Die Kündigung bei Zahlungsverzug trauen sich viele Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung in Eigenregie verwalten, selbst zu. Ist eine Hausverwaltung beauftragt, wird von ihr in der Regel erwartet, daß sie solche Kündigungen ohne Anwalt durchführt.
Dabei gibt es zwar allerlei höchst juristische Fachliteratur zu dem Thema. Es gibt aber keine brauchbare Anleitung, wie man ein Kündigungsschreiben denn nun tatsächlich verfassen sollte, welche Formalien zu beachten sind etc. Auch gibt es keine allgemeinverständlichen Erklärungen, wann genau eine solche Kündigung eigentlich möglich ist. Denn der Rückstand von zwei Monatsmieten ist nur einer von mehreren Fällen, und daß man zum Beispiel auch kündigen kann, wenn ein Mieter einen Rückstand von weniger als zwei Monaten vor sich herschiebt, ist nahezu unbekannt - aber nicht weniger wirksam.
In der Folge strickt sich jeder mit Hilfe von Google irgendwie eine Vorlage selbst und gekündigt wird nur dann, wenn der allseits bekannte Fall von zwei offenen Monatsmieten definitiv und unzweifelhaft vorliegt. Dabei passieren unnötige Fehler mit teils kostenträchtigen Konsequenzen, und es werden wichtige Möglichkeiten verschenkt.
Mit diesem Buch erhalten Sie
- einen Überblick über Ihre Möglichkeiten bei Zahlungsverzug des Mieters,
- zugleich eine Zusammenstellung aller möglichen Untiefen, welche Sie vielleicht umschiffen wollen oder statt dessen für sich nutzen können, je nach Zielrichtung, und
- eine praktische Anleitung zum Verfassen eines Kündigungsschreibens.
Inhaltsverzeichnis
I. Einleitung
II. die fristlose Kündigung
1. gesetzliche Grundlagen: §§ 543 und 569 BGB
2. die Leitlinie: „wichtiger Grund“ - § 543 Abs. 1 BGB
3. Zahlungsverzug als wichtiger Grund
a) Variante a): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB
aa) Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen
bb) Einschub: Samstag als Werktag
cc) nötige Rückstandshöhe zur Kündigung: mehr als eine Miete
dd) nötige Kontinuität oder Dauer des Rückstands
ee) Heilung durch Nachzahlung?
b) Variante b): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe b) BGB
aa) Verzug mit einer Höhe von 2 Monatsmieten
bb) zeitliche Unterschiede zwischen Variante a) und Variante b)
c) Zahlungsverzug mit der Mietkaution
d) die Schonfristzahlung des Mieters
e) Verzug des Mieters mit anderen Zahlungspflichten
III. die fristgemäße Kündigung
1. gesetzliche Grundlage: § 573 BGB
2. nötige Rückstandshöhe und -dauer zur Kündigung
3. keine Abmahnung erforderlich
4. Verschulden des Mieters
5. keine Schonfristzahlung möglich
IV. das Kündigungsschreiben
1. weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt
a) Angabe des Kündigungsgrundes
b) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB
c) Widerspruch gegen Wegfall der ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung
d) Formalien
2. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
3. Erläuterungen
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieses Buches ist es, Vermietern von Wohnraum eine praxisnahe und verständliche Orientierung bei Zahlungsverzug des Mieters zu bieten. Die Arbeit befasst sich mit der zentralen Forschungsfrage, wie rechtssicher Kündigungen wegen ausbleibender Zahlungen ausgesprochen werden können, um finanzielle Verluste zu minimieren und eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen.
- Rechtliche Voraussetzungen der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug.
- Differenzierung zwischen fristloser und fristgemäßer (ordentlicher) Kündigung.
- Umgang mit komplexen Rechtsfragen wie der Schonfristzahlung und Samstagen als Werktagen.
- Anleitung zur korrekten und rechtssicheren Erstellung eines Kündigungsschreibens.
