Im Wohnungsmarkt werden das Angebot und die Nachfrage für Wohnnutzung aus-getauscht. Der deutsche Wohnungsmarkt besteht im Gegensatz zu anderen Märkten aus einer Menge von Teilmärkten, die nur eingeschränkt miteinander in Zusammen-hang stehen.1 Der Wohnungsmarkt gewinnt für private und institutionelle Investoren an Bedeutung, da Immobilien allem Anschein nach risikoärmer als alternative Investi-tionsanlagen, etwa Aktien, sind. Die Immobilie scheint das angelegte Kapital vor un-günstigen Auswirkungen der Inflation zu bewahren und gilt somit als wertstabil.2 Auf-fällig ist, dass vor allem in bestehenden Wohnungen investiert wird. Die Investition zur Errichtung eines Neubaus ist offenbar zurückgegangen.3 Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Wohnungsbauförderung abgeschafft wurde und der Staat die Renovierung bzw. Sanierung fördert. Die Investition in Bestandsimmobilien führt nun dazu, dass viele Wohnungen sehr alt sind und zum Teil noch mit Einzelöfen beheizt werden.4 Des Weiteren hängt das Investitionsverhalten mit der Bevölke-rungsstruktur zusammen. Bekanntlich wird die Bevölkerung in Deutschland sowohl schrumpfen als auch sich ändern.5
Auf die Bestandteile Wohnung und Marktpartner des Immobilienmarkts wird im Fol-genden näher eingegangen. Anschließend wird die Entwicklung bzw. die Verände-rung der Nachfragerstruktur dargestellt, indem insbesondere der demographische Wandel und die Entwicklung der Haushalte erläutert werden. Abschließend wird die aktuelle Wohnungsnachfrage beschrieben und eine Prognose für die zukünftige Nachfrage erstellt.
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1 Vgl. Koop, T.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 2 f.
2 Vgl. Prosch, T.: Die Entwicklung des Immobilienmarktes seit den 1980er Jahren, 2007, S. 1
3 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 37
4 Vgl. ifs: Wie sehen die Wohnungsbestandsmärkte in den nächsten Jahren aus?, 2008, S. 7
5 Vgl. Demary, M./Voigtländer, M.: Immobilien 2025, 2009, S. 4
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1 Einleitung
2 Die Wohnung
2.1 Die Marktparteien
2.1.1 Die Nachfrager
2.1.2 Die Bestimmungsgrößen der Wohnungsnachfrage
3 Die Veränderung der Nachfragerstruktur
3.1 Der demographische Wandel
3.2 Die Haushaltsentwicklung
4 Die zukünftige Wohnungsnachfrage
4.1 Die aktuelle Wohnungsnachfrage
4.2 Prognose über die zukünftige Wohnungsnachfrage
5 Fazit
Anhang
Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Nachfrage am Wohnungsmarkt
Abb. 2: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Deutschland 1991-2006
1 Einleitung
Im Wohnungsmarkt werden das Angebot und die Nachfrage für Wohnnutzung aus- getauscht. Der deutsche Wohnungsmarkt besteht im Gegensatz zu anderen Märkten aus einer Menge von Teilmärkten, die nur eingeschränkt miteinander in Zusammen- hang stehen.1 Der Wohnungsmarkt gewinnt für private und institutionelle Investoren an Bedeutung, da Immobilien allem Anschein nach risikoärmer als alternative Investi- tionsanlagen, etwa Aktien, sind. Die Immobilie scheint das angelegte Kapital vor un- günstigen Auswirkungen der Inflation zu bewahren und gilt somit als wertstabil.2 Auf- fällig ist, dass vor allem in bestehenden Wohnungen investiert wird. Die Investition zur Errichtung eines Neubaus ist offenbar zurückgegangen.3 Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Wohnungsbauförderung abgeschafft wurde und der Staat die Renovierung bzw. Sanierung fördert. Die Investition in Bestandsimmobilien führt nun dazu, dass viele Wohnungen sehr alt sind und zum Teil noch mit Einzelöfen beheizt werden.4 Des Weiteren hängt das Investitionsverhalten mit der Bevölke- rungsstruktur zusammen. Bekanntlich wird die Bevölkerung in Deutschland sowohl schrumpfen als auch sich ändern.5
Auf die Bestandteile Wohnung und Marktpartner des Immobilienmarkts wird im Fol- genden näher eingegangen. Anschließend wird die Entwicklung bzw. die Verände- rung der Nachfragerstruktur dargestellt, indem insbesondere der demographische Wandel und die Entwicklung der Haushalte erläutert werden. Abschließend wird die aktuelle Wohnungsnachfrage beschrieben und eine Prognose für die zukünftige Nachfrage erstellt.
