Diese Bachelor Thesis widmet sich der Fragestellung, wie die Zukunft des deutschen Wohnungsmarktes aus der Perspektive verschiedener Studien beurteilt wird. Dabei verfolgt diese Arbeit das Ziel die Gemeinsamkeiten und Unterschiede der ausgewählten Studien in ihren Methoden und ihren Ergebnissen herauszuarbeiten und schließlich anhand einer Tabelle übersichtlich darzustellen. Es wird dadurch die bedeutsame Frage beantwortet, ob im Deutschen Wohnungsmarkt in Zukunft ein Überschuss an Wohnungsangeboten oder an Wohnungsnach-fragern herrschen oder ein ausgeglichener Markt vorhanden sein wird.
Zu den wesentlichen Quellen zur Bearbeitung dieser Frage zählen die Studie der empirica ag, in der regionale Prognosen bis zum Jahr 2015 und die Wohnungsmarktentwicklung bis zum Jahr 2030 dargestellt werden, die Studie des Pestel Instituts, in der der regionalisierte Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 erläutert wird, die Raumordnungsprognose zu den Jahren 2020 und 2050 des BBR sowie die Studie des IRS über den demographischen Wandel und seinen Konsequenzen für die Wohnungsnachfrage.
Im Ergebnis stellt sich schließlich heraus, dass es in Westdeutschland bis zum Jahr 2020 einen Nachfrageüberschuss geben wird. In Ostdeutschland dagegen ist bereits ab dem Jahr 2015 mit einem Angebotsüberschuss an Wohnungen zu rechnen. Darüber hinaus resultiert aus dieser Arbeit, dass sich die Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern im Wesentlichen sehr positiv entwickelt, während die Nachfrage nach Wohnungen im Bereich der Mehrfamilienhäuser weitgehend eine negative Entwicklung aufweist.
Inhaltsverzeichnis
Abstract
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Thema der Arbeit
1.2 Aufbau und Ziel der Arbeit
2 Der Wohnungsmarkt
2.2 Das Gut „Wohnung“
2.3 Die Wohnungsnachfrage
2.3.1 Ökonomische Einflüsse
2.3.2 Staatliche Einflüsse
2.3.3 Demographische Einflüsse
2.4 Das Wohnungsangebot
3 Vergleich von deutschlandweiten Wohnungsmarktprognosen
3.1 Grundlagen über die jeweiligen Verfasser und der ausgewählten Studien
3.1.1 Die empirica ag
3.1.2 Das Pestel Institut
3.1.3 Das BBR
3.1.4 Das IRS
3.2 Methoden der ausgewählten Prognosen
3.3 Bevölkerungsprognosen im Vergleich
3.3.1 Bevölkerungsprognose der empirica ag
3.3.2 Bevölkerungsprognose des Pestel Instituts
3.3.3 Bevölkerungsprognose des BBR
3.3.4 Bevölkerungsprognose des IRS
3.3.5 Zusammenfassung
3.4 Haushaltsprognosen im Vergleich
3.4.1 Haushaltsprognose der empirica ag
3.4.2 Haushaltsprognose des Pestel Instituts
3.4.3 Haushaltsprognose des BBR
3.4.4 Haushaltsprognose des IRS
3.4.5 Zusammenfassung
3.5 Wohnungsmarktprognosen im Vergleich
3.5.1 Wohnungsmarktprognose der empirica ag
3.5.2 Wohnungsmarktprognose des Pestel Instituts
3.5.3 Wohnungsmarktprognose des BBR
3.5.4 Wohnungsmarktprognose des IRS
3.5.5 Zusammenfassung
4 Zentrale Schnittstellen und Abweichungen zwischen den Studien
5 Die Zukunft des Wohnungsmarktes-Kommen Angebots- oder Nachfrageüberschüsse?
Literatur- und Quellenverzeichnis
Abstract
Diese Bachelor Thesis widmet sich der Fragestellung, wie die Zukunft des deutschen Wohnungsmarktes aus der Perspektive verschiedener Studien beurteilt wird. Dabei verfolgt diese Arbeit das Ziel die Gemeinsamkeiten und Unterschiede der ausgewählten Studien in ihren Methoden und ihren Ergebnissen herauszuarbeiten und schließlich anhand einer Tabelle übersichtlich darzustellen. Es wird dadurch die bedeutsame Frage beantwortet, ob im Deutschen Wohnungsmarkt in Zukunft ein Überschuss an Wohnungsangeboten oder an Wohnungsnachfragern herrschen oder ein ausgeglichener Markt vorhanden sein wird.
Zu den wesentlichen Quellen zur Bearbeitung dieser Frage zählen die Studie der empirica ag, in der regionale Prognosen bis zum Jahr 2015 und die Wohnungsmarktentwicklung bis zum Jahr 2030 dargestellt werden, die Studie des Pestel Instituts, in der der regionalisierte Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 erläutert wird, die Raumordnungsprognose zu den Jahren 2020 und 2050 des BBR sowie die Studie des IRS über den demographischen Wandel und seinen Konsequenzen für die Wohnungsnachfrage.
Im Ergebnis stellt sich schließlich heraus, dass es in Westdeutschland bis zum Jahr 2020 einen Nachfrageüberschuss geben wird. In Ostdeutschland dagegen ist bereits ab dem Jahr 2015 mit einem Angebotsüberschuss an Wohnungen zu rechnen. Darüber hinaus resultiert aus dieser Arbeit, dass sich die Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern im Wesentlichen sehr positiv entwickelt, während die Nachfrage nach Wohnungen im Bereich der Mehrfamilienhäuser weitgehend eine negative Entwicklung aufweist.
