Die Kündigung bei Zahlungsverzug trauen sich viele Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung in Eigenregie verwalten, selbst zu. Ist eine Hausverwaltung beauftragt, wird von ihr in der Regel erwartet, daß sie solche Kündigungen ohne Anwalt durchführt.
Dabei gibt es zwar allerlei höchst juristische Fachliteratur zu dem Thema. Es gibt aber keine brauchbare Anleitung, wie man ein Kündigungsschreiben denn nun tatsächlich verfassen sollte, welche Formalien zu beachten sind etc. Auch gibt es keine allgemeinverständlichen Erklärungen, wann genau eine solche Kündigung eigentlich möglich ist. Denn der Rückstand von zwei Monatsmieten ist nur einer von mehreren Fällen, und daß man zum Beispiel auch kündigen kann, wenn ein Mieter einen Rückstand von weniger als zwei Monaten vor sich herschiebt, ist nahezu unbekannt - aber nicht weniger wirksam.
In der Folge strickt sich jeder mit Hilfe von Google irgendwie eine Vorlage selbst und gekündigt wird nur dann, wenn der allseits bekannte Fall von zwei offenen Monatsmieten definitiv und unzweifelhaft vorliegt. Dabei passieren unnötige Fehler mit teils kostenträchtigen Konsequenzen, und es werden wichtige Möglichkeiten verschenkt.
Mit diesem Buch erhalten Sie
- einen Überblick über Ihre Möglichkeiten bei Zahlungsverzug des Mieters,
- zugleich eine Zusammenstellung aller möglichen Untiefen, welche Sie vielleicht umschiffen wollen oder statt dessen für sich nutzen können, je nach Zielrichtung, und
- eine praktische Anleitung zum Verfassen eines Kündigungsschreibens.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- die fristlose Kündigung
- gesetzliche Grundlagen: SS 543 und 569 BGB
- die Leitlinie: „wichtiger Grund" - S 543 Abs. 1 BGB
- Zahlungsverzug als wichtiger Grund
- Variante a): S 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB
- Verzug zwei Terminen
- Einschub: Samstag als Werktag
- nötige Rückstandshöhe zur Kündigung: mehr als eine Miete
- nötige Kontinuität Oder Dauer des Rückstands
- Heilung durch Nachzahlung?
- Variante b): $ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe b) BGB
- Verzug mit einer Höhe von 2 Monatsmieten
- zeitliche Unterschiede zwischen Variante a) und Variante b)
- Zahlungsverzug mit der Mietkaution
- die Schonfristzahlung des Mieters
- Verzug des Mieters mit anderen Zahlungspflichten
- Variante a): S 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB
- die fristgemäße Kündigung
- gesetzliche Grundlage: S 573 BGB
- nötige Rückstandshöhe und -dauer zur Kündigung
- keine Abmahnung erforderlich
- Verschulden des Mieters
- keine Schonfristzahlung möglich
- das Kündigungsschreiben
- weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt
- Angabe des Kündigungsgrundes
- Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach S 545 BGB
- Widerspruch gegen Wegfall der ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung
- Formalien
- mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
- Erläuterungen
- weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Das Buch bietet eine umfassende Anleitung zum Verfassen eines Kündigungsschreibens wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummiete. Es richtet sich an Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung in Eigenregie verwalten, sowie an Hausverwaltungen, die solche Kündigungen ohne Anwalt durchführen. Ziel ist es, einen Überblick über die Möglichkeiten bei Zahlungsverzug des Mieters zu geben, die möglichen Untiefen aufzuzeigen und eine praktische Anleitung zum Verfassen eines Kündigungsschreibens zu liefern.
- Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
- Die fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs
- Die Anforderungen an das Kündigungsschreiben
- Die rechtlichen Besonderheiten bei Kautionsverzug
- Die Bedeutung des Verschuldens des Mieters
Zusammenfassung der Kapitel
- Einleitung
Das Buch stellt die verschiedenen Möglichkeiten zur Reaktion auf Zahlungsverzug eines Mieters vor, darunter Mahnungen, Klagen, Ratenzahlungen und die Verwertung von Sicherheiten. Es wird die Bedeutung der Kündigung als Option bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen hervorgehoben und die zwei möglichen Arten der Kündigung - die fristlose und die fristgemäße Kündigung - vorgestellt.
- die fristlose Kündigung
- gesetzliche Grundlagen: SS 543 und 569 BGB
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird in den §§ 543 und 569 BGB geregelt. § 543 BGB gilt für alle Mietverträge, während § 569 BGB ausschließlich bei Wohnraum Anwendung findet. Die Vorschriften legen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund fest, insbesondere bei Zahlungsverzug des Mieters.
- die Leitlinie: „wichtiger Grund" - S 543 Abs. 1 BGB
Der Grundsatz der fristlosen Kündigung ist in § 543 Abs. 1 BGB definiert: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter muss die reguläre Kündigungsfrist nicht mehr abwarten, sondern kann den Mieter sofort vor die Tür setzen.
- Zahlungsverzug als wichtiger Grund
- Variante a): S 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB
- Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen
Nach Variante a) liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Das Gesetz definiert den "Termin" als den dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts, nach dem die Miete bemessen ist. Samstag zählt bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht mit, da Banken an Samstagen keine Überweisungen ausführen.
- nötige Rückstandshöhe zur Kündigung: mehr als eine Miete
Die Rückstandshöhe muss mehr als eine Monatsmiete betragen, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete gilt als erheblich, wenn er über zwei Termine existiert. Es reicht aus, wenn die Schwelle von einer Monatsmiete erst zum zweiten Termin überschritten wird, beim ersten Termin aber noch darunter lag.
- nötige Kontinuität oder Dauer des Rückstands
Der Rückstand muss nicht durchweg in der eingetretenen Höhe vorliegen. Es genügt, wenn über zwei Termine ein nicht unerheblicher Rückstand aufgelaufen ist, unabhängig davon, ob der Rückstand in der Zwischenzeit ausgeglichen wurde.
- Heilung durch Nachzahlung?
Die fristlose Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, d.h. wenn der Rückstand vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen wurde. Teilzahlungen auf den Rückstand reichen nicht. Der Mieter kann die Kündigung rückwirkend beseitigen, wenn er binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage noch nachzahlt.
- Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen
- Variante b): $ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe b) BGB
- Verzug mit einer Höhe von 2 Monatsmieten
Nach Variante b) liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Der Rückstand muss nicht aus unmittelbar aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen stammen.
- zeitliche Unterschiede zwischen Variante a) und Variante b)
Variante a) ermöglicht eine Kündigung bei Überschreiten von einer Monatsmiete, vorausgesetzt der Rückstand ist fortlaufend entstanden. Variante b) hingegen setzt eine absolute Rückstandshöhe von zwei Monatsmieten voraus. Der Unterschied in der möglichen Reaktionsfrist des Vermieters kann erheblich sein.
- Verzug mit einer Höhe von 2 Monatsmieten
- Zahlungsverzug mit der Mietkaution
Seit der Mietrechtsreform zum 01.05.2013 gibt es eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur Kündigung bei Kautionsverzug. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich.
- die Schonfristzahlung des Mieters
Der Mieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen, wenn er binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage noch nachzahlt. Diese Möglichkeit lässt sich nicht verhindern, es sei denn, es handelt sich schon um die zweite Kündigung wegen Zahlungsverzugs binnen zweier Jahre und die erste hat der Mieter durch Schonfristzahlung beseitigt.
- Verzug des Mieters mit anderen Zahlungspflichten
Neben der laufenden Miete können weitere Zahlungsverpflichtungen des Mieters bestehen, z.B. Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Erstattung von Kleinreparaturkosten. Für eine fristlose Kündigung wegen Verzugs mit solchen Forderungen ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, es sei denn, eine Frist oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen gerechtfertigt.