Auszug aus dem Buch
bb) Einschub: Samstag als Werktag
Über den Einbezug von Samstagen in die Berechnung war man sich eine Zeitlang heftig uneins, denn bei Kündigungsfristen zählt der Samstag als Werktag. Für die Berechnung der Kündigungsfrist (bei der ordentlichen Kündigung) verwendet das Gesetz ebenfalls den „Werktag“ als maßgeblichen Ansatzpunkt:
§ 573c BGB. Fristen der ordentlichen Kündigung.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Hierzu, also zur Kündigungsfrist-Berechnung, entschied der Bundesgerichtshof, daß der Samstag mitzählt, jedenfalls wenn die Frist nicht am Samstag endet.
BGH VIII ZR 206/04 vom 27.04.2005
Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einleitung: Beschreibt die verschiedenen Möglichkeiten eines Vermieters bei Zahlungsverzug, wie Mahnung, Ratenzahlung oder Klage, bevor eine Kündigung als ultima ratio in Betracht gezogen wird.
II. die fristlose Kündigung: Erläutert die gesetzlichen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB, insbesondere bei Zahlungsverzug über mehrere Termine oder in kritischer Höhe.
III. die fristgemäße Kündigung: Analysiert die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB als Alternative, bei der ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen muss, jedoch geringere Rückstandsschwellen als bei der fristlosen Variante gelten.
IV. das Kündigungsschreiben: Bietet eine praktische Hilfestellung zur Erstellung eines Kündigungsschreibens, inklusive der Beachtung formaler Anforderungen wie Schriftform und Zustellungsnachweis.
Schlüsselwörter
Wohnraummiete, Zahlungsverzug, fristlose Kündigung, fristgemäße Kündigung, Mietrückstand, BGB, Mietsicherheit, Kaution, Schonfristzahlung, Kündigungsschreiben, Räumungsklage, Werktag, Mietvertrag, Pflichtverletzung, Rechtsirrtum
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Das Buch bietet einen rechtlichen Überblick und eine praktische Anleitung für Vermieter, wie sie bei ausbleibenden Mietzahlungen durch den Mieter reagieren und rechtssicher kündigen können.
Was sind die zentralen Themenfelder der Publikation?
Die Publikation deckt die rechtlichen Rahmenbedingungen der fristlosen und fristgemäßen Kündigung ab, behandelt die Berechnung von Zahlungsfristen sowie die formellen Anforderungen an ein wirksames Kündigungsschreiben.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, Eigentümern die Sicherheit zu geben, eigenständig oder fundiert informiert eine Kündigung bei Zahlungsverzug durchzuführen und typische juristische Fehler („Untiefen“) zu vermeiden.
Welche wissenschaftlichen oder rechtlichen Quellen werden verwendet?
Die Arbeit stützt sich primär auf einschlägige Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie auf eine Vielzahl aktueller Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) und weiterer Instanzgerichte.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden detailliert die gesetzlichen Voraussetzungen für Kündigungen, die Auslegung von Begriffen wie „Werktag“ bei der Fristberechnung sowie die Besonderheiten bei Kautionsverzug und der Schonfristzahlung analysiert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Werk?
Die wesentlichen Begriffe sind Wohnraummiete, Zahlungsverzug, Kündigungsrecht, Mietrückstand und Kündigungsschreiben.
Warum spielt die Unterscheidung von Samstag als Werktag eine Rolle?
Sie ist entscheidend für die korrekte Berechnung von Zahlungsfristen. Der BGH hat klargestellt, dass der Samstag zwar für Kündigungsfristen mitzählt, bei der Berechnung der Zahlungsfrist für Mieten jedoch aufgrund fehlender Bankgeschäftstage außen vor bleibt.
Was bedeutet Schonfristzahlung im Kontext der Arbeit?
Sie bezeichnet die Möglichkeit des Mieters, eine fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die ausstehenden Mieten vollständig nachzahlt.
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- Tobias Scheidacker (Author), 2014, Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummiete, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/272760
