Diese Bachelorarbeit beschäftigt sich mit der Frage, ob wir uns in Deutschland in einer Immobilienblase befinden. Dafür werden Experteninterviews durchgeführt und anschließend mithilfe qualitativer Inhaltsanalysen ausgewertet. Die kategorisierten Ergebnisse der Interviews werden dann mit der Theorie verglichen, um so herauszufinden, ob im deutschen Wohnimmobilienmarkt eine Immobilienblase besteht. Auch wird ein Vergleich mit dem US-Immobilienmarkt bis zur Finanzmarktkrise 2007 gezogen.
Nach der Einleitung wird zunächst der aktuelle Forschungsstand dargestellt. Dazu werden Studien und Artikel, die die aktuelle Situation am Immobilienmarkt beschreiben, herangezogen. Im nächsten Kapitel werden dann die theoretischen Grundlagen aufgearbeitet. Zuerst werden allgemeine Begriffe rund um die Immobilie erläutert, anschließend wird die bisherige Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt beschrieben. Zum Ende des Kapitels wird der Begriff Immobilienblase definiert, ebenso werden die Ursachen, Entstehung und die Phasen einer Blase ausführlich beschrieben.
Im weiteren Verlauf wird das methodische Vorgehen näher beschrieben. Es wurden fünf Experten mit Bezug zu Immobilien befragt. Diese Experteninterviews wurden nach den Regeln von Dresing und Pehl transkribiert und mittels qualitativer Inhaltsanalyse nach Mayring in tabellarischer Form in Kategorien unterteilt und anschließend ausgewertet. Hintergrund der Wahl der Methode ist, individuelle Eindrücke und Informationen von Personen zu erhalten, welche regelmäßig mit der Immobilienpreisentwicklung zu tun haben. Das fünfte Kapitel enthält die Ergebnisse der Experteninterviews und fasst diese zusammen. Im sechsten Kapitel werden die Ergebnisse aus den Experteninterviews mit der Theorie und dem aktuellen Forschungsstand verglichen, beschrieben und diskutiert.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Aktueller Forschungsstand
3 Theoretischer Hintergrund
3.1 Begriffserklärung
3.1.1 Wohnimmobilien
3.1.2 Wirtschaftsimmobilie
3.1.3 Kapitalanlage
3.2 Preisentwicklung
3.2.1 Historie
3.2.2 Deutscher Wohnimmobilienmarkt
3.2.3 Regionale Bevölkerungsentwicklung
3.3 Immobilienblase
3.3.1 Begriffserklärung
3.3.2 Ursachen für die Entstehung einer Preisblase
3.3.2.1 Geld- und Kreditmenge
3.3.2.2 Leerstand
3.3.2.3 Wohnungsbedarf
3.3.2.4 Zu lockere Geldvergabe
3.3.3 Phasen eine Blase
3.3.4 Kennzahlen
3.4 Beschreibung der Immobilienkrise in den USA
4 Methodisches Vorgehen
4.1 Untersuchungsdesign und -durchführung
4.2 Erhebungsinstrument
4.2.1 Stichprobe
4.3 Datenaufbereitung mittels qualitativer Inhaltsanalyse nach Mayring
4.4 Prüfung der Gütekriterien
5 Ergebnisse
5.1 Preisentwicklung
5.1.1 Bisherige Preisentwicklung
5.1.2 Künftige Preisentwicklung
5.2 Vergleich mit dem US-Immobilienmarkt
5.2.1 Gemeinsamkeiten
5.2.2 Unterschiede
5.3 Preisblase
5.3.1 Definition einer Preisblase
5.3.2 Gründe für eine Blase
5.3.3 Gründe gegen eine Blase
5.4 Äußere Einflüsse auf die Preisentwicklung und Immobilienblase
5.5 Ausblick der Experten
6 Diskussion
7 Fazit
Anhang
Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit 1975
Abbildung 2: Entwicklung der verschiedenen Zinssätze seit 2003
Abbildung 3: Wohneigentumsquote in europäischen Ländern im Jahr 2019
Abbildung 4: Entwicklung der Geldmenge M3 vs. Wohnbaukredite
Abbildung 5: Zyklus einer Preisblase
Abbildung 6: US-Hypothekendarlehen nach Kategorien
Abbildung 7: Wohnimmobilienindex in D vs. USA
Abbildung 8: Veränderung der Zinsbindungsdauer
Abbildung 9: Price-Income-Ratio und Price-Rent-Ratio
Abbildung 10: Affordability in Deutschland und den USA
Abbildung 11: Zunahme der Wohnbaukredite
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Übersicht Stichproben
Tabelle 2: Schuldendienst-Einkommen und Schulden-Immobilienwert-Relation
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
Seit Frühjahr 2020 herrscht auf der ganzen Welt ein Ausnahmezustand. Die Corona Pandemie hat Einfluss auf nahezu alle Lebensbereiche und Wirtschaftssektoren genommen. Unter anderem haben auch die Arbeitgeber in vielen Branchen die Homeoffice-Quoten erhöht und teilweise eine Pflicht zur Nutzung der Homeoffice-Möglichkeit eingeführt. Auch schulpflichtige Kinder waren zeitweise nicht mehr in den Schulgebäuden, sondern in den heimischen vier Wänden zum „Homeschooling“, um sich die Lerninhalte anzueignen. Neben den Lockdown-Maßnahmen hat dies dazu geführt, dass Arbeitnehmer und auch Kinder deutlich mehr Zeit zu Hause verbracht haben als zuvor. Hieraus resultierte in vielen Fällen eine Knappheit von Wohnraum in den bestehenden Immobilien. Da die Haushaltsmitglieder nun deutlich mehr Zeit in den bestehenden Räumen verbrachten und auch das Equipment für Homeoffice und Homeschooling Platz einnahm, verspürten viele Menschen in Deutschland den Drang, mehr Wohnraum zu erlangen. Da das Einkommen der deutschen Bevölkerung sich in der Regel nicht kurzfristig exorbitant verbesserte, begann die Immobiliensuche außerhalb der Metropolregionen, da die Miet- und Kaufpreise in den ländlicheren Gebieten in der Regel günstiger sind. Für eine gleich hohe Miete konnte nun eine Immobilie mit mehr Wohnfläche angemietet werden. Die Preis- und Angebotsentwicklung spiegelt dies wider, es gab bundesweit einen Anstieg der Mieten von rund 5%.1Ein noch stärkerer Effekt ist bei den Kaufpreisen festzustellen. Vergleicht man die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Deutschland aus dem ersten Quartal 2020 mit den deutschlandweiten Verkaufspreisen aus dem zweiten Quartal 2021, wird eine Erhöhung von durchschnittlich rund 16% deutlich.2Besonders stark schlagen in Zusammenhang mit den Erwerbspreisen von Immobilien schlagen auch die erhöhten Baukosten massiv zu Buche. In den Jahren 2010 bis 2020 sind die Kosten für den Bau von Wohnimmobilien um rund 40% gestiegen.3
Aufgrund dieser Entwicklungen stellt sich die Frage, ob hierdurch bereits Indikatoren einer Immobilienblase vorherrschen. Die vorliegende Forschungsarbeit beschäftigt sich mit der Frage, ob wir uns in Deutschland in einer Immobilienblase befinden. Dafür werden Experteninterviews durchgeführt und anschließend mithilfe qualitativer Inhaltsanalysen ausgewertet. Die kategorisierten Ergebnisse der Interviews werden dann mit der Theorie verglichen, um so herauszufinden, ob im deutschen Wohnimmobilienmarkt eine Immobilienblase besteht. Auch wird ein Vergleich mit dem US-Immobilienmarkt bis zur Finanzmarktkrise 2007 gezogen.