Deskriptoren
Prognose
Wohnungsnachfrage Haushaltszahl
Leerstand
Neubau
Abbildung 1: Überblick über die Prognosemodelle
Abbildung 2: Prognosemodell des Pestel-Instituts
Abbildung 3: Die Raumordnungsprognose des BBR - Teilmodelle und deren Verknüpfung,
Abbildung 4: Wanderungssaldo der Kreise und kreisfreien Städte von 1996 bis 2007
Abbildung 5: Bevölkerungsbestandsveränderung 2000 bis 2020 in Prozent
Abbildung 6: Entwicklung der wohnungsnachfragenden Haushalte seit 1995 und Ausblick bis 2030
Abbildung 7: Haushaltsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2007 bis 2025 in Prozent
Abbildung 8: Das BBR-Haushaltsmodell der Raumordnungsprognose und seine Komponenten
Abbildung 9: : Die Dynamik der privaten Haushalte bis 2020
Abbildung 10: Veränderung der Zahl der Haushalte in Ein-/Zweifamilienhäusern, 2003 - 2015 .
Abbildung 11: Wohnungsnachfrage in Ein-/Zwei- und Mehrfamilienhäusern 2003 und Ausblick bis 2030
Abbildung 12: Veränderung der Zahl der Haushalte in Mehrfamilienhäusern, 2003 - 2015...
Abbildung 13: Jährlicher klassischer Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 bei einer Zuwanderung von durchschnittlich 97.000 Personen pro Jahr
Abbildung 14: Wohnungsbedarf insgesamt in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2008 bis 2025 in %
Abbildung 15: Wohnungsbedarf in Deutschland bis zum Jahr 2025 bei einer durchschnittlichen Zuwanderung von 100.000 Personen
Abbildung 16: Neubau nach Gebäudetypen bis 2020
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Wanderungssalden je Tsd. Einwohner p.a. der Bundesländer - Vergleich der Annahmen 17
Tabelle 2: Qualitativer zusätzlicher Wohnungsbedarf
Tabelle 3: Neubau in Deutschland bis 2020 (jährlicher Durchschnitt)
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
1.1 Thema der Arbeit
Seit Jahren weisen Forscher darauf hin, dass die Bevölkerungszahl in den Industrieländern zurückgeht, die Bevölkerung altert und sich sehr unterschiedliche Bevölkerungsgruppen bil- den. Nun ist dieser demographische Wandel für den Immobilienmarkt inzwischen „sichtbar, spürbar, greifbar“1. Die Zahl der leer stehenden Ladenlokale Wohnungen und Büros nimmt weiter zu. So wird aufgrund der Schrumpfung der Bevölkerungszahl mit weniger Konsumen- ten und einem Arbeitskräfterückgang gerechnet. Wenn in Zukunft weniger konsumiert wird, muss mit einem Sinken des Umsatzes im Handel und einer Schmälerung der Ertragslage von Einzelhandelsimmobilien gerechnet werden.2 Der stärkste Arbeitskräfterückgang bis zum Jahr 2049 dagegen ist in Deutschland, Tschechien, Italien und Österreich zu verzeichnen. Den Un- ternehmen wird empfohlen, die demographische Entwicklung im Betrieb bereits heute zu er- forschen, damit enorme Personalengpässe langfristig vermieden werden können.3
Gleichwohl wird beobachtet, dass „sich der Schwerpunkt der Immobilienwelt in den kommenden Jahrzehnten nach Asien verschiebt“4. Dies ist darauf zurückzuführen, dass in Asien der Wachstum der Wirtschaft und die Urbanisierung am dynamischsten sind. Bis zum Jahr 2030 wird erwartet, dass ca. 43 % des globalen Immobilienvermögens sich auf die bevölkerungsreichen Nationen Asiens konzentrieren wird, während parallel Europa und Nordamerika, relativ betrachtet, an Gewicht verlieren werden.5
Anhand dieser Entwicklungen wird deutlich, dass die demographische Entwicklung ein sehr ernst zu nehmendes Thema für die Immobilienwirtschaft darstellt. Hierbei sind insbesondere die Industrieländer aufgrund des Wandels negativ betroffen und müssen daher Lösungen für die Immobilienbranche entwickeln. Dabei erfährt Deutschland seit den 1970er Jahren einen Rückgang der Bevölkerungszahl und befindet sich heute in einem nachhaltigen demographi- schen Veränderungsprozess. Dieser Prozess ist durch eine weiterhin zunehmende Alterung der Bevölkerung, einer zurückgehenden bzw. unter günstigen Bedingungen gleichbleibenden Geburtenrate von 1,4 Kindern pro Frau - für eine konstante Entwicklung der Zahl der Bevölkerung sind 2,1 Kinder pro Frau nötig6 - sowie einer zunehmenden Internationalisierung durch Zuwanderung gekennzeichnet.7 Auf dieser Basis stellt sich für den deutschen Woh- nungsmarkt die Frage, ob zukünftig mit Angebots- oder Nachfrageüberschüssen zu rechnen ist.
1.2 Aufbau und Ziel der Arbeit
Diese Arbeit gliedert sich in einen theoretischen und einen praktischen Teil. Dabei geht der theoretische Teil zunächst auf den deutschen Wohnungsmarkt ein. Anschließend wird das Gut „Wohnung“ beschrieben, da in dieser Arbeit ausschließlich der Wohnungsmarkt thematisiert wird. Die Zukunft des Wohnungsmarktes ist von der Wohnungsnachfrage und dem Wohnungsangebot abhängig, so dass die Bestimmungsgröße der Nachfrager und die Struktur der Anbieter im Wohnungsmarkt kurz erläutert werden.
