Absicht dieser Arbeit ist es, ein Prüfraster zur Zustandserfassung von Gewerbeobjekten zu erstellen und hierfür eine Form der Gutachtenerstellung sowie die Möglichkeiten der Berichterstattung aufzuzeigen. Das Ergebnis soll dabei nicht nur theoretisch plausibel, sondern vielmehr für den Immobilienprojektentwickler praktisch anwendbar sein. Dabei wird der Zusammenhang von objektspezifischem Zustand, der beabsichtigten zukünftigen Nutzung sowie deren Auswirkung auf die entsprechende Investitionsentscheidung verdeutlicht. Somit wird aufgezeigt, wie höchst individuell eine Sorgfaltsprüfung gerade heute im Bereich der Immobilienwirtschaft zu sein hat. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt dabei bei der technischen Due Diligence.
Inhalt
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1. Einführung ins Thema
2. Ziel der Arbeit
3. Grundlagen der Immobilien Due Diligence
4. Rechtliche Due Diligence
4.1. Exkurs: Denkmalschutz und Denkmalpflege
4.2. Prüfraster rechtliche Due Diligence
5. Wirtschaftliche Due Diligence
5.1. Steuerliche Due Diligence
5.2. Prüfraster wirtschaftliche Due Diligence
6. Technische Gebäudezustandserfassung
6.1. Technische Due Diligence allgemein
6.2. Umweltrelevante Prüfung
6.2.1. Prüfraster Umwelt Due Diligence
6.3. Formale Untersuchung
6.4. Physische Untersuchung
6.5. Gutachten zur technischen Untersuchung von Gewerbeobjekten
6.5.1. Mindestanforderungen an Gutachten
6.6. Grobkostenschätzung zur Mängelbeseitigung
6.7. Prüfraster technische Due Diligence
7. Finanzielle Due Diligence als zusammenfassendes Instrument
8. Due Diligence Berichterstattung
9. Fazit
Literaturverzeichnis
Eidesstattliche Erklärung
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Ausgangssituation der Projektentwicklung
Abbildung 2: Transaktionsprozess mit Immobilien Due Diligence
Abbildung 3: Immobilien Due Diligence aus Sicht des langfristig denkenden Investors
Abbildung 4: Informationen in der Entscheidungstheorie
Abbildung 5: Nachvollziehbarkeit des Gutachtens
Abbildung 6: Beschaffung von Informationen für ein Gutachten
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Unternehmensexterne Informationsquellen zur Standort- und Marktanalyse 27f
Tabelle 2: Besitz und Verkehrssteuern im Bereich der Immobilienwirtschaft
Tabelle 3: Verwendungsverbote relevanter Gebäudeschadstoffe in der BRD
Tabelle 4: Darstellung der Grobkostenschätzung nach Gewerken
1. Einführung ins Thema
Immobilien stellen sowohl für private Wohnungskäufer als auch für Erwerber gewerblicher Objekte grundsätzlich knappe und somit meist hochpreisige Produkte dar. Ein vorschneller Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann, bei ungenügender Sorgfalt, schnell zum finanziellen Desaster von einzelnen Personen oder ganzen Unternehmen werden. Auch das viel diskutierte Thema der Managerhaftung sei in diesem Zusammenhang erwähnt.[1]
Gerade bei einer Nutzungsänderung von vorhandener Bausubstanz ist die klassische Sachwertermittlung als stützendes Verfahren der Verkehrswertermittlung zwar notwendig, meist aber nicht ausreichend.[2] Wird beispielsweise der Kauf eines Objektes näher betrachtet, ist es von besonderem Interesse, nicht nur die Substanz an sich, sondern den daraus für den Käufer resultierenden Nutzen zu bewerten. " Substanz substituiert k ü nftige Ausgaben ".[3] Eine genaue und sorgsame Erfassung sowie Bewertung der vorhandenen Bausubstanz gibt nunmehr deutlich Aufschluss über künftige Folgekosten des Objektes und stellt somit auch eine wesentliche Grundlage für die Investitionsrechnung dar. Zudem sind dann die jeweils unterschiedlichen Intensionen des Käufers zu berücksichtigen, die bisherige Substanz auch zukünftig nutzen zu wollen. Hier entstehen neue Sichtweisen auf den objektivierten Substanzwert, die keinesfalls vernachlässigt werden dürfen.[4]
Allein diese Betrachtung der reinen technischen Seite eines Objektes verdeutlicht die Komplexität einer Ankaufsprüfung von Immobilien. Hinzu kommt die notwendige Beschaffung von Informationen zum rechtlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Zustand der Immobilie.
