Vor dem Hintergrund, dass es bei geschlossenen Immobilienfonds mit Unterdeckung regelmäßig zu juristischen Auseinandersetzungen kommt, insbesondere hinsichtlich etwaiger Nachzahlungsverpflichtungen ihrer Teilnehmer, beleuchtet der Verfasser diese Anlageform ihrem Wesen nach und gibt einen Überblick, wie sich diesbezügliche Folgen, bei einer Beteiligung an einer so genannten Publikumspersonengesellschaft ergeben können.
Inhaltsübersicht
Abkürzungsverzeichnis
Literaturverzeichnis
A. Einleitung
B. Die Publikumspersonengesellschaft
I. Begriff der Publikumspersonengesellschaft
II. Abgrenzung der Publikumsgesellschaft von der Personengesellschaft
C. Geschlossene Immobilienfonds im Unterdeckungsmodell
I. Der Begriff „geschlossen“
II. Abgrenzung zum offenen Immobilienfond
III. Der Begriff - Unterdeckungsmodell
D. Die Publikumspersonengesellschaft im Unterdeckungsmodell
I. Wesen dieses Modells bei der Publikumspersonengesellschaft
II. Realisierung und Finanzierung dieser Kapitalanlagen
III. Risiken und damit verbundene Schwachpunkte
E. Etwaige Nachzahlungsforderungen bei diesen Kapitalanlagen
I. Bedeutung des Anlegerschutzes
II. Sinn und Zweck einer Nachzahlungsforderung (Nachschussverlangen)
III. Anforderungen an die Wirksamkeit einer Nachzahlungsforderung
F. Unterscheidung (verlängerte) Beitragspflicht – Nachschusspflicht
I. Die (verlängerte) Beitragspflicht
II. Der Nachschuss
III. Feststellung
IV. Auswirkungen
G. Verpflichtungsgründe zur Nachzahlung der Anlagegesellschafter
I. Die Fondstruktur als Nachzahlungsgrund
II. Nachzahlungsgrund aus Antizipierter Zustimmung
III. Nachzahlungsgrund aus der Treuepflicht
IV. Nachzahlungsgrund aus dem Gesellschaftsvertrag
V. Nachzahlung aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses
H. Fazit
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Literaturverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
A. Einleitung
Vor dem Hintergrund, dass es bei geschlossenen Immobilienfonds mit Unterdeckung regelmäßig zu juristischen Auseinandersetzungen kommt, insbesondere hinsichtlich etwaiger Zahlungsverpflichtungen ihrer Teilnehmer, beleuchtet der Verfasser diese Anlageform ihrem Wesen nach und gibt einen Überblick, wie sich diesbezügliche Folgen, bei einer Beteiligung an einer so genannten Publikumspersonengesellschaft ergeben können. Zunächst wird die Anlageform als solche beschrieben, um sodann mit dem erlangten Verständnis, sich den finanziellen Eigenheiten dieser Gesellschaft zu nähern. Im Einzelnen wird dargestellt, inwieweit, woraus und unter welchen Voraussetzungen sich unter Umständen finanzielle Verpflichtungen, vor allem im Nachhinein, für die Teilnehmer bzw. Gesellschafter einer solchen Gesellschaft ergeben. Da es bei diesen Immobilienfonds auch regelmäßig um nicht unerhebliche Geldbeträge geht, verleiht es diesem Thema seine besondere Brisanz.
