Individual-strategische Facetten einer optimalen Immobilienfinanzierung

Kleine Schritte zum großen Ziel

Elaboration , 2016 , 99 Pages , Grade: 1,0

Business economics - Investment and Finance

Wer heutzutage auf der Suche nach einer optimalen Immobilienfinanzierung für sein neues Zuhause ist, der bekommt in der Regel Finanzierungsangebote entweder in Form eines Annuitätendarlehens oder aber in Form eines Tilgungsdarlehens. Bei diesen Darlehensformen wird – im Gegensatz zur Bausparfinanzierung – neben einem Zinssatz ein Anfangstilgungssatz mit dem Darlehensnehmer vereinbart. Diese dient dazu, die Höhe der anfänglichen Rückzahlung zu regeln. Liegen der Tilgungssatz und die monatlich zu zahlende Rate entsprechend hoch – was die momentane vorherrschende Niedrigzinsphase zulässt – desto schneller erfolgt auch die Entschuldung und einhergehend die Verkürzung der Gesamtlaufzeit des Hypothekendarlehens.

Meist nehmen Bauherren neben diesen Finanzierungsformen auch noch einen oder mehrere Bauspar-verträge mit ins Boot. Denn gerade das Bausparen hat in Deutschland bereits Tradition und spielt daher bei fast jeder Finanzierung eine teilweise mit entscheidende Rolle bei der Gesamtfinanzierung. Aktuelle Statistiken der Bausparkassen bestätigen diesen Trend, denn immerhin rund 50 Prozent aller Immobilienerwerber setzen bei ihrer Finanzierung Bausparmittel ein. Dies entspricht im Durchschnitt einem Drittel aller Mittel, die für den Bau oder den Erwerb von selbst genutzten Objekten aufgewen-det werden. Daher beginnen gerade viele junge Leute bereits frühzeitig mit dem Bausparen, in dem sie ihre übrigen Gelder in private oder öffentliche Bausparkassen fließen lassen.

Die Finanzierung über einen Bausparvertrag ist dabei nicht nur einfach, auch die Grundprinzipien sind bei allen Bausparkassen gleich. Zuerst schließt der Bausparer einen Bausparvertrag ab, im An-schluss daran spart dieser monatliche Beiträge an. Die Höhe dieser Beiträge wird in erster Linie durch die Höhe der gewählten Bausparsumme bestimmt. Hierbei wird bei den gegebenen Spar- und Darle-hensbedingungen stets auf einen langfristigen Sparprozess abgezielt, dennoch genießt der Bausparer gleichzeitig eine hohe Flexibilität, was vermehrte oder verringerte Sparleistungen anbelangt. So kann der Bausparer jederzeit seine monatlichen Spar- und Tilgungsleistungen der Höhe nach flexibel festlegen.

Inhaltsverzeichnis

Glossar

Vorwort

1. Einleitung zur Bausparfinanzierung
1.1 Die Sparphase der Bausparfinanzierung
1.1.1 Die Zuteilungsphase der Bausparfinanzierung
1.1.2 Die Darlehensphase der Bausparfinanzierung

2. Bausparen oder Bankfinanzierung?
2.1 Optimale Immobilienfinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder durch eine klassische Tilgungshypothek?
2.2 Wegen der negativen Zinsdifferenz zwischen Hypothek und Sparvertrag dürfen Bausparverträge nur ein Finanzierungsbaustein sein
2.3 Baufinanzierer müssen bei ihrer Baufinanzierung auf Tilgung setzen

3. Riester-Förderung auf Bausparverträge
3.1 Riesterzulagen auf Bausparvertrag
3.1.1 Voraussetzung: Selbstgenutzte Wohnimmobilie
3.1.2 Verwendung des Riester-Guthabens für ein Ferienhaus im EU-Ausland
3.1.3 Kapital aus Bausparvertrag für Tilgung (Entschuldung)
3.2 Was ist ein Wohn-Riester?
3.3 Einkommensteuer auf Riester-Bausparvertrag
3.4 Hausmodernisierung mit Riester-Bausparvertrag
3.5 Problematisch: Verkauf von Haus oder Wohnung bei Riester-Förderung

4. Der Anteil der Bausparsumme an der Gesamtfinanzierung
4.1 Die Festlegung der optimalen Bausparsumme
4.2 Die Festlegung der optimalen Höhe der Mindestansparleistung
4.3 Wann sollte der Regelsparbeitrag reduziert werden?
4.4 Beim Bausparen ist auf die Wahl der Einzahlungstermine zu achten

5. Deutliche Unterschiede zwischen einer Sofort- und einer Zwischenfinanzierung mit Bausparvertrag
5.1 Die Funktionsweise einer Zwischenfinanzierung
5.1.1 Maßnahmen zur Vermeidung einer teuren Zwischenfinanzierung
5.1.2 Immobilienfinanzierer haben die Wahl: Optimale Baufinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder über eine klassische Tilgungshypothek

6. Unterschiedliche Möglichkeiten eines Bausparers, wenn das Sparziel erreicht wurde
6.1 Die Wahl des richtigen Mindestguthaben beim Bausparvertrag
6.2 Wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird
6.2.1 Erhöhung bzw. Reduzierung der vereinbarten Bausparsumme
6.2.2 Die Fortführung eines Bausparvertrages
6.2.3 Kündigung des Bausparvertrages
6.3 Auszahlung Bauspardarlehen
6.4 Beleihungswert und Beleihungsgrenze – zwei wichtige Faktoren in einer Immobilienfinanzierung
6.4.1 Beleihungsgrenze ist zumeist geringer
6.4.2 Bauspardarlehen oder 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken?

7. Vorteile und Nachteile beim Bausparen
7.1 Die entscheidenden Nachteile beim Bausparen
7.2 Die Vorteile beim Bausparen

8. Nicht zu unterschätzen: Die Abschlussgebühr beim Bausparvertrag

9. Bauspartarife: Übersicht und Vergleich
9.1 Bauspartarife mit Wahl- oder Mehrzuteilung
9.2 Nicht in allen Fällen lohnenswert: Der Wechsel der Bausparkasse und die Kündigung des Bausparvertrags

Literaturempfehlungen und Quellenverzeichnis

Internetrechner / Internetrecherche

Glossar

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Vorwort

Wer heutzutage auf der Suche nach einer optimalen Immobilienfinanzierung für sein neues Zuhause ist, der bekommt in der Regel Finanzierungsangebote entweder in Form eines Annuitätendarlehens oder aber in Form eines Tilgungsdarlehens. Bei diesen Darlehensformen wird – im Gegensatz zur Bausparfinanzierung – neben einem Zinssatz ein Anfangstilgungssatz mit dem Darlehensnehmer vereinbart. Diese dient dazu, die Höhe der anfänglichen Rückzahlung zu regeln. Liegen der Tilgungssatz und die monatlich zu zahlende Rate entsprechend hoch – was die momentane vorherrschende Niedrigzinsphase zulässt – desto schneller erfolgt auch die Entschuldung und einhergehend die Verkürzung der Gesamtlaufzeit des Hypothekendarlehens.

Meist nehmen Bauherren neben diesen Finanzierungsformen auch noch einen oder mehrere Bausparverträge mit ins Boot. Denn gerade das Bausparen hat in Deutschland bereits Tradition und spielt daher bei fast jeder Finanzierung eine teilweise mit entscheidende Rolle bei der Gesamtfinanzierung. Aktuelle Statistiken der Bausparkassen bestätigen diesen Trend, denn immerhin rund 50 Prozent aller Immobilienerwerber setzen bei ihrer Finanzierung Bausparmittel ein. Dies entspricht im Durchschnitt einem Drittel aller Mittel, die für den Bau oder den Erwerb von selbst genutzten Objekten aufgewendet werden. Daher beginnen gerade viele junge Leute bereits frühzeitig mit dem Bausparen, in dem sie ihre übrigen Gelder in private oder öffentliche Bausparkassen fließen lassen.

Die Finanzierung über einen Bausparvertrag ist dabei nicht nur einfach, auch die Grundprinzipien sind bei allen Bausparkassen gleich. Zuerst schließt der Bausparer einen Bausparvertrag ab, im Anschluss daran spart dieser monatliche Beiträge an. Die Höhe dieser Beiträge wird in erster Linie durch die Höhe der gewählten Bausparsumme bestimmt. Hierbei wird bei den gegebenen Spar- und Darlehensbedingungen stets auf einen langfristigen Sparprozess abgezielt, dennoch genießt der Bausparer gleichzeitig eine hohe Flexibilität, was vermehrte oder verringerte Sparleistungen anbelangt. So kann der Bausparer jederzeit seine monatlichen Spar- und Tilgungsleistungen der Höhe nach flexibel festlegen.

Alle Mittel, die durch den Bausparer angespart wurden, werden nach Berücksichtigung einer bestimmten Frist zuzüglich der in diesem Zeitraum angefallenen Zinsen an diesen ausbezahlt. Der Grund liegt darin, dass jede Bausparkasse unterschiedliche Tarife anbietet. Diese sind auf die unterschiedlichen Interessenlagen des Kunden abgestimmt und bestimmen von daher die Besonderheiten des Bausparsystems.

1. Einleitung zur Bausparfinanzierung

Grundlagen der Bausparfinanzierung:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bieler/Keuser: Die Baufinanzierung, Planungshilfen, Finanzierungsformen, Verlag Verbraucher-Zentrale, ISBN 3933705762

Rund 50 Prozent aller Bauherren setzen auch heute noch einen Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung ein. Dennoch muss bei dieser Art Ansparen auf ein Eigenheim eine ganz wichtige Frage beantwortet werden: Welche Vor- bzw. Nachteile bietet ein solcher Vertrag und ist es überhaupt lohnenswert, einen solchen einzusetzen? Der Grund liegt dabei auf der Hand: Jede Immobilienfinanzierung muss als Langfristprojekt angesehen werden, von daher müssen nicht nur die Vergünstigungen stimmen. Ein Bausparvertrag muss auch zur persönlichen bzw. familiären Situation passen. Um sich diese Entscheidung zu erleichtern, bieten die meisten Bausparkassen so genannte Bausparrechner an, die einen Überblick über die Auswahl der passenden Bauspartarife erlauben.

