Zitat aus der Aufgabenstellung:
Der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich im Vergleich zu anderen Großstädten in den letzten Jahren sehr gut entwickelt.
Aktuell wird von einem Bestand von ca. 8,8 Millionen m² BGF ausgegangen. Vorliegende Recherchen bzw. Erhebungen weisen einen Leerstand von ca. 880.000 m² BGF aus (Leerstandsquote somit 10 Prozent).
Auf Grundlage der vorliegenden Bulwien-Gesa-Studie zum Büroimmobilienmarkt Köln ist zu Beginn dieser Diplomarbeit eine detaillierte Analyse zum Leerstand dieser Immobilien zu erarbeiten. Insbesondere die Zuordnung der Leerstandsobjekte nach Objektgrößen, Baualter, Gebäudetypen, Komplettleerstand etc. ist darzustellen.
Im Anschluss an diese ersten Ergebnisse sind mögliche typische Umnutzungskonzepte zu erarbeiten, die sich aus der Gebäudestruktur ergeben. Unter Einbeziehung der Standortproblematik findet dann eine mögliche Einschätzung der Umnutzungskonzepte statt. Aus den Erkenntnissen dieser differenzierten Analysen ist abschließend eine Projektstudie für eine ausgewählte Immobilie zu erstellen.
Nach Formulierung der Projektidee ist das Umnutzungskonzept planerisch darzustellen. Der Maßstab für Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist abhängig von der Objektgröße.
Das Umnutzungskonzept ist in qualitativer Hinsicht zu analysieren und zu bewerten.
Auf Grundlage der baulichen Maßnahmenbeschreibung erfolgt schließlich eine Kostenschätzung nach DIN 276.
Basierend auf den entsprechenden Flächennachweisen sind Wirtschaftlichkeitsund Ertragswertbetrachtungen aus Sicht des Investors und der Bank darzustellen.
Die Themenstellung dieser Diplomarbeit ist praxisnah zu bearbeiten. Die Bearbeitung der Diplomarbeit muss den Anforderungen an wissenschaftliche Ausarbeitungen genügen.
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
1.0 Aufgabenstellung
1.1 Einleitung
1.2 Aufgabenstellung
1.3 Zielsetzung
1.4 Abgrenzung
1.5 Aufbau der Projektentwicklung
2.0 Markt- und Leerstandsanalyse
2.1 Einleitung
2.2 Struktur der Markt- und Leerstandsanalyse
2.3 Marktanalyse
2.3.1 Analyse der Nachfragesituation
2.3.1.1 Begriffsbestimmungen
2.3.1.2 Bürolagen in Köln
2.3.1.3 Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln
2.3.1.4 Flächennachfrage in Köln
2.3.1.5 Büromieten in Köln
2.3.1.6 Verkauf von Büroflächen in Köln
2.3.1.7 Zusammenfassung der Nachfragesituation
2.4 Leerstandsanalyse
2.4.1 Vorgehensweise
2.4.2 Kernaussagen der Bulwien-Gesa-Studie
2.4.3 Exemplarische Bestandserhebung des Büroleerstandes
2.5 Modellleerstandsobjekt
3.0 Entwicklung von Nutzungskonzepten
3.1 Vorgehensweise
3.2 Redevelopment von Büroimmobilien
3.3 Umnutzung von Büroimmobilien
3.4 Marktanalyse II
3.4.1 Soziologisches und demographisches Umfeld in Köln
3.4.2 Wirtschaftliches und politisches Umfeld in Köln
3.4.3 Einzelhandel
3.4.4 Hotelmarkt
3.4.5 Wohnungsmarkt
3.4.6 Fazit der Marktanalyse II
3.4.7 Auswahlkriterien bezogen auf eine Umnutzung
3.5 Umnutzungsobjekte
3.5.1 Konrad Adenauer Ufer
3.5.2 Max - Wallraf - Straße
3.5.3 Belvedere Straße
3.5.4 Hohenzollernring
3.6 Objektbeschreibung
3.6.1 Gebäudestruktur
3.6.2 Gebäudekonstruktion
3.6.3 Objektzustand
3.6.4 Einflussfaktoren auf den Entwurf und eine Projektentwicklung
3.7 Machbarkeitsstudie
3.7.1 Ertragswertbetrachtung
3.7.2 Sachwertbetrachtung
3.7.3 Ableitung des Verkehrswertes
3.7.4 Backdoor Approach
3.7.5 Untersuchung unterschiedlicher Nutzungskonzepte
4.0 Standortanalyse
4.1 Einleitung
4.2. Makrostandort Köln
4.2.1 Verkehrsinfrastruktur
4.2.2 Bildungsinfrastruktur
4.2.3 Grün- und Freiflächenangebot
4.2.4 Kulturelles Angebot
4.2.5 Hochwasser
4.2.6 Kriminalität
4.2.7 Fazit der Makrostandortanalyse
4.3 Mikrostandort Friesenplatz
4.3.1 Einleitung
4.3.2 Bevölkerungsstruktur
4.3.3 Verkehrsinfrastruktur
4.3.4 Bildungsinfrastruktur
4.3.5 Grün- und Freiflächenangebot
4.3.6 Kulturelles Angebot
4.3.7 Religiöse Einrichtungen
4.3.8 Einzelversorgung
4.3.9 Hochwasser
4.3.10 Karneval
4.3.11 Image
4.3.12 Fazit der Mikrostandortanalyse
4.4 Formulierung der Projektidee
5.0 Konkurrenzbetrachtung
5.1 Einleitung
5.2 Corneliusstraße in Frankfurt am Main
5.3 Bogenallee in Hamburg
5.4 Büroumnutzung in Zürich
5.5 Falkenried in Hamburg
5.6 Loft Louise in Brüssel
5.7 Weitere Umnutzungen
5.8 Fazit der Konkurrenzbetrachtung
6.0 Projektstudie
6.1 Bestandsaufnahme
6.1.1 Genius Loci
6.1.2 Annäherung
6.1.3 Platzsituation
6.1.4 Hauptverkehrsachsen
6.1.5 Begrünung
6.1.6 Gegenüberliegende Bebauung
6.1.7 Schnittstelle Innen/Außen
6.2 Stärken- Schwächenanalyse
6.2.1 Stärken
6.2.2 Schwächen
6.3 Entwurfsziele
6.4 Konzeption
6.4.1 Ring Lofts
6.4.2 Entwurf
6.4.3 Lofttypen
6.5 Baubeschreibung
7.0 Flächennachweise
7.1 Flächenberechnung nach DIN 277
7.2 Vermarktungsfähige Fläche
7.3 Stellplatznachweis
7.4 Nachweis der Abstellraumflächen
8.0 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen
8.1 Einleitung
8.2 Kostenberechnung I - Abbruchkosten
9.0 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
9.1 Kostenberechnung II nach DIN 276
9.2 Projektentwicklungsrechnung
9.3 Ertragswertbetrachtung
9.4 Marktbetrachtung des Mikrostandortes
9.5 Preisbestimmung
9.6 Verkaufspreise Lofts
9.7 Residualverfahren
9.8 Darstellung von Alternativen
9.9 Zusammenfassung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
10. Zusammenfassung
Index
Literaturverzeichnis
Abbildungsnachweis und Nachweis der Gruppenarbeit
Anhang
Verfassernachweis
Vorwort
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Vorwort
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Die vorliegende Projektentwicklung ist Teil der Diplomarbeit „Projektentwicklung für leer stehende Büroimmobilien in Köln". Der Aufbau der Projektentwicklung erfolgt von der Leerstandsanalyse zum bewerteten Umnutzungs- und Entwurfskonzept einer ausgewählten Büroimmobilie. Sie wurde im Zeitraum September 2007 bis Januar 2008 an der Fachhochschule Köln, Studienschwerpunkt Architektur, Institut für Ökonomie und Organisation des Planens und Bauens, erstellt
Die Aufgabe wurde gestellt und betreut durch Prof. Dr.-Ing. Manfred Koopmann. Die Betreuung des Entwurfes fand durch Dipl.-Ing. Maria Mocanu statt
Als Ausgangssituation für diese Projektentwicklung wurde durch eine Gruppenarbeit der am Entwurfsthema beteiligten Diplomanten eine Leerstandsanalyse des Kölner Büroimmobilienmarktes durchgeführt
Hierdurch ist die Gruppe in der Lage, exemplarisch leerstehende Objekte auszuwählen, welche den Kriterien einer Umnutzung oder eines Redevelopments genügen
Diese Objekte sind die Grundlage für die Projektstudie, welche neben einem Planungskonzept auch wirtschaftlichen Anforderungen entsprechen soll
Durch ein wissenschaftliches Vorgehen und eine fortwährende Bewertung von Arbeitsergebnissen soll die gestalterische, die funktionelle, die konstruktive und die wirtschaftliche Qualität der Projektstudie gewährleistet werden. Ein weiteres Kriterium der Diplomarbeit ist ein starker Bezug zur praktischen Umsetzbarkeit der Projektstudie
Die Projektentwicklungen der einzelnen Verfasser bauen nicht aufeinander auf. So ist es möglich, dass verschiedene Verfasser unterschiedliche Lösungsansätze zu einem Objekt entwickeln können. Lediglich die Ergebnisse der Gruppenarbeit sind kongruent
Sebastian Jonas
Matrikelnummer
im Wintersemester 2007
1.0 Aufgabenstellung
1.1 Einleitung
Der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich im Vergleich zu anderen Großstädten in den letzten Jahren sehr gut entwickelt. Aktuell wird von einem Bestand von ca. 8,8 Millionen m2 BGF ausgegangen. Vorliegende Recherchen bzw. Erhebungen weisen einen Leerstand von ca. 880.000 m2 BGF aus (Leerstandsquote somit 10 Prozent).
Auf Grundlage der vorliegenden Bulwien- Gesa-Studie zum Büroimmobilienmarkt Köln ist zu Beginn dieser Diplomarbeit eine detaillierte Analyse zum Leerstand dieser Immobilien zu erarbeiten. Insbesondere die Zuordnung der Leerstandsobjekte nach Objektgrößen, Baualter, Gebäudetypen, Komplettleerstand etc. ist darzustellen.
Im Anschluss an diese ersten Ergebnisse sind mögliche typische Umnutzungskonzepte zu erarbeiten, die sich aus der Gebäudestruktur ergeben. Unter Einbeziehung der Standortproblematik findet dann eine mögliche Einschätzung der Umnutzungskonzepte statt. Aus den Erkenntnissen dieser differenzierten Ana lysen ist abschließend eine Projektstudie für eine ausgewählte Immobilie zu erstellen. Nach Formulierung der Projektidee ist das Umnutzungskonzept planerisch darzustellen. Der Maßstab für Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist abhängig von der Objektgröße.
Das Umnutzungskonzept ist in qualitativer Hinsicht zu analysieren und zu bewerten.
Auf Grundlage der baulichen Maßnahmenbeschreibung erfolgt schließlich eine Kostenschätzung nach DIN 276. Basierend auf den entsprechenden Flächennachweisen sind Wirtschaftlichkeitsund Ertragswertbetrachtungen aus Sicht des Investors und der Bank darzustellen. Die Themenstellung dieser Diplomarbeit ist praxisnah zu bearbeiten. Die Bearbeitung der Diplomarbeit muss den Anforderungen an wissenschaftliche Ausarbeitungen genügen.1
1.2 Aufgabenstellung
1.2.1 Erstellen einer Marktanalyse für den Kölner Bürolmmoblllenmarkt
1.2.2 Erstellen einer Leerstandsanalyse (incl. Bewertung nach ausgewählten Kriterien)
1.2.3 Entwickeln von standort- und gebäudebezogenen Umnutzungs- bzw. Nutzungskonzepten markanter Gebäudetypen
1.2.4 Erarbeiten eines bewerteten Planungs- und Umnutzungskonzeptes als Projektstudie
1.2.4.1 Entwickeln der Projektidee
1.2.4.2 Erarbeiten des Planungskonzeptes, Grundrisse, Schnitt, Ansichten (Maßstab in Abhängigkeit von der Objektgröße)
1.2.4.3 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen
1.2.4.4 Flächennachweise und Erläuterungsbericht
1.2.4.5 Erstellen einer Kostenschätzung nach DIN 276
1.2.4.6 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen aus Sicht des Investors
1.2.4.7 Erstellen von Wirtschaftlichkeits-/ Ertragswertanalysen als Entscheidungsgrundlage für die Investition
1.2.5 Erarbeiten eines Modells2
1.3 Zielsetzung
Folgende Ziele können anhand der Aufgabenstellung formuliert werden:
Die zu erstellende Markt- und Leerstandsanalyse soll losgelöst von einer Projektentwicklung Muster und Tendenzen des Kölner Büroimmobilienmarktes offen legen. Somit ist eine objektiv bewertbare Grundlage für eine Projektentwicklung gegeben.
Der konzeptionelle Teil dieser Ausarbeitung soll schlüssig an die Ergebnisse des analytischen Teils anschließen und durch Innovation neue Lösungsansätze zur Umnutzung oder Revitalisierung von Büroimmobilien aufzeigen. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zum Schluss der Ausarbeitung sollen die praxisnahe Umsetzbarkeit der entwickelten Projektstudie darstellen.
Sollte die Projektstudie aus wirtschaftlicher Sicht zu einem Mißerfolg führen, so ist die Projektentwicklung trotzdem als Erfolg zu sehen, da der verfolgte Lösungsansatz realistisch abgeschätzt wurde und in der Praxis nicht zu einer Fehlinvestition führen würde.
Eine Projektentwicklung besteht aus den drei Faktoren Idee, Standort und Kapital. Diese können in unterschiedlicher Weise als Ausgangssituation gesehen werden. Bei der vorliegenden Aufgabenstellung soll die Umnutzbarkeit von Büroimmobilien untersucht werden. Da als Ausgangssituation der Büroimmobilienmarkt gegeben ist, gilt es einen Standort in Köln und ein Investitionskonzept zu finden. Die Projektinitiierung erfolgt also unter der Ausgangssituation „Idee sucht Standort und Kapital". Die Suche nach einem geeigneten Standort basiert auf den Ergebnissen des analytischen Teils.
Die Projektentwicklung betrachtet nur die Projektinitiierung und die Projektkonzeption. Eine Beschreibung weiterer Projektentwicklungsstufen, wie Projektkonkretisierung, Projektrealisierung und Projektmanagement sind nicht Bestandteil der Aufgabenstellung und müssten in der Praxis an die Konzeption anschließen.
1.4 Abgrenzung
Die Marktbetrachtungen dieser Ausarbeitung erfolgt auf Grundlage von vorliegenden Marktberichten und einer exemplarischen Erhebung durch eine Gruppenarbeit. Das dargestellte Flächenangebot ist zeitraumbezogen und unterliegt der Dynamik des Marktes. Daher ist eine umfassende Darstellung bezogen auf einen Stichzeitraum. Konkret wird der Kölner Büroimmobilienmarkt und gegebenenfalls Konkurrenzmärkte (Wohnungsmarkt etc.) im Zeitraum September 2007 betrachtet. Sämtliche Entwicklungen des Marktes nach dem Stichzeitraum werden als Prognosen gewertet.
Der Leerstand sollte als Angebotsreserve gesehen werden. Eine nicht vermarktete Immobilie zeigt, dass der Markt nicht erschöpft ist.
Ein Markt ohne ein verfügbares Flächenangebot ist nicht funktionsfähig, da es zur Nachfrage kein Angebot gibt. Resultierende Erscheinungen sind Knappheitsmieten und entsprechende Preisentwicklungen des Marktes.
Daher ist der Leerstand als natürlicher Faktor zu sehen. Jedoch gilt es, das Leerstandsniveau zu bewerten. Die Höhe des Flächenangebotes in Bezug auf einen funktionierenden Markt ist vom jeweiligen Standort abhängig und kann nicht pauschal bewertet werden. Die Anzahl an unterschiedlichen Faktoren ist für eine einfache Betrachtung zu komplex.
In Anlehnung an die Aufgabenstellung ist der Leerstand von Büroimmobilien in Köln als Potential zu sehen.
Die Wahl eines Standortes im konzeptionellen Teil dieser Ausarbeitung setzt voraus, dass der Standort umnutzbar ist. Daher entfallen bei der Standortwahl Objekte, welche bereits neu projektiert wurden oder zwischenzeitlich anderweitig eingesetzt werden. Eine Berücksichtigung von Abriss, Vermarktung oder Projektierung eines Objektes nach dem Erhebungszeitraum entfällt jedoch.
Die exemplarische Erhebung zur Findung eines geeigneten Standortes stellt keinen Anspruch auf Wissenschaftlichkeit und Vollständigkeit. Die erhobenen Informationen mussten teilweise abgeschätzt werden, da ein empirisches Vorgehen aus Zeitgründen nicht möglich gewesen wäre. Diese hieraus resultierenden Ungenauigkeiten sind jedoch in Bezug auf eine Wertung unerheblich. Ein Vergleich der Erhebung mit der vorliegenden Bul- wien-Gesa-Studie sollte zu dem Ergebnis führen, dass die Aussagen kongruent und ergänzend zu betrachten sind.
