Die Mietpreise in Deutschland steigen kontinuierlich. Insbesondere die Wiedervermietung von Wohnungen in Ballungsgebieten führt zu Mietpreissteigerungen von bis zu 40 Prozent. Die Folge sind angespannte Verhältnisse auf dem Wohnimmobilienmarkt und Finanzierungsprobleme der Mieter. Nicht nur einkommensschwache Haushalte, sondern auch Durchschnittsverdiener haben Schwierigkeiten, geeigneten und vor allem finanzierbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu finden. Zunehmend müssen diese Familien in entfernte
Randgebiete ausweichen.
Um die Mieter finanziell zu entlasten und der Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt entgegenzuwirken, hat die Bundesregierung im Juni 2015 das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips (Mietrechtsnovellierungsgesetz (Miet-NovG)) erlassen. Das MietNovG wird gemeinhin als „Mietpreisbremse” bezeichnet. Das Gesetz verbietet die Maklercourtage der Wohnungsvermittlung ausschließlich vom zukünftigen Mieter finanzieren zu lassen. Außerdem darf die Miete bei Wiedervermietung von Immobilien höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Veränderungen bewirkt die Mietpreisbremse auf dem Immobilienmarkt und entstehen möglicherweise sogar Nachteile für Mieter?
In diesem Buch werden das Zusammenwirken von Mietspiegel und Mietpreisbremse auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt untersucht. Der Autor analysiert, ob die teils unspezifischen Erhebungsvorschriften der Mietspiegel ausreichen, um den Forderungen der Mietpreisbremse gerecht zu werden oder ob Optimierungsbedarf besteht. Das Thema Mietspiegel und Mietpreisbremse wird anhand von aktuellen Ereignissen aus ausgewählten Städten und Kommunen Deutschlands verdeutlicht.
Aus dem Inhalt:
• rechtliche Grundlagen von Mietspiegel und Mietbremse;
• Positionen der Mieter- und Vermieterverbände;
• Erhebung von qualifizierten Mietspiegeln;
• Effektivität der Mietpreisbremse;
• Folgen für lokale Immobilienmärkte
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ... 4
Abkürzungsverzeichnis ... 6
Abbildungsverzeichnis ... 7
Tabellenverzeichnis ... 8
Formelverzeichnis ... 9
1 Einleitung ... 10
2 Theoretische Grundlagen ... 13
2.1 Mietspiegel ... 13
2.1.1 Entstehungsgeschichte der Mietspiegel ... 13
2.1.2 Begriffsdefinition Mietspiegel ... 14
2.1.3 Rechtliche Grundlage des einfachen und des qualifizierten Mietspiegels ... 17
2.1.4 Mietspiegelverbreitung in Deutschland ... 18
2.2 Mietpreisbremse ... 21
2.2.1 Rechtliche Grundlagen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ... 21
2.2.2 Ziele der Mietpreisbremse ... 24
2.2.3 Positionen der Mieter-, Vermieter- und Anwaltsvereine zum MietNovG. ... 26
3 Auswirkungen des MietNovG und die Bedeutung der Mietspiegel auf dem Wohnimmobilienmarkt ... 30
3.1 Die Bedeutung von Mietspiegeln auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt ... 30
3.1.1 Vorteile des Mietspiegels für Mietparteien ... 30
3.1.2 Kommunale und behördliche Verwendung des Mietspiegels ... 32
3.2 Auswirkungen des Mietrechtsnovellierungsgesetztes ... 33
4 Die Erstellung eines Mietspiegels ... 41
4.1 Auswahl des Wohnungsbestandes als Grundlage eines Mietspiegels ... 42
4.2 Die mietpreisbildenden Faktoren im Mietspiegel ... 43
4.2.1 Aufbau eines Mietspiegels ... 44
4.2.2 Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels ... 45
4.3 Kosten der Erstellung von Mietspiegeln ... 48
4.4 Berechnung des qualifizierten Mietspiegels ... 49
4.4.1 Vergleich Berechnung von Tabellen- und Regressionsmietspiegeln ... 49
4.4.1.1 Tabellenmietspiegel ... 49
4.4.1.2 Regressionsmietspiegel ... 54
4.4.1.3 Ergebnis ... 57
4.4.2 Mietpreisspanne ... 57
5 Mietspiegelvergleich Berlin, Hannover, München ... 59
5.1 Stichprobenumfang ... 60
5.2 Typ der Mietspiegel ... 60
5.3 Wohnlage ... 61
5.4 Gebäudetyp ... 62
5.5 Wohnungsgröße und Wohnungsalter ... 62
5.6 Ausstattungsmerkmale ... 63
