Gegenstand der hier im Rahmen der Prüfungsordnung des Fachbereichs Tourismus-Management an der Fachhochschule München erstellten Arbeit ist ein Geschäftsplan zur Hotelneueröffnung in Bulgarien mit finanzieller Unterstützung der Europäischen Union. Darin werden sowohl das neu zu gründende Hotelunternehmen mit seinen Dienstleistungen, als auch der bulgarische Hotelmarkt, mögliche Zielgruppen und –märkte, die Konkurrenz, Marketing-, Finanzierungskonzept sowie Organisation und Personalführung beschrieben. Dieser Geschäftsplan soll eine zuverlässige Entscheidungsgrundlage für zukünftige Geldgeber, Banken und Geschäftspartner mit langfristigen Partnerschaftsabsichten darstellen.
Schlagwörter: Diplomarbeit, Geschäftsplan, Hotelneueröffnung, Bulgarien, Finanzierungsprogramme der EU, Europaerweiterung, Standortanalyse, Marktanalyse, Konkurrenzanalyse, Marketingplan, Hotelfinanzierung, Hotelbau, Hotelkonzept
Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung
Abstract
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Vorwort
1 Executive Summary
2 Das Hotel Dorf Dimelly
2.1 Angebotsspektrum des Hotel Dorfes
2.1.1 Leistungsbereich Feriengäste (Dimelly’s Romantik Welt)
2.1.2 Leistungsbereich Tagungen (Dimelly’s Kongress Welt)
2.1.3 Leistungsbereich Gastronomie (Dimelly’s Gourmet Welt)
2.1.4 Leistungsbereich Veranstaltungen (Dimelly’s Event Welt)
2.2 Betriebsstruktur und architektonische Umsetzung
2.3 Gewünschte Entwicklung für die Zukunft
3 Standort
3.1 Bulgarien als Hotelstandort
3.1.1 Natürliche und soziokulturelle Gegebenheiten
3.1.2 Die allgemeine Infrastruktur
3.1.3 Das abgeleitete Angebot
3.1.4 Politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
3.2 Standort Hotel Dorf Dimelly
3.2.1 Landschaftsbild und klimatische Verhältnisse
3.2.2 Lage des Grundstücks
3.2.3 Die allgemeine Infrastruktur
3.2.4 Geplante Ausbau- und Förderungsmaßnahmen von der Stadt
4 Marktanalyse
4.1 Demographische (sozioökonomische) Marktsegmentierung
4.1.1 Gäste aus dem Ausland
4.1.2 Gäste aus Bulgarien
4.1.3 Gästesegmentierung nach Geschlecht und Altersgruppe
4.1.4 Gästesegmentierung nach der Reiseform
4.2 Verhaltensorientierte Marktsegmentierung
4.2.1 Gästesegmentierung nach Einstellungsmuster und Lebensstil
5 Konkurrenzanalyse
5.1 Indirekte Konkurrenz
5.1.1 Benachbarte Destinationen als indirekte Konkurrenz
5.1.2 Regionale und nationale Beherbergungsbetriebe
5.1.3 Indirekte Konkurrenz nach Art der angebotenen Leistungen
5.2 Direkte Konkurrenz
5.2.1 Konkurrenzfähige Beherbergungsbetriebe Gemeinde Bjala
5.2.2 Konkurrenzfähige Gastronomiebetriebe Gemeinde Bjala
6 Marketingkonzept vom Hotel Dorf Dimelly
6.1 Marketingziele
6.2 Marketingstrategien
6.3 Marketinginstrumente
6.3.1 Leistungspolitik
6.3.2 Preis- und Konditionspolitik
6.3.3 Kommunikationspolitik
6.3.4 Distributionspolitik
7 Organisation und Personalmanagement
7.1 Managementkonzept
7.1.1 Der Einsatz des EFQM-Modells im Unternehmen Dimelly
7.1.2 Zertifizierung nach ISO 9004-2:1991
7.2 Aufbauorganisation und Führungsstil
7.3 Personalmanagement
7.3.1 Planung des Mitarbeiter-Einsatzes
7.3.2 Personalakquisition
7.3.3 Personalentwicklung
8 Investitionsplanung und Finanzierung
8.1 Kapitalintensität der Investitionen
8.2 Finanzplanung
8.2.1 Unternehmensrechtsform
8.2.2 Förderprogramme der Europäischen Union
8.2.3 Kreditieren durch Banken
8.3 Budgetierung und Rentabilitätsberechnung
9 Risikomanagement und Chancennutzung
9.1 Identifizierung und Bewertung von latenten Risiken
9.2 Chancen, die die Vision Hotel Dorf Dimelly beflügeln
Anhang A: Planzeichnungen der Bauanlagen vom Hotel Dorf
Anhang B: Gesellschaftsvertrag
Anhang C: Detaillierte finanzwirtschaftliche Daten
Literaturverzeichnis
Kurzfassung
Gegenstand der hier im Rahmen der Prüfungsordnung des Fachbereichs Tourismus-Management an der Fachhochschule München erstellten Arbeit ist ein Geschäftsplan zur Hotelneueröffnung in Bulgarien mit finanzieller Unterstützung der Europäischen Union. Darin werden sowohl das neu zu gründende Hotelunternehmen mit seinen Dienstleistungen, als auch der bulgarische Hotelmarkt, mögliche Zielgruppen und –märkte, die Konkurrenz, Marketing-, Finanzierungskonzept sowie Organisation und Personalführung beschrieben. Dieser Geschäftsplan soll eine zuverlässige Entscheidungsgrundlage für zukünftige Geldgeber, Banken und Geschäftspartner mit langfristigen Partnerschaftsabsichten darstellen.
Schlagwörter: Diplomarbeit, Geschäftsplan, Hotelneueröffnung, Bulgarien, Finanzierungsprogramme der EU, Europaerweiterung, Standortanalyse, Marktanalyse, Konkurrenzanalyse, Marketingplan, Hotelfinanzierung, Hotelbau, Hotelkonzept
Abstract
This diploma thesis was carried out within the framework of examination regulations in the Department of Tourism at the Munich University of Applied Sciences and deals with a business plan for setting up a hotel by means of financial aid of the European Union. This paper presents not only a new hotel resort with its notable services, but also analysis of Bulgarian hotel market, possible target groups, competition level, marketing and financing concept as well as organisation and human resources management. It aims to establish a reliable basis for a long standing partnership with Investors, banks and business partners.
Keywords: diploma thesis, business plan, hotel opening, Bulgaria, financing programs of the EU, Europe enlargement, hotel site analysis, hotel supply and demand analysis, hotel marketing, hotel financing, building of hotels, hotel concepts
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1 Zimmereinrichtungsbeispiel Romantik Hotel
Abbildung 2 Architektonische Umsetzung Hotel Dorf Dimelly
Abbildung 3 Grundstückslage Hotel Dorf Dimelly
Abbildung 4 Die Sinus-Milieus® in Bulgarien 2003
Abbildung 5 Die Sinus-Milieus® in Deutschland 2006
Abbildung 6 Organigramm Hotel Dorf Dimelly
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1 Berechnung der BGF Gesamt und der bebauten Grundstücksflächen
Tabelle 2 Baukostenniveau in Bulgarien
Tabelle 3 Verkehrsverbindungen mit Fahrzeitberechnungen zum Hotel Dorf
Tabelle 4 Anzahl ausländischer Touristen in Bulgarien nach Ländern
Tabelle 5 Zimmer und Tagungsräume Preise pro Tag in Euro ohne MwSt.
