Der klassische Fall einer fristlosen Kündigung ist der des Zahlungsverzugs. Er ist aber nicht der einzige, bei dem gekündigt werden kann. Weniger bekannt, aber nicht weniger wirksam ist die Kündigung, wenn der Mieter nicht pünktlich zahlt, sondern zu spät. Dabei handelt es sich um einen Vertragsverstoß, welchen der Vermieter nicht hinnehmen muß und wegen dessen, nach Einhaltung gewisser Formalien, gekündigt werden kann. Wie das sicher geht, wird vorliegend im Detail erklärt.
Dabei erläutere ich zum einen die rechtlichen Voraussetzungen und Abläufe und gebe Ihnen per Zitat sämtliche Urteile an die Hand, die Sie bei einer Durchsetzung brauchen. Parallel haben wir immer einen Blick auf die Formalien - damit Ihre Kündigung nicht an einem vermeidbaren Formproblem scheitert (wie leider viel zu oft). Schließlich formuliere ich exemplarisch ein Kündigungsschreiben, das Sie als Vorlage nutzen, d.h. auf Ihren Fall anpassen und dann nach außen hin verwenden können.
Das Buch ist ein Arbeitsmittel für Eigentümer und Hausverwalter, das Sie
1. über Ihre Rechte in diesem speziellen Bereich umfassend und verständlich informiert und
2. Ihnen ohne viel Zeitaufwand die Umsetzung erlaubt.
I. Einleitung
II. der vom Mieter einzuhaltende Zahlungstermin
1. die heutige gesetzliche Regelung: § 556b BGB
a) gleiche Regelung für Wohnraum- und für Gewerberaum-Mietverträge
b) Samstag als Werktag
c) genauer Fälligkeitstermin
d) nach dem Gesetz geschuldete Handlung zur Fristwahrung
2. Regelung für Mietverträge, geschlossen vor dem 01.09.2001: § 551 BGB a.F.
3. alte Regelung für noch existente DDR-Mietverträge
4. abweichende Fälligkeit kraft Mietvertrags
5. Fazit
III. die Abmahnung
1. rechtliche Grundlage: § 543 Abs. 3 BGB
2. warum abmahnen?
3. Form und Inhalt einer Abmahnung
a) mündliche Erklärung versus Schriftform
b) was ist der notwendige Inhalt einer Abmahnung?
c) keine Kündigungsandrohung notwendig
d) Formulierungsfehler und Formulierungshilfe
e) Umstände, bei denen erhöhte Anforderungen gelten
aa) zeitlicher Zusammenhang zwischen Abmahnung und Kündigung
bb) langfristige abweichende Vertragspraxis
cc) Zahlung durch Dritte, z.B. Jobcenter
f) Abmahnung durch Kündigung
IV. die Kündigung
1. inhaltliche Voraussetzungen
2. die Formalien des Kündigungsschreibens
a) Schriftform
b) Beteiligte
c) Zugangsnachweis
d) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB
3. die Angabe des Kündigungsgrundes
4. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
5. Erläuterungen
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