5.7 Ergebnis ... 71
6 Zusammenhang von Mietpreisbremse und Mietspiegel ... 72
7 Mietspiegel und Mietpreisbremse auf dem Wohnungsmarkt von Berlin und ausgewählter Kommunen ... 76
8 Verbesserungspotential der Mietspiegel ... 80
9 Fazit ... 85
10 Literaturverzeichnis ... 88
Anhang ... 99
Wohnlagenkarte Berlin ... 99
1 Einleitung
Die Mietpreise in Deutschland steigen kontinuierlich an. Insbesondere die Wiedervermietung von Wohnungen in Ballungsgebieten führt zu Mietpreissteigerungen von bis zu 40 Prozent.[1] Die steigenden Preise führen zu angespannten Verhältnissen auf dem Wohnimmobilienmarkt und somit zu Finanzierungsproblemen der Mieter. Gerade einkommensschwache Haushalte, aber auch Durchschnittsverdiener haben Schwierigkeiten geeigneten und vor allem finanzierbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu finden. Zunehmend müssen diese Familien in entfernte Randgebiete ausweichen.
Um die Mieter finanziell zu entlasten und der Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt entgegenzuwirken, hat die deutsche Bundesregierung im Juni 2015 das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips (Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)) erlassen. In der Gemeinsprache wird das MietNovG als „Mietpreisbremse” bezeichnet.
Das Gesetz verbietet die Maklercourtage der Wohnungsvermittlung ausschließlich vom zukünftigen Mieter finanzieren zu lassen. Stattdessen muss derjenige für diese Kosten aufkommen der den Makler engagiert. Außerdem darf die Miete bei Wiedervermietung von Immobilien höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Unter Betrachtung dieses Zusammenhanges ergibt sich die Frage, welche Veränderungen die Mietpreisbremse auf dem Immobilienmarkt initiiert und ob möglicherweise sogar Nachteile für Mieter entstehen können.
Ziel dieser Bachelorarbeit ist es, das Zusammenwirken von Mietspiegel und Mietpreisbremse auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt zu untersuchen und gegenseitige Abhängigkeiten zu identifizieren. Es soll analysiert werden, ob die teils unspezifischen Erhebungsvorschriften der Mietspiegel ausreichen, um den Forderungen der Mietpreisbremse gerecht zu werden oder ob Optimierungsbedarf besteht. Die Thematik der Mietspiegel und der Mietpreisbremse soll anhand von aktuellen Ereignissen aus ausgewählten Städten und Kommunen Deutschlands verdeutlicht werden.
Auf den Ergebnissen basierend soll die Frage beantwortet werden, ob die Mietpreisbremse auf Grundlage der in Deutschland bestehenden Mietspiegel durchsetzbar ist oder ob die Bundesregierung die nationalen Standards zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eindeutiger definieren muss.
Der Aufbau der vorliegenden Arbeit wird nachfolgend beschrieben:
Nach dem einleitenden ersten Kapitel werden im zweiten Kapitel die theoretischen Grundlagen dieser Arbeit beschrieben. Dies umfasst zum einen die Mietspiegel. Thematisiert wird deren Entstehungsgeschichte, deren rechtliche Grundlage, die verschiedenen Arten von Mietspiegeln und deren Verbreitung in Deutschland. Außerdem werden die rechtlichen Grundlagen der Mietpreisbremse erklärt. Dazu wird das Mietrechtsnovellierungsgesetzt analysiert und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt beschrieben. Zudem wird gezeigt welche Ziele durch das Gesetz verfolgt werden, wo die Mietpreisbreme eingesetzt wird und welche Positionen Politiker sowie Mieter-und Vermieterverbände vertreten.
Im dritten Kapitel wird die Bedeutung von Mietspiegeln auf dem Wohnimmobilienmarkt erklärt und die Auswirkungen der Mietpreisbremse werden diskutiert.
Aufbauend auf die Bedeutung von Mietspiegeln wird in Kapitel vier detailliert beschrieben, welche Anforderungen an die Erhebung von Mietspiegeln gestellt werden. Dabei wird speziell auf das statistische und wissenschaftliche Erheben von qualifizierten Mietspiegeln eingegangen.