B. Die Publikumspersonengesellschaft
I. Begriff der Publikumspersonengesellschaft
Die Publikumspersonengesellschaft ist eine Gesellschaft, die unabhängig von ihrer rechtlichen Ausgestaltung, ihre jeweiligen Beteiligungsrechte breit streut.[1] Sie ist darauf ausgerichtet, dass sich an ihr eine große Anzahl von Menschen, aus rein finanzieller Absicht, als Geld gebende Gesellschafter beteiligen. Aus steuerlichen Gründen[2], taucht diese Gesellschaft zumeist in der Rechtsform der KG, der Offenen Handelsgesellschaft, sowie der atypischen stillen Gesellschaft aber auch der BGB – Gesellschaft auf. Steuerlich bedeutet hierbei, dass Erträge aus dem Gesellschaftsverhältnis, fast steuerfrei ausgeschüttet werden können bzw. es möglich ist Sonderabschreibungen vorzunehmen. Es handelt sich demzufolge primär nicht um eine juristische Einordnung, sondern vielmehr um eine quasifaktische Beschreibung eines Mitgliederkreises. Dies ergibt sich auch daraus, dass der Begriff der Publikumspersonengesellschaft, von der deutschen Rechtsprechung bisweilen auch schon pauschal für Personengesellschaften verwendet wurde, die hinsichtlich ihrer breiten Streuung der Beteiligungsrechte, insofern kapitalrechtliche Züge aufwiesen.[3] Die Bezeichnung erfolgt aber rechtstatsächlich, so das das Kriterium für das Vorliegen einer Publikumspersonen-gesellschaft, lediglich die Verteilung von Mitgliedschaftsrechten unter einer gewissen Anzahl nicht verbundener Menschen ist, die jeweils einen kleinen Gesellschaftsanteil halten und nicht die Rechtsform einer Gesellschaft.[4]
II. Abgrenzung der Publikumsgesellschaft von der Personengesellschaft
Ebenso wie die Publikumspersonengesellschaften sind auch Personengesellschaften, Gesellschaften in denen sich verschiedene Menschen zur Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks zusammenschließen. Jedoch ist zu beachten, dass die Kapitalanleger einer Publikumspersonengesellschaft, zumeist durch Broschüren, Prospekte oder in anderer Weise geworben werden, so dass ihr Zusammenschluss, zu einem gemeinsamen Zweck vorrangig heteronom erfolgt.[5] Der sich dabei gestaltende Kreis von Gesellschaftern, der einzig und allein das gemeinsame Anlageziel verfolgt und dessen Beitragspflicht sich ausschließlich in der Zahlungsverpflichtung erschöpft, entspricht daher nur in gewisser Weise dem Wesen der Personengesellschaft, die ihre Ausprägung wiederum in der Arbeits – und Haftungsgemeinschaft findet[6] und von den Gesellschaftern bestimmt wird.[7] Im Gegensatz zur Personengesellschaft dienen Publikumspersonengesellschaften allein der Kapitalanlage der Gesellschafter.[8] Bei Publikumspersonengesellschaften steht nur die geldwerte Beteiligung der Anleger im Vordergrund.[9]
C. Geschlossene Immobilienfonds im Unterdeckungsmodell
Die schon angesprochenen Kapitalanlagen finden sich häufig in einem so genannten geschlossenen Immobilienfonds im Unterdeckungsmodell wieder. Der wirtschaftliche Zweck ist hierbei, in der Regel, die Errichtung und Bewirtschaftung einer Immobilie durch Einsatz zusammengeschlossener Geldmittel der einzelnen sich beteiligenden Gesellschafter. Zwar ist jeder Anlagegeldbetrag der einzelnen Gesellschafter, für sich genommen, oftmals verhältnismäßig klein. Doch gerade durch die Konzentrierung sämtlicher Mittel aller Anleger aufgrund eines vertraglichen Zusammenschluss in der Personengesellschaft, wird es ihnen möglich, in Form eines Fonds, sich an Großimmobilien zu beteiligen.
I. Der Begriff „geschlossen“
Der Begriff geschlossen bedeutet, dass von vornherein nur eine bestimmte Menge von Gesellschaftsanteilen zur Verfügung steht. Diese Gesellschaftsanteile haben dabei einen ganz bestimmten Wert. Zieht man alle Gesellschaftsanteile ihrem Wert nach zusammen, so ergibt sich in etwa auch das angestrebt finanzielle Volumen, des zu bewerkstelligenden Objekts. Sind sämtliche Gesellschaftsanteile ausgegeben, wird der Fonds geschlossen. Das heißt, es ist trotz eines vorhandenen Interesses, sodann nicht mehr möglich, sich an dem Fonds zu beteiligen. Die Anzahl der Anleger die mit ihrem Kapital investieren können ist limitiert.