Tabelle 6 Monatliche Personalbedarfsplanung
Tabelle 7 Intensität der Investitionen
Tabelle 8 Annuitätendarlehen der EIB
Tabelle 9 Annuitätendarlehen EBWB und BACB
Tabelle 10 Umsatzbudget ohne MwSt. 2008-2012
Tabelle 11 Gewinn und Verlust Rechnung 2007-2012
Tabelle 12 Liquiditätsplan mit Berücksichtigung der MwSt. 2007-2012
Tabelle 13 Bilanz 2008-2012
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Vorwort
Meine Begeisterung für die Hotellerie wurde vor ungefähr 13 Jahren entfacht. Im entfernten Jahr 1992 lass ich eine Reihe von Romanen, dessen Handlung in Hotels stattfand, wie „Das Hotel“ von Arthur Hailey[1]. Nach dem ich mir auch den Film „Ein Concierge zum Verlieben“ mit Michael J. Fox[2] im darauf folgenden Jahr anschaute, stand meine Entscheidung fest, irgendwann mal ein Hotel zu besitzen.
Den Weg bis zum heutigen Tag war nicht immer einfach zu gehen. Schwierigkeiten wie korrupte Professoren in Bulgarien, Prüfungen an der Fachhochschule in München, die unmöglich zu bestehen schienen oder so profane Dinge wie die Koordination von Selbstfinanzieren (Arbeit), Studium und Praktikum konnten mich nicht von meinem Traum abbringen, sondern nur mehr motivieren.
Deswegen bin ich sehr zuversichtlich, dass ich die letzte Strecke zur Erfüllung meines Traumes auch auf Grund der von mir gesammelten theoretischen und praktischen Kenntnisse im Bereich der Hotellerie und Gastronomie sehr erfolgreich gehen werde.
An dieser Stelle möchte ich mich bei der Bundesrepublik Deutschland, beim Studienkolleg in München und bei der Fachhochschule München für die exzellente Ausbildung und die damit verbundene Fülle an Erfahrungen, die ich mit nach Hause nehme, bedanken.
Danke Deutschland! Danke München!
München im August 2006
1 Executive Summary
Das Hotel Dorf Dimelly bringt stilvolle Beherbergung, exzellente Tagungsmöglichkeiten, gastronomischer Hochgenuss und unkonventionelle Unterhaltung zusammen, an einem von Massentourismus verschonten und von unangetasteter Natur umgebenen Standort wie das schöne alte Städtchen Bjala, Bulgarien, wo Stress und Hektik keine Chance haben.
Durch die vier Hauptbereiche des Konzepts werden die stark ausgeprägten Schwankungen der Nachfrage in der Hotellerie erfolgreich beeinflusst. Das Leistungsangebot von Dimelly’s Romantik Welt richtet sich vor allem an ausländische und bulgarische Gäste im mittleren und reifen Alter, die auf Individualität, schöne, geschmackvolle und gepflegte Atmosphäre sowie hohe Servicequalität setzen. Mit Dimelly’s Business Welt wird eine Lücke im bulgarischen Hotelmarkt gefüllt, nämlich ein speziell auf den Wünschen und Anforderungen der schnell wachsenden Unternehmenswelt zugeschnittene Angebot an hochmoderne Tagungsmöglichkeiten mit einem exklusiven und unverwechselbaren Touch. Dimelly’s Event Welt wurde in erster Linie für eine Erhöhung der Attraktivität des Hotel Dorfes durch ein reiches Unterhaltungsprogramm konzipiert. Die geplanten Einrichtungen und das sorgfältig ausgesuchte Eventteam ermöglichen die Organisation und Durchführung von Events jeglicher Art und sprechen damit eine breite Palette von Zielgruppen an. Durch Dimelly’s Gourmet Welt wird der Kreis der Angebotsvollkommenheit des Konzepts geschlossen indem der Gaumengenuss unserer Gäste in einer außergewöhnlichen und gehobenen Weise befriedigt wird.
Die sehr detaillierte und einfallsreiche Planung eines zeitgemäßen Leistungsangebots, das durchdachte moderne Marketingplan und der Einsatz von im Ausland und Inland sehr erfahrenen Mitarbeitern kombiniert mit einer partizipativ-demokratischen Personalführung garantieren eine deutliche Abhebung von den direkten und indirekten konkurrenzfähigen Betrieben.
Einer deutlichen Abgrenzung von der Konkurrenz wird die größte Priorität bei der Verwirklichung des Projekts eingeräumt, denn nur so kann sich das Hotel Dorf Dimelly angesichts des massiven Missverhältnisses zwischen der Hotelneueröffnungen (jährliche durchschnittliche Wachstumsrate um die +30 %) und der Übernachtungen (+12 %) behaupten. Das sehr gute Tagungsangebot von Dimelly entspricht voll dem Trend in diesem Bereich (Kongresstourismus ist in den letzten 5 Jahren um 90 % gewachsen und macht 1 % des gesamten touristischen Umsatzes im Lande aus oder über 100 Millionen Euro), was die Erfolgsaussichten für das Unternehmen immens erhöht.
Um eine exakt auf unseren Vorstellungen angepasste Ausführung der Hardware wie Hotelanlagen, Tagungs-, Veranstaltungs-, Verpflegungsräumlichkeiten, Infrastruktur und eine Ausstattung mit Software wie Inneneinrichtung, Ambiente, Mitarbeiterauswahl zu garantieren rechnen wir mit einem Kapitalbedarf von circa 5,8 Millionen Euro. Die Finanzierung erfolgt zu 35 % privat mit der Gründung einer GmbH verknüpft mit einer stillen Gesellschaft, zu 50 % aus den Förderfonds der Europäischen Union und zu 15 % aus Bankkrediten.
Die gründlich analysierten Risiken von einer touristischen Neugründung in Bulgarien haben meist einen lokalen (nationalen) Charakter und sind mit noch fehlenden europäischen wirtschaftlichen und politischen Strukturen verbunden. Der bevorstehende Beitritt Bulgariens in die Europäische Union trägt jedoch zu einer kontinuierlichen Beseitigung dieser Probleme. Außerdem zeigen die sorgfältig errechneten finanzwirtschaftlichen Kennzahlen des Projekts wie Umsatzbudget, Kostenbudget und Rentabilitätsberechnung, dass möglichen Risiken vergleichsweise hohe Kapitalrendite (ROI) von 8 % im ersten bis 19 % im fünften Jahr vom Bestehen des Hotel Dorfes gegenübersteht.
Das Erreichen der Gewinnschwelle Mitte 2010 und die sich sehr positiv entwickelnden kumulierten Cash Flows ab diesem Zeitpunkt unterstützen die langfristigen Ziele des Unternehmens und zwar die Eröffnung eines zweiten Hotelkomplexes in der nähe von Sofia, was zu einer vorteilhaften Marktpositionierung und hoher Attraktivität unter Gästen und Investoren führen wird.
2 Das Hotel Dorf Dimelly
Die Idee für das Dimelly-Resort wurde durch das außergewöhnlich erfolgreiche Unternehmenskonzept „Schindlerhof“ inspiriert. Hier möchte ich die Worte des Gründers von Schindlerhof, Herrn Klaus Kobjoll zitieren, mit denen er sein Unternehmen beschreibt:
„Die Immobilie "Schindlerhof" selbst hebt sich schon sehr deutlich von der klassischen Hotellerie ab. Der Schindlerhof ist eine Mischung aus denkmalgeschütztem Gebäude, verbunden mit Bauhausstil. Die spannenden Gegensätze zwischen Architektur und Natur, zwischen Tradition und Moderne, zwischen Minimalismus und Gemütlichkeit, zwischen Champagner und Grünem Tee, harmonisch vereint, machen den Schindlerhof zu einem außergewöhnlichen Hotel. Ein weiterer Erfolgsfaktor lautet schlicht: Herzlichkeit! Der Kunde soll sich bei uns wie bei Freunden fühlen, das ist ganz wichtig. Dazu kommt ein hohes Maß an Servicequalität. Der Kunde erfährt bei uns ein emotionales Erlebnis. Unser Rezept: Herzliche Mitarbeiter, 300 Jahre alte Bausubstanz und 150 Details zum Wohlfühlen, wie z.B. unser japanischer Garten.“[3]
Bei diesen zwei Erfolgsfaktoren setzt auch das Konzept Hotel Dorf Dimelly an. Einerseits reflektiert die Verflechtung von alter bulgarischen Tradition und Kultur mit neuen ästhetischen und künstlerischen Idealen der modernen Hotellerie die Sehnsucht nach Schönheit im alltäglichen Leben, und andererseits wird durch moderne Managementmodelle und –techniken bei allen Prozessen im Unternehmen, wie z.B. Personalführung ein hohes Niveau an Servicequalität und damit hohe Kundenzufriedenheit erreicht, was die langfristigen, finanziellen Ergebnisse determiniert.
