Projektentwicklung im Objektbereich Bürobauten - Ausgangssituation: "Projektidee sucht Standort"

Von der Marktanalyse zum Entwurfskonzept

Mémoire (de fin d'études) , 1999 , 144 Pages , Note: 1.3

Art - Architecture / Histoire de l'architecture, Entretien des monuments

Die Diplomarbeit beinhaltet im Fachbereich Architektur -Studienschwerpunkt Organisation des Bauens- eine Zusammenführung von Kenntnissen des Entwurfs und betriebswirtschaftliche Berechnungen in ein gemeinsames Gesamtkonzept. Das Entwurfskonzept darf dabei nicht nur dem Diktat der Zahlen unterworfen sein, sondern muß auch dem ästhetischen Anspruch genügen, der seine Berechtigung besitzt, aber nicht durch Zahlen entstanden und zu beweisen ist. Den Mittelweg zu finden für eine ganzheitliche Lösung ist das Ziel.
Die Projektentwicklung spielt eine realistische Situation nach, die Zwischenentscheidungen benötigt, um Schritt für Schritt die Immobilie zu entwickeln. Empfehlungen an den Investor von seiten des Projektentwicklers sollen eine Entscheidungshilfe sein, das Konzept abzusichern oder auch zu revidieren.
Vorgehensweise:
Erstellen einer Marktanalyse:
• Erstellen einer Standortanalyse auf der Grundlage der Marktanalyse,
• Erarbeiten alternativer Entwurfskonzeptionen,
• Darstellung der städtebaulichen Situation des gewählten Standortes, Einordnen des Entwurfkonzeptes,
• Grundrisse, Ansichten und Schnitt M 1:200,
• Darstellung und Beschreibung von Musterbüros im M 1:20,
• Beschreibung der Roh-, Ausbau- und Techniksysteme als Grundlage für die Kostenermittlung,
• Flächennachweis nach DIN 277,
• Erstellen der Kostenermittlung nach DIN 276.
Erarbeiten von Wirtschaftlichkeits- / Renditeberechnung auf der Grundlage prognostizierter Einnahmen als Entscheidungsvorlage für die Investition:
• Ertragswertverfahren,
• Nutzwertanalyse,
• Zusammenfassung und Wertung der relevanten Ergebnisse und Erkenntnisse.

Die Diplomarbeit ist mit einer Anerkennung des Fachbereichs Architektur ausgezeichnet worden.

Inhaltsverzeichnis

Kapitel
Aufgabenstellung
Vorwort

1. Markt- und Standortanalyse
1.1 Was soll untersucht werden ?
1.2 Definition des Begriffs Büroarbeit
1.3 Standort Großraum Köln
1.4 Marktsituation der potentiellen Nutzer
1.5 Marktsituation des Immobilienmarktes
1.6 Empfehlung der Markt- und Standortanalyse

2. Vergleichsanalyse von Grundstücken
2.1 Beurteilung Grundstück
2.2 Beurteilung Grundstück
2.3 Empfehlung zum Grundstückskauf

3. Entwurfskonzeptionen
3.1 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Entwürfe
3.2 Entwurfkonzepte
3.3 Vergleich der Entwürfe
3.4 Wertung der Entwürfe
3.5 Empfehlung des Entwurfskonzeptes

4. Flächen und sonstige Kennwerte
4.1 Flächen nach DIN
4.2 Vergleichszahlen zu ähnlichen Objekten
4.3 Vergleich DIN 277 und MF-B

5. Grundlagen zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
5.1 Zukunftsorientierte Konzepte von Bürogebäuden
5.2 Energieeffiziente Bürogebäude
5.3 Baubeschreibung mittlerer bis hoher Standard
5.4 Unterschiede zwischen mittlerem und hohem Standard
5.5 Bewirtschaftungskonzept der Gesamtanlage
5.6 Alternatives Bewirtschaftungskonzepte
5.7 Nutzungseinheiten
5.8 Service- und Zusatzleistungen
5.9 Beschreibung einer typischen Vermietungseinheit

Kapitel

6. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
6.1 Vergleichsobjekte zur Kostenschätzung
6.2 Kostenschätzung
6.3 Bewirtschaftungskosten
6.4 Nebenkosten
6.5 Erträge der Anlage
6.6 Kalkulationsvarianten
6.7 Erforderliche Mieten und Renditeerwartungen
6.8 Alternativ-Konzept
6.9 Vergleich der Konkurrenz

7. Qualitätsanforderungen an ein Büro/Gebäude
7.1 Moderne Konzepte
7.2 Die neuen, flexibleren Büroformen
7.3 Interne Organisation
7.4 Raumarten und Kommunikation
7.5 Musterbüro