Im praktischen Teil dieser Arbeit werden vier ausgewählte Studien zum zukünftigen Woh- nungsmarkt der Bundesrepublik zunächst vorgestellt. Anschließend werden jeweils die Me- thoden und Ergebnisse zur Bevölkerungs-, Haushalts- sowie Wohnungsmarktentwicklung erläutert. Abschließend werden zentrale Differenzen und Gemeinsamkeiten zwischen den Studien herausgearbeitet und zusammenfassend anhand einer Tabelle dargestellt. Dadurch soll vor allem deutlich werden, ob und weshalb sich die Ergebnisse unter den Studien unter- scheiden.
Diese Arbeit verfolgt das Ziel Wohnungsmarktprognosen für Deutschland untereinander zu vergleichen und die Abweichungen sowie die Schnittmengen herauszuarbeiten. Das heißt, eine kritische Betrachtung der Studienergebnisse sowie der angewandten Methoden steht nicht im Fokus der vorliegenden Arbeit und wird daher nicht weiter analysiert.
2 Der Wohnungsmarkt
Im Wohnungsmarkt werden das Angebot und die Nachfrage für Wohnnutzung ausgetauscht.8 Die Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt können als eine stufenweise Abfolge von Umzü- gen und Wohnungsbestandsveränderungen beschrieben werden. Hierbei spielen Informations- und Transaktionskosten für den Anbieter und für den Nachfrager eine wesentliche Rolle.
Der Wohnungsmarkt weist im Gegensatz zum idealen Marktmodell einige Besonderheiten auf. Hierzu zählt an erster Stelle die Heterogenität des Gutes „Wohnung“.9 Der deutsche Wohnungsmarkt besteht dadurch im Gegensatz zu anderen Märkten aus einer Menge von Teilmärkten, die nur eingeschränkt miteinander in Zusammenhang stehen.10 Die Teilmärkte im deutschen Wohnungsmarkt lassen sich grundsätzlich in drei Bereiche zusammenfassen: der Wohnungsnutzungsmarkt, der Wohnungsbestandsmarkt sowie der Wohnungsbaumarkt.11
Der Wohnungsmarkt gewinnt für private und institutionelle Investoren an Bedeutung, da Immobilien allem Anschein nach risikoärmer als alternative Investitionsanlagen, etwa Aktien, sind. Die Wohnimmobilie scheint das angelegte Kapital vor ungünstigen Auswirkungen der Inflation zu bewahren und gilt somit im Wesentlichen als wertstabil.12
2.2 Das Gut „Wohnung“
Das Gut „Wohnung“ ist zugleich ein technischer Konsumvorgang, vergleichbar etwa mit der Nutzung eines Kühlschrankes oder eines Motorrads, und der Lebensmittelpunkt der Haushal- te.13 Derzeit liegt der Wohnungsbestand in Deutschland bei knapp über 40 Mio. Wohneinhei- ten. Dabei wohnen in ca. 15,1 Mio. Wohnungen die Eigentümer selbst, während 21,1 Mio. Wohnungen von Mietern bewohnt werden. In Wohnheimen befinden sich weitere 230.000 Wohnungen. Die übrigen 3,2 Mio. Wohnungen stehen nach den Untersuchungen des Mikro- zensus leer.14
Derzeit liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung bei 81,1 m² und pro Einwohner bei 41,6 m². Dabei wird eine steigende Tendenz beobachtet.15 Grundsätzlich gehen vom
Wohnungsmarkt wesentliche Antriebe für Wachstum und Beschäftigung aus, so dass diesem Markt eine hohe Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft beigemessen wird.16
2.3 Die Wohnungsnachfrage
Im Wesentlichen wird die Nachfrage nach Wohnraum durch ökonomische, staatliche und demographische Bestimmungsgrößen beeinflusst.17 Nachfolgend werden diese Einflüsse auf die Wohnungsnachfrage näher erläutert.
2.3.1 Ökonomische Einflüsse
Als einen ökonomischen Einfluss ist zunächst der Preis am Wohnungsmarkt zu nennen. Dazu zählen die Grundstücks-, Wohnimmobilien- und Mietpreise sowie die Veränderung des Zins- satzes. Die Zinssätze bilden einen wichtigen ökonomischen Faktor, da im Wohnungsbau ge- nerell ein hoher Anteil an Fremdkapital unvermeidlich ist. Bereits eine einfache Änderung der Zinssätze hat einen enormen Einfluss auf die Gesamtkosten. Beispielsweise kann die Wohn- eigentumsbildung durch niedrigere Zinssätze enorm erleichtert und zudem der Mietwoh- nungsbau als Kapitalanlage im Gegensatz zu alternativen Anlageformen gefördert werden. Dennoch ist zu beobachten, dass entgegen steigender Zinssätze der Wohnungsbau beispiels- weise in den Jahren 1988 bis 1991 weiter zugenommen hat. Somit wird deutlich, dass die Än- derung der Zinssätze grundsätzlich einen mäßigen Einfluss auf die Fertigstellung von Gebäu- den ausübt.