2.1 Angebotsspektrum des Hotel Dorfes
Um den so entscheidenden und nachteiligen Gegensatz von der Struktur der Nachfrage und der Charakter des Angebots[4] in der Hotellerie und, um die hohe saisonale Nachfrageschwankung im ausgewählten Standort positiv beeinflussen zu können, besteht das Portfolio „Dimelly“ aus vier Leistungsbereichen, sog. eigenständige „Profit Center“. Dabei werden diese Dienstleistungen nicht als getrennter Absolutbeitrag zum Unternehmenserfolg angesehen, sondern hängen synergetisch zusammen und bilden eine idealtypische Form des Cross Selling.
2.1.1 Leistungsbereich Feriengäste (Dimelly’s Romantik Welt)
Augrund der Lage des Resorts und des boomenden Tourismus an der bulgarischen Schwarzmeerküste wird auf den Leistungsbereich Feriengäste eine besondere Bedeutung gelegt. „Dimelly’s Romantik Welt“ positioniert sich durch die Erfüllung aller internationalen Standards in dem 3-Sterne-Superior-Segment des bulgarischen Hotelmarkts. In der Gestaltung des Konzepts schlägt sich die Philosophie eines Romantik-Hotels nieder:[5]
- Alle Romantik Hotels und Restaurants spiegeln durch historisch gewachsene Gebäuden, die geschichtlich und kulturell mit der Region verbunden sind, die Besonderheit ihrer Umgebung wider. Leider konnte am ausgewählten Standort kein entsprechender Altbau ausfindig gemacht werden, der die Anforderungen des Konzepts erfüllt. Deswegen werden neue Anlagen mit strenger Berücksichtigung der historischen und kulturellen Gegebenheiten dieses Landesteils Bulgariens gebaut.
- Ein Romantik Hotel zeichnet sich durch eine individuelle und herzliche Atmosphäre aus, die auch durch die persönliche Leitung des Inhabers geschaffen wird. Nicht Service von der Stange, sondern Freundlichkeit von Herzen steht hier an erster Stelle.
- Ein zeitgemäßer Komfort, eine stilvolle Atmosphäre und gepflegtes Ambiente (Abb.1) tragen zu der Inszenierung emotionaler Erlebniswelten bei, damit der Aufenthalt in einem Romantik Hotel für den Gast zu einem unvergesslichen Erlebnis wird.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1 Zimmereinrichtungsbeispiel Romantik Hotel[6]
2.1.2 Leistungsbereich Tagungen (Dimelly’s Kongress Welt)
Die Pläne für die zukünftige Entwicklung von Bulgarien als eine wichtige europäische Tourismus-Destination beinhalten auch die progressive Entwicklung und die Popularisierung und Verbreitung des Kongresstourismus. „Dimelly’s Kongress Welt“ ist im Einklang mit dieser Entwicklung konzipiert und entspricht allen europäischen Anforderungen. Die Einrichtung des Tagungshotels zeichnet sich durch einen sehr persönlichen, unkonventionellen, natürlichen und durchdachten Charakter aus. Die professionelle und aufwendige Farbgestaltung, Lichtumsetzung, Ergonomie, Duftzusammensetzung schaffen eine Wohlfühlatmosphäre, die zu beträchtliche Erhöhung der Produktivität der Tagungsgäste führt. Nach dem Vorbild Schindlerhofs werden nicht nur Tagungsräume angeboten, sondern „Kathedralen des Lernens“. Die Tagungsräume werden nur als solche genutzt, sind nach Kriterien des ökologischen Bauens ausgebaut und nach den aktuellen Erfordernissen mit modernster Tagungstechnik ausgestattet.[7]
2.1.3 Leistungsbereich Gastronomie (Dimelly’s Gourmet Welt)
„Dimelly’s Gourmet Welt“ befriedigt alle Food & Beverage Bedürfnisse des Hotel Dorfes. Dieser Leistungsbereich besteht aus dem Restaurant mit eingeschlossener Großküche und die Bewirtungsbereiche im Kongresshotel, im Romantik Hotel und in den Veranstaltungsräumlichkeiten. Die Benutzung von hochqualitativen und immer noch ökologisch angebauten Lebensmittel, kombiniert mit einer gesunden „mediterranen“ Zubereitung - wenig Fett bei niedrigen Temperaturen und einer Mischung aus unkonventioneller Kochweise nach Rezepten aus der ganzen Welt und traditioneller bulgarischer Küche zeichnen das internatonale Speisenangebot aus. In Übereinstimung mit der Unternehmensphilosophie bietet das Getränkesortiment eine reiche Auswahl an ausgezeichneten Weinen, hochprozentigen alkoholischen Getränke, Biere und alkoholfreien Getränke vor allem aus Bulgarien, um regionale und nationale Hersteller zu fördern.
2.1.4 Leistungsbereich Veranstaltungen (Dimelly’s Event Welt)
„Dimelly’s Event Welt“ möchte von der langjährigen Tradition in der Organisation und der praktischen Durchführung des Festivaltourismus in der bulgarischen Schwarzmeerregion profitieren. Veranstaltungen wie das Folklore-Festival von Burgas, sowie das Festival der Künste „Apollonia“ in der nah gelegenen Sozopol, die alljährlich stattfinden, ziehen jedes Mal eine Vielzahl bulgarischer und ausländischer Touristen an. Durch die Event-Arena werden die vorher beschriebenen Leistungsbereiche ergänzt und verwandeln das Hotel Dorf Dimelly in das optimale Ort für Tagungen, Kongresse, Firmen-, Gast-, Musikevents, Präsentationen, Konferenzen, Klausuren, Schulungen und Seminare (Exklusiv- oder Kreativseminare, Workshops, Kurse, Schulungen, Fortbildungen, Vorträge), Symposien, Sitzungen, Galas, Incentives, etc.
2.2 Betriebsstruktur und architektonische Umsetzung
Das Hotel Dorf Dimelly verfügt über insgesamt 150 Zimmer mit 267 Betten, wobei das Romantik Hotel 70 Zimmer mit 125 Betten und das Kongress Hotel 80 Zimmer mit 142 Betten beherbergt. Die Tagungskapazität beträgt 140 Teilnehmer. Die Event-Arena bietet Platz für 500 Personen (Innen) und 500 Personen (außen). Im Restaurant können bis zu 300 Gäste (150 Innen und 150 auf der Terrasse) in den Genuss herrlicher Speisen kommen. Die Bar versorgt bis zu 120 Gäste mit exotischen Mix-Getränken.