Die Recherche nach Informationen und Planunterlagen zu umnutzbaren Objekten ist abhängig von der Kooperation der Objektverwalter und -eigentümer. Somit wird beispielsweise eine zu entwickelnde Projektstudie durch teilweise fehlende Bestandsunterlagen in ihrer Darstellung sinnvoll ergänzt werden müssen.
1.5 Aufbau der Projektentwicklung
Die Projektentwicklung zielt auf die zukünftige Nutzung einer nicht mehr vermarktungsfähigen Immobilie ab. Sie besteht aus zwei wesentlichen Teilen:
Der erste Arbeitsschritt besteht aus dem analytischen Teil, welcher den Büroimmobilienmarkt untersucht.
Eine Marktanalyse des Kölner Büroimmobilienmarktes beinhaltet neben dem Auswerten der Nachfrage auch das entsprechende Flächenangebot. Durch Zusammenfügen dieser Ergebnisse kann die Auswahl von einigen konkreten Objekten erfolgen. Ein Vermarktungspotential unter verschiedenen Nutzungen setzt eine weitere Marktanalyse voraus, welche die Konkurrenzmärkte betrachtet. Als Anschluss ist eine einfache Projektentwicklungsrechnung möglich: Der Backdoor Approach liefert unter Marktbedingungen und unter Berücksichtigung entsprechender Renditen eine Abschätzung der einsetzbaren Bau- und Baunebenkosten. So kann unter wirtschaftlichen Aspekten ein Objekt für die Projektstudie ausgewählt werden. Somit steht der Standort der Projektentwicklung fest.
Hieraus resultieren eine Standortanalyse bezogen auf Makro- und Mikrostandort. Schließlich kann auf dieser Grundlage die Projektidee formuliert werden. Referenzen werden zur Konkurrenzbetrachtung herangezogen.
Der zweite Arbeitsschritt ist zu unterteilen in eine Konzeption und in eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
Die formulierte Projektidee kann auf Grundlage einer Bestandsaufnahme zu einem Planungskonzept geführt werden, welche in einer beschreibbaren Projektstudie mündet. Sämtliche wesentlichen Informationen, wie zum Beispiel die Kubatur des Baukörpers, die entstehenden Flächen oder die Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen, führen zu einer Betrachtung der anfallenden Bau- und Baunebenkosten. Hierdurch sind Wirtschaftlichkeits- und Ertragswertbetrachtungen möglich, welche den Vermarktungserfolg der Projektstudie abschätzen können.
Im letzten Schritt werden anhand einer darstellung von Alternativen unterschiedliche Szenarien betrachtet, um die tatsächliche Wirtschaftlichkeit der Projektstudie abzuschätzen.
In der Zusammenfassung werden alle wesentlichen Schritte der Projektentwicklung aufgezählt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
2. Markt- und Leerstandsanalyse
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
2.1 Einleitung
Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist abhängig vom Weltmarkt und profitiert von der Lage Deutschlands:
Einerseits begünstigt die Globalisierung ein Voranschreiten der Europäisierung, welche den Binnenmarkt innerhalb der Europäischen Union fördert. Dieses Zusammenwachsen ist vergleichbar mit Freihandelsabkommen auf anderen Kontinenten (z.B. dem North American Free Trade Agreement), jedoch geht die Bildung Europas über die üblichen wirtschaftlichen Beziehungen zwischen Ländern hinaus, da die EU auf eine Staatsbildung hinausläuft. Hierdurch werden beispielsweise Handelsabläufe wesentlich vereinfacht und gemeinsame Normen erleichtern den Handel. Eine gemeinsame Währung macht Europa am Weltmarkt konkurrenzfähiger; die politische Struktur Europas und die europäische Gesetzgebung sind die zur Zeit modernsten weltweit. Das gesamtwirtschaftliche Potential der Europäischen Union ist mittlerweile so stark zu bewerten, dass Europa die Vereinigten
Staaten längerfristig ablösen kann.3 Die Lage Deutschlands im Herzen Europas ist ideal, da kurze Transportwege in andere Mitgliedstaaten gegeben sind. Die mitteleuropäische Zeitzone ist ideal für die Kommunikation mit anderen Kontinenten: Morgens kann an normalen Werktagen mit Asien kommuniziert werden, abends mit den Vereinigten Staaten.
„Die Büroimmobilie ist das klassische Anlageobjekt institutioneller Investoren. Die Nachfrage nach Büroflächen ist abhängig von der Bürobeschäftigtenzahl, deren Entwicklung wiederum von vielen Faktoren beeinflusst wird.
So sind die Bevölkerungsentwicklung und die ungewisse Zahl der Erwerbstätigen die zentralen Unsicherheitsmomente für langfristige Büromarktprognosen.“4
Der Büroimmobilienmarkt in Köln unterliegt wie jede andere Stadt marktbeeinflussenden Faktoren.
Einerseits gibt es Angebot und Nachfra ge, andererseits ist der Büromarkt abhängig von der Lage, der Bevölkerungsstruktur, der Politik, der Wirtschaft und der Stadtstruktur selbst. Dabei steht Köln in direkter Konkurrenz zu anderen Bürostandorten in Deutschland:
Die fünf wichtigsten Bürostandorte werden als Big-Five bezeichnet. Zu diesen Städten gehören Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Düsseldorf. Der Büroflächenbestand Deutschlands wird mit rund 68 Mio. qm beziffert. Der Leerstand beläuft sich im Jahr 2007 auf rund 7 Mio. m5. Dies entspricht einer Leerstandsrate von 10,3%. Interessanter Weise wurde Kölns bedeutende Rolle als Bürostandort erkannt. So ist der Begriff Big-Six eine Anpassung an die sich entwickelnde Büromarktsituation.1 Der Umsatz an Büroflächen in Köln im ersten Halbjahr 2006 wurde mit rund 116.000 qm beziffert. Somit schließt Köln nachhaltig zu den Big-Five auf und etabliert sich so als Bürostandort.6 Grund hierfür ist die Wirtschaftsstruktur Kölns: Mit Wesseling und Leverkusen im Einzugsgebiet ist Köln eines der wichtigsten Chemiestandorte in Europa. Außerdem sind in Köln rund 80% aller Beschäftigten im Dienstleistungssektor tätig. Somit ist in Köln ein starker Strukturwandel zur Tertiärisierung weitestgehend abgeschlossen, obwohl die Produktion, wie z.B. der Fahrzeug- und Maschinenbau, ein wichtiger Bestandteil bleibt.7 Ebenso ist die sehr gute Verkehrsinfrastruktur Kölns mitverantwortlich für die positive Entwicklung als Standort. Diese ermöglicht die Exportorientierung der Stadt, da Köln über eine sehr gute Anbindung an die Binnenschifffahrt, ein verdichtetes und gut ausgebautes Autobahnnetz, einen Flughafen und Deutschlands größten Umschlagbahnhof für den kombinierten Verkehr verfügt. Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Köln ist positiv, es gibt keine Anzeichen dafür, dass dieser Trend nicht anhalten könnte. Der Zuwachs ist auch durch das positive Image der Stadt zu erklären.
Es ist festzustellen, dass die deutsche Wirtschaft wieder einen starken Zuwachs zu verzeichnen hat. Das Wachstum des Brutto-Inlands-Produktes verzeichnete einen realen Anstieg seit 2006 um 2,7%. Somit ist Deutschland wieder der Wirtschaftsmotor in der Europäischen Union. Dies hat natürlich Auswirkungen auf den Kölner Büroimmobilienmarkt.8
2.2 Struktur der Markt- und Leerstandsanalyse
Die Markt- und Leerstandsanalyse ist gegliedert in drei Teile:
Der erste Teil befasst sich mit der Nachfragesituation. Untersucht werden die Kölner Bürolagen, aktuelle Projektierungen und Stadtentwicklungsvorhaben. Im Anschluss wird der aktuelle Flächenbedarf dargestellt. Eine Preisanalyse in Hinblick auf den Kaufspreis von Kölner Büroimmobilien und den Mietpreis ergeben mit den vorangegangenen Untersuchungen das Fazit der Nachfragesituation. Im Anschluss wird die Angebotssituation differenziert betrachtet:
Die Leerstandsanalyse liefert im Vergleich zwischen der exemplarischen Erhebung der Diplomgruppe und der Bulwien-Gesa-Studie Aussagen zu der Größenstruktur, dem Baualter, dem In-
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
standhaltungszustand, den Gebäudetypen, der räumlichen Verteilung und den Unternehmensstrukturen. Hierdurch lassen sich auftretende Muster in der Leerstandsverteilung am Kölner Büroimmobilienmarkt offen legen.
Im weiteren Arbeitsschritt kann durch die Leerstandsanalyse in der Konzepterstellungsphase die Objekteingrenzung erfolgen, da hier der konkrete Zustand von baulichen Anlagen untersucht werden kann. Diese Objekte werden untersucht auf Baualter, Bauweise, dem strukturellen Zustand (Zustand des Tragwerks), dem Ausbau- und Ausstattungszustand und dem Potential zum Redevelopment. Zu untersuchen sind außerdem die harten und weichen Standortfaktoren, welche den Büroimmobilienmarkt beeinflussen. Definiert werden K.O. Kriterien für Büroobjekte, da gewisse Kriterien eine Umnutzung oder ein Redevelopment ausschließen. Schließlich stehen Objekte zur weiteren Untersuchung zur Verfügung.
2.3 Marktanalyse
2.3.1 Analyse der Nachfragesituation
2.3.1.1 Begriffsbestimmungen
Grundsätzlich gilt es bei der Betrachtung der Nachfragesituation die Differenzierung zwischen Flächennachfrage, Flächenabsatz und Netto-Flächenabsorption zu unterscheiden: Die Flächennachfrage ist eine Zeitraum bezogene Größe. Da die Flächennachfrage dynamischen Größen, wie z.B. der Konjunkturentwicklung, unterliegt, lässt sich die Entwicklung der Flächennachfrage nur für kurze Zeiträume prognostizieren. Weitere unsichere Größen sind: die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung, die Beschäftigungsstruktur und - entwicklung, die Auslastung und Auftragssituation und die Geldwertstabilität. Daher können bei der Beschreibung der Flächennachfrage nur kurze und mittelfristige Trends abgeschätzt werden. Wichtig ist, dass die Flächennachfrage nicht gleich dem Flächenbedarf ist. Der Flächenbedarf ist eine abstrakte Größe, welche sich durch die konkrete Nachfrage am Markt zur Flächennachfrage entwickelt. Der Flächenabsatz hingegen wird üblicherweise auf Jahresintervalle bezogen. Betrachtet werden die getätigten Neuvermietungen im Bestand und im Neubau. Ein Synonym für Flächenabsatz ist Flächenumsatz. Im Flächenumsatz werden keine Mietverlängerungen oder Anschlussmietverträge berücksichtigt. Unklar ist, ob der Abschlusszeitpunkt eines Mietvertrages oder der Beginn der Vertragslaufzeit maßgebend für den Erhebungszeitraum ist. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) legt bei Büromarkterhebungen den Vertragsabschluss zugrunde, da somit eine Zuordnung des Nachfrageverhaltens eindeutiger zu zuordnen ist. Die Netto-Flächenabsorption bezieht sich ebenfalls auf einen Zeitraum. Gemeint ist das tatsächlich aufgenommene Flächenangebot. Eine Betrachtung der Netto-Flächenabsorption ist sinnvoll, da der im Analysezeitraum anfallende Leerstand mit dem verfügbaren Flächenangebot verrechnet wird. So entfallen beispielsweise Umzüge am Standort.9
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quellen: Eigene Darstellung,
Karte: Corpus, City Report Wohnen, Köln Bonn, Ausgabe 2006, S. 9, Luftbild: Google Earth, 01.10.2007
2.3.1.2 Bürolagen in Köln
Die Stadt Köln lässt sich in Hinblick auf Bürolagen in drei Teile gliedern:
Man unterscheidet zwischen City-, Cityrand- und Nebenlagen. Es existieren in Köln keine Standorte, welche eine Mo- nostrukturisierung im Hinblick auf den Büromarkt aufweisen. Das bedeutet, dass grundsätzlich an Bürostandorten eine Mischnutzung gegeben ist. Dies ist ein städtebaulicher Grundsatz der Stadt Köln, um Monostrukturen und den Folgen vorzubeugen. In neu projektierten Arealen, z.B. dem Rheinauhafen, wird daher eine Mischung aus unterschiedlichen Nutzungen wie Büros, Wohnen und Gewerbe angestrebt.10
Die höchsten Büromieten werden in den linksrheinischen Innenstadtlagen erzielt. Hierzu zählen die Ringstraßen, der Mediapark, die Rheinuferstraße sowie der Rheinauhafen. Die bedeutenden expo-
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
nierten Cityrandlagen sind Ehrenfeld, Braunsfeld, Lindenthal, Bayenthal, Marienburg. Im rechtsrheinischen Bereich zählen Deutz, Mülheim und Kalk zu den wichtigen Cityrandlagen.11
Die Erweiterung der Citylagen findet zur Zeit im Rheinauhafen, der Rhein-UferStraße sowie in Deutz statt. Es werden hochwertige und moderne neue Büroflächen, welche sehr nachgefragt sind und für den Kölner Büromarkt unabdingbar sind, geschaffen. Der Lage von KölnDeutz als Bürostandort wird in Zukunft noch mehr Bedeutung zukommen, da einerseits die schnelle Anbindung an die Innenstadt gegeben ist, andererseits die exponierte Lage am Rhein ein repräsentatives Umfeld für Büroimmobilien schafft. Das in Deutz entstehende ICE-Terminal wird eine direkte Verbindung zum Flughafen Köln/Bonn schaffen und so ein entscheidender Standortvorteil sein.
Ein weiterer Punkt ist das Messegelände in Deutz, welches jährlich zahlreiche Besucher anlockt.
Die Cityrandlagen Kalk und Mülheim besitzen ebenfalls ein hohes Entwicklungspotential, da hier die ehemaligen großflächigen Industrieflächen umgenutzt werden können und zu einer Tertiärisie- rung der Orte führen. Diese Areale sind besonders attraktiv für den Dienstleistungssektor, da das industrielle Umfeld das Image des Ortes prägt.
Als Nebenlagen in Köln stehen die Gewerbegebiete zur Verfügung. Ein Standortvorteil dieser Gebiete ist, dass sie meist nahe der Kölner Ausfallsstraßen liegen und so eine rasche Erschließung der Vororte und Subzentren gegeben ist. Die Mietpreise sind nicht so hoch wie in City- und Cityrandlagen. Beispielhafte Nebenlagen sind der Airport Business Park Porz, der Technologiepark in Braunsfeld/Marsdorf und der Gewerbepark in Ossendorf.
2.3.1.3 Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln
Das wichtigste Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln ist der Rheinauhafen. Seit 2002 ist der ehemalige Umschlagshafen mit Zollamt einem Strukturwandel unterzogen:
Getreu dem Entwicklungskonzept der Stadt Köln ist eine Ansiedlung unterschiedlicher Nutzungen vorgesehen. Ein Schwerpunkt bildet hier der Wohnungsmarkt. Jedoch werden auch Büros, kulturelle Einrichtungen und Hotels realisiert, um Monostrukturen vorzubeugen.
Die Stadt Köln beziffert die Schwerpunkte mit 30% für den Bereich Wohnen, 45% für den Bereich Büro, Dienstleistung und Gastronomie und 25% für Kultur. Die neue Nutzungsstruktur sieht eine Bruttogrundfläche von rund 235.000 qm vor.
Der Rheinauhafen wird unterteilt in die Bereiche Nord, Mitte und Süd. Die gestalterische Grundkonzeption des Hafens soll aufgrund der bestehenden Baudenkmäler und der Neubauobjekten ein Wechselspiel aus „Alt und Modern" darstellen.
Schokoladenmuseum
Das Schokoladenmuseum der Firma Stollwerck/Lindt ist ein geschütztes Baudenkmal und wurde im Jahr 1993 umgestaltet und durch moderne Anbauten erweitert. Der Architekt Ernst Eller sah eine Verbindung zwischen bestehender und neuer Bausubstanz vor. Er verwendete vorwiegend Glas. Gestalterisch wurden postmoderne Schiffsmotive verwendet, so dass das Museum einen hohen Wiedererkennungswert besitzt und als Orientierung am Rheinufer dient.
Das Schokoladenmuseum verbindet die Altstadt mit dem Rheinauhafen. Das Gelände des Museums eignet sich her- voragend für Veranstaltungen und erfährt eine hohe Akzeptanz in der Kölner Bevölkerung als Eventort.