In Kapitel fünf werden die Mietspiegel in Berlin, Hannover und München analysiert und vergleichen. Anhand der Auswertung werden Schlüsse über die Qualität und Vergleichbarkeit von Mietspiegeln in Deutschland gezogen.
Der Zusammenhang von Mietspiegel und Mietpreisbreme wird in Kapitel 6 beschreiben. Neben den Zusammenhängen werden auch die gegenseitigen Abhängigkeiten beschrieben.
In Kapitel sieben wird anhand aktueller Ereignisse aus ausgewählten Städten und Kommunen bezüglich der Mietpreisbremse analysiert, wie effektiv die Mietpreisbremse wirkt und welche Folgen sich für die lokalen Immobilienmärkte ergeben.
Im letzten Kapitel wird ein Rückblick auf die Ergebnisse, Analysen und Vergleiche dieser Arbeit geworfen. Darauf aufbauend werden Verbesserungsvorschläge gegeben, welche das Zusammenwirken von Mietspiegel und Mietpreisbremse erleichtern, verbessern und die deutschlandweite rechtliche Durchsetzung ermöglichen.
Im Fazit werden die Ergebnisse dieser Bachelorarbeit resümiert und es wird ein Ausblick auf die mögliche Fortführung dieser Arbeit gegeben.
2 Theoretische Grundlagen
In diesem Kapitel werden die theoretischen Grundlagen dieser Arbeit dargestellt. In Kapitel 2.1 wird auf die Mietspiegel eingegangen und in Kapitel 2.2 wird die Mietpreisbremse erläutert.
2.1 Mietspiegel
Zu Beginn wird die Entstehungsgeschichte von Mietspiegeln beschrieben, um die Notwendigkeit dieses Instruments zu verdeutlichen. Darauf aufbauend werden die verschiedenen Arten von Mietspiegeln vorgestellt, sowie deren rechtliche Grundlagen erläutert. Zudem wird veranschaulicht, wo in Deutschland Mietspiegel existieren.
2.1.1 Entstehungsgeschichte der Mietspiegel
Die Entstehung des Mietspiegels liegt in den 70er Jahren. Im Zuge des Miethöhegesetzes (MHG)von 1974 gab es Einigkeit in der damaligen Regierung, dass die Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete durch Mietspiegel oder Mietwerttabellen zu erreichen sein sollte. Zu der Zeit wurde der Begriff Mietspiegel oder Mietwerttabelle noch nicht wörtlich in dem MHG erfasst. Jedoch waren diese indirekt im §2 MHG mit dem Wortlaut: „ Übersicht über die üblichen Entgelte“, enthalten. Der Gesetzgeber stelle die Anforderung, dass die Übersichten von Interessenvertretern beider Parteien, sowohl Vermieter als auch Mieter, erstellt oder wenigstens von der Seite anerkannt, die nicht an der Erstellung beteiligt war.[2]
Zum ersten Mal wurde der Mietspielgel 1982 wortwörtlich im MHG erwähnt. Es bildete sich ein Konsens, dass Mietspiegel die effizienteste Methode sind, um die wirtschaftliche Entwicklung des Mietwohnmarktes mathematisch darzustellen. Im Gesetzestext §2 Absatz 5 wurde anschließend gefordert „[...] Gemeinden sollen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren Aufwand möglich ist, Mietspiegel erstellen“. In den folgenden Jahren erstellten immer mehr Gemeinden einen Mietspiegel für deren Einzugsgebiet.[3]
Die damalige Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger rief in den 1990er Jahren eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe ins Leben, die sich mit den Aufgaben und Problemen des MHG beschäftigte. In deren Bericht wurde zur Begründung einer Mieterhöhung die Einführung des qualifizierten Mietspiegels vorgeschlagen. Diesen Vorschlag setzte die rot-grüne Koalition im Zuge der Mietrechtsreform im Jahr 2001 um. Neben der Neuordnung und der Vereinfachung, wurde das MHG inhaltlich modernisiert. Zusätzlich zu dem damals bestehenden einfachen Mietspiegel wurde der qualifizierte Mietspiegel zur Stärkung und zur Absicherung des Vergleichsmietensystems, als Teil der Reform, im Mieterhöhungsrecht ergänzt.[4]
2.1.2 Begriffsdefinition Mietspiegel
