Direkte Immobilientransaktionsprozesse. Optimierung durch digitale Technologien

Bachelor Thesis , 2022 , 103 Pages , Grade: 1,3

Business economics - Organization

Inwieweit kann der direkte Immobilientransaktionsprozess durch digitale Technologien optimiert werden und welche digitalen Technologien können hierbei zum Einsatz kommen? Diese Frage klärt die Bachelorarbeit sowohl theoretisch als auch mit Blick auf die Praxis.

Eine Relevanz an digitalen Technologien im Immobilientransaktionsprozess ergibt sich aus der Tatsache, dass die Investitionschancen im Immobiliensektor aufgrund der weltweiten Urbanisierung und angesichts des Bevölkerungswachstums beträchtlich steigen könnten. Neben dem Renditepotenzial bergen die schnell wachsenden Städte aber auch zahlreiche Risiken. Immobilientransaktionsprozesse werden daher immer stärker durch digitale Technologien unterstützt werden müssen, um im ohnehin schon zugespitzten Wettbewerb rasantere Investmententscheidungen treffen zu können.

Je intelligenter Informationen mithilfe von digitalen Technologien verarbeitet werden können, desto schneller kann das Risiko für ein Investment eingeschätzt werden. Die derzeitigen Herausforderungen sowie die möglichen Chancen durch den verstärkten Einfluss von digitalen Technologien in der Immobilienwirtschaft verdeutlichten, dass ein hoher Anreiz besteht, direkte Immobilientransaktionsprozesse hinsichtlich der Kosten, Transparenz und Zeit zu optimieren.

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Die Relevanz des Forschungsthemas
1.2 Ziel und Gang der wissenschaftlichen Arbeit

2 Theoretische Grundlage - Direkte Immobilientransaktionen
2.1 Die Transaktionen in der Immobilienwirtschaft
2.2 Der direkte Immobilientransaktionsprozess
2.2.1 Phase 1 - Desinvestitionsentscheidung
2.2.2 Phase 2 - Informationsaufbereitung
2.2.3 Phase 3 - Investorenansprache
2.2.4 Phase 4 - Due Diligence
2.2.5 Phase 5 - Kaufvertragsverhandlungen
2.2.6 Phase 6 - Transaktionsabschluss

3 Theoretische Grundlage - Digitale Transformation
3.1 Die Auswirkungen der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft
3.2 Neue Technologien und Wettbewerber in der Immobilienwirtschaft
3.3 Digitale Technologien
3.3.1 Transaktionsplattformen
3.3.2 Künstliche Intelligenz & Machine Learning
3.3.3 CloudComputing
3.3.4 Building Information Modeling
3.3.5 Virtual Reality & Augmented Reality
3.3.6 Blockchain Technologie & Smart Contracts
3.4 Zusammenfassung der Literaturrecherche

4 Methodik
4.1 Die Auswahl der Erhebungsmethode
4.2 Die Auswahl und Vorstellung der Interviewpartner
4.3 Der Aufbau und Inhalt des Interviewleitfadens
4.4 Die methodische Auswertung der qualitativen Experteninterviews

5 Vorstellung und Diskussion der Forschungsergebnisse
5.1 Die Problematiken im derzeitigen Immobilientransaktionsprozess
5.2 Digitale Technologien im direkten Immobilientransaktionsprozess
5.3 Die Nachfrage nach digital unterstützten Immobilientransaktionen
5.4 Kritische Hindernisse für die Einführung
5.5 Das Digitalisierungspotenzial von direkten Immobilientransaktionen

6 Fazit und Ausblick

Literaturverzeichnis

Anhang
A Interview-Herr F
B Interview - Herr S
C Interview-Herr O
D Interview - Herr M
E Interviewleitfaden
F Inhaltliche Kategorisierung der Experteninterviews

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Der Aufbau der wissenschaftlichen Arbeit