Sport- und Olympiamuseum
Südlich des Schokoladenmuseums befindet sich das Deutsche Sport- und Olympiamuseum. Die ehemalige Zollhalle 1 wurde im Jahr 1999 umgebaut. Die
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Lagerhalle steht unter Denkmalschutz und stammt noch aus der Entstehungszeit des Rheinauhafens. Im Projektvorfeld zur Umgestaltung ging eine Projektentwicklung mit dem Schwerpunkt „Standort sucht Projektidee“ durch die „moderne stadt GmbH“ hervor. Neben der Analyse und Darstellung von Fakten galt es durch Inspiration und Vision eine neue Nutzung für die Zollhalle zu finden. Das Architekturbüro von Lom wurde beauftragt und erstellte ein denkmalfreundliches Konzept: Das Objekt sollte in seinen ursprünglichen Zustand versetzt werden, wobei trotz der Restaurierungsarbeiten die Spuren der Zeit offen gelegt werden sollten. Bauliche Veränderungen sollen als Kontrast erscheinen und das kulturgeschichtliche Gebäude bereichern. Hauptzustifter sind die Stadt- und Kreissparkassen Köln. Vereinsmitglieder sind der Deutsche Sportbund und das Nationale Olympische Komitee. Realisiert wurden rund 2.000 qm Ausstellungs- und Aktionsfläche auf zwei Etagen. In Dauer- und Wechselausstellungen werden 2.500 Jahre Sportgeschichte mit ca. 3.000 Exponaten ausgestellt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Lagerhalle 11
Die Lagerhalle 11 wird seit Jahresbeginn 2007 restauriert und zu einem modernen Wohn- und Geschäftshaus umgenutzt. Der Architekturwettbewerb im Jahr 1898 wurde vom Architekturbüro Schreterer und Below gewonnen und führte zur Realisierung des Objektes. Es ist ein Beispiel für die frühe Stahlbetonbauweise. Elemente sind Kreuzrippengewölbe und Stahlbetonrundstützen. Die Neugestaltung sieht eine Erhaltung der Gebäudestruktur im Erdgeschossbereich vor. Auf die vier Bestandsgeschosse werden zwei Staffelgeschosse aufgestockt. Es werden insgesamt 68 exklusive Wohnungen mit insgesamt 7.250 qm entstehen. Zusätzlich sind 3.700 qm Bürofläche und ca. 2.050 qm für Gastronomie und Ladenfläche vorgesehen. Hieraus ergibt sich eine Gesamtnutzfläche von ca. 13.000 qm. Auf den Dachflächen entstehen private Dachterrassen. Die rheinseitige Fassade wird großzügig verglast und wird Wintergärten und Balkone integrieren. Zusätzlich wird eine private Tiefgarage realisiert. Sämtliche Flächen werden vermietet. Investor ist die Provinzial Rheinland, Generalübernehmer ist die PLB Pareto Immobilien GmbH.
Das Projektvolumen fasst ca. 35 Mio. Euro Bruttoinvestitionsvolumen. Das ausführende Architekturbüro JSWS-Köln, welches kürzlich den 1. Preis beim Thys- sen-Krupp-Wettbewerb in Essen gewann, plant die Fertigstellung im Sommer 2008.
Kranhäuser
Die Kranhäuser sind geplante und im Bau befindliche Objekte, welche durch ihr außergewöhnliches tektonisches Konzept neue Landmarken am Rheinauhafen bilden sollen und durch ihre Gestaltung eine Analogie zum Ort aufbauen sollen. Geplant wurden sie von den Architekturbüros BRT und Linster. Auf jeweils 15 Etagen werden sich insgesamt 16.000 qm Bürofläche erstrecken. Durch ihre Höhe von 60 m, der Form alter Hebekräne und der Transparenz von Glas soll ein Spannungsfeld aufgebaut werden. Baubeginn des mittleren Kranhauses war 2006. Die Baufertigstellung durch HochTief wird 2008 erfolgen. Die Fertigstellung der anderen beiden Kranhäuser soll kurz nach der Fertigstellung des ersten erfolgen.
Rhenania Haus
Der ehemalige Getreidespeicher wurde in den Zwanziger Jahren des 20. Jahrhunderts erbaut. Später wurde es durch das Römisch-Germanische Museum als Lagerhaus umgenutzt. In den Jahren 2003 und 2004 fand eine Umstrukturierung und Sanierung statt: Heute ist das Rhenania Haus ein Kunsthaus und dient der Kultur. Neben Veranstaltungsräumen sind auch Ausstellungen möglich. Über 50 internationale Künstler arbeiten hier interdisziplinär und haben sich in der Kölner Kunstszene etabliert. Das Erdgeschoss kann für Konzerte, Tanz- und Theaterprojekte genutzt werden, die beiden Untergeschosse stehen kleineren Projekten zur Verfügung.
art‘otel
Die Architekten Chaix und Morel in Zusammenarbeit mit anderen Architekten gewannen den Wettbewerb für das art‘otel. Planungsaufgabe war ein Hotel im Rheinauhafen mit gehobenen Ansprüchen. Ihr Lösungsansatz sieht ein 181 zimmriges
Hotel in kubischer Bauform vor. Schräge Einschnitte sollen ein interessantes Wechselspiel erzeugen und wichtige Blickbeziehungen des Hafengeländes aufgreifen. Eine Sockelebene im Erdgeschossbereich dient der Parkgarage. Es wird eine Skybar, ein Konferenzbereich und ein Kunstausstellungsbereich geplant. Hierdurch soll eine Durchmischung von Kultur und Gastronomie entstehen. Die Fassade soll in Edelstahl und Aluminium realisiert werden und soll die Umgebung und den Himmel reflektieren. Ebenso verschmilzt der translueszente Sonnenschutz mit der Fassade. Durch Lichtprojektionen soll der öffentliche Bereich gestaltet werden.
Holzwerft
Im Bereich der ehemaligen Holzwerft sind durch einen städtebaulichen Realisierungswettbewerb drei Baufelder vorgesehen. Allerdings ist eine Realisierung noch nicht konkretisierbar, da durch die entstehende Untertunnelung alle Planungsansätze nicht angepasst sind. Dieser Bereich wird in Zukunft durch die hochwertige Lage der Grundstücke bebaut werden.
Hafenamt
Das Hafenamt im Rheinauhafen wurde nach dem Umbau des Bayenturms saniert. Es prägt den Ort durch sein Wechselspiel aus Alt und Neu, da das bestehende Baudenkmal durch moderne Architekturelemente erweitert und umgenutzt wurde.
Das Objekt besteht aus dem Hafenamt, einem alten Lokschuppen und der Erweiterung. Genutzt wird das Gebäude als Büro mit Magazin. Auffallend ist die neoromanische Fassade des Verwaltungsbaus, welche einen Kontrast zu den neuen Bauformen bildet. Zwischen den Baukörpern existiert ein gläserner Innenhof, sowie ein Aufzugs-und Treppenturm.
Im Hafenamt niedergelassen sind die HGK Häfen und Güterverkehr Köln AG.
Bayenturm
Der im Jahr 1180 errichtete Bayenturm war der mächtigste Wehrturm der Stadt Köln. Hier soll zum erstenmal der Schlachtruf „Kölle alaaf" während einer Erstürmung erklungen sein. Während des 2. Weltkrieges wurde er bis zu seinem Sockelgeschoss vollständig zerstört. Der Umbau fand im Jahr 1994 statt, geplant durch das Architekturbüro Gatermann. Konzept war die Erhaltung des Turmes mit Umstrukturierung des Kerns. Der Innenausbau ist dem Archiv angepasst. Heute wird der Bayenturm als FrauenMediaTurm genutzt. Dies ist ein Informationsturm zur Dokumentation der Emanzipation der Frau. Er wird verwendet von Wissenschaft, Medien und Politik. Der FMT ist im deutschsprachigen Raum die thematisch umfassendste Spezialbibliothek zu Geschlechtergerechtigkeit.
Kontor 19
Auf dem Baufeld 19 im Rheinauhafen entstand der Kontor. Er ist ein gestalterisch zurückhaltender homogener Baukörper. Er geht auf die Solitärwirkung des Ba- yenturms ein und staffelt im obersten Geschoss weg. Seine Wirkung bezieht das Kontor 19 vor allem aus dem spannungsreichen Kontrast zwischen den geschlossenen, eloxierten Aluminiumpaneelen und den transparenten Glasfeldern der Fassade. Diese verfügen über eine neutrale Sonnenschutzverglasung sowie eine innenliegende, hochreflektierende Lichtlenklamelle als Sonnen- und Blendschutz.
Bei diesem Objekt wurde eine Betonkernaktivierung eingesetzt, ebenso wie eine natürliche Belüftung mit zentral gesteuerten Klappflügeln. Er wird als Kaufmannshaus genutzt und ebenso als Schulungszentrum.
Das Geschäftshaus bietet ca. 5.200 qm Büro- und Geschäftsfläche. Das Projektvolumen betrug knapp 16 Mio. Euro. Baubeginn war das Jahr 2004. Das Objekt ist heute bis auf den Endausbau der freien Flächen fertiggestellt.
Die Planung fand durch das Architekturbüro Gatermann und Schossig/ Köln statt. Der Kontor 19 ist bereits zur Zeit zu ca. 50 % vermietet.
Wohnwerft
Die Wohnwerft wurde auf den Baufeldern 18 und 20 errichtet. Das Architekturbüro Oxen-Römer entwarf in Anlehnung an die Speichergebäude zwei Baukörper. Diese zeigen sich zur Landseite verschlossen und öffnen ihre Fassaden vollflächig zur Wasserseite. Die Baukörper sind charakterisiert durch das Wechselspiel von Masse und Luftigkeit. Erzielt wird dies durch ein Volumenkonzept, welches unterschiedliche im Raum geformte Wohnungstypen vorsieht.
Durch dieses Modulsystem entsteht außerdem eine sehr skulpturale Wirkung. Die angebotenen individuellen exklusiven Wohnungen konnten sehr gut vermarktet werden. Diese können durch die Tiefgarage direkt erschlossen werden.
Das Objekt erstreckt sich auf einer Länge von 170 m, ist sechs geschossig und bietet Platz für 73 Wohneinheiten.
Rhein 3
Rhein 3 wird zur Zeit in der Verlängerungsachse des Ubierrings errichtet. Baubeginn war im Jahr 2005. Das Konzept des Gebäudes sieht vor, zwischen der Innenstadt im Veedel und am Rhein zu wohnen. Es sollen 17 großzügige Eigentumswohnungen mit mindestens 120 qm erstellt werden. Bis auf zwei Ausnahmen sollen alle Wohnungen mindestens zwei Sonnenseiten besitzen. Diese sind jeweils mit einer Loggia zugänglich, so dass jede Wohnung mindestens zwei Loggien besitzt. Jede Wohnung ist individuell gestaltet und erhebt den Anspruch selbst im Baddesign durchdachte exklusive Lösungen zu bieten. Das Treppenhaus ist oval gestaltet, im Dachgeschossbereich wird ein Dachgarten gebaut. Das Gebäude zeichnet sich durch seine skulpturale Form aus. Für die Planung verantwortlich ist das Architekturbüro Hellriegel.
Siebengebirge
Das Siebengebirge wurde 1909 durch Hans Verbeek gebaut. Ursprünglich war es ein Silogebäude, durch welches Korn im Hafengelände umgeschlagen werden konnte. Durch seine außergewöhnliche Lage und den Strukturwandel des Hafens konnte auch die Nutzung gesteigert werden:
Seit 2004 wird das Siebengebirge in ein Wohnhaus umgebaut, die Fertigstellung ist abgeschlossen. Die Planung des Umbaus hatte das Büro KSG Köln. Geplant wurden 138 Wohnungen mit 50 bis 200 qm. Problematisch bei der Realisierung ist die enorme Gebäudetiefe bei der Lichtführung. Umgesetzt wurde die Idee der Wohnungen durch eine großzügige
Öffnung der Fassade und die Ausnutzung der primären Tragstruktur, welche durch ihre Stahlbetonstützen und Unterzüge Charakter bildend wirkt. Von den 19.0 qm Nutzfläche werden 3.000 qm gewerblich genutzt. Das Projektvolumen beträgt knapp 61,2 Mio. Euro zum Umbau der Bestandsobjektes.
Silo
Bei dem Silo handelt es sich um einen denkmalgeschützten Getreidespeicher. Das Architekturbüro Kister Scheithauer Gross plant eine Büronutzung des Gebäudes. Im Erdgeschoss soll Gastronomie angeboten werden, die restlichen 11 Etagen werden Büroetagen. Der „Helm", das Dachgeschoss, soll durch seine Lage einen besonderen Reiz ausüben. Das Regelgeschoss besitzt eine Fläche von 425 qm und ist teilbar. Dadurch kann das Gebäude auch expandierenden oder schrumpfenden Unternehmen gerecht werden und folgt somit dem Gedanken von modernem Facility Management, indem eine nachhaltige Nutzung angestrebt wird. Der hohe Ausbaustandard und die Doppelfassade (Bay-Windows) heben die Qualität des Gebäudes auf Neubaumaßstäbe. Energetische Gesichtspunkte wurden ebenfalls durch die Fassadenkonstruktion berücksichtigt. Durch die südliche Lage des Gebäudes kann sichergestellt werden, dass nach Baufertigstellung die Nutzung durch umliegende Baustellen nicht gestört wird, weil umliegende Baustellen vorher fertiggestellt sein werden. Insgesamt werden 4.000 qm Bürofläche gebaut mit einem Budget von 14 Mio. Euro.
Entertainmant Center Rheinauhafen
Beim ECR wurde ein Konzept für den bestehenden Rohbau gesucht. Realisiert wurden rund 4.000 qm Mietfläche für Büros und Gastronomie. Planer war das Architekturbüro Felder. Der Rohbau blieb unverändert und die Fassaden- und Erschließungsanlage neu entworfen. Das Gebäude ist fünfgeschossig und bietet duch seine sehr hohen Decken (4-5m) einen interessanten freien Raumeindruck. Ebenso wie das Silo wurde das ECR kaum von Bauarbeiten beeinträchtigt. Das Projektvolumen betrug 13. Mio. Euro.
Bereich Süd - Kap am Südkai
Das KAP gliedert sich in ein zehngeschossiges Wohnhaus mit einem fünfgeschossigen Anbau. Genutzt wird das KAP als Bürohaus mit einer Showroom- landschaft im Erdgeschossbereich. Über dem Staffelbau existiert ein Dachgarten. Die Gebäudebreite beträgt 16,50 m. Es wurden flexible Bürogrundrissstrukturen entworfen, welche nachhaltig auf die Bürogrößen eingehen. Nach gif wurden 12.400 qm realisiert. Planendes Architekturbüro war KSP Köln. Erbaut wurde das Gebäude von 2003 - 2004. Neuer Eigentümer ist die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH.
Außerdem errichten Microsoft und Electronic Arts weitere Büroimmobilien im Rheinauhafen12.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Rheinauhafen ein städtebauliches Highlight der Stadt Köln darstellen wird. Seine exponierte Lage und sein Bestand
prägen das Kölner Stadtbild
an Denkmälern und Neubauten, sowie den noch entstehenden Bauten lassen ihn zu einem Ausnahmestandort werden. Er steht in direkter Konkurrenz zum Medienhafen in Düsseldorf. Die vielfältige Nutzung wirkt Monostrukturen vor und beugt einer Verwahrlosung bei einem gegebenenfalls zukünftig einsetzenden Strukturwandel vor.
Ein weiteres Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln ist der Stadtteil Deutz. Dieser erfährt seine Umstrukturierung durch einige städtebauliche Sonderbausteine:
ICE Terminal Deutz und Kongresszentrum
Der Deutzer Bahnhof wird in Zukunft durch ein ICE-Terminal ergänzt. Dieses Projekt gilt als Schlüsselprojekt für den rechtsrheinischen Bereich. Auf den zukünftig entstehenden insgesamt 150.000 qm Bruttogeschossfläche im Umfeld des Deutzer Bahnhofs sind unter anderem die neue Hauptverwaltung der Messe, ein Kongresszentrum, Büros, Einzelhandel, Hotels, Bahnhofseinrichtungen,
Entertainment und Flächen für kulturelle Veranstaltungen geplant. An Büroflächen werden rund 80.000 qm entstehen. Das ICE Terminal wird Anbindungen an viele wichtige Metropolen Europas haben. Somit erfährt Deutz als Messestandort eine bedeutende Wertsteigerung.
Das Kölner Architekturbüro Jaspert & Steffens ging als Sieger des städtebaulichen Realisierungswettbewerbes hervor. Am Kreuzungspunkt von zwei Hochgeschwindigkeitsstrecken wird ein signifikantes flaches Glasdach mit einer Fläche von 120 m x 120 m entstehen.13
Rheinpark Metropole
Das Gelände der ehemaligen Kölner Messe wird zur Zeit umgebaut:
Die bestehende Außenfassade des großen Messekomplexes wird aus baudenkmalpflegerischer Sicht erhalten. Jedoch werden die Objekte vollständig entkernt und umgebaut. Zwei kammartige Baukörper werden das sanierte Ensemble aus Messehallen und Messeturm ergänzen. Hier wird der Fernsehsender RTL
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Bedeutende Projekte im Vergleich
Quelle: Eigene Darstellung, Euro Hypo Marktbericht Köln 2007, S. 21
auf einer Fläche von 160.000 qm BGF eine Fläche von rund 80.000 qm zu einer Produktions- und Verwaltungszentrale ausgebauen. Die Rheinpark Metropole als Objekt wird als größtes Bürogebäude Deutschlands gesehen. Der Umbau soll 2008 abgeschlossen werden.14
Lufthansa Hauptverwaltung
Die Lufthansa verlagert ihre Hauptverwaltung vom alten „Lufthansagebäude“ zur neuen Laufthansa Hauptverwaltung. Damit bleibt sie dem Standort Köln Deutz erhalten, da der Ende 2007 bezugsfertige Neubau nur wenige hundert Meter vom ursprünglichen Gebäude entfernt liegt. Somit bleibt die Lufthansa an ihrem Gründungsort. Dies ist für Köln besonders wichtig, denn ein Wegzug hätte den Verlust von 2.900 Beschäftigten bedeutet. Somit kann ein Global-Player am Standort erhalten bleiben.15
Ein weiterer Stadtteil ist im Augenmerk der Stadtplaner. Im Bankenviertel findet ebenfalls eine Umstrukturierung statt, welche durch folgende Projekte initiiert wird:
Dominium
Am traditionellen Bürostandort wurde durch einen Wettbewerb ein Entwurf für das Dominium gesucht. Dieser Standort befindet sich in Innenstadtlage.