Eine Einbeziehung von Fachleuten mit spezifischen Kenntnissen der Branche oder des entsprechenden Themengebietes, wie zum Beispiel Architekten, Bausachverständigen, Gutachtern oder professionellen Immobilienprojektentwicklern, trägt klar dazu bei, Chancen und Risiken einer Immobilie umfassend zu erkennen und zu analysieren. Darauf aufbauend können von vornherein in den Vertragsverhandlungen objektspezifische Besonderheiten berücksichtigt und der neuen Nutzung entsprechend gewürdigt werden.
Somit bildet eine sorgsame Prüfung von nicht nur objektgebundenen Merkmalen gerade in der Immobilienwirtschaft die Grundlage für anstehende Investitionsentscheidungen. Diese Sorgfaltspflicht bzw. die erforderliche Anstrengung bei der Analyse von Investitionen, Objekt- und Unternehmenskäufen, Fusionen oder Börsengängen wird allgemein Due Diligence genannt. Mangels treffenderer Übersetzungen bedient man sich heute in Deutschland, genau wie im restlichen Europa, dem angloamerikanischen Terminus der Due Diligence.[5]
Speziell die Immobilien Due Diligence hat die detaillierte und systematische Beschaffung, Analyse und Aufbereitung von Informationen inklusive deren Bewertung zu einer oder mehreren Immobilien zum Ziel.[6] Eine solche fundierte Prüfung der maßgeblichen Chancen und Risiken des Transaktionsprozesses findet grundsätzlich vor den Vertragsverhandlungen statt und hat als Ergebnis wertrelevante Informationen zur Stärkung der Verhandlungsposition zur Folge. Investitionsentscheidungen werden damit transparenter, der Entscheidungsprozess wird verkürzt.[7]
Mit einer solchen sorgsamen Prüfung der Objektsituation werden also die Grundsätze der Wahrheit und der Vollständigkeit befolgt. Durch die Schaffung von Aufzeichnungen über die Prüfung des Objektes und möglicher Risiken dient die Due Diligence somit auch als Entlastungsbeweis.[8]
2. Ziel der Arbeit
Absicht dieser Arbeit ist es, ein Prüfraster zur Zustandserfassung von Gewerbeobjekten zu erstellen und hierfür eine Form der Gutachtenerstellung sowie die Möglichkeiten der Berichterstattung aufzuzeigen. Das Ergebnis soll dabei nicht nur theoretisch plausibel, sondern vielmehr für den Immobilienprojektentwickler praktisch anwendbar sein. Dabei wird der Zusammenhang von objektspezifischem Zustand, der beabsichtigten zukünftigen Nutzung sowie deren Auswirkung auf die entsprechende Investitionsentscheidung verdeutlicht. Somit wird aufgezeigt, wie höchst individuell eine Sorgfaltsprüfung gerade heute im Bereich der Immobilienwirtschaft zu sein hat. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt dabei bei der technischen Due Diligence.
Um die Einordnung der technischen Zustandserfassung innerhalb der Immobilien Due Diligence aufzuzeigen, wird zunächst auf die, aus der Transaktion entstehenden Folgen eingegangen. Dies beinhaltet sowohl die Beurteilung wirtschaftlicher als auch rechtlicher Risiken. Dabei ist auch hier jedem Teilbereich ein Prüfraster angehängt. Besonders beim Prüfraster der technischen Due Diligence, gilt es zu beachten, dass es sich um ein umfangreiches, detailliertes Muster für Gewerbeimmobilien handelt. Es werden darin nicht, wie in einschlägiger Literatur üblich, lediglich zu prüfende Unterlagen, sondern exakt zu bearbeitende Themen und Prüfpunkte abgebildet. Somit wird eine umfangreiche und inhaltlich fundierte Grundlage geschaffen, aus der sich konkrete Anforderungslisten für das jeweilige Projekt individuell erstellen lassen.
Grundlagen der Immobilienwirtschaft werden vorausgesetzt und nur dann kurz erläutert, wenn es wirklich erforderlich ist.