Abbildung 2: Die Prozessphasen einer direkten Immobilientransaktion

Abbildung 3: Die Auswirkungen der fortschreitenden Digitalisierung

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: DerCodierleitfaden

Tabelle 2: Der Einsatz von digitalen Technologien für direkte Immobilientransaktionen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Die Relevanz des Forschungsthemas

Das Bauland schützt uns, ernährt uns und bietet uns Raum für die Erholung, für den Einkauf oder für die Arbeit. Mit einem globalen Realvermögen von mehr als 238 Billionen US-Dollar ist das Bauland als Investition ein bedeutender Bestandteil der Weltwirtschaft (Saull et al. 2020). Doch die Grundproblematik auf den Märkten besteht auch heute noch darin, geeignete Investments zu finden, da Immobilien und demnach auch Baugrundstücke knappes Gut sind. Daneben sind die Suche und der Erwerb geeigneter Anlagen mit hohen Transaktionskosten und einem langen Transaktionsprozess verbunden. Begründet wird dies unter anderem durch die Heterogenität, Intransparenz und Informationsasymmetrien der Immobilienmärkte. Zwar hat sich die Transparenz in den vergangenen Jahrzehnten auf den Immobilienmärkten verbessert, dennoch sind größtenteils strenge Prüfungsanforderungen während Immobilientransaktionen notwendig, die weiterhin hohe Kosten verursachen (Trübestein 2011). Hinzu kommt, dass die fortschreitende Digitalisierung allmählich die Immobilienmärkte erreicht. Mit der fortschreitenden Digitalisierung rücken zunehmend digitale Technologien in den Vordergrund, die das Geschehen in der Immobilienbranche ausschlaggebend verändern könnten. So verändern sich derzeit zahlreiche Geschäftsprozesse und -modelle in der Immobilienwirtschaft, die auch einen positiven Einfluss auf Immobilientransaktionen haben könnten (Vomholz & Schellenberger 2021). Eine weitere Relevanz an digitalen Technologien im Immobilientransaktionsprozess ergibt sich aus der Tatsache, dass die Investitionschancen im Immobiliensektor aufgrund der weltweiten Urbanisierung und angesichts des Bevölkerungswachstums beträchtlich steigen könnten. Neben dem Renditepotenzial bergen die schnell wachsenden Städte aber auch zahlreiche Risiken. Immobilientransaktionsprozesse werden daher immer stärker durch digitale Technologien unterstützt werden müssen, um im ohnehin schon zugespitzten Wettbewerb rasantere Investmententscheidungen treffen zu können. Je intelligenter Informationen mithilfe von digitalen Technologien verarbeitet werden können, desto schneller kann das Risiko für ein Investment eingeschätzt werden (Rock et al. 2019). Die derzeitigen Herausforderungen sowie die möglichen Chancen durch den verstärkten Einfluss von digitalen Technologien in der Immobilienwirtschaft verdeutlichten, dass ein hoher Anreiz besteht, direkte Immobilientransaktionsprozesse hinsichtlich der Kosten, Transparenz und Zeit zu optimieren. Nun stellt sich die herausfordernde Frage, welche digitalen Technologien hierbei zum Einsatz kommen können und wie hoch das Digitalisierungspotenzial des direkten Immobilientransaktionsprozesses überhaupt ist. Abgeleitet aus der genannten Thematik wird für die wissenschaftliche Arbeit folgende Forschungsfrage ausformuliert: „Inwieweit kann der direkte Immobilientransaktionsprozess durch digitale Technologien optimiert werden und welche digitalen Technologien können hierbei zum Einsatz kommen?“.