Mietspiegel sind Bestandteil des Vergleichsmietsystems und dienen als rechtliche Instrumente zur objektiven Erfassung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Euro je Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich aus dem repräsentativen Querschnitt von Mieten bzw. aus den Entgelten, die für Wohnräume vergleichbarer Art, Ausstattung, Lage, Größe und Beschaffenheit üblicherweise bezahlt werden.[5] Der Mietspiegel wird im jeweiligen Geltungsbereich von Städten, Gemeinden und häufig auch von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt.[6]
Die zugehörige gesetzliche Regelung befindet sich in §558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Der Begriff „Miete“ ist gesetzlich nicht definiert. Um Mieten innerhalb eines Mietspiegels und auch Mietspiegel selbst besser vergleichen zu können, ist es erforderlich, die in die Berechnung einbezogenen Mietkosten eindeutig zu definieren. In der aktuellen Fachliteratur wird ausschließlich die Nettokaltmiete im Mietspiegel ausgewiesen.[7] „ Die Nettokaltmiete bezeichnet die Miete für eine Wohnung oder ein Haus ohne jegliche Nebenkosten. Diese Grundmiete gibt also nur die Kosten wieder, die ein Mieter an den Vermieter für die Nutzung der Räume zahlen muss “[8]. In der vorliegenden Arbeit wird daher ebenfalls nur die Nettokaltmiete als Bezugsgröße in der Mietspiegelerstellung berücksichtigt.
Mietspiegel beziehen sich nur auf nicht preisgebundenen Wohnraum. Das bedeutet, die Miete darf nicht durch Förderzusage oder Gesetze festgelegt sein. Somit werden folgende Immobilien nicht in die Berechnung mit einbezogen:
- Eigenheime,
- gewerblich genutzter Raum,
- zwischenvermieteter und mietfrei überlassener Wohnraum,
- Sozialwohnungen,
- Fürsorgewohnungen sowie Studenten-und Jugendwohnheime.[9]
Mietspiegel werden zur Übersicht tabellarisch aufgebaut und werden durch die fünf oben beschriebenen Kenngrößen Art, Ausstattung, Lage, Größe und Beschaffenheit des Wohnraums gebildet.[10] Sie enthalten Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind und wie sich diese auf den Mietpreis auswirken. Abbildung 1 zeigt beispielhaft die Hamburger Mietspiegeltabelle.
Abbildungen werden in dieser Leseprobe nicht dargestellt.
Abbildung 1: Mietspiegeltabelle Hamburg[11]
Zusätzlich enthält ein Mietspiegel einen Textteil, der zur besseren Handhabbarkeit für die Anwender dient. Dieser gibt zum einen Hinweise zur Einordnung von Wohnungen in die einzelnen Tabellenfelder und zum anderen bietet er Erläuterungen zu den Berechnungen.[12]
Gemäß §558 BGB besteht keine Pflicht einen Mietspiegel zu erstellen. Trotzdem führen in Deutschland ca. 747 Städte und Gemeinden einen Mietspiegel. Diese können auf den Homepages der Städte und Gemeinden abgerufen werden, oder werden als Broschüren zur Verfügung gestellt.[13]
Vermieter nutzen den Mietspiegel als rechtliche Grundlage, um eine Mieterhöhung durchzuführen. Gleichzeitig können Mieter auf der Basis des Mietspiegels Forderungen des Vermieters überprüfen und ggf. anfechten. Außerdem dienen sie für alle Akteure des deutschen Immobilienmarktes als Orientierungs-und Entscheidungshilfe zur Mietkalkulation.[14]
Ist kein Mietspiegel vorhanden, so können sich die Akteure gemäß §558a BGB auf andere Daten wie Sachgutachten, vergleichbare Wohnungen oder Kennwerte aus Vergleichsmietdatenbanken stützen.
Gesetzlich unterscheidet man zwischen dem sogenannten „einfachen Mietspiegel“ und dem „qualifizierten Mietspiegel“.
2.1.3 Rechtliche Grundlage des einfachen und des qualifizierten Mietspiegels
Die rechtliche Grundlage des einfachen Mietspiegels ist im §558c (BGB) durch zwei wesentliche Charakteristika beschrieben:
- Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden
- Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen sofern Bedarf dafür besteht. Es bedarf keinen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen einen solchen einfachen
Mietspiegel zu erstellen.