3. Grundlagen der Immobilien Due Diligence
Bevor es zu einer Ankaufsprüfung von Immobilien im Rahmen der Projektentwicklung kommt, ist es zunächst notwendig, die grundlegend möglichen Ausgangssituationen der Immobilienprojektentwicklung zu betrachten.
Drei mögliche Ausgangssituationen lassen sich unterscheiden:
- Der Standort ist gegeben, die Projektidee ist zu entwickeln und notwendiges Kapital zu beschaffen.
- Die Projektidee ist (vor-)gegeben, Standort und Kapital sind zu finden.
- Das Kapital ist gegeben, Projektidee und Standort sind zu finden.[9]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Ausgangssituation der Projektentwicklung
Es müssen, egal welche Ausgangssituation zu Grunde liegt, erhebliche Informationsmengen in Bezug auf ihre Wertrelevanz hin untersucht werden. " Je komplexer und gro ß volumiger der Transaktionsgegenstand ist, desto aufwendiger muss die Informationsaufbereitung betrieben werden. "[10] Somit wird der Schwerpunkt der Immobilien Due Diligence nicht nur durch den Informationsbedarf des Auftraggebers, sondern insbesondere durch die Komplexität und das Volumen der geplanten Transaktion sowie den jeweiligen Zeit- und Kostenrahmen bestimmt.[11]
Ziele sind hier eine Verdeutlichung des Risikobewusstseins, die Risikominimierung, aber auch die Aufdeckung von Chancen. Ebenso werden Kostenverursacher erkannt, Deal Breaker offengelegt und Zukunftsperspektiven eröffnet.[12] Die Immobilien Due Diligence kanalisiert eben diesen Prozess und fokussiert auf seine wesentlichen Bestandteile. Als Ergebnis erhält der Auftraggeber Verhandlungsgrundlagen zur Investitionsentscheidung bzw. zur Kaufpreisfindung in Form eines Berichtes bzw. eines Gutachtens und gewinnt Erkenntnisse über zukünftige Pflichten und Aufgaben.
Je nach Eigenschaften des zu prüfenden Objektes erlaubt dann ein modularer Prozess, einzelne Analysen parallel zueinander durchzuführen. Diese können nach Belieben gegliedert werden, ergänzen sich jedoch gegenseitig und bilden letztendlich eine zusammenfassende Risikovoruntersuchung und sollten daher seriös und professionell durchgeführt werden.[13] Zur Verdeutlichung wird die Einbindung der Immobilien Due Diligence innerhalb des Transaktionsprozesses beispielhaft in Abbildung 2 dargestellt.[14]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Transaktionsprozess mit Immobilien Due Diligence
Die hier gewählte Einteilung einzelner Bereiche der Immobilien Due Diligence folgt nicht der mehr zersplitterten Gliederung anderer Autoren.[15] Grund hierfür ist die nicht eindeutig mögliche Zuordnung einzelner Teilbereiche, wie z.B. der Umwelt- und Steueranalysen. Beide werden vollständig im Rahmen der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Sorgfaltspflicht geprüft und somit bei gewissenhafter Arbeit vollständig abgedeckt. Sie sind somit nicht zwingend eigenständige Bereiche der Immobilien Due Diligence.
Dagegen stellt die finanzielle Due Diligence einen deutlich selbstständigeren und umfangreicheren Punkt der Analyse dar. Es fließen dabei zwangsläufig alle finanzwirksamen Prüfergebnisse der anderen Bereiche zusammen, diese reichen jedoch längst nicht für eine ausgiebige Finanzanalyse aus. Neben der zusammenfassenden Funktion sind hier zusätzliche eigenständige zahlungswirksame Faktoren zu ermitteln. Dies hebt die finanzielle Due Diligence gegenüber den anderen Bereichen hervor, sie ist Grundlage der Investitionsentscheidung.[16]
Um den zeitlichen bzw. organisatorischen Ablauf einer Immobilien Due Diligence und entsprechende Kommunikationsvoraussetzungen aufzuzeigen, kann diese vereinfacht in verschiedene Phasen gegliedert werden.