Der Architekt Kollhoff ist Gewinner dieses Wettbewerbes und durch die Zusammenarbeit mit HochTief und Atisreal befindet sich dieses Projekt bereits in der Bauphase. Realisiert wird ein Bürogebäude mit einem Wechselspiel aus Alt und Neu. Auffallend wird die Gestaltung der Fassade sein. Durch die hochwertige Architektur und die Lage entsteht ein exklusives Mietobjekt. Neben der Büronutzung werden auf den 24.600 qm auch Gewerbeflächen ausgewiesen werden.16
Ehemalige Nordsternzentrale Axa Areal
Die Architektengemeinschaft Selldorf aus New York und Steves und Borsum aus Köln entwarf das Objekt auf dem ehema- 3 dominium.de, Stand 03.10.2007 ligen Verwaltungsstandort des Versicherungsunternehmens Axa. Das Objekt wird als Bürogebäude errichtet. Der Bürotrakt wird eine Bruttogeschossfläche von rund 7.900 qm ausweisen. Außerdem sind exklusive Wohneinheiten mit ca. 7.000 qm Wohnfläche vorgesehen.
Mittlerweile ist die Realisierungsphase eingeleitet, die Abrissarbeiten und die Baugrube sind zu beobachten. Durch den geschichtlichen Kontext Kölns und die römischen Wurzeln ist ein Baufortschritt gekoppelt mit archäologischen Grabungen.17
Gerling Areal im Friesenviertel
Das Gerlingareal im Friesenviertel wird in Zukunft ebenfalls umstrukturiert:
Der Gerling-Konzern wurde vom Konkurrenten Talanx im Mai 2006 übernommen. Vorgesehen ist, dass der Standort des Unternehmens zum Messegelände nach Deutz verlagert wird. Hierdurch werden die großen Bestandsflächen auf den Markt kommen. Die teilweise vom Stararchitekten Norman Foster entworfenen monumentalen Gebäude werden den Mitarbeitern des Gerlingkonzerns nicht mehr zur Verfügung stehen. Es ist eine Veräußerung an die Sparkasse KölnBonn im Gespräch.18 Ebenso sind der Abriss von Teilbereichen und die Errichtung einer Hotelanlage in Planung.
Masterplan für die Innenstadt und Deutz
Der Stararchitekt Albert Speer aus Frankfurt wurde von einigen Unternehmen beauftragt, einen Masterplan für die Kölner Innenstadt und das rechte Rheinufer zu entwickeln. Grundlage ist ein Sponsormo- dell der Unternehmer für die Region Köln e.V.. Ursache für die Beauftragung ist das allgemeine Stadtbild der Stadt Köln, welches nach objektiven Standpunkten als unharmonisch und chaotisch zu bewerten ist. Speer wurde ausgewählt, weil er in China komplette Stadtplanungen zur Entwicklung neuer Städte entwirft. Welche Ergebnisse der Masterplan liefern wird, ist noch unklar. Jedoch werden Ende 2008 die ersten Ergebnisse des Architekten erwartet. Es ist anzunehmen, dass Eingriffe in den öffentlichen Raum, die Verkehrsführung und die Einrichtung von Sanierungsgebieten geplant werden. Außerdem soll die Stadtmöblierung vereinheitlicht werden. Durch das Sponsormodell wird eine Unabhängigkeit zur Stadt Köln gewahrt und durch die Zuhilfenahme eines nicht Kölner Architekten soll eine objektive Bestandsaufnahme und eine objektive Analyse der Qualitäten, Bindungen und Mängel im Städtebau erreicht werden. Was der Masterplan vorsehen wird, ist unklar. 19
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Flächenumsatz nach Lagen in qm im Jahr 2006
Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006, S.04
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Flächennachfrage an Büroobjekten gekoppelt ist mit der Lage der Objekte. Die Innenstadt und neue Orte werden als Faktoren bei der Suche nach einer Immobilie bevorzugt, da diese das Image eines Unternehmens anheben können. Innovative neue Orte und das Stadtbild der Innenstadt sind starke Verkaufsargumente. Besonders der Rheinauhafen stellt mit seinen unterschiedlichsten Projekten einen Sonderstandort dar, welcher mit anderen Hafenumnutzungen beispielsweise in Hamburg oder in Düsseldorf ein starkes Potential für eine Stadt bietet. Jedoch ist nicht zu verkennen, dass Köln im Begriff ist, den Standort Deutz aufzuwerten. Die Stadt verfügt sozusagen über eine zweiten hochwertigen Standort, der in seiner Lage ähnlich nachgefragt ist.
Leider zeigen die Großraumvermietungen an RTL, Lufthansa und Gerling, dass bei der Betrachtung der Flächennachfrage eine Betrachtung der Netto-Flächen- absorption ebenfalls wichtig ist, da der Mieter dem Großstandort Köln erhalten bleibt.
Die neuen Orte in Köln werden jedoch das Stadtimage der Stadt anheben können, da dies an exponierter Lage am Rhein das Stadtbild positiv beeinflussen. Das „chaotische" Köln mit seinen Bausünden des Wirtschaftswunders in der Nachkriegszeit wird längerfristig in den Hintergrund treten.
Der Rheinauhafen, die Innenstadt und Deutz sind die bevorzugten Bürostandorte der Global Players, der Business Community und der New Economy. Somit sind sie konkurrenzprägend in büroimmobilienwirtschaftlicher Hinsicht, wie beispielsweise der Umzug von RTL aufweist. Bestehende Orte werden als Bürolage herabgesetzt. Sie rücken aus dem Augenmerk von Projektentwicklern und Investoren.
2.3.1.4 Flächennachfrage in Köln
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Die Flächennachfrage von Büroimmobilien ist in direkter Weise gekoppelt mit dem Arbeitsmarkt im Dienstleistungsbereich. Eine Nachfrage nach Arbeitskräften hat eine direkte Auswirkung auf die Flächennachfrage.
Die Bürobeschäftigtenquote in Köln im Jahr 2005 stagnierte. Ebenso stagnierte die Quote der im Bürobereich Beschäftigten. Jedoch ist der Eintritt in die Markterholungsphase zu beobachten. Ein Grund hierfür ist der städtebauliche Leitgedanke der Stadt Köln, da nun mehr nutzergerechte Immobilien in exklusiveren Lagen angeboten werden können. Diese Tatsache wertet den Standort Köln auf und trägt zu einer Erhöhung der Flächennachfrage bei.
Die einst rückläufige Bautätigkeit schwingt um. Die Angebotsreserven, welche in Form von Leerständen in der Praxis in Erscheinung treten, sind aufgrund der steigenden Nachfrage rückläufig.
Hierdurch stabilisieren sich die Mietpreise und festigen den Markt.
Im Zeitraum von 2003 bis 2006 verdreifachten sich die Angebotsreserven. Ein Grund hierfür ist auch teilweise die spekulative Bautätigkeit. Daher wurde die Bautätigkeit zurückgefahren. Die Leerstände erreichten 9%.
Im Jahr 2005 wurden rund 110.000 qm Büroflächen fertig gestellt. In den Vorjahren 2003 und 2004 wurden jeweils rund 220.0 qm Büroflächen errichtet. Durch die eingehemmte Bautätigkeit werden voraussichtlich 2007 weniger als 100.000 qm Neubaufläche an den Markt herangeführt. Jedoch führt eine Verdopplung der Umsatzleistung zu einer Entspannung der Leerstandssituation.20
Zur Zeit existiert in Köln ein Leerstand von 10%. Im direkten Vergleich liegt Köln mit 0,3% unter dem Bundesdurchschnitt.21 Jedoch ist ein direkter Vergleich, wie bereits erwähnt, nicht möglich, da der Leerstand unterschiedlichen Faktoren unterliegt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Eigene Darstellung, DEGI
Andere Quellen berichten sogar von einer bundesdurchschnittlichen Leerstandsrate von 11,6%. Auch hier wäre die Situation in Köln im Vergleich entspannter.22
Durch die momentanen Entwicklungen kann eine Verknappung an Büroflächen durch die zurückgegangene Bautätigkeit festgestellt werden. Dies hat wiederum eine Auswirkung auf die Bautätigkeit im Jahr 2008, da eine Erhöhung der Bautätigkeit im Büroimmobilienbereich prognostiziert werden kann. Ziele von laufenden Projektentwicklungen sind das Deutzer Messegelände und der Rheinauhafen. Es werden Initialwirkungen von den Projekten wie dem Dominium und der Neubebauung des Axa-Areals an den entsprechenden Standorten erwartet. Ebenso werden unternehmensorientierte Dienstleister der New Economy an diesen Standorten erwartet.
Der Flächenumsatz festigte sich 2006 auf 200.0 qm. Der bisherige Rekordumsatz im Jahr 2005 ist durch eine Großraumvermietung zu erklären: Die Ausnahmetransaktion wurde durch den Fernsehsen- der RTL mit einem Umsatzvolumen von 43.0 qm getätigt.
Trotzdem ist der Flächenumsatz im Jahr 2005 mit insgesamt 240.000 qm sehr hoch und wird nicht durch die Großraumvermietung maßgeblich gemindert.
Als Tendenz lässt sich feststellen, dass der Zuwachs der Flächenumsätze über alle Größenklassen zu beobachten ist.23 Zwar wird berichtet, dass im ersten Quartal 2007 der Flächenumsatz leicht gesunken ist24, jedoch widerspricht dies nicht dem zu beobachtendem Muster.
Der Flächenumsatz im ersten Quartal 2007 in Hinblick auf die Branchenverteilung zeigt, dass rund ein Drittel des Absatzes auf Banken- und Finanzdienstleistungen zurückzuführen ist. Dies bedeutet nicht, dass die Banken in einem großen Maße in Köln expandieren. Vielmehr handelt es sich hierbei um Immobilienanlagen und Immobilienfonds von Finanzdienstleistern. Diese Immobilienanlagen werden auf andere Branchen aufgeteilt, da die entsprechenden Investoren die Objekte
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006 S.03
nicht selber nutzen. Ein Beispiel sind die Neubauleerstände in Köln-Ossendorf in Gewerbegebietslage. Hier konnten zwischenzeitlich noch keine Nutzer gefunden werden.
Daher bildet die Informations- und Kommunikationstechnologie den größten Zweig beim Büroflächenumsatz. Beratungsgesellschaften gehören zur New Economy und weisen einen Flächenumsatz von rund 14% auf. Medien- und Werbedienstleister sind mit rund 10% am Gesamtflächenumsatz beteiligt. Hierran lässt sich die Bedeutung Kölns als Medienstandort belegen.
2.3.1.5 Büromieten in Köln
Die Betrachtung der Mietpreisentwicklung auf Bundesebene liefert folgendes Ergebnis:
Es ist eine Stagnation der Spitzenmieten an den Regionalstandorten zu erkennen. Ende 2005 betrug hier der Durchschnitt 11,10 Euro pro qm. Im Jahr 2006 stieg
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
dieser Wert leicht auf 11,20 Euro pro qm an. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 1%. Im Vergleich zu den Büromarktzentren, den Big-Six, ist zu erkennen, dass hier ein durchschnittlicher Zuwachs von 70 Cent pro qm beziehungsweise 3,5% zu verzeichnen ist. Hieran lässt sich die wirtschaftliche Bedeutung der Büromarktzentren erkennen.
Der Zuwachs der Bürospitzenmieten an den ostdeutschen Regionalstandorten entwickelt sich von 9,80 Euro pro qm auf 10.40 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung von 6%.
In den alten Bundesländern ist nur ein geringerer Zuwachs, jedoch auf einem höheren Niveau, zu verzeichnen:
Die Mieten stiegen hier im Zeitraum von 2005 bis 2006 von 11,40 Euro pro qm auf 11,50 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung um 1%.
Interessanterweise sind die Spitzenmieten in den Bürozentren beinahe doppelt so hoch, wie an einem Regionalstandort. Hier stieg die durchschnittliche Miete von 19.40 Euro pro qm auf 20,10 Euro pro qm. Der Zuwachs betrug hier rund 3,5%.25
Die Spitzenmiete in Köln ist im Jahr 2006 auf rund 20,00 Euro pro qm gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 4%.
Jedoch ist die Spitzenmiete nur in absoluten Citylagen zu erzielen. Ein Beispiel für eine solche Lage wäre der Rheinauhafen mit seiner exponierten Lage und seinem qualitativ hochwertigen Flächenangebot.
Im Hinblick auf die Preisentwicklung des Durchschnittsmietniveaus erkennt man eine Stabilisierung. Der Quadratmeterpreis beträgt hier 11,70 Euro und ist im Vergleich zu 2005 um 0,10 Euro gestiegen. Somit ist der Anstieg moderat.
Es wird aufgrund der Flächenreserven der alten Bestandsobjekte eine Stagnation der Mietpreisentwicklung prognosti- ziert.26
Eine differenzierte Betrachtung der Bürolagen in Köln ergibt, dass das mittlere Preisniveau bei 12,00 Euro liegt. In den Cityrandlagen sind mittlere Mieten von 9,90 Euro pro qm zu erzielen. Somit liegen Citylagen um 21% über dem Cityrandlagenniveau. Die durchschnittliche Spitzenmiete in der Cityrandzone beträgt
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
rund 12,70 Euro pro qm. Erstaunlicherweise ist die Spitzenmiete in Citylage sogar um rund 57% höher. Dies zeigt die große Bedeutung der Topstandorte.
In den Kölner Nebenlagen ist eine durchschnittliche Mieteinnahme von 7,40 Euro anzunehmen. Die Differenz zur Cityrandlage beträgt hier rund 33%.
Die durchschnittliche Spitzenmiete in Nebenlagen liegt bei 11,12 Euro. Auffallend ist, dass der Unterschied zur Cityrandlage lediglich 14% beträgt.27
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Bei der Betrachtung der unterschiedlichen Citylagen fällt auf, dass die Innenstadt mit 18,50 Euro pro qm trotz des Bedeutungszuwachses des Standortes Deutz mit 13,00 Euro pro qm immer noch markant darüber liegt.
Die Preisdifferenz der unterschiedlichen Lagen in Köln muss im Hinblick auf Konkurrenzstandorte mit dem Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt verglichen werden: Die Spitzenmiete in den Düsseldorfer Bestlagen betrug 21,00 Euro pro qm. Die Durchschnittsmieten lagen bei 12,70 Euro
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
pro qm. Die Verteilung des Mietniveaus auf unterschiedliche Lagen, wie Bestlagen, guten Lagen und mittleren Lagen ist vergleichbar mit der Verteilung in Köln.28 Die Büromieten in Düsseldorf liegen somit leicht über dem Kölner Niveau. Hieran ist erkennbar, dass Düsseldorf in Bezug auf den Büromarkt zu den Big-Five und Köln zu den Big-Six gehört. Der Strukturwandel des Düsseldorfer Medienhafens wird in absehbarer Zeit vollständig vollzogen sein. Der Strukturwandel in Deutz und der Masterplan von Speer jedoch werden später vollständig realisiert sein können. Somit ist mit einem Bedeutungszuwachs von Köln zu rechnen. Die niedrigeren Mieten in Köln sind ein wichtiger Faktor bei der Standortsuche. So ist Köln als Investitionstandort interessanter und könnte seinen Platz unter den Big-Six mit Düsseldorf tauschen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der Bewertung von Mietpreisen eine differenzierte Betrachtungsweise vorgenommen werden muss. Der zu erzielende Mietpreis ist sehr stark abhängig von den Angebotsreserven und der Lage in der Stadt. Die Disparitäten im Stadtbild, einerseits die attraktive Lage am Rhein, der Bezug zum Kölner Dom oder eine Lage in der Innenstadt, andererseits die Bausünden der Nachkriegszeit und das chaotische Stadtbild sind maßgeblich für die markanten Preisdifferenzen. Jedoch ist eine Festigung der Mietpreise wichtig, damit Investitionen realistisch abgeschätzt werden können und Anlagerisiken überschaubar bleiben.
Köln als Bürostandort ist wesentlich teurer als Regionalstandorte im Umland und in Subzentren. Jedoch bietet Köln hinreichend harte und weiche Standortfaktoren, um diesen Preis zu begründen.