1.2 Ziel und Gang der wissenschaftlichen Arbeit

Nachfolgend werden die Zielsetzungen und der Aufbau der wissenschaftlichen Arbeit vorgestellt. Das Ziel der wissenschaftlichen Arbeit ist, die festgelegte Forschungsfrage zu beantworten. Hierbei soll durch die Beantwortung der Forschungsfrage aufgezeigt werden, inwieweit digitale Technologien den derzeitigen direkten Immobilientransaktionsprozess optimieren und digitalisieren können. Ein weiteres Ziel der Arbeit ist, die aktuelle Entwicklung der Immobilienwirtschaft unter dem Einfluss der Digitalisierung aufzuzeigen. Hierbei soll zugleich verdeutlicht werden, wie präsent die Digitalisierung bereits in der Immobilienwirtschaft ist und welches Optimierungspotenzial für den direkten Immobilientransaktionsprozess identifiziert werden kann. Ebenfalls soll durch die Ausarbeitung hervorgehoben werden, welche Barrieren noch aufgebrochen werden müssen, damit ein digital unterstützter Immobilientransaktionsprozess vorangetrieben werden kann. Die wissenschaftliche Arbeit soll in gleicher Weise Unternehmen in der Immobilienwirtschaft einen Anreiz geben, digitale Lösungen für direkte Immobilientransaktionen mehr einzubeziehen und zu fördern.

Der Aufbau der Arbeit wird durch sechs Kapitel gestützt. Um die Zielsetzungen der wissenschaftlichen Arbeit zu erreichen, werden nach der Einleitung (Abschn. 1) forschungsrelevante Grundlagen durch eine Literaturrecherche dargelegt. Die Literaturrecherche umfasst zwei Kapitel. In dem ersten Kapitel werden zunächst relevante Kemaspekte des Transaktionsmanagements und die Prozessphasen einer direkten Immobilientransaktion erläutert (Abschn. 2). Hierbei wird für die Untersuchung lediglich eine direkte institutionelle Immobilientransaktion in der Form eines Bieterverfahrens betrachtet, da das Bieterverfahren die häufigste gewählte Form für institutionelle Immobilientransaktionen ist (Preuß et al. 2016). Im zweiten Kapitel werden wichtige Begrifflichkeiten rund um die Digitalisierung und dessen Bedeutung für die Immobilienwirtschaft dargelegt (Abschn. 3). Hierbei soll das Potenzial von digitalen Technologien für den direkten Immobilientransaktionsprozess durch Fachliteratur hervorgehoben werden. Nach der Literaturrecherche folgt im vierten Kapitel die Methodik der wissenschaftlichen Arbeit (Abschn. 4). In der Methodik stehen vier durchgeführte qualitative Experteninterviews im Vordergrund, die einen Transfer zwischen der Literaturrecherche und der Praxis schaffen sollen. Zunächst wird die Auswahl der Erhebungsmethode begründet und die Durchführung der Experteninterviews dargelegt (Abschn. 4.1). Daraufhin folgt die Vorstellung der Interviewpartner (Abschn. 4.2) und die Darlegung des erstellten Interviewleitfadens (Abschn. 4.3). Im Hinblick darauf wird die Auswertung der Experteninterviews durch eine qualitative Inhaltsanalyse aufgeführt (Abschn. 4.4). Hierbei werden die Forschungsergebnisse durch ein induktives und kategoriengeleitetes Vorgehen abgeleitet. Im Anschluss darauf werden im fünften Kapitel die Forschungsergebnisse dargelegt und diskutiert (Abschn. 5). Nach der Darlegung und

Diskussion der Forschungsergebnisse wird in der Schlussbetrachtung die wissenschaftliche Arbeit mit einem Fazit und einem Ausblick geschlossen (Abschn. 6). Die nachfolgende Abbildung 1 veranschaulicht in einer kurzen Zusammenfassung den Aufbau der wissenschaftlichen Arbeit.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Der Aufbau der wissenschaftlichen Arbeit

2 Theoretische Grundlage - Direkte Immobilientransaktionen

Um die möglichen Potenziale von digitalen Technologien im direkten Immobilientransaktionsprozess untersuchen und diskutieren zu können, werden in diesem Grundlagenkapitel zunächst wichtige Kemaspekte des Transaktionsmanagements in der Immobilienwirtschaft erläutert (Abschn. 2.1). Im Anschluss darauf wird näher auf die Prozessphasen einer direkten Immobilientransaktion in der Form eines institutionellen Bieterverfahrens eingegangen (Abschn. 2.2). Der Prozess besteht hierbei aus sechs Phasen, die in der weiteren Abfolge genauer erläutert werden.