In der Phase der Planung ist zunächst durch den Auftraggeber eine Beschreibung des Anlasses und des Umfanges der Sorgfaltsprüfung zu erfassen bzw. festzulegen. Schon hier gilt es, sich möglichst frühzeitig umfassende Kenntnisse zum Objekt zu verschaffen und eindeutige Analyseschwerpunkte zu ermitteln. Um einen reibungslosen Ablauf der gesamten Prüfung zu gewährleisten, ist in dieser Phase nicht nur eine Abstimmung des Vorgehens innerhalb des Due Diligence Teams, sondern insbesondere zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer nötig. Dies beinhaltet auch eine Einigung bezüglich des Zeit-, Kosten- und Honorarrahmens. Deal Breaker sowie das weitere Vorgehen bei deren Vorliegen sind hier schon eindeutig festzulegen.[17]
Während der Durchführung der Sorgfaltsprüfung sind regelmäßige Mitteilungen der Zwischenergebnisse an alle Beteiligten erforderlich. Eine detaillierte Rücksprache bei anstehenden Änderungen des Prüfungsablaufs, bei Verlagerungen der Analyseschwerpunkte oder zeitlichen, personellen bzw. kostentechnischen Engpässen sorgt dabei für eine erhöhte Transparenz des jeweiligen Vorganges. Vorschläge zur Verbesserung der Prüfungsqualität oder der Zielrichtung der Untersuchung sind gerade hier durchaus angebracht und sollten gefördert werden. Wünsche und Vorstellungen des potentiellen Käufers stehen hier im Mittelpunkt.[18]
In der Abschlussphase der Due Diligence erfolgt schließlich die Mitteilung der Abschlußergebnisse inklusive einer Aufstellung aller erkannten Risiken mit entsprechenden Lösungsvorschlägen. Zeit- und Kostenrahmen der Mängelbeseitigung sind hier im Rahmen einer Schätzung anzugeben. Ebenso sind die Chancen des Objektes aufzuzeigen und im Rahmen eines offenen Dialoges sowohl positive als auch negative Kritik zur Qualität der Untersuchung zu nennen.[19]
Eine allgemeine Vorgehensweise bei der Immobilien Due Diligence kann vereinfacht durch folgendes Konzept dargestellt werden:[20]
- Formulierung von Kriterien / Deal Breakern, bei deren Vorliegen der Prozess sofort beendet wird,
- Vorgabe der notwendigen Datenverarbeitung,
- Beschaffung und Aufbereitung der erforderlichen Unterlagen,
- Durchführung der notwendigen Analysen nach Maßgabe des Auftraggebers und Verknüpfung mit den Ergebnissen der Analysen anderer Bereiche,[21]
- Entwicklung möglicher Strategien, abhängig von der Planung des Investors inklusive eines Zeit- und Kostenrahmens,
- Erstellen der Dokumentation / eines Due Diligence Berichtes.
Im Folgenden werden die erforderlichen Teilbereiche der Immobilien Due Diligence aufgezeigt und die jeweils zu berücksichtigenden Faktoren in Form eines Prüfrasters zusammengefasst.
4. Rechtliche Due Diligence
Als wesentlicher Schritt im Rahmen der Immobilienprojektentwicklung zählt die Prüfung der rechtlichen Situation des Objektes. Hier werden sämtliche rechtlich relevanten Informationen des Objektes und der Transaktion erfasst und bewertet. Die Art der Transaktion bestimmt dabei wesentlich den Umfang der rechtlichen (legal) Due Diligence und die Folgen des Eintritts des Käufers in Risikopositionen. Es entstehen üblicherweise unterschiedliche rechtliche Folgen einer Transaktion für den Käufer je nach Kaufgegenstand - als Geschäftsanteile beim Share Deal bzw. die Immobilie selbst beim Asset Deal.[22]
Die baurechtliche Zulässigkeit des geplanten Projektes ist entscheidend für den Wert des Grundstückes bzw. der sich darauf befindlichen Bebauung. Der Bebauungsplan zeigt anhand von Vorgaben und Ausnutzungskennziffern Art und Maß der zulässigen Bebauung auf.[23] Liegt kein Bebauungsplan vor, "muss gepr ü ft werden, ob gem äß § 34 BauGB in Anlehnung an die umgebende Bebauung das Vorhaben errichtet werden kann."[24] Weiterhin kann in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden ein reguläres Bebauungsplanverfahren, aber auch ein Vorhaben- und Erschließungsplan erstellt werden. Städtebauliche Richtlinien sind hier zu hinterfragen, gerade bei der Entwicklung von Sonderimmobilien.[25]
Die Prüfung des aktuellen Grundbuchauszuges verschafft den Nachweis über Eigentümer sowie Lasten und Beschränkungen des Grundstückes. Das Grundbuch ist somit ein amtliches Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstückes der Öffentlichkeit darlegt, es genießt grundsätzlich öffentlichen Glauben. Lage, Form und Größe sowie die tatsächliche Nutzungsart des Grundstücks wird dem Liegenschaftskataster entnommen.