2 Die Wohnung
Das Gut Wohnung ist zugleich ein technischer Konsumvorgang, vergleichbar etwa mit der Nutzung einer Waschmaschine oder eines Fahrrads, und der Lebensmittelpunkt der Haushalte.6 Derzeit liegt der Wohnungsbestand in Deutschland bei rund 40 Mio. Wohneinheiten. Hierbei ist es möglich zwischen Alt- und Neubauten zu unter- scheiden. Alle Wohnungen die vor 1948 erbaut worden sind, zählen zum Altbau. Diese umfassen 28 % des Wohnungsbestandes in Deutschland. Darüber hinaus werden die Wohnungen, die bis 1990 errichtet worden sind, zu den Neubauten zu- geordnet. In diese Kategorie fallen 61 % der Gebäude. Die übrigen 11 % sind nach 1991 erbaut worden.7 Die aktuelle durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung liegt bei 81,1 m² und pro Einwohner bei 41,6 m², wobei die Tendenz steigend ist. Auch die Investitionen in den Wohnungsbau steigen weiter an und lagen im Jahre 2006 bei ca. 125 Mrd. Euro.8 Es ist erkennbar, dass der Wohnungsmarkt eine wesentliche Bedeu- tung für die deutsche Volkswirtschaft darstellt, da von ihr bedeutungsvolle Antriebe für Wachstum und Beschäftigung ausgehen.9
2.1 Die Marktparteien
Im Markt werden Güter oder Dienstleistungen angeboten bzw. nachgefragt. Hierbei können „die Begriffe ‚Angebot‘ und ‚Nachfrage‘ [...] entweder als Menge oder als in Geldeinheiten ausgedrückte Werte sowie als funktionale Beziehungen zwischen Mengen und Preisen verstanden werden.“10 Dabei gehören zu den Anbietern im Wohnungsmarkt private Haushalte, freie und gemeinnützige Wohnungsunternehmen und sonstige Anbieter. Auf der Nachfragerseite dagegen ist die Entwicklung der Haushaltszahl und -struktur die wesentliche Determinante. Diese Bestimmungsgrö- ße hängt sehr eng mit der Einwohnerzahl und der Altersstruktur der Bevölkerung zu- sammen.11 Da zwischen den Anbietern und Nachfragern funktionale Beziehungen bestehen, wird im Folgenden das Verhalten der Anbieter nicht völlig vernachlässigt, das der Nachfrager jedoch vertieft.
