Die Kündigung bei Zahlungsverzug trauen sich viele Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung in Eigenregie verwalten, selbst zu. Ist eine Hausverwaltung beauftragt, wird von ihr in der Regel erwartet, daß sie solche Kündigungen ohne Anwalt durchführt.
Dabei gibt es zwar allerlei höchst juristische Fachliteratur zu dem Thema. Es gibt aber keine brauchbare Anleitung, wie man ein Kündigungsschreiben denn nun tatsächlich verfassen sollte, welche Formalien zu beachten sind etc. Auch gibt es keine allgemeinverständlichen Erklärungen, wann genau eine solche Kündigung eigentlich möglich ist. Denn der Rückstand von zwei Monatsmieten ist nur einer von mehreren Fällen, und daß man zum Beispiel auch kündigen kann, wenn ein Mieter einen Rückstand von weniger als zwei Monaten vor sich herschiebt, ist nahezu unbekannt - aber nicht weniger wirksam.
In der Folge strickt sich jeder mit Hilfe von Google irgendwie eine Vorlage selbst und gekündigt wird nur dann, wenn der allseits bekannte Fall von zwei offenen Monatsmieten definitiv und unzweifelhaft vorliegt. Dabei passieren unnötige Fehler mit teils kostenträchtigen Konsequenzen, und es werden wichtige Möglichkeiten verschenkt.
Mit diesem Buch erhalten Sie
- einen Überblick über Ihre Möglichkeiten bei Zahlungsverzug des Mieters,
- zugleich eine Zusammenstellung aller möglichen Untiefen, welche Sie vielleicht umschiffen wollen oder statt dessen für sich nutzen können, je nach Zielrichtung, und
- eine praktische Anleitung zum Verfassen eines Kündigungsschreibens.
Inhaltsverzeichnis
I. Einleitung
II. die fristlose Kündigung
1. gesetzliche Grundlagen: §§ 543 und 569 BGB
2. die Leitlinie: „wichtiger Grund“ - § 543 Abs. 1 BGB
3. Zahlungsverzug als wichtiger Grund
a) Variante a): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB
aa) Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen
bb) Einschub: Samstag als Werktag
cc) nötige Rückstandshöhe zur Kündigung: mehr als eine Miete
dd) nötige Kontinuität oder Dauer des Rückstands
ee) Heilung durch Nachzahlung?
b) Variante b): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe b) BGB
aa) Verzug mit einer Höhe von 2 Monatsmieten
bb) zeitliche Unterschiede zwischen Variante a) und Variante b)
c) Zahlungsverzug mit der Mietkaution
d) die Schonfristzahlung des Mieters
e) Verzug des Mieters mit anderen Zahlungspflichten
III. die fristgemäße Kündigung
1. gesetzliche Grundlage: § 573 BGB
2. nötige Rückstandshöhe und -dauer zur Kündigung
3. keine Abmahnung erforderlich
4. Verschulden des Mieters
5. keine Schonfristzahlung möglich
IV. das Kündigungsschreiben
1. weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt
a) Angabe des Kündigungsgrundes
b) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB
c) Widerspruch gegen Wegfall der ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung
d) Formalien
2. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
3. Erläuterungen
- Arbeit zitieren
- Tobias Scheidacker (Autor:in), 2014, Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummiete, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/272760
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