Der jedoch aufwendigste Bestandteil der Prüfung der rechtlichen Situation ist die Analyse aller mit dem Objekt in Zusammenhang stehenden Verträge.[26] Dazu gehören unter anderem: " Miet- und Pachtvertr ä ge, Erschlie ß ungs-, Bau-, Contractingvertr ä ge, Managementvertr ä ge, Service- und Dienstleistungsvertr ä ge ..."[27] Instandsetzungs- und Nebenkostenregelungen bedürfen hier besonderer Beachtung. Gerade bei gewerblichen Objekten sind zudem Architektur- und Ingenieurverträge, aber auch Liefer- und Angestelltenverträge genau zu prüfen und in die Vertragsverhandlungen mit einzubeziehen.[28]
Da Versicherungen üblicherweise objektbezogen abgeschlossen werden, können auch Versicherungsverträge im Zuge des Objektverkaufs vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen. Klassischerweise erfolgt dies beim Asset Deal. Hier besteht gem. § 96 Abs. 2 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) ein einmonatiges Kündigungsrecht. Dagegen besteht bei Immobiliengeschäften im Zuge von Unternehmensbeteiligungen keine Möglichkeit, vorhandene Versicherungen außerordentlich zu kündigen.[29]
In allen Verträgen sind insbesondere die Vertragsparteien, der tatsächliche Vertragsgegenstand mit dem dazugehörigen Nutzungszweck und der Mietzins inkl. der Anpassungsklauseln zu prüfen. Gerade bei der Prüfung von Vertragsgestaltungen führt die Ermittlung von sonstigen Anpassungen und Nachträgen zu zeitlichen Verzögerungen.[30]
Transaktionsspezifische Prüfpunkte sind in der Vorbereitung auf Vertragsverhandlungen intensiv zu bearbeiten.[31] Neben der Grundstückssicherung ist dabei zunächst das Augenmerk auf die jeweiligen Besonderheiten des tatsächlichen Kaufgegenstandes (das Objekt selbst oder als Bestandteil von Geschäfts- bzw. Unternehmensanteilen) zu richten.[32] Termine und Terminsicherungen sind genauso wie Gewährleistungs- und Wartungskonzepte sowie Vormiet- und Vorkaufsrechte Dritter gesondert zu erfassen. Nicht zuletzt sind zwingend auch Recherchen zur Feststellung von aktuell vorliegenden und erwarteten Rechtsstreitigkeiten durchzuführen.[33]
Bei einer umfangreichen Prüfung aller Sachverhalte werden regelmäßig entsprechend spezialisierte Rechtsberater bzw. Rechtsabteilungen mit einbezogen.
4.1. Exkurs: Denkmalschutz und Denkmalpflege
Baudenkmäler erhalten im Zuge der Individualisierung der Gesellschaft immer stärkere Bedeutung. Noch relativ wenig beachtet, bildet sich das Denkmal nach und nach zu einem Markenprodukt. So entspricht es dem Bedürfnis nach Abgrenzung und Alleinstellung in mehrfacher Sicht:[34]
- Herrschaftliches Wohnen in Villen,
- Loft Living in Fabriken,
- Arbeiten in repräsentativen Geschäftshäusern oder Fabriketagen,
- einzigartige Veranstaltungsorte (Konzerthaus, Hotel, Museum).
So ist der Markencharakter von Baudenkmälern schon aufgrund der Ausstrahlungskraft der Bausubstanz sehr stark.[35] Hier zeigt sich auch die hohe Bandbreite der Denkmalwelt.
Rechtlich gesehen werden Denkmalschutz und Denkmalpflege heute durch staatliche Förderprogramme, Steuererleichterungen und administrative Maßnahmen geregelt. Neben Staat und Kommunen setzen sich auch staatliche Organisationen, Bürgerinitiativen, Stiftungen und nicht zuletzt Denkmaleigentümer und Spender für die Erhaltung von schützenswerten Gebäuden und Flächen ein. Aber: Denkmalschutz ist Ländersache![36]
Deshalb ist für den Vollzug grundsätzlich die Landesverwaltung bzw. die Kommune zuständig. Jedes Bundesland überträgt dabei den Kommunen einen unterschiedlichen Aufgabenteil des Denkmalschutzes, wodurch sowohl das Land als auch die Landkreise und kreisfreien Städte verantwortlich zeichnen. Eine Trennung von Denkmalschutz und Denkmalpflege ist durch diese Aufgabenteilung zu erklären. So werden die hoheitlichen Aufgaben von den Denkmalschutzbehörden (Vollzugsbehörden) wahrgenommen, die fachlichen und wissenschaftlichen Aufgaben durch Denkmalfachbehörden.