Zu einem weiteren ökonomischen Einfluss zählt das Grundstück, welches die Basis des Wohnbaus bildet. Denn steht zu wenig Baugrundstück zur Verfügung, kann nicht viel gebaut werden.18 Besonders in Westdeutschland herrscht eine Knappheit an Bauland bei gleichzeitig hoher Nachfrage, weshalb ein stetiger Preisanstieg zu beobachten ist. Gleichzeitig gehen in Ostdeutschland die Preise für Bauland zurück.19
Darüber hinaus übt die Veränderung der Mieten und der Preise für Wohnimmobilien einen Einfluss auf die Wohnungsnachfrage aus. Die Gründe dafür, ob und zu welchem Zeitpunkt Wohneigentum erworben wird, können von der sich stetig ändernden Relation von Miet- zu Kaufkosten in Verbindung mit der Erwartungsbildung der privaten Haushalte über künftige Preise abhängen.20 Fakt ist, dass die Preise der Mieten in ganz Deutschland langfristig steigen werden. Allerdings erhöhen sich die Mieten in Ostdeutschland auffallend geringer als im Westen und im Süden Deutschlands.21
Schließlich weist ebenfalls die Einkommensentwicklung der privaten Haushalte eine Verbin- dung zur Wohnungsnachfrage auf. Denn greifbare reale Einkommenssteigerungen tragen zu einer steigenden Nachfrage bei. Welche Qualität von Wohnungen und welcher Wohnungstyp nachgefragt werden sind demnach abhängig vom verfügbaren Einkommen der Haushalte. Dabei ist zwischen dem Mietwohnungs- und dem Eigentumsbereich nicht zu differenzieren, denn die Entwicklung des Einkommens wirkt sich auf beide Segmente aus. Eine spürbare Steigerung des realen Einkommens zieht eine erhöhte Nachfrage nach mehr Wohnfläche und höhere Wohnqualität nach sich. Dadurch kann ein Neubaubedarf an Wohnungen, die den er- höhten Ansprüchen entsprechen, entstehen.22 Gleichwohl wird aufgrund der Unsicherheit über den Erhalt des Arbeitsplatzes der privaten Haushalte, insbesondere wegen der Finanzkrise, eine Nachfragezurückhaltung vermutet.23
2.3.2 Staatliche Einflüsse
Die Unvollkommenheit und Komplexität des Wohnungsmarktes sowie die Besonderheiten des Gutes „Wohnung“ machen staatliche Investitionen und Eingriffe nötig.24 Der Staat hat in der Wohnungspolitik heute unter anderem die Aufgabe der Bevölkerung angemessenen Wohnraum bereitzustellen. Damit Wohnraum zu stabilen und annehmbaren Preisen sichergestellt werden kann, bietet der Staat entsprechende Förderung an. Darunter fallen das Wohngeld, die soziale Wohnraumförderung, die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Wohnungsbauprämien sowie Sparzulagen auf Bausparverträge.25 Bis zum 1. Januar 2006 konnte zusätzlich die Eigenheimzulage in Anspruch genommen werden. Diese wurde schließlich 2006 von der großen Koalition abgeschafft.26 Diese Förderprogramme wirken bzw. wirkten direkt auf die Wohnraumversorgung ein.
2.3.3 Demographische Einflüsse
Die Zahl und die Struktur der Bevölkerung bestimmen den Bedarf an Wohnraum. Daher sind möglichst zuverlässige Prognosen über die künftige Entwicklung der Bevölkerung bedeutsam. Wesentliche V]eränderungen werden aus dem demographischen Wandel beobachtet, welcher
in Deutschland um 1950 begann27 und „zu einem Ende des Bevölkerungswachstums und zum Altern der Gesellschaft geführt [hat]“28. Dabei steht das Altern der Bevölkerung unter anderem von der hinsichtlich des Pillenknicks gesunkenen Geburtenrate in Verbindung29.
Darüber hinaus ist die Änderung der Bevölkerungsstruktur von dem kontinuierlichen Anstieg der Lebenserwartung abhängig. Diese Entwicklung hat schließlich zur Folge, dass die jüngeren Generationen schrumpfen und der Anteil der älteren Bevölkerung zunimmt.30 Dieses Schrumpfen und älter werden der Einwohner Deutschlands übt einen grundlegenden Einfluss auf die Wohnungsnachfrage aus.31
Doch Wohnraum wird nicht von den einzelnen Einwohnern, sondern von den Haushalten nachgefragt. Daher stellt die Entwicklung der Haushalte einen bestimmenden Indikator für die Ermittlung des Wohnungsbedarfs dar. Daraus folgt, dass die Zahl der privaten Haushalte stark von dem Wohnungsbedarf abhängt. Gleichwohl ergeben sich hierbei einige Probleme. Da in einer Wohnung mehrere Haushalte zusammen leben oder diverse Personen einen Zweitwohn- sitz haben können, sind genaue Angaben schwer zu ermitteln. Um jedoch eine ungefähre Zahl angeben zu können, wird die Annahme getroffen, dass jeweils eine Wohnung von einem Haushalt bewohnt wird.32
Haushaltsprognosen sind mit etlichen Einflüssen verbunden, deren korrekte Prognosen nur schwer möglich sind. Neben der Fertilität, Mortalität sowie Mobilität sind zusätzlich sozioökonomische Verhaltensweisen, etwa das Haushaltsbildungs- und Haushaltsauflösungsverhalten, von Bedeutung. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Zahl der Haushalte gegenüber der Bevölkerungsentwicklung wachsen wird. Aus diesem Grund ist zunächst nicht mit einem Rückgang der Wohnungsnachfrage zu rechnen.33
2.4 Das Wohnungsangebot
Die Struktur der Anbieter auf dem Wohnungsmarkt teilt sich in private und juristische Perso- nen auf, die das Gut „Wohnung“ anbieten. Zu den Anbietern zählen neben privaten Haushal- ten, die Wohneigentum besitzen und dieses vermieten, gemeinnützige sowie freie Wohnungsunternehmen und Sonstige.34 Angeboten werden die Wohnungen auf verschiedenen Teilmärkten (s. Kapitel 2).