Grundsätzlich lassen sich Bausparen und Bausparfinanzierung in 3 unterschiedliche Phasen einteilen. Diese wären

- die Sparphase,
- die Zuteilungsphase sowie die
- Darlehensphase.

1.1 Die Sparphase der Bausparfinanzierung

Vor jedem Vertragsabschluss über einen Bausparvertrag muss sich der Kunde für eine bestimmte Bausparsumme entscheiden. Da es für diesen Fall kein besonderes Bausparrecht gibt, fällt den meisten Bausparern schon die Festlegung auf eine bestimmte Summe im Bausparvertrag schwer. Die Festlegung gilt nicht nur als sehr beratungsintensiv, es bedarf auch eines Grundlagen-Wissens, um die Besonderheiten des Bausparens zu erkennen. Denn die Ansparphase stellt nicht nur die erste und gleichzeitig grundlegende Phase dar, der Bausparer legt mit ihr auch gleichzeitig den Grundstein für sein späteres Bauspardarlehen.

Um sich ein solches Bauspardarlehen zu sichern, zahlt der Bausparer in der Ansparphase seines Bausparvertrages monatliche Sparbeiträge ein. Hierfür gibt es einen Regelsparbetrag; dieser liegt entweder zwischen 1,50 und 5,00 Euro pro 500 Euro Bausparsumme oder aber zwischen 0,3 und 1 Prozent des Bauspardarlehens.

Die meisten Standardtarife der Bausparkassen sehen hier 0,4 Prozent vor. Zudem hat der Bausparer jederzeit die Möglichkeit, die Zahlungsweise seiner Sparbeiträge flexibel zu gestalten, in dem er innerhalb der Ansparphase den Betrag erhöht oder – bei vorübergehender Arbeitslosigkeit – auch temporär aussetzen kann. Allerdings wirkt sich diese „Nichtzahlung“ auf den Zuteilungszeitpunkt des Bauspardarlehens aus. Denn:

Merke: Die Guthabenzinsen, die während der Ansparphase anfallen, stehen in direktem Zusammenhang mit den Zinsen, die in der Darlehensphase anfallen.

Auf diese Weise kann jeder Bausparer bereits innerhalb der Ansparphase Einfluss auf die Zuteilung seines Bausparvertrages nehmen. Da das Bausparsystem selber erst durch die Vorleistung aller Bausparer innerhalb der Ansparzeit finanziert werden kann, muss allerdings eine Mindestsparzeit erfüllt werden, die in der Regel zwischen 18 und 24 Monate beträgt. Andererseits hat der Bausparer jederzeit die Möglichkeit, sein Mindestsparguthaben, das in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent des Bauspardarlehens liegen sollte, durch regelmäßige Einzahlungen schneller zu erreichen.

Ist die Ansparphase abgeschlossen, erfolgt die zweite Phase, nämlich die der Zuteilung. Um in die zweite Phase zu gelangen, müssen folgende Gegebenheiten erfüllt sein:

- die Mindestsparzeit muss erfüllt sein,
- das Mindestsparguthaben muss erreicht sein,
- es muss genügend Kapital bei der Bausparkasse vorhanden sein.

Nur wenn diese drei Voraussetzungen durch den Bausparer erfüllt sind, kommt es letztlich auch zur Zuteilung des Darlehens. Dabei gib es eine Reihenfolge bei der Zuteilung, die durch eine Bewertungszahl geregelt wird. Und genau diese Bewertungszahl richtet sich zum einen nach der Anspardauer, zum anderen nach dem Guthaben der gesamten Bausparer. In der sich anschließenden Darlehensphase des Bausparvertrages zahlt der Bausparer dann die festgelegten Zins- und Tilgungsraten zurück. Zudem hat der Bausparer innerhalb der Darlehensphase die Möglichkeit, auch kostenfreie Sondertilgungen vorzunehmen.

1.1.1 Die Zuteilungsphase der Bausparfinanzierung

Auf die Ansparphase folgt dann die Zuteilungsphase, in der es dann zur Bereitstellung des Bauspardarlehens durch die Bausparkasse kommt. Ein Bausparguthaben kann jedoch nur dann bereitgestellt werden, wenn die Mindestsparzeit und der Mindestsparbeitrag erreicht wurden und der Bausparkasse genügend Kapital zur Darlehensgewährung zur Verfügung steht. Dabei kann es immer wieder zu Verzögerungen kommen, insbesondere, wenn innerhalb der Zuteilungsphase gerade viele Verträge zuteilungsreif werden. Dann wird die Reihenfolge der Zuteilung mit Hilfe der Bewertungszahl geregelt. Dabei kann es zu Verzögerungen von bis zu sechs Monaten kommen.

Entsprechend kann aber auch der umgekehrte Fall eintreten. Fließen nämlich der Bausparkasse viele neue Sparraten zu, dann kann es dadurch wieder zu einer Verkürzung der Wartezeit kommen. In aller Regel liegen aber zwischen dem Erreichen der Mindestzulassungsvoraussetzungen und der tatsächlichen Zuteilung generell einige Monate. Diese Verzögerung sollte deshalb durch den Bausparer unbedingt bei seiner Gesamtfinanzierung mit berücksichtigt werden. Für den Fall der Zuteilung wird eine Darlehensgebühr fällig. Diese liegt in der Regel zwischen zwei und drei Prozent und wird dem Darlehensbetrag zugeschlagen.

Die Bewertungszahl innerhalb der Zuteilungsphase spiegelt daher nicht nur die individuelle Sparleistung des Bausparers selbst, sondern auch den Erfolg der Bausparkassen wider. Ob die Bausparkasse Erfolge erzielt, hängt dabei entscheidend vom Neukundengeschäft ab, gleichzeitig aber auch von den Rückläufen von Kapital aus Krediten. Daher ist bei der Wahl der Bausparkasse auch auf die Kosten-

struktur zu achten, gerade in diesem Bereich gibt es erhebliche Unterschiede. Denn gerade die Kostenstruktur unterscheidet eine gute Bausparkasse von einer weniger guten.

Merke: Die Bausparkassen dürfen gegenüber dem Bausparer keinen Zuteilungstermin während der Ansparphase nennen.

Allerdings liefern die Bausparkassen zwischenzeitlich sehr genaue Schätzungen, welche Bewertungszahl erreicht werden muss, damit es zu einer Zuteilung der Bausparsumme kommt. Auf diese Weise besteht durch den Bausparer immer noch die Möglichkeit, innerhalb seiner Sparphase Sonderzahlungen zu leisten, um hierdurch früher in den Genuss seines Darlehens zu kommen. Da Bausparer jedoch grundsätzlich mit einer Verzögerung zu rechnen haben, die sich zwischen der Zuteilungszusage und der Auszahlung ergibt, muss vielfach eine Zwischenfinanzierung eingeplant werden. Denn die Zuteilungszusage wird fast immer nach dem so genannten Stichtagsprinzip festgelegt.

Zwar haben Bausparer in der Zwischenzeit das Recht auf Schnellspartarife, bei denen es zu einer sofortigen Zuteilung kommt. Dafür muss der Bausparer allerdings deutlich höhere Kosten hinnehmen.

Gerade bei Abschlüssen in jungen Jahren sollten Verträge mit relativ kleinen Bausparsummen gewählt werden, denn diese sind dann schon in einem überschaubaren Zeitraum zuteilungsreif. Steht dann ein Eigentumserwerb an, kann der Bausparvertrag aufgestockt und weiter bespart werden. Ist hingegen eine Zuteilung deshalb nicht möglich, weil das Mindestguthaben noch nicht angespart ist, kann wiederum die Bausparsumme herabgesetzt werden. Auf diese Weise lassen sich die Zuteilungsaussichten wieder verbessern. In diesem Zusammenhang muss aber erwähnt werden, dass mit der Herabsetzung auch das erforderliche Mindestguthaben abgesenkt wird, so dass eine eventuelle Finanzierungslücke wieder durch ein anderweitiges Darlehen geschlossen werden muss.

Nach Erreichen des Mindestguthabens sollte der Bausparvertrag nicht weiter hinaus bespart werden, denn hierdurch verringert sich der Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, wenn die auszuzahlende Bausparsumme konstant bleibt. In allen anderen Fällen wird das Mindestguthaben nach rund 8 Jahren und 9 Monaten erreicht. Sowohl beim Abschluss des Bausparvertrages als auch bei der Auszahlung des Darlehens fallen Gebühren an. Die Abschlussgebühren liegen je nach Tarif zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme, bei der Auszahlung des Darlehens wird eine einmalige Gebühr fällig, diese liegt in einer Höhe von 2 bis 3 Prozent des Darlehensbetrages. Daneben stellt die Bausparkasse auch noch jährliche Kontoführungsgebühren in Rechnung, die je nach Bausparkasse unterschiedlich ausfallen.

1.1.2 Die Darlehensphase der Bausparfinanzierung

Ist die Zuteilungsphase abgeschlossen, folgt hierauf die Darlehensphase. Während dieser Zeit muss der Bausparer nicht nur seine vertraglich festgelegten Zins- und Tilgungsraten bezahlen, er hat zudem auch noch die Möglichkeit, kostenfreie Sondertilgungen zu leisten. In der Regel wird die Tilgungszeit von den Bausparkassen mit einem Zeitraum von 11 Jahren festgelegt. Damit der Bausparer überhaupt in den Genuss eines Darlehensanspruches kommt, müssen folgende Voraussetzungen zwingend erfüllt sein:

-Der Bausparer muss sein gesammeltes Bausparguthaben während der Sparphase den übrigen Bausparern als Darlehen zur Verfügung stellen, und zwar niedrig verzinslich. Dabei sollte das Mindestsparguthaben zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme liegen.