Neben allen anderen Bereichen des öffentlichen Rechts steht das Denkmalschutzrecht gleichwertig, d.h. es ist anderen öffentlichen Belangen nicht untergeordnet. Dabei ist das denkmalschutzrechtliche Genehmigungsverfahren jedoch immer dann in das Baugenehmigungsverfahren integriert, wenn ein Vorhaben nach Baurecht genehmigungspflichtig ist. Andererseits nehmen alle Landesbauordnungen und auch das Baugesetzbuch besondere Rücksicht auf den Denkmalschutz.
Allgemein verbindliche und anerkannte Grundsätze für denkmalfachliche Forderungen werden als "materielles Denkmalrecht" bezeichnet. Sie dienen als Grundlage und Voraussetzung für jegliches behördliches Handeln bei Genehmigungen und Eingriffen. Daneben enthalten die Denkmalschutzgesetze[37] der Bundesländer kaum Vorschriften zum Umgang mit Kulturdenkmälern. Daher bleibt es zumeist den Einzelentscheidungen der örtlichen Behördenvertretern überlassen, nach welchen denkmalfachlichen Voraussetzungen und materiellen Grundsätzen ein Objekt verändert, unterhalten oder beseitigt werden darf. Selbst die Festlegung, ob und wann eine bauliche Anlage überhaupt ein Denkmal ist, bleibt oft eine Einzelentscheidung. Folgende Voraussetzungen müssen dabei mindestens erfüllt sein:
- Eintragung in das Denkmalbuch auf Grundlage eines Verwaltungsaktes,
- Denkmaleigenschaft kraft Gesetzes.[38]
Zu den Bestimmungen über den Schutz von Denkmälern zählen die Vorschriften über das Erlaubnisverfahren, über die Wiederherstellung von beschädigten oder zerstörten Denkmälern und die Vorschriften über das Betretungs- und Auskunftsrecht der Denkmalschutzämter. Diese " regeln den Ausgleich zwischen dem ö ffentlichen Interesse an der originalgetreuen Erhaltung der Kulturdenkm ä ler einerseits und dem privaten Interesse an der optimalen wirtschaftlichen Verwertung und Nutzung ihres Eigentums andererseits. "[39]
Um im Rahmen eines Gesamtkonzeptes eine denkmalverträgliche Nutzung mit der wirtschaftlichen Machbarkeit zu verbinden, sind somit jegliche Veränderungen an einem Baudenkmal mit dem zuständigen Denkmalschutzamt bzw. dem Denkmalpfleger abzustimmen. Planungssicherheit erhält der Investor erst durch die Entwicklung eines Erhaltens- und Nutzungskonzeptes in Zusammenarbeit mit den zuständigen Denkmalpflegern. Erst hier kann eine Abwägung von denkmalpflegerischen und wirtschaftlichen Notwendigkeiten erfolgen. Dabei können später errichtete, nicht zwingend zu erhaltende Gebäudeteile, durchaus gesondert betrachtet werden.
Der bauliche Zustand des Objektes ist für die Ermittlung der Schutzwürdigkeit zunächst unbedeutend. Erst in einem Abwägungsprozess von denkmalpflegerischen, wirtschaftlichen, bautechnischen und behördlichen Belangen ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der tatsächliche Bau- und Erhaltungszustand zu berücksichtigen. Hier entstehen in der Praxis die meisten Unklarheiten.
Ein Investitionskriterium für solche Vorhaben sind vorhandene Zuschuss- und Förderprogramme. So hat die öffentliche Hand großes Interesse an privatem Engagement bezüglich der Erhaltung von Baudenkmälern. Steuerliche Ausgleichsmaßnahmen für Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen sind dabei genauso interessant wie die Förderungen in Form von Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen. Investoren sind dabei zumeist auf fachliche Beratung angewiesen.