Dabei werden auf dem Wohnungsnutzungsmarkt Nutzungsleistungen gehandelt, die vom Gut „Wohnung“ ausgehen. Grundsätzlich ist darunter der Mietmarkt zu verstehen. Zu den Nachfragern zählen private Haushalte mit natürlichen Personen. Angeboten werden die Wohnungen von Wohnungseigentümern. Dabei kann der Anbieter eine natürliche oder eine juristische Person sein.35 Auf dem Wohnungsbestandsmarkt wird „vorhandenes Sachkapital in Form von Wohnungsbeständen jeglicher Art gehandelt“36. In diesem Fall bilden sowohl die Anbieter als auch die Nachfrager die Eigentümer der Wohnungsbestände.
Auf dem Wohnungsbaumarkt schließlich werden Planungs-, Bau- sowie Herstellungsleistun- gen aus der Bauwirtschaft von privaten und institutionellen Bauherren nachgefragt.37 Die Ent- scheidungen der Bauherren in Bezug auf den Wohnungsbau müssen sich an das Baugesetz- buch (BauGB) richten.38 Bei der Betrachtung des Wohnungsbaumarktes fällt auf, dass die Neubautätigkeit stetig zurückgeht. Wurden im Jahre 2007 noch ca. 215.000 Wohnungen fer- tiggestellt, lag die Zahl im Jahre 2008 bei ca. 176.000 neu erbauten Wohnungen. Dies ent- spricht einem Rückgang um 16,5 %. Besonders im Sektor der Ein- und Zweifamilienhäuser ist die Neubautätigkeit in den letzten Jahren stark zurückgegangen. Verglichen mit den Jahren 2007 und 2008 ist in diesem Bereich der Neubau um 22,3 % gesunken.39
3 Vergleich von deutschlandweiten Wohnungsmarktprognosen
Im Folgenden werden die zukünftige Wohnungsnachfrage und das zukünftige Wohnungsan- gebot in Deutschland anhand von vier Prognosen detailliert beschrieben. Die ausgewählten Prognosen werden untereinander in ihren Methoden, ihren Strukturen und ihren Ergebnissen zur Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie zum zukünftigen Wohnungsmarkt ver- glichen. Die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklungen bilden die zentralen Einflussgrößen zur Entwicklung des Wohnungsmarktes. Daher werden die Resultate zu diesen Punkten aus- führlich erläutert. Jeder Unterpunkt wird mit einer Zusammenfassung abgeschlossen.
Zu den ausgewählten Studien zählen:
- die empirica-Studie „Wirtschaft und Wohnen in Deutschland - Regionale Prognosen bis 2015, Wohnungsmarktentwicklung bis 2030“ von 2005,
- die Studie des Pestel Instituts „Wohnungsmangel in Deutschland? Regionalisierter Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025“ sowie dessen Zusammenfassung von 2009,
- die BBR-Studie „Raumordnungsprognose 2020/2050 - Bevölkerung, private Haushalte, Erwerbspersonen, Wohnungsmarkt“ von 2006
- die IRS-Studie „Der demographische Wandel und seine Konsequenzen für Wohnungsnachfrage, Städtebau und Flächennutzung“ von 2007.
Im Anschluss werden Grundlagen zu den Instituten, die die ausgewählten Studien erstellt ha- ben, erläutert und die angewandten Methoden zunächst grob erklärt und weitgehend bildlich dargestellt.
3.1 Grundlagen über die jeweiligen Verfasser und der ausgewählten Studien
3.1.1 Die empirica ag
Die empirica ag ist ein unabhängiges Beratungsunternehmen, das wirtschafts- und sozialwis- senschaftlich ausgelegt ist. Sie erstellt individuelle Gutachten und Beratungspakete für Auf- traggeber40. Die empirica ag übt bei ihrem Consulting auch eine kritische Überprüfung der Aufgabenstellung und Ziele des Auftraggebers aus. Bei ihren Studien werden quantitative sowie qualitative Methoden der empirischen Forschung verbunden. Durch die Forschungen sollen vor allem grundlegende Zusammenhänge zwischen Praxis und wissenschaftlicher Dis- kussion hergestellt werden.41
Die Studie „Wirtschaft und Wohnen in Deutschland - Regionale Prognosen bis 2015, Woh- nungsmarktentwicklung bis 2030“ wurde im Auftrag der Deutschen Kreditbank AG im Jahre 2005 erstellt. Die Studie umfasst ca. 50 Seiten42 und teilt sich auf in die Regionale Beschäfti- gungsprognose, die Entwicklung der Demographie, die Entwicklung der Wohnungsnachfrage und die Entwicklung des Wohnungsangebots und der Wohnungsüberschüsse. Der für diese Arbeit relevante Teil umfasst ca. 30 Seiten. Die Prognosen beziehen sich auf alle Regionen Deutschlands, wobei auf räumlicher Ebene der Raumordnungsregionen die Prognosen bis zum Jahr 2015 und für Ost- und Westdeutschland bis zum Jahr 2030 erfolgen.43
3.1.2 Das Pestel Institut
Das Pestel Institut betreibt Forschung und ist ein Dienstleister für Kommunen, Unternehmen und Verbände. Das Pestel Institut konzentriert sich bei seinen Recherchen, Analysen, Befragungen und Modellrechnungen u.a. auf die regionalwirtschaftliche Bedeutung von Unternehmen und des Weiteren auf Regionalentwicklung, Wohnungsmärkte, Stadtentwicklung und Gemeindeentwicklung sowie Volkswirtschaft. Die Aufträge erhält das Institut von Städten und Gemeinden, Ministerien, Banken und weitere. 44
Die vom Pestel Institut veröffentlichte Studie „Wohnungsmangel in Deutschland? Regionalisierter Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025“ wurde im Jahr 2009 von Dipl.-Ök. Matthias Günther und Prof. Dr. Lothar Hübl im Auftrag des Bundesverbands Freier Immobi- lien- und Wohnungsunternehmen e.V., der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerksbau e.V.
und des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. verfasst.45 Die Studie umfasst 115 Folien und gliedert sich im Wesentlichen in die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie in den zukünftigen Wohnungsbedarf auf. Dabei werden zusätzlich regionale Unter- schiede aufgezeigt.