-Es muss ein Teil der Bausparsumme angespart sein. Diese Bausparsumme setzt sich zusammen aus dem Spar- und dem Darlehensanteil.

Daraus resultiert, dass die Konditionen für ein Bauspardarlehen stets kapitalmarktunabhängig ausfallen. Von daher lässt sich ein konstant niedriger Zinssatz lediglich durch die niedrige Verzinsung der Bausparguthaben erzielen. Dieser Zinssatz wird dann im Bauspartarif festgelegt, so dass der Zins für den Sparer auch den Zins für den Darlehensnehmer bestimmt. In der Regel beträgt diese Differenz zwischen Guthaben- und Darlehenszins 2 Prozent.

Ein weiterer Vorteil des Bauspardarlehens liegt in seiner nachrangigen Sicherung im Grundbuch, so dass andere Banken im Einzelfall für weitere Darlehen auf erstrangige Grundpfandrechte bestehen können. Bausparer sind angehalten, das Bauspardarlehen schnell und daher in entsprechend hohen Annuitäten zu tilgen. Dies dient dazu, um die Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme für alle weiteren ansparenden Bausparer in Grenzen zu halten. Dies führt jedoch fast immer zu einer hohen Belastung für den Immobilienfinanzierer, so dass eine vollständige Eigenheimfinanzierung allein durch Bauspardarlehen faktisch nicht möglich ist.

Merke: Das Bausparguthaben stellt die Summe der auf einen Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen inklusive der gut geschriebenen Zinsen dar. Die Mindestsparzeit bezeichnet denjenigen Zeitraum, der zwischen einem Abschluss und dem frühest möglichen Zuteilungstermin eines Bausparvertrages liegt. Festgelegt sind die Kriterien der Zuteilungsreife in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Die Kriterien selbst variieren je nach Bausparkasse und Tarif. Die Mindestsparzeit umfasst in der Regel einen Zeitraum zwischen 12 und 80 Monaten.

Der Regelsparbeitrag bezeichnet die zu leistenden monatlichen Sparzahlungen, die ein Bausparer zu erbringen hat. Dieser richtet sich nach der gewählten Bausparsumme. Dabei kann zwischen einer monatlichen oder einer vierteljährlichen Zahlungsweise gewählt werden. Sollte ein Vertrag nicht bespart werden, besteht eine Kündigungsmöglichkeit durch die Bausparkasse. Die Errechnung der Bewertungszahl erfolgt durch Addition von Sparbeiträgen, den angefallenen Zinsen und der Vertragslaufzeit (Saldierung erfolgt zu den Bewertungsstichtagen).

Eine feste Bewertungszahl kann und darf nicht angegeben werden, weil das zu Verfügung stehende Kapital zur Zuteilung nicht exakt vorhersehbar ist. Die Bewertungsstichtage sind monatlich (ältere Verträge quartalsmäßig zum 31.3., 30.6., 30.9. und 31.12.), etwaige Sonderzahlungen werden ebenfalls an diesem Tage wirksam. Ist die nach Tarif erforderliche Bewertungszahl und das Bausparguthaben erreicht, erfolgt die Zuteilung des Bausparvertrages.

2. Bausparen oder Bankfinanzierung?

Vor jedem Immobilienkauf stellt sich die Frage: Finanzierung mit oder ohne Bausparvertrag oder Bausparvertrag kombiniert mit einer Bankfinanzierung ? Die Frage zeigt, dass eine Immobilieninvestition immer von mehreren Faktoren abhängt. Diese wären:

- der Einfluss des Sparzinses,
- der spätere Zinssatz bei einer Bankfinanzierung.

Die Berücksichtigung des später fällig werdenden Bankzinssatzes ist deshalb so wichtig, weil niemand verlässlich vorhersagen kann, ob sich die Zinsen nach oben oder nach unten entwickeln werden. Probleme bereiten zudem Vergleiche zwischen einer Bausparfinanzierung zu einer Finanzierung ohne Bausparvertrag. Als kalkulatorische Grundlage bedarf es daher eines fiktiven Banksparplans. In diesem Banksparplan legt der Bausparer dann sein Geld fiktiv bis zum erwarteten Zuteilungstermin an. Hierzu nimmt der Bauherr dann für die Finanzierung ein Hypothekendarlehen bei einer Bank auf. Dies ergibt dann letztlich einen Mix aus Sparplan und der späteren Aufnahme des Hypothekendarlehens. Das Ergebnis hieraus ist der entsprechende Finanzierungsbedarf in Euro.

Im Umkehrschluss sind dann die Bausparangebote der genannten Alternativfinanzierung gegenüberzustellen. Das Problem, das sich bei dieser Gegenüberstellung ergibt: Selbst Finanzmathematiker sind überfordert, so dass sich bei einem Vergleich lediglich eine Tendenz ermitteln lässt. Hinzu kommen der Einfluss von Steuern sowie die Prognose des Zinssatzes für die zukünftige Hypothekenfinanzierung.

Wann ist also ein Bausparangebot gegenüber einer reinen Bankfinanzierung günstiger? Zum einen muss die Finanzierung – gleich welcher Art – dem Sparziel des Immobilienkäufers entsprechen. Zum anderen kann Bausparen dann als günstiger angesehen werden als Banksparen, wenn der Effektivzins für ein Hypothekendarlehen mit siebenjähriger Laufzeit geringfügig unter 5 Prozent liegt. Aber auch für diesen Fall liegt für den Investor noch eine weitere Unsicherheit vor: er kennt weder die Zuteilungsreife seines Bausparvertrages noch das Kapital für die sich hierdurch erforderliche Zwischenfinanzierung. Doch eben diese Faktoren können die Konditionen einer Bausparfinanzierung erheblich verteuern.

Von daher muss deutlich gesagt werden, dass ein richtiger Vorteilsvergleich zwischen Bank-/Hypothekendarlehen und Bausparvertrag nahezu unmöglich ist. Eine generelle Aussage kann schon alleine dadurch nicht getroffen werden, weil zu viele Annahmen gesetzt werden müssen. Vielmehr kommt es in solchen Fällen auf den aktuellen Hypothekenzins an. Denn je niedriger dieser aktuell ausfällt, desto genauer muss ein Besitzer eines zuteilungsreifen Bausparvertrages überlegen, was letztlich günstiger ist: Bausparfinanzierung per Bankkredit oder per Bauspardarlehen.

Merke: Bausparen in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen ist nicht wirklich sinnvoll.

Schon seit mehreren Jahren liegen die Hypothekenzinsen infolge der anhaltenden Wirtschaftskrise auf niedrigstem Niveau. Aktuell (Stand Juli 2016) ist bereits ein absoluter Tiefstpunkt erreicht. Nimmt man nunmehr diesen niedrigen Zinssatz und die entsprechende Beleihungsgrenze, dann liegt aktuell die Bankfinanzierung vor der Bausparfinanzierung. In früheren Zeiten galt hingegen das Bausparen als eine der wichtigsten Finanzierungsquellen. Heute tritt mehr denn je das Problem der mangelnden Transparenz innerhalb der Angebote der Bausparkassen auf. Insbesondere die tatsächlich anfallenden Kosten lassen sich für den Fall einer Bausparfinanzierung nur schwer ermitteln.

Dennoch bieten heutzutage auch die meisten Banken entsprechende Bauspargeschäfte an. Der Grund liegt darin, dass der Hypothekenzins für sich alleine nicht isoliert von anderen Faktoren betrachtet werden darf. Bei einer Bankfinanzierung muss der Kreditnehmer nämlich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist immer neu verhandeln, beim Bauspardarlehen hingegen bleibt der vereinbarte Zinssatz von der ersten bis zur letzten Bausparrate konstant. Sollte es nach Ablauf der Zinsbindungsfrist dann zu einer Erhöhung des Hypothekenzinses kommen, verteuert sich entsprechend die gesamte Finanzierung auf Grund des höheren Immobilienzinses.

Das bisher Gesagte zeigt deutlich: Einerseits kann eine Bankfinanzierung am Ende teurer werden, andererseits kann ein niedriger Hypothekenzins am Anfang des Tilgungszeitraumes viele Ersparnisse mit sich bringen. Für diesen Fall kann dann die Gefahr eines höheren Zinssatzes für den Fall einer Anschlussfinanzierung entsprechend vernachlässig werden. Denn Anschlussfinanzierungen können flexibel gestaltet werden, in dem sich der Immobilienbesitzer für ein Forward-Darlehen entscheidet. Darunter versteht man den vorzeitigen Abschluss einer Anschlussfinanzierung für ein Darlehen, das in den nächsten 60 Monaten ausläuft.

Ist der Vertrag für ein auslaufendes Darlehen beendet, kann der Immobilienfinanzierer ein solches Forward-Darlehen für sich beanspruchen. Der Darlehensbetrag aus dem Forward-Darlehen dient in diesem Fall zum Ausgleich der Restschuld des alten Darlehens. Auf diese Weise lassen sich entweder laufende Kredite umschulden oder Anschlussdarlehen abschließen. Kreditnehmer, die ihren Anschlusskredit erst in ein, zwei oder gar drei Jahren benötigen, können sich ihre Zinsen somit auf Vorrat sichern. Für diese Sicherung ist allerdings ein hoher Preis zu bezahlen. Aber auch beim Bauspardarlehen fallen als Preis für die Kalkulationssicherheit entsprechende Mehrkosten an. Als Faustregel kann daher gesagt werden: Bauherren, die genau die Kosten für ihre Finanzierung für den Hausbau kalkulieren wollen, entscheiden sich für eine Finanzierung mittels Bauspardarlehen.

