter sowie der Leerstand stellen bedeutende Einflussgrößen auf die Ertragskraft dieser Unternehmen dar. Dies findet seine Erklärung zum Beispiel darin, dass leerstandsbedingte Kosten nicht umgelegt werden können, sodass diese von der Gesellschaft selbst getragen werden müssen. Die Zahlungsfähigkeit und –bereitschaft der Mieter kann die Ertragskraft dahingehend beeinflussen, dass diese nur unter Einhaltung bestimmter Fristen gekündigt werden können^[21] und die Gesellschaft die entstandenen Kosten auszulegen oder diese letztlich voll zu tragen hat, was ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen kann.

Als Immobiliendienstleister können die Unternehmen definiert werden, die ihre Erträge nicht aus der Projektentwicklung oder Vermietung und Verpachtung der eigenen Bestände erzielen. Ausgehend von der Definition der Immobilienunternehmen erzielen diese Unternehmen ihre Erträge aus der Verwaltung von Fremdobjekten, der Finanzierung von Immobilienprojekten sowie aus sämtlichen mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Serviceleistungen. Hierunter werden somit die Tätigkeiten erfasst, die den Eigentümer oder Entwickler bei seiner Aufgabendurchführung entlasten^[22]. Als Beispiele können die Maklertätigkeit, Marktforschung, Immobilienbewertung oder das Objektmanagement aufgezählt werden.

Rehkugler schloss die Immobiliendienstleister bei der Begriffsabgrenzung der Immobilien-AG aus. Nach seiner Definition erwirtschaften Immobilien-AG ihre Erträge lediglich aus der Entwicklung und Verwaltung von Immobilien. Die zum Angebot gehörenden Dienstleistungen sind hier integriert. Makler- und Baugesellschaften schließt Rehkugler völlig als Immobilien-AG aus^[23].

Da die Immobilien-AG allerdings eine Form der Immobilienunternehmen und somit diesem Begriff untergeordnet ist, kann diese Abgrenzung durchaus beibehalten werden.

In der Praxis ist eine genaue Abgrenzung der Immobilienunternehmen nur schwer möglich. Viele Gesellschaften bieten in ihrer Produktpalette mehrere Leistungen an. So verwalten beispielsweise bestandshaltende Unternehmen aufgrund Ihrer Erfahrungen auf diesem Sektor auch fremde Immobilien oder Makler vermieten neben Ihrer Haupttätigkeit Objekte.

Nach dem bereits dargestellten Gesellschaftszweck erfassen die erbrachten Leistungen des kommunalen Wohnungsunternehmens den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Das Unternehmen kann demnach sowohl Produzent als auch Dienstleister sein. Aufgrund der überwiegenden Erträge aus Vermietung der eigenen Bestände ist aber davon auszugehen, dass die Eigenschaft als Dienstleistungsunternehmen im weiten und bestandshaltendes Immobilienunternehmen im engeren Sinne dominiert. Diese These findet ihre Begründung darin, dass die Unternehmenstätigkeit primär auf die dauerhafte Vermietung und Sicherung der Wohnraumversorgung gerichtet ist. Die übrigen Tätigkeiten wie zum Beispiel die Ersatz-, Erweiterungs- oder Desinvestitionen dienen der Erreichung dieses Ziels. Darüber hinaus, gehen auch Prognosen über den Bedarf an Wohnraum auf Basis von Bevölkerungsprognosen von einem stagnierenden Bedarf aus, so dass vorerst keine weiteren Bauleistungen zu erwarten sind.

2.2. Faktorbezug

2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen

Arbeitsintensive Unternehmen zeichnen sich durch einen besonders hohen Personalkostenanteil an den gesamten Produktionskosten aus^[24].

Da das Hauptaufgabenfeld des kommunalen Wohnungsunternehmens in der Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien und nicht in der Erstellung liegt, kommen grundsätzlich keine Produktions- sondern lediglich Verwaltungs- und Organisationskosten vor. Diese Arbeitsleistung wäre somit nicht dem elementaren Faktor menschliche Arbeitsleistung sondern dem dispositiven Faktor zuzurechnen. Unter der dispositiven Arbeitsleistung werden die mit der Leitung und Lenkung in Beziehung stehenden Abläufe verstanden^[25]. Es ist somit nicht von einem arbeitsintensiven Unternehmen auszugehen

2.2.2. Anlageintensive Unternehmen

Anlageintensive Unternehmen sind durch einen besonders hohen Betriebsmittelbestand gekennzeichnet^[26] und unterliegen einer hohen Kapitalbindung. Dies führt dazu, dass Abschreibungen und Zinsen zu den wesentlichen Kostenarten des Produktionsprozesses zählen, während die Kosten der anderen Elementarfaktoren von geringerer Bedeutung sind. Eine dauerhafte optimale Ausnutzung der Betriebsmittel stellt das Hauptproblem dieser Unternehmen dar. Dies ist darauf zurückzuführen, dass es sich bei den entstanden Kosten kurzfristig gesehen um einen fixen Bestandteil handelt, der auch bei nicht Ausnutzung der Anlagen anfällt. So stellt beispielsweise die Wertminderung nicht nur eine Folge des technischen Verschleißes dar, sondern auch eine Folge produktionsunabhängiger Faktoren, wie zum Beispiel dem technischen Fortschritt.

Das kommunale Wohnungsunternehmen zählt mit seinem hohen Bestand an Immobilien und der daraus resultierenden Kapitalbindung zu den anlageintensiven Unternehmen. Aufgrund der Bedeutung der Immobilie für das Bewertungsobjekt als elementarer Produktionsfaktor, wird dieser Begriff im Folgenden kurz dargestellt.

Geht man vom lateinischen Adjektiv „immobilis“ (=unbeweglich) aus, handelt es sich bei Immobilien um unbewegliche Wirtschaftsgüter. In der Literatur ist dieser Begriff nicht einheitlich definiert. So lässt sich die Immobilie aus physischer, juristischer und ökonomischer Sicht erklären. Häufig wird die Immobilie auch als Synonym für „Grundstücke“, „grundstücksgleiche Rechte“, „Gebäude“, „Grund und Boden“, „Liegenschaften“, „Grundbesitz“ oder „Real- bzw. Grundvermögen“ genutzt^[27].

Aus einer rein physischen Sichtweise, definiert sich eine Immobilie als ein dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden, dass einen Teil der Erdoberfläche und des dazugehörigen Luftraumes abgrenzt^[28]. Unter dieser Definition wird das Grundstück als einzelnes Wirtschaftsgut vernachlässigt, was die Immobilie unter dieser Begriffsbestimmung für eine weitere Analyse unbrauchbar macht.