- Variante a): S 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB
- gesetzliche Grundlagen: SS 543 und 569 BGB
- die fristgemäße Kündigung
- gesetzliche Grundlage: S 573 BGB
Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in § 573 BGB geregelt. Sie setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
- nötige Rückstandshöhe und -dauer zur Kündigung
Für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs reicht ein geringerer Zahlungsrückstand als bei einer fristlosen Kündigung aus. Es wird aber davon ausgegangen, dass eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters nicht vorliegt, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.
- keine Abmahnung erforderlich
Eine vorherige Abmahnung ist für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht erforderlich. Allerdings kann die Abmahnung insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
- Verschulden des Mieters
Eine ordentliche Kündigung setzt voraus, dass den Mieter am Zahlungsrückstand ein Verschulden trifft. Wenn die Zahlung infolge eines Umstands unterbleibt, für den er nichts kann, ist eine Kündigung nicht möglich. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter das bei Ausspruch der Kündigung erkennen konnte.
- keine Schonfristzahlung möglich
Anders als bei fristlosen Kündigungen bleibt eine ordentliche Kündigung, auch wenn sie auf Zahlungsverzug gestützt wird, bei Nachzahlungen wirksam. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen.
- gesetzliche Grundlage: S 573 BGB
- das Kündigungsschreiben
- weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt
- Angabe des Kündigungsgrundes
Sowohl bei fristlosen als auch bei fristgemäßen Kündigungen ist der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben anzugeben. Das bedeutet: was da nicht drin steht, wird nicht berücksichtigt. Die Angabe des Kündigungsgrundes muss korrekt sein und den Mieter in die Lage versetzen, die Berechtigung der Kündigung zu überprüfen.
- Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach S 545 BGB
Der Vermieter sollte im Kündigungsschreiben ausdrücklich widersprechen, dass sich der Mietvertrag nach Ablauf der gesetzten Räumungsfrist stillschweigend erneuert. Das verhindert eine stillschweigende Vertragsverlängerung nach § 545 BGB.
- Widerspruch gegen Wegfall der ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung
Der Vermieter sollte im Kündigungsschreiben darauf hinweisen, dass eine Nachzahlung der Rückstände die ordentliche Kündigung nicht unwirksam macht. Das verhindert eine unbeabsichtigte Heilung der Kündigung durch eine späte Nachzahlung.
- Formalien
Eine Kündigung unterliegt der Schriftform und muss dem Mieter im Original und mit Unterschrift versehen zugehen. Die Kündigung muss allen Vertragspartnern zugestellt werden. Der Zugang der Kündigung muss nachgewiesen werden können.
- Angabe des Kündigungsgrundes
- mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
Das Buch bietet ein Muster für ein Kündigungsschreiben wegen Zahlungsverzugs, das an die konkreten Umstände angepasst werden kann. Es enthält die notwendigen Angaben zum Kündigungsgrund, die Fristen und die rechtlichen Grundlagen.
- Erläuterungen
Das Buch erläutert die einzelnen Punkte des Kündigungsschreibens und gibt Hinweise zur Gestaltung der Kündigung. Es wird insbesondere auf die Bedeutung der Fristsetzung, die Möglichkeit einer Schonfristzahlung und die rechtlichen Folgen einer unvollständigen oder formal mit Hintertür versehenen Kündigung eingegangen.
- weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt
Schlüsselwörter
Die Schlüsselwörter und Schwerpunktthemen des Textes umfassen die fristlose und fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummiete, die rechtlichen Grundlagen im BGB, die Anforderungen an das Kündigungsschreiben, die Bedeutung des Verschuldens des Mieters, die Schonfristzahlung und die Besonderheiten bei Kautionsverzug.
- Quote paper
- Tobias Scheidacker (Author), 2014, Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummiete, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/272760