II. Abgrenzung zum offenen Immobilienfond
Im Vergleich zu den offenen Immobilienfonds ist zu beachten, dass es bei den geschlossenen Immobilienfonds keine gesetzlich legitimierte Aufsicht gibt. Ein geschlossener Immobilenfond fällt nicht wie der offene unter das Kapitalanlagegesetz. Geschlossene Immobilienfonds bedürfen auch keiner staatlichen Genehmigung.[10]
III. Der Begriff - Unterdeckungsmodell
Der Begriff Unterdeckung bezeichnet in diesem Zusammenhang, dass die an einen solchen Immobilienfond beteiligten Gesellschafter, unter Umständen, bei einer Unterdeckung, die lediglich, eine zu einem bestimmten Zeitpunkt bestehende Unwirtschaftlichkeit der etwaigen Immobilie widerspiegelt, zu Nachzahlungen verpflichtet werden können.
D. Die Publikumspersonengesellschaft im Unterdeckungsmodell
I. Wesen dieses Modells bei der Publikumspersonengesellschaft
Die Anleger, die sich zu einer Publikumspersonengesellschaft zusammenschließen, erwerben jeweilig mit dem Kauf von Gesellschaftsanteilen, eine direkte Beteiligung an dem dann mit den Geldmitteln realisierten Objekt. Insoweit kann der Erwerb der Anteile, eine reale unternehmerische Beteiligung darstellen. Die Beteiligung kann sodann sachenrechtliches Bruchteilseigentum oder Gesamthandeigentum begründen.[11] Die Laufzeit dieser Fonds liegt etwa zwischen 7 – 20 Jahren. Wie oben schon angeführt, sind mit diesem Modell, in der Form, steuerliche Vorteile verbunden, dass eine etwaige Rendite frei von Steuern vereinnahmt werden kann. Weiterhin, bietet der nach Fondauflösung anstehende Verkauf der Immobilie einen zusätzlichen Anreiz für die Anleger, da in der Regel Immobilien im Laufe der Jahre an Wert gewinnen und der einzelne Investor daher, nach einem Verkauf, mit einem relativ guten Erlös rechnen kann.
II. Realisierung und Finanzierung dieser Kapitalanlagen
Hinsichtlich der Realisierung solcher Vorhaben beteiligt sich jeder Anleger mit seinem betragsmäßig feststehenden Eigenkapital. Dabei zielen diese Immobilienfonds im Unterdeckungsmodell, gleichbedeutend Unterdeckungsfonds, jedoch darauf ab, dass die Gesellschafter nur einen gewissen Teil für die Realisierung der Bauvorhaben aufbringen müssen. Der größte Teil der Finanzierung erfolgt vielmehr durch die Aufnahme von Fremdkapital. Hierzu schließt die Personengesellschaft mit Banken Darlehensverträge ab, wobei zu beachten ist, dass für deren Rückabsicherung zumeist eine anteilige Haftung der einzelnen Anlagegesellschafter vereinbart wird.[12]
III. Risiken und damit verbundene Schwachpunkte
Aus dem geschilderten Vorgehen, können sich aber unter Umständen erhebliche Risiken für die Anleger, in Form von weiteren Zahlungsverpflichtungen ergeben. Dies zum Beispiel dann, wenn der vereinnahmte Mietzins aus der fertig gestellten Immobilie, welche von den Gesellschaftsanteilen errichtet wurde, nicht die Tilgung der Zinsen für die aufgenommenen Darlehensverträge bei den Banken abdeckt und sich sodann eine so genannte Unterdeckung, ein finanzielles Minus in der Gesellschaft ergibt.
Die Initiatoren einer Personengesellschaft verankern daher oft vorausschauend in den Gesellschaftsverträgen Klauseln, die, die einzelnen Gesellschafter zur Schließung solcher Deckungslücken verpflichtet, indem diese bei Eintritt der beschriebenen Situation, ihre gesellschaftsvertraglichen Beitragspflicht nachzukommen haben,[13] die ja anmerkend gerade darin besteht, dass zur Erreichung des Gesellschaftszwecks erforderliche beizutragen[14] und somit deren Verpflichtungsgrund darstellt.[15] Gegen diese Vereinbarungen als solche ist hinsichtlich der Vertragsfreiheit[16] auch nichts einzuwenden, insofern sich diese Pflicht für die Anlagegesellschafter auch absehbar und offenkundig ergibt.[17] § 242 BGB stünde dem ebenfalls nicht entgegen.[18]
Jedoch, sind etwaige Schwachpunkte zu berücksichtigen, die sich sehr häufig bei der vertraglichen Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages auftun. So wissen die Gesellschafter des Immobilienfonds, bei Lebensnaher Auslegung, schon im Vorfeld nie recht genau, in wie weit sie denn, respektive ihrer Beitragspflicht, für die Gesellschaft im Nachhinein in Anspruch genommen werden können.