Entsprechend kann aber auch der Fall eintreten, dass eine Bankfinanzierung als Alternative überhaupt nicht in Betracht kommt. Ein solcher Fall wäre beispielsweise dann gegeben, wenn der Bausparer bei seinem Bankinstitut bereits die Beleihungsgrenze von 60 Prozent erreicht hat. Für das dann noch fehlende Kapital ist dann ein Bausparvertrag sinnvoll. Dies ist zudem sinnvoll, weil Kredite aus Bauspardarlehen – wie bereits angeführt – nachrangig gewährt werden. Und für diesen Fall gilt dann eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent. In den seltensten Fällen verfügt der Bauherr über ausreichend Eigenkapital, um seine Kapitallücke zu schließen. Daher sollte der Abschluss der Bausparpolice für diesen Fall stets in Höhe der Bausparsumme auf den gewünschten Zuteilungstermin abgestimmt werden.

Beispiel: Ein Bausparer muss noch 50 Prozent ansparen. Um dieses Ziel zu erreichen, benötigt er einen längeren Zeitraum. Steht dagegen der Bautermin noch gar nicht fest, sollte eine entsprechend kleine Bausparsumme gewählt werden. Besteht dann Bedarf, steht das Kapital schneller zur Verfügung.

2.1 Optimale Immobilienfinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder durch eine klassische Tilgungshypothek?

Investoren und Bauherren, die auf der Suche nach einer Baufinanzierung für ihr künftiges Eigenheim sind, erhalten meist Finanzierungsangebote in Form von Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Vereinbart werden in diesen Darlehen ein Zinssatz sowie ein Anfangstilgungssatz. Dieser regelt dann die Höhe der anfänglichen Rückzahlung. Darlehensnehmer haben es bei dieser Finanzierungsform selber in der Hand, ihre Immobilie zu entschulden. Denn:

Merke: Je höher der anfängliche Tilgungssatz, desto höher ist zwar die monatlich zu entrichtende Rate. Dafür ist die Immobilie schneller schuldenfrei, weil hierdurch die Gesamtlaufzeit des Hypothekendarlehens entsprechend verkürzt wird.

Gerade in Zeiten von Niedrigzinsphasen wird dadurch der finanzielle Spielraum bei vorgegebener Monatsbelastung vergrößert. Der Nachteil dieser Finanzierungsform gegenüber einem Bauspardarlehen liegt darin, dass sich der Darlehensnehmer vor den Risiken einer zukünftigen Zinsanpassung schützen muss. Für diesen Fall hat der Darlehensnehmer zwei Möglichkeiten:

- Vereinbarung einer längeren Zinsbindungszeit – dafür muss der Darlehensnehmer jedoch für eine längere Zeit Zinsen zahlen
- Festlegung einer höheren Tilgungsrate

Diese beiden Möglichkeiten können allerdings nur bei flexiblen Tilgungsmodellen vereinbart werden, die es dem Darlehensnehmer auch erlauben, Sondertilgungen vorzunehmen. Sondertilgungen sind freie Gelder, die der Darlehensnehmer außerplanmäßig in die Finanzierung einbringt. Diese Gelder können entweder aus Sparverträgen oder Lebensversicherungen, aber auch aus Erbschaften stammen. Durch die höhere Rückzahlung kann der Darlehensnehmer auf diese Weise die Entschuldung seiner Immobilie beschleunigen.

Insbesondere in Zeiten von Niedrigzinsphasen hat der Darlehensnehmer zu beachten, dass gerade hier die Zinsen für eine längere Festschreibungszeit in aller Regel höher ausfallen als für kurze Festschreibungen. Weiter ist darauf zu achten, dass die Möglichkeit einer Sondertilgung bereits standardmäßig in den Darlehensbedingungen mit enthalten ist. In allen anderen Fällen haben Kunden entsprechende Aufschläge auf die Zinskonditionen in Kauf zu nehmen. Bauherren, die erst keine Sondertilgungen vornehmen möchten, sollten daher ganz auf diese Option verzichten.

Neben den Banken stehen seit Jahren auch die Bausparkassen in einem harten Wettbewerb. Denn grundsätzlich dient ein bereits zugeteilter und angesparter Bausparvertrag als Grundlage für die Gewährung eines Darlehens. Allerdings kommt es hauptsächlich auf die Bausparkasse selbst und den gewählten Tarif an. Dann kann ein Bauspardarlehen eventuell günstiger sein als ein vergleichbares Bank-Angebot über ein Tilgungsdarlehen. Bei dieser Finanzierungsform liegt der Vorteil wieder im Zinssatz, der von der Bausparkasse während der gesamten Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Tilgung garantiert wird. Der entscheidende Nachteil liegt hingegen darin, dass sich nur die wenigsten Bauherren in der glücklichen Situation befinden, exakt zum Zeitpunkt eines geplanten Immobilienerwerbs über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag zu verfügen. Denn:

Merke: Zuteilungsreif bedeutet, dass mindestens 40 Prozent der Bausparsumme angespart wurden.

Beispiel:

Kaufpreis für ein Einfamilienhaus: 250.000 Euro

Ansparsumme innerhalb des Bausparvertrages (mind. 40 %) 100.000 Euro

Notwendiges Eigenkapital zur Begleichung der Erwerbsnebenkosten 20.000 Euro

Erwerbsnebenkosten fallen für folgende Posten an:

- Grundsteuer: 3,5 bis 4,5 % vom Kaufpreis
- Notar- bzw. Gerichtskosten: ca. 1,5 bis 2,0 % vom Kaufpreis
- Maklerkosten: ca. 3,57 bis 7,14 % des Kaufpreises

Kunden, die zum Zeitpunkt des Immobilienkaufes über keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügen, haben seit einigen Jahren die Möglichkeit, eine Sofortfinanzierung über eine Vorausfinanzierung eines Bausparvertrages zu vereinbaren. Hierzu muss der Darlehensnehmer bei der Bausparkasse zwei voneinander unabhängige Verträge abschließen.

Abschluss eines Bausparvertrages in Höhe einer Bausparsumme, die das Gesamtfinanzierungsvolumen abdeckt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abschluss eines Hypothekendarlehensvertrages mit einer Zinsfestschreibung bis zur voraussichtlichen Zuteilung des Bausparvertrages

Abb.: Abschluss zweier voneinander getrennten Verträge beim Vorfinanzierungsmodell

Das Finanzierungsmodell stellt sich selbst wie folgt dar: Der Bauherr schließt einen Bausparvertrag ab, auf diesem wird eine monatliche Sparrate angespart. Gleichzeitig nimmt der Bauherr ein Hypothekendarlehen auf und leistet hierauf monatliche Zinsen. Eine Tilgung erfolgt nicht, was diese Finanzierung zu einer der teuersten macht. Nach einigen Jahren wird der Bausparvertrag – je nach Tarif und geleisteter Sparrate – fällig. Der Bauherr löst dann mit diesem zuteilungsreifen Bausparvertrag sein Hypothekendarlehen vollständig ab. Zur Verdeutlichung noch einmal die einzelnen Stufen:

-Der Finanzierer schließt bei der Bausparkasse einen gewöhnlichen Bausparvertrag ab.
-Daneben wird dem Finanzierer ein separates Darlehen gewährt, auf das der Kreditnehmer zunächst lediglich die anfallenden Zinsen bezahlt.
-Parallel dazu zahlt der Finanzierer in seinen abgeschlossenen Bausparvertrag ein.
-Nach erfolgter Zuteilung des Bausparvertrags wird der Vorfinanzierungskredit mit dem nun abrufbaren Bauspardarlehen abgelöst.
-Erst ab diesem Zeitpunkt gelten für dieses Darlehen die günstigen Bedingungen.

Merke: Zwar sind die für den Vorfinanzierungskredit gültigen Zinskonditionen ab Darlehensausreichung ebenfalls fest vereinbart, so dass sie während der Vertragslaufzeit nicht mehr verändert werden können. Dennoch liegen diese Zinskonditionen fast immer deutlich über denen eines Bauspardarlehens.

Finanzierer, die bei dieser Finanzierungsform Fehler machen, können als Konsequenz schnell den Verlust des Eigentums in Kauf nehmen. Dies gilt besonders dann, wenn noch kein Bausparvertrag abgeschlossen wurde und dennoch die Vorausfinanzierung mit einem Bausparvertrag durchgeführt werden soll. Die gesamten Vorteile des Bausparens können nämlich nur diejenigen nutzen, die zum Zeitpunkt ihrer Finanzierung bereits über einen möglichst hoch besparten Bausparvertrag verfügen. Von daher sollte die Vorausfinanzierung mittels Bausparvertrag lediglich als Kompromissvariante angesehen werden.

Gerade wegen den unendlich vielen Varianten bei der Baufinanzierung lassen sich viele zukünftige Bauherren über die echten Kosten einer Finanzierung täuschen. Denn auch der Effektivzins selbst stellt für den Finanzierer nur eine abstrakte Größe dar, weil die Kreditgeber zwischenzeitlich die Gebühren sehr gut verschleiern können. Zudem werden den Kunden heute bereits Vorfinanzierungsmodelle angeboten, bei dem der Kunde seinen gesamten Bausparvertrag vorfinanzieren lässt, ohne vorher auch nur einen Cent einzubezahlen. Diese Art der Vorfinanzierung kommt dann den meisten Bauherren teuer zu stehen, weil er wesentlich teurer ausfällt als die Finanzierung mit einem klassischen Bausparvertrag. Denn hier hat der Bausparer über einen längeren Zeitraum vorher eingezahlt.

Bei der Vorfinanzierung benötigt der Darlehensnehmer bis zur Auszahlung des Bausparvertrages ca. die 1,5 fache Darlehenssumme, damit er seinen Finanzierungszweck erreichen kann! Dies ist dadurch zu erklären, weil der Kreditnehmer nicht nur die banküblichen Zinsen (!) bezahlen muss – und das auch für die Ansparsumme – während das Guthaben, das sich auf dem Bausparvertrag ansammelt, durch die Bausparkassen nur geringfügig verzinst wird (siehe Abbildung).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Ablösung des Hypothekendarlehens durch zuteilungsreifen Bausparvertrag nach … Jahren

Abb.: Ablauf einer Vorfinanzierung

Bauherren, die ihre Immobilie über einen vorfinanzierten Bausparvertrag finanzieren möchten, können wie folgt vorgehen: Angenommen, der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 250.000 Euro. Hinzu kommen Erwerbsnebenkosten in Höhe von 25.000 Euro. Der Bauherr selbst verfügt über ein Eigenkapital in Höhe von 55.000 Euro. Hierdurch hat der Bauherr einen Finanzierungsbedarf in Höhe von 220.000 Euro zu schultern. Um dieses Ziel zu erreichen, schließt der Bauherr einen Bausparvertrag in Höhe von 220.000 Euro ab, die Laufzeit bis zur Zuteilung soll 15 Jahre betragen, die Höhe der monatlichen Sparrate liegt bei 465 Euro.