2.1 Die Transaktionen in der Immobilienwirtschaft

Der Ankauf und Verkauf einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios ist nach PREUß ET AL. (2016) ein komplexer Vorgang. Der Erfolg des Vorgangs hängt von einer sorgfältigen Planung und strukturierten Durchführung ab, wofür unmittelbar das Transaktionsmanagement zuständig ist. Das Transaktionsmanagement umfasst die Koordination, Vorbereitung und Durchführung einer Transaktion (An- und Verkauf). Hierbei wird das Leistungsbild des Transaktionsmanagements durch die gewünschten Leistungen des Verkäufers oder Käufers definiert. Angesichts der unterschiedlichen Leistungsanforderungen und der Interessenlagen kann die Ausführung von Transaktionsprozessen individuell ablaufen. Dennoch kann ein Grundschema, trotz unterschiedlicher Prozessabläufe identifiziert werden. (Preuß et al. 2016). Neben dem Grundschema können Transaktionen in ihrer Veräußerungs- bzw. Erwerbsart differenziert werden. Unter einem Asset Deal kann die direkte Eigentumsübertragung einer Immobilie oder eines Portfolios verstanden werden. Der Share Deal bezeichnet wiederum die Übergabe von Anteilen einer Gesellschaft, die beispielsweise Eigentümerin einer oder mehrere Immobilien ist (Arnold et al. 2017). Im Hinblick auf direkte Veräußerungen können ebenfalls unterschiedliche Transaktionsstrukturen verwendet werden. Bei einem Monoverkauf wird nur ein Interessent angesprochen, mit dem exklusive Verhandlungen durchgeführt werden. Neben dem Monoverkauf gibt es zudem den Wettbewerbsverkauf. Hier werden im Rahmen einer Auktion mehrere Investoren gleichzeitig angesprochen und an den Höchstbietenden verkauft (Pfirsching 2007). Das gängigste Verfahren, welches bei institutionellen Immobilientransaktionen verwendet wird, ist das kontrollierte Bieterverfahren. Das Bieterverfahren wird dadurch gekennzeichnet, dass der Verkäufer einen Kreis von Bietern selbst auswählt. Im Laufe des Verfahrens wird dann der Bieterkreis schrittweise eingeschränkt, bis schließlich der Kaufvertrag mit einem ausgewählten Interessenten abgeschlossen wird (Preuß et al. 2016). Um den Umfang der wissenschaftlichen Ausarbeitung nicht zu überschreiten, werden in der weiteren Abfolge lediglich direkte Immobilientransaktionen (Asset Deal) in der Form eines institutionellen Bieterverfahrens thematisiert. Demnach wird kein Bezug auf indirekte Transaktionen und Transaktionen im privaten Sektor genommen.

2.2 Der direkte Immobilientransaktionsprozess

Nachfolgend wird das Grundschema des direkten Immobilientransaktionsprozesses in der Form eines Bieterverfahrens erläutert. Der Prozess lässt sich hierbei, wie die Abbildung 2. zeigt, in sechs Phasen unterteilen, die nachfolgend beschrieben werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Die Prozessphasen einer direkten Immobilientransaktion