Demnach existieren keine gesetzlichen Vorgaben, in denen Anforderungen an die Aufstellung eines einfachen Mietspiegels einheitlich geregelt sind. Sie müssen laut §558c Absatz 1 BGB lediglich: „[...] von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden [sein]“.
Im Fall einer gerichtlichen Konfrontation über berechtigte oder unberechtigte Steigerung der Mietsumme, kann der einfache Mietspiegel im Sinne des §558c BGB als Begründungshilfe konsultiert werden. Dennoch ist der einfache Mietspiegel kein allgemein anerkanntes Beweismittel im gerichtlichen Streitfall, da lediglich eine Indizwirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete dargestellt wird.[15]
Die rechtliche Grundlage des qualifizierten Mitspiegels wird im §558d (BGB) geregelt. Dieser wird über die Anforderungen des einfachen Mietspiegels hinaus um spezielle Anforderungen erweitert:
- Ein qualifizierter Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Durch die höheren
Anforderungen an das Erstellen eines qualifizierten Mietspiegels und dessen wissenschaftliche Grundlage, kommt diesem bei gerichtlichen
Auseinandersetzungen eine Bedeutung zu.
- Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
Sind diese zusätzlichen Anforderungen erfüllt, gilt der Mietspiegel als qualifiziert.
Kommt es vor Gericht zu einer Streitfrage über die Miethöhe, kann auf den qualifizierten Mietspiegel zurückgegriffen werden, da gemäß §558d BGB vermutet werden darf, dass die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesene Mietpreissumme die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.
Auf die Erstellung und Berechnung der qualifizierten Mietspiegel wird in Kapitel 4 eingegangen.
2.1.4 Mietspiegelverbreitung in Deutschland
In der Bundesrepublik Deutschland existieren zurzeit ca. 747 Mietspiegel. Davon sind 337 für Gemeinden und Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern und 410 für kleinere Gemeinden. Die Anzahl von Gemeinden mit einem Mietspiegel wächst seit vielen Jahren stetig. So erhöhte sich die Anzahl von Gemeinden mit einem qualifizierten Mietspiegel zwischen 2006 und 2014 von 86 auf 124. Ebenso vermehrte sich die Anzahl der einfachen Mietspiegel in der gleichen Zeit von 289 auf 353.[16] Vervollständigt wird die Statistik durch 270 Mietspiegel mit externem oder kreisweitem Bezug. Letzteres bedeutet, dass der Mietspiegel sich nicht nur auf die Gemeinde bezieht, sondern auf einen bestimmten Kreis, welcher auch mehrere Gemeinden zusammenfassen kann. Bei einem Mietspiegel mit externem Bezug handelt es sich meist um benachbarte Gemeinden oder Städte, bei denen das Mietpreisgefüge so ähnlich ist, dass sich die Werte der Mietspiegel statistisch zusammenführen lassen.[17]
Abbildungen werden in dieser Leseprobe nicht dargestellt.
Abbildung 2: Mietspiegelverbreitung in Deutschland[18]
Abbildung 2 stellt die Mietspiegelverbreitung in den Kommunen in Deutschland graphisch dar. Der Abbildung lässt sich entnehmen, dass 47% aller Großstädte (Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern) einen qualifizierten Mietspiegel besitzen. Dazu zählen unter anderem Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main und Kiel. Für 41% der Großstädte existieren einfache Mietspiegel, wie beispielsweise in Erfurt, Leipzig oder Cottbus. Von den Gemeinden mit 50.000 bis unter 100.000 Einwohnern besitzen 55% einen qualifizierten und 20% einen einfachen Mietspiegel. Für Gemeinden von 20.000 bis unter 50.000 Einwohnern verfügen 33% über einen qualifizierten und 8% über einen einfachen Mietspiegel. Für die Kommunen mit unter 20.000 Einwohnern, welche 94% aller Kommunen in der Bundesrepublik Deutschland ausmachen, stehen bisher keine qualifizierten Mietspiegel zur Verfügung und lediglich 2% besitzen einen einfachen Mietspiegel.[19]
Es lässt sich erkennen, dass gerade in den ländlichen geprägten Gegenden kaum Mietspiegel vorhanden sind. In den Ballungsgebieten in oder nahe größerer Städten existieren dahingegen kaum Gebiete, die nicht über einen Mietspiegel verfügen.