Parallel hierzu nimmt der Bauherr ein tilgungsfreies Bauspardarlehen auf. Hierfür hat er einen nominalen Zins in Höhe von 4,80 Prozent zu tragen, der anfängliche effektive Zins bis zur Zuteilung liegt bei 4,91 Prozent. Die monatlich zu leistende Zinsrate liegt bei 880 Euro. Addiert man die monat- liche Sparrate mit der monatlichen Zinsrate, trägt der Darlehensnehmer eine monatliche Gesamtrate während seiner Ansparzeit in Höhe von 1.345 Euro. Und das über einen Zeitraum von 15 Jahren! Erst danach erfolgt die Tilgungsphase des Bauspardarlehens. Aber auch hier bedarf es eines Zeitraumes von ca. 19 Jahren und 4 Monaten bei einem nominalen Zinssatz von 3,90 Prozent bzw. einem anfänglichen effektiven Zinssatz von 4,07 Prozent. Dafür verringert sich seine monatliche Einzahlung auf 795,74 Euro.

Die Gesamtlaufzeit der Finanzierung beim vorfinanzierten Bausparvertrag beträgt dabei ca. 34 Jahre und 4 Monate. Während der ersten 15 Jahre liegt der Finanzierung ein Effektivzinssatz von 4,91 Prozent (nach Preisangabenverordnung) vor, bei den verbleibenden 19 Jahren und 4 Monate beträgt der Effektivzins 4,07 Prozent. Der gewichtete Zinsdurchschnitt (Mittelwertbetrachtung auf die Gesamtzeit) liegt somit effektiv bei 4,44 Prozent. Dafür ergibt sich für den Darlehensnehmer eine mehr als doppelt so lange Zinsbindung als bei einem klassischen Tilgungsdarlehen.

Der Vorteil beim Finanzierungsmodell „Vorfinanzierung“ liegt in der Absicherung der monatlichen Zahlungsrate über die Gesamtlaufzeit der Finanzierung. Klassische Tilgungsdarlehen hingegen haben eine Zinsbindungsfrist zwischen 10 und 15 Jahre. Danach besteht für den Darlehensnehmer das Risiko, dass die dann noch vorhandene Restschuld zu einem deutlich höheren Zinssatz abgetragen werden muss. Dies wiederum bedeutet, dass der Kreditnehmer die Restschuld mit einer erheblich höheren Anschlussrate weiter finanzieren muss. Bleibt hingegen die monatliche Zahlungsrate über die Gesamtlaufzeit der Finanzierung gleich, ist der Darlehensnehmer auf der sicheren Seite.

Hinzu kommt bei diesem Finanzierungsmodell, dass der Bauherr insbesondere innerhalb der Ansparphase Sondertilgungszahlungen in seinen anzusparenden Bausparvertrag einbringen kann – und zwar in Anzahl als auch der Höhe nach in einer beliebigen Größe. Dafür liegt ein entscheidender Nachteil in der Preisangabenverordnung, da in dieser viele Faktoren verschleiert werden können. Nimmt man nämlich im Gegenzug die klassische Tilgungshypothek mit denselben Monatsraten in den Vergleich auf, dann zeigen sich die Schwachpunkte deutlich auf.

Bei dem neuen Finanzierungsmodell der klassischen Tilgungshypothek gehen wir wieder von einer Baufinanzierungssumme in Höhe von 225.000 Euro aus, festgeschrieben mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Bei einem Tilgungssatz in Höhe von 2,64 Prozent beträgt der nominelle Zinssatz 4,70 Prozent, der anfängliche effektive Zins liegt bei 4,80 Prozent. Der Darlehensnehmer hat dafür einen monatlichen Betrag in Höhe von 1.345,67 Euro aufzubringen. Zudem hat der Bauherr seinen Tilgungssatz so exakt gewählt, dass die sich hieraus ergebende Gesamtrate fast dem Bauspar-Vorausfinanzierungs-modell entspricht. Seine Restschuld beträgt somit nach 15 Jahren noch 93.823 Euro.

Ab dem 16. Jahr hat der Bauherr dann lediglich eine Gesamtrate in Höhe von 795,74 Euro zu bezahlen, und das exakt für einen Zeitraum von 19 Jahren und 4 Monaten. Danach ist seine Immobilie vollkommen entschuldet. Überträgt man nunmehr dieselbe Rate auf das Tilgungsdarlehen, dann ergibt sich nach 15 Jahren folgendes Ergebnis bei angenommenen Anschluss-Zinssätzen durch die Bank: bei einer Laufzeit von 12 Jahren und 6 Monaten 4,0 %, bei 13 Jahren und 7 Monaten 5,0 %, bei 14 Jahren und 11 Monaten 6,0 Prozent, bei 16 Jahren und 8 Monaten 7,0 %, bei 19 Jahren und 4 Monaten 8,0 % und bei 24 Jahren und einem Monat 9,0 %.

Dieses Ergebnis zeigt nunmehr in beeindruckender Weise: Zwar erschien den meisten Lesern der effektive Jahreszins beim vorfinanzierten Bausparvertrag äußerst attraktiv – und das nicht nur in der Vorfinanzierungsphase, sondern ebenfalls in der Tilgungsphase des Bauspardarlehens. Der Bauherr geht in diesem Fall von einer günstigen Vorfinanzierungshypothek aus. Zudem freut er sich bereits heute über die Garantie für ein noch günstigeres Bauspardarlehen. Denn dieses wird in der Regel immer direkt hinterher geschaltet.

Doch weit gefehlt: Der Finanzierungskunde wäre in diesem Falle mit der klassischen Tilgungshypothek deutlich besser bedient. Dies gilt insbesondere für den Fall, das der Anschlusszins – wie in unserem Beispiel aufgeführt – nach 15 Jahren nicht höher liegt als bei 6,0 Prozent. Dies kann zwar kein Mensch bereits heute voraussagen, dafür nimmt man aber den Durchschnittszins für Baufinanzierungen über einen festen Zeitraum von 10 Jahren. Und in unserem Beispielfall liegt dieser dann bei rund 7,0 Prozent und somit 1 Prozent unter dem Finanzierungsmodell vorfinanzierter Bausparvertrag. Dies zeigt auch die nachfolgende Abbildung deutlich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.: Gegenüberstellung der beiden Finanzierungsvarianten

Fazit: Dieses Modell rechnet sich für den Immobilienfinanzierer nur für den Fall, dass auch der Anschlusszinssatz einer vergleichbaren Tilgungshypothek deutlich über dem Anfangszins liegt. Und eben dieser Aspekt findet sich in der Phase der Vorausfinanzierung, wie das Beispiel für die ersten 15 Jahre aufzeigt. Der Grund dafür ist einfach zu erklären, denn:

Merke: Bei einer klassischen Tilgungshypothek verringert der Darlehensnehmer mit seinen Tilgungsleistungen auch die Restschuld, bei einem vorfinanzierten Bausparvertrag hingegen spart der Bausparer einerseits ein Bausparguthaben (niedrigverzinslich) an, andererseits erfolgen auf die Hypothek keinerlei Tilgungsleistungen.

Die durchschnittliche Ansparverzinsung bei Bauspartarifen liegt aktuell (Stand 07.2016) zwischen 0,2 und 0,5 Prozent. Diese minimale Verzinsung wird weiter durch Kontoführungsgebühren und der Abschlussgebühr, die dem Bausparer auferlegt werden, geschmälert. Im Gegenzug wird gerade das teure Geld (im Beispiel ging es immerhin um einen Zinssatz von 4,9 Prozent effektiv) in keiner Weise getilgt, sondern wird zu einem viel geringeren Zinssatz angespart. Um diesen gravierenden Nachteil noch deutlicher herauszustellen, noch ein Beispiel: Ein Kunde nimmt bei seiner Hausbank ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro in Anspruch und zahlt hierauf 5,0 Prozent Zinsen. Dieses aufgenom- mene Geld legt der Kunde bei derselben Bank wieder auf einem Festgeldkonto an – zu 1,0 Prozent Guthabenzinsen. Dies ergäbe schlichtweg einen Verlust in Höhe von 4 Prozent.

Der entscheidende Nachteil beim Finanzierungsmodell „vorfinanzierter Bausparvertrag“ liegt somit in dem Zinsmargenschaden, den der Bausparer erleidet. Diesen Nachteil kann ein Immobilienfinanzierer nur dann ausgleichen, wenn der theoretische Anschlusszins für die Tilgungshypothek deutlich höher ausfallen würde. Hinzu kommt, dass die Preisangabenverordnung der Banken diesen Zinsmargenschaden im Effektivzins nicht ausweisen muss. Immobilienfinanzierer, die in diesem Punkt auf Nummer Sicher gehen wollen, verlangen von ihrem Kreditinstitut folgende Punkte in ihrem Angebot:

- den Nominalzins,
- den effektiven Jahreszins
- und den Vergleichszinssatz einer Tilgungshypothek.

Diese Angaben führen dann letztlich zu einem neutralen Vergleich innerhalb der Immobilien-Gesamtfinanzierung. Finanzierungsmodelle gibt es genügend, es kommt allerdings fast immer auf den Einzelfall an. Wer aber zwischen diesen beiden Finanzierungsmodellen eine Entscheidung treffen muss, der sollte stets das angebotene Finanzierungskonzept „vorfinanzierter Bausparvertrag“ mit dem Finanzierungsbaustein „Tilgungshypothek“ vergleichen. Erst danach kann eine individuelle Entscheidung getroffen werden.