Die 2 Etagen des Romantik Hotels unterbringen 15 Einzelzimmer, 45 Doppelzimmer und 10 Suiten. Das ebenfalls zweistöckige Gebäude des Kongress Hotels besteht aus 15 Einzelzimmern, 60 Doppelzimmern, 3 Trainerzimmern und 2 Suiten. Im harmonisch integrierten Nebengebäude mit einer BGF[8] von 800 m2 befinden sich 5 Tagungsräume - Grand (210 m2), Dimelly 1 (105 m2), Dimelly 2 (65 m2) Dimelly 3 (38 m2), Wintergarten (80 m2), 2 Gruppenräume je 28 m2 und 5 Lagerräume. Grand und Dimelly 1 können durch verschiebbare schalldichte Wände in zwei eigenständige kleinere Säle geteilt werden und haben eine Höhe von bis 4,1 m. Die Räume sind durch einen großen Vorsaal mit 8 Türen zum schnellen und bequemen Betreten verbunden. Garderobe, WC und Bewirtungsbereich befinden sich in unmittelbarer Nähe. Für die Verwaltung werden ca. 250 m2 vorgesehen, indem die Büros der verschiedenen Abteilungen im Erdgeschoß vom Romantik Hotel eingerichtet werden (Planzeichnungen im Anhang A).[9]
Die architektonische Umsetzung der Event-Arena verknüpft die neusten Erkenntnisse der modernen Design-Architektur mit der alten traditionellen bulgarischen Architektur. Angelehnt an die Baukunst der von UNESCO für Weltkulturerbe ernannten alten Häuser am Schwarzen Meer vor allem in den Städten Sozopol und Nesebar, wird ein überdimensionales altes bulgarisches Haus den Leistungsbereich Dimelly’s Event Welt beheimaten. 700 m2 Innenraum und 500 m2 Außenraum erlauben die Durchführung von Veranstaltungen mit bis zu 1000 Personen.
Dimelly’s Gourmet Welt ist 100 m vom Business Hotel und 50 m vom Romantik Hotel entfernt. Das Gebäude ist das höchste im Komplex und ist an der höchsten Stelle positioniert, somit ist ein herrlicher Meeresblick von dem Restaurant und der Bar gewährleistet. Dieses Bauwerk besteht aus 3 Stockwerken – Erdgeschoss (Großküche BGF 500 m2), 1. Obergeschoß (Restaurant BGF 300 m2 überdacht, Terrasse 200 m2) und 2. Obergeschoß (Bar BGF 200 m2 überdacht, Terrasse 100 m2).[10]
Das Konzept „Dimelly“ setzt auf eine niedrige Bauweise mit viel Holz, Glas und viele Elemente der klassischen Architektur Bulgariens um mit der wundervollen bulgarischen Landschaft zu harmonieren und seinen Beitrag gegen die voranschreitende „Betonisierung“ der Schwarzmeerküste zu leisten. Nach internationalen Standards wird für den Bau eines Ferienhotelzimmers ein Richtwert von 40 m2 bis 55 m2 BGF angesetzt. Beim Hotel Dorf wird ein Mittelwert von 55 m2 als angemessen betrachtet. Da aber das Konzept eine Separation des Bewirtungs- und Tagungsbereichs vorsieht, müssen diese von der BGF abgezogen werden. So bleibt einen BGF-Richtwert von 42,35 m2 oder 55 x 70 % (Zimmer, Bad, Flure, Etagenservice) + 55 x 7 % (Öffentlicher Gastbereich, Empfang, Halle, Aufenthaltsräume).[11] Die Berechnung der benötigten Grundstücksfläche wird in Tabelle 1 durchgeführt.
Tabelle 1 Berechnung der BGF Gesamt und der bebauten Grundstücksflächen
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Die Qualitätsorientierung von Dimelly schließt auch die Größe der angebotenen Wohnflächen ein. Aus diesem Grund werden vergleichsweise größere Beherbergungseinheiten geplant. So werden bei den beiden Hotels die Einzelzimmer eine Fläche von 24 – 34 m2, die Doppelzimmer von 38 – 42 m2, die Suiten von 50 – 60 m2 und die 3 Trainerzimmer von 45 m2 haben. Die variierenden Zimmergrößen bieten die Grundlage für ein differenziertes Angebot, was außerordentlich wichtig für ein erfolgreiches Marketingkonzept sein kann.[12]
Die Gesamtfläche des Grundstücks vom Hotel Dorf beträgt rund 10.000 m2. Davon werden circa 7.000 m2 (3927 m2 Hotelanlagen, Gourmet Welt, 2000 m2 Tagungsräume/ Event-Arena und circa 1.200 m2 Parkplätze und Infrastruktur) bebaut, die restlichen 3.000 m2 verwandeln sich in märchenhaften Park- und Grünanlagen (mit 2 Swimmingpools und 2 Teichen), die die verschiedenen Leistungsbereiche voneinander trennen und durch ihre Konzeption eine quasi Geräuschisolierende Funktion erfüllen. (Abb.2)
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2 Architektonische Umsetzung Hotel Dorf Dimelly
2.3 Gewünschte Entwicklung für die Zukunft
Das zukünftige Entwicklungsleitbild des Konzepts „Dimelly“ enthält die kontinuierliche Verbesserung und Optimierung aller Prozesse im Unternehmen durch die Einführung des Total Quality Managements zur Qualitätsmaximierung in der Zusammenarbeit mit Mitarbeitern, Gästen, Lieferanten, Wettbewerbern, Kapitalgebern und der Öffentlichkeit. Es wird eine Zertifizierung nach dem Qualitätsmanagementsystem ISO 9000 ff. gestrebt.[13]
Weiteres Ziel ist es durch die Planung und Durchführung von ausgefallenen, unkonventionellen und an mögliche Zielgruppen angepassten Veranstaltungen wie z.B. Sony Playstation vs. X-Box Battles Game Convention, Extreme Sports Events oder Rock Konzerts usw. das Hotel Dorf Dimelly und sein Standort, die Stadt Bjala national und international als ein beliebtes Veranstaltungsort mit außergewöhnlich hoher Popularität zu machen. Dadurch erhofft sich das Konzept in der Zukunft eine Unabhängigkeit von der Saisonalität der Nachfrage.
Es wird geplant nach einer Einführungsphase von 3 Jahren das Romantik Hotel um eine der modernsten Wellness-Anlagen (Beautyfarm) in Osteuropa zu erweitern. So kann ein noch reicheres Leistungsangebot präsentiert und damit weitere Zielgruppen angesprochen werden. Die Kombination von geschäftlichen Anlässen wie Tagungen mit Erholungsmöglichkeiten würde ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal (USP) für Dimelly darstellen.
In die ferne Zukunft (5 bis 10 Jahre) wäre das Unternehmen Dimelly sehr an einer Weiterverbreitung des Konzepts interessiert indem ein zweites Hotel Dorf in der Nähe von der Hauptstadt Sofia eröffnet werden würde.
3 Standort
Die primäre Absatzorientierung der Hotelbranche und die Tatsache, dass die Leistungserstellung und die Inanspruchnahme der Leistung in Verbindung mit natürlichen und soziokulturellen Gegebenheiten gleichzeitig am Standort zusammenfallen, begründen die große Bedeutung der Standortwahl. Die langfristige Wirksamkeit der Standortentscheidung beeinflusst in erheblichem Umfang die Gewinnsituation von Hotelunternehmen:
„Unter Renditegesichtspunkten ist derjenige Standort als optimal anzusehen, der, bezogen auf das investierte Kapital, die Spanne zwischen den standortbedingten Differenzen von Aufwendungen und Erträgen maximiert. Unterschiede zwischen verschiedenen Standorten bestehen u.a. hinsichtlich der Höhe der Lohnkosten, der Grundstücks- und Baukosten, der Mieten, der steuerlichen Belastungen, aber auch der Absatzmöglichkeiten.“[14]
3.1 Bulgarien als Hotelstandort
Nach seiner Fläche (110.993 km2) und Einwohnerzahl (7.888.600) gehört Bulgarien zu den kleinen Ländern auf dem alten Kontinent. Doch seine geografische Lage an einem Kreuzweg zwischen dem Osten und Westen hat ihm schon immer eine beachtliche Rolle im Raum der Balkanhalbinsel und in Europa zugesprochen. Im Norden hat Bulgarien eine Gesamtgrenze mit Rumänien, im Süden mit Griechenland und der Türkei, im Westen mit Serbien-Montenegro und der Ehemaligen Jugoslawischen Republik Mazedonien. Im Osten bildet das Schwarze Meer eine natürliche Grenze mit einer Küstenlinie von 380 km.