Eine juristische Legaldefinition existiert zwar ebenfalls nicht, jedoch wird dem Begriff „Grundstück“ eine besondere Bedeutung in einzelnen Gesetzen, insbesondere dem BGB, zugeteilt. Die §§ 93 bis 97 BGB sowie die §§ 873 bis 902 BGB bilden hierfür die zentralen Normen. Danach stellt ein Grundstück einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche inklusive seiner Bestandteile dar, welcher unter Angabe der Flurstücknummer und der Rechtsverhältnisse am Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Gemäß §§ 94 ff. BGB sind die wesentlichen Grundstücksbestandteile als „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen“ definiert. Eine Abgrenzung dieser Bestandteile erweist sich in der Praxis jedoch häufig als schwierig. Das Bewertungsgesetz zählt gemäß seines § 70 Abs. 3 neben dieser Definition auch Gebäude, die auf fremden Grundstücken errichtet sind, zu den Grundstücken. Weiterführend unterscheidet es zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken, welche sich weiter nach ihren Nutzungsarten untergliedern lassen. Hierzu ausführlich §§ 68 bis 75 BewG. Neben diesen beiden Gesetzen lassen sich auch in anderen Gesetzen, wie zum Beispiel dem Einkommensteuergesetz oder der Wertermittlungsverordnung Begriffsbestimmungen finden. Zusammenfassend kann aber als Gemeinsamkeit der Bezug der Immobilie auf Grund und Boden herausgestellt werden.

Aus ökonomischer Perspektive wird die Immobilie zweidimensional gesehen. Zum einen stellt sie aus investitionstheoretischer Sicht Kapitalanlagen oder Sachvermögen dar. Aus produktionstheoretischer Sicht auf der anderen Seite, wird sie als Produktionsfaktor betrachtet. Sie stellt ein nutzenstiftendes Wirtschaftsgut dar^[29].

Wie der Name bereits aussagt, ist die Immobilie standortgebunden. Die Lage ist im Wesentlichen entscheidend für deren Nutzungsmöglichkeit und somit für deren ökonomischen und subjektiven Wert. So lassen der Standort, die Gestaltung, die Nutzung sowie andere Eigenschaften die Immobilie zu einem einzigartigen Wirtschaftgut werden. Dennoch kann sie mit anderen Immobilien der gleichen Nutzungsart in Konkurrenz treten. Sie stellt folglich ein heterogenes Gut dar. Die Konkurrierbarkeit findet je nach Präferenz und Flexibilität des Investors oder Nutzers eine stärkere oder schwächere Ausprägung, was deren begrenzte Substituierbarkeit zum Ausdruck bringt.

Die durchschnittliche Produktionsdauer einer Immobilie beträgt zwei bis fünf Jahre^[30], welche den Zeitraum von der Projektierung bis hin zur Fertigstellung und Übergabe umfasst. Dieser langwierige Prozess birgt aufgrund der Unflexibilität im Bezug auf Nachfrageschwankungen ein hohes Risiko. Bedingt durch die im Normalfall unbegrenzte Lebensdauer des Bodens und die vergleichsweise lange Nutzungsdauer der Gebäude^[31], zählen Immobilien zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern^[32].

Bei einer Immobilieninvestition findet eine hohe Kapitalbindung statt, die durch den Kaufpreis oder die entstandenen Produktionskosten begründet ist. Der Zeitraum der Kapitalbindung ist abhängig vom Zeitraum des Immobilieneigentums^[33]. Bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaften ist von einer langen und hohen Kapitalbindung auszugehen.

Ein weiteres Merkmal der Immobilie sind die hohen Kosten, die bei einer Übertragung des Eigentums oder der Nutzung entstehen. Diese können in Form von Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkosten, Maklercourtage oder Informations- und Suchkosten auftreten. Die entstehenden Transaktionskosten in Verbindung mit dem Investitionsvolumen bewirken zusätzlich eine eingeschränkte Fungibilität des Wirtschaftguts Immobilie^[34].

Zusammenfassend kann das Wirtschaftgut Immobilie durch die folgenden Eigenschaften charakterisiert werden:

- Immobilität,
- Heterogenität,
- begrenzte Substituierbarkeit,
- lange Produktionsdauer,
- lange Lebensdauer,
- hohe Kapitalbindung
- hohe Übertragungskosten sowie
- eingeschränkte Fungibilität

Aufgrund dieser spezifischen Charaktere, unterscheidet sich die Immobilie wesentlich von anderen Wirtschaftgütern. Das könnte darauf schließen lassen, dass Unternehmen, die sich überwiegend auf die Bewirtschaftung dieser Güter konzentrieren, eine besondere Betrachtung oder Bewertung zukommt.

Zieht man die Nutzungsart als Unterscheidungskriterium heran, lässt sich die Immobilie in Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien einteilen. Als Gewerbeimmobilien gelten die Gebäude, die der Produktion von Gütern und Dienstleistungen sowie der Distribution von Waren dienen. Immobilien, deren primäre Funktion in der Wohnungsnutzung steht, werden den Wohnimmobilien zugeordnet. Sonderimmobilien dagegen wurden für eine spezifische Nutzung erstellt^[35]. Darüber hinaus könnten auch die Nutzer, der Standort oder andere immobilienspezifische Merkmale als Unterscheidungskriterium herangezogen werden. Kommunale Wohnungsunternehmen bewirtschaften überwiegend, aufgrund ihrer zentralen Aufgabe „Wohnungsversorgung“, Wohnimmobilien.

Die Immobilie stellt die räumliche Dimension des Leistungserstellungsprozesses dar und bildet somit eine notwendige Voraussetzung für die Faktorkombination im Unternehmen. Sie schafft die physische Umgebung der betrieblichen Leistungserstellung^[36]. Mit dieser Interpretation wird deutlich, dass die Immobilie als solches nicht verbraucht, sondern gebraucht wird. Aufgrund dieser Gebrauchseigenschaft, stellt sie ein Betriebsmittel dar, das je nach Unternehmenszweck unterschiedlichen Nutzenmöglichkeiten unterworfen werden kann^[37]. Darüber hinaus wird sie als passiver Produktionsfaktor gesehen, der keine Werkverrichtungen abgibt^[38]. Des Weiteren können Immobilien, je nach Gestaltung, den betrieblichen Leistungserstellungsprozess unterstützen oder beeinträchtigen^[39]. An Hand von Fertigungsbetrieben lässt eine unterstützende Funktion der Immobilie dahingehend begründen, dass eine bestimmte Gebäudeanordnung einen optimalen Verfahrensablauf nach sich zieht. Diese Anordnung kann jedoch bei einer Änderung der Fertigungsprogramme zu einem Hindernis für die Schaffung optimaler Bedingungen betrieblicher Leistungserstellung führen. Im Bezug auf Wohnungsunternehmen erweist sich die Immobilie je nach Präferenz der Mieter als unterstützender oder beeinträchtigender Faktor. Sind beispielsweise im Bestand dieser Unternehmen überwiegend großräumige Wohneinheiten, der Trend aber aufgrund steigender Singlehaushalte^[40] zu kleinflächigen Wohneinheiten geht, wirkt sich dies negativ im Bezug auf deren Leerstand und somit Ertragskraft aus.

Zusammenfassend kann also gesagt werden, dass Immobilien als Produktionsfaktor das Betriebsgeschehen im Wesentlichen beeinflussen.

Nach dem Gesellschaftszweck des kommunalen Wohnungsunternehmens stellt die Immobilie den zentralen Bestandteil des Leistungserstellungsprozesses dar. Dies ist darin begründet, dass die Gesellschaft sämtliche Erlöse aus ihr erzielt und daneben sämtliche Kosten aus deren Bewirtschaftung entstehen. Da jede Immobilie eines kommunalen Wohnungsunternehmens als bestandshaltendes Immobilienunternehmen aufgrund seines Standortes und seiner individuellen baulichen Ausstattung ein ebenso individuelles, immobiles Leistungsangebot bereitstellt, dass darüber hinaus einen räumlich begrenzten Markt durchläuft, stellt sie einen weitgehend selbständigen Teilbetrieb^[41] dar^[42]. Dieser ist in seiner Eigenart in der Lage, seine Leistung bei Fertigstellung oder Zutritt zum Markt voll anzubieten. Ein erneuter Erstellungsprozess ist im weiteren Lebenszyklus nicht von Nöten^[43].