Nach der Einleitung wird in Kapitel zwei der aktuelle Forschungsstand dargestellt. Dazu werden Studien und Artikel, die die aktuelle Situation am Immobilienmarkt beschreiben, herangezogen. Im dritten Kapitel werden die theoretischen Grundlagen aufgearbeitet. Zuerst werden allgemeine Begriffe rund um die Immobilie erläutert. Anschließend wird die bisherige Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt beschrieben. Zum Ende des Kapitels wird der Begriff Immobilienblase definiert, ebenso werden die Ursachen, Entstehung und die Phasen einer Blase ausführlich beschrieben. Auch werden verschiedene Kennzahlen im Zusammenhang mit Immobilien und Preisentwicklung erklärt. Im weiteren Verlauf wird das methodische Vorgehen näher beschrieben. Es wurden fünf Experten mit Bezug zu Immobilien befragt. Diese Experteninterviews wurden nach den Regeln von Dresing und Pehl4transkribiert und mittels qualitativer Inhaltsanalyse nach Mayring5in tabellarischer Form in Kategorien unterteilt und anschließend ausgewertet. Hintergrund der Wahl der Methode ist, individuelle Eindrücke und Informationen von Personen zu erhalten, welche mit regelmäßig mit der Immobilienpreisentwicklung zu tun haben. Das fünfte Kapitel enthält die Ergebnisse der Experteninterviews und fasst diese zusammen. Im sechsten Kapitel werden die Ergebnisse aus den Experteninterviews mit der Theorie und dem aktuellen Forschungsstand verglichen, beschrieben und diskutiert. Die Arbeit schließt mit einem Fazit und einem Ausblick.
2 Aktueller Forschungsstand
Im jährlich erscheinenden Global Real Estate Bubble Index untersucht die Schweizer Bank UBS wie hoch das Blasenrisiko in 25 weltweiten Großstädten ist. Dabei befinden sich 2021 mit Frankfurt am Main und München zwei Städte aus Deutschland unter den höchst bewerteten Städten. Die Bank definiert dabei anhaltende und starke Abweichung von Fundamentaldaten wie Wirtschaftswachstum, Bevölkerungswanderung und Einkommen als Immobilienblase.6
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in dem im November erschienenen Bericht zur Finanzstabilität vier große Risiken identifiziert. Neben der Zunahme der Insolvenzen, den Schwächen des Bankensystems und den Problemen anderer Finanzakteure sieht die EZB vor allem die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt mit Sorge. Im zweiten Quartal 2021 sind im Euro-Raum die Preise so schnell gestiegen wie seit dem Jahr 2005 nicht mehr. Der Anstieg betrifft sowohl nicht-städtische als auch städtische Lagen. Die Zentralbank führt die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum in der Pandemie als Grund für die Preissteigerung auf. Sie sieht auch in der Zunahme der Kredite mit hohen Beleihungsausläufen Anzeichen für eine Verschlechterung der Kreditvergabestandards. Aufgrund dieser Entwicklungen denkt die EZB über eine weitere Aktivierung makroprudenzieller Maßnahmen nach.7Diese zielen vor allem auf den Bankensektor und die Stärkung des Eigenkapitals der Kreditinstitute ab. Das Ziel dieser Maßnahme ist, dass mehr Eigenkapital für einen ausgegebenen Kredit hinterlegt werden muss, um so die Kreditvergabe zu erschweren.8
Die Deutsche Bundesbank kam in dem 2019 veröffentlichten Finanzstabilitätsbericht zu dem Schluss, dass die Kombination aus regionaler Überbewertung und einer von den Marktteilnehmern zu optimistischer Erwartung die Risiken, die mit Wohnimmobilienfinanzierungen in Verbindung stehen, unterschätzt werden. Weiter gehen sie davon aus, dass lokale Überbewertungen zwischen 15% und 30% möglich sind. Sie vermutet, dass die Kreditvergaberichtlinien der Banken gelockert wurden und stellt dabei neben die Erhöhung des Loan-to-Value-Ratios (LTV), also dem Verhältnis aus Darlehensvolumen und Marktwert, von 82% im Jahr 2016 auf 84% in 2018 als Indikator vor. Einen weiteren Indikator sieht sie in der Schuldentragfähigkeit, dem Verhältnis aus Einkommen und Schuldendienst, kurz DSTI (Debt-Service-to-Income-Ratio). Dieser Wert hat sich zwischen 2016 und 2018 leicht verschlechtert. Im Gesamten betrachtet sie beide Werte aber noch als solide.9
Der Immobilienfinanzierungsvermittler Dr. Klein befasste sich 2021 auch mit dem Thema einer Immobilienblase in Deutschland. Der Vermittler nahm hier preisliche Überhitzungen in Ballungsgebieten und deutschen Metropolen wahr, sieht aber keine flächendeckende bzw. bundesweite Immobilienblase, da die Immobilien sehr solide finanziert werden und auch die Kreditvergabe hat sich nach deren Meinung nicht gelockert. Auch sind weiterhin in ländlichen Regionen die Preise moderat und deutsche Privathaushalte sind nicht überschuldet, wodurch nicht mit einer Zunahme von Zahlungsausfällen zu rechnen ist.10
Auch die Landesbank von Baden-Württemberg LBBW nahm den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland unter die Lupe und kam zu dem Ergebnis, dass mittelfristig gefährliche Preisblasen bei Wohnimmobilien in Deutschland nicht in Sicht sind, auch wenn die Preise in den letzten 10 Jahren stark anstiegen. Dies ist vor allem auf die Wohnungsknappheit, die weiter gesunkenen Zinsen und die fehlende Alternative für eine Geldanlage zurückzuführen.11
Das empirica Institut verfügt mit der empiricia-Preisdatenbank über die nach eigenen Angaben größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Die Immobilienpreise in der Datenbank reichen bis in das Jahr 2004 zurück. Auf dieser Basis wird der empirica-Blasenindex vierteljährlich veröffentlicht. In der Veröffentlichung „Blasenindex II/2021“ kommt das Institut zu dem Schluss, dass auch in Schrumpfungsregionen die Blasengefahr steigt. Als Schrumpfungsregion wurden alle Regionen definiert, deren Bevölkerung abnimmt. Dies kann sowohl tiefgreifende Umstrukturierungen durch einen mehrdimensionalen Prozess in Wirtschaft, Baustruktur und Bevölkerung beschreiben als auch als zweite Definition eine anhaltende negative Bevölkerungsstruktur als Folge einer Stadt- und Regionalentwicklung.12Diese Regionen haben innerhalb von vier Quartalen den Nullpunkt der Blasengefahr überschritten und kommen der 20%-Marke immer näher. Wachstumsregionen haben dafür neun, Schwarmstädte acht Quartale und damit doppelt so lange benötigt. Unter einer Schwarmstadt versteht man eine Stadt mit einem überdurchschnittlichen Zuzug, vor allem von jungen Menschen.13Es wird beschrieben, dass sich Kaufpreis und Mieten in drei Viertel aller 401 Landkreise nicht mehr gleich entwickeln. Weiter steigen in 344 Kreisen die Kaufpreise stärker als das Einkommen und in 65 Landkreisen werden zu viele Fertigstellungen festgestellt.14