3.1.1 Natürliche und soziokulturelle Gegebenheiten
Auf dem Territorium des Landes kreuzen sich drei bio-geografische Gebiete – der mitteleuropäische Wald, die euroasiatische Heide und das Mittelmeergebiet. Die geografische Lage Bulgariens, sowie die große Vielfalt von Reliefformen und Landschaften wie breite Ebenen und Steppen, Flüsse und Seen, Täler und Wälder, Hügel und Gebirge, die sich bis zu dem Schwarzen Meer erstrecken garantieren eine einzigartige und vielfältige Pflanzen- und Tierwelt.
Dank des gemäßigten Kontinentalklima kann man allen Jahreszeiten, jede mit ihrer eigener Atmosphäre und einzigartigem Reiz, genießen. Die Gebirgsketten bieten ein bemerkenswertes Panorama von duftigen Wäldern, vulkanischen Felsenformen, dramatischen Felsschluchten und zahlreichen Höhlen.
Die Thermalwässer Bulgariens gehören zu den wertvollsten Naturressourcen des Landes. Über 800 hydrominerale Quellen, mit einer Wassertemperatur von 37°C bis 101°C, sprudeln aus dem Erdinneren und bieten hervorragende Möglichkeiten für Spa und Wellness. Die Vielfalt von natürlichen Mineralwässern ist enorm – hier werden fast alle in der Welt bekannten Arten getroffen.
Auf historischer Ebene zählt Bulgarien zu den ältesten Staaten Europas, gegründet 681 n.Chr. Die glorreiche Vergangenheit und die historischen Zeugen vieler Zivilisationen sind auf Schritt und Tritt zu entdecken. Goldschätze, architektonische Ensembles, Felsenreliefs und zahlreiche ostorthodoxe Klöster, mit reichen Wandmalereien in den Kirchen, die Orte für Anbetung und geistige Reinigung waren und sind, schildern die Geschichte, den Glauben, die Weltanschauung und den Kampf seines Volkes.
Bulgarien hat eine über 4000 Jahre alte Weinbaugeschichte und ist das Land der Rosen. Das bulgarische Dorf lockt mit Traditionen, Farben und Rhythmen, mit der lebendigen Folklore mit Liedern und Tänzen, mit dem hausgemachten Essen und der warmen Gastfreundschaft seiner Einwohner an.
3.1.2 Die allgemeine Infrastruktur
Durch die Unterstützung der Europäischen Union wurde die Verkehrsinfrastruktur in Bulgarien deutlich verbessert. Der Flughafen in Sofia wurde modernisiert und erweitert und konnte in 2005 1.127.848 Passagiere abfertigen. Die anderen zwei internationalen Flughäfen in Burgas und Varna wurden auf Grund des Tourismusbooms auch erneuert und erweitert und konnten in 2005 zusammen über 2 Millionen Passagiere befördern. Die Flughäfen in Plovdiv und Gorna Orjahovica werden in der Zukunft auch eine wichtige infrastrukturelle Rolle spielen.
Das Straßennetz besteht aus 35.049 km asphaltierten Straßen, davon 324 km Schnellstraßen, wobei zurzeit neue 200 km fertig gestellt werden. Das Bahnnetz wurde mit Hilfe der Siemens AG Deutschland mit neuen Zügen ausgerüstet und hat eine Länge von 4.294 km. 470 km Wasserwege sind mit großen Schiffen befahrbar. Grosse Häfen sind an der Donau – Rousse, Vidin, Lom und am Schwarzen Meer – Varna, Burgas, Nessebar.[15]
Durch die Liberalisierung des Marktes für mobile Telekommunikation erlebt das bulgarische Kommunikationsnetz eine rasche Entwicklung, das staatliche Unternehmen für Telekommunikation BTK wurde privatisiert und drei andere Anbieter kamen auf dem Markt. Somit wurden auch exzellente Bedingungen für die schnelle Verbreitung des Internets geschaffen.
Immer noch mit großen Problemen verbunden sind die Infrastruktureinrichtungen der Ver- und Entsorgung. Die Modernisierung der alten Versorgungsanlagen von Wasser, Gas, Strom schreitet mühsam voran. Durch die Bedingung der Europäischen Union ein Teil der auf einer russischen Technologie basierten Atomanlage in Belene zu schließen ist die bulgarische Regierung gezwungen einen neuen Weg zu erneuerbaren Energien aufzuschlagen.
Massive Schwierigkeiten bereitet auch die Entsorgungsinfrastruktur. 50 Jahre lang wurde die Lösung dieses Problems vernachlässigt und jetzt hat das Land ein chaotisches und nicht durchdachtes Entsorgungssystem. Gerade wird angefangen mit dem Bau von Mühlverbrennungsanlagen und mit der Suche nach geeigneten Lösungen. Es wird erst in 5 bis 6 Jahren mit einem befriedigenden Ergebnis gerechnet.
3.1.3 Das abgeleitete Angebot
Die touristische Infrastruktur in Bulgarien ist sehr gut ausgebaut aufgrund der langen touristischen Tradition. Der Zustand der meisten Einrichtungen aber kann nicht die Anforderungen einer modernen Tourismusindustrie erfüllen. Zurzeit werden sehr viele finanzielle Mittel in die Modernisierung und Erweiterung investiert.
Gegenwärtig sind 450 Hotels mit zwei und mehr Sternen im Register der Bulgarischen Tourismusagentur aufgeführt. Weitere 100 Hotels haben sich um eine Kategorisierung beworben. Bulgarien will bis Ende 2006 ein einheitliches Tourismusregister aufbauen.[16] Insgesamt beträgt die Anzahl der Hotelbetten in Bulgarien 190.000, davon 55.000 in Varna und Umgebung.
Die größten Kongress- und Festivalzentren sind in Sofia, Varna und Plovdiv. In den Kurorten der nördlichen Schwarzmeerküste gibt es auch sehr gute Voraussetzungen für Konferenzen, Seminare, Geschäftstreffen, Kulturforen u.a. Die zahlreichen Balneologie-Zentren sind ein bevorzugter und attraktiver Ort für viele Touristen.
Die Ski-Saison in Bulgarien dauert im Durchschnitt und in den höher gelegenen Resorts 190 Tage im Jahr. Die Gesamtlänge der Pisten ist über 168 km und mit Längenunterschiede von bis zu 2.500 m[17]. Ski-Orte wie Pamporovo, Borovets, Bansko and Aleko haben eine sehr gute touristische Infrastruktur – Hotels, Skilifte und Ski-Pisten für Ski Alpin Disziplinen sowie Ski Langlauf.
Die Resorts und die Städte an der Schwarzmeerküste bieten verschiedene Möglichkeiten für Familienurlaub, Erholungstourismus und Sporttourismus wie Surfing, Wasserski, Tauchen, Unterwasserfischen, Unterwasserarchäologie und andere Wassersportarten. Die Jacht Hafen in Balchik, Varna, Nessebar und Burgas bieten Gelegenheiten zum Segeln mit allen notwendigen Wartung- und Kundendienste an. Die Urlaubsanlagen in Albena, Zlatni Pyassatsi (Goldstrand), Slunchev Bryag (Sonnenstrand), Riviera und Nessebar haben im Jahr 2003 die Auszeichnung „Die Blaue Flagge“, das erste Umweltsymbol, das seit 18 Jahren für jeweils ein Jahr an vorbildliche Sportboothäfen und Badeorte in 28 Ländern international vergeben wird.