Zu beachten sind hierbei jedoch bestimmte vorgeschriebene Vorgehensweisen. Schon in der Planungsphase ist hier zu berücksichtigen, dass das Baugenehmigungs- und das Abstimmungsverfahren zur steuerlichen Vergünstigung voneinander unabhängige und separate Verfahren sind. Denn nur mit einem vor Baubeginn durchgeführten Abstimmungsverfahren mit dem Landesdenkmalamt werden entsprechende steuerliche Vergünstigungen anerkannt. Das Baugenehmigungsverfahren bzw. Auflagen der Baugenehmigung haben dabei zunächst keinerlei Relevanz für das steuerliche Abstimmungsverfahren. Hier bestehen große Schnittmengen zwischen rechtlicher und wirtschaftlicher Prüfung des Objektes.
Zu beachten ist somit, dass die Anschaffungskosten eines Baudenkmals nicht begünstigt werden. Gleichwohl sind es die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die einem erhöhten Abschreibungsumfang unterliegen.
Auch bei der Betrachtung langfristiger Renditen können Investitionen in Baudenkmäler attraktiv sein. Neben dem erhöhten Abschreibungsumfang von bis zu 10% jährlich und der Inanspruchnahme von Steuervorteilen sind vor allem die langfristige Werthaltigkeit und Werterhöhungen zu nennen.[40] Alleinstellungsmerkmale sind weiterhin die hohe Verweildauer von Mietern aufgrund von Wohlfühleffekten, ästhetischer Attraktivität und geschichtlicher Verankerung.[41]
[...]
[1] hierzu auch Hellerforth, Michaela: Due Diligence für Industrieimmobilien, 2004, S. 46 ff in: Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 27-49 sowie Knöfler, Kathrin: Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2001, S. 271ff.
[2] Vgl. Strotkamp, Hans-Peter: Vortrag "Ist die Sachwertermittlung noch zeitgemäß?", S. 64, in: Sprengnetter, 17. Jahreskongress "Immobilienbewertung" Manuskripte, Berlin, 2009.
[3] Hommel, Michael; Dehmel, Inga: Unternehmensbewertung case by case, 5. überarbeitete und aktualisierte Auflage, Verlag Recht und Wirtschaft, Frankfurt am Main, 2010, S. 58.
[4] Vgl. Hommel, Michael; Dehmel, Inga: Unternehmensbewertung case by case, 5. überarbeitete und aktualisierte Auflage, Verlag Recht und Wirtschaft, Frankfurt am Main, 2010, S. 58.
[5] Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 15.
[6] Vgl. Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 8; o.V.: Technical Due Diligence, Ingenieurversicherung, 17.03.2011, http://www.ingenieurversicherung.de/content/technical-due-diligence sowie Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 211, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 211-231.
[7] Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 12f.
[8] Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 16.
[9] Vgl. Greber, Agnes: Projektentwicklung und -realisierung, S. 6 in: Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken e.V.: Immobilien-Projektentwicklung, Seminarunterlagen, 2009 sowie Pfnür, Andreas: Modernes Immobilienmanagement, Facility Management, Corporate Real Estate Management und Real Estate Investment Management, 2. aktualisierte und erweiterte Auflage, Springer Verlag, 2004, S.167f.
[10] Holz, Ingo H.; Jacobi, Jens J.: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rahmen von Due-Diligence-Prozessen bei Spezialimmobilien aus Sicht eines Projektentwicklers, S. 66, in: Bienert, Sven: Bewertung von Spezialimmobilien, Risiken, Benchmarks und Methoden, 1. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005.
[11] Vgl. Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 211, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 211-231 sowie Berens, Wolfgang; Strauch, Joachim: Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen - eine empirische Untersuchung, Band 1, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2002, S. 5.
[12] Vgl. Schultheiß, Tobias: 100 Immobilienkennzahlen, Cometis Verlag, Wiesbaden, 2009, S. 151.
[13] Vgl. Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 21 sowie Keck, Lothar E.: Risikovoruntersuchung, Technischen Zustand prüfen, Risiken absichern, in: Immobilien Zeitung Nr. 39-40 vom 30.09.2010, S. 63.
[14] eigene Darstellung
[15] beispielsweise Schultheiß, Tobias: 100 Immobilienkennzahlen, Cometis Verlag, Wiesbaden, 2009, S. 151 sowie o.V.: Technical Due Diligence, Ingenieurversicherung, 17.03.2011, http://www.ingenieurversicherung.de/content/technical-due-diligence.