2.2.1 Phase 1 - Desinvestitionsentscheidung

Der direkte Transaktionsprozess beginnt mit der Desinvestitionsentscheidung des Verkäufers. Die Gründe für den Verkauf sind sehr vielfältig und erfolgen in der Regel aus strategischen Erwägungen oder Zielen (Niewerth & Rybarz 2021). So stehen am Anfang jeder Transaktion Überlegungen hinsichtlich der Vorteilhaftigkeit des Verkaufs im Vordergrund (Prüver & Lange 2007). Dabei werden Desinvestitionen oftmals wegen einer veränderten Rendite-Risiko-Relation oder aufgrund von Gewinnabschöpfüngschancen bei einer positiven Marktentwicklung getätigt (Preuß et al. 2016). Im Rahmen des Portfoliomanagements können sich Verkäufe aufgrund von sinkender Marktattraktivität und niedrigeren Wettbewerbsvorteilen im Segment ergeben. Ein Verkaufsprozess kann in der Regel vier bis sechs Monate dauern und ein international ausgelegter Verkaufsprozess kann sogar ein ganzes Jahr in Anspruch nehmen. Nicht ohne Grund werden in dem aufwendigen Prozess frühzeitig Dritte einbezogen (Preuß et al. 2016). So werden schon in der ersten Phase Transaktionsberater hinzugezogen, die den Verkäufer mit ihrem Marktwissen beraten und die Desinvestitionsentscheidung bekräftigen sollen. Durch den Einbezug eines Beraters werden dann erste Marktanalysen zu Konkurrenzobjekten getätigt (Pfirsching 2007). Demnach ist das Ziel in der ersten Transaktionsphase, die Desinvestitionsentscheidung des Verkäufers durch objektbezogene Analysen zu bekräftigen.

2.2.2 Phase 2 - Informationsaufbereitung

In der zweiten Phase erfolgt die Aufbereitung relevanter Informationen. Hier werden im Rahmen der Desinvestition jegliche aussagefähigen Informationen rund um das Objekt bzw. Portfolio aufbereitet. Die Verdichtung der Informationen beabsichtigt das Ziel, relevante Informationen für den Verkauf herauszufiltem (Pfirsching 2007). Die zusammengefassten Informationen bilden das Investmentmemorandum. In dem Kontext ist ein überschaubares Profil des zu veräußernden Investments zu verstehen, welches abschließend die Informationsgrundlage für alle Kaufinteressenten bildet (Preuß et al. 2016). Im besten Fall führt der Verkäufer eine sogenannte Vendor Due Diligence durch, um die Immobilie auf finanzielle, steuerrechtliche, technische und rechtliche Aspekte zu prüfen. Der Vorteil hierbei ist, dass der Verkäufer vorab etwaige Probleme beheben und den Interessenten eine einheitliche Informationsgrundlage zur Verfügung stellen kann (Arnold et al. 2017). In Anbetracht der zweiten Transaktionsphase wird zusammengefasst, dass diese Phase zur Aufbereitung relevanter Objektdaten und gegebenenfalls zur Prüfung der Veräußerung dient.

2.2.3 Phase 3 - Investorenansprache

Nach der Informationsaufbereitung erfolgt die Investorenansprache und die Vermarktung. In dieser Phase beabsichtigt der Verkäufer, mit den aufbereiteten Daten potenzielle Käufer anzusprechen (Rottke & Thomas 2017). Zu Beginn werden Zielgruppen bzw. Unternehmen gesucht. Hier werden Aspekte wie die Partnerqualität, die Liquidität, die Größe oder die Wertschöpfungstiefe des potenziellen Käufers berücksichtigt. Das Resultat aus der aufwendigen Suche ist eine Liste mit allen potenziellen Käufern. Diese erhalten einen kurzen Teaser von der möglichen Investition und eine Vertraulichkeitsvereinbarung (Preuß et al. 2016). Durch die Unterzeichnung der Vertraulichkeitsvereinbarung versichern die Kaufinteressenten, die erhaltenen Informationen vertraulich zu behandeln und nur zur Absicht der Transaktion zu verwenden (Pfirsching 2007). Nach der Unterzeichnung und Rücksendungen der Vertraulichkeitsvereinbarungen zeigt sich, bei welchen Investoren ein grundsätzliches Interesse besteht. Durch Rücksprache mit den etwaigen Investoren wird dann schließlich die Liste auf alle tatsächlichen Interessenten bereinigt, denn einigen Interessenten geht es vermeintlich nur um die Einholung von wettbewerbsrelevanten Informationen. Nach der Identifikation der konkreten Interessenten, werden durch einen beauftragten Makler erste Objektbesichtigungen vereinbart und das Investmentmemorandum an die restlichen Interessenten herausgegeben (Preuß et al. 2016). In Anbetracht dessen beinhaltet die dritte Transaktionsphase die Identifizierung von qualifizierten Kaufinteressenten und die direkte Vermarktung der Immobilie oder des Portfolios.