8. Umsetzung der Projektidee
8.1 Entwurfspläne
8.2 Modellfotos

9. Wertung der Projektidee

10. Literatur- und Quellennachweis
1. Markt- und Standortanalyse
1.1 Was soll untersucht werden ?
1.2 Definition des Begriffs Büroarbeit
1.3 Standort Großraum Köln
1.4 Marktsituation der potentiellen Nutzer
1.5 Marktsituation des Immobilienmarktes
1.6 Empfehlung der Markt- und Standortanalyse

Aufgabenstellung I

I. Einleitung

Ein Investor beabsichtigt eine Investition im Objektbereich Bürobauten mit ergänzenden Nutzungen. Für diese Investition ist bisher kein Grundstück vorhanden. Die Investitionsentscheidung soll auf der Grundlage von nachfolgenden Rahmenbedingungen getroffen werden.

- Marktanalyse
- Standortanalyse
- Entwurfskonzeption
- Wirtschaftlichkeitsbetrachtung/Renditenbetrachtung auf der Grundlage von Kostenermittlung und Bewirtschaftungskonzeption

Weitere Randbedingungen

- Mehrgeschoßiges Bürogebäude
- Flexibles Nutzungskonzept gemäß den Trends der aktuellen Nachfragesituation im Großraum Köln
- Limit der Investition: 40 Mio. DM
- Bei veränderter Nachfrage muß eine andere Nutzung (ohne großen Eingriff in Konstruktion und Gebäudetechnik) möglich sein
- Zielsetzung: Das „intelligente Büro“ (Bürogebäude der Zukunft)

Gewünschte Nutzungskonzepte

- Zellenbüros
- Servicebüros
- Großraumbüros
- Boarding House
- Eventuell City Apartments
- Eventuell Tiefgarage
- Erdgeschoßnutzung abhängig vom gewählten Standort

Aufgabenstellung II

Erstellen einer Marktanalyse

- Erstellen einer Standortanalyse auf der Grundlage der Marktanalyse
- Erarbeiten alternativer Entwurfskonzeptionen
- Darstellung der städtebaulichen Situation des gewählten Standortes Einordnen des Entwurfkonzeptes
- Grundrisse, Ansichten und Schnitt M 1:200
- Darstellung und Beschreibung von Musterbüros im M 1:20
- Beschreibung der Roh-, Ausbau- und Techniksysteme als Grundlage für die Kostenermittlung
- Flächennachweis nach DIN 277
- Erstellen der Kostenermittlung nach DIN 276

Erarbeiten von Wirtschaftlichkeits- / Renditeberechnung auf der Grundlage prognostizierter Einnahmen als Entscheidungsvorlage für die Investition

- Ertragswertverfahren
- Nutzwertanalyse
- Zusammenfassung und Wertung der relevanten Ergebnisse und Erkenntnisse

Vorwort:

Die Diplomarbeit im Fachbereich Architektur -Studienschwerpunkt Organisation des Bauens- bildet eine Zusammenführung von Kenntnissen des Entwurfs und betriebswirtschaftliche Berechnungen in ein gemeinsames Gesamtkonzept. Der Entwurf darf dabei nicht nur dem Diktat der Zahlen unterworfen sein, sondern sollte auch einem ästhetischen Anspruch genügen, der seine Berechtigung besitzt, aber nicht durch Zahlen entstanden und zu beweisen ist. Den Mittelweg zu finden für eine ganzheitliche Lösung sollte das Ziel sein.

Diese Projektentwicklung spielt eine realistische Situation nach, die Zwischenentscheidungen benötigt, um Schritt für Schritt die Immobilie zu entwickeln. Empfehlungen an den Investor von seiten des Projektentwicklers sollen eine Entscheidungshilfe sein, das Konzept abzusichern oder auch zu revidieren.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Köln, im Januar 1999

1.0 Markt und Standortanalyse

1.1 Was soll untersucht werden ?

Der Investor vermutet, daß ein Bedarf für Bürobauten mit einer ergänzenden Nutzung besteht (siehe Aufgabenstellung). Diese Absicht möchte er nun untersucht wissen. Die Standort- und Marktanalyse soll durch das systematische Sammeln, Gewichten und Auswerten von direkt und indirekt mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Informationen eine Entscheidungshilfe sein, um seine gefühlsmäßige Beurteilung der Marktsituation abzusichern oder auch zu revidieren.

Die Standort- und Marktanalyse muß alle notwendigen Rahmenbedingungen der Entwicklungsmöglickkeiten der Immobilie aufzeigen und im Lichte möglicher Entwicklungsziele werten.

Was kann die Standort- und Marktanalyse ?