Im Jahr 2019 hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, kurz DIW, auf das Risiko einer Immobilienpreisblase in Deutschland und den meisten OECD-Ländern hingewiesen. Die Organisation for Economic Cooperation and Development (OECD) ist eine international agierende Organisation mit dem Ziel eine bessere Politik für ein besseres Leben zu forcieren.15In der Analyse berücksichtigt das DIW das Zufallswald-Modell, da hiermit eine Frühindikation für das laufende Jahr gegeben werden kann, ob eine erhöhte Wahrscheinlichkeit für eine Blase besteht. Hier wird die Stichprobe in mehrere Unterstichproben, die unabhängig sind, geteilt und dann für jede ein Entscheidungsbaum berechnet. Eine geringe Blasengefahr ist bei einem Wert nahe null, eine sehr wahrscheinliche Spekulationsblase bei einem Wert nahe 100 gegeben. In Deutschland hat seit Mitte des Jahres 2014 die Blasenwahrscheinlichkeit bis Anfang 2018 von rund 20% auf ca. 90% zugenommen. Seitdem sinkt die Wahrscheinlichkeit durch eine verlangsamte Immobilienpreisentwicklung. Gegen eine Blase sprechen die solide erscheinenden Finanzierungsstrukturen und dass sich der Immobilienzyklus abzukühlen scheint.16
Die KfW Research, ein volkswirtschaftliches Kompetenzzentrum der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW), kommt zu dem Schluss, dass keine Immobilienblase deutschlandweit vorliegt. Die gestiegenen Preise für Wohnimmobilien sind durch eine gestiegene Nachfrage nach Wohnraum und ein gestiegenes Interesse an Wohnimmobilien als Vermögensanlage zu erklären. Dabei hat die KfW die Veränderung der Bestände von Wohnbaukrediten mit der Entwicklung der Einkommen und des Bruttoinlandsproduktes verglichen. In einzelnen Regionen bestehen Indizien für überhöhte spekulative Preise, wo die Preise stärker gestiegen sind, als dies durch Mieterhöhungen und Zinssenkungen gerechtfertigt wäre. Besonders gefährdet sind dabei neben den Top 7 Städten München, Berlin, Frankfurt am Main und Stuttgart, auch strukturschwache Regionen. Im Wesentlichen hängt von der Bevölkerungsentwicklung und der regionalen Wohnungsnachfrage ab, wo und ob es zu Preisrückgängen kommt. Ferner spielt es eine Rolle, wie es gelingt die Wohnungsengpässe abzubauen.17
Die Deutsche Bank hingegen geht in ihrem im März 2021 veröffentlichten Deutschland-Monitor davon aus, dass der seit 2009 laufende Hauspreiszyklus im Jahr 2024 voraussichtlich zu Ende gehen wird. Für die Berechnung der Zykluslänge verwendet die Deutsche Bank die OECD-Hauspreisdaten, welche von 1960 bis 2020 für 41 Länder verfügbar sind. Liegt der neue Quartalswert über dem Alten oder über dem Durchschnitt der letzten fünf Quartale, so setzt sich ein Aufschwungzyklus fort. Die zweite Regel verhindert, dass der Zyklus durch kurzfristige Schwankungen abgebrochen wird. Die Bank führt das Ende des Zyklus vor allem auf den Rückgang der fundamentalen Angebotsknappheit zurück. Dabei wurden die kumulierte Nachfrage sowie das Angebot für 126 Städte seit 2011 untersucht. Auch beschreibt die Bank das Risiko, dass eine Verkaufswelle durch Zinserhöhungen ausgelöst werden könnte. Verstärkt wird diese Einschätzung durch die Prognose einer steigenden Inflation und dem damit verbundenen Ende der Niedrigzinspolitik.18
3 Theoretischer Hintergrund
Im folgenden Kapitel wird der theoretische Hintergrund aufbereitet und relevante Themenfelder für die Beantwortung der Forschungsfrage werden mithilfe der Literatur erläutert.
3.1 Begriffserklärung
Der Begriff Immobilie lässt sich aus dem Lateinischen „immobilis“ mit „unbeweglich“ ableiten. Ein Grundstück mit oder ohne Bebauung wird im allgemeinen Sprachgebrauch auch als Immobilie verstanden.19Der Immobilienmarkt lässt sich in räumliche und sachliche Teilmärkte unterteilen.
Ein räumliche Teilmarkt entsteht zum einen durch die Standortgebundenheit der Immobilie und zum anderen aufgrund der Unterschiede aus Angebot und Nachfrage in den jeweiligen Regionen, Städten oder einzelnen Stadtteilen. In Deutschland gibt es nicht einen wichtigen, sondern mehrere wichtige Immobilienmärkte.20In diesen als A-Standorte bezeichneten Städten sind über alle Segmente hinweg große und funktionsfähige Märkte vorhanden, dort liegen beispielsweise die Spitzenmieten mindestens bei 16€/m² im langjährigen Mittel.21Diese Städte werden auch als Top-7-Standorte bezeichnet, dazu zählen München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart und Köln.22Auch innerhalb einer Stadt ist eine weitere Unterteilung möglich. So ist die Nachfrage nach Luxusimmobilien in einem Stadtteil in sehr guter Lage höher als in einem Stadtteil in einfacher Lage.
Sachliche Teilmärkte lassen sich nach ihrer Nutzung unterteilen und sind für sich genommen relativ autonom. Diese Teilmärkte können nach dem Typ der Immobilie in Büro-, Handels-, Gastronomie und Beherbergungs-, als auch innerhalb Wohnimmobilien nach Mietwohnung und zum Beispiel Einfamilienhäusern unterschieden werden.23Beide Unterteilungen sind für die Beschreibung, Vergleichbarkeit und Transparenz wichtig.
Weiter sind Immobilien an einen Standort gebundene, langlebige Anlagegüter und lassen sich nach ihrer Nutzung in nachfolgende Bereiche unterscheiden.24
3.1.1 Wohnimmobilien
Das Statistische Bundesamt definiert Gebäude, die gemessen an der Gesamtnutzfläche mindestens zur Hälfte zu Wohnzwecken dienen, als Wohngebäude.25Ein Wohnimmobilie ist ein Gebäude, das ausschließlich zu Wohnzwecken dient, wenn es dazu geeignet und bestimmt ist, auf Dauer Menschen eine Unterkunft und Aufenthalt zu ermöglichen.26Diese können sowohl eigen- als auch fremdgenutzt werden. Je nach Anzahl der Wohneinheiten spricht man von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern bis hin zum großen Geschosswohungsbau.27Diese Bauart ist vor allem in Großstädten zu finden, da dort die Preise für Bauland sehr hoch und freie Bauplätze nur begrenzt verfügbar sind.28Ist eine Immobilie nach Wohneigentumsgesetz aufgeteilt, so wird nach Wohnungs-, Teil- und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Unter Wohnungseigentum wird das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, §1 II WEG, verstanden. Als Teileigentum wird als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, § 1 III WEG, definiert. Das Gemeinschaftseigentum beinhaltet alles, was nicht zu Sondereigentum erklärt wurde. Dies sind zum Beispiel Anlagen oder Einrichtungen welche gemeinschaftlich genutzt werden.29
3.1.2 Wirtschaftsimmobilie
In der Vergangenheit wurde statt Wirtschaftsimmobilie der Begriff Gewerbeimmobilie verwendet. Dieser hat sich an den im Baugesetzbuch verwendeten planungsrechtlichen Regelungen in Verbindung mit den Regelungen zur Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gebunden, § 34 BauGB orientiert.30Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse definiert Wirtschaftsimmobilien wie folgt: „Wirtschaftsimmobilien sind solche Immobilien, die der Nutzer zur Erstellung eines Produktes oder einer Dienstleistung als Produktionsfaktor einsetzt. Nutzer solcher Wirtschaftsimmobilien sind Unternehmen oder die öffentliche Hand“31. Dadurch soll eine eindeutigere Abgrenzung zu Wohnimmobilien möglich sein. Die Wirtschaftsimmobilien lassen sich anhand ihrer Funktion unterteilen und charakterisieren. Es sind Unterteilungen in Büro- und Praxisimmobilien, Handel, Industrie und Produktion, Gastronomie und Beherbergung, Freizeit und Kultur sowie Immobilien für Soziales und Gesundheit möglich.32