2.3.1.6 Verkauf von Büroflächen in Köln
Der Verkauf von Büroflächen hat im Vergleich zum Mietmarkt eine unbedeutende Rolle:
Eine exemplarische Untersuchung von Verkaufspreisen ist nicht möglich. Zu dem Stichtag 04.10.2007 konnten lediglich 7 Objekte bei Online-Immobilienanbietern recherchiert werden. Diese geringe Zahl ist erstaunlich im Vergleich zur Marktgröße Kölns. Durch die geringe Objektauswahl ist eine differenzierte Betrachtung nicht möglich. Der ermittelte Durchschnittskaufpreis von rund 2.000 Euro pro qm ist nur als ungenauer Kennwert zu betrachten. Außerdem konnten keine Preisprognosen recherchiert werden. Daher kann zu einer Preisentwicklung keine Aussage getroffen werden.
Im Vergleich zu einer Angebotsreserve von 800.000 qm29 ist der erhobene Verkaufsleerstand von rund 7.000 qm unbedeutend. Er liegt unter 1%.
Aufgrund der geringen Objektanzahl können keine Muster erkannt werden. Die Recherche ist nicht repräsentativ.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dem Verkauf von Büroimmobilien in Bezug auf die Marktanalyse und spätere Formulierung einer Projektidee keine Bedeutung eingeräumt werden kann.
Der Verkauf einer Immobilie unterliegt in Hinsicht auf die Preisfindung der jeweiligen Einschätzung der Wertermittlung. Die Tabelle im Anhang I weist die recherchierten Objekte aus. Das Umsatzvolumen beträgt rund 13,5 Mio. Euro.
2.3.1.7 Zusammenfassung der Nachfragesituation
Die Nachfragesituation lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben: Zunehmend gewinnt Köln als Büro- und Investitionsstandort an Bedeutung und zählt zu den sechs bedeutensten Bürostandorten in Deutschland.
Der Immobilienmarkt kann eine positive stabile Entwicklung vorzeigen.
Die Leerstandssituation entspannt sich, zum Teil auch durch eine rückläufige Bautätigkeit.
Der Büromarkt lässt sich in drei Kategorien einteilen: City, Cityrand- und Nebenlage. Der Standort einer Immobilie ist entscheidend für die Vermarktung. Die Innenstadt, die Cityrandlagen und im Besonderen die neuen Orte Rheinauhafen, der neue Messestandort Deutz und das Kölner Bankenviertel zählen zu den Toplagen für ein Büroobjekt.
Es werden moderne Flächen nachgefragt. Der Bürobestand der Innenstadt ist in Hinsicht auf die technische Ausstattung nicht zeitgemäß. Dieser bildet einen Teil der Angebotsreserve.
Die Nachfrage an Bürofläche stammt aus allen Dienstleistungsbranchen.
Die Büromieten stabilisieren sich aufgrund der positiven Entwicklung des Standortes. Die Spitzenmiete liegt zur Zeit bei rund 20,- Euro pro qm. Jedoch ist das Mietniveau sehr stark abhängig von der Lage des Objektes. So ist ein Mietniveauabfall zu den Büronebenlagen zu erkennen.
Das Angebot an käuflichen Mietobjekten ist als eine Ausnahme zu sehen.
Die Aufgabe wurde gestellt und betreut durch Prof. Dr.-Ing. Manfred Koopmann. Die Betreuung des Entwurfes fand durch Dipl.-Ing. Maria Mocanu statt
Als Ausgangssituation für diese Projektentwicklung wurde durch eine Gruppenarbeit der am Entwurfsthema beteiligten Diplomanten eine Leerstandsanalyse des Kölner Büroimmobilienmarktes durchgeführt
Hierdurch ist die Gruppe in der Lage, exemplarisch leerstehende Objekte auszuwählen, welche den Kriterien einer Umnutzung oder eines Redevelopments genügen
Diese Objekte sind die Grundlage für die Projektstudie, welche neben einem Planungskonzept auch wirtschaftlichen Anforderungen entsprechen soll
Durch ein wissenschaftliches Vorgehen und eine fortwährende Bewertung von Arbeitsergebnissen soll die gestalterische, die funktionelle, die konstruktive und die wirtschaftliche Qualität der Projektstudie gewährleistet werden. Ein weiteres Kriterium der Diplomarbeit ist ein starker Bezug zur praktischen Umsetzbarkeit der Projektstudie
Die Projektentwicklungen der einzelnen Verfasser bauen nicht aufeinander auf. So ist es möglich, dass verschiedene Verfasser unterschiedliche Lösungsansätze zu einem Objekt entwickeln können. Lediglich die Ergebnisse der Gruppenarbeit sind kongruent
Sebastian Jonas
Matrikelnummer
im Wintersemester 2007
1.0 Aufgabenstellung
1.1 Einleitung
Der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich im Vergleich zu anderen Großstädten in den letzten Jahren sehr gut entwickelt. Aktuell wird von einem Bestand von ca. 8,8 Millionen m2 BGF ausgegangen. Vorliegende Recherchen bzw. Erhebungen weisen einen Leerstand von ca. 880.000 m2 BGF aus (Leerstandsquote somit 10 Prozent).
Auf Grundlage der vorliegenden Bulwien- Gesa-Studie zum Büroimmobilienmarkt Köln ist zu Beginn dieser Diplomarbeit eine detaillierte Analyse zum Leerstand dieser Immobilien zu erarbeiten. Insbesondere die Zuordnung der Leerstandsobjekte nach Objektgrößen, Baualter, Gebäudetypen, Komplettleerstand etc. ist darzustellen.
Im Anschluss an diese ersten Ergebnisse sind mögliche typische Umnutzungskonzepte zu erarbeiten, die sich aus der Gebäudestruktur ergeben. Unter Einbeziehung der Standortproblematik findet dann eine mögliche Einschätzung der Umnutzungskonzepte statt. Aus den Erkenntnissen dieser differenzierten Ana lysen ist abschließend eine Projektstudie für eine ausgewählte Immobilie zu erstellen. Nach Formulierung der Projektidee ist das Umnutzungskonzept planerisch darzustellen. Der Maßstab für Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist abhängig von der Objektgröße.
Das Umnutzungskonzept ist in qualitativer Hinsicht zu analysieren und zu bewerten.
Auf Grundlage der baulichen Maßnahmenbeschreibung erfolgt schließlich eine Kostenschätzung nach DIN 276. Basierend auf den entsprechenden Flächennachweisen sind Wirtschaftlichkeitsund Ertragswertbetrachtungen aus Sicht des Investors und der Bank darzustellen. Die Themenstellung dieser Diplomarbeit ist praxisnah zu bearbeiten. Die Bearbeitung der Diplomarbeit muss den Anforderungen an wissenschaftliche Ausarbeitungen genügen.30
1.2 Aufgabenstellung
1.2.1 Erstellen einer Marktanalyse für den Kölner Bürolmmoblllenmarkt
1.2.2 Erstellen einer Leerstandsanalyse (incl. Bewertung nach ausgewählten Kriterien)
1.2.3 Entwickeln von standort- und gebäudebezogenen Umnutzungs- bzw. Nutzungskonzepten markanter Gebäudetypen
1.2.4 Erarbeiten eines bewerteten Planungs- und Umnutzungskonzeptes als Projektstudie
1.2.4.1 Entwickeln der Projektidee
1.2.4.2 Erarbeiten des Planungskonzeptes, Grundrisse, Schnitt, Ansichten (Maßstab in Abhängigkeit von der Objektgröße)
1.2.4.3 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen
1.2.4.4 Flächennachweise und Erläuterungsbericht
1.2.4.5 Erstellen einer Kostenschätzung nach DIN 276
1.2.4.6 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen aus Sicht des Investors
1.2.4.7 Erstellen von Wirtschaftlichkeits-/ Ertragswertanalysen als Entscheidungsgrundlage für die Investition
1.2.5 Erarbeiten eines Modells31
1.3 Zielsetzung
Folgende Ziele können anhand der Aufgabenstellung formuliert werden:
Die zu erstellende Markt- und Leerstandsanalyse soll losgelöst von einer Projektentwicklung Muster und Tendenzen des Kölner Büroimmobilienmarktes offen legen. Somit ist eine objektiv bewertbare Grundlage für eine Projektentwicklung gegeben.
Der konzeptionelle Teil dieser Ausarbeitung soll schlüssig an die Ergebnisse des analytischen Teils anschließen und durch Innovation neue Lösungsansätze zur Umnutzung oder Revitalisierung von Büroimmobilien aufzeigen. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zum Schluss der Ausarbeitung sollen die praxisnahe Umsetzbarkeit der entwickelten Projektstudie darstellen.
Sollte die Projektstudie aus wirtschaftlicher Sicht zu einem Mißerfolg führen, so ist die Projektentwicklung trotzdem als Erfolg zu sehen, da der verfolgte Lösungsansatz realistisch abgeschätzt wurde und in der Praxis nicht zu einer Fehlinvestition führen würde.
Eine Projektentwicklung besteht aus den drei Faktoren Idee, Standort und Kapital. Diese können in unterschiedlicher Weise als Ausgangssituation gesehen werden. Bei der vorliegenden Aufgabenstellung soll die Umnutzbarkeit von Büroimmobilien untersucht werden. Da als Ausgangssituation der Büroimmobilienmarkt gegeben ist, gilt es einen Standort in Köln und ein Investitionskonzept zu finden. Die Projektinitiierung erfolgt also unter der Ausgangssituation „Idee sucht Standort und Kapital". Die Suche nach einem geeigneten Standort basiert auf den Ergebnissen des analytischen Teils.
Die Projektentwicklung betrachtet nur die Projektinitiierung und die Projektkonzeption. Eine Beschreibung weiterer Projektentwicklungsstufen, wie Projektkonkretisierung, Projektrealisierung und Projektmanagement sind nicht Bestandteil der Aufgabenstellung und müssten in der Praxis an die Konzeption anschließen.
1.4 Abgrenzung
Die Marktbetrachtungen dieser Ausarbeitung erfolgt auf Grundlage von vorliegenden Marktberichten und einer exemplarischen Erhebung durch eine Gruppenarbeit. Das dargestellte Flächenangebot ist zeitraumbezogen und unterliegt der Dynamik des Marktes. Daher ist eine umfassende Darstellung bezogen auf einen Stichzeitraum. Konkret wird der Kölner Büroimmobilienmarkt und gegebenenfalls Konkurrenzmärkte (Wohnungsmarkt etc.) im Zeitraum September 2007 betrachtet. Sämtliche Entwicklungen des Marktes nach dem Stichzeitraum werden als Prognosen gewertet.
Der Leerstand sollte als Angebotsreserve gesehen werden. Eine nicht vermarktete Immobilie zeigt, dass der Markt nicht erschöpft ist.
Ein Markt ohne ein verfügbares Flächenangebot ist nicht funktionsfähig, da es zur Nachfrage kein Angebot gibt. Resultierende Erscheinungen sind Knappheitsmieten und entsprechende Preisentwicklungen des Marktes.
Daher ist der Leerstand als natürlicher Faktor zu sehen. Jedoch gilt es, das Leerstandsniveau zu bewerten. Die Höhe des Flächenangebotes in Bezug auf einen funktionierenden Markt ist vom jeweiligen Standort abhängig und kann nicht pauschal bewertet werden. Die Anzahl an unterschiedlichen Faktoren ist für eine einfache Betrachtung zu komplex.
In Anlehnung an die Aufgabenstellung ist der Leerstand von Büroimmobilien in Köln als Potential zu sehen.
Die Wahl eines Standortes im konzeptionellen Teil dieser Ausarbeitung setzt voraus, dass der Standort umnutzbar ist. Daher entfallen bei der Standortwahl Objekte, welche bereits neu projektiert wurden oder zwischenzeitlich anderweitig eingesetzt werden. Eine Berücksichtigung von Abriss, Vermarktung oder Projektierung eines Objektes nach dem Erhebungszeitraum entfällt jedoch.
Die exemplarische Erhebung zur Findung eines geeigneten Standortes stellt keinen Anspruch auf Wissenschaftlichkeit und Vollständigkeit. Die erhobenen Informationen mussten teilweise abgeschätzt werden, da ein empirisches Vorgehen aus Zeitgründen nicht möglich gewesen wäre. Diese hieraus resultierenden Ungenauigkeiten sind jedoch in Bezug auf eine Wertung unerheblich. Ein Vergleich der Erhebung mit der vorliegenden Bul- wien-Gesa-Studie sollte zu dem Ergebnis führen, dass die Aussagen kongruent und ergänzend zu betrachten sind.
Die Recherche nach Informationen und Planunterlagen zu umnutzbaren Objekten ist abhängig von der Kooperation der Objektverwalter und -eigentümer. Somit wird beispielsweise eine zu entwickelnde Projektstudie durch teilweise fehlende Bestandsunterlagen in ihrer Darstellung sinnvoll ergänzt werden müssen.
1.5 Aufbau der Projektentwicklung
Die Projektentwicklung zielt auf die zukünftige Nutzung einer nicht mehr vermarktungsfähigen Immobilie ab. Sie besteht aus zwei wesentlichen Teilen:
Der erste Arbeitsschritt besteht aus dem analytischen Teil, welcher den Büroimmobilienmarkt untersucht.
Eine Marktanalyse des Kölner Büroimmobilienmarktes beinhaltet neben dem Auswerten der Nachfrage auch das entsprechende Flächenangebot. Durch Zusammenfügen dieser Ergebnisse kann die Auswahl von einigen konkreten Objekten erfolgen. Ein Vermarktungspotential unter verschiedenen Nutzungen setzt eine weitere Marktanalyse voraus, welche die Konkurrenzmärkte betrachtet. Als Anschluss ist eine einfache Projektentwicklungsrechnung möglich: Der Backdoor Approach liefert unter Marktbedingungen und unter Berücksichtigung entsprechender Renditen eine Abschätzung der einsetzbaren Bau- und Baunebenkosten. So kann unter wirtschaftlichen Aspekten ein Objekt für die Projektstudie ausgewählt werden. Somit steht der Standort der Projektentwicklung fest.
Hieraus resultieren eine Standortanalyse bezogen auf Makro- und Mikrostandort. Schließlich kann auf dieser Grundlage die Projektidee formuliert werden. Referenzen werden zur Konkurrenzbetrachtung herangezogen.
Der zweite Arbeitsschritt ist zu unterteilen in eine Konzeption und in eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
Die formulierte Projektidee kann auf Grundlage einer Bestandsaufnahme zu einem Planungskonzept geführt werden, welche in einer beschreibbaren Projektstudie mündet. Sämtliche wesentlichen Informationen, wie zum Beispiel die Kubatur des Baukörpers, die entstehenden Flächen oder die Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen, führen zu einer Betrachtung der anfallenden Bau- und Baunebenkosten. Hierdurch sind Wirtschaftlichkeits- und Ertragswertbetrachtungen möglich, welche den Vermarktungserfolg der Projektstudie abschätzen können.
Im letzten Schritt werden anhand einer darstellung von Alternativen unterschiedliche Szenarien betrachtet, um die tatsächliche Wirtschaftlichkeit der Projektstudie abzuschätzen.
In der Zusammenfassung werden alle wesentlichen Schritte der Projektentwicklung aufgezählt.
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2. Markt- und Leerstandsanalyse
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2.1 Einleitung
Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist abhängig vom Weltmarkt und profitiert von der Lage Deutschlands:
Einerseits begünstigt die Globalisierung ein Voranschreiten der Europäisierung, welche den Binnenmarkt innerhalb der Europäischen Union fördert. Dieses Zusammenwachsen ist vergleichbar mit Freihandelsabkommen auf anderen Kontinenten (z.B. dem North American Free Trade Agreement), jedoch geht die Bildung Europas über die üblichen wirtschaftlichen Beziehungen zwischen Ländern hinaus, da die EU auf eine Staatsbildung hinausläuft. Hierdurch werden beispielsweise Handelsabläufe wesentlich vereinfacht und gemeinsame Normen erleichtern den Handel. Eine gemeinsame Währung macht Europa am Weltmarkt konkurrenzfähiger; die politische Struktur Europas und die europäische Gesetzgebung sind die zur Zeit modernsten weltweit. Das gesamtwirtschaftliche Potential der Europäischen Union ist mittlerweile so stark zu bewerten, dass Europa die Vereinigten
Staaten längerfristig ablösen kann.32 Die Lage Deutschlands im Herzen Europas ist ideal, da kurze Transportwege in andere Mitgliedstaaten gegeben sind. Die mitteleuropäische Zeitzone ist ideal für die Kommunikation mit anderen Kontinenten: Morgens kann an normalen Werktagen mit Asien kommuniziert werden, abends mit den Vereinigten Staaten.
„Die Büroimmobilie ist das klassische Anlageobjekt institutioneller Investoren. Die Nachfrage nach Büroflächen ist abhängig von der Bürobeschäftigtenzahl, deren Entwicklung wiederum von vielen Faktoren beeinflusst wird.
So sind die Bevölkerungsentwicklung und die ungewisse Zahl der Erwerbstätigen die zentralen Unsicherheitsmomente für langfristige Büromarktprognosen.“33
Der Büroimmobilienmarkt in Köln unterliegt wie jede andere Stadt marktbeeinflussenden Faktoren.