Plein^[44] begründet die Immobilie als Teilbetrieb, sofern diese Bestandteil eines Unternehmens ist, dessen Zweck in der erwerbswirtschaftlichen Nutzung eigener Immobilien liegt. Sie stellt für ihn einen lebensfähigen Teilkomplex des Unternehmens dar.

Die Immobilie, als wesentlicher Erfolgsfaktor einer bestandshaltenden Immobiliengesellschaft, ist ohne wesentliche organisatorische Einflussnahme wirtschaftsfähig. Sie kann danach ein anlageintensives Unternehmen darstellen, welches Dienstleistungen in Form der Nutzungsüberlassung seiner Räumlichkeiten anbietet.

2.2.3. Materialintensive Betriebe

Materialintensive Unternehmen sind durch Ihren besonders hohen Rohstoffkostenanteil geprägt^[45]. Das Hauptproblem dieser Unternehmen liegt in der termingerechten Beschaffung und im optimalen Verbrauch der Güter, was zum größten Teil auf die zunehmende Verknappung der Rohstoffe und der damit einhergehenden Preissteigerung zurückzuführen ist. Kommunale Wohnungsunternehmen stellen somit keine materialintensiven Betriebe dar.

2.3. Räumlicher Wirkungsbereich

Die Strategie einer Unternehmung kann im Hinblick einer räumlichen Diversifizierung sehr unterschiedlich sein. Unternehmen können:

- weltweit,
- europaweit,
- deutschlandweit oder
- regional

diversifiziert sein. Da der primäre Zweck des kommunalen Wohnungsunternehmens in der Wohnungsversorgung der Kommune liegt, ist dieser Betriebstypus grundsätzlich auf einem beschränkten Wirkungskreis eingegrenzt. Im Wesentlichen wird er sich auf den Bereich der Kommune oder bei Kooperation mehrerer auf deren Wirkungskreis beschränken. Diese Tatsache kann aber hohe Wettbewerbsvorteile gegenüber Mitbewerbern bedeuten.

2.4. Eigentümerstruktur

Ausgehend von der Frage, wem das Eigentum an den Produktionsmitteln zusteht und somit wer primär an der betrieblichen Willensbildung beteiligt ist, lassen sich Betriebe ebenfalls unterscheiden.

Sofern das Eigentum in der Hand von natürlichen oder juristischen Personen des privaten Rechts liegt, wird von Betrieben privaten Eigentums gesprochen. Diesen stehen Betriebe gegenüber, deren Eigentum in der öffentlichen Hand liegt. Davon ist dann auszugehen, wenn der Bund, die Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände oder Zweckverbände als Eigentümer in Erscheinung treten. Als Grundvoraussetzung dieser beiden Betriebstypen steht ein, das Privateigentum an den Produktionsmitteln anerkennendes, Wirtschaftssystem^[46]. Darüber hinaus können auch Betriebe in Erscheinung treten, die eine Mischform aus privaten und öffentlichen Eigentum darstellen. Es wird hier von gemischtwirtschaftlichen Betrieben^[47] oder einer Art des Public Private Partnership^[48] gesprochen.

Kommunale Wohnungsunternehmen stellen grundsätzlich öffentliche Betriebe dar. Vor dem Hintergrund, dass diese Betriebe verkauft werden, entstehen aus ihnen reine Privatbetriebe oder gemischtwirtschaftliche Betriebe. Aufgrund dessen kann zum Zwecke der Bewertung dieser Unternehmen die Frage nach Besonderheiten von öffentlichen Unternehmen vernachlässigt werden. Abschließend lässt sich eine Systematisierung nach den Eigentumsverhältnissen wie folgt darstellen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Eigentümerstruktur der Betriebe^[49]

2.5. Systembezogene Tatbestände

Den tragenden Charakter der freien Markt- und Unternehmerwirtschaft bildet das Prinzip der Autonomie. In diesem Sinne drückt die Autonomie die Unabhängigkeit von staatlichen oder sonstigen übergeordneten wirtschaftlichen Verwaltungsstellen aus. Eine staatliche Mitbestimmung wird hier also verweigert, so dass die Betriebe ihre Produktionspläne selbst bestimmen und sowohl die Chancen als auch die Risiken der Leistungserstellung tragen^[50]. Danach werden Betriebe grundsätzlich nach dem erwerbswirtschaftlichen Prinzip, also dem Streben nach dem höchst möglichen Gewinn^[51], handeln. Sofern im Innenverhältnis die Produktionsplanung ebenfalls nicht beeinflusst werden kann, spricht Gutenberg von einem kapitalistischen Betriebstyp^[52]. Abwandlungen in der Konstellation des betrieblichen Handelns würden demnach zu anderen systembezogenen Faktorkombinationen führen, was die Begründung eines neuen spezifischen Betriebstyps nach sich zieht.

Zur Analyse des kommunalen Wohnungsunternehmens stellt sich die Frage, ob dies nach dem erwerbswirtschaftlichen Prinzip handelt. Diese Frage kann aufgrund der im Mustergesellschaftsvertrag verankerten Verpflichtung zur angemessenen Preisgestaltung^[53] verneint werden. Ob sich dieser Betriebstyp aber durch das reine Angemessenheitsprinzip auszeichnet, bleibt noch offen. Das Prinzip der „angemessenen Gewinnerzielung“ drückt grundsätzlich einen, „auf eine als angemessen erachtete Höhe, begrenzten“^[54] Gewinn aus. Welche Höhe jedoch als angemessen gilt, ist nicht explizit definiert. Somit wird dieser Begriff von Fall zu Fall separat bestimmt. Im Rahmen des zugrunde gelegten Mustervertrages wird statt eines angemessenen Gewinns von einem angemessenen Preis gesprochen. Danach gilt als angemessen „eine Kostendeckung einschließlich Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtkapitalrentabilität“^[55]. Wie dem Wortlaut zu entnehmen ist, gibt auch die eigentliche Definition keine Aussage über die Höhe her. Zu ersehen ist jedoch, dass nicht der Gewinn direkt begrenzt wird, sondern eine Beschränkung des Preises und somit des Gewinnzuschlages. Eine Beziehung zur freien Preisbildung, wenn auch nur in begrenztem Umfang, ist jedoch vorhanden. Somit kann gesagt werden, dass dieser Betrieb nach dem Prinzip der „angemessenen Gewinnerzielung“ in eingeschränkter Form handelt.

Die Frage nach der Autonomie des kommunalen Wohnungsunternehmens ist auf dem ersten Blick relativ leicht zu beantworten. Dieses kann nach der obigen Definition des Autonomieprinzips aufgrund der Beteiligung der Kommune nicht uneingeschränkt autonom handeln. Es ist somit dem Organprinzip, als Pendant zum Autonomieprinzip^[56], unterworfen. Unter der bereits festgestellten Tatsache der angemessenen Preisgestaltung kann ebenfalls ein freies unternehmerisches Handeln nicht vollzogen werden, da der Unternehmer, als autonom handelnde Person, nicht auf Gewinnchancen verzichten würde. Ein weiterer Tatbestand lässt sich in der Besetzung des Aufsichtsrates finden. Dieser ist mit Vertretern der Stadt besetzt, so dass die Interessen der Kommune jederzeit vertreten werden können. Allerdings wird der Geschäftsführung hinsichtlich der Führung der Geschäfte der Gesellschaft Autonomie zugesprochen, so dass das Organprinzip nur im eingeschränkten Umfang gilt.