Die Standort- und Marktanalyse soll dem Investor die Rahmenbedingungen des Standortes und die Marktgegebenheiten aufzeigen, Restriktionen für eine Projektentwicklung herausarbeiten und konkrete, praktische Schlußfolgerungen für das Nutzungskonzept liefern.

Das Ergebnis der Standort- und Marktanalyse soll eine Entscheidungshilfe für eine Projektentwicklung sein und handlungsleitende, konzeptionelle Schlußfolgerungen für die Konzept- bzw. Projektentwicklung als Ergebnis beinhalten.

Es müssen dabei folgende Rahmenbedingungen der Immobilie untersucht werden:

- Standortqualität Es gilt, alle bezüglich des Standortes für die Immobilie und ihre potentielle Nutzung spezifischen Merkmale und Ausprägungen herauszuarbeiten, zu überprüfen und zu bewerten. Unterschieden wird nach harten und weichen Standortfaktoren, physischen und sozioökonomischen und mehr oder weniger vom Investor beeinflußbaren Faktoren.

Ist Zustand und Entwicklungstendenzen/Perspektiven des Standortes?

- Marktsituation des potentiellen Nutzers

Die wirtschaftliche Situation und die Marktentwicklung der möglichen Nutzer der Immobilie müssen untersucht werden, um die Entwicklungschancen und damit die Nachhaltigkeit bzw. das Risiko der Investition besser einschätzen zu können.

Die wirtschaftliche Dynamik der potentiellen Nutzer, als auch das Anforderungsprofil (qualitativ und quantitativ) der Nutzer ist zu erfassen und zu bewerten.

- Marktsituation auf dem betreffenden Immobiliensektor

Qualitative und quantitative Betrachtung des Immobilienmarktes: Es muß ein Bild gezeigt werden über den Ist-Zustand und die Entwicklungstendenzen/Perspektiven des Immobilien- marktes. Die Konkurrenz zur eigenen Idee muß festgestellt und bewertet werden.

1.2 Definition des Begriffs Büroarbeit

Theoretische Grundlagen:

Bedeutung der Büroarbeit

In den letzten Jahren ist der Umfang der Bürobeschäftigten stetig gewachsen. Die Ursachen dieses Bedeutungsgewinns sind auf den Strukturwandel auf dem Arbeitsmarkt zurückzuführen. Die zunehmende Tertiärisierung bedingt auf sie zugeschnittene Konzepte für die Zukunft. Um eine Büromarktanalyse durchzuführen ist es notwendig, den Begriff der Büroarbeit zu definieren.

Definition des Begriffs „Büroarbeit“

Eine Büromarktuntersuchung beleuchtet die Nachfrage nach Büroflächen. Dabei ist das wichtigste Abgrenzungskriterium die Raumbezogenheit. Der Begriff der Büroarbeit wird vor allem durch den Ort, das BÜRO, charakterisiert. Die Literatur hingegen legt in der Beschreibung der Büroarbeit andere Kriterien zu Grunde. Die Büroarbeit einzig und allein über den Aufenthalt in einem Büro zu definieren wird hier abgelehnt. Arbeiten erkennen zwar an, daß Büroarbeit häufig in Büros verrichtet wird, möchten aber auch die Schreib- und Rechenarbeit, die an anderen Orten verrichtet wird, als Büroarbeit verstanden wissen. Diese Definition erscheint für die durchzuführende Büromarktanalyse aber nicht sinnvoll.

Büroflächennachfrageprognosen sind an die Schätzung der Bürobeschäftigten gebunden. So wird über den Flächenbedarf der Personen ein Flächenbezug der Prognosen ermöglicht.

Bürobeschäftigte

Als Bürobeschäftigte werden nach einer Erhebung des Referates Arbeitsmarkt- und Berufsforschung des Landesbauamtes Hessen „alle sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer in Büroberufen (ohne Beamte und Selbstständige)“ definiert. Als Büroberufe gelten Berufe mit bürotypischen Tätigkeiten (vgl. ABF Aktuell, Landesarbeitsamt Hessen, 19.07.1996, Büroberufe in Hessen).