Einerseits gibt es Angebot und Nachfra ge, andererseits ist der Büromarkt abhängig von der Lage, der Bevölkerungsstruktur, der Politik, der Wirtschaft und der Stadtstruktur selbst. Dabei steht Köln in direkter Konkurrenz zu anderen Bürostandorten in Deutschland:
Die fünf wichtigsten Bürostandorte werden als Big-Five bezeichnet. Zu diesen Städten gehören Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Düsseldorf. Der Büroflächenbestand Deutschlands wird mit rund 68 Mio. qm beziffert. Der Leerstand beläuft sich im Jahr 2007 auf rund 7 Mio. m2. Dies entspricht einer Leerstandsrate von 10,3%. Interessanter Weise wurde Kölns bedeutende Rolle als Bürostandort erkannt. So ist der Begriff Big-Six eine Anpassung an die sich entwickelnde Büromarktsituation.1 Der Umsatz an Büroflächen in Köln im ersten Halbjahr 2006 wurde mit rund 116.000 qm beziffert. Somit schließt Köln nachhaltig zu den Big-Five auf und etabliert sich so als Bürostandort.2 Grund hierfür ist die Wirtschaftsstruktur Kölns: Mit Wesseling und Leverkusen im Einzugsgebiet ist Köln eines der wichtigsten Chemiestandorte in Europa. Außerdem sind in Köln rund 80% aller Beschäftigten im Dienstleistungssektor tätig. Somit ist in Köln ein starker Strukturwandel zur Tertiärisierung weitestgehend abgeschlossen, obwohl die Produktion, wie z.B. der Fahrzeug- und Maschinenbau, ein wichtiger Bestandteil bleibt.3 Ebenso ist die sehr gute Verkehrsinfrastruktur Kölns mitverantwortlich für die positive Entwicklung als Standort. Diese ermöglicht die Exportorientierung der Stadt, da Köln über eine sehr gute Anbindung an die Binnenschifffahrt, ein verdichtetes und gut ausgebautes Autobahnnetz, einen Flughafen und Deutschlands größten Umschlagbahnhof für den kombinierten Verkehr verfügt. Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Köln ist positiv, es gibt keine Anzeichen dafür, dass dieser Trend nicht anhalten könnte. Der Zuwachs ist auch durch das positive Image der Stadt zu erklären.
Es ist festzustellen, dass die deutsche Wirtschaft wieder einen starken Zuwachs zu verzeichnen hat. Das Wachstum des Brutto-Inlands-Produktes verzeichnete einen realen Anstieg seit 2006 um 2,7%. Somit ist Deutschland wieder der Wirtschaftsmotor in der Europäischen Union. Dies hat natürlich Auswirkungen auf den Kölner Büroimmobilienmarkt.34
2.2 Struktur der Markt- und Leerstandsanalyse
Die Markt- und Leerstandsanalyse ist gegliedert in drei Teile:
Der erste Teil befasst sich mit der Nachfragesituation. Untersucht werden die Kölner Bürolagen, aktuelle Projektierungen und Stadtentwicklungsvorhaben. Im Anschluss wird der aktuelle Flächenbedarf dargestellt. Eine Preisanalyse in Hinblick auf den Kaufspreis von Kölner Büroimmobilien und den Mietpreis ergeben mit den vorangegangenen Untersuchungen das Fazit der Nachfragesituation. Im Anschluss wird die Angebotssituation differenziert betrachtet:
Die Leerstandsanalyse liefert im Vergleich zwischen der exemplarischen Erhebung der Diplomgruppe und der Bulwien-Gesa-Studie Aussagen zu der Größenstruktur, dem Baualter, dem In-
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standhaltungszustand, den Gebäudetypen, der räumlichen Verteilung und den Unternehmensstrukturen. Hierdurch lassen sich auftretende Muster in der Leerstandsverteilung am Kölner Büroimmobilienmarkt offen legen.
Im weiteren Arbeitsschritt kann durch die Leerstandsanalyse in der Konzepterstellungsphase die Objekteingrenzung erfolgen, da hier der konkrete Zustand von baulichen Anlagen untersucht werden kann. Diese Objekte werden untersucht auf Baualter, Bauweise, dem strukturellen Zustand (Zustand des Tragwerks), dem Ausbau- und Ausstattungszustand und dem Potential zum Redevelopment. Zu untersuchen sind außerdem die harten und weichen Standortfaktoren, welche den Büroimmobilienmarkt beeinflussen. Definiert werden K.O. Kriterien für Büroobjekte, da gewisse Kriterien eine Umnutzung oder ein Redevelopment ausschließen. Schließlich stehen Objekte zur weiteren Untersuchung zur Verfügung.
2.3 Marktanalyse
2.3.1 Analyse der Nachfragesituation
2.3.1.1 Begriffsbestimmungen
Grundsätzlich gilt es bei der Betrachtung der Nachfragesituation die Differenzierung zwischen Flächennachfrage, Flächenabsatz und Netto-Flächenabsorption zu unterscheiden: Die Flächennachfrage ist eine Zeitraum bezogene Größe. Da die Flächennachfrage dynamischen Größen, wie z.B. der Konjunkturentwicklung, unterliegt, lässt sich die Entwicklung der Flächennachfrage nur für kurze Zeiträume prognostizieren. Weitere unsichere Größen sind: die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung, die Beschäftigungsstruktur und - entwicklung, die Auslastung und Auftragssituation und die Geldwertstabilität. Daher können bei der Beschreibung der Flächennachfrage nur kurze und mittelfristige Trends abgeschätzt werden. Wichtig ist, dass die Flächennachfrage nicht gleich dem Flächenbedarf ist. Der Flächenbedarf ist eine abstrakte Größe, welche sich durch die konkrete Nachfrage am Markt zur Flächennachfrage entwickelt. Der Flächenabsatz hingegen wird üblicherweise auf Jahresintervalle bezogen. Betrachtet werden die getätigten Neuvermietungen im Bestand und im Neubau. Ein Synonym für Flächenabsatz ist Flächenumsatz. Im Flächenumsatz werden keine Mietverlängerungen oder Anschlussmietverträge berücksichtigt. Unklar ist, ob der Abschlusszeitpunkt eines Mietvertrages oder der Beginn der Vertragslaufzeit maßgebend für den Erhebungszeitraum ist. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) legt bei Büromarkterhebungen den Vertragsabschluss zugrunde, da somit eine Zuordnung des Nachfrageverhaltens eindeutiger zu zuordnen ist. Die Netto-Flächenabsorption bezieht sich ebenfalls auf einen Zeitraum. Gemeint ist das tatsächlich aufgenommene Flächenangebot. Eine Betrachtung der Netto-Flächenabsorption ist sinnvoll, da der im Analysezeitraum anfallende Leerstand mit dem verfügbaren Flächenangebot verrechnet wird. So entfallen beispielsweise Umzüge am Standort.35
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Quellen: Eigene Darstellung,
Karte: Corpus, City Report Wohnen, Köln Bonn, Ausgabe 2006, S. 9, Luftbild: Google Earth, 01.10.2007
2.3.1.2 Bürolagen in Köln
Die Stadt Köln lässt sich in Hinblick auf Bürolagen in drei Teile gliedern:
Man unterscheidet zwischen City-, Cityrand- und Nebenlagen. Es existieren in Köln keine Standorte, welche eine Mo- nostrukturisierung im Hinblick auf den Büromarkt aufweisen. Das bedeutet, dass grundsätzlich an Bürostandorten eine Mischnutzung gegeben ist. Dies ist ein städtebaulicher Grundsatz der Stadt Köln, um Monostrukturen und den Folgen vorzubeugen. In neu projektierten Arealen, z.B. dem Rheinauhafen, wird daher eine Mischung aus unterschiedlichen Nutzungen wie Büros, Wohnen und Gewerbe angestrebt.36
Die höchsten Büromieten werden in den linksrheinischen Innenstadtlagen erzielt. Hierzu zählen die Ringstraßen, der Mediapark, die Rheinuferstraße sowie der Rheinauhafen. Die bedeutenden expo-
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nierten Cityrandlagen sind Ehrenfeld, Braunsfeld, Lindenthal, Bayenthal, Marienburg. Im rechtsrheinischen Bereich zählen Deutz, Mülheim und Kalk zu den wichtigen Cityrandlagen.37 Die Erweiterung der Citylagen findet zur Zeit im Rheinauhafen, der Rhein-UferStraße sowie in Deutz statt. Es werden hochwertige und moderne neue Büroflächen, welche sehr nachgefragt sind und für den Kölner Büromarkt unabdingbar sind, geschaffen. Der Lage von KölnDeutz als Bürostandort wird in Zukunft noch mehr Bedeutung zukommen, da einerseits die schnelle Anbindung an die Innenstadt gegeben ist, andererseits die exponierte Lage am Rhein ein repräsentatives Umfeld für Büroimmobilien schafft. Das in Deutz entstehende ICE-Terminal wird eine direkte Verbindung zum Flughafen Köln/Bonn schaffen und so ein entscheidender Standortvorteil sein.
Ein weiterer Punkt ist das Messegelände in Deutz, welches jährlich zahlreiche Besucher anlockt.
Die Cityrandlagen Kalk und Mülheim besitzen ebenfalls ein hohes Entwicklungspotential, da hier die ehemaligen großflächigen Industrieflächen umgenutzt werden können und zu einer Tertiärisie- rung der Orte führen. Diese Areale sind besonders attraktiv für den Dienstleistungssektor, da das industrielle Umfeld das Image des Ortes prägt.
Als Nebenlagen in Köln stehen die Gewerbegebiete zur Verfügung. Ein Standortvorteil dieser Gebiete ist, dass sie meist nahe der Kölner Ausfallsstraßen liegen und so eine rasche Erschließung der Vororte und Subzentren gegeben ist. Die Mietpreise sind nicht so hoch wie in City- und Cityrandlagen. Beispielhafte Nebenlagen sind der Airport Business Park Porz, der Technologiepark in Braunsfeld/Marsdorf und der Gewerbepark in Ossendorf.
2.3.1.3 Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln
Das wichtigste Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln ist der Rheinauhafen. Seit 2002 ist der ehemalige Umschlagshafen mit Zollamt einem Strukturwandel unterzogen:
Getreu dem Entwicklungskonzept der Stadt Köln ist eine Ansiedlung unterschiedlicher Nutzungen vorgesehen. Ein Schwerpunkt bildet hier der Wohnungsmarkt. Jedoch werden auch Büros, kulturelle Einrichtungen und Hotels realisiert, um Monostrukturen vorzubeugen.
Die Stadt Köln beziffert die Schwerpunkte mit 30% für den Bereich Wohnen, 45% für den Bereich Büro, Dienstleistung und Gastronomie und 25% für Kultur. Die neue Nutzungsstruktur sieht eine Bruttogrundfläche von rund 235.000 qm vor.
Der Rheinauhafen wird unterteilt in die Bereiche Nord, Mitte und Süd. Die gestalterische Grundkonzeption des Hafens soll aufgrund der bestehenden Baudenkmäler und der Neubauobjekten ein Wechselspiel aus „Alt und Modern" darstellen.
Schokoladenmuseum
Das Schokoladenmuseum der Firma Stollwerck/Lindt ist ein geschütztes Baudenkmal und wurde im Jahr 1993 umgestaltet und durch moderne Anbauten erweitert. Der Architekt Ernst Eller sah eine Verbindung zwischen bestehender und neuer Bausubstanz vor. Er verwendete vorwiegend Glas. Gestalterisch wurden postmoderne Schiffsmotive verwendet, so dass das Museum einen hohen Wiedererkennungswert besitzt und als Orientierung am Rheinufer dient.
Das Schokoladenmuseum verbindet die Altstadt mit dem Rheinauhafen. Das Gelände des Museums eignet sich her- voragend für Veranstaltungen und erfährt eine hohe Akzeptanz in der Kölner Bevölkerung als Eventort.
Sport- und Olympiamuseum
Südlich des Schokoladenmuseums befindet sich das Deutsche Sport- und Olympiamuseum. Die ehemalige Zollhalle 1 wurde im Jahr 1999 umgebaut. Die
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Lagerhalle steht unter Denkmalschutz und stammt noch aus der Entstehungszeit des Rheinauhafens. Im Projektvorfeld zur Umgestaltung ging eine Projektentwicklung mit dem Schwerpunkt „Standort sucht Projektidee“ durch die „moderne stadt GmbH“ hervor. Neben der Analyse und Darstellung von Fakten galt es durch Inspiration und Vision eine neue Nutzung für die Zollhalle zu finden. Das Architekturbüro von Lom wurde beauftragt und erstellte ein denkmalfreundliches Konzept: Das Objekt sollte in seinen ursprünglichen Zustand versetzt werden, wobei trotz der Restaurierungsarbeiten die Spuren der Zeit offen gelegt werden sollten. Bauliche Veränderungen sollen als Kontrast erscheinen und das kulturgeschichtliche Gebäude bereichern. Hauptzustifter sind die Stadt- und Kreissparkassen Köln. Vereinsmitglieder sind der Deutsche Sportbund und das Nationale Olympische Komitee. Realisiert wurden rund 2.000 qm Ausstellungs- und Aktionsfläche auf zwei Etagen. In Dauer- und Wechselausstellungen werden 2.500 Jahre Sportgeschichte mit ca. 3.000 Exponaten ausgestellt.
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Lagerhalle 11
Die Lagerhalle 11 wird seit Jahresbeginn 2007 restauriert und zu einem modernen Wohn- und Geschäftshaus umgenutzt. Der Architekturwettbewerb im Jahr 1898 wurde vom Architekturbüro Schreterer und Below gewonnen und führte zur Realisierung des Objektes. Es ist ein Beispiel für die frühe Stahlbetonbauweise. Elemente sind Kreuzrippengewölbe und Stahlbetonrundstützen. Die Neugestaltung sieht eine Erhaltung der Gebäudestruktur im Erdgeschossbereich vor. Auf die vier Bestandsgeschosse werden zwei Staffelgeschosse aufgestockt. Es werden insgesamt 68 exklusive Wohnungen mit insgesamt 7.250 qm entstehen. Zusätzlich sind 3.700 qm Bürofläche und ca. 2.050 qm für Gastronomie und Ladenfläche vorgesehen. Hieraus ergibt sich eine Gesamtnutzfläche von ca. 13.000 qm. Auf den Dachflächen entstehen private Dachterrassen. Die rheinseitige Fassade wird großzügig verglast und wird Wintergärten und Balkone integrieren. Zusätzlich wird eine private Tiefgarage realisiert. Sämtliche Flächen werden vermietet. Investor ist die Provinzial Rheinland, Generalübernehmer ist die PLB Pareto Immobilien GmbH.
Das Projektvolumen fasst ca. 35 Mio. Euro Bruttoinvestitionsvolumen. Das ausführende Architekturbüro JSWS-Köln, welches kürzlich den 1. Preis beim Thys- sen-Krupp-Wettbewerb in Essen gewann, plant die Fertigstellung im Sommer 2008.
Kranhäuser
Die Kranhäuser sind geplante und im Bau befindliche Objekte, welche durch ihr außergewöhnliches tektonisches Konzept neue Landmarken am Rheinauhafen bilden sollen und durch ihre Gestaltung eine Analogie zum Ort aufbauen sollen. Geplant wurden sie von den Architekturbüros BRT und Linster. Auf jeweils 15 Etagen werden sich insgesamt 16.000 qm Bürofläche erstrecken. Durch ihre Höhe von 60 m, der Form alter Hebekräne und der Transparenz von Glas soll ein Spannungsfeld aufgebaut werden. Baubeginn des mittleren Kranhauses war 2006. Die Baufertigstellung durch HochTief wird 2008 erfolgen. Die Fertigstellung der anderen beiden Kranhäuser soll kurz nach der Fertigstellung des ersten erfolgen.
Rhenania Haus
Der ehemalige Getreidespeicher wurde in den Zwanziger Jahren des 20. Jahrhunderts erbaut. Später wurde es durch das Römisch-Germanische Museum als Lagerhaus umgenutzt. In den Jahren 2003 und 2004 fand eine Umstrukturierung und Sanierung statt: Heute ist das Rhenania Haus ein Kunsthaus und dient der Kultur. Neben Veranstaltungsräumen sind auch Ausstellungen möglich. Über 50 internationale Künstler arbeiten hier interdisziplinär und haben sich in der Kölner Kunstszene etabliert. Das Erdgeschoss kann für Konzerte, Tanz- und Theaterprojekte genutzt werden, die beiden Untergeschosse stehen kleineren Projekten zur Verfügung.
art‘otel
Die Architekten Chaix und Morel in Zusammenarbeit mit anderen Architekten gewannen den Wettbewerb für das art‘otel. Planungsaufgabe war ein Hotel im Rheinauhafen mit gehobenen Ansprüchen. Ihr Lösungsansatz sieht ein 181 zimmriges
Hotel in kubischer Bauform vor. Schräge Einschnitte sollen ein interessantes Wechselspiel erzeugen und wichtige Blickbeziehungen des Hafengeländes aufgreifen. Eine Sockelebene im Erdgeschossbereich dient der Parkgarage. Es wird eine Skybar, ein Konferenzbereich und ein Kunstausstellungsbereich geplant. Hierdurch soll eine Durchmischung von Kultur und Gastronomie entstehen. Die Fassade soll in Edelstahl und Aluminium realisiert werden und soll die Umgebung und den Himmel reflektieren. Ebenso verschmilzt der translueszente Sonnenschutz mit der Fassade. Durch Lichtprojektionen soll der öffentliche Bereich gestaltet werden.