2.2 Mietpreisbremse
Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung ist am 01.Juni 2015 in Kraft getreten und wird umgangssprachlich als „Mietpreisbremse“ bezeichnet.
Zu Beginn des Kapitels 2.2 werden die rechtlichen Grundlagen des MietNovG erläutert und die damit vom Gesetzgeber verfolgten Ziele vorgestellt. Es wird gezeigt, welche Positionen bedeutende Mieter-, Vermieter- und Anwaltsvereine bezüglich MietNovG vertreten.
2.2.1 Rechtliche Grundlagen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes
Die Grundlagen des Gesetzes werden im Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 10.November 2014 beschrieben. Zwei drängende Probleme auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt werden hervorgehoben sowie deren angedachten Lösungen beschrieben[20]:
Das erste Problem sind die stark steigenden Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in florierenden Städten. Der verlangte Mietzins liegt oftmals weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete. So stieg die durchschnittliche Miete in der BRD von 2009-2014 um 15,1%.[21] Diese Entwicklung soll vor allem dazu führen, dass einkommensschwächere Haushalte und inzwischen auch Durchschnittsverdiener Schwierigkeiten haben, in den betroffenen Gebieten eine für sie bezahlbare Wohnung zu finden.[22] Dieses Problem soll durch die neuen rechtlichen Regelungen im Mietrecht des BGB eingedämmt werden. Die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% überschreiten.[23]
Als Beispiel wird eine Wohnung betrachtet, die in einem beliebten Stadtviertel liegt und deren Miete bisher 7,00€/m2 betrug. In vergleichbarer Wohnlage werden Wiedervermietungspreise von 13,00€/m2 verlangt und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,00€/m2.
9€ pro Quadratmeter x 1,1= 9,90€ pro Quadratmeter
Formel 1:Berechnung der zulässigen Miethöhe bei aktiver Mietpreisbremse[24]
Durch die Mietpreisbremse wäre es dem Vermieter lediglich möglich die Miete auf 9,90€/m2 zu erhöhen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete dient hier als Grundlage für das MietNovG. Existiert kein Mietspiegel für eine Gemeinde, können gegebenenfalls Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden[25]. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen.[26] Die Wohnungsmärkte gelten dann als angespannt, wenn eines oder mehrere der nachfolgenden Kriterien erfüllt sind:
- Die Mieten deutlich schneller steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass ausreichend Neubautätigkeit prognostiziert wird,
- Es existiert ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage.[27]
Die Rechtsverordnungen müssen im Hinblick auf die Gebietsausweisung begründet sein und Maßnahmen zur Beseitigung der Anspannung vorsehen.[28]
Es gibt Gebiete, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Um den Neubau von Wohnraum nicht zu beeinträchtigen, werden Wohnungen, die seit dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden nicht erfasst. Ebenso entfallen Wohnungen die umfassend modernisiert wurden.[29] Als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung, welche für mindesteins ein Drittel des Preises für einen vergleichbaren Neubau renoviert wurde.[30]
Des Weiteren darf der Vermieter eine einst zulässig vereinbarte Miete auch bei der Wiedervermietung verlangen. Er ist also nicht gezwungen eine frei gewordene Wohnung für weniger Geld als bisher anzubieten.
Zudem ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Auskunft darüber zu erteilen, wie sich der Mietpreis zusammensetzt und ihn, sofern vorhanden, auf den örtlichen Mietspiegel hinweisen.[31] Diese Inhaltspunkte des MietNovG gelten laut Gesetz auch für jede Mietstaffel bei Staffelmietverträgen.
Zur Beanstandung einer vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten.[32] Das Gesetzt verlangt, dass die Rüge die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.
Das zweite Problem ist, dass es den Vermietern möglich ist, die Kosten für einen von ihnen eingeschalteten Makler auf die Wohnungssuchenden abzuwälzen. Weigert sich ein Mieter für die Maklercourtage aufzukommen, scheidet er faktisch aus dem Bewerberkreis aus.[33] Zur Lösung dieses Problems wurden die Regelungen im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) verändert.