Zusammenfassend ist das kommunale Wohnungsunternehmen durch die systembezogenen Faktoren Organprinzip und Angemessenheitsprinzip gekennzeichnet. Diese treten jedoch nicht in ihrer reinen ursprünglichen Art auf. Vor dem Hintergrund der Veräußerung entfallen diese Tatbestände nach der durchgeführten Transaktion, so dass ein autonomer Betrieb entstehen wird, der nach dem erwerbswirtschaftlichen Prinzip handelt. Eine Prognose der zukünftigen Erfolge kann somit nicht ohne weiteres aus den Vergangenheitsdaten abgeleitet werden.

3. Das kommunale Wohnungsunternehmen

Ausgehend von den vorhergehenden Begriffsbestimmungen und -abgrenzungen, ist man nun in der Lage, kommunale Wohnungsunternehmen in ihrer Art zu differenzieren.

Danach stellen sie Betriebe dar, die Dienstleistungen überwiegend in Form der Vermietung von Immobilien erbringen, was bestandshaltende Immobiliengesellschaften klassifiziert. Diese wiederum sind gekennzeichnet durch einen hohen Bestand an Anlagevermögen, den Immobilien, sowie einen hohen Verschuldungsgrad. Da jede Immobilie bestandshaltender Immobilienunternehmen einen weitgehend selbständigen Teilbetrieb darstellt, dessen gesamtes Leistungspotential bereits fertig gestellt (vorrätig) ist, kann für diese Unternehmen darüber hinaus festgestellt werden, dass sie über keine wesentlichen nicht bilanzierungsfähigen immateriellen Werte verfügen. Aufgrund der Beteiligung der Kommune an diesen Gesellschaften, stellen sie öffentliche Betriebe dar, die in privatrechtlicher Form unterhalten werden. Im Hinblick auf die kombinierten Produktionsfaktoren werden den Betriebsmitteln und den dispositiven Arbeitsleistungen ein besonderes Interesse zugeteilt, was wiederum auf anlageintensive Betriebe schließen lässt.

Das Ziel der Daseinsvorsorge für die Einwohner der Gemeinde, welches die Kommunen mit diesen Unternehmen verfolgen, lässt auf das Organprinzip sowie das Angemessenheitsprinzip in jeweils abgeschwächter Form als systemabhängige Faktoren auf kommunale Wohnungsunternehmen wirken.

Bezieht man sich wiederum auf die Unternehmensdefinition Gutenbergs, muss man feststellen, dass es sich bei kommunalen Wohnungsunternehmen nicht um Unternehmen in diesem Sinne handelt. Zum einen fehlt die Eigenschaft der Autonomie. Dies lässt sich durch die Mitbestimmung der Gesellschafter (Kommune) aufgrund deren Mehrheitsbeteiligung begründen. Auch ist das erwerbswirtschaftliche Prinzip aufgrund der angemessenen Preisgestaltung nicht in reiner Form gegeben. Das dritte Merkmal, „Privateigentum“, ist ebenfalls durch das Vorliegen eines öffentlichen Betriebes nicht gegeben. Sofern diese Unternehmen jedoch an private Investoren veräußert werden, was den Anlass der Bewertung vor dem Hintergrund der finanziellen Haushaltslage der Kommunen darstellt, stellen diese Tatsachen für die Analyse der Vergangenheit besondere Aspekte dar. Hier sollen speziell die Mieterlöse erwähnt werden, die sich in Zukunft an den marktüblichen Mieten orientieren.

Für die Analyse eines geeigneten Bewertungsverfahrens wird daher im weiteren Verlauf von Wohnungsunternehmen ausgegangen, deren Tätigkeitsbereiche sich wie folgt darstellen lassen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Geschäftsbereiche von Wohnungsunternehmen^[57]

C. Eignungsanalyse ausgewählter Unternehmensbewertungsverfahren für kommunale Wohnungsunternehmen

1. Verfahren der Unternehmensbewertung im Überblick

Die Bewertung von Unternehmen erweist sich als eine schwierige Problemstellung im Bereich der Betriebswirtschaftslehre. Ursache für die mit der Bewertung verbundenen Probleme ist, dass der Wert eines Unternehmens aus der Sicht des Einzelnen ganz unterschiedliche Ausprägungen haben kann.

Es ist nicht möglich einen allgemeingültigen Wertmaßstab festzulegen. Die Unternehmensbewertung dient grundsätzlich der Ermittlung eines potenziellen Preises, neutralen Unternehmenswertes oder entscheidungsabhängigen, subjektiven Wertes^[58]. Aufgrund der unterschiedlichen Grenznutzenvorstellungen der einzelnen Bewerter, den jeweils unterschiedlichen Bewertungsobjekten, -zeitpunkten und –anlässen, kommen regelmäßig unterschiedliche Unternehmenswerte zustande. Der endgültige Preis hingegen stellt das Ergebnis der Kaufpreisverhandlungen dar. Er ist somit auch abhängig von der Taktik der einzelnen Vertragspartner. Das IDW^[59] hingegen begründet einen abweichenden Preis damit, dass sich dieser letztlich aus Angebot und Nachfrage bildet^[60]. Es wird also deutlich, dass neben der Bewertung des Unternehmens auch andere Faktoren einwirken, die den zu zahlenden Preis für das Unternehmen beeinflussen.

Im Bereich der Unternehmensbewertung existieren dennoch gewisse gemeinsame Wertvorstellungen, da beim Unternehmenskauf regelmäßig finanzielle Zielsetzungen im Vordergrund stehen, die quantifizierbar und, zumindest in den Kernelementen, auch objektivierbar sind.

In der betriebswirtschaftlichen Literatur ist die Unternehmensbewertung durch eine große Methodenvielfalt gekennzeichnet^[61]. Generell wird zwischen Gesamt- und Einzelbewertungsverfahren unterschieden^[62]. Beim Gesamtbewertungsverfahren wird das Unternehmen als Bewertungseinheit betrachtet. Einzelbewertungsverfahren hingegen ermitteln den Unternehmenswert aus der Summe der einzelnen Vermögensgegenstände und Schulden zu ihren entsprechenden Werten^[63]. Anwendung finden auch Verfahren, die sowohl die Ergebnisse der Gesamtbewertungsverfahren als auch der Einzelbewertungsverfahren nutzen. Man spricht hierbei von Misch^[64] - oder Kombinationsverfahren^[65].

Zu den Gesamtbewertungsverfahren zählen zum Beispiel das Ertragswertverfahren, die Discounted Cash Flow Methode sowie verschiedene Vergleichsverfahren. Bei vielen Berwertungsanlässen gibt es den Vorbehalt, dass die Bewertung von einem Wirtschaftsprüfer durchgeführt werden muss. Da der Berufsstand der Wirtschaftsprüfer das Ertragswertverfahren und den DCF-Ansatz favorisiert^[66], wird diesen beiden Verfahren im späteren Verlauf besondere Aufmerksamkeit geschenkt.