3.1.3 Das BBR
Im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) bildet das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) eine Bundesoberbehörde. Sie teilt sich in einen Baubereich sowie in das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) auf. Das BBSR im BBR hat u.a. eine Beratungsfunktion als Ressortforschungseinrichtung. Es unterstützt dabei die Bundesregierung auf nationaler und europäischer Ebene, z.B. zu Themen des Wohnungs-, Immobilien- und Bauwesens.46
Die neue Raumordnungsprognose „Raumordnungsprognose 2020/2050 - Bevölkerung, priva- te Haushalte, Erwerbspersonen, Wohnungsmarkt“ wurde im Jahre 2006 vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung herausgegeben. Der für diese Arbeit relevante Teil der Studie umfasst ca. 75 Seiten. Die Studie teilt sich in 6 Punkte auf und geht im ersten Schritt auf das Gesamtmodell i.S. von konzeptionellen Grundsätzen ein und erläutert anschließend im zwei- ten Punkt Prognosen zur Bevölkerung. Dabei werden die Annahmen zu den Prognosen ge- nauestens erläutert. Im dritten Punkt werden Prognosen zu den privaten Haushalten darge- stellt. Auch in diesem Fall werden Methodik und Annahmen dem Leser nähergebracht. Im vierten Punkt geht die Studie auf die Erwerbspersonen ein, auf die im weiteren Verlauf dieser Arbeit aufgrund der Irrelevanz nicht näher eingegangen wird. Den wesentlichen Teil bildet der Punkt fünf mit Prognosen über den Wohnungsmarkt. Im sechsten Teil sind abschließend die Schlussfolgerungen zusammengefasst.47
3.1.4 Das IRS
Das Leibniz Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung hat die Aufgabe, die „Transformation und Steuerung von Städten und Regionen aus sozialwissenschaftlichen Mik- ro- und Makro-Perspektiven in interdisziplinären Teams und langfristig angelegten For- schungsschwerpunkten [zu untersuchen]“48. Dabei werden Themen wie z.B. der institutionelle Wandel heute und in der Vergangenheit erforscht. Es sollen Probleme und Potenziale der
Entwicklung von Städten und Regionen im bundesweiten und im zwischenstaatlichen Kontext raumwissenschaftlich untersucht werden. Hierzu werden sozial- und wirtschaftsräumliche Beziehungen in Verbindung mit Steuerungsfragen erforscht und u.a. die Bildung von Milieus analysiert.49
Das Gutachten „Der demographische Wandel und seine Konsequenzen für Wohnungsnach- frage, Städtebau und Flächennutzung“ wurde Ende 2003, Anfang 2004 erarbeitet und analy- siert die Folgen der demographischen Entwicklung auf die baulich-räumliche Entwicklung, illustriert Methoden zur Bewältigung der zu erwartenden baulich-räumlichen Folgen und stellt die bundesweiten und regionalen demographischen Trends und Prognosen dar. So ergeben sich vier Kapitel: Der demographische Wandel in der Bundesrepublik, Demographische Ent- wicklung in den Regionen der Bundesrepublik, Auswirkungen der Altersstruktur bis 2020 anhand ausgewählter Altersgruppen und Instrumente und Good-Practice-Beispiele zur Bewäl- tigung baulich-räumlicher Folgen des demographischen Wandels und zur Minimierung der Flächeninanspruchnahme. Die Studie umfasst 63 Seiten50 Der für diese Arbeit relevante Teil dieser Studie beträgt ca. 25 Seiten.51
3.2 Methoden der ausgewählten Prognosen
Um eine Prognose über den zukünftigen Wohnungsmarkt in Deutschland aufstellen zu können wird zunächst eine Bevölkerungsprognose erstellt. Auf diesen Ergebnissen basierend werden Haushaltsprognosen kalkuliert, die für die Entwicklung der Wohnungsnachfrage von sehr großer Bedeutung sind.
Im Folgenden werden die Methoden und Ergebnisse zu den Bevölkerungsprognosen der vier ausgewählten Studien eingehend analysiert.
Die empirica ag erstellt ihre Prognosen anhand einer Extrapolation von Entwicklungen in der Vergangenheit.52 So ergibt sich folgendes Prognosemodell:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Überblick über die Prognosemodelle, eigene Darstellung in Anlehnung an: Simons/ Braun/Pfeiffer/Schmidt/Metzger: Wirtschaft und Wohnen in Deutschland, 2005, S. 11.
Im Verlauf der Arbeit werden die eigenen Prognose-Modelle der empirica ag im Einzelnen näher erläutert und dargestellt.
Das Pestel Institut ermittelt die Wohnungsnachfrage anhand von verschiedenen Einflüssen auf der Nachfrager- bzw. Anbieterseite, auf die später detailliert eingegangen wird. In der Unter- suchung der Pestel-Studie wird der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 unter Berücksichti- gung regionaler Faktoren abgeschätzt.53 Zu diesem Zweck werden einerseits der demogra- phisch basierte quantitative Wohnungsbedarf und andererseits der aus den qualitativen Erfor- dernissen abgeleitete zusätzliche Ersatzbedarf ermittelt. Anschließend wird in einem letzten Schritt die Summe aus demographisch und qualitativ bedingtem Bedarf gebildet, um den Ge- samtbedarf an Wohnungen für Deutschland zu ermitteln.54 Die nachfolgende Abbildung fasst die Methode der Wohnungsbedarfsermittlung nach der Pestel-Studie zusammen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Prognosemodell des Pestel-Instituts, eigene Darstelleung in Anlehnung an: Gümther/Hübl: Wohnungsmangel in Deutschland?, 2009.