3.1.3 Kapitalanlage
Als Kapitalanlage wird die Anlage von monetären Mitteln in Sachwerten, Beteiligungen zur Erzielung von Gewinn verstanden.33Immobilien sind als Sachwerte auch als Anlageobjekte geeignet. Sachwerte zeichnen sich durch Wertbeständigkeit und Inflationssicherheit aus. Der Anlagehorizont ist bei Immobilien im Gegensatz zu liquidem Bankguthaben langfristig anzusehen, wodurch die Liquidität allerdings eingeschränkt ist.34
Etwa 46,5 Prozent der deutschen Haushalte leben in eigengenutztem Wohneigentum.35Die Wohnungsmarktprognose des Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) geht davon aus, dass der Anteil der Eigennutzer bis 2030 auf rund 50 Prozent ansteigen wird.36Dreiviertel aller Selbstnutzer wohnen in Reihen-, Zwei- oder Einfamilienhäusern, die restlichen 25 Prozent bewohnen Eigentumswohnungen.37
Nutzt der Eigentümer die Immobilie nicht, selbst sondern überlässt diese einem Dritten wird von einer fremdgenutzten Kapitalanlage gesprochen.38Die Unterscheidung nach eigen- oder fremdgenutzt ist für die Bewertung der Immobilie von Bedeutung. Für vermietete Wohnimmobilien wird „im Ertragswertverfahren .. der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.“ § 17 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV. Bei einem eigengenutzten Wohnobjekt wird unterschieden in das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren. „Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen“ §21 Abs. 1 ImmoWertV. Der darin enthaltene Bodenwert wird regelmäßig auch auf Grundlage des Bodenrichtwertes ermittelt. Dieser berechnet sich wie folgt: „Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)“, § 196 Abs.1 S. 1, BauGB. Die Ermittlung des Vergleichswertes wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung wie folgt beschrieben: „Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.“ §15 Abs. 1 Satz 1-2 ImmoWertV. Auch bei einem Verkauf einer Wohnimmobilie aus dem Privatvermögen ist relevant, ob die Immobilie eigengenutzt oder fremdgenutzt wird, so kann diese steuerfrei veräußert werden, sofern eine durchgehende Eigennutzung vor der Veräußerung von drei Jahren vorlag, wie im Einkommenssteuergesetz festgelegt:
„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“, § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EstG.
3.2 Preisentwicklung
Im folgenden Kapitel wird nun die bisherige Preisentwicklung in Deutschland beschrieben. Dabei wird auch auf Details des deutschen Wohnimmobilienmarktes und die regionale Bevölkerungsentwicklung näher eingegangen.
3.2.1 Historie
In den vergangenen 40 Jahren haben die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zugenommen, auch kam es immer wieder zu Steigerungsraten von bis zu neun Prozent pro Jahr. In Abbildung 1 werden die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr als auch die Entwicklung der Preise mit dem Basisjahr 2010 dargestellt. Zu Beginn der Aufzeichnungen stieg die Nachfrage nach Immobilien als Alternative zu Bankeinlagen, da aufgrund der ersten Ölpreiskrise ab 1973 die Inflation das Zinsniveau überstieg und die Anleger einen sicheren Hafen für ihr Geld suchten. Eine erste Korrektur der Immobilienpreise setzte mit der zweiten Ölpreiskrise in den Jahren 1979/1980 ein. Die Unsicherheit im Nahen Osten führte zu der schwersten Rezession seit der Gründung der Bundesrepublik. Auch der Wohnimmobilienmarkt konnte sich dieser Entwicklung nicht entziehen und stagnierte.39
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit 1975
Quelle: In Anlehnung an Deutsche Bundesbank, Wohnimmobilienpreise in Deutschland, Stand 2021
Die Wiedervereinigung Deutschlands und das Subventionsprogramm „Aufbau Ost“ bewirkten, dass die Nachfrage und damit die Preise wieder stiegen. Das Förderprogramm ermöglichte es, Immobilien in Ostdeutschland mit bis zu 50 Prozent steuerlich abzuschreiben. Dies hatte zur Folge, dass ein Überangebot an Wohnimmobilien entstand. Infolgedessen sanken erst die Preise und entwickelten sich bis zur Finanzmarktkrise seitwärts. Wie auch bei der ersten Ölkrise fanden die Anleger in Immobilien eine Alternative zu Bankeinlagen, da zu diesem Zeitpunkt die Stabilität des Euro-Währungssystems auf dem Spiel stand.40Die Europäische Zentralbank senkte daraufhin in den Jahren 2008 und 2009 die Zinssätze für das Hauptrefinanzierungsgeschäft auf 1%, den Spitzenrefinanzierungssatz auf 1,75 und den Zinssatz für Einlagenfazilität von 3,25% auf 0,25%, um die Märkte zu beruhigen und den Mitgliedsländern die Möglichkeit für eine günstige Refinanzierung zu ermöglichen und das Finanzsystem vor dem Zusammenbruch zu bewahren. Neben der Absenkung der Zinssätze kaufte die Europäische Zentralbank Anleihen von Banken und Staaten, um diesen einen Zugang zu günstigem Geld zu verschaffen.41All das führte dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien weiter stieg und die Preise immer weiter nach oben trieb.
In Abbildung 2 wird veranschaulicht, wie in den Jahren seit der Finanzkrise die Zinssätze immer weiter gesunken sind, ab 2019 beträgt der Zinssatz der EZB für Haupfinanzierungsgeschäfte null Prozent bzw. die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ist negativ.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Entwicklung der verschiedenen Zinssätze seit 2003
Quelle: Eigene Darstellung42
Weiter ist ersichtlich, dass der Effektivzins von Wohnungsbaukrediten an private Haushalte positiv mit der Rendite der Bundesanleihe korreliert. Vergleicht man Abbildung 1 mit Abbildung 2 fällt auf, dass die Preisentwicklung sich entgegengesetzt der Zinsentwicklung entwickelt, also eine negative Korrelation vorliegt, und durch diese weiter angetrieben wird. Eine Korrelation misst eine Beziehung zwischen zwei Variablen zueinander. Eine positive Korrelation liegt vor, wenn beide Variablen in gleichem Maße steigen oder fallen. Eine negative Korrelation besteht, wenn sich die beiden Variablen entgegengesetzt verhalten, also „A nimmt zu, wenn B abnimmt“.43
3.2.2 Deutscher Wohnimmobilienmarkt
Der Aufwärtstrend für Mieten und Kaufpreise, der seit einer Dekade andauert, ist auch durch die Corona Pandemie nicht zu bremsen. Trotz anhaltender Furcht vor Insolvenzen, steigenden Arbeitslosenzahlen und weit verbreiteter Kurzarbeit geht der Präsident des Maklerverbandes IVD Jürgen Schick für 2021 von stärker steigenden Preisen als noch 2020 aus. Dem entgegen stand zu Beginn der Pandemie eine Einschätzung des Marktforschungsunternehmens Empirica, wonach der Preis um bis zu 25 Prozent einbrechen wird. Im Rahmen des Herbstgutachtens des Rats der Immobilienweisen wurde die Prognose allerdings wiederzurückgenommen. Als Grund für den anhaltenden Preisanstieg trotz Pandemie, werden hier vor allem die sehr niedrigen Zinsen genannt.44