Mit Hilfe von Vergleichsverfahren lassen sich die Unternehmenswerte durch Benchmarking mit Drittunternehmen (sog. Peer-Group) oder der Einschätzung zu Kapitalmärkten ableiten^[67]. So können Unternehmenswerte zum Beispiel aus vergleichbaren Transaktionen der jüngeren Vergangenheit, aus Market Multiples (z.B. KGV^[68] ) oder Leistungsvergleiche (z.B. Gewinnbeitrag pro Durchschnittskunde)^[69] abgeleitet werden. In Deutschland basieren die angewandten Multiplikatoren in der Regel auf dem Ergebnis nach „Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management und der Schmalenbach Gesellschaft“ (DVFA/SG)^[70]. Speziell für bestandshaltende Immobilien-AG hat die Arbeitsgruppe „Immobilien“ der DVFA eine besondere Berechnungsmethode vorgeschlagen^[71]. Vergleichsverfahren stellen aus diesem Grund marktorientierte Bewertungsverfahren oder die sogenannte Kapitalmarktbewertung^[72] dar. In der Praxis sind sie als eigenständiger Bewertungsansatz akzeptiert^[73] und bei der Bewertung börsennotierter Unternehmen nicht mehr wegzudenken^[74]. Das IDW akzeptiert diese Verfahren jedoch nur als Kontrollansatz zur Plausibilisierung ertragsorientierter Bewertungsverfahren^[75].

Im Bezug auf kommunale Wohnungsunternehmen ist festzuhalten, dass kein vergleichbarer Kapitalmarkt existiert und somit keine börsennotierten Vergleichsunternehmen herangezogen werden können. Auch der Versuch, eine Peer Group aus dem „E&G DIMAX“^[76] bilden zu wollen, würde fehlschlagen, da sich die in dem Index enthaltenen Unternehmen im Wesentlichen hinsichtlich ihres räumlichen Wirkungskreises und der Mieterstruktur^[77] unterscheiden. Die Ermittlung von Multiplikatoren würde somit zu erheblichen Schwierigkeiten führen. Veräußerungserlöse von Immobilien, die zu erheblichen Ergebnisschwankungen führen können, tragen dazu bei, dass der Eigenkapitalwert des Unternehmens, aufgrund einer verzerrten Berechnungsbasis, kein treffendes Bild über die tatsächliche Ertragskraft des Unternehmens hergibt. Darüber hinaus basiert die Multiplikatormethode auf zahlreichen Vereinfachungen, so dass sie zu einer groben Schätzung des potenziellen Marktpreises des zu bewertenden Unternehmens führt. Zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen erscheinen diese Verfahren daher ungeeignet, so dass sie hier keine weitere Berücksichtigung finden.

Die Mischverfahren (auch Kombinationsverfahren genannt) treten nach Mandl und Rabel in Form des Mittelwertverfahrens^[78] oder des Übergewinnverfahrens^[79] auf^[80]. Auch der NAV-Ansatz stellt ein Mischverfahren dar^[81]. Der NAV entspricht der Summe der Marktwerte des Vermögens abzüglich der Schulden des betreffenden Unternehmens. Er spiegelt jedoch nicht einen Substanzwert wider. Hier werden die einzelnen Immobilienobjekte zu ihren Ertragswerten angesetzt, so dass letztlich vom Gegenwartswert der in Zukunft erwarteten Nettoeinnahmen des Investors ausgegangen werden kann. Aufgrund seiner zunehmenden Bedeutung in Deutschland für die Bewertung bestandshaltender Immobiliengesellschaften^[82] wird dieser Ansatz im späteren Verlauf näher vorgestellt und untersucht, ob er für kommunale Wohnungsunternehmen einen geeigneten Wertmaßstab darstellen würde.

Im Steuerrecht findet sich das Kombinationsverfahren zur Ermittlung von Besteuerungsgrundlagen als „Stuttgarter Verfahren“^[83] (R 95 - 100 VStR) wieder. Vor dem Hintergrund, dass die Mittelwert- und Übergewinnverfahren grundsätzlich auf den klassischen Verfahren basieren und diese Bestand der weiterführenden Untersuchung nach der Eignung zum Zwecke der Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen sind, soll eine nähere Analyse dieser beiden Verfahren vernachlässigt bleiben.

Nach Rehkugler^[84] ist eine faire Bewertung an drei Voraussetzungen geknüpft. Zum einen sind theoretisch fundierte Bewertungskonzepte erforderlich. Zum zweiten sollen diese durch verlässliche, auf dem Markt frei verfügbare Informationen gestützt werden. Und zum dritten setzt eine faire Bewertung ein Index zur Messung der Performance von Unternehmen und Anlegern voraus.

Für das kommunale Wohnungsunternehmen könnte eine Bewertung nach dieser Definition nur in eingeschränktem Umfang vorgenommen werden. Es ist zwar ein Immobilien Aktien Index existent, jedoch sind reelle Vergleichsunternehmen in Form von Wohnungsunternehmen anderer Kommunen nicht am Kapitalmarkt vertreten, so dass eine Informationsbeschaffung grundsätzlich fehlschlägt. Im Falle einer Privatisierung jedoch können Privatbetriebe herangezogen werden, die im E&G DIMAX^[85] abgebildet sind. In diesem Fall sind jedoch Anpassungen vorzunehmen, da die im DIMAX enthaltenen Unternehmen auch international ausgerichtet sind. Ferner ist die Qualität des nationalen Immobilienbestandes ohne weiteres mit der, kommunaler Wohnungsunternehmen, vergleichbar.

2. Relevante Grundsätze der Unternehmensbewertung nach IDW S1/HFA RS 10

2.1. Bedeutung der Grundsätze für die Unternehmensbewertung

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Vorgehensweise für Unternehmensbewertungen wurden die „Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen (IDW S 1)“ vom 28.06.2000 veröffentlicht^[86], welche im Weiteren durch IDW RS HFA 10 vom 29.09.2003 ergänzt wurden^[87]. Es existieren sieben Grundsätze zur Ermittlung von Unternehmenswerten^[88]:

- Maßgeblichkeit des Bewertungszwecks
- Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit
- Stichtagsprinzip
- Bewertung des betriebsnotwendigen Vermögens
- Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens
- Unbeachtlichkeit des Vorsichtsprinzips
- Nachvollziehbarkeit der Bewertungsanlässe

Im Rahmen der beispielhaften Wertermittlung eines kommunalen Wohnungsunternehmens wird die Annahme getroffen, dass der Bewerter die Funktion^[89] des „neutralen Gutachters“ einnimmt, um einen „objektivierten Unternehmenswert“^[90] zu ermitteln. Dieser stellt, wie auch der Verkehrswert^[91] einer Immobilie, einen Marktpreis dar^[92].

Für die Bewertung von bestandshaltenden Immobiliengesellschaften, wie das der Fall bei unserem Bewertungsobjekt ist^[93], sind die Grundsätze zur „Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit“, „des betriebsnotwendigen Vermögens“ wie auch „des nicht betriebsnotwendigen Vermögens“ von besonderer Bedeutung. Auch Plein^[94] erachtet diese drei Bewertungsgrundsätze als primär relevant für Unternehmen mit einem bedeutenden Grundbesitzanteil. Sie werden daher im Folgenden kurz dargestellt.