Die Raumordnungsprognose des BBR zählt alle Annahmen zu den Berechnungen auf und stellt auf diesen Berechnungen basierend verschiedene übersichtliche Schaubilder dar. Grundsätzlich werden Prognosen über die Entwicklung der privaten Haushalte auf Grundlage einer Bevölkerungsberechnung erstellt. Anschließend können zukünftige Entwicklungen zum Wohnungsmarkt errechnet werden (s. Abb. 3).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Die Raumordnungsprognose des BBR - Teilmodelle und deren Verknüpfung, eigene Darstellung in Anlehnung an: BBR: Raumordnungsprognose 2020/2050, 2006, S. 2.
Das Gutachten des IRS bildet zum großen Teil eine Aufbereitung der Daten des Bundesinsti- tuts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Darüber hinaus werden eigene Berechnungen u.a. auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes durchgeführt. Aus diesem Grund werden nachfolgend die Methoden des BBR zu den Prognosen, die das IRS für sein Gutachten heran- gezogen hat, beschrieben.
3.3 Bevölkerungsprognosen im Vergleich
Die Entwicklung der Bevölkerung ist eine wichtige zu analysierende Determinante, um eine Prognose über den Wohnungsmarkt durchführen zu können. Sie bildet die Basis zur Ermittlung des Bedarfs an Wohnraum.55 Daher werden im Folgenden zunächst die Methoden und Ergebnisse der Bevölkerungsprognosen aus den ausgewählten Studien dargestellt.
3.3.1 Bevölkerungsprognose der empirica ag
Für die Prognosen der Bevölkerungsentwicklung in Deutschland zieht empirica die 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung der Statistischen Ämter für die Bundesrepublik Deutschland heran.56 Bei der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird die Entwicklung der Bevölkerung bis zum Jahr 2050 unter bestimmten Annahmen berechnet. Es werden im Wesentlichen folgende Annahmen getroffen:57
- Bezüglich der Fertilität wird erwartet, dass sich das Niveau in den alten Bundesländern von 1,4 Kindern pro Frau nicht ändern wird. In den neuen Bundesländern wird ein langsamer Anstieg der Geburtenrate auf 1,4 Kindern pro Frau bis 2010 angenommen. Nach 2011 soll die Geburtenhäufigkeit für das gesamte Bundesgebiet bei 1,4 Kindern pro Frau bis 2050 konstant bleiben.
- Im Hinblick auf die Lebenserwartung wurden für das Jahr 2050 drei Entwicklungsmöglichkeiten angenommen. Nach der ersten Version wird ein minimaler Anstieg der Lebenserwartung angenommen, so dass neugeborene Jungen im Jahr 2050 79,1 und neugeborene Mädchen 85,6 Jahre alt werden. Die mittlere Variante besagt, dass die Jungen 81,1 und die Mädchen 86,6 Jahre alt werden. Maximal wird eine Lebenserwar- tung für Jungen von 82,6 Jahren und für Mädchen von 88,1 Jahren angenommen. Wei- terhin werden drei ähnliche Annahmen zur Lebenserwartung von 60-Jährigen in 2050 getroffen. Für die neuen Länder wird ab 2020 eine Anpassung der Lebenserwartung an die alten Bundesländer erwartet.
- Für die Außenwanderung existiert eine Differenzierung zwischen deutschen und ausländischen Personen. Hierzu gibt es drei Annahmen zum Wanderungsverhalten der Ausländer: Annahme eins geht von einem jährlichen Wanderungsüberschuss von 100.000 Personen und Annahme zwei von 200.000 Personen ab dem Jahr 2003 aus. Weiterhin wird als dritte Annahme erwartet, dass es ab dem Jahr 2011 einen jährlichen
Wanderungsüberschuss von 300.000 Personen geben wird. Bei der Auswanderung der Deutschen werden die gleichen Annahmen getroffen.58
Auf dieser Grundlage ergeben sich insgesamt neun Varianten der Bevölkerungsentwicklung. Dabei hat sich empirica für die vierte Variante59 mit einer mittleren Lebenserwartung und einem niedrigen Wanderungssaldo von mindestens 100.000 Personen60 entschieden. Nach dieser Variante ergibt sich für Deutschland in 2020 eine Bevölkerungszahl von 80,6 Millio- nen und im Jahr 2030 von 77,6 Millionen Einwohnern. D.h. zwischen den Jahren 2005 und 2020 schrumpft die Bevölkerung nach Variante 4 um 2,3 % und bis 2030 um 6 %.61
Bei einer Ost-West-Differenzierung wird deutlich, dass der Osten seit den 90er Jahren62 einen negativen Trend aufweist, während bis 2010 für den Westen ein positives Wachstum prognostiziert wurde. Nach 2010 geht auch im Westen die Zahl der Bevölkerung runter, dabei am stärksten in der Dekade 2020-2030.63
Im nächsten Schritt wird die Bevölkerungsentwicklung in den einzelnen Bundesländern be- trachtet, indem die Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigene Kalkulationen kombiniert werden. So hat empirica ein individuelles Prognosemodell konstruiert, um die Binnenwanderung in neutraler Weise ermitteln zu können. In diesem Modell bilden die empirica-Prognosen der Exportbasisbeschäftigung64 die Basis. Dabei werden folgende An- nahmen aufgestellt:
1. Regionen, die eine wirtschaftlich positive Entwicklung aufweisen, wachsen
2. Für den Zeitraum 1996-2003 wird eine konstante positive Basiszuwanderung für alle Regionen unterstellt
3. Regionalen Strukturen werden durch entsprechende Dummyvariablen Rechnung ge- tragen.
Die erste Annahme wird dadurch unterstützt, dass bereits für den Zeitraum 1996-2003 beo- bachtet wurde, wie je 100 zusätzlichen Exportbasisbeschäftigten in einer Region 67 Personen zuwanderten.