Ein weiterer Grund für den anhaltenden Aufwärtstrend liegt hauptsächlich an der Differenz zwischen Bautätigkeit und Wohnungsbedarf, vor allem in deutschen Ballungsräumen trifft ein geringes Angebot auf eine große Nachfrage. Als „Ballungsraum wird ein Gebiet mit einer Einwohnerzahl von über 100.000 und einer Bevölkerungsdichte von mehr als 1.000 Einwohnern pro Quadratkilometer bezeichnet, §47b BlmSchG.“ Die Gründe hierfür sind vielfältig, junge Menschen zieht es wegen des Studiums, Ausbildung, des ersten Jobs oder des Lifestylefaktors in die Großstadt. Senioren und Personen im mittleren Alter sehen dort die Vorteile der medizinischen Versorgung, die sozialen Kontakten oder das Freizeitangebot. Darüber hinaus werden die deutschen Metropolregionen auch für ausländische Fachkräfte zunehmend interessanter.45Bis 2030 wird laut einer BBSR-Bevölkerungsprognose die Bevölkerung um 1,7 Mio. abnehmen. Diese Zahl ergibt sich aus der Differenz aus prognostizierten Sterbeüberschüssen von circa 4,6 Mio. und einem Wanderungsgewinn von ca. 2,9 Mio. Obwohl die Bevölkerungsanzahl abnimmt, wird die Anzahl der Haushalte laut der Prognose um 500.000 bis 2030 steigen.46
Laut dem vom Institut der Deutschen Wirtschaft erstellten Accentro Wohnkosten Report 2021 wohnen in 399 von 401 deutschen Kreisen Selbstnutzer mit durchschnittlich 4,32 €/m² Selbstkostenansatz günstiger als Mieter, welche durchschnittlich 9,89 €/m² zu bezahlen haben.47Dieser Trend wird durch das niedrige Zinsniveau weiter begünstigt. Um die Kosten von Eigennutzer und Mieter vergleichen zu können, werden die Kosten für die Überlassung bzw. die Nutzung der Wohnung miteinander verglichen. Bei Mietern wird die Nettokaltmiete herangezogen, bei Selbstnutzern werden regelmäßig anfallenden Kosten, wie Zinskosten für Immobiliendarlehen, aber auch Abschreibungen und Instandhaltungen sowie Kosten aus dem Kaufpreis und Kaufnebenkosten zu den Selbstnutzerkosten zusammengefasst.48In den beiden Landkreisen Hagen und Gelsenkirchen sind die Mietkosten geringer als die Kosten für die Selbstnutzung. Im Ruhrgebiet allgemein ist der Vorteil der Selbstnutzer geringer als im restlichen Bundesgebiet, was auf geringe Anstiege der Immobilienpreise als auch auf geringe Bruttovervielfältiger zurückzuführen ist. Unter dem Begriff Bruttovervielfältiger wird im Zusammenhang mit der Gebäudewertermittlung der Kapitalisierungsfaktor verstanden. Der Vervielfältiger steht für das Verhältnis aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete und sagt aus, wie viele Jahre es dauert, bis sich der Kaufpreis amortisiert hat.49Am höchsten ist der Vorteil für Eigennutzer im Landkreis Sömmerda in Thüringen und in einigen Landkreisen in Brandenburg. Fünf der sieben größten Städte Deutschlands befinden sich unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts, einzig Köln und Düsseldorf befinden sich darüber. München befindet sich auf Rang 305, dies bedeutet, dass in 304 Kreisen der Selbstnutzerkostenvorteil höher als in der bayerischen Landeshauptstadt ist.50
Trotzdem ist in keinem Staat der europäischen Union die Wohneigentumsquote niedriger als in Deutschland. In Abbildung 3 wird ersichtlich, dass gerade in Ost- und Südeuropa die Eigentumsquoten deutlich höher sind in Deutschland. In Rumänien, Ungarn oder der Slowakei leben mehr als 90% im Eigentum. Auch in Spanien, Griechenland oder Italien liegt die Quote höher als 70%.51Das Statistische Bundesamt hat für die Ermittlung der deutschen Wohneigentumsquote hierbei lediglich die selbstgenutzte eigene Immobilie erfasst. In der Microzäsur wurden insgesamt 36,9 Mio. Wohneinheiten erfasst, davon werden rund 17,2 Mio. Wohneinheiten von Ihren Eigentümern und die restlichen rund 19,8 Mio. Einheiten werden von Mietern bewohnt.52
Abbildung 3: Wohneigentumsquote in europäischen Ländern im Jahr 2019
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Statista, Wohneigentumsquote in ausgewählten europäischen Ländern im Jahr 2019, 2018.
3.2.3 Regionale Bevölkerungsentwicklung
Ein Ausblick des Demografie Portals des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung zur zukünftigen regionalen Bevölkerungsentwicklung kommt zu dem Schluss, dass voraussichtlich viele Großstädte und deren Umfeld bis 2040 weiterwachsen werden und ländlich-periphere und strukturschwache Regionen mehrheitlich schwinden werden. Gerade für das Münchner Umland wird das Wachstum mit bis zu 16 Prozent am stärksten erwartet. Dem entgegen steht in ostdeutschen Kreisen ein Bevölkerungsverlust von bis zu 20%.53
3.3 Immobilienblase
In diesem Kapitel wird zunächst der Begriff Immobilienblase erklärt, anschließend auf mögliche Ursachen und Entstehung und Phasen einer Preisblase eingegangen. Zum Schluss des Kapitels werden verschiedene Kennzahlen im Zusammenhang mit Einflussfaktoren vorgestellt und beschrieben.
3.3.1 Begriffserklärung
Es existiert eine Vielzahl von Beschreibungen, was eine Preisblase ist. Für Stiglitz liegt ein Indiz für eine Blase vor, wenn Käufer bereit sind, mehr zu bezahlen als der eigentliche fundamentale Preis für ein Wirtschaftsgut ist, weil sie von weiteren Wertsteigerungen in der Zukunft ausgehen.54Als Fundamentaldaten werden „langfristige, grundlegende Informationen über die realen Produktionsmöglichkeiten, über die Strukturen der Wirtschaft sowie über den Vermögensstatus der Wirtschaftseinheiten“ verstanden.55
Lind hingegen konzentriert sich in seiner Definition auf die Preisentwicklung: „There is a bubble if the price of an asset first increases dramatically and then almost immediately falls dramatically.“56Diese Definition lässt Interpretationsspielraum, was dramatisch bedeutet. Auf den Immobilienmarkt angewendet werden folgende Beschreibungen einer dramatischen Preiserhöhung gewählt:
“- real prices have at least doubled during a five year period.
- real prices have increased with at least 50% during a three-year period.”57
Weitere Voraussetzungen dieser Definition sind, dass kurz nach dem Höchststand des Preises, das ursprüngliche Niveau wieder erreicht wird. Lind führt aus, dass eine genaue Definition nicht zielführend ist, da das Verhältnis zwischen den Faktoren berücksichtigt werden muss. Als Beispiel bringt er ein, dass bei einer größeren Preiserhöhung auch eine größere Abweichung zwischen niedrigstem Punkt und höchstem Preis akzeptabel sein kann.58
3.3.2 Ursachen für die Entstehung einer Preisblase
Im folgenden Kapitel werden mögliche Ursachen für die Entstehung einer Preisblase erläutert.