2.2. Bewertungsrelevante Grundsätze im Überblick

Da erst das Zusammenwirken der einzelnen Produktionsfaktoren und deren zutreffende Kombination die finanziellen Überschüsse generiert, besagt der Grundsatz zur „Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit“, dass der Wert eines Unternehmens sich nicht auf dem Wege von Einzelbewertungen der einzelnen Vermögensgegenstände und Schulden in Form von Substanzwerten ermitteln lässt^[95]. Danach ist der gesamte unternehmerische Funktionszusammenhang des Bewertungsobjektes zu bewerten^[96]. Hinsichtlich des Bewertungsobjektes wird zwischen betriebsnotwendigen und nicht betriebsnotwendigen Vermögen unterschieden^[97]. Diese Unterscheidung wird in gesonderten Bewertungsgrundsätzen^[98] dargestellt.

Der Grundsatz der „Bewertung des betriebsnotwendigen Vermögens“ geht primär auf die Ermittlung der finanziellen Überschüsse ein. Er stellt die finanziellen Überschüsse, die dem Eigentümer zur Verfügung stehen, als wertbestimmende Faktoren heraus. Es liegen der Bewertung Zahlungsströme zugrunde, die an die Eigentümer ausgeschüttet bzw. von diesen entnommen werden können und somit sorgfältig prognostiziert werden müssen. Von Relevanz sind dabei die Zahlungsströme des Eigentümers, so dass seine persönlichen Steuern einzubeziehen sind. Der Ertragswert des betriebsnotwendigen Vermögens ergibt sich, unter Beachtung des Stichtagsprinzips^[99], aus den diskontierten Nettoeinnahmen^[100] der Eigentümer^[101].

Nachdem bereits festgelegt wurde, dass für das Bewertungsobjekt ein objektivierter Unternehmenswert zu ermitteln ist, sollte auch die Vollausschüttungsannahme, als zentrale Annahme, erwähnt werden, die in diesem Zusammenhang ihre Anwendung findet^[102]. Danach wird unterstellt, dass, sofern keine Restriktionen, wie zum Beispiel über die Verwendung von Bilanzgewinnen, bestehen, sämtliche zur Ausschüttung zur Verfügung stehenden finanziellen Überschüsse ausgeschüttet werden. Trotz dieser Annahme sind Gewinnthesaurierungen nötig^[103]. Diese werden vorgenommen, um der Berücksichtigung des unveränderten Unternehmenskonzeptes, beispielsweise der Substanzerhaltung, sowie rechtlicher Restriktionen Rechnung tragen zu können.

Werden Vermögensgegenstände des Bewertungsobjektes als nicht betriebsnotwendiges Vermögen qualifiziert, so verlangt der Grundsatz der „Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens“ für diese eine Herauslösung aus der unternehmerischen Einheit und deren gesonderte Bewertung. Das nicht betriebsnotwendige Vermögen wird grundsätzlich^[104] zu seinem Liquidationswert, dem Ertragswert des betriebsnotwendigen Vermögens hinzugerechnet^[105].

3. Klassische Bewertungsverfahren

3.1. Gesamtbewertungsverfahren

3.1.1. Konzept der Gesamtbewertungsverfahren

Gesamtbewertungsverfahren betrachten das Unternehmen als Bewertungseinheit^[106]. Diesen werden Verfahren zugeordnet, die auf den Zahlungsströmen an die Kapitalgeber basieren^[107] und daneben auch als flussorientierte Verfahren bezeichnet werden^[108]. Als Bewertungsmethoden sind das Ertragswertverfahren und das Discounted-Cash-Flow-Verfahren aufgeführt. Sie stellen das zurzeit überzeugendste Konzept dar^[109]. Grundsätzlich führen beide Verfahren unter Verwendung gleicher Annahmen zu gleichen Unternehmenswerten.

Aufgrund der Tatsache, dass der Unternehmenswert grundsätzlich dem Barwert der künftigen Nettoeinnahmen die dem Investor zufließen entspricht, ist eine umfassende Analyse des Unternehmens und seiner Umwelt sowohl aus der Vergangenheit (Vergangenheitsanalyse) als auch in der Zukunft (Zukunftsanalyse^[110] ) unerlässlich^[111]. Wichtig sind die Kenntnisse der bisherigen Entwicklung des Unternehmens und dessen Stärken und Schwächen für die Zukunft, um das Erfolgs- und Wachstumspotential abschätzen zu können. Insbesondere die Marktanalyse spielt hier eine bedeutende Rolle. Auf diesen Erkenntnissen basierend werden Planbilanzen, Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen sowie Finanzplanungen aufgestellt und gegebenenfalls um außerordentliche Effekte bereinigt. Sie stellen die Grundlage für die Berechnung der Zukunftserfolge des betriebsnotwendigen Vermögens dar. Die Prognose der finanziellen Überschüsse erfolgt durch Zerlegung des Prognosezeitraums in Phasen mit unterschiedlicher Schätzgenauigkeit. Nach dem IDW S 1 werden in der Praxis in den meisten Fällen nur zwei Phasen eine Rolle spielen^[112]. Eine Schätzung für die erste Phase (Detailplanungsphase) fällt, aufgrund des verhältnismäßig kurzen Zeitrahmens von drei bis fünf Jahren, relativ leicht^[113]. Für die zweite Phase, die eine unendliche Unternehmenslebensdauer unterstellt^[114], sind lediglich pauschalierte Fortführungen der Detailplanungsphase möglich und auch zulässig^[115]. Hier werden entweder die letzten Planungswerte des Detailplanungszeitraums unverändert übernommen oder es wird ein Durchschnittswert über diesen Zeitraum zugrunde gelegt. Aufgrund des hohen Gewichts des Wertbeitrages aus der zweiten Phase am Gesamtwert des Unternehmens, muss diese sorgfältig festgelegt werden, so dass umfassende Plausibilitätsüberlegungen erforderlich sind.

[...]

^[1] Stand 31.12.2002, Nach Auskunft des GdW handelt es sich hierbei um nahezu alle Wohnungsgesellschaften, an denen die Kommunen mit einer Mehrheit beteiligt sind.

^[2] Zum 31.12.2002 bewirtschafteten die kommunalen Wohnungsgesellschaften 2.744 tsd. Wohneinheiten.

^[3] Bevölkerungsstatistik zum 31.12.2002 (Aktualisiert am 12.06.2003) Quelle: www.destatis.de

^[4] Die Kommunen befanden sich 2003 in der bisher schwersten Finanzkrise. Das Finanzierungsdefizit der Kommunen ist 2003 auf fast 10 Mrd. Euro angestiegen. Mit 9,7 Mrd. Euro (8,9 Mrd. West/0,8 Mrd. Ost) hat es derzeit ein Rekordniveau erlangt. Darüber hinaus muss aus heutiger Sicht davon ausgegangen werden, dass eine Verbesserung der kommunalen Finanzlage nicht erreicht werden kann. Es wird sogar mit einem Anstieg des kommunalen Finanzierungsdefizits auf 10 Mrd. Euro (9 Mrd. West/1 Mrd. Ost) gerechnet. (Quelle: Deutscher Städtetag, „Aktuelle Finanzlage der Städte“ vom 03.02.2004)

^[5] „Die Welt“, Montag, 19.01.2004

^[6] Der Begriff der „systembezogenen Tatbestände“ stammt aus der Lehre Gutenbergs. Hierunter werden die aus einem Wirtschaftssystem stammenden Tatbestände verstanden, an denen sich ein Betrieb orientiert. Vgl. Gutenberg, E., S. 10, 457 ff.