Holzwerft
Im Bereich der ehemaligen Holzwerft sind durch einen städtebaulichen Realisierungswettbewerb drei Baufelder vorgesehen. Allerdings ist eine Realisierung noch nicht konkretisierbar, da durch die entstehende Untertunnelung alle Planungsansätze nicht angepasst sind. Dieser Bereich wird in Zukunft durch die hochwertige Lage der Grundstücke bebaut werden.
Hafenamt
Das Hafenamt im Rheinauhafen wurde nach dem Umbau des Bayenturms saniert. Es prägt den Ort durch sein Wechselspiel aus Alt und Neu, da das bestehende Baudenkmal durch moderne Architekturelemente erweitert und umgenutzt wurde.
Das Objekt besteht aus dem Hafenamt, einem alten Lokschuppen und der Erweiterung. Genutzt wird das Gebäude als Büro mit Magazin. Auffallend ist die neoromanische Fassade des Verwaltungsbaus, welche einen Kontrast zu den neuen Bauformen bildet. Zwischen den Baukörpern existiert ein gläserner Innenhof, sowie ein Aufzugs-und Treppenturm.
Im Hafenamt niedergelassen sind die HGK Häfen und Güterverkehr Köln AG.
Bayenturm
Der im Jahr 1180 errichtete Bayenturm war der mächtigste Wehrturm der Stadt Köln. Hier soll zum erstenmal der Schlachtruf „Kölle alaaf" während einer Erstürmung erklungen sein. Während des 2. Weltkrieges wurde er bis zu seinem Sockelgeschoss vollständig zerstört. Der Umbau fand im Jahr 1994 statt, geplant durch das Architekturbüro Gatermann. Konzept war die Erhaltung des Turmes mit Umstrukturierung des Kerns. Der Innenausbau ist dem Archiv angepasst. Heute wird der Bayenturm als FrauenMediaTurm genutzt. Dies ist ein Informationsturm zur Dokumentation der Emanzipation der Frau. Er wird verwendet von Wissenschaft, Medien und Politik. Der FMT ist im deutschsprachigen Raum die thematisch umfassendste Spezialbibliothek zu Geschlechtergerechtigkeit.
Kontor 19
Auf dem Baufeld 19 im Rheinauhafen entstand der Kontor. Er ist ein gestalterisch zurückhaltender homogener Baukörper. Er geht auf die Solitärwirkung des Ba- yenturms ein und staffelt im obersten Geschoss weg. Seine Wirkung bezieht das Kontor 19 vor allem aus dem spannungsreichen Kontrast zwischen den geschlossenen, eloxierten Aluminiumpaneelen und den transparenten Glasfeldern der Fassade. Diese verfügen über eine neutrale Sonnenschutzverglasung sowie eine innenliegende, hochreflektierende Lichtlenklamelle als Sonnen- und Blendschutz.
Bei diesem Objekt wurde eine Betonkernaktivierung eingesetzt, ebenso wie eine natürliche Belüftung mit zentral gesteuerten Klappflügeln. Er wird als Kaufmannshaus genutzt und ebenso als Schulungszentrum.
Das Geschäftshaus bietet ca. 5.200 qm Büro- und Geschäftsfläche. Das Projektvolumen betrug knapp 16 Mio. Euro. Baubeginn war das Jahr 2004. Das Objekt ist heute bis auf den Endausbau der freien Flächen fertiggestellt.
Die Planung fand durch das Architekturbüro Gatermann und Schossig/ Köln statt. Der Kontor 19 ist bereits zur Zeit zu ca. 50 % vermietet.
Wohnwerft
Die Wohnwerft wurde auf den Baufeldern 18 und 20 errichtet. Das Architekturbüro Oxen-Römer entwarf in Anlehnung an die Speichergebäude zwei Baukörper. Diese zeigen sich zur Landseite verschlossen und öffnen ihre Fassaden vollflächig zur Wasserseite. Die Baukörper sind charakterisiert durch das Wechselspiel von Masse und Luftigkeit. Erzielt wird dies durch ein Volumenkonzept, welches unterschiedliche im Raum geformte Wohnungstypen vorsieht.
Durch dieses Modulsystem entsteht außerdem eine sehr skulpturale Wirkung. Die angebotenen individuellen exklusiven Wohnungen konnten sehr gut vermarktet werden. Diese können durch die Tiefgarage direkt erschlossen werden.
Das Objekt erstreckt sich auf einer Länge von 170 m, ist sechs geschossig und bietet Platz für 73 Wohneinheiten.
Rhein 3
Rhein 3 wird zur Zeit in der Verlängerungsachse des Ubierrings errichtet. Baubeginn war im Jahr 2005. Das Konzept des Gebäudes sieht vor, zwischen der Innenstadt im Veedel und am Rhein zu wohnen. Es sollen 17 großzügige Eigentumswohnungen mit mindestens 120 qm erstellt werden. Bis auf zwei Ausnahmen sollen alle Wohnungen mindestens zwei Sonnenseiten besitzen. Diese sind jeweils mit einer Loggia zugänglich, so dass jede Wohnung mindestens zwei Loggien besitzt. Jede Wohnung ist individuell gestaltet und erhebt den Anspruch selbst im Baddesign durchdachte exklusive Lösungen zu bieten. Das Treppenhaus ist oval gestaltet, im Dachgeschossbereich wird ein Dachgarten gebaut. Das Gebäude zeichnet sich durch seine skulpturale Form aus. Für die Planung verantwortlich ist das Architekturbüro Hellriegel.
Siebengebirge
Das Siebengebirge wurde 1909 durch Hans Verbeek gebaut. Ursprünglich war es ein Silogebäude, durch welches Korn im Hafengelände umgeschlagen werden konnte. Durch seine außergewöhnliche Lage und den Strukturwandel des Hafens konnte auch die Nutzung gesteigert werden:
Seit 2004 wird das Siebengebirge in ein Wohnhaus umgebaut, die Fertigstellung ist abgeschlossen. Die Planung des Umbaus hatte das Büro KSG Köln. Geplant wurden 138 Wohnungen mit 50 bis 200 qm. Problematisch bei der Realisierung ist die enorme Gebäudetiefe bei der Lichtführung. Umgesetzt wurde die Idee der Wohnungen durch eine großzügige
Öffnung der Fassade und die Ausnutzung der primären Tragstruktur, welche durch ihre Stahlbetonstützen und Unterzüge Charakter bildend wirkt. Von den 19.0 qm Nutzfläche werden 3.000 qm gewerblich genutzt. Das Projektvolumen beträgt knapp 61,2 Mio. Euro zum Umbau der Bestandsobjektes.
Silo
Bei dem Silo handelt es sich um einen denkmalgeschützten Getreidespeicher. Das Architekturbüro Kister Scheithauer Gross plant eine Büronutzung des Gebäudes. Im Erdgeschoss soll Gastronomie angeboten werden, die restlichen 11 Etagen werden Büroetagen. Der „Helm", das Dachgeschoss, soll durch seine Lage einen besonderen Reiz ausüben. Das Regelgeschoss besitzt eine Fläche von 425 qm und ist teilbar. Dadurch kann das Gebäude auch expandierenden oder schrumpfenden Unternehmen gerecht werden und folgt somit dem Gedanken von modernem Facility Management, indem eine nachhaltige Nutzung angestrebt wird. Der hohe Ausbaustandard und die Doppelfassade (Bay-Windows) heben die Qualität des Gebäudes auf Neubaumaßstäbe. Energetische Gesichtspunkte wurden ebenfalls durch die Fassadenkonstruktion berücksichtigt. Durch die südliche Lage des Gebäudes kann sichergestellt werden, dass nach Baufertigstellung die Nutzung durch umliegende Baustellen nicht gestört wird, weil umliegende Baustellen vorher fertiggestellt sein werden. Insgesamt werden 4.000 qm Bürofläche gebaut mit einem Budget von 14 Mio. Euro.
Entertainmant Center Rheinauhafen
Beim ECR wurde ein Konzept für den bestehenden Rohbau gesucht. Realisiert wurden rund 4.000 qm Mietfläche für Büros und Gastronomie. Planer war das Architekturbüro Felder. Der Rohbau blieb unverändert und die Fassaden- und Erschließungsanlage neu entworfen. Das Gebäude ist fünfgeschossig und bietet duch seine sehr hohen Decken (4-5m) einen interessanten freien Raumeindruck. Ebenso wie das Silo wurde das ECR kaum von Bauarbeiten beeinträchtigt. Das Projektvolumen betrug 13. Mio. Euro.
Bereich Süd - Kap am Südkai
Das KAP gliedert sich in ein zehngeschossiges Wohnhaus mit einem fünfgeschossigen Anbau. Genutzt wird das KAP als Bürohaus mit einer Showroom- landschaft im Erdgeschossbereich. Über dem Staffelbau existiert ein Dachgarten. Die Gebäudebreite beträgt 16,50 m. Es wurden flexible Bürogrundrissstrukturen entworfen, welche nachhaltig auf die Bürogrößen eingehen. Nach gif wurden 12.400 qm realisiert. Planendes Architekturbüro war KSP Köln. Erbaut wurde das Gebäude von 2003 - 2004. Neuer Eigentümer ist die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH.
Außerdem errichten Microsoft und Electronic Arts weitere Büroimmobilien im Rheinauhafen1.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Rheinauhafen ein städtebauliches Highlight der Stadt Köln darstellen wird. Seine exponierte Lage und sein Bestand
prägen das Kölner Stadtbild
an Denkmälern und Neubauten, sowie den noch entstehenden Bauten lassen ihn zu einem Ausnahmestandort werden. Er steht in direkter Konkurrenz zum Medienhafen in Düsseldorf. Die vielfältige Nutzung wirkt Monostrukturen vor und beugt einer Verwahrlosung bei einem gegebenenfalls zukünftig einsetzenden Strukturwandel vor.
Ein weiteres Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln ist der Stadtteil Deutz. Dieser erfährt seine Umstrukturierung durch einige städtebauliche Sonderbausteine:
ICE Terminal Deutz und Kongresszentrum
Der Deutzer Bahnhof wird in Zukunft durch ein ICE-Terminal ergänzt. Dieses Projekt gilt als Schlüsselprojekt für den rechtsrheinischen Bereich. Auf den zukünftig entstehenden insgesamt 150.000 qm Bruttogeschossfläche im Umfeld des Deutzer Bahnhofs sind unter anderem die neue Hauptverwaltung der Messe, ein Kongresszentrum, Büros, Einzelhandel, Hotels, Bahnhofseinrichtungen,
Entertainment und Flächen für kulturelle Veranstaltungen geplant. An Büroflächen werden rund 80.000 qm entstehen. Das ICE Terminal wird Anbindungen an viele wichtige Metropolen Europas haben. Somit erfährt Deutz als Messestandort eine bedeutende Wertsteigerung.
Das Kölner Architekturbüro Jaspert & Steffens ging als Sieger des städtebaulichen Realisierungswettbewerbes hervor. Am Kreuzungspunkt von zwei Hochgeschwindigkeitsstrecken wird ein signifikantes flaches Glasdach mit einer Fläche von 120 m x 120 m entstehen.38
Rheinpark Metropole
Das Gelände der ehemaligen Kölner Messe wird zur Zeit umgebaut:
Die bestehende Außenfassade des großen Messekomplexes wird aus baudenkmalpflegerischer Sicht erhalten. Jedoch werden die Objekte vollständig entkernt und umgebaut. Zwei kammartige Baukörper werden das sanierte Ensemble aus Messehallen und Messeturm ergänzen. Hier wird der Fernsehsender RTL
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Bedeutende Projekte im Vergleich
Quelle: Eigene Darstellung, Euro Hypo Marktbericht Köln 2007, S. 21
auf einer Fläche von 160.000 qm BGF eine Fläche von rund 80.000 qm zu einer Produktions- und Verwaltungszentrale ausgebauen. Die Rheinpark Metropole als Objekt wird als größtes Bürogebäude Deutschlands gesehen. Der Umbau soll 2008 abgeschlossen werden.39
Lufthansa Hauptverwaltung
Die Lufthansa verlagert ihre Hauptverwaltung vom alten „Lufthansagebäude“ zur neuen Laufthansa Hauptverwaltung. Damit bleibt sie dem Standort Köln Deutz erhalten, da der Ende 2007 bezugsfertige Neubau nur wenige hundert Meter vom ursprünglichen Gebäude entfernt liegt. Somit bleibt die Lufthansa an ihrem Gründungsort. Dies ist für Köln besonders wichtig, denn ein Wegzug hätte den Verlust von 2.900 Beschäftigten bedeutet. Somit kann ein Global-Player am Standort erhalten bleiben.40
Ein weiterer Stadtteil ist im Augenmerk der Stadtplaner. Im Bankenviertel findet ebenfalls eine Umstrukturierung statt, welche durch folgende Projekte initiiert wird:
Dominium
Am traditionellen Bürostandort wurde durch einen Wettbewerb ein Entwurf für das Dominium gesucht. Dieser Standort befindet sich in Innenstadtlage.
Der Architekt Kollhoff ist Gewinner dieses Wettbewerbes und durch die Zusammenarbeit mit HochTief und Atisreal befindet sich dieses Projekt bereits in der Bauphase. Realisiert wird ein Bürogebäude mit einem Wechselspiel aus Alt und Neu. Auffallend wird die Gestaltung der Fassade sein. Durch die hochwertige Architektur und die Lage entsteht ein exklusives Mietobjekt. Neben der Büronutzung werden auf den 24.600 qm auch Gewerbeflächen ausgewiesen werden.3
Ehemalige Nordsternzentrale Axa Areal
Die Architektengemeinschaft Selldorf aus New York und Steves und Borsum aus Köln entwarf das Objekt auf dem ehema- 3 dominium.de, Stand 03.10.2007 ligen Verwaltungsstandort des Versicherungsunternehmens Axa. Das Objekt wird als Bürogebäude errichtet. Der Bürotrakt wird eine Bruttogeschossfläche von rund 7.900 qm ausweisen. Außerdem sind exklusive Wohneinheiten mit ca. 7.000 qm Wohnfläche vorgesehen.
Mittlerweile ist die Realisierungsphase eingeleitet, die Abrissarbeiten und die Baugrube sind zu beobachten. Durch den geschichtlichen Kontext Kölns und die römischen Wurzeln ist ein Baufortschritt gekoppelt mit archäologischen Grabungen.41
Gerling Areal im Friesenviertel
Das Gerlingareal im Friesenviertel wird in Zukunft ebenfalls umstrukturiert:
Der Gerling-Konzern wurde vom Konkurrenten Talanx im Mai 2006 übernommen. Vorgesehen ist, dass der Standort des Unternehmens zum Messegelände nach Deutz verlagert wird. Hierdurch werden die großen Bestandsflächen auf den Markt kommen. Die teilweise vom Stararchitekten Norman Foster entworfenen monumentalen Gebäude werden den Mitarbeitern des Gerlingkonzerns nicht mehr zur Verfügung stehen. Es ist eine Veräußerung an die Sparkasse KölnBonn im Gespräch.42 Ebenso sind der Abriss von Teilbereichen und die Errichtung einer Hotelanlage in Planung.
Masterplan für die Innenstadt und Deutz
Der Stararchitekt Albert Speer aus Frankfurt wurde von einigen Unternehmen beauftragt, einen Masterplan für die Kölner Innenstadt und das rechte Rheinufer zu entwickeln. Grundlage ist ein Sponsormo- dell der Unternehmer für die Region Köln e.V.. Ursache für die Beauftragung ist das allgemeine Stadtbild der Stadt Köln, welches nach objektiven Standpunkten als unharmonisch und chaotisch zu bewerten ist. Speer wurde ausgewählt, weil er in China komplette Stadtplanungen zur Entwicklung neuer Städte entwirft. Welche Ergebnisse der Masterplan liefern wird, ist noch unklar. Jedoch werden Ende 2008 die ersten Ergebnisse des Architekten erwartet. Es ist anzunehmen, dass Eingriffe in den öffentlichen Raum, die Verkehrsführung und die Einrichtung von Sanierungsgebieten geplant werden. Außerdem soll die Stadtmöblierung vereinheitlicht werden. Durch das Sponsormodell wird eine Unabhängigkeit zur Stadt Köln gewahrt und durch die Zuhilfenahme eines nicht Kölner Architekten soll eine objektive Bestandsaufnahme und eine objektive Analyse der Qualitäten, Bindungen und Mängel im Städtebau erreicht werden. Was der Masterplan vorsehen wird, ist unklar. 3
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Flächenumsatz nach Lagen in qm im Jahr 2006
Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006, S.04
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Flächennachfrage an Büroobjekten gekoppelt ist mit der Lage der Objekte. Die Innenstadt und neue Orte werden als Faktoren bei der Suche nach einer Immobilie bevorzugt, da diese das Image eines Unternehmens anheben können. Innovative neue Orte und das Stadtbild der Innenstadt sind starke Verkaufsargumente. Besonders der Rheinauhafen stellt mit seinen unterschiedlichsten Projekten einen Sonderstandort dar, welcher mit anderen Hafenumnutzungen beispielsweise in Hamburg oder in Düsseldorf ein starkes Potential für eine Stadt bietet. Jedoch ist nicht zu verkennen, dass Köln im Begriff ist, den Standort Deutz aufzuwerten. Die Stadt verfügt sozusagen über eine zweiten hochwertigen Standort, der in seiner Lage ähnlich nachgefragt ist.