Gemäß des Gesetzesvorschlages der Bundesregierung soll nach dem Bestellerprinzip gehandelt werden. Es gilt im Grundsatz, dass die den Makler beauftragende Person für dessen Courtage aufkommen muss. Folglich ist der Mieter nur noch für die Erstattung der Maklergebühren verantwortlich, sofern er diesen auch beauftragt hat.[34] Sollte ein Makler seitens eines Vermieters engagiert worden sein, so „ist der Mieter keinesfalls zu Zahlung der Courtage verpflichtet“[35]. Im Folgenden werden die bedeutendsten Veränderungen im WoVermRG aufgelistet.
- Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler (Makler) kommen nur noch dann zustande, wenn der Makler
ausschließlich wegen des Vertrages mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die ein Mietvertrag schließlich zustande kommt.
- Wohnungsvermittlungsverträge müssen in Textform geschlossen werden, um wirksam zu sein.
- Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern verfolgt werden.[36]
2.2.2 Ziele der Mietpreisbremse
Das MietNovG reguliert den Mietanstieg in angespannten Wohngebieten und minimiert somit die finanzielle Belastung der Mieter.
Im Gesetzentwurf werden die prognostizierten Einsparungen der Mieter den prognostizierten Erfüllungsaufwendungen der Vermieter gegenübergestellt. Zudem werden zusätzliche Kosten erläutert.[37]
Der Erfüllungsaufwand beschreibt gemäß § 2 Absatz 1 des Gesetzes zur Einsetzung eines Nationalen Normenkontrollrates (NKRG), „ den gesamten messbaren Zeit Aufwand und die Kosten, die durch die Befolgung einer Bundes rechtlichen Vorschrift bei Bürgerinnen und Bürgern, Wirtschaft sowie der öffentlichen Verwaltung entstehen ".
Der geschätzte jährliche Erfüllungsaufwand für die Vermieter beläuft sich auf insgesamt 523,63 Millionen Euro. Dieser Betrag teilt sich in drei verschiedene Positionen auf. 284,14 Millionen Euro Aufwand entsteht durch die Begrenzung des Mietanstiegs in angespannten Gebieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10%. Zusätzlich entstehen jährlich 25,23 Millionen Euro für den Mehraufwand der Ermittlung der zulässigen Miete. Die letzte Position, mit einem jährlichen Betrag von 214,27 Millionen Euro wird, durch die Übernahme der Mietersuche durch den Vermieter verursacht. Dieser beauftragt und bezahlt beispielsweise einen Makler.
Die geschätzten Einsparungen für Mieter belaufen sich auf einen Betrag von 857,66 Millionen Euro. Dieser Betrag teilt sich in zwei Positionen auf. 284,14 Millionen Euro aus eingesparten Mieten, welche aus den Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten resultieren. Hinzu kommen weitere Einsparungen in Höhe von 573,52 Millionen Euro aufgrund der eingesparten Maklercourtage durch die neuen Regelungen zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung.
Im Gesetzesentwurf werden weitere voraussichtliche Kosten aufgeführt, welche aber noch nicht eindeutig kalkuliert werden können.
So soll die Mietpreisregulierung auch bei Mieterhöhungen in Bestandsmietverträgen zu einem leicht reduzierten Preisniveau führen. Diese Einsparungen würden direkt an die Mieter weitergegeben werden.
Außerdem sollen die Zahlungen der Mieter an Makler deutlich zurückgehen. Das resultiert aus der bereits angesprochenen Einführung des Bestellerprinzips.
Des Weiteren entsteht eine erhöhte Anzahl von gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien. Hier sind Auseinandersetzungen über die Anwendung der Mietpreisbremse gemeint. Es muss bspw. geprüft werden, ob es korrekt ist, dass die Mietpreisbremse in Ort A eingesetzt wird und im Nachbarort B nicht. Oder ob die im Mietspiegel ausgewiesene Summe als Grundlage einer Mietpreisbremse benutzt werden kann. So sollen für Mieter, Vermieter und Justiz zusätzliche Kosten entstehen.
Die Bundesregierung sieht aktuell keine Alternative zu dem MietNovG. Die Dämpfung des Mietanstiegs bei der Wiedervermietung schafft keinen neuen Wohnraum. Jedoch ist sie erforderlich, um möglichst zeitnah den rasanten Mietsteigerungen entgegenzuwirken. Insbesondere die rechtlich bestimmten angespannten Wohnungsmärkte werden so vor überteuerten Mietforderungen geschützt. [38]
2.2.3 Positionen der Mieter-, Vermieter - und Anwaltsvereine zum MietNovG
Das MietNovG ist in den Medien umstritten und viel diskutiert. Im Folgenden Kapitel werden die Positionen bedeutender Deutscher Mieter-, Vermieter- und Anwaltsvereine thematisiert.