2.2 Wegen der negativen Zinsdifferenz zwischen Hypothek und Sparvertrag dürfen Bausparverträge nur ein Finanzierungsbaustein sein

Die meisten Immobilienfinanzierer versuchen, der Gefahr auf steigende Kreditzinsen entgegen zu wirken. Das gilt gerade in Zeiten, in denen die Zinsen für Immobilienkredite an ihrem Tiefpunkt liegen. Dies kann zum einen durch Forward-Vereinbarungen geschehen, in dem sich der Bauherr bereits heute die Zinsen gegen Gebühr für die Zukunft sichern kann. Zum anderen haben Immobilienfinanzierer die Möglichkeit, über Umschuldungen an aktuellere Zinssätze zu gelangen. Eine weitere Möglichkeit, die sich in einem solchen Fall bietet, ist der schnelle Abschluss eines Bausparvertrages.

Zwar bietet jede dieser drei genannten Möglichkeiten gewisse Chancen als auch entsprechende Risiken. Doch auf steigende Kreditzinsen ist ein Abschluss eines Bausparvertrages stets die falsche Antwort, denn hieraus ergibt sich dann eines der teuersten Finanzierungsmodelle. Deshalb dürfen Bausparverträge innerhalb der Gesamtfinanzierung immer nur ein Finanzierungsbaustein sein. Dieser Grundsatz gilt insbesondere bei vermieteten Immobilien. Der Grund ist darin zu sehen, dass die Zinsen bei Bauspardarlehen in den meisten Fällen niedriger ausfallen als bei herkömmlichen Hypothekendarlehen. Dafür hat der Immobilienfinanzierer allerdings deutlich höhere Ratenzahlungen aufzubringen, als dies bei einem Bankdarlehen der Fall wäre.

Der Grund für die höhere monatliche Rate ist auf die hohe Tilgungsrate zurückzuführen, die – je nach Tarif – zwischen 4 und 6 Promille betragen kann. Hinzu kommt, dass der günstige Nominalzinssatz, der für ein Bauspardarlehen gilt, deutlich durch die hohe Abschlussgebühr geschmälert wird. Der Vorteil für ein Bauspardarlehen liegt einzig darin, dass das Darlehen relativ schnell wieder zurückgezahlt wird. Hinzu kommt ein weiterer Grund: Der Bauherr selbst bedient auf der einen Seite über Jahre einen Kredit, für den Kosten pro Jahr in Höhe von zum Beispiel 5 Prozent anfallen. Andererseits ist er gezwungen, über Jahre hinweg Kapital in einen Vertrag zu investieren, der lediglich 0,2 bis 0,5 Prozent an Guthabenzinsen bringt.

Wird dann noch die Höhe der anfallenden Abschlussgebühr berücksichtigt – diese liegt in der Regel zwischen 0,5 und 1,6 Prozent der Bausparsumme – dann fällt die Rendite des Bausparvertrages noch deutlich niedriger aus. Der finanzielle Schaden stellt sich leider bei den meisten Bausparfinanzierungen erst in der ersten Halbzeit heraus. Dann aber ist der Verlust in den meisten Fällen so groß, dass auch der niedrige Kreditzins aus dem Bauspardarlehen nicht mehr ausgeglichen werden kann. Der Bausparer erleidet dadurch einen teilweise immensen Schaden.

Auch für den Fall, dass der Bausparer seine Zinsen steuerlich als Werbungskosten absetzen kann, ändert dies nichts an der Tatsache, dass diese Schuldzinsen infolge der Tilgung bzw. Rückzahlung von Jahr zu Jahr sinken und dadurch die Belastungen nach Steuern für den Finanzierer unnötig in die Höhe treiben. Daher sollte vor jedem Bausparvertragsabschluss genau überlegt werden, welche Ziele der Finanzierer erreichen will. Zudem darf die Bausparsumme nicht zu hoch angesetzt werden, weil der Bausparer hierdurch länger ansparen muss, um seine Vertragszuteilung zu erhalten. Vorteilhafter ist es dagegen, die Vertragssumme – bei Bedarf – später entsprechend aufzustocken.

Gerade deshalb sollten in die Gesamtfinanzierung neben dem Bauspardarlehen auch noch das klassische Festzinsdarlehen oder das Wohnbaudarlehen mit variabler Verzinsung mit einbezogen werden. Hierbei sind dann die finanziellen Wünsche sowie die Rückzahlungsmöglichkeiten bereits in der Ausgangssituation exakt zu bestimmen. Keinesfalls sollte der Immobilienfinanzierer vorab eine Pauschalaussage für oder gegen eine bestimmte Finanzierungsform treffen. Da gerade die jeweiligen individuellen Anforderungen eines Immobilienfinanzierers recht unterschiedlich ausfallen können, kommt es stets auf die Auswahl an unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten an.

2.3 Baufinanzierer müssen bei ihrer Baufinanzierung auf Tilgung setzen

Bei der Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie sollten Bauherren und -käufer Wert darauf legen, von Anfang an mit der Kredittilgung zu beginnen. So genannte Kombi-Modelle unter Einbeziehung umfangreicher Bausparverträge sind dagegen oftmals wenig sinnvoll. Bei solchen Modellen verdient in den meisten Fällen nur der Bausparkassenberater. Die Kombimodelle sehen nämlich vor, dass nach Aufnahme eines Kredits zunächst nur die laufenden Zinsen gezahlt werden, aber noch keine Tilgung des Darlehens stattfindet.

Vielmehr spart der Immobilienbesitzer parallel in Bausparverträgen an. Nach der Zuteilung der Bausparverträge wird der aufgenommene Kredit dann durch das angesparte Guthaben auf einen Streich getilgt und danach nur noch das Bauspardarlehen mit seinem festgesetzten Zinssatz abbezahlt. Dieses System hat zwar den kleinen Vorteil, dass kein Zinsänderungsrisiko besteht und das Bauspardarlehen durch Sondertilgungen schnell abgetragen werden kann. Dennoch ist diese Methode für viele Familien völlig unattraktiv, weil das parallele Bedienen der Kreditzinsen und das Ansparen von Bausparverträgen die monatlichen Belastungsgrenzen dieser Immobilienbesitzer erheblich übersteigen. Von daher ist auch an spätere Sondertilgungen nicht mehr zu denken.

3. Riester-Förderung auf Bausparverträge

Mit einem Riester-Bausparvertrag nutzen Bauherren in spe ihre staatlichen Zulagen optimal, denn die Riesterförderung gibt es sowohl in der Spar- als auch in der Darlehensphase des Bausparvertrages. Und das ein ganzes Leben lang. Mit seinen Sparbeiträgen auf einen Riester-Bausparvertrag bildet der Bausparer Startkapital für die eigene Immobilie. Der Staat selbst unterstützt den Bausparer neben der Riesterzulage auch noch gegebenenfalls durch eine Steuerersparnis.

In der Vergangenheit wurde die Riester-Zulage ausschließlich für private Rentenversicherungen sowie für Fonds- und Banksparpläne gewährt. Durch das neu eingeführte Eigenheimrentengesetz im Jahre 2008 gilt eine gleichberechtigte Förderung der Altersvorsorge, so dass auch selbst genutztes Wohneigentum als Altersvorsorge eine Riesterförderung erfährt. Gefördert werden daher auch Einzahlungen auf Bausparverträge. „Riesterwürdig“ sind allerdings nur diejenigen Bausparverträge, die auch riesterzertifiziert sind.

Auch wenn in der Vergangenheit weit über 14 Millionen Riesterverträge aller geförderten Anlageformen abgeschlossen wurden, so nehmen Riester-Bausparverträge hiervon nur einen minimalen Anteil ein. Ebenso wenig existieren glaubwürdige Aussagen über die Höhe der durchschnittlichen Bausparsummen bei Riester-Bausparverträgen. Hinzu kommen die vielen Kompliziertheiten innerhalb der Wohnriester-Vorschriften sowie die schwer verständlichen Vorschriften zum Wohneigentum, insbesondere was das Wohnförderkonto anbelangt.

3.1 Riesterzulagen auf Bausparvertrag

Wohn-Riester wird genau wie jede andere Form der Riester-Rente staatlich gefördert. Damit Bausparer die maximale Förderung erhalten, müssen 4 Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens – abzüglich der erhaltenen staatlichen Zulagen – in den Riester-Bausparvertrag einbezahlt werden. Liegt der Einzahlungsbetrag unter diesen 4 Prozent, wird die Zulage entsprechend anteilig gekürzt. Der Höchstbetrag der Förderung liegt bei 2.100 Euro pro Jahr. Vom Staat erhält der Bausparer jährlich eine Grundzulage in Höhe von 154 Euro. Die Kinderzulage beträgt 185 Euro für alle Kinder, die vor 2008 geboren wurden. Nach diesem Stichtag beträgt die Kinderzulage 300 Euro. Sparer unter 25 Jahren erhalten zudem einmalig einen Starterbonus in Höhe von 200 Euro.

Mit dieser staatlichen Förderung kann sich zum Beispiel eine Familie mit zwei Kindern über staatliche Altersvorsorgezulagen in Höhe von 908 Euro pro Jahr freuen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die staatliche Förderung auch während der Tilgungsphase gewährt wird. Die Förderung kann der Bauherr dann zur schnelleren Tilgung seines Darlehens verwenden und auf diese Weise gleich mehrere Zehntausend Euro einsparen. Gefördert werden neben Arbeitnehmern, Arbeitern und Angestellten auch Angestellte des öffentlichen Dienstes und Beamte. Förderfähig sind zudem Personen, die bereits Leistungen von Sozialversicherungsträgern beziehen. Als Leistungen können hier zum Beispiel Hartz IV oder die Erwerbsminderungsrente genannt werden.