Das gut ausgebaute Netz von Berghütten und 30.000 km markierte Wanderwege machen das Bergwandern auf bulgarischem Boden leicht, sicher und voller angenehmer Erlebnisse. Professionell ausgebildete Wanderführer des Trainingszentrums für Bergführer stehen dabei hilfreich zur Verfügung. Radfahren kann man auf urigen, gebirgigen Waldwegen. Die populärsten Fahrstrecken verbinden die hochgelegenen Orte im Lande, der Schwierigkeitsgrad reicht von leicht bis anspruchsvoll. Reiten hat eine lange Tradition in Bulgarien. Für den Reitsport gibt es sehre gut Einrichtungen in Nordbulgarien - Sevlievo, Uzana, Arbanassi, Botevgrad oder auch in vielen Orten im Rhodopagebirge wie Trigrad, Arda und Debraschitza.
3.1.4 Politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Bulgarien unternimmt auf dem Weg zum Beitritt in die Europäische Union enorme Anstrengungen um die rechtlichen Rahmenbedingungen zu modernisieren. Allein für die erste Hälfte des Jahres 2006 umfasst das geplante Gesetzgebungsprogramm der Regierung 24 neue Gesetzesvorhaben, 39 Gesetzesnovellierungen, 27 Ratifikationsgesetze und zwei Gesetzbücher.[18]
Das Arbeitsrecht ist in Bulgarien grundsätzlich in einem Arbeitsgesetzbuch geregelt. Der Arbeitsvertrag zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber sollte in Schriftform abgeschlossen werden und die wesentlichen Bedingungen wie die Art der Arbeit und das Gehalt, festlegen. Der Arbeitgeber ist verpflichtet, innerhalb von drei Tagen nach Begründung und innerhalb von sieben Tagen nach Auflösung eines Arbeitsverhältnisses die Einkommensagentur von dem jeweiligen Umstand zu informieren. Das bulgarische Recht schreibt einen verbindlichen monatlichen Mindestlohn vor. Dieser beträgt aktuell 160 Leva.[19]
Die Lohnnebenkosten machen zurzeit zwischen 36,4 % und 44 % des monatlichen Bruttolohns aus. Die normale Arbeitszeit einer 5-Tage-Woche beträgt 40 Stunden, die einer 6-Tage-Woche 46 Stunden. Ab einer Betriebszugehörigkeit von 8 Monaten hat jeder Beschäftigte das Recht auf mindestens 20 Tage bezahlten Urlaub. Der Einfluss der Gewerkschaften dürfte bei einer geschickten Unternehmenspolitik nicht allzu groß sein.[20] Das Einkommen aus Wirtschaftstätigkeit unterliegt der Körperschaftssteuer. Die Körperschaftssteuer, die unabhängig von der Form der Handelsgesellschaften erhoben wird, wurde von 23,5 % in 2003 auf 15 % in 2005 reduziert.
Generell folgt das bulgarische Mehrwertsteuergesetz den Bestimmungen der 6. EG-Richtlinie Mehrwertsteuer (77/388/EEC). Steuerpflichtige Warenlieferungen und Leistungen werden mit 20 % MwSt. (ermäßigter Steuersatz von 7 % für gebündelte touristische Leistungen) belegt. Jede juristische oder natürliche Person, unabhängig davon, ob sie ansässig ist oder nicht, muss sich, wenn sie einen steuerpflichtigen Umsatz von über 50.000 Leva im Laufe der vorangegangenen 12 Monate erzielt hat, zur Mehrwertsteuer veranlagen lassen. Seit 2002 haben alle registrierten Personen mit der Zustimmung und unter der Aufsicht der Steuerbehörden ein spezielles Mehrwertsteuerkonto zu eröffnen. Das Mehrwertsteuerkonto darf nur für Mehrwertsteuerzahlungen verwendet werden und dient zur Vereinfachung des Verfahrens der Mehrwertsteuer- Rückerstattung.
Das Potenzial einer Immobilieninvestition in Bulgarien wird von europäischen und amerikanischen Immobilienhändlern als recht hoch eingeschätzt. Nach der Einladung an Bulgarien, der NATO beizutreten, und nach der Festlegung des Jahres 2007 als Termin für die Aufnahme des Landes in die EU ist klar geworden, dass sich das Interesse für Bulgarien demnächst verstärken wird.[21]
Bis vor kurzem herrschte am Markt ein Überangebot an Immobilien, während die Nachfrage recht gering war. Dies war ein ausgeprägter „Markt der Käufer”[22], die real die Preise diktierten. Seit Anfang 2004 verändert sich die Situation in raschem Tempo. Auf dem Markt sind Käufer aufgetaucht, vor allem bulgarische Unternehmer, die ihr Geld in Immobilien anlegen wollen, um eine Entwertung ihrer Ersparnisse im Falle eines drastischeren Preisanstiegs zu vermeiden. Die zweite Gruppe der Kaufinteressenten umfasst Bulgaren, die eine feste Anstellung haben und daher von den Banken als kreditwürdig angesehen werden. Zur dritten Gruppe gehören Menschen, die angesichts des derzeitigen niedrigen Preisniveaus einen Tausch von Immobilien vornehmen möchten. Die verstärkte Nachfrage nach Immobilien hat eine Veränderung der Marktsituation bewirkt. Infolge der wachsenden Nachfrage und der steigenden Zahl der Geschäftsabschlüsse ist die Zahl der zum Kauf angebotenen Immobilien in Sofia und an der Schwarzmeerküste deutlich zurückgegangen. Damit vollzieht sich eine Transformation hin zu einem “Markt des Verkäufers”, was die Preise von Immobilien in die Höhe treibt.
Der bulgarische Immobilienmarkt ist, was das Kundeninteresse betrifft, in drei Segmente unterteilt - Sofia, Schwarzmeerküste, andere Landesteile. In den letzten zwei Jahren steigt das Interesse der Investoren für die bulgarischen Hotels, aber auch für Parzellen, die sich für den Bau von Hotels eignen. Besonders gefragt sind neben Sofia die Schwarzmeerküste, Wintersportzentren wie Pamporovo, Borovez und Bansko sowie der Vitoscha-Park bei Sofia.
Attraktive Möglichkeiten für den Erwerb alter bulgarischer Häuser, von denen viele unter Denkmalschutz stehen, bieten sich in vielen bekannten bulgarischen Ortschaften wie Nessebar, Sosopol, Kotel, Sheravna, Katunischte, Medven, Elena, Boshenzi und Koprivschtiza. Solche Häuser kosten zwischen 4.000 und 80.000 €, wobei die Preise der Häuser in Kotel zum Beispiel bis zu 16.000 € reichen.
Beim Hotelbau in den Ländern der Europäischen Union wird mit einem m3-Preis für die Baukosten gerechnet.[23] In Bulgarien jedoch geben die Baufirmen m2-Baupreisen an. Das allgemeine Baukostenniveau in Bulgarien wird entsprechend dem „Handbuch der Preise im Bausektor“ Ausgabe 4, Jahr 2005 in Tabelle 2 bestimmt.[24] Auf dem freien Markt jedoch variieren die Preise sehr stark und können bis 1.500 € pro m2 steigen. Auch die Definitionen von Rohbau oder anderen Bau- und Montagearbeiten unterscheiden sich massiv von Baufirma zu Baufirma.
Tabelle 2 Baukostenniveau in Bulgarien[25]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Durch die zukünftige Partnerschaft mit den Firmen Vanico Ltd.[26] Varna (Spezialist für altbulgarische Architektur) und Ecozid Ltd.[27] Sofia (spezielle Holzkonstruktionen) verpflichtet sich Dimelly vertraglich Präferenz-Preise für die Nutzung von Flächen, Zimmern und allen Leistung des Hotel Dorfes langfristig zu gewährleisten.