Der Deutsche Anwaltsverein nahm durch dessen Ausschuss für Miet- und Wohnrecht Stellung zu dem MietNovG. Der Ausschuss behauptet, es seien zahlreich unbestimmte Rechtsbegriffe verwendet worden.
Als ein „unbestimmter Rechtbegriff“ wird ein Merkmal innerhalb einer gesetzlichen Bestimmung bezeichnet, welches vom Gesetzgeber nicht genau festgelegt worden ist.[39]
Das kann zu Problemen in der Justiz führen, da die Rechtspraxis sich nicht mit unbestimmten Rechtsbegriffen abfindet.[40] Der unbestimmte Rechtsbegriff „umfassende Modernisierung“ ist näher zu definieren. Bisher gilt die Vorgabe, dass genau dann eine umfassende Modernisierung vorliegt, wenn sie ein Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung kostet.[41] Diese Definition ist zu ungenau und demzufolge nicht rechtssicher.
Weiterhin wurde in dem Gesetz auf statistisches Material verwiesen, welches in dieser Form nicht existiert. Hier kritisiert der Verein explizit die Methoden zur Bestimmung von angespannten Wohnungsmärkten.
Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt gemäß §556d BGB dann vor, wenn die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.
…
[1] Vgl. Berliner Mietverein (2015), S. 1
[2] Vgl. Mietspiegel.com (2011), S. 2-4
[3] Vgl. Mietspiegel.com (2011), S. 2-4
[4] Vgl. Mietspiegel.com (2011), S. 2-4
[5] Vgl. Mietrecht (2015), S. 3
[6] Vgl. Mietrecht (2015), S. 3
[7] Vgl. Immobilienscout 24 (2015a) S. 3
[8] Vgl. Immobilienscout24 (2016), S. 2
[9] Vgl. Wullkopf (1996), S. 455-458
[10] Vgl. Bundesinstitut für Bau-,Stadt-und Raumforschung (2014),S. 16-18
[11] Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (2015), S. 13
[12] Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2015), S. 6-8
[13] Vgl. Bundesinstitut für Bau-,Stadt-und Raumforschung (2014), S. 3
[14] Vgl. N-TV (2015), S. 1-3
[15] Vgl. Anwälteverein (2014), S. 4-5
[16] Vgl. Bundesinstitut für Bau-,Stadt-und Raumforschung (2014),S. 1-2; Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2006), S. 1
[17] Vgl. Bundesinstitut für Bau-,Stadt-und Raumforschung (2014), S. 11
[18] Bundesinstitut für Bau-,Stadt-und Raumforschung (2014), S. 2
[19] Vgl. Bundesinstitut für Bau-,Stadt-und Raumforschung (2014), S. 1
[20] Vgl. MietNovG (2014), S. 1
[21] Vgl. Schwaldt (2014), S. 1
[22] Vgl. MietNovG (2014), S. 1
[23] Vgl. MietNovG (2014), S. 1
[24] Eigenes Beispiel
[25] Vgl. Berlinonline (2015), S. 2
[26] Vgl. MietNovG (2014), S. 2
[27] Vgl. Bünger (2014), S. 3
[28] Vgl. MietNovG (2014), S. 2
[29] Vgl. MietNovG (2014), S. 2
[30] Vgl. Berlinonline (2015), S. 2
[31] Vgl. MietNovG (2014), S. 2
[32] Vgl. MietNovG (2014),S. 2
[33] Vgl. MietNovG (2014), S. 1
[34] Vgl. MietNovG (2014), S. 2
[35] MietNovG (2014), S. 2
[36] Vgl. MietNovG (2014), S. 2
[37] Vgl. MietNovG (2014), S. 3
[38] Vgl. MietNovG (2014), S. 2
[39] Vgl. Juraforum (2013), S. 1
[40] Vgl. Deutscher Anwalt Verein (2014), S. 3
[41] Vgl. Mietrecht-Neu (2014), S. 2
- Citar trabajo
- Anónimo,, 2016, Mietspiegel und Mietpreisbremse. Zusammenwirken auf dem deutschen Wohnungsmarkt, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/318316
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