[...]
1 Beul: Der demografische Faktor, 2010, S. 13.
2 Vgl. Beul: Der demografische Faktor, 2010, S. 13.
3 Vgl. Haufe: Demografie-Risiken, 30.12.2010 (08.01.2011).
4 Beul: Der demografische Faktor, 2010, S. 14.
5 Vgl. Beul: Der demografische Faktor, 2010, S. 14.
6 Vgl. Voigtländer: Der Immobilienmarkt in Deutschland, 2009, S. 86.
7 Vgl. Schmidt: Demographischer Wandel, 2008, S. 1.
8 Vgl. Koop.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 2 f.
9 Vgl. Rady/Rußig: Fluktuationen des Wohnimmobilienmarktes, 2004, S. 12 f.
10 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 2 f.
11 Vgl. Spieker: Schrumpfende Märkte in der Wohnungswirtschaft, 2005, S. 83.
12 Vgl. Prosch: Die Entwicklung des Immobilienmarktes seit den 1980er Jahren, 2007, S. 1
13 Vgl. Jenkis: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 176.
14 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2009/2010, 2009, S. 22 f.
15 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 12. 3
16 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 19.
17 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.14.
18 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.15.
19 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 68.
20 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.15. 4
21 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 72.
22 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.17.
23 Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland: Arbeitsmarkt (14.02.2011).
24 Barner: Wohnungsproblematik in Deutschland, 1999, S. 113.
25 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.18.
26 Vgl. Jura Blogs: Abschaffung der Eigenheimzulage, 2005 (10.01.2011). 5
27 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.20.
28 Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.20.
29 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 50.
30 Vgl. Demary /Voigtländer: Immobilien 2025, 2009, S. 5.
31 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.25.
32 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.25 ff.
33 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S.25 ff. 6
34 Vgl. Koop: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 12.
35 Vgl. Spieker: Schrumpfende Märkte in der Wohnungswirtschaft, 2005, S. 83.
36 Spieker: Schrumpfende Märkte in der Wohnungswirtschaft, 2005, S. 87.
37 Vgl. Spieker: Schrumpfende Märkte in der Wohnungswirtschaft, 2005, S. 87 f.
38 Vgl. Jenkis: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 176.
39 Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2009/2010, 2009, S. 9. 7
40 Private sowie öffentliche Auftraggeber auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen, vgl. empirica: empirica Kurzprofil (09.11.2010).
41 Vgl. empirica: empirica Kurzprofil (09.11.2010).
42 Exklusive Management Summary und Anhang.
43 Vgl. Wirtschaft und Wohnen in Deutschland, 2005, S. 1.
44 Vgl. Pestel Institut : Willkomen im Pestel Institut (19.12.2010). 9
45 Vgl. Günther/Hübl: Wohnungsmangel in Deutschland?, 2009, Folie 2 f.
46 Vgl. BBR: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (19.12.2010).
47 Vgl. BBR: Raumordnungsprognose 2020/2050, 2006, S. I-II.
48 IRS: Profil (16.12.2010).
49 Vgl. IRS: Profil - Aufgabe (16.12.2010).
50 Exklusive dem Inhalts- und Literaturverzeichnis.
51 Vgl. Bürkner/ Berger/Luchmann/Tenz: Der demographische Wandel, 2007, S. 3-9. 11
52 Vgl. Simons/Braun/Pfeiffer/Schmidt/Metzger: Wirtschaft und Wohnen in Deutschland, 2005, S.8. 12
53 Vgl. Günther/Hübl: Wohnungsmangel in Deutschland? - Zusammenfassung, 2009, S. 2.
54 Vgl. Günther/Hübl: Wohnungsmangel in Deutschland? - Zusammenfassung, 2009, S. 10. 13
55 Vgl. Koop.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 20.
56 Vgl. Simons/Braun/Pfeiffer/Schmidt/Metzger: Wirtschaft und Wohnen in Deutschland, 2005, S. 33.
57 Vgl. Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, 2003, S. 5 (17.12.2010). 15
58 Vgl. Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, 2003, S. 5-6(17.12.2010).
59 Vgl. Simons/Braun/Pfeiffer/Schmidt/Metzger: Wirtschaft und Wohnen in Deutschland, 2005, S. 33.
60 Vgl. Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, 2003, S. 41 (17.12.2010).
61 U.a. wiedervereinigungsbedingte Wanderungsströme.
62 U.a. wiedervereinigungsbedingte Wanderungsströme.
63 Vgl. Simons/Braun/Pfeiffer/Schmidt/Metzger: Wirtschaft und Wohnen in Deutschland, 2005, S. 34.
64 Beschäftigte in exportorientierten Produktionsbetrieben, vgl. Kyffhäuser. Deine Region: Zusammenarbeit verabredet, 2006 (18.12.2010).
- Citar trabajo
- Esma Balci (Autor), 2011, Zukunft des Wohnungsmarktes - Kommen Angebots- oder Nachfrageüberschüsse?, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/170319
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