Selektion von Zielmärkten für institutionelle Immobilieninvestitionen mittels ELECTRE

Thèse de Master , 2014 , 148 Pages , Note: 1,0

Gestion d'entreprise - Investissement et Financement

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Selektion von internationalen Zielmärkten für institutionelle Immobilieninvestitionen. Die Lage einer Immobilie ist eines der wichtigsten Kriterien, wenn Investitionsentscheidungen getroffen werden. Es stellt sich allerdings die Frage, welche Länder besonders attraktiv für Immobilieninvestments sind und gleichzeitig den Anforderungen institutioneller Investoren gerecht werden. Die mangelnde Transparenz und Ineffizienz vieler Immobilienmärkte und deren Wechselbeziehung mit dem wirtschaftlichen, politisch-rechtlichen und sozio-kulturellen Umfeld eines Landes machen es zunehmend schwerer derart wichtige Entscheidungen zu treffen. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis stehen vor allem klassischen Entscheidungsunterstützungsverfahren wie Investitionsrechnungen und Scoring-Modelle zur Verfügung. Diese Verfahren weisen allerdings Defizite auf, mit denen eine realitätsnahe Entscheidungsunterstützung nur eingeschränkt möglich ist. Die vorliegende Arbeit zieht daher ein alternatives Verfahren heran, um Investoren bei der Zielmarktauswahl zu unterstützen. Dabei handelt es sich um das Outranking-Verfahren ELECTRE. Vorteilhaft bei ELECTRE ist vor allem die eingeschränkte Kompensationsfähigkeit von kritischen Entscheidungskriterien. Eine realitätsnahe Beurteilung von Investitionsalternativen ist durch die Erweiterung des Präferenzbegriffs möglich. Hierbei können die Alternativen als indifferent oder unvergleichbar bewertet werden. Dadurch ist es möglich dem Investor keine einzelne Investitionsalternative als Lösung zu präsentieren, sondern als Ergebnis können auch mehrere optimale Alternativen als Lösungsvorschlag in Betracht kommen.
Das Ziel der Arbeit besteht darin, ein Entscheidungsmodell, unter Anwendung von ELECTRE III, zu konzipieren, das bei der Selektion von Zielmärkten zur effizienten Entscheidungsunterstützung herangezogen werden kann. Zunächst werden die Motive für internationale Immobilieninvestments und der Bedarf an leistungsfähigen Entscheidungsmodellen dargelegt sowie ein geeigneter Lösungsansatz zur Entscheidungsfindung vorgestellt. Im Vorfeld der Anwendung des Modells werden Einflusskriterien internationaler Immobilieninvestments bestimmt und spezifische Modellparameter festgelegt. Anschließend folgt die Anwendung auf die Länderallokationsproblematik. Eine Evaluation sowie das Aufzeigen von Übertragungspotenzialen und Weiterentwicklungsmöglichkeiten des Modells bildet den Abschluss der Arbeit.

Inhaltsverzeichnis

• Vorwort
• Inhaltsverzeichnis
• Abbildungsverzeichnis
• Formelverzeichnis
• Abkürzungsverzeichnis
• 1. Abschnitt: Selektion internationaler Zielmärkte als multikriterielles Entscheidungsproblem im Immobilienportfoliomanagement
• A. Motive für internationale Immobilieninvestitionen
• I. Diversifikationseffekte
• II. Mangelnde Investitionsmöglichkeiten im Inland
• B. Bedarf an Entscheidungsmodellen bei Immobilieninvestitionen
• I. Komplexität internationaler Immobilieninvestitionen
• II. Defizite klassischer Entscheidungsunterstützungsverfahren
• a) Ein- und zweikriterielle Verfahren
• b) Multikriterielle Verfahren
• C. Lösungsansatz zur effizienten Entscheidungsunterstützung
• I. Outranking-Verfahren
• a) Grenzen klassischer Entscheidungstheorie
• b) Erweiterung des Präferenzbegriffs beim Outranking
• c) Klassifikation multikriterieller Entscheidungssituationen
• II. ELECTRE als besondere Ausprägung des Outranking
• a) Wesen des ELECTRE-Verfahrens
• 1. Modellierung von Präferenzen
• 2. Abgrenzung der Präferenzen mit Hilfe von Schwellenwerten
• 3. Konzept der Konkordanz und Diskordanz
• b) Anwendungsgebiete in der Praxis
• 2. Abschnitt: Festlegung des Untersuchungsdesigns für das immobilienmarktbezogene Entscheidungsmodell
• A. Auswahl des anzuwendenden ELECTRE-Verfahrens
• B. Auswahl der Alternativen
• I. Investitionsstrategie als Voraussetzung für die Vorauswahl
• II. Festlegung der Zielmärkte für das Modell
• C. Auswahl der Kriterien
• I. Einflusskriterien internationaler Immobilieninvestitionen
• a) Erkenntnisse aus vergangenen Studien
• b) Kategorisierung der Einflusskriterien nach LIESER
• c) Eingrenzung der Datenbasis
• II. Festlegung der Kriterien für die Modellanwendung
• a) Ökonomisches Umfeld
• b) Immobilienbezogenes Investitionsumfeld
• c) Entwicklungsstand und Tiefe des Kapitalmarktes
• d) Schutz des Investors und Qualität des Rechtssystems
• e) Administrative Hindernisse und rechtliche Restriktionen
• f) Sozio-kulturelles und politisches Umfeld
• 3. Abschnitt: Entwicklung eines Entscheidungsmodells für die Priorisierung von internationalen Immobilienmärkten
• A. Bestimmung der Modellparameter
• I. Bestimmung der Kriteriengewichte
• a) Befragungstechniken
• b) Gewichtungsmethoden im Kontext multikriterieller Entscheidungen
• c) Festlegung der Kriteriengewichte
• II. Bestimmung der Präferenzschwellenwerte
• a) Möglichkeiten der Quantifizierung von Schwellenwerten
• b) Festlegung der Schwellenwerte
• B. Anwendung des Modells auf die Länderallokationsproblematik
• I. Bestimmung der Dominanzbeziehung zwischen den Alternativen
• a) Überführung der Daten in die Entscheidungsmatrix
• b) Bildung von Kriteriendifferenzen
• c) Bestimmung der partiellen Konkordanzwerte
• d) Erstellung der globalen Konkordanz-Matrix
• e) Bestimmung der partiellen Diskordanzwerte
• f) Zusammenführung der Matrizen in die Prävalenz-Matrix
• 4. Abschnitt: Evaluation des Entscheidungsmodells
• A. Sensitivitätsanalyse des Modells
• B. Kritische Würdigung des Modells
• C. Übertragungspotenziale und Weiterentwicklungsmöglichkeiten
• Fazit
• Literaturverzeichnis