Nicht direkt förderfähig sind hingegen Personen, die ihr Einkommen aus selbständiger Tätigkeit, aus Gewerbebetrieb oder als Freiberufler erwirtschaften. Allerdings können diese Personen durch eine Ehe mit einer direkt förderfähigen Person indirekt wieder förderfähig werden. Auf diese Weise können indirekt förderfähige Personen ohne ein rentenversicherungspflichtiges Einkommen auch so genannte „ Null-Euro-Verträge “ abschließen. Die abgeschlossenen Verträge leben dann ausschließlich über die Förderung. Ein Eigenbeitrag kann, muss aber nicht geleistet werden. Vorteile erhalten auch Personen mit überdurchschnittlichem Einkommen, aber ohne Kinder. Durch die so genannte Günstigerprüfung überprüft die Finanzbehörde, ob die jeweilige Person mit der Förderung oder aber mit der steuerlichen Absetzbarkeit der Beiträge besser gestellt ist.

3.1.1 Voraussetzung: Selbstgenutzte Wohnimmobilie

Mit dem Wohn-Riester erfolgt die Förderung über einen Bausparvertrag, in dem der Sparer in die eigenen Wände anstatt in eine Riester-Altersvorsorge investiert. Der Nachteil in einem Wohn-Riester-Vertrag liegt allerdings darin, dass das Bausparkapital ausschließlich für den Erwerb, den Bau oder die Entschuldung (sog. Tilgung) einer selbst genutzten Wohnimmobilie eingesetzt werden darf. Wer hingegen an eine Modernisierung seiner eigenen vier Wände denkt, handelt „ riesterschädlich “ und fällt somit aus der Begünstigung. Förderungsfähig ist dagegen wieder der Erwerb von Dauerwohnrechten. Dauerwohnrechte sind Mietkaufmodelle, die ähnlich funktionieren wie das Nießbrauchsmodell.

Wer bereits einen Riester Vertrag in Form einer Riester Rentenversicherung oder in Form eines Riester (Fonds) Sparplanes verfügt, kann das angesparte Kapital direkt in den neu abgeschlossenen Riester Bausparvertrag übertragen. Zu diesem Zweck muss zuerst der neue Vertrag abgeschlossen werden, da es unbedingt notwendig ist, dass die Bausparnummer bereits vergeben wurde. Einige Anbieter verlangen nicht unerhebliche Gebühren für die Übertragung von bereits angespartem Kapital.

Damit ist der Riester-Bausparvertrag ein Riestervertrag mit allen Zulagen vom Staat, verbunden mit einer eventuellen Steuerersparnis. Allerdings erhöht das Argument der Riesterförderung alleine für sich nicht die Attraktivität eines Bausparvertrages. Denn ein Riester-Bausparer bindet sich seine geplante Immobilie über einen langen Zeitraum. Der Grund liegt darin, dass die im Vertrag geltenden „schädlichen Verwendungen“ wie zum Beispiel die Vermietung oder der Verkauf einer Immobilie erst 20 Jahre nach dem Eintritt ins Rentenalter enden. Wer also im Alter von 80 Jahren ins Alters- oder Pflegeheim kommt, dann seine Immobilie nicht vermieten kann, hat ein Problem: denn in diesem Fall müssten die gesamten Zulagen und Zinsen wieder zurückgezahlt werden.

Dabei weiß heute kaum ein Mensch, ob er überhaupt das Rentenalter erreicht. Dies kann fatale Folgen haben, denn es gibt in diesem Modell auch keine Hinterbliebenenklausel. Der Riestervertrag geht damit nur auf den Ehepartner über, nicht aber auf die Kinder. Diese bleiben hiervon ausgeschlossen. Wer also sicher gehen will, der sollte Immobilie und Rente strikt für sich trennen.

3.1.2 Verwendung des Riester-Guthabens für ein Ferienhaus im EU-Ausland

Nach altem Recht musste die Immobilie in Deutschland belegen sein und auch selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Riesterzulagen für ein Ferienhaus auf Mallorca waren somit in der Vergangenheit nicht möglich. Durch diese Einschränkungen stellte schließlich der Europäische Gerichtshof im September 2009 fest, dass diese Regelungen gegen zwingendes europäisches Recht verstoßen. Seither kann für eine selbst genutzte Immobilie im Ausland Riestergeld wie zum Beispiel Bausparguthaben förderunschädlich eingesetzt werden. Die Riesterrente und die Förderung dürfen daher nicht mehr ausschließlich an den deutschen Wohnort geknüpft werden.

Durch das geltende Europarecht erhalten Grenzgänger und Ruheständler entscheidende Vorteile. Denn Riesterzulagen gibt es nicht nur für Ruheständler, die ihren Lebensabend im Ausland verbringen, sondern auch Personen, die in Deutschland arbeiten, aber im EU-Ausland wohnen und nach dem Wohnsitzprinzip dort auch ihre Einkommensteuern bezahlen. Eigenheime im Ausland lassen sich durch diesen Beschluss des höchsten europäischen Gerichts problemlos fördern, denn Riesterzulagen dürfen sowohl für den Kauf eines Hauses als auch einer Wohnung im Ausland eingesetzt werden.

3.1.3 Kapital aus Bausparvertrag für Tilgung (Entschuldung)

Das gesamte Riester geförderte Bauspar- bzw. Altersvorsorgekapital kann bereits zu Beginn der Auszahlungsphase (zum Beispiel bei Rentenbeginn) für die Entschuldung einer selbst genutzten Wohnung bzw. für ein entsprechendes Haus verwendet werden. In den Genuss dieses Vorteils kommen auch alle Immobilienbesitzer, die ihre Wohnimmobilie bereits vor dem 01.01.2008 angeschafft haben. Die Kapitalentnahme aus einem bestehenden Riestervertrag dient dann dazu, schneller selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben bzw. eine Hausfinanzierung zu tilgen.

Die Tilgungsleistungen selbst fallen dabei ebenfalls unter die direkte Förderung. Der Bauherr in spe kann somit auch die staatlichen Zulagen sowie die gesamten Fördermittel in voller Höhe für seine Zins- und Tilgungszahlungen heranziehen. Allerdings muss es sich dabei stets um eine selbst genutzte Wohnung handeln. Umfangreich und schwierig ist lediglich der Gesetzestext, was nach § 92a EStG alles unter die Verwendung einer selbst genutzten Immobilie fällt. Hier sollte also in jedem Fall das Gespräch mit einem versierten Steuerberater gesucht werden.

3.2 Was ist ein Wohn-Riester?

Unter dem Begriff „Wohn-Riester“ finden Interessierte gleich mehrere Bedeutungen wie zum Beispiel „ Eigenheimrente “ oder „ nachgelagerte Besteuerung “. Mit einem Riester-Vertrag sorgen Bürger nicht nur für ihr Alter vor, es ist ihnen auch erlaubt, das gesamte angesparte Kapital aus diesem Riester-Vertrag herauszunehmen und das Geld anschließend in eine selbst genutzte Immobilie (Kauf oder Bau) zu stecken. Wohn-Riester bietet aber noch eine weitere Möglichkeit, denn das entnommene Kapital aus dem Vertrag kann auch für die Darlehens-Tilgung (Bau oder Kauf) einer Immobilie verwendet werden. Da die Förderung aus Zulagen besteht, wurde der Begriff (Eigenheimrente) geprägt.

Dennoch lässt dieser Begriff leicht verwirren, denn bei der Eigenheimrente wird tatsächlich keine monatliche Rente gezahlt, so dass auch keine Zahlung besteuert werden muss. Dafür wird ein fiktives Wohnförderungskonto geführt, auf dem die geförderten Beiträge wie zum Beispiel Zulagen und Eigenleistungen sowie die Entnahmebeträge erfasst werden. Dieses Kapital wird dann bis zum Eintritt in den Ruhestand mit jährlich 2 Prozent fiktiv verzinst. Der förderberechtigte Bausparer hat auf diese Summe dann entsprechend Steuern zu entrichten. Mit dem fiktiven Wohnförderungskonto wird der Bausparer also so gestellt, als ob er seine Tilgungsbeiträge auf ein Tilgungskonto einbezahlen würde.

Die Funktionsweise eines Riester-Bausparvertrages unterscheidet sich nur unwesentlich zum normalen Bausparvertrag. Auch beim Riester-Bausparvertrag erfolgt eine regelmäßige Besparung in den ersten Jahren bis zur Zuteilung. Hierauf erhält der Bausparer dann mit der Zuteilung ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, um ein Eigenheim zu erwerben oder zu entschulden. Ein entscheidender Unterschied besteht allerdings bei der Finanzierung der Abschlusskosten. Ein normaler Bausparvertrag wird grundsätzlich mit einem Minus eröffnet. Dies liegt daran, weil der Bausparer zuerst seine Abschlusskosten bezahlen muss. Erst wenn diese beglichen sind, kann Guthaben angesammelt werden. Beim Riester-Bausparvertrag wird diese Abschlussgebühr auf die ersten Vertragsjahre verteilt.

Auch beim Riester-Bausparen hat der Bausparer die Möglichkeit, ohne Ansparphase direkt über einen Bauspar-Kombikredit zu finanzieren. Nach Ablauf der Ansparzeit hat der Riester-Bausparer die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Für diesen Fall wird neben dem angesparten Guthaben auch das Bauspardarlehen abgerufen. In der Regel spart der Riester-Bausparer zunächst 50 Prozent der gewählten Bausparsumme an, ehe er dann anschließend ein Darlehen in gleicher Höhe erhält. Während der Tilgung des Bauspardarlehens erhält der Riester-Bausparer ebenfalls eine Förderung, weshalb die einzelnen Raten praktisch als Riesterbeiträge angesehen werden können.