3.3.2.1 Geld- und Kreditmenge
Eine der zentralen Aufgaben der Europäischen Zentralbank ist die Preisniveaustabilität im Euro-Raum zu gewährleisten. Über die Steuerung der Mindestreserve sowie der Hauptrefinanzierungsgeschäfte kann die Europäische Zentralbank die Preisentwicklung beeinflussen. Die Mindestreserve muss von den Kreditinstituten bei den nationalen Zentralbanken hinterlegt werden. Damit soll der Geldmarktsatz stabilisiert und die strukturelle Liquiditätsknappheit im Bankensystem vergrößert werden.59Mit Hilfe der Hauptrefinanzierungsgeschäfte wird der Großteil der Liquidität bereitgestellt und Ihnen kommt eine Schlüsselrolle bei der Steuerung der Liquidität und der Zinssätze zu.60Wie in Abbildung 4 zu erkennen ist, wirkt sich eine Ausweitung der Geldmenge M3 direkt auf die von den Kreditinstituten vergebenen Wohnbaukredite aus.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Eigene Darstellung61
Abbildung 4: Entwicklung der Geldmenge M3 vs. Wohnbaukredite
Beide Volumen steigen seit 1997 stetig. Für das Entstehen einer Preisblase werden neben den Zentralbanken auch die privaten Geschäftsbanken mit der Ausweitung der Kreditvergabe als eine mögliche Ursache angesehen. Mit Ausweitung der Kreditvergabe sinken die Zinsen für Kredite und die Investitionstätigkeit im Immobiliensektor wird angeregt.
Die Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnimmobilien steigt mit der verbesserten Verfügbarkeit von Darlehen ebenfalls an. Eine zu exzessive Kreditvergabe in einer wirtschaftlichen Prosperität erhöht allerdings die Gefahr, dass sich eine Preisblase an den Immobilienmärkten bildet.62
3.3.2.2 Leerstand
Ein weiteres Indiz kann der Leerstand von Wohnimmobilien sein. Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ermittelt als einzige Datenquelle den marktaktiven Leerstand bei Geschosswohnungen in Deutschland. Darunter werden Einheiten verstanden, die mittelfristig aktivierbar und unmittelbar vermietbar sind. Die Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 733.000 Wohneinheiten) bilden die Grundlage der aktuellen Zahlen. Hinzu kommen Schätzungen und umfangreiche Analysen auf Basis des Statistischen Bundesamtes und der empirica-Regionaldatenbank. Der CBRE-empirica Leerstandsindex 2020 hat zum 31.12.2019 eine Leerstandsquote von 2,8% oder rund 603.000 Wohneinheiten ermittelt. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich bundesweit erstmals seit 13 Jahren gegenüber dem Vorjahr keinen Rückgang des marktaktiven Leerstands ergeben. Die höchsten Leerstandsquoten sind in Chemnitz mit 8,4% und in Pirmasens mit 9,3% zu verzeichnen. Auch in den Schrumpfungsregionen ist die Quote auf 8,6% wiederholt angestiegen. Die niedrigsten Leerstandsquoten werden in Frankfurt am Main und München mit jeweils 0,2%, Freiburg mit 0,3% sowie Darmstadt und Münster mit je 0,4% verzeichnet. Nicht berücksichtigt wurden dysfunktionale Leerstände oder Ruinen. Gerade in den Wachstumsregionen ging die Zahl der Wohnungsleerstände bis vor wenigen Jahren noch stark zurück, jedoch ist diese Reserve mittlerweile erschöpft.63
3.3.2.3 Wohnungsbedarf
Im Jahr 2020 wurden laut Statistischem Bundesamt in Deutschland rund 306.000 Wohnungen und damit 4,6% oder rund 13.000 mehr als noch 2019 fertiggestellt. Auch die Zahl der Baugenehmigungen ist gegenüber dem Vorjahr um 2,2% oder rund 368.000 höher. Es wurde im Jahr 2020 damit weiterhin deutlich mehr genehmigt als Bauvorhaben fertiggestellt wurden. Die Gesamtanzahl an genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen stieg damit auf knapp 780.000 Wohnungen an.64Der sogenannte Bauüberhang ist kein neues Phänomen, sondern geht immer mit einer boomenden Bautätigkeit einher. In florierenden Phasen liegt die Zahl der Genehmigungen über den Fertigstellungen, in abschwingenden Phasen immer darunter. Auch ist es typisch, dass die Abwicklungsdauer in einer Boom-Phase länger ist, da die Bauwirtschaft stärker ausgelastet ist und die Kapazität aufgrund des Fachkräftemangels nur schwer ausgeweitet werden kann.65
Der zukünftige jährliche Bedarf an Wohnungen für künftig in Deutschland wohnende Haushalte für den Zeitraum 2021 bis 2025 beträgt 308.000 Wohnungen. Dieser Bedarf wurde vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln in dem IW-Wohnungsbedarfsmodell ermittelt.66Die aktuell verwendete Version betrachtet den Zeitraum von 2021 bis 2035.67Die bisherige Bundesregierung hatte für die Legislaturperiode 2018-2021 1,5 Mio. Wohnungen bzw. 375.000 Wohnungen pro Jahr als Ziel ausgegeben, wovon nur 85% in der Zeit 2018-2020 tatsächlich gebaut wurden. Jedoch hat diese Kennziffer auf Bundesebene nur eine eingeschränkte Aussagekraft, da daraus nicht hervor geht, ob auch an den Standorten gebaut wurde, wo ein entsprechender Bedarf vorhanden war.68
Betrachtet man den gedeckten Bedarf an Wohneinheiten für den Zeitraum 2016-2020 in den Top 7 Standorten, weichen die erreichten Bedarfsdeckungen sehr voneinander ab. Positiv sticht hier Hamburg mit rund 93% fertiggestelltem Wohnungsbedarf hervor, Schlusslicht ist Köln mit einer Quote von 40%, auch München (66%) und Stuttgart mit 51% haben den Bedarf nicht decken können. In Düsseldorf, Frankfurt und Berlin wurden ca. 80% des benötigten Wohnraums fertiggestellt.69
Wird der erforderliche Bedarf über einen längeren Zeitraum nicht gedeckt so spiegelt sich das Verhältnis aus Bautätigkeit und erforderlichem Bedarf auch in Immobilienpreisen und den Mieten wider. Wo der Wohnungsbedarf größer als die Bautätigkeit ist, lässt sich darauf schließen, dass die Mietenentwicklung stärker ausgeprägt sein wird als in Städten mit ausgeglichenen Werten.70
Für die Jahre 2026 bis 2030 wird von einem Bedarf von 283.000 Wohnungen bzw. 274.000 für den Zeitraum 2031 bis 2035 ausgegangen. Der Rückgang lässt sich vor allem mit der demographischen Entwicklung, der Normalisierung der Zuwanderungszahlen und dem Rückgang der Geburten erklären. Es wird deutlich, dass die im Deutschlanddurchschnitt fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2020 nahezu den zukünftigen Wohnungsbedarf erreicht haben. Betrachtet man die Top 7 Standorte muss der Wohnungsbau allerdings um ca. 25% steigen, um den Bedarf zu decken.71
3.3.2.4 Zu lockere Geldvergabe
Die Kreditvergabestandards nehmen maßgeblich Einfluss auf die Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt. Eine lockere Vergabe von Immobilienkredite erhöht die Nachfrage und damit die Preisentwicklung an den Wohnimmobilienmärkten, da einem größeren Personenkreis die Möglichkeit geboten wird, Immobilieneigentum erwerben. Dieses neu hinzugekommene Klientel konnten sich bisher aufgrund fehlenden Eigenkapitals oder eines zu geringen freien Einkommen keine Immobilie leisten.72Die Kombination aus sogenannten Subprime-Schuldnern in Verbindung mit übertriebenen Preissteigerungen birgt eine Gefahr für das ganze Finanzsystem.
Ellis beschreibt in dem 2008 veröffentlichten Arbeitspapier fünf Maßnahmen, die von amerikanischen Geschäftsbanken vorgenommen wurden, um den eigenen Marktanteil in der Boomphase vor der Finanzmarktkrise zu erhöhen und damit die Nachfrage noch weiter beflügelt haben.