[16] Vgl. Berens, Wolfgang; Strauch, Joachim: Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen - eine empirische Untersuchung, Band 1, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2002, S. 123.
[17] Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 20.
[18] Vgl. Gehrmann, Cornelius: Due Diligence, eine Risikoanalyse in der Post-Merger Integrationsphase, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 67f.
[19] Vgl. Hellerforth, Michaela: Due Diligence für Industrieimmobilien, 2004, S. 40 in: Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 27-49.
[20] Vgl. Hellerforth, Michaela: Due Diligence für Industrieimmobilien, 2004, S. 44 in: Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 27-49; Berens, Wolfgang; Strauch, Joachim: Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen - eine empirische Untersuchung, Band 1, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2002, S. 103 sowie Niewerth, Johannes; Steinke, Christian: Immobilienbewertung, Verkäufer-Due Diligence: So geht's, in Immobilien Zeitung Nr. 14 vom 03.07.2003, S. 11.
[21] für die Datenanalyse und die Ergebnisinterpretation ist ein Großteil der Zeit aufzuwenden, Vgl. Tegtmeyer, Ralf; Gürtler, Volkhard: Forum Gebäudemanagement an Hochschulen, HIS Hochschul Informations System GmbH, Hannover, 2009, S. 172.
[22] Vgl. Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 215, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 211-231, sowie Knöfler, Kathrin: Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2001 S. 37 ff.
[23] Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf: Immobilienfachwissen von A-Z, 9. Auflage, Grabener Verlag, Kiel, 2010 / 2011, S. 79 sowie Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010, 3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010, S. 101ff.
[24] Greber, Agnes: Projektentwicklung und -realisierung, S. 16, in: Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken e.V.: Immobilien-Projektentwicklung, Seminarunterlagen, 2009.
[25] Vgl. Holz, Ingo H.; Jacobi, Jens J.: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rahmen von Due-Diligence-Prozessen bei Spezialimmobilien aus Sicht eines Projektentwicklers, S. 74, in: Bienert, Sven: Bewertung von Spezialimmobilien, Risiken, Benchmarks und Methoden, 1. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005 sowie Keck, Lothar E.: Risikovoruntersuchung, Vertrauen ist gut, doch Kontrolle ist besser, in: Immobilien Zeitung Nr. 41 vom 14.10.2010, S. 18.
[26] Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 197ff.
[27] Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 28.
[28] Vgl. Gehrmann, Cornelius: Due Diligence, eine Risikoanalyse in der Post-Merger Integrationsphase, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 66.
[29] Vgl. Liermann, Gunther; Rumetsch, Silke; Jedem-Kury, Ulrike: Property Due Diligence, S. 146, in: Schramm, Marianne; Hansmeyer, Ekkehart: Transaktionen erfolgreich managen, ein M&A - Handbuch für die Praxis, Vahlen Verlag, München, 2010, S. 141-152.
[30] eine nähere Betrachtung zur Prüfung von Vertragsgestaltungen erfolgt in Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 197-237.
[31] Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 109.
[32] Vgl. Knöfler, Kathrin: Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2001 S. 42f.
[33] Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 28.
[34] Vgl. Halder-Haß, Nicola: Denkmalschutzprojekte, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 828-842.
[35] Vgl. Lindner, Maik A.: Immobiliencontrolling durch Business Intelligence, Konzeption und prototypische Umsetzung unter Nutzung von SAP BI, Logos Verlag, Berlin, 2009, S. 49.
[36] Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf: Immobilienfachwissen von A-Z, 9. Auflage, Grabener Verlag, Kiel, 2010 / 2011, S. 254f.
[37] Zumeist Organisations- und Verfahrensgesetze.
[38] Die Erhaltung ist aufgrund geschichtlicher, wissenschaftlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung im öffentlichen Interesse.
[39] Halder-Haß, Nicola: Denkmalschutzprojekte, S. 835, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 828-842.
[40] Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf: Immobilienfachwissen von A-Z, 9. Auflage, Grabener Verlag, Kiel, 2010 / 2011, S. 245.
[41] Vgl. Halder-Haß, Nicola: Denkmalschutzprojekte, S. 828ff, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 828-842.
- Arbeit zitieren
- Diplom-Kaufmann Immo Kramer (Autor:in), 2011, Immobilien Due Diligence als Vorbereitung des Erwerbes von Gewerbeimmobilien in den Bestand, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/172947
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