2.2.4 Phase 4 - Due Diligence

In der fünften Phase erfolgt die käuferseitige Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung (DD). Der Begriff Due Diligence stammt aus dem US-amerikanischen Kapitalmarkt und bedeutet übersetzt, erforderliche Sorgfalt (Arnold et al. 2017). Durch die DD soll sichergestellt werden, dass jegliche entscheidungsrelevante Faktoren für den potenziellen Käufer vor der Übernahme bekannt sind. Ebenfalls sollen somit Informationsasymmetrien zwischen dem Verkäufer und Käufer sowie Reibungsverluste bei der Verhandlung um den Transaktionspreis verringert werden (Wangerin 2019). Oftmals findet die Durchführung eine DD nach der Abgabe einer Absichtserklärung an den Verkäufer (Letter of Intent) statt (Arnold et al. 2017). Die Absichtserklärung garantiert hierbei die Informationsvertraulichkeit der Interessenten (Trübestein 2011). Grundsätzlich istjedoch eine Absichtserklärung unverbindlich. Rechtlich verbindlich sind in der Regel nur Vereinbarungen zur Vertraulichkeit, zur Exklusivität von Verhandlungen und eventuelle Kostenerstattungen im Falle eines Abbruchs der Verhandlungen. Die DD beschränkt sich hierbei nicht nur auf finanzielle Aspekte, sondern erstreckt sich ebenfalls auf rechtliche, steuerrechtliche, technische, umweltrechtliche und immobilienwirtschaftliche Aspekte. Angesichts dessen werden für die Durchführung einer DD weitere Experten aus verschiedenen Fachrichtungen herangezogen (Arnold et al. 2017). So sind je nach Umfang und Komplexität Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Versicherungsexperten und weiter Fachleute beteiligt. Durch die gewonnenen Erkenntnisse aus der DD können die Kaufmteressenten schließlich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Portfolios oder der Immobilie einschätzen und anhand dessen einen gerechtfertigten Kaufpreis ermitteln (Mütze et al. 2009). Zusammenfassend zeichnet sich somit die vierte Transaktionsphase durch die käuferseitige Prüfung des möglichen Investments aus, um eine verbindlich Ankaufsentscheidung treffen zu können.