Private Geschäftsbanken haben das Kreditgeschäft im Alt-A und Subprime Segment signifikant ausgebaut. Alt-A-Kredite besitzen einige risikoerhöhende Eigenschaften wie eine hohe Beleihung oder eine unzureichende Dokumentation der finanziellen Verhältnisse der Kreditnehmer.73Subprime-Kredite werden an Schuldner mit zweifelhafter Bonität vergeben.74Die Anforderungen der Banken an die Dokumentation des Einkommens und Vermögens der Schuldner wurde immer lockerer gehandhabt. Der Wert des Pfandobjektes war wichtiger als die Tatsache ob der Schuldner fähig ist den Kredit zurückzubezahlen.75Die Niedrigzinspolitik der US-Notenbank führte dazu, dass variabel verzinste Kredite im Vergleich zu festverzinslichen Darlehen interessanter werden. Zusätzlich wurden die sogenannten Adjustable-Rate-Mortgages (ARM’s) durch niedrige Einführungszinssätze beworben.76 Ein weiterer Beleg für eine Lockerung der Vergaberichtlinien war die Aufnahme weiterer Nachrangdarlehen und Ausweitung der loan-to-value Grenze bis hin zu einer 100% Finanzierung.77Zu guter Letzt wurden Darlehen ohne laufende oder sogar mit negativer Tilgung ausgegeben, sodass Darlehen mit einer hohen Beleihung bei gleichbleibenden Preisen unverändert blieben und somit das Risiko konstant hoch blieb.78
3.3.3 Phasen eine Blase
Jede Blase ist speziell, jedoch durchlaufen Preisblasen rückblickend annähernd die gleichen Phasen.79Das Fünf-Phasen Modell wird in Abbildung 5 nach Kindleberger und Minsky veranschaulicht und umfasst dabei folgende Phasen.
In Phase eins einer Spekulationsblase beginnen die Preise zu steigen. Es kommt aufgrund eines exogenen Schocks zu einer Verlagerung der Gewinnaussichten von einem Wirtschaftssektor zu einem anderen. Damit steigen die Investitionen schlagartig und ein Boom beginnt zu entstehen.80Ein exogener Faktor kann ein technischer Fortschritt wie die Entstehung des Internet oder auch eine Pandemie sein. In der Corona Pandemie haben die Digitalisierung, der realwirtschaftliche Strukturwandel und die Bekämpfung des Klimawandels an Bedeutung gewonnen und diese Faktoren werden die wirtschaftliche Entwicklung verändern.81
Darauf folgt der Boom in der zweiten Phase. Die Preise steigen durch Zunahme der Nachfrage. Hier setzt oft auch ein Herdentrieb ein, welcher sich in vier Teile untergliedern lässt. Der erste Teil wird als Informationskaskade bezeichnet, die hauptsächlich an Finanzmärkten zu finden ist. Hier wird dem Verhalten der Masse gefolgt wird und eigene Informationen ausgeblendet. Der zweite Teil betrifft Personen, die aus Reputationsgründen handeln, um ihren Ruf nicht zu beschädigen. Der dritte Bestandteil von Herdenverhalten ist, wenn gleiche Informationen benutzt werden, weil andere Menschen diese auch verwenden könnten. Der letzte Teil tritt ein, wenn historischen Informationen betrachtet werden und wenn die Annahme besteht, dass die Masse diese Information ebenfalls nutzt.82Dadurch werden die Preissteigerungen weiter angeheizt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5: Zyklus einer Preisblase
Quelle: In Anlehnung an Daxhammer und Facsar, Spekulationsblasen, 2017, S. 39.
In Phase drei wird mit zusätzlichen Investitionen auf weitere Preissteigerungen spekuliert. Die erwarteten Renditen werden von den Marktteilnehmern überschätzt und der Markt mit ausschweifenden Einsätzen vollgepumpt. Gängige Bewertungsverfahren werden durch neue Bewertungstechniken infrage gestellt, da die enorm gestiegenen Kurse mit den bisherigen Verfahren nicht mehr zu rechtfertigen sind. Die Marktteilnehmer gehen in dieser Phase von einem nie endenden Kursanstieg aus und schätzten Chancen und Risiken falsch ein.83
In der vierten Phase beschließen Insider, ihre Anteile zu veräußern und Gewinne zu realisieren. Die Verschuldung nimmt zu und finanzielle Verpflichtungen können nicht mehr erfüllt werden. Meist gibt es ein Ereignis, wodurch die finanzielle Not ans Tageslicht gebracht wird.84
Die fünfte und letzte Phase ist durch starke Abneigung der Marktteilnehmer gegenüber dem Sektor gekennzeichnet. Es kommt zu Panikverkäufen, durch die dann versucht wird, das Asset loszuwerden, viele Marktteilnehmer ziehen sich vollständig aus dem Segment zurück. Die Umsätze sind nach den Panikverkäufen nur noch gering, da kaum jemand in den Markt einsteigen will.85
3.3.4 Kennzahlen
Das Price Income Ratio gibt das Verhältnis wieder, wie sich die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien und das Durchschnittseinkommen zueinander entwickelt haben. Liegt dieses Verhältnis über dem langfristigen Durchschnitt, kann dies auf eine Überhitzung hindeuten. Dieses Verhältnis allein kann jedoch nicht als Indikator verwendet werden, da andere Nachfragefaktoren wie Finanzierungskosten außer Acht gelassen werden.86
Das Price-Rent-Ratio ist das Verhältnis des Preises zur Miete. Hier werden Immobilienpreisindizes wird durch Mietpreisindizes geteilt. Auch hier sind Anzeichen für eine Überhitzung vorhanden, wenn das Verhältnis über dem langfristigen Durchschnitt liegt.87Wie bei dem Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) besteht auch zwischen Miet- und Hauspreis ein Zusammenhang, da sich hier aus den diskontierten, zukünftig erwarteten Mietströmen der fundamentale Wert der Immobilie ergibt.88
Eine weitere Kennzahl ist die Affordability. Sie ist das Verhältnis aus den Hypothekenzinssatz multipliziert mit dem Immobilienpreis-Index und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen. Steigt der Affordability-Index an, deutet dies auf einen Rückgang der Erschwinglichkeit hin und es wird schwieriger, den Objektkauf finanzieren zu können.89Als Anzeichen für eine Preisblase kann ein abnormal hohes Niveau des Affordability-Index sein. Weiter hat die Affordability gegenüber dem Price-Income und Price-Rent-Ratio den Vorteil, dass zusätzlich noch die Hypothekenzinsen berücksichtigt werden, welche ebenfalls Einfluss auf die Erschwinglichkeit nehmen. Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass die Affordability gerade in angelsächsischen Ländern wie den USA und Großbritannien, wo die Zinskonditionen flexibel sind, einer größeren Schwankung unterliegen als in Ländern wie Deutschland mit Zinsfestschreibung.90
3.4 Beschreibung der Immobilienkrise in den USA