Zielsetzung und Themenschwerpunkte

Die Masterarbeit befasst sich mit der Selektion von Zielmärkten für institutionelle Immobilieninvestitionen. Ziel ist es, ein Entscheidungsmodell zu entwickeln, das institutionelle Investoren bei der Auswahl von internationalen Anlagemärkten unterstützt. Das Modell basiert auf dem ELECTRE-Verfahren, einem Outranking-Verfahren, das in der Immobilienbranche bisher kaum Anwendung findet. Die Arbeit untersucht die Eignung des ELECTRE-Verfahrens für die komplexe Entscheidungssituation der internationalen Zielmarktauswahl und zeigt die Vorteile gegenüber klassischen Entscheidungsmodellen auf.

• Internationale Immobilieninvestitionen
• Zielmarktauswahl
• Entscheidungsmodelle
• Outranking-Verfahren
• ELECTRE-Verfahren

Zusammenfassung der Kapitel

Der erste Abschnitt der Arbeit beleuchtet die Motive für internationale Immobilieninvestitionen und die Herausforderungen, die sich aus der Komplexität dieser Investitionsentscheidungen ergeben. Es werden die Defizite klassischer Entscheidungsmodelle aufgezeigt und die Outranking-Verfahren als Lösungsansatz vorgestellt. Der Fokus liegt dabei auf dem ELECTRE-Verfahren, dessen Funktionsweise und Anwendungsgebiete erläutert werden.

Im zweiten Abschnitt wird das Untersuchungsdesign für das Entscheidungsmodell festgelegt. Es erfolgt eine Auswahl des geeigneten ELECTRE-Verfahrens, eine Vorauswahl von Ländern als potenzielle Zielmärkte und die Bestimmung relevanter Kriterien für die Beurteilung dieser Märkte. Die Auswahl der Kriterien basiert auf Erkenntnissen aus vergangenen Studien und einer Kategorisierung nach LIESER.

Der dritte Abschnitt widmet sich der Konzeption des Entscheidungsmodells. Es werden die Modellparameter, wie Kriteriengewichte und Präferenzschwellenwerte, bestimmt. Anschließend wird das Modell auf die Länderallokationsproblematik angewendet, indem die Dominanzbeziehung zwischen den Alternativen ermittelt wird. Die Ergebnisse werden interpretiert und mögliche Implikationen für das Immobilienportfoliomanagement aufgezeigt.

Schlüsselwörter

Die Schlüsselwörter und Schwerpunktthemen des Textes umfassen die Selektion von Zielmärkten für institutionelle Immobilieninvestitionen, das ELECTRE-Verfahren, Outranking-Verfahren, multikriterielle Entscheidungsprobleme, Immobilienportfoliomanagement, internationale Immobilieninvestitionen, Diversifikation, Komplexität, Entscheidungsmodelle, Kriteriengewichte, Präferenzschwellenwerte, Sensitivitätsanalyse und Robustheit.

• Université: University of Leipzig (Institut für Immobilienmanagement)
• Note: 1,0
• Auteur: Mareen Sawitzky (Auteur)
• Année de publication: 2014
• Pages: 148
• N° de catalogue: V286074
• ISBN (ebook): 9783656860846
• ISBN (Livre): 9783656860853
• Langue: allemand
• mots-clé: Immobilieninvestition, Immobilienmarkt, institutionelle Investoren, Asset Allocation, ELECTRE, Outranking, Entscheidungsmodell, Entscheidungsunterstützung, Multi-criteria, Zielmarkt, Portfolio Management, Immobilienmanagement, Multi-Criteria Decision Making, Investitionsentscheidung, multikriteriell