2.2.5 Phase 5 - Kaufvertragsverhandlungen

Nach der Durchführung der Due-Diligence-Prüfung erfolgen die Kaufvertragsverhandlungen. Hierbei fließen nach ARNHOLD ET AL. (2017) besonders die Erkenntnisse aus der DD in die Verhandlungen ein. Angesichts dessen kann die positive Akzeptanz nach einer DD auch als wesentlicher Meilenstein in einem Transaktionsprozess verstanden werden, denn negative Feststellungen wie z. B. erhöhte Instandsetzungsmaßnahmen können im schlimmsten Fall dazu beitragen, dass ein Investor sich gegen die Investition entscheidet. In der Regel werden jedoch negative Gesichtspunkte durch eine Garantie oder eine Haftungsvereinbarung abgedeckt, sodass die Verhandlungen weitergeführt werden können (Arnold et al. 2017). Neben den Haftungsfragen, werden zudem der zeitliche Übergang und Regelungen zur Interimsverwaltung bestimmt (Prüver & Lange 2007). Es folgen verbindliche Kaufpreisgebote aufBasis der DD, die dem Verkäufer zugesandt werden. Nach der Auswertung und Prüfung der Angebote kann sich der Verkäufer für einen finalen Investor entscheiden (Arnold et al. 2017). Das Ergebnis der Vertragsverhandlungen ist ein Kaufvertragsentwurf, der von dem Verkäufer und einem finalen Investor akzeptiert wird. Der Kaufvertragsentwurf bildet wiederum die Grundlage für die notarielle Beurkundung (Preuß et al. 2016). Demnach werden zusammenfassend in der fünften Transaktionsphase Kaufvertragsverhandlungen durchgeführt und ein finaler Investor als Käufer ausgewählt.

2.2.6 Phase 6 - Transaktionsabschluss

In der letzten Phase erfolgen die Vertragsunterzeichnung und die Erfüllung der Vertragsbedingungen (Preuß et al. 2016). Danach wird das Eigentum nach BRUNNER (2009) in zwei grundlegenden Schritten erworben. Der erste Schritt erfolgt mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Der zweite Schritt beinhaltet die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Dieser ist erforderlich, damit die Eigentumsübertragung rechtlich sichergestellt und vollzogen werden kann. Eine Bedingung für die Umschreibung im Grundbuch ist die Auflassung. Bei der Auflassung handelt es sich um eine Erklärung von dem Käufer und dem Verkäufer, dass beide Parteien mit der Übertragung des Eigentums einverstanden sind (Brunner 2009). Erst wenn diese Erklärung dem Grundbuchamt vorliegt, wird die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch vollzogen. Dabei gilt zu beachten, dass gemäß § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches Verträge über Grundstücke von einem Notar beurkundet werden müssen. Ohne eine notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag unwirksam (Bickmann 2012). Angesichts dessen genügt der alleinige Abschluss eines Kaufvertrages nicht, denn erst die notarielle Beurkundung und die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch führen zur Übertragung des Eigentums. (Brunner 2009). Demnach wird in der letzten Phase des direkten Immobilientransaktionsprozesses das Eigentum durch die Umschreibung im Grundbuch übertragen und somit die Immobilientransaktion geschlossen.

3 Theoretische Grundlage - Digitale Transformation

Nachdem der direkte Immobilientransaktionsprozess in der Form eines Bieterverfahrens (Abschn. 2.2) und die wesentlichen Kemaspekte des Transaktionsmanagements im Immobiliensektor genauer erläutert wurden, folgt nun das zweite Grundlagenkapitel. Das zweite Grundlagenkapitel befasst sich zunächst mit relevanten Begrifflichkeiten (Abschn. 3.2) und mit den Auswirkungen der fortschreitenden Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft (Abschn. 3.1). Im Anschluss darauf, werden digitale Technologien und Trends im Vordergrund stehen, die laut wissenschaftlicher Literatur einen unterstützenden Einfluss auf direkte Immobilientransaktionsprozesse haben (Abschn. 3.3). Das Kapitel wird anschließend mit einem zusammenfassenden Fazit der Literaturrecherche beendet (Abschn. 3.4).