Außerdem wird das mit der Kapitalanlage verbundene finanzielle Risiko bei Abschluss des Gesellschaftsvertrages schon regelmäßig dadurch unterschätzt, dass es durch die Initiatoren eines Immobilienfonds nicht abschätzbar dargestellt wird. Aus diesem Grund und den sich daraus ergebenen unklaren Folgen, ist es hieraus in der Vergangenheit zur Häufung von Klagen gekommen, mit denen sich die Anlagegesellschafter dagegen wehrten, zu nachträglichen Zahlungen herangezogen zu werden, gerade auch weil man ihnen gegenüber die Meinung vertrat, schon alleine die Fondstruktur begründe ihrerseits eine Nachzahlungspflicht.
[...]
[1] Vgl. Schäfer, NJW2008, S.2536ff; die deutsche AG sei primär als Publikumsgesellschaft konzipiert
[2] Sprau in Palandt, BGB-Ko., 2009, 68.Auflg., Rdnr. 47
[3] Vgl. Müko BGB/ Ulmer, 4. Auflage 2004, Vor § 705 Rdnr. 4.a.E.; BKR 06, Heft 7 Barta / Geiseler -Bonse, S.265
[4] Vgl. Köbler, Juristisches Wörterbuch, 12. Auflage, Verlag Vahlen
[5] Vgl . Kübler / Assmann, Gesellschaftsrecht, 6.Auflg.,06, S.343; Wiedemann GR, Bd. II, 04. S.611
[6] Vgl. Wiedemann, Gesellschaftsrecht Bd. II. 2004, S.300
[7] Vgl. Kübler/ Assmann, Gesellschaftsrecht, 6.Auflage 06, S.342; MüKo2,BGB/Ulmer,4.Aufl.vor § 705, Rdnr.2
[8] Vgl. Wilhelm, Kapitalgesellschaftsrecht, 2. Auflage 2005, Rdnr. 4
[9] Vgl. Sprau in Palandt BGB-Ko.,68.Auflage, § 705, Rdnr. 47;Baumbach/Hopt,HGB, 32.Auflg.06,Anh.B §177a,Rdnr.52
[10] Vgl. Guttenberg, 1997, Baur Investmentgesetze, § 15 KAGG am Anfang i.V.m. § 24a IV S.3 KAGG
[11] Vgl. Palandt,BGB-Ko., Bassenge, 68.Auflg. 2009, §1008, Rdnr. 1ff.
[12] ZfIR 2002, S. 430, 433f Schleicher
[13] BKR 2006 Heft 7, Barta, Geiseler – Bonse; vgl. BGH, II. ZR 354/03; vgl. BGH II ZR 230/06
[14] WM 2006, S. 774, 775,Rdnr.14; WM 2005, S. 1608, 1609; WM 1961, S. 32,34; NJW1980, S.339,340;
[15] Weipert, in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts, Bd.1, 2.Auflg.2004, § 6 Rdnr.17; Barta /Geiseler –Bonse, BKR, Heft7, 2006, S.265
[16] Palandt, BGB-Ko. Heinrichs, Vor § 145, Rdnr.7,64. Auflg.; BVerfG 8, 328; BVerwG 1, 323
[17] Vgl. BGH – NJW 83, 164
[18] Vgl. Palandt, BGB-Ko. 68. Auflage, Heinrichs, § 242, Rdnr.71; Sprau § 706, Rdnr.1
- Citation du texte
- Sirko Archut (Auteur), 2009, Die Publikumspersonengesellschaft bei geschlossenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/147347
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