^[7] Vgl. Rehkugler, H./Thomaschowski, D., S. 332; Auch die DVFA (Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management ) hat sich für den Net Asset Value als anerkanntes Verfahren zur Bewertung von bestandshaltenden Immobiliengesellschaften ausgesprochen. (Vgl. Pressemitteilung vom 29.04.1999; http://www.dvfa.de/presse/archiv/pm_19990429.htm)

^[8] Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ist ein spezieller Ausdruck des grundgesetzlich verbürgten Rechts auf freie Persönlichkeitsentfaltung, das in Art. 2 Abs. 1 GG geregelt ist.

^[9] Quelle: Bergmann/Schumacher, Dok.-Nr. 013

^[10] Siehe § 2 Abs. 1 des Mustervertrages.

^[11] Siehe § 2 Abs. 2 und 3 des Mustervertrages.

^[12] Siehe § 2 Abs. 4 des Mustervertrages

^[13] BGBl I 1970, S. 1334 ff.; Änderung vom 06.03.1987, BGBl. I 1987, S. 770 ff.

^[14] Hierzu zählen die Gewinnungs-, Veredelungs- sowie Produktionsbetriebe.

^[15] Vgl. Schulte, K.-W., S. 45

^[16] Vgl. Onlinedokument vom 29.12.2003, http://www.eg-fonds.com/web/home.nsf/VCO/VSIN-59XEBA/$file/Dimaxde.pdf

^[17] Vgl. Brauer, K.-U., S. 12 f

^[18] Vgl. DVFA INFO 3/99 vom 12.08.1999

^[19] Vgl. Rehkugler, H., S. 6

^[20] Vgl. DVFA INFO 3/99 vom 12.08.1999

^[21] Vgl. §§ 568 ff BGB

^[22] Vgl., Schulte K.-W., S. 41

^[23] Vgl. Rehkugler, H., S. 5 f

^[24] Vgl. Wöhe, G., S. 16

^[25] Vgl. Gutenberg, E., S. 3

^[26] Vgl. Wöhe, G., S. 17; Olfert, K./Rahn, H.-J., S. 39

^[27] Vgl. Schulte, K.-W., S. 15

^[28] Vgl. Schulte, K.-W., S. 16

^[29] Vgl. Schulte, K.-W., S. 16 ff

^[30] Vgl. Schulte, K.-W., S. 20; Brauer, K.-U., S. 14

^[31] In den Steuergesetzen wird unter bestimmten Voraussetzungen im Normalfall von einer dreiunddreißig bis fünfzig jährigen Nutzungsdauer für Gebäude ausgegangen (§ 7 Abs. 4 EStG).

^[32] Vgl. Schulte, K.-W., S. 20

^[33] Vgl. Brauer, K.-U., S. 14

^[34] Vgl. Schulte, K.-W., S. 21

^[35] Vgl. Schulte, K.-W., S. 21 ff

^[36] Vgl. Pierschke, B., S. 277

^[37] Vgl. Schulte, K.-W., S. 44 f.

^[38] Vgl. Kruse, O. S. 71

^[39] Vgl. Gutenberg, E., S. 78

^[40] Nahezu 37% (2002) aller Haushalte in Deutschland sind Einpersonenhaushalte (Quelle: http://www.destatis.de/basis/d/bevoe/bevoetab11.htm)

^[41] Ein Teilbetrieb stellt einen weitgehend selbständigen Unternehmensteil dar (Vgl. Pensel, J., S. 366 f.). Im Sinne des Einkommensteuergesetzes (§ 16 Abs.1 Nr.1 EStG) ist ein Teilbetrieb „ein mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestatteter, organisatorisch geschlossener Teil des Gesamtbetriebs, der für sich allein lebensfähig ist“ (Vgl. Schmidt, L., zu § 16, Tz. 143).

^[42] Vgl. Pensel, J., S. 366 f.

^[43] Die laufende Instandhaltung der Immobilie soll in diesem Zusammenhang nicht als Erstellungsprozess betrachtet werden.

^[44] Vgl. Plein, Ch., S. 464

^[45] Vgl. Wöhe, G., S. 17; Olfert, K./Rahn, H.-J., S. 39

^[46] Vgl. Gutenberg, E. S. 486 ff.

^[47] Vgl. Wöhe, G., S. 402

^[48] Vgl. Kruse, O., S. 66

^[49] eigene Darstellung

^[50] Vgl. Gutenberg, E., S. 460

^[51] Vgl. Wöhe, G., S. 6

^[52] Vgl. Gutenberg, E., S. 512

^[53] siehe hierzu § 2 Abs. 3 des Mustervertrages

^[54] Vgl. Gutenberg, E., S. 482

^[55] siehe hierzu § 2 Abs. 3 des Mustervertrages

^[56] Vgl. Gutenberg, E., S. 462

^[57] eigene Darstellung

^[58] Vgl. Scott, C., S. 35

^[59] Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf (IDW) stellt eine Vereinigung deutscher Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften auf freiwilliger Basis dar. Ihr Tätigkeitsschwerpunkt liegt unter anderem in der Förderung der Tätigkeitsbereiche der Wirtschaftsprüfer wie zum Beispiel durch die Herausgabe fachlicher Verlautbarungen in Form von IDW Standards.

(Vgl. Onlinedokument, http://www.idw.de/idw/generator/id=281322.html)

^[60] Vgl. IDW 2000, S1, S. 827

^[61] Vgl. zum Beispiel: Peemöller; Copeland/Koller/Murrin; Drukarczyk; Ballwieser; u.a.

^[62] Vgl. Kruschwitz/Lähn/Jahn, S. 145

^[63] Näheres hierzu siehe unter 3.2. „Bestandsorientiertes Verfahren“ dieser Arbeit.

^[64] Vgl. Mandl, G./Rabel, K., S. 50 f.

^[65] Hail, L./Meyer, C., S. 575

^[66] Vgl. IDW S1, WP-Handbuch 2002, Abschnitt. A

^[67] Vgl. Mandl. G./Rabel, K., S. 73; Peemöller/Meister/Beckmann, S. 197; Beckmann/Meister/Meitner, S. 103

^[68] Kurs-Gewinn-Verhältnis

^[69] Diese finden insbesondere bei Wachstumsunternehmen ihre Anwendung.

^[70] Das Ergebnis nach DVFA/SG hat die Zielsetzung, einen möglichst objektiven Vergleichsmaßstab für die Beurteilung der Ertragskraft der Unternehmen festzulegen, und zwar unabhängig von den Rechnungslegungsvorschriften, nach denen der Abschluss erstellt ist. Aufgrund des großen Gewichts der Ertragskraft als Kriterium der Anlageentscheidung ist das Ergebnis nach DVFA/SG mittlerweile eine an den Finanzmärkten international anerkannte Kennziffer für den Gewinn je Aktie deutscher Unternehmen.

^[71] Gewinne und Verluste aus der Veräußerung von Immobilien sind ordentlicher Bestandteil des Ergebnisses nach DVFA/SG und in sofern nicht zu bereinigen, wenn die Immobilienverkäufe ohne Rückkaufsverpflichtung erfolgen und im Rahmen der branchenüblichen Bestandspflege liegen. Daneben sind auch durch steuerliche Sonderabschreibungen oder durch Einstellung in entsprechende Sonderposten mit Rücklagenanteil neutralisierte Buchgewinne zu bereinigen. Vgl. Krolle, S., S. 38; INFO 3/99 der DVFA-Methodenkommission

^[72] Vgl. Nells/ Rojahn/Berner, S. 323; Sie werden auch als „Comparative Company Approach“ oder „Comparable Company Analysis“ bezeichnet., Vgl. Nelles/Rojahn/Ber-ner, S. 322

^[73] Vgl. Peemöller/Meister/Beckmann, S. 197

^[74] Vgl. Beckmann/Meister/Meitner, S. 103

^[75] Vgl. IDW S 1, Rdn. 168

^[76] Der E&G DIMAX ist ein vom Bankhaus Ellwanger & Geiger kreierter Aktienindex, der die Entwicklung deutscher börsennotierter Immobilienunternehmen seit 1988 dokumentiert. Eine aktuelle Titelliste ist im Anhang abgebildet (Anage I vom 13.01.2004)

^[77] Die kommunalen Wohnungsunternehmen sind nicht ohne weiteres in der Lage aufgrund ihrer primären Aufgabe der Daseinsvorsorge für die Bevölkerung die Qualität ihrer Mieterstruktur unbeschränkt zu beeinflussen und somit zu optimieren, was sich erheblich auf den Erfolg der Gesellschaften auswirkt.

^[78] Das Mittelwertverfahren bildet einen einfachen oder gewichteten Durchschnitt aus Substanz und Ertragswert.

^[79] Das Übergewinnverfahren kombiniert den gegenwärtigen Substanzwert mit dem Barwert der über einer geforderten Verzinsung des investierten Kapitals hinausgehenden Mehrerträge (Übergewinne). Vgl. Hail, L./Meyer, C., S. 580

^[80] Vgl. Mandl G./Rabel, K., S. 82

^[81] Vgl. Rehkugler, H./Thomaschowski, D, S. 331

^[82] Die DVFA schlägt vor, dem NAV als Bewertungsgröße für bestandshaltende Immobilien-AG besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Vgl. hierzu Rehkugler, H. in FB 4/2000, S. 235; Rehkugler, H./Thomaschowski, D., S. 331 ff., Immobilien Zeitung 5/1996, S. 10, 11/1999, S. 5;Der langfristige Kredit 16/17/1999, S. 544

^[83] Das „Stuttgarter Verfahren ist eine Kombination aus Teilreproduktionswert und einer erfolgsorientierten Unternehmenswertkomponente und findet seine Anwendung im Zuge der Bewertung von Erbschaften und Schenkungen.

^[84] vgl. Rehkugler, H., FB 2000, S. 234

^[85] siehe Fn. 76

^[86] Vgl. WPg 2000, S. 825 ff.; FN-IDW 2000, S. 415 ff; Diese Grundsätze haben keine Rechtsnormqualität, jedoch entsprechen sie allgemein anerkannten zweckorientierten Regeln, so dass sie als verbindlich angesehen werden können. Vgl. Peemöller, in DStR 2001, S. 1401

^[87] „IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Anwendung der Grundsätze des IDW S1 bei der Bewertung von Beteiligungen und sonstigen Unternehmensanteilen für die Zwecke eines handelsrechtlichen Jahresabschlusses (IDW RS HFA 10)“; (WPg 2003, S. 1257 f.)

^[88] Vgl. IDW S1, 4. ff

^[89] Das IDW unterscheidet in seinem Standard drei Funktionen des Wirtschaftsprüfers: neutraler Gutachter, Berater und Schiedsgutachter/Vermittler. Vgl. IDW S1, Tz.: 12

^[90] Dieser entspricht einem „typisierten Zukunftserfolgswert, der sich bei Fortführung des Unternehmens in unverändertem Konzept und mit allen realistischen Zukunftserwartungen im Rahmen seiner Marktchancen und –risiken, finanziellen Möglichkeiten sowie sonstigen Einflussfaktoren ergibt“. (IDW S 1, Tz. 12)

^[91] 1.3 WertR

^[92] Vgl. Peemöller, V.H. S. 4

^[93] Siehe Abschnitt B dieser Arbeit.

^[94] Vgl. Plein, Ch., S. 463

^[95] Vgl. WP-Handbuch (1998), S. 20

^[96] Vgl. Plein, Ch., S. 463

^[97] IDW S 1, Tz. 21

^[98]“Bewertung des betriebsnotwendigen Vermögens” (IDW S 1, Tz. 24 ff.), „Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens“ (IDW S 1, Tz. 64 ff.)

^[99] Dieser grenzt den Zeitpunkt ab, zu dem die einzubeziehenden finanziellen Überschüsse den zukünftigen Eigentümern zuzurechnen sind. Es werden nur die Erkenntnisse genutzt, deren Wurzeln vor dem Bewertungsstichtag gelegt wurden (Wurzeltheorie); IDW S 1, Tz. 22 f.

^[100] Um zu den Nettoeinnahmen zu gelangen finden neben den persönlichen Steuern der Eigentümer auch andere Gesichtspunkte wie zum Beispiel die Vergangenheitsanalyse, Zukunftsbezogenheit oder der Kapitalisierungszinsfuß ihre Berücksichtigung (IDW S 1, Tz. 24 ff.)

^[101] Vgl. Peemöller, V.H., S. 31

^[102] IDW S 1, Tz. 44 f.

^[103] IDW S 1, Tz. 45; Vgl. Peemöller, V.H./Kunowski, S., S. 240

^[104] Übersteigt der Fortführungswert in Form zukünftiger finanzieller Überschüsse aus dem nicht betriebsnotwendigen Vermögen dessen Liquidationswert, muss der Barwert der finanziellen Überschüsse angesetzt werden.

^[105] IDW S 1, Tz. 64 ff.

^[106] siehe auch IDW 2000, S1, 4.2.

^[107] vgl. Mandl, G./Graz, K.R., S. 51

^[108] Vgl. Heil, L./Meyer, C., S. 579

^[109] Vgl. Peemöller/Meister/Beckmann, S. 197

^[110] Die Prognose der operativen Überschüsse stellt das Kernproblem der Unternehmensbewertung dar. Vgl. Hierzu Kohl, T./Schulte, J., S. 1164

^[111] Vgl. Peemöller, V.H./Kunowski, S., S. 221

^[112] IDW S1, Tz. 81 f.

^[113] Vgl. Peemöller, V.H./Kunowski, S., S. 228

^[114] vgl. Peemöller, Praxishandbuch der Unternehmensbewertung, 2. Auflage, (1) 220; Diese Unterstellung ist auch der Berechnung der ewigen Rente zu entnehmen UW = E/r

^[115] IDW S1, Tz. 83

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Details

Title: Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen
College: University of Technology, Business and Design Wismar
Grade: 1,3
Author: Danilo Schmidt (Author)
Publication Year: 2004
Pages: 97
Catalog Number: V39750
ISBN (eBook): 9783638384421
Language: German
Tags: Bewertung Wohnungsunternehmen

Quote paper: Danilo Schmidt (Author), 2004, Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/39750