Im Gegenzug garantieren die Bauunternehmen höchste Bauqualität und einen Preis von 434 €/m2 für die Hotelanlagen und von 279 €/m2 für die Spezialbauten. Für die Konzeption und Errichtung der Grünanlagen (Swimmingpools und Teiche) und der Parkplätzen kann die Firma ALD – Karamochev & Cie.[28] Sofia mit einem Kostenvoranschlag von 75.000 € beauftragt werden.
3.2 Standort Hotel Dorf Dimelly
Die Gemeinde Bjala befindet sich im südlichen Teil vom Bezirk Varna und hat eine Fläche von 162 km2, was 4 % des Territoriums des Bezirks und 1,15 % des Territoriums Bulgariens ausmacht. In der Gemeinde leben 3.370 Menschen, wobei diese Zahl im Sommer auf 20.000 ansteigt. Die kleine idyllische Stadt Bjala, übersetzt „die weiße Stadt“, ist die Hauptstadt, ist bereits im 4. Jh. V. Chr. als griechische Kolonie Aspro (Weiß) entstanden und liegt in der zentralen Schwarzmeerküste, 50 km südlich von Varna und 70 km nördlich von Burgas, den zwei größten Tourismuszentren von Bulgarien.
3.2.1 Landschaftsbild und klimatische Verhältnisse
Der ausgewählte Standort hat die perfekten Voraussetzungen für die Realisierung des Konzepts „Dimelly“. Die Mischung aus hügeligem Relief mit circa 9.000 m2 Wälder und 7.000 m langen Strände schafft eine Natur-Kulisse, die romantisch genug für das Romantik Hotel ist, mit Ruhe durchtränkt als Bedingung fürs Tagungshotel und aufregend genug für eine Event-Welt. Bjala ist der 4. Ort in der Welt, in dem, Beweise für den gigantischen kosmischen Kataklysmus gefunden wurden, der zum Ende der Dinosaurier-Ära und zur Entstehung der Säugetiere geführt hat.
Das Klima in der Region ist gemäßigt-kontinental und transitiv-kontinental mit bedeutendem Einfluss vom Schwarzen Meer. Die Jahrestemperatur[29] liegt bei 12 °C. Die niedrigsten Monatstemperaturen sind negativ (Januar -2,7 °C / Februar -2,0 °C) und zeichnen einen milden Winter aus. Die höchsten werden im Sommer gemessen (Juli 39,0 °C /August 39,7 °C). Die Dauer des Sonnenscheins hat ihren Tiefstpunkt im Winter (Dezember/Januar) mit 75-82 Stunden und Höchstpunkt im Sommer (Juli/August) mit 317-332 Stunden. Der Jahresniederschlag beträgt 564 mm mit Maximum im November (71 mm) und Minimum im September (32 mm). Im Winter bildet sich eine Schneedecke nur für eine kurze Zeit und kommt nicht über 6-8 cm hinaus.[30]
3.2.2 Lage des Grundstücks
Um die fortschreitende Erosion der Schwarzmeerküste zu umgehen wurde ein Grundstück gewählt, das in einer Meerentfernung von 2600 m liegt (Abb.3). Seine Beschaffenheit mit einer Höhe von 72 m über den Meeresspiegel erlaubt aber ein zauberhaftes Panorama auf das Meer.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3 Grundstückslage Hotel Dorf Dimelly
Die Verkehrsanbindung ist sehr gut, Hotel Dorf Dimelly ist 1000 m von der erstklassigen Landstraße I-9 entfernt, die die Hauptverkehrsader für nationalen und internationalen Transport an der Schwarzmeerküste ist. Dieser Landstraße gehört auch zum Europäischen Verkehrsnetz mit der Bezeichnung E-87 und verbindet die Gebiete von Rumänien, Bulgarien und der Türkei entlang der Küsten des Schwarzen Meers und des Ägäischen Meers.
Verkehrsverbindungen mit Fahrzeitberechnungen[31] zu den wichtigsten Zielmärkten oder Transportknotenpunkten werden in Tabelle 3 dargestellt:
Tabelle 3 Verkehrsverbindungen mit Fahrzeitberechnungen zum Hotel Dorf[32]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
3.2.3 Die allgemeine Infrastruktur
Die Versorgung mit Trinkwasser der Gemeinde Bjala ist zu 78 % Gewährleistet. Die Länge des Wasserversorgungsnetzes beträgt 114.100 m. Mit Beschluss des bulgarischen Ministerrates wurden im April 2005 finanzielle Mittel von dem Staatshaushalt genehmigt, um die Wasserversorgung zu modernisieren und die Kapazität zu erhöhen mit dem Ziel die gewachsenen Bedürfnisse durch die schnelle Entwicklung des Tourismus in der Region befriedigen zu können.
Die Abwässer machen 80 % der verbrauchten Wassermenge aus oder 1.063 m3 pro Tag. In der Zeit von 2000 bis 2004 wurde ein Kanalisationssystem mit einer Länge von 14.300 m erbaut, das 90 % der Abwässer auffängt.
In 2005 wurde in der Gemarkung der Stadt Obzor von der benachbarten Gemeinde Nessebar eine moderne Kläranlage mit täglicher Kapazität von 10.000 m3 gebaut, was zu einer deutlichen Verbesserung der Wasserqualität geführt hat.
Die Stromversorgung verläuft durch 33 Transformatorenstationen mit einer Gesamtleistung von 9.815 kVA (Kilovoltampere). Zurzeit wird eine neue Umschaltstation gebaut, die in Anbetracht der rasanten Bauentwicklung unbedingt nötig ist und ihre Luft-Elektroleitung mit 110 Kilowatt eine sicherere Stromversorgung garantieren wird.
Die Nutzung von Erdgas für den privaten Bedarf und die Industrie ist außerordentlich versprechend in Hinsicht auf Erhöhung der Energieeffizienz und Schutz der Umwelt. Zu diesem Zeitpunkt, jedoch, befindet sich das Gasversorgungsnetz weit entfernt von der Gemeinde Bjala. Es wird eine Kooperation zwischen den Gemeinden Bjala und Obzor beabsichtigt für die Planung und Findung von Investoren für den Bau eines Gasversorgungsnetzes in der Region.
Der Zustand des Kommunikationsnetzes der Gemeinde ist nicht befriedigend. Das Telefonfestnetz ist immer noch analog. Das Mobilfunketz ist zu 100 % ausgebaut durch 3 Anbieter für mobile Kommunikation. Der Internetzugang ist begrenzt auf dem Gebiet von Stadt Bjala. Durch die Liberalisierung des Marktes wird jedoch erwartet, dass bis zur Ende 2006 die Versorgung mit High-Speed-Internet in der ganzen Region gesichert wird. Fernseh- und Radiosignalabdeckung ist zu 100 % gewährleistet.
3.2.4 Geplante Ausbau- und Förderungsmaßnahmen von der Stadt
Der Gemeinde-Entwicklungsplan 2005 – 2013 schließt die Modernisierung und Erweiterung des Hafens der Stadt Bjala ein. Der neue Hafen wird in der Lage sein Passagierhydrobusse und Schellboote mit Unterwasserflügeln zu empfangen und kleine Handelsschiffe mit einem Tiefgang von bis zu 4,5 m, einer Länge bis 70 m und einer Tragfähigkeit bis 500 Tonnen abzufertigen. Der Erweiterungsplan sieht auch eine Jachten-Marine mit allen nötigen Einrichtungen zum Andocken, Aufenthalt und Wartung von Jachtbooten vor.
Weiterer Hauptpunkt des Entwicklungsplanes ist die Ausweitung des touristischen Informationssystems durch Einbeziehung aller interessierten Organisationen und Firmen, die bei der Vorbereitung und Verbreitung von touristischen Informationen und Produkte Hilfreich sein können.
Gegenwärtig arbeitet in dieser Richtung ein „Ratsversammlung Tourismus, Handel und Dienstleistungen“ e.V., der durch den Behörden unterstütz wird. Dadurch erhofft man sich eine Verbesserung der Marketingposition der Gemeinde als eine Tourismus-Destination.
Im Rahmen des Projekts „Entwicklung des sanften Tourismus in der Gemeinde Bjala“ ist die Erarbeitung einer interaktiven Landkarte mit allen markierten Routen geplant. Außerdem wird gerade die Errichtung eines Wasserparks „Aquapark Bjala“ konzipiert. Ein Wasser-Vergnügungspark, der ein einzigartiges Erlebnis und viel Vergnügung bieten wird.[33]
4 Marktanalyse
Aufgrund des jung gebliebenen Charakters mit ausgeprägten Merkmalen extremer Sehnsucht nach Qualität und Ästhetik des Gründers von Hotel Dorf Dimelly besteht sein Konzept aus Dienstleistungen, die nicht so einfach zu kombinieren sind. Um die Kombinierbarkeit durch ihre angepasste Gestaltung zu ermöglichen und um potenzielle Wettbewerbsvorteile gegenüber der Konkurrenz ausnutzen zu können, sowie zur Findung von Lösungen für das Problem der hohen Saisonalität des Standortes wird eine genaue Marktanalyse und Segmentierung durchgeführt.
Marktsegmentierung bedeutet eine Marktaufteilung in homogene Personengruppen mit der Zielsetzung, einen hohen Grad von Identität zwischen der angebotenen Marktleistung und einer bestimmten Gruppe von Nachfragern, hier Gäste, zu erzielen. Diese Segmente werden später mit den entsprechenden Marketingmaßnahmen bearbeitet. Darüber hinaus werden durch die Marktsegmentierung Strukturen und Gesetzmäßigkeiten des Marktes berichtet und dadurch die Prognose von Marktentwicklungen und damit verbundene Marktreaktionsfunktionen, sowie das Auffinden von Marktlücken unterstützt. Weiterer Vorteil ist die Ermöglichung einer angemessenen Zuteilung des Marketingbudgets.
Wichtige Grundvoraussetzung für die Marktsegmentierung ist „das Vorhandensein von Unterschiede im Kaufverhalten und in der Reaktion auf den Einsatz der Marketinginstrumente der potentiellen Nachfrager“.[34]
4.1 Demographische (sozioökonomische) Marktsegmentierung
Der Markt vom Hotel Dorf Dimelly wird in erster Linie in zwei Zielmärkten aufgeteilt - Nachfrager (Gäste) aus dem Ausland und Nachfrager (Gäste) aus Bulgarien. Mit Berücksichtigung des florierenden Tourismusaufkommens ausländischer Touristen wird eine besondere Aufmerksamkeit dieser Zielgruppe geschenkt.[35]
4.1.1 Gäste aus dem Ausland
Insgesamt 4.837.150 ausländische Personen (ohne Transitverkehr) oder nach Kriterien der Welt-Tourismus-Organisation und der EU-Kommission, so genannten „Touristen“, haben Bulgarien im Jahr 2005 besucht, was einen Anstieg von 4,5 % gegenüber 2004 und 19,53 % gegenüber 2003 bedeutet. Die ausländischen Touristen, die das Land mit dem Ziel Urlaub und Erholung aufgesucht haben, waren 4.090.421 (+2,0 % 2004 und +15,82 % 2003), wobei 52,24 % davon aus Ländern der Europäischen Union kamen. Eine statistische Aufstellung nach Staatsangehörigkeit in Tabelle 4. Die bulgarischen Hotels haben in 2005 11.624.051 Übernachtungen von Ausländern verbucht. Die meisten davon waren in Burgas 4.755.302, Varna 4.102.696, Dobritsch 1.134.649 und Sofia 751.060.
Während der Sommer-Saison 2005 (von 15.06 bis 15.09) wurde die Gemeinde Bjala von 15.648 ausländischen Touristen besucht, was 35,4 % aller Touristen und 95,6 % mehr als im Vorjahr (8.000) ausmacht. Bei den Nationalitäten überwiegen die Touristen aus Polen und Tschechei.[36]
Die Einnahmen der bulgarischen Hotellerie von den ausländischen Touristen für 2005 beliefen sich auf 197.115.134 Euro (+21,83 % als 2004/ +63,43 % als 2003).[37] Die Nettoeinnahmen von Tourismus in 2005 betrugen 1.061,9 Millionen Euro (+11,9 gegenüber 2004) und haben zum ersten Mal im September 2005 das Niveau von einer Milliarde Euro überschritten.
[...]
[1] http://www.ciao.de/Hotel_Hailey_Arthur__Test_2566668, 24.07.2006
[2] http://www.universal-pictures.de/site.php?d=show&film=271, 24.07.2006
[3] www.businessvillage.de/Magazin/mag_detail/mag-190.html, BusinessVillage Erfolgsstory: Landhotel Schindlerhof, von Annemike Meyer, 16.02.2006
[4] Vgl. Nagel (1993), S.59
[5] http://www.romantikhotels.com/rh_hps/servlet/Assist?module=FormsLoad&lang=de_DE&id=Unternehmen_Aufnahme_DE&LeftNavigator=6, 23.02.2006
[6] Pfleger (2003), S.144
[7] www.businessvillage.de/Magazin/mag_detail/mag-190.html, BusinessVillage Erfolgsstory: Landhotel Schindlerhof, von Annemike Meyer, 24.02.2006
[8] Vgl. Falk (1994), S.69
[9] Vgl. DEHOGA Gastgewerbliche Schriftenreihe Nr.33, S. 44 ff
[10] Vgl. Neufert (2005), S.176 ff.
[11] Vgl. Neufert (2005), S.172
[12] Vgl. Hänssler (2004), S.115
[13] Vgl. Henschel (2001), S.116
[14] Hänssler (2001), S.13
[15] Nationales Statistisches Institut Bulgarien (2006)
[16] DBIHK 08/2005
[17] Bulgarische Tourismus Agentur
[18] Nelli Tascheva, Anwaltssozietät Tascheva & Partner, Law partnership, Sofia
[19] 1 Lev (bulgarische Währung) = 0,5113 Eurocent
[20] www.eic.de/enlargement/Markteinstieg/Branchen/eic_aut.doc, 18.03.2006
[21] www.wirtschaftsblatt-bg.com/new/page.php?id=1381, Strahil Ivanov, Immobilienbüro Yavlena, 20.03.2006
[22] Metz, Grüner, Kessler (2005), S.435
[23] Henschel (2001), S.265
[24] www.sek-bg.com/bookstore.htm, 20.03.2006
[25] www.listimmo.at/Immobilieninvestment-Bulgarien.pdf, DI Elitza Georgieva MSc, 20.03.2006
[26] www.nikovestates.com/index.html, 30.05.2006
[27] www.ecozid.com/contemporary-bulgarian-houses.html, 30.05.2006
[28] www.ald-bg.com/showpage.php?PageID=6, 30.05.2006
[29] Alle Angaben sind Durchschnittswerte
[30] Bulgarian Academy of Sciences National Institute of Meteorology and Hydrology
[31] Schätzing (2004), S.466
[32] www.bgmaps.com, 08.03.2006
[33] www.byala.org, „Gemeinde-Entwicklungsplan 2005 – 2013“, 09.03.2006
[34] Vgl. Meffert (2000), S. 181 f.
[35] Vgl. Dettmer (2002), S.163
[36] http://byala.org/municipality/papers.php, Gemeindezeitung Bjala, Ausgabe 18, 22.03.2006
[37] www.nsi.bg/SocialActivities/Tourism.htm, 22.03.2006
- Arbeit zitieren
- Dimitar Daskalov (Autor:in), 2008, Businessplan Hotellerie. Geschäftsplan zur Existenzgründung mit finanziellen Mitteln der Europäischen Union, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/134823
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