Leider zeigen die Großraumvermietungen an RTL, Lufthansa und Gerling, dass bei der Betrachtung der Flächennachfrage eine Betrachtung der Netto-Flächen- absorption ebenfalls wichtig ist, da der Mieter dem Großstandort Köln erhalten bleibt.
Die neuen Orte in Köln werden jedoch das Stadtimage der Stadt anheben können, da dies an exponierter Lage am Rhein das Stadtbild positiv beeinflussen. Das „chaotische" Köln mit seinen Bausünden des Wirtschaftswunders in der Nachkriegszeit wird längerfristig in den Hintergrund treten.
Der Rheinauhafen, die Innenstadt und Deutz sind die bevorzugten Bürostandorte der Global Players, der Business Community und der New Economy. Somit sind sie konkurrenzprägend in büroimmobilienwirtschaftlicher Hinsicht, wie beispielsweise der Umzug von RTL aufweist. Bestehende Orte werden als Bürolage herabgesetzt. Sie rücken aus dem Augenmerk von Projektentwicklern und Investoren.
2.3.1.4 Flächennachfrage in Köln
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Die Flächennachfrage von Büroimmobilien ist in direkter Weise gekoppelt mit dem Arbeitsmarkt im Dienstleistungsbereich. Eine Nachfrage nach Arbeitskräften hat eine direkte Auswirkung auf die Flächennachfrage.
Die Bürobeschäftigtenquote in Köln im Jahr 2005 stagnierte. Ebenso stagnierte die Quote der im Bürobereich Beschäftigten. Jedoch ist der Eintritt in die Markterholungsphase zu beobachten. Ein Grund hierfür ist der städtebauliche Leitgedanke der Stadt Köln, da nun mehr nutzergerechte Immobilien in exklusiveren Lagen angeboten werden können. Diese Tatsache wertet den Standort Köln auf und trägt zu einer Erhöhung der Flächennachfrage bei.
Die einst rückläufige Bautätigkeit schwingt um. Die Angebotsreserven, welche in Form von Leerständen in der Praxis in Erscheinung treten, sind aufgrund der steigenden Nachfrage rückläufig.
Hierdurch stabilisieren sich die Mietpreise und festigen den Markt.
Im Zeitraum von 2003 bis 2006 verdreifachten sich die Angebotsreserven. Ein Grund hierfür ist auch teilweise die spekulative Bautätigkeit. Daher wurde die Bautätigkeit zurückgefahren. Die Leerstände erreichten 9%.
Im Jahr 2005 wurden rund 110.000 qm Büroflächen fertig gestellt. In den Vorjahren 2003 und 2004 wurden jeweils rund 220.0 qm Büroflächen errichtet. Durch die eingehemmte Bautätigkeit werden voraussichtlich 2007 weniger als 100.000 qm Neubaufläche an den Markt herangeführt. Jedoch führt eine Verdopplung der Umsatzleistung zu einer Entspannung der Leerstandssituation.43
Zur Zeit existiert in Köln ein Leerstand von 10%. Im direkten Vergleich liegt Köln mit 0,3% unter dem Bundesdurchschnitt.44 Jedoch ist ein direkter Vergleich, wie bereits erwähnt, nicht möglich, da der Leerstand unterschiedlichen Faktoren unterliegt.
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Quelle: Eigene Darstellung, DEGI
Andere Quellen berichten sogar von einer bundesdurchschnittlichen Leerstandsrate von 11,6%. Auch hier wäre die Situation in Köln im Vergleich entspannter.45
Durch die momentanen Entwicklungen kann eine Verknappung an Büroflächen durch die zurückgegangene Bautätigkeit festgestellt werden. Dies hat wiederum eine Auswirkung auf die Bautätigkeit im Jahr 2008, da eine Erhöhung der Bautätigkeit im Büroimmobilienbereich prognostiziert werden kann. Ziele von laufenden Projektentwicklungen sind das Deutzer Messegelände und der Rheinauhafen. Es werden Initialwirkungen von den Projekten wie dem Dominium und der Neubebauung des Axa-Areals an den entsprechenden Standorten erwartet. Ebenso werden unternehmensorientierte Dienstleister der New Economy an diesen Standorten erwartet.
Der Flächenumsatz festigte sich 2006 auf 200.0 qm. Der bisherige Rekordumsatz im Jahr 2005 ist durch eine Großraumvermietung zu erklären: Die Ausnahmetransaktion wurde durch den Fernsehsen- der RTL mit einem Umsatzvolumen von 43.0 qm getätigt.
Trotzdem ist der Flächenumsatz im Jahr 2005 mit insgesamt 240.000 qm sehr hoch und wird nicht durch die Großraumvermietung maßgeblich gemindert.
Als Tendenz lässt sich feststellen, dass der Zuwachs der Flächenumsätze über alle Größenklassen zu beobachten ist.46 Zwar wird berichtet, dass im ersten Quartal 2007 der Flächenumsatz leicht gesunken ist47, jedoch widerspricht dies nicht dem zu beobachtendem Muster.
Der Flächenumsatz im ersten Quartal 2007 in Hinblick auf die Branchenverteilung zeigt, dass rund ein Drittel des Absatzes auf Banken- und Finanzdienstleistungen zurückzuführen ist. Dies bedeutet nicht, dass die Banken in einem großen Maße in Köln expandieren. Vielmehr handelt es sich hierbei um Immobilienanlagen und Immobilienfonds von Finanzdienstleistern. Diese Immobilienanlagen werden auf andere Branchen aufgeteilt, da die entsprechenden Investoren die Objekte
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Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006 S.03
nicht selber nutzen. Ein Beispiel sind die Neubauleerstände in Köln-Ossendorf in Gewerbegebietslage. Hier konnten zwischenzeitlich noch keine Nutzer gefunden werden.
Daher bildet die Informations- und Kommunikationstechnologie den größten Zweig beim Büroflächenumsatz. Beratungsgesellschaften gehören zur New Economy und weisen einen Flächenumsatz von rund 14% auf. Medien- und Werbedienstleister sind mit rund 10% am Gesamtflächenumsatz beteiligt. Hierran lässt sich die Bedeutung Kölns als Medienstandort belegen.
2.3.1.5 Büromieten in Köln
Die Betrachtung der Mietpreisentwicklung auf Bundesebene liefert folgendes Ergebnis:
Es ist eine Stagnation der Spitzenmieten an den Regionalstandorten zu erkennen. Ende 2005 betrug hier der Durchschnitt 11,10 Euro pro qm. Im Jahr 2006 stieg
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dieser Wert leicht auf 11,20 Euro pro qm an. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 1%. Im Vergleich zu den Büromarktzentren, den Big-Six, ist zu erkennen, dass hier ein durchschnittlicher Zuwachs von 70 Cent pro qm beziehungsweise 3,5% zu verzeichnen ist. Hieran lässt sich die wirtschaftliche Bedeutung der Büromarktzentren erkennen.
Der Zuwachs der Bürospitzenmieten an den ostdeutschen Regionalstandorten entwickelt sich von 9,80 Euro pro qm auf 10.40 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung von 6%.
In den alten Bundesländern ist nur ein geringerer Zuwachs, jedoch auf einem höheren Niveau, zu verzeichnen:
Die Mieten stiegen hier im Zeitraum von 2005 bis 2006 von 11,40 Euro pro qm auf 11,50 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung um 1%.
Interessanterweise sind die Spitzenmieten in den Bürozentren beinahe doppelt so hoch, wie an einem Regionalstandort. Hier stieg die durchschnittliche Miete von 19.40 Euro pro qm auf 20,10 Euro pro qm. Der Zuwachs betrug hier rund 3,5%.1
Die Spitzenmiete in Köln ist im Jahr 2006 auf rund 20,00 Euro pro qm gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 4%.
Jedoch ist die Spitzenmiete nur in absoluten Citylagen zu erzielen. Ein Beispiel für eine solche Lage wäre der Rheinauhafen mit seiner exponierten Lage und seinem qualitativ hochwertigen Flächenangebot.
Im Hinblick auf die Preisentwicklung des Durchschnittsmietniveaus erkennt man eine Stabilisierung. Der Quadratmeterpreis beträgt hier 11,70 Euro und ist im Vergleich zu 2005 um 0,10 Euro gestiegen. Somit ist der Anstieg moderat.
Es wird aufgrund der Flächenreserven der alten Bestandsobjekte eine Stagnation der Mietpreisentwicklung prognosti- ziert.48
Eine differenzierte Betrachtung der Bürolagen in Köln ergibt, dass das mittlere Preisniveau bei 12,00 Euro liegt. In den Cityrandlagen sind mittlere Mieten von 9,90 Euro pro qm zu erzielen. Somit liegen Citylagen um 21% über dem Cityrandlagenniveau. Die durchschnittliche Spitzenmiete in der Cityrandzone beträgt
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
rund 12,70 Euro pro qm. Erstaunlicherweise ist die Spitzenmiete in Citylage sogar um rund 57% höher. Dies zeigt die große Bedeutung der Topstandorte.
In den Kölner Nebenlagen ist eine durchschnittliche Mieteinnahme von 7,40 Euro anzunehmen. Die Differenz zur Cityrandlage beträgt hier rund 33%.
Die durchschnittliche Spitzenmiete in Nebenlagen liegt bei 11,12 Euro. Auffallend ist, dass der Unterschied zur Cityrandlage lediglich 14% beträgt.49
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Bei der Betrachtung der unterschiedlichen Citylagen fällt auf, dass die Innenstadt mit 18,50 Euro pro qm trotz des Bedeutungszuwachses des Standortes Deutz mit 13,00 Euro pro qm immer noch markant darüber liegt.
Die Preisdifferenz der unterschiedlichen Lagen in Köln muss im Hinblick auf Konkurrenzstandorte mit dem Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt verglichen werden: Die Spitzenmiete in den Düsseldorfer Bestlagen betrug 21,00 Euro pro qm. Die Durchschnittsmieten lagen bei 12,70 Euro
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pro qm. Die Verteilung des Mietniveaus auf unterschiedliche Lagen, wie Bestlagen, guten Lagen und mittleren Lagen ist vergleichbar mit der Verteilung in Köln.50 Die Büromieten in Düsseldorf liegen somit leicht über dem Kölner Niveau. Hieran ist erkennbar, dass Düsseldorf in Bezug auf den Büromarkt zu den Big-Five und Köln zu den Big-Six gehört. Der Strukturwandel des Düsseldorfer Medienhafens wird in absehbarer Zeit vollständig vollzogen sein. Der Strukturwandel in Deutz und der Masterplan von Speer jedoch werden später vollständig realisiert sein können. Somit ist mit einem Bedeutungszuwachs von Köln zu rechnen. Die niedrigeren Mieten in Köln sind ein wichtiger Faktor bei der Standortsuche. So ist Köln als Investitionstandort interessanter und könnte seinen Platz unter den Big-Six mit Düsseldorf tauschen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der Bewertung von Mietpreisen eine differenzierte Betrachtungsweise vorgenommen werden muss. Der zu erzielende Mietpreis ist sehr stark abhängig von den Angebotsreserven und der Lage in der Stadt. Die Disparitäten im Stadtbild, einerseits die attraktive Lage am Rhein, der Bezug zum Kölner Dom oder eine Lage in der Innenstadt, andererseits die Bausünden der Nachkriegszeit und das chaotische Stadtbild sind maßgeblich für die markanten Preisdifferenzen. Jedoch ist eine Festigung der Mietpreise wichtig, damit Investitionen realistisch abgeschätzt werden können und Anlagerisiken überschaubar bleiben.
Köln als Bürostandort ist wesentlich teurer als Regionalstandorte im Umland und in Subzentren. Jedoch bietet Köln hinreichend harte und weiche Standortfaktoren, um diesen Preis zu begründen.
2.3.1.6 Verkauf von Büroflächen in Köln
Der Verkauf von Büroflächen hat im Vergleich zum Mietmarkt eine unbedeutende Rolle:
Eine exemplarische Untersuchung von Verkaufspreisen ist nicht möglich. Zu dem Stichtag 04.10.2007 konnten lediglich 7 Objekte bei Online-Immobilienanbietern recherchiert werden. Diese geringe Zahl ist erstaunlich im Vergleich zur Marktgröße Kölns. Durch die geringe Objektauswahl ist eine differenzierte Betrachtung nicht möglich. Der ermittelte Durchschnittskaufpreis von rund 2.000 Euro pro qm ist nur als ungenauer Kennwert zu betrachten. Außerdem konnten keine Preisprognosen recherchiert werden. Daher kann zu einer Preisentwicklung keine Aussage getroffen werden.
Im Vergleich zu einer Angebotsreserve von 800.000 qm51 ist der erhobene Verkaufsleerstand von rund 7.000 qm unbedeutend. Er liegt unter 1%.
Aufgrund der geringen Objektanzahl können keine Muster erkannt werden. Die Recherche ist nicht repräsentativ.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dem Verkauf von Büroimmobilien in Bezug auf die Marktanalyse und spätere Formulierung einer Projektidee keine Bedeutung eingeräumt werden kann.
Der Verkauf einer Immobilie unterliegt in Hinsicht auf die Preisfindung der jeweiligen Einschätzung der Wertermittlung. Die Tabelle im Anhang I weist die recherchierten Objekte aus. Das Umsatzvolumen beträgt rund 13,5 Mio. Euro.
2.3.1.7 Zusammenfassung der Nachfragesituation
Die Nachfragesituation lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben: Zunehmend gewinnt Köln als Büro- und Investitionsstandort an Bedeutung und zählt zu den sechs bedeutensten Bürostandorten in Deutschland.
Der Immobilienmarkt kann eine positive stabile Entwicklung vorzeigen.
Die Leerstandssituation entspannt sich, zum Teil auch durch eine rückläufige Bautätigkeit.
Der Büromarkt lässt sich in drei Kategorien einteilen: City, Cityrand- und Nebenlage. Der Standort einer Immobilie ist entscheidend für die Vermarktung. Die Innenstadt, die Cityrandlagen und im Besonderen die neuen Orte Rheinauhafen, der neue Messestandort Deutz und das Kölner Bankenviertel zählen zu den Toplagen für ein Büroobjekt.
Es werden moderne Flächen nachgefragt. Der Bürobestand der Innenstadt ist in Hinsicht auf die technische Ausstattung nicht zeitgemäß. Dieser bildet einen Teil der Angebotsreserve.
Die Nachfrage an Bürofläche stammt aus allen Dienstleistungsbranchen.
Die Büromieten stabilisieren sich aufgrund der positiven Entwicklung des Standortes. Die Spitzenmiete liegt zur Zeit bei rund 20,- Euro pro qm. Jedoch ist das Mietniveau sehr stark abhängig von der Lage des Objektes. So ist ein Mietniveauabfall zu den Büronebenlagen zu erkennen.
Das Angebot an käuflichen Mietobjekten ist als eine Ausnahme zu sehen.
[...]
1 Zitat aus der Aufgabenstellung
2 Zitat aus der Aufgabenstellung
3 Rifkin, Der Europäische Traum, campus Verlag, 1. Auflage
4 Schäfer/Conzen, Praxishandbuch der Immobilienprojektentwicklung, Verlag C.H. Beck, 2. Auflage, S. 626
5 Atisreal, Investment Market Report, Germany 2007, S. 17
6 Atisreal City Report, Köln 2006, S. 3
7 Real Estate Appraisal & Consulting, Marktbericht Köln 2006, S. 10
8 Neue Perspektiven, Marktreport Deutschland 2007, DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, S.6
9 Schulte, Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Auflage, Oldenburg, S. 439-441
10 Immobilienmarktanalyse, HVB Expertise, Oktober 2001
11 Atisreal, Investment Market Report, Germany 2007, S. 17
12 www.rheinauhafen-koeln.de, Stand 21.04.2007 www.moderneskoeln.de, Stand 21.04.2007 www.schokoladenmuseum.de, Stand 21.04.2007
13 koeln.de, Stand 03.10.2007 stadt-koeln.de, Stand 03.10.2007
14 www.koelnarchitektur.de, Stand 03.10.2007 www.zwp.de, Stand 03.10.2007
15 news-reporter.net, Stand 03.10.2007
16 dominium.de, Stand 03.10.2007
17 bauwens.de, Stand 03.10.2007
18 ksta.de, Stand 03.10.2007
19 handelsblatt.com, Stand 03.10.2008
20 Eurohypo AG, Euro Hypo Marktbericht 2006, Dr. Marcus Cieleback S. 18
21 Schäfer/Conzen, Handbuch der Immobilienprojektentwicklung, Verlag C.H. Beck, 2. Auflage, S. 628
22 Neue Perspektiven, Marktreport Deutschland 2007, DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, S.06
23 Eurohypo, S. 18
24 Atisreal City News, 1. Quartal 2007, S.01
25 DEGI, S. 24-25
26 DEGI, S. 106-107
27 Euro Hypo S. 19
28 DEGI S. 94, S. 95
29 Aufgabenstellung
- Citar trabajo
- Sebastian Jonas (Autor), 2008, Projektentwicklung für leerstehende Büroimmobilien in Köln, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/201791
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