Dieser Förderung steht dann allerdings die nachgelagerte Besteuerung gegenüber, in dessen Zusammenhang das fiktive Guthaben auf diesem Wohnförderkonto die Berechnungsgrundlage für die Besteuerung innerhalb der Rentenphase bildet. Zur Begleichung seiner Steuerschuld hat der Riester-Bausparer mehrere Möglichkeiten. Entweder er begleicht die vom Finanzamt auf 25 Jahre hochgerechnete Steuerschuld auf einen Schlag oder aber er vereinbart mit der Finanzbehörde eine Ratenzahlung. Wird die Steuerschuld in einem Zug entrichtet, erhält der Steuerzahler hierauf einen 30prozentigen Rabattabschlag.

Merke: Bausparverträge gelten gegenüber Banken als Eigenkapital, mit dem der Bausparer seine günstigen Zinsen für das Bauspardarlehen vorab sichern kann. Der Bausparer erhält sowohl in der Anspar- als auch in der Tilgungsphase die Riester-Förderung. Der Nachteil von Bausparverträgen liegt in dem Zinsverlust in der Ansparphase und in den hohen Abschlusskosten, die zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme betragen können. Ein Abschluss lohnt daher erst, wenn der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie innerhalb der nächsten 7 bis 8 Jahre geplant ist.

Vielfach stellt sich auch die Frage, ob bereits in jungen Jahren, wo das Thema eigene Immobilie noch völlig ungewiss ist, ein Riester-Bausparvertrag schon sinnvoll erscheint. Für diesen Fall besteht jedoch die Möglichkeit, alternativ einen Riester-Banksparplan abzuschließen. Stellt sich dann im Laufe des Lebens der Wunsch nach Wohneigentum heraus, kann das angesparte Guthaben aus dem Riester Banksparplan direkt auf einen Riester Bausparvertrag übertragen werden. Riester Bausparverträge sind aber auch für kinderreiche Familien mit solidem Einkommen oder gut verdienende Alleinstehende ein äußerst interessanter Finanzierungsbaustein. Interessenten müssen in diesem Zusammenhang lediglich auf den richtigen Tarif achten, denn günstige Zinsen allein sprechen noch lange nicht für ein geeignetes kostengünstiges Finanzierungs-Produkt.

3.3 Einkommensteuer auf Riester-Bausparvertrag

Bei der Eigenheimrente gilt wie bei anderen Riester-Rentenprodukten das Prinzip, dass das Sparen grundsätzlich steuerfrei ist. Die Riester-Rente muss erst mit Eintritt des Ruhestandes versteuert werden. Daher spricht man auch von einer „nachgelagerten Besteuerung“. Der Vorteil liegt darin, dass die im Ruhestand anfallende Riester-Steuerlast nur wenig Gewicht auf den Steuerzahler hat, denn während ein Immobilieneigentümer keine Miete zu zahlen braucht, besitzt er im Alter auch deutlich mehr Kapital. Und wer innerhalb des Grundfreibetrags Alterseinkünfte bezieht, der braucht an das Finanzamt überhaupt keine Steuern zu bezahlen.

Der Unterschied beim Wohn-Riester – im Gegensatz zur Riester-Geldrente – liegt darin, dass keine monatlichen Auszahlungen fließen, die im Ruhestand besteuert werden könnten. Das liegt schlichtweg an der Tatsache, dass allein das Eigenheim die Altersvorsorge darstellt. Der Betrag, der im Alter besteuert wird, berechnet sich dabei wie folgt:

- Der Darlehensnehmer nimmt sein Darlehen aus dem Riester-Bausparvertrag in Anspruch.
- Anschließend werden die geförderten Tilgungsbeiträge (Zulagen, Eigenleistungen etc.) sowie der Entnahmebetrag (Bausparguthaben) auf einem fiktiven Wohnförderkonto erfasst.
- Der sich hieraus errechnete Betrag wird mit 2 Prozent jährlich verzinst.
- Auf diese Summe bezahlt der Riester-Bausparer nach Eintritt in den Ruhestand Steuern nach seinem individuellen Steuersatz.
- Wird die Summe auf einen Schlag beglichen, erhält der Steuerzahler einen Nachlass in Höhe von 30 Prozent.
- Wird Ratenzahlung in Anspruch genommen, hat der Steuerzahler die Möglichkeit, diese Summe in gleichen Raten bis zu seinem 85. Lebensjahr abzutragen.

Der Vorteil liegt darin, dass eben dieser individuelle Steuersatz im Ruhestand deutlich geringer ausfällt als in Zeiten der Berufstätigkeit, wenn Löhne, Gehälter und vielleicht noch Zinseinnahmen fließen. Auch müssen auf die Eigenheimrente keine Krankenkassenbeiträge bzw. Beiträge für die Pflegeversicherung entrichtet werden. Nicht so zum Beispiel bei einem Riester-Sparplan, der im Rahmen einer betrieblichen Altersvorsorge abgeschlossen wurde. Hierauf muss der gesetzlich Krankenversicherte neben dem vollen Beitragssatz zur Krankenversicherung auch noch den Beitrag zur Pflegeversicherung entrichten.

Merke: Ein Riester-Bausparvertrag bietet Steuervergünstigungen bezüglich der Zulagengewährung bei Renteneintritt, denn erst zu diesem Zeitpunkt wird die Auszahlung besteuert. Die Besteuerung, die zeitlich nach hinten verschoben wird, nennt man daher nachgelagerte Besteuerung. Der Riester-Bausparer erfährt hierdurch nicht nur einen recht hohen Zinsgewinn für die gesamte Laufzeit, sondern verfügt meist auch über einen deutlich geringeren Steuersatz im Ruhestand als in der aktiven Zeit seines Berufslebens.

Um die nachgelagerte Versteuerung zu vervollständigen, wird das Ganze noch einmal an einem Praxisbeispiel mit Zahlen verdeutlicht. Angenommen, ein Bauherr in spe entscheidet sich für den Abschluss eines Riester-Bausparvertrags mit folgenden Werten:

- Bausparsumme: 50.000 Euro auf 10 Jahre
- Zuteilung erfolgt ab 40 Prozent (= 20.000 Euro), Höhe des Darlehens entsprechend 30.000 Euro
- Vorhandener Bausparvertrag wird mit maximal 2.100 Euro jährlich bespart (maximale Riester-Förderung)
- Guthabenzins: 0,5 Prozent, Darlehenszins: 2,95 Prozent

Innerhalb der Ansparphase erhält der Bausparer eine Zulage in Höhe von 154 Euro. Zusätzlich können die gesamten Einzahlungen als Sonderausgaben vom Bruttoeinkommen abgezogen werden. Zulagen oder Steuervorteile ergeben sich aus dem Wohnförderkonto, das fiktiv mit 2 Prozent verzinst wird. Bei Eintritt ins Rentenalter mit 65 Jahren befinden sich auf dem Wohnförderkonto 70.000 Euro. Ab diesem 65. Lebensjahr bis einschließlich zum 85. Lebensjahr erhöht sich das Einkommen entsprechend (70.000 Euro dividiert durch 20 Jahre [65. Lebensjahr bis 85. Lebensjahr] dividiert durch 12 Monate). Der sich hieraus ergebende Betrag erhöht nunmehr die Rente fiktiv, auf den Betrag X (ergibt sich aus dem Wohnförderkonto) wird dann der persönliche Steuersatz fällig.

3.4 Hausmodernisierung mit Riester-Bausparvertrag

Nicht in allen Fällen eignet sich ein Bausparvertrag für Hausmodernisierungen. Dies gilt insbesondere für alle Maßnahmen, die der Energieeinsparung dienen. Da diese Form im Sinne der Riester-Regelung nicht förderfähig ist, haben Bausparer auch keine Möglichkeit, das in der Bausparsumme angesparte Kapital für derartige Hausmodernisierungsmaßnahmen einzusetzen. Dafür lässt sich im Umkehrschluss aber wieder das gesamte angesparte Kapital sowohl für den Bau, den Kauf oder aber zu Beginn der Auszahlungsphase für die Entschuldung einer selbst bewohnten Immobilie einsetzen. Gleiches gilt für den Erwerb von (weiteren) Anteilen an Wohnungsgenossenschaften.

Die staatlichen Zulagen lassen sich wieder für die Tilgung des Wohnbaudarlehens verwenden. Riester-Bausparverträge haben auch noch einen weiteren Vorteil: Es gibt immer wieder Menschen, die nach langer Suche plötzlich eine geeignete Immobilie für sich gefunden haben. Jetzt muss rasch gehandelt werden, und eben hierfür kann sich ein Abschluss lohnen. Denn Bauherren in spe, die kurzfristig eine Immobilie erwerben möchten, dürfen die angesparte Summe sofort nach Abschluss des Kaufvertrages aus dem bisherigen Riestervertrag entnehmen. Dieses Kapital kann dann vollständig zur Finanzierung des neuen Wohnungseigentums eingesetzt werden.

Hieraus ergibt sich dann ein entscheidender weiterer Vorteil für den Immobilienfinanzierer: Er kann für diesen Fall bereits schon weit vor seinem Rentenbeginn das angesparte Riesterguthaben nutzen – und zwar zu 100 Prozent.

Merke: Bauherren erhalten die Riester-Förderung weder für eine Sanierung noch für eine Modernisierung einer Immobilie. Gefördert wird lediglich die Finanzierung einer Immobilie, das heißt: der Kauf einer Bestandsimmobilie bzw. der Neubau einer Immobilie.

Eine Förderung durch das Wohn-Riester-Programm entfällt nicht nur für diejenigen, die ihre Bestandsimmobilie modernisieren bzw. sanieren wollen, sondern auch für den Fall eines altersgerechten Umbaus. Für derartige Maßnahmen können Bauherren jedoch andere Förderungsmaßnahmen in Anspruch nehmen, wie sie zum Beispiel die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet.

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• Grade: 1,0
• Author: Dietmar Kern (Author)
• Publication Year: 2016
• Pages: 99
• Catalog Number: V338358
• ISBN (eBook): 9783668278738
• ISBN (Book): 9783668278745
• Language: German
• Tags: individual-strategische, facetten, immobilienfinanzierung, kleine, schritte, ziel