3.1 Die Auswirkungen der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft

Die Globalisierung und die Folgen der Wirtschafts- und Finanzkrise (2007 - 2008) haben in den vergangenen Jahren verstärkt das Interesse an transparenten Immobilienmärkten geweckt. Doch trotz des verstärkten Interesses tragen intransparente Immobilientransaktionen nach wie vor dazu bei, dass ausschlaggebende Informationsgrundlagen für Marktwerteinschätzungen fehlen (lonascu & Anghel 2020). Aus diesem Kontext heraus rücken digitale Technologien immer mehr in den Fokus, denn diese könnten nach lONASCU & ANGHEL (2020) dazu beitragen, dass sich die Transparenz auf den Immobilienmärkten erhöht. Nicht ohne Grund ist die Digitalisierung ein Schlagwort, welches derzeit am häufigsten in der Immobilienwirtschaft verwendet wird (Peyinghaus & Zehner 2019). Unter dem Begriff Digitalisierung kann die exponentielle und andauernde Veränderung der Gesellschaft auf der Basis von Technologien verstanden werden. Oftmals wird hier der Begriff auch als digitale Transformation verstanden. (Rock et al. 2019). Der wesentliche Treiber der Transformation ist eine immer mehr wissensbasierte und technikfokussierte Gesellschaft (Hanschke 2018). In Anbetracht der technikfokussierten Gesellschaft steht auch die Immobilienwirtschaft bereits unter dem Einfluss der Digitalisierung. So werden nach Vomholz & Schellenberger (2021) erste Auswirkungen der fortschreitenden Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft verzeichnet, die zusammenfassend in drei Dimensionen unterteilt werden können (Abb. 3).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Vgl. Vomholz & Schellenberger (2021), S. 69

Abbildung 3: Die Auswirkungen der fortschreitenden Digitalisierung

Zum einen zeigt sich die fortschreitende Digitalisierung bei zahlreichen Unternehmen in der Immobilienwirtschaft. So zwingt die Digitalisierung Unternehmen, ihre Geschäftsprozesse und Modelle ständig infrage zu stellen, da sonst ein Verlust der Wettbewerbsfähigkeit droht (Vomholz & Schellenberger 2021). Zudem wird auch der Kunde von den Folgen der Digitalisierung beeinflusst. So verändern sich Kundenerwartungen an Dienstleistungen und Produkten von Unternehmen in der Immobilienwirtschaft, die meist nur noch mit neuen digitalen Technologien gedeckt werden können (Rock et al. 2019). Besonders die Digitalisierung begünstigt den Wunsch der Kunden nach mehr Transparenz, Partizipation und nachhaltigem Handeln. So werden durch die neuen Erwartungen herkömmliche Einkaufsgewohnheiten, Dienstleistungen, aber auch Arbeitsgewohnheiten beeinflusst (Kamis 2019). Neben den Auswirkungen auf Unternehmen und Kundenerwartungen erleben auch die Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien einen digitalen Wandel (Vomholz & Schellenberger 2021). Bei der Gestaltung und Ausstattung neuer Gebäude spielen zunehmen digitale Systeme eine wichtige Rolle. So werden neue Gebäude flexibler gestaltet und lassen sich durch verschiedene digitale Technologien einfacher nutzen. Diese werden auch als Smart Buildings bezeichnet (Lecomte 2019). Demnach werden technische Ausrüstungen in einem Gebäude eingesetzt, um den Nutzer mehr Sicherheit und Produktivität bieten zu können. Hinsichtlich der Veränderungen in der Gesellschaft stehen viele Unternehmen vor neuen Herausforderungen, aber auch vor neuen Chancen (Vomholz & Schellenberger 2021). Langfristig gesehen wird sich nach VORNHOLZ & SCHNELLBERGER (2021) die fortschreitende Digitalisierung auf alle Lebensbereiche der Menschen auswirken. So wird die Digitalisierung langfristig betrachtet die Konsumbedürfnisse, Geschäftsmodelle aber auch herkömmliche Geschäftsprozesse in der Immobilienwirtschaft verändern.

3.2 Neue Technologien und Wettbewerber in der Immobilienwirtschaft

Die Digitalisierung steht für eine Reihe neuer und ausgereifter digitaler Technologien, die zudem in der Lage sind, die Wirtschaft neu zu gestalten und in einigen Fällen sogar neu zu definieren