2.1.1 Die Nachfrager
Für die Nachfrager und die Anbieter ist die Unterscheidung, ob Mietwohnungen oder Eigentumsobjekte nachgefragt werden, wesentlich. Rund dreiviertel der Haushalte wollen ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Seitens der Banken ist es daher nötig, 20 - 25 % Eigenkapital zu leisten. Da dieses Eigenkapital häufig sehr lange angespart werden muss, können sich die meisten Haushalte erst um das 40. Le- bensjahr herum Wohneigentum leisten. Dieses Eigentum dient in vielen Fällen dazu, um es selbst zu bewohnen, in manchen Fällen aber auch als Kapitalanlage zur Ver- mietung. Ist das Objekt einmal erworben, kann es zu Komplikationen bei den weite- ren Tilgungsraten kommen, das heißt der Erwerber kann beispielsweise bei unvor- hergesehener Arbeitslosigkeit sich das Objekt nicht weiter leisten. Somit kommt es schließlich vor allem bei wirtschaftlich schwierigen Phasen zu Zwangsversteigerun- gen.12
Derzeit werden in Deutschland ca. 14.976 Mio. Eigentümerwohneinheiten und 20.152 Mio. Mietwohneinheiten bewohnt. Dies verdeutlicht, dass die Nachfrager nach Mietwohnungen offenbar die wichtigsten Marktpartner sind.13 Diese Marktpart- ner lassen sich untergliedern in den Normalmieter, den einkommensschwachen Mie- ter, den sozialschwachen Mieter und den unzumutbaren Mieter. Der Normalmieter ist sozial integriert und hat ein Einkommen, das die regelmäßige Zahlung der Miete si- chert. Der einkommensschwache Mieter dagegen ist arbeitslos, krank oder hat eine große Familie zu versorgen und kann aus diesem Grund die Miete nicht aus eigener Kraft leisten. Der sozialschwache Mieter kann zwar eine regelmäßige Mietzahlung tätigen, fällt jedoch aus der sozialen Norm heraus. Dies bedeutet, dass dieser Mieter in einem Haus nicht erwünscht ist und daher sogar den Wert der Immobilie mindern kann. Bei dem unzumutbaren Mieter fallen Einkommens- und Sozialschwäche zu- sammen.14
2.1.2 Die Bestimmungsgrößen der Wohnungsnachfrage
Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch ökonomische, staatliche und demogra- phische Faktoren wesentlich beeinflusst. Dabei bestehen zwischen diesen Determi- nanten Wirkungszusammenhänge. Folgend werden diese Einflüsse (siehe Abbildung 1) auf die Wohnungsnachfrage näher erläutert.15
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 1: Nachfrage am Wohnungsmarkt, in Anlehnung an: . Koop, T.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.14
Ökonomische Faktoren
Ein ökonomischer Einfluss ist der Preis am Wohnungsmarkt. Hierzu zählen die Grundstückspreise, Wohnimmobilien- und Mietpreise und schließlich die Verände- rung der Zinsen. Die Zinsen sind ein wesentlicher ökonomischer Faktor, da im Woh- nungsbau oftmals ein hoher Anteil an Fremdkapital erforderlich ist. Bereits die gerin- ge Änderung der Zinsen hat einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten. Durch niedrigere Zinsen wird die Wohneigentumsbildung erleichtert und zugleich auch den Mietwohnungsbau als Kapitalanlage im Vergleich zu alternativen Anlageformen ge- fördert. Diesbezüglich ist daher anzunehmen, dass mit steigenden Zinsen weniger Gebäude errichtet werden und vice versa. Das bedeutet, bei höheren Zinsen müss- ten theoretisch weniger Gebäude errichtet werden, als in Zeiten niedriger Zinsen.
[...]
1 Vgl. Koop, T.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 2 f.
2 Vgl. Prosch, T.: Die Entwicklung des Immobilienmarktes seit den 1980er Jahren, 2007, S. 1
3 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 37
4 Vgl. ifs: Wie sehen die Wohnungsbestandsmärkte in den nächsten Jahren aus?, 2008, S. 7
5 Vgl. Demary, M./Voigtländer, M.: Immobilien 2025, 2009, S. 4
6 Vgl. Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 176
7 Vgl. Koop, T.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 5
8 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 12
9 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 19
10 Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 184
11 Vgl. Koop, T: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 3
12 Vgl. Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 199
13 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 151
14 Vgl. Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 200 f.
15 Vgl. Koop, T.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.14
- Citar trabajo
- Esma Balci (Autor), 2009, Veränderung der Nachfragerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/170322
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