1.3 Standort:Großraum Köln

Die entscheidende Grundlage zum wirtschaftlichen Gedeihen des Großraums Köln liegt in der verkehrsgünstigen Lage im Mittelpunkt der europäischen Wirtschaftsgemeinschaft. Schon zur Römerzeit machte seine Lage Köln zu einer wichtigen Handelsmetropole. Mit der Verwirklichung des europäischen Binnenmarktes hat die Stadt Köln weiter an Bedeutung gewonnen und ihre Standortqualität verbessert. Die sehr gute infrastrukturelle Ausstattung zu Land, zu Wasser und in der Luft geben der Stadt zusätzliche Qualität. Eine gewachsene große Branchenvielfalt garantieren der Rheinmetropole eine konjunkturelle Stabilität. Köln ist die viertgrößte Stadt in der Bundesrepublik Deutschland und liegt im größten Ballungsraum Deutschlands, dem Rhein/Ruhr Raum mit ungefähr 11,2 Mio. Einwohnern. Davon leben im Einzugsbereich des Großraums Köln etwa 3 Mio. Menschen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Sozialökonomische Eckdaten der Stadt Köln

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Amt für Statistik, Einwohnerwesen und Europaangelegenheiten Köln; Dr. Lübke Research

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Müller international

Infrastruktur:

Das gesamteuropäische Hochgeschwindigkeitsnetz nimmt in Köln eine zentrale Rolle ein. Schnellste Verbindungen bestehen nach Frankfurt und weiterführend nach Osten über Wien und Budapest und nach Süden über Mailand bis nach Neapel. In Richtung Norden ist eine durchgängige Strecke bis nach Oslo und Stockholm geplant. Mit der Realisierung dieser Projekte kann Köln seine Position als Eisenbahnknotenpunkt in Europa weiter ausbauen. Die Binnenschiffahrt und der Güterverkehr übernehmen eine wichtige Rolle im Transport von Gütern. Die Binnenschiffahrt mit ca. 9 Mio. t beförderter Güter ist unverzichtbar in der Region. Der Flughafen Köln/Bonn offeriert ein großes Entwicklungspotential für die Zukunft. Der Direktanschluß an das ICE Netz und die Steigerung der beförderten Flugpassagiere auf voraussichtlich 8 Mio. in den nächsten Jahren zeigen den Willen in die Zukunft zu investieren.

Wissenschaft und Forschung:

Köln hat sich mit rund 57.000 Studenten an der Universität und etwa 15.500 Studenten an der Fachhochschule zur zweit größten Universitätsstadt hinter Berlin entwickelt. Zwei der bekanntesten Forschungseinrichtungen haben ihren Sitz in Köln. Das Max-Planck-Institut für Züchtungsforschung und das Institut für Genetik der Universität Köln, sowie die Forschungsanstalt für Luft- und Raumfahrttechnik haben sich einen Namen gemacht.

Kunst- und Kulturstadt :

In Köln gibt es 30 Museen und 120 Kunstgalerien. Die wichtigsten Museen liegen im Zentrum in der Nähe des Domes. Das Wallraf-Richartz-Museum und das direkt angegliederte Museum Ludwig beherbergen eine große Sammlung an Kunstgegenständen, die bis zur Kunst der Gegenwart reichen. Kunstbühnen, Lichtspielpaläste und die Kölner Philharmonie unterstreichen den Anspruch Kölns als Kunst- und Kulturstadt.

Messestadt:

Internationale Aufmerksamkeit erreicht Köln auch durch seine Messen. Im wechselndem Turnus werden im rechtsrheinischen Stadtteil Deutz regelmäßig ca. 40 Messen von internationaler Bedeutung veranstaltet. Weltmessen wie die Anuga, die ART Cologne, die PoPKomm, die IFMA oder die Photokina sind weltbekannt und geschätzt.

Industrie:

Die größten Branchen der Kölner Industrie sind der Straßenfahrzeugbau mit über 27.000 Beschäftigten, die chemische und die elektrotechnische Industrie mit jeweils über 10.000 Beschäftigten im Jahr 1995. Für die Region ist die chemische Industrie mit seinen insgesamt über 60.000 Beschäftigten in 100 Betrieben erfolgreichster Wirtschafts­zweig. Über 21.000 Beschäftige arbeiten im Baugewerbe. Zu den auch international be­kanntesten Unternehmen zählen Stollwerck, Ford und Toyota, Agfa, Siemens, Sony und Strabag. Doch gerade dieser industrielle Sektor unterliegt einem starken Strukturwandel. Schließungen großer Betriebe in den letzten Jahren zeigen diese Probleme auf. Mit seinen mittlerweile 300.000 Beschäftigten im Handels- und Dienstleistungssektor in der Region wird der Strukturwandel immer deutlicher ablesbar. Die Stadt Köln fördert die Ansiedlung von Gewerbe und Büros.

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• Université: Cologne University of Applied Sciences
• Note: 1.3
• Auteur: Markus Keßler (Auteur)
• Année de publication: 1999
• Pages: 144
• N° de catalogue: V185281
• ISBN (ebook): 9783656980650
• ISBN (Livre): 9783867462198
• Langue: allemand
• mots-clé: projektentwicklung, objektbereich, bürobauten, ausgangssituation, projektidee, standort, marktanalyse, entwurfskonzept