Die New Economy- oder auch als Dotcom-Blase bekannt, geht auf den Boom im Aktienmarkt, vor allem mit der Gründung vieler Internet-Unternehmen, ab 1995 zurück.91Die Zahl der Internetnutzer stieg von Ende 1995 rasant von 16 Millionen auf über 360 Millionen Nutzer weltweit im Jahr 2000 an.92Auch der Technologieindex NASDAQ stieg in dieser Zeit von rund 400 Punkten auf über 4500 Punkte im März 2000.93In dieser Zeit gingen viele auch heute noch bekannte Unternehmen wie die Telekom und Infineon aus Deutschland und Ebay, Yahoo und Amazon aus den USA an die Börse.94Nach dem Platzen der Dotcom-Blase im Jahr 2000 suchten Investoren Alternativen zum Aktienmarkt und fanden im Immobilienmarkt eine attraktive Alternative, da die Preise dort seit Anfang der 1990er Jahre stiegen und ein Ende nicht abzusehen war. Auch senkte die US-Notenbank Federal Reserve die Federal Funds Rate massiv. Der sogenannte Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken sich über Nacht Geld leihen.95Bis Dezember 2001 wurde der Leitzins von 6,5% im Mai 2000 auf 1,75% im Dezember 2001 gesenkt und der Markt mit frischem Geld geflutet. Banken gaben dies an Unternehmen und private Haushalte in Form von billigen Krediten weiter, womit dann vor allem Immobilien finanziert wurden.96Die Eigentumsquote stieg ab dem Jahr 2000 von einer Quote von 67,1% bis in das Jahr 2004 auf den Höchststand von 69,2% an.97Die scheinbar stabile Wirtschaftslage in Kombination mit den günstigen Finanzierungsbedingungen regten die Nachfrage und den Wunsch nach einer eigenen Immobilie trotz gesunkenem Haushaltseinkommen der US-Bürger weiter an. Da der Zins für Spareinlagen niedriger als die Inflation war, rentierte sich das Sparen für den Bürger nicht mehr und es schaffte zusätzlich einen Anreiz neue Vermögenswerte zu finanzieren.98In dieser Zeit wurden auch ARM‘s vermehrt von Banken an Kunden ausgegeben. Diese Kredite sind variabel verzinst und damit günstiger als Hypothekenkredite mit fester Zinsfestschreibung.99Der ehemalige Notenbankchef Greenspan rief in einer Rede im Jahr 2004 die Banken dazu auf, den Kreditnehmern günstigere und alternative Möglichkeiten zu festverzinslichen Hypothekenkrediten anzubieten.100Um Risiken in den Bilanzen der Banken zu reduzieren wurden nicht handelbare Finanzaktiva, also Forderungen, in sogenannte Asset Backed Securities zusammengelegt und an Zweckgesellschaften verkauft.101Diese verbrieften, handelbaren Anleihen enthalten eine Vielzahl von verschieden Krediten mit unterschiedlichen Risiken. Durch die Anzahl der Kredite in diesem Wertpapier wird das Risiko gestreut und damit gegenüber einer einzelnen Forderung reduziert. Käufer dieser Forderungen sind eigens dafür neu gegründete Gesellschaften mit dem einzigen Zweck durch Emission von Schuldverschreibungen die angekauften Forderungen zu refinanzieren.102Durch den Verkauf der Forderungen verschwinden diese aus der Bilanz und der Haftung der Bank und sie kann mit der gewonnenen Liquidität neue Kredite vergeben. Die ABS Papiere werden in mehrere Tranchen nach dem Risikogehalt aufgeteilt und von Ratingagenturen bewertet. Bedient werden die Anleihen aus den Zins- und Tilgungsraten der jeweiligen Kredite. Zuerst wird die nahezu risikofreie Tranche, dann mit den verbleibenden Eingängen die Anleger der zweiten, risikoreicheren Tranche bedient.103Im Zeitraum 2000 bis 2007 sind die Preise für Immobilien in Florida und Kalifornien um über 140% und damit doppelt so stark gestiegen wie in den restlichen USA mit 76%. Die Gründe für diesen enormen Anstieg lagen in der Zunahme der Beschäftigung, der Steigerung verfügbarer Einkommen und vor allem in der gestiegenen Nachfrage durch das niedrige Zinsniveau. Für Kapitalanleger wie Lebensversicherungen, Pensionsfonds oder Banken wurde es schwieriger, am klassischen Anleihenmarkt ausreichende Margen zu erzielen. In diesem Zusammenhang stieg die Nachfrage nach Verbriefungsprodukten wie ABS vor allem wegen einer höheren Renditeerwartung gegenüber Staatsanleihen an, obwohl diese Papiere eine höhere Wahrscheinlichkeit besaßen. Diese Produkte galten wegen des Zugriffsrechts auf die Sicherheiten als relativ sicher.104Der US-Hypothekenmarkt wird in die Kategorien Prime, Alt-A und Subprime unterteilt. Das Kriterium für die jeweilige Einordnung ist die Bonität des Schuldners. Der Kreditnehmer erhält ein Prime Darlehen, wenn die Beleihung bei maximal 85% liegt und die Kreditrate unter 55% des verfügbaren Einkommens beträgt. Ein Alt-A Darlehen wird vergeben, wenn ein Schuldner ein Kriterium nicht erfüllen oder nicht alle Dokumente für die Kreditprüfung vorlegen kann. Erfüllt der Darlehensnehmer auch diese Voraussetzung nicht, so erhält er einen Subprime-Kredit, welcher mit einem hohen Ausfallrisiko verbunden ist.105In Abbildung 6 ist ersichtlich, wie sich die Verteilung der US-Hypotheken in den Jahren vor dem Platzen der Subprime Krise verändert hat. Der Anteil an Subprime nahm von 216 Milliarden US-Dollar im Jahr 2001 auf 645 Mrd. USD im Jahr 2005 zu. Auch Alt-A-Kredite stiegen von 68 Mrd. USD im Jahr 2001 auf 400 Mrd. USD im Jahr 2006 deutlich an. Gleichzeitig sank der Anteil an Prime Krediten um mehr als die Hälfte. Der Höchststand war im Jahr 2003 mit 3413 Mrd. USD erreicht, der Tiefstand betrug im Jahr 2006 1470 Mrd. USD.106Die Zunahme der Non-Prime Kredite lässt darauf schließen, dass durch das niedrige Zinsniveau neue Kundenschichten hinzugewonnen wurden, die bisher aus Bonitätsgründen abgelehnt wurden oder aufgrund der hohen Zinsen gar nicht erst auf die Idee kamen, eine Immobilie zu erwerben.107Gerade diese Zielgruppe wurde mit der Möglichkeit, auch private Schulden mit aufzunehmen, Tilgungen auszusetzen oder mit Zinsrabatten in den ersten Jahren in den Immobilienmarkt gelockt.108Im Niedrigzinsumfeld sind auch die fälligen Zinsaufschläge für Subprime Kredite weniger ins Gewicht gefallen. Gerade diese bonitätsschwachen Kreditnehmer hatten variable ARM-Darlehen abgeschlossen und wurden damit dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.109
Abbildung 6: US-Hypothekendarlehen nach Kategorien
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: In Anlehnung an Joint Center for Housing Studies of Harvard University, 2007, Seite 38.
Die restriktive Geldpolitik der FED hat die Zinsen ab 2004 ansteigen lassen. Dies hatte zur Folge, dass die Zinsen für variablen Darlehen bis 2006 um mindestens 2% anstiegen, gerade für Subprime Darlehen fiel der Aufschlag meist höher aus. Vor allem in diesem Segment stiegen die Zahlungsrückstände als auch die -ausfälle. Die Preise für Immobilien stiegen nicht weiter, sondern stagnierten oder fielen. Die Insolvenz der New Century Financial Corporation, eines führenden Subprime Kreditgeber, im April 2007 hat den Trend weiter begünstigt und das Vertrauen in ABS Papiere nachhaltig gestört. Dies hatte zur Folge, dass die Vergabe von risikoreicheren Hypothekenkrediten eingestellt und damit die Nachfrage nach Immobilien und das Vertrauen in den Markt noch weiter gesunken ist. Die Preise fielen so stark, dass es für Eigentümer mit Zahlungsschwierigkeiten nicht immer möglich war die Hypothek vollständig aus dem Verkauf zurückzuführen.110
[...]
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- Sebastian Eberle (Author), 2021, Wohnimmobilien in Deutschland. Leben wir in einer Immobilienblase?, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1351547
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