Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit dem Einsatz von sogenannten Mieterdienstbarkeiten als Sicherungsinstrument im Rahmen einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Aufgrund der besonderen Konstellation gewerblicher Immobilien, gekennzeichnet durch hohe Investitionsvolumina und damit einhergehendem Fremdfinanzierungsbedarf, muss hierbei jedoch auch das Interesse der grundpfandrechtlich abgesicherten Finanzierungsgläubiger entsprechende Berücksichtigung finden.
Hierzu hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken mit einem Marktanteil von 57 % bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen im Jahr 2020 mit seinem Schreiben vom 31.07.2009 wesentliche Praxishinweise gegeben, um die unterschiedliche Interessenslage auf Vermieter-, Mieter- und Finanzierungsbankenseite größtmöglich in Einklang zu bringen. Es handelt sich bei der Mieterdienstbarkeit um eine komplexe Dreiecksbeziehung, die nachfolgend als Mittel zur Standortsicherung bei gewerblichen Mietverträgen näher beleuchtet wird.
Der gewerbliche Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis begleitet die Vertragsparteien oftmals über einen längeren Zeitraum. Da jedoch nichts so konstant ist wie der Wandel, können im Zeitverlauf verschiedene Ereignisse eintreten, die dazu beitragen, dass ein scheinbar vertraglich langfristig gesicherter Standort verloren gehen kann. Die starken absatzbedingten Marktveränderungen auf Mieterseite, z. B. Distribution über Online- bzw. Internetkanäle, führen u. a. auch dazu, dass der Mieter aus eigenem Antrieb heraus größere Investitionen in die Immobilie zur Absicherung der gewerblichen Handelsgrundlage am Standort tätigen möchte. Somit steigt auch hier die wirtschaftliche Notwendigkeit, diese Investitionen für den Zeitraum der Amortisierung abzusichern.
Inhaltsverzeichnis
LiteraturverzeichnisI
A. Einleitung
B. Sicherungsinteressen des Gewerberaummieters
I. Gewerberaummietvertrag als Grundlage
II. Motive für das Sicherungsbedürfnis
III. Rechtspositionen des Vermieters
1. Sonderkündigungsrecht in der Insolvenz des Vermieters
2. Sonderkündigungsrecht in der Zwangsversteigerung
3. Weitere Sicherungsbedürfnisse
4. Mieterinsolvenz
IV. Eigene Stellungnahme
C. Dingliche Sicherung
I. Dienstbarkeiten
1. Kategorisierung der Dienstbarkeiten
2. Gesetzliche Fallgruppen beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten
II. Dauernutzungsrecht (§ 31 WEG)
III. Mieterdienstbarkeit
1. Rahmenbedingungen
2. Sicherungsabrede
a) Eintritt des Sicherungsfalls
b) Ausübungsentgelt
c) Rückgewähranspruch
3. Mieterdienstbarkeit in der Zwangsversteigerung
4. Mieterdienstbarkeit in der Insolvenz des Vermieters
5. Anfechtungsmöglichkeiten in der Insolvenz
IV. VDP-Standard für Mieterdienstbarkeiten
1. Entstehungsgeschichte und Notwendigkeit
2. Vorrangigkeit der Mieterdienstbarkeit
3. Nachrangigkeit der Mieterdienstbarkeit und Abgabe einer Liegenbelassungserklärung
4. Wesentliche Regelungsinhalte nach VDP-Standard
a) Entgeltlichkeit
b) Auflösende Bedingung der Dienstbarkeit
c) Zwingende eintragungsbedürftige Vereinbarung eines Höchstbetrags
d) Schuldrechtliche Verpflichtungen
5. Stellungnahme
D. Fazit
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