Problemstellung und Zielsetzung
Real Estate Investment Trusts (REITs) gelten als eine steuerlich effiziente Anlageklasse sowohl für Privatanleger als auch für institutionelle Investoren. Bereits mit geringen Anlagebeträgen können sich Investoren am Immobilienmarkt beteiligen und verzichten gleichzeitig nicht auf ihre Liquidität wie bei einer Direktinvestition in Immobilien. Nachdem die REITs in den USA bereits im Jahre 1960 geschaffen wurden, folgten im Laufe der Jahre weitere Länder aus verschiedenen Regionen der Welt diesem Beispiel und führten REIT Strukturen ein. So sind REITs heutzutage auch in Australien, Neuseeland und Japan vorhanden. In den Niederlanden wurden die REITs mit dem Namen BI (fiscale beleggingsinstelling) 1969, in Belgien als SICAFI (Sociétés d’investissement à capital fixe en immobilière) 1995 und die SIIC (Sociétés d′investissements immobiliers cotées) in Frankreich 2003 eingeführt. Auch Italien und Griechenland hegen Überlegungen zur Einführung von REITs, Großbritannien erlaubt REITs aller Voraussicht nach ab 2005. Für Deutschland ist eine REIT Struktur in den nächsten Jahren ebenfalls durchaus denkbar.
REITs ziehen seit einigen Jahren großes Anlegerinteresse auf sich, was am stark gestiegenen Handelsvolumen börsennotierter REITs in den USA deutlich wird (s. Anhang 1). So lag das durchschnittliche tägliche Handels volumen im Juni 2004 bei 1,2 Milliarden US$, im Vergleich zu 371 Millionen US$ im Juni 1999 und 79 Millionen US$ im Juni 1994. Die gesamte Marktkapitalisierung der REITs lag zu diesem Zeitpunkt bei 244 Milliarden US$. REITs legen mehr als 400 Milliarden US$ in gewerblich genutzten Immobilien an, was einem Anteil von zehn bis 15% des insgesamt von institutionellen Investoren gehaltenen gewerblichen Immobilienvermögen entspricht. Die Rendite der REITs übertrifft langfristig diejenige der bekannten Indizes wie dem S & P 500 (s. Anlage 2): Die jährliche Rendite des National Association of Real Investment Trust (NAREIT) Equity Index betrug in den letzten zehn Jahren 12,1% und in den letzten 30 Jahren gar 14,6%. In Europa werden öffentliche gehandelte Immobilienunternehmen, die nicht den Status eines REITs haben, häufig mit einem großen Abschlag auf ihren fairen Marktwert gehandelt. Im Gegensatz dazu werden Unternehmen mit REIT Status höher bewertet, da sie der Markt als steuereffizienter und transparenter ansieht...
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Grundlagen der REITs
2.1 Definition eines REIT
2.2 Grundlegende Konstruktionsmerkmale von REITs
3 Anlegerstruktur von REITs
3.1 Gründe der Anlegergruppen für Investitionen in REITs
3.2 Investitionen in US REITs
3.2.1 Gesamtinvestitionen
3.2.2 Ausländische Investitionen
3.3 Investitionen in europäische REITs
4 Besteuerung der REITs
4.1 Besteuerung auf Unternehmensebene in den USA und Europa
4.2 Besteuerung auf Anteilseignerebene
4.2.1 USA
4.2.2 Niederlande
4.2.3 Belgien
4.2.4 Frankreich
5 Zusammenfassung und Ausblick
Anhang
Anhangsverzeichnis
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Real Estate Investment Trusts (REITs) gelten als eine steuerlich effiziente Anlageklasse sowohl für Privatanleger als auch für institutionelle Investoren. Bereits mit geringen Anlagebeträgen können sich Investoren am Immobilienmarkt beteiligen und verzichten gleichzeitig nicht auf ihre Liquidität wie bei einer Direktinvestition in Immobilien. Nachdem die REITs in den USA bereits im Jahre 1960 geschaffen wurden, folgten im Laufe der Jahre weitere Länder aus verschiedenen Regionen der Welt diesem Beispiel und führten REIT Strukturen ein. So sind REITs heutzutage auch in Australien, Neuseeland und Japan vorhanden.[1] In den Niederlanden wurden die REITs mit dem Namen BI (fiscale beleggingsinstelling) 1969, in Belgien als SICAFI (Sociétés d’investissement à capital fixe en immobilière) 1995 und die SIIC (Sociétés d'investissements immobiliers cotées) in Frankreich 2003 eingeführt.[2] Auch Italien und Griechenland hegen Überlegungen zur Einführung von REITs,[3] Großbritannien erlaubt REITs aller Voraussicht nach ab 2005.[4] Für Deutschland ist eine REIT Struktur in den nächsten Jahren ebenfalls durchaus denkbar.
REITs ziehen seit einigen Jahren großes Anlegerinteresse auf sich, was am stark gestiegenen Handelsvolumen börsennotierter REITs in den USA deutlich wird (s. Anhang 1). So lag das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen im Juni 2004 bei 1,2 Milliarden US$, im Vergleich zu 371 Millionen US$ im Juni 1999 und 79 Millionen US$ im Juni 1994. Die gesamte Marktkapitalisierung der REITs lag zu diesem Zeitpunkt bei 244 Milliarden US$. REITs legen mehr als 400 Milliarden US$ in gewerblich genutzten Immobilien an, was einem Anteil von zehn bis 15% des insgesamt von institutionellen Investoren gehaltenen gewerblichen Immobilienvermögen entspricht. Die Rendite der REITs übertrifft langfristig diejenige der bekannten Indizes wie dem S & P 500 (s. Anlage 2): Die jährliche Rendite des National Association of Real Investment Trust (NAREIT) Equity Index betrug in den letzten zehn Jahren 12,1% und in den letzten 30 Jahren gar 14,6%.[5] In Europa werden öffentliche gehandelte Immobilienunternehmen, die nicht den Status eines REITs haben, häufig mit einem großen Abschlag auf ihren fairen Marktwert gehandelt. Im Gegensatz dazu werden Unternehmen mit REIT Status höher bewertet, da sie der Markt als steuereffizienter und transparenter ansieht. Diese Steuereffizienz und der Bonus, den viele Investoren bereit sind dafür zu zahlen, veranlassen viele Unternehmen dazu, in den REIT Status zu wechseln.[6] Laut einer Studie der GIC Real Estate hat sich die Expansion der REITs auch auf den gesamten Immobilienmarkt durch einen Anstieg der Handelsaktivität im Immobiliensektor förderlich ausgewirkt.[7]
Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, dem Leser einen Überblick über die Motivation zur Investition in REITs, die Anlegerstruktur von REITs und deren Hintergründe zu geben und insbesondere zum Verständnis von REITs in steuerlicher Hinsicht sowohl auf Unternehmens- als auch Anlegerebene beizutragen.
1.2 Gang der Untersuchung
Zu Beginn wird für das Grundverständnis des Lesers eine Definition von REITs gegeben als auch die wesentlichen Konstruktionsmerkmale der REITs erläutert. Darauf aufbauend wird im Hauptteil der Arbeit übersichtshalber zuerst auf die verschiedenen Arten der Anlegergruppen in REITs eingegangen, um dem Leser dann die Gründe für eine Anlage in REITs näher zu bringen. Anschließend werden im Detail die Anlagesummen der verschiedenen Anleger aus dem In- und Ausland in REITs angesprochen. Als Schwerpunkt der Arbeit wird im vierten Kapital ausführlich auf die steuerliche Behandlung der REITs auf Unternehmensebene als auch auf Anlegerebene im wichtigsten Markt für REITs, den USA, sowie den deutschen Nachbarn Niederlande mit der ältesten REIT Struktur in Europa, Belgien und Frankreich eingegangen. Abschließend wird in Kapitel fünf zusammengefasst und ein Ausblick auf eine eventuelle Einführung der REITs im deutschen Markt gegeben.
2 Grundlagen der REITs
2.1 Definition eines REIT
In der Enzyklopädie der Real Estate Investment Trusts werden REITs folgendermaßen definiert: “REITs are publicly traded corporations or trusts that combine the capital of many investors for the acquisition, development, and management of commercial real estate. A REIT can be likened to a mutual fund for real estate. Investors participate in a professionally managed, diversified portfolio and their shares are traded on national exchanges.”[8] REITs sind zumeist in Form von Kapitalgesellschaften oder Trusts an der Börse notiert.[9] Sie sind im Gegensatz zu geschlossenen Fonds stets handelbar und somit flexibler für den Anleger. Wenn der überwiegende Teil ihrer Gewinne als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet wird, wird das Unternehmen nicht besteuert, sondern die Besteuerung erfolgt auf der Ebene der Aktionäre.[10] Durch diesen „Flow Through“ Charakter der REITs in steuerlicher Hinsicht gelten sie als extrem effizientes Anlagevehikel.[11] Wie jedes Börsenunternehmen sind auch REITs zur Veröffentlichung ihrer Geschäftsberichte verpflichtet, was zu einer hohen Transparenz für die Anleger führt. REITs investieren im Unterschied zu offenen Immobilienfonds oft nur lokalisiert in bestimmte Immobiliensektoren, wie z.B. Wohnimmobilien. Dies birgt ein höheres Anlagerisiko, aber auch höheren Renditechancen in sich.[12]
2.2 Grundlegende Konstruktionsmerkmale von REITs
In diesem Abschnitt wird auf einige der wesentlichen Konstruktionsmerkmale der REIT Strukturen in den in dieser Arbeit behandelten Ländern eingegangen. Allerdings hat jedes Land unterschiedliche Regelungen bezüglich dieser Merkmale.[13]
Das Kriterium in den USA hinsichtlich der Geschäftstätigkeit des Unternehmens besagt, dass der REIT mindestens 75% seiner gesamten Anlagen in Immobilien halten muss und mindestens 75% seiner Erträge aus Vermietungen oder Zinsen auf ausgegebene Hypotheken stammen müssen. Im Gegensatz dazu lautet die Regelung in den europäischen Ländern, dass die Hauptgeschäftstätigkeit aus passiven Anlagen in Immobilien bestehen muss. Die Mindestanforderung in den USA bezüglich der Aktionärsanzahl beträgt 100, wobei die Aktien des REITs vollständig übertragbar sein müssen.[14] Die niederländischen Regelungen sehen vor, dass ein BI seinen Sitz in den Niederlanden haben muss und zumindest ein Stammkapital von 18.000 € nachweist. Höchstens 45% des Aktienkapitals des Unternehmens dürfen von einer einzelnen Instanz und maximal 25% des Aktienkapitals dürfen direkt von einem nicht niederländischen Investor gehalten werden, während Restriktionen bezüglich der Anteilseigner in Frankreich und Belgien nicht vorhanden sind. Das Stammkapital einer SICAFI muss zumindest 1,25 Mio. €, das einer französischen SIIC mindestens 15 Mio. € betragen.[15] REITs in Belgien und Frankreich müssen an der Börse handelbar sein, während REITs in den USA oder den Niederlanden entweder gelistet oder ungelistet sein können.[16]
Interessant im Vergleich sind auch die Anforderungen betreffend der Gewinnverteilung in den einzelnen REIT Strukturen: In den USA müssen mindestens 90% des zu versteuernden Einkommens als Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet werden.[17] In den Niederlanden sind die zu versteuernden Gewinne sogar vollständig an die Aktionäre weiterzugeben, während in Belgien nur 80% des Nettogewinns in Form von Dividenden an die Anteilseigner ausgeschüttet werden müssen. Letztendlich sieht die Regelung für französische SIIC folgendes vor: 85% des Gewinns aus der Vermietung von Immobilien sind an die Anteilseigner zu verteilen. Dividenden von einer Niederlassung, das ebenfalls SIIC ist, sind zu 100% an die Aktionäre auszuschütten.[18]
3 Anlegerstruktur von REITs
3.1 Gründe der Anlegergruppen für Investitionen in REITs
Generell sind zwei große Investorengruppen zu unterschieden: Privatanleger und institutionelle Anleger. Heute können Anleger aus einer Vielzahl von unterschiedlichen REITs wählen. Diese Anhäufung von REITs kam hauptsächlich durch den IPO-Boom, d.h. eine große Anzahl von Neuemissionen, der Jahre 1993 und ´94 auf den Markt.[19] Ab 1996/97 investierten neben Privatanlegern auch institutionelle Anleger wie Investmentfonds und Pensionsfonds in großem Stil in REITs.[20]
Zehntausende Privatanleger besitzen Aktien der REIT Unternehmen. Typische institutionelle Investoren in REITs sind Investmentfonds, Pensionsfonds, Stiftungen und Versicherungen. Diese Anlegergruppen nutzen REITs zur Erreichung ihrer jeweiligen Anlageziele wie Diversifikation oder die Erzielung von stabilen hohen Erträgen.[21] Vor allem Immobilieninvestmentfonds in den USA, die überwiegend in REITs investieren, haben einen großen Zufluss von Geldern erhalten. Nachdem 2001 nur 48 Mio. US$ in US Immobilienfonds investiert wurden, beliefen sich die Investitionen 2002 bereits auf 3,36 Milliarden US$.[22] Die Summe aus dem Jahr 2002 wurde 2003 noch gesteigert. Anfang Dezember lag die Anlagesumme in Immobilieninvestmentfonds bei 4,2 Milliarden US$, welche den bisherigen Rekord aus dem Jahr 1997 von 4,1 Milliarden US$ sogar übertraf.[23] Für das Jahr 2004 werden sogar Zuflüsse in Höhe von sechs Milliarden US$ prognostiziert.[24] In den nächsten Jahren wird es interessant zu beobachten sein, inwiefern bei steigenden Zinsen oder anziehenden Kursen an den Aktienmärkten die Zuflüsse zu REITs weiterhin bestehen bleiben, oder ob Gelder aus REITs abgezogen werden.[25] Es hätte sich somit nur um eine kurzfristige starke Attraktivität der REITs aufgrund von niedrigen Zinsen und Zurückhaltung am Aktienmarkt gehandelt. Auch die zukünftige steuerliche Behandlung von REITs wird einen entscheidenden Einfluss auf das Anlegerinteresse an REITs haben.[26]
Vor dem Hintergrund des zuvor beschriebenen gestiegenen Interesses an REITs ist es interessant, genauer auf die Gründe dieser Attraktivität einzugehen. Vor dem IPO-Boom in REITs 1993 und ´94 war das Anlegerinteresse an REITs verhältnismäßig gering.[27] Der Hauptgrund für eine Anlage in REITs liegt in der Tatsache, dass REITs eine gute Diversifikation des Anlagerisikos im Anlegerportfolio ermöglichen. Die Korrelation von REITs mit anderen beliebten Anlegerklassen wie Aktien und Anleihen ist gering. Daher verhalten sich REITs in ihrer Wertentwicklung weitgehend unabhängig von Aktien und Anleihen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sich REITs bei einem Rückgang des Aktienmarks stabilisierend auf die Rendite des Anlegerportfolios auswirken sollten. Außerdem haben REITs eine geringere Standardabweichung als Aktien. (s. Anlage 3). Bezieht man REITs in das Anlageportfolio mit ein, wobei die optimale Allokation von REITs bei etwa 15-20% liegt, erhält man eine reduzierte Standardabweichung des Portfolios bei gleichzeitiger Steigerung des Ertrages (s. Anlage 4). Das Beta, d.h. das Marktrisiko von REITs ist durchweg gering und kleiner als das des Marktes.[28] Für den Privatanleger liegt der Hauptgrund für die Anlage in REITs eindeutig in der Aussicht auf die hohen und steigenden Dividenden der REITs bei moderatem Risiko.[29] Für institutionelle Anleger ist die Attraktivität der REITs auch stark gestiegen, u.a. durch eine breitere Auswahl an REITs hinsichtlich des Anlagesektors als auch der Anlagestrategie. Anlagen in REITs, die sich auf Kinos spezialisiert haben, sind heute ebenso möglich wie eine Investition in Fast-Food REITs. Die gestiegene Liquidität der REITs spielt ebenfalls eine Rolle für die Anlage in REITs. Im Jahr 1994 gab es gerade einmal einen REIT mit einer Marktkapitalisierung von mehr als einer Milliarde US$.
[...]
[1] Vgl. Swibel (2004).
[2] Vgl EPRA (2003), S. 5.
[3] Vgl. Eckert (2004), S. 6.
[4] Vgl. Mitchell (2004).
[5] Vgl. NAREIT (2004b), S. 1.
[6] Vgl. Eckert (2004), S. 6.
[7] Vgl. Seek (2003), S. 6.
[8] Madlem (2000), S.283.
[9] Vgl. Stoschek (2004).
[10] Vgl. Hülsen (2004).
[11] Vgl. EPRA (2003), S. 5.
[12] Vgl. Hülsen (2004).
[13] Vgl. Eckert (2004), S. 6.
[14] Vgl. Madlem (2000), S. 285.
[15] Vgl. Ashurst (2003), S. 1.
[16] Vgl. Eckert (2004), S. 6.
[17] Vgl. NAREIT (2003b).
[18] Vgl. EPRA, S. 14.
[19] Vgl. Block (1998), S. 61.
[20] Vgl. Block (1998), S. 311.
[21] Vgl. NAREIT (2004e).
[22] Vgl. Ambrose (2003).
[23] Vgl. Gering (2004).
[24] Vgl. Reiss (2003), S.3.
[25] Vgl. Leykam (2004a), S. 2: Zinsängste haben bereits zu fallenden Notierungen der US REITs geführt.
[26] Vgl. Gering (2004).
[27] Vgl Block (1998), S.103.
[28] Vgl. Block (1998), S. 312-314; Forward Uniplan Real Estate Investment Fund (2003) S. 11.
[29] Vgl. Block (1998), S. 325; NAREIT (2003a), S. 4.
- Quote paper
- Till Schneider (Author), 2004, Real Estate Investment Trusts - Anlegerstruktur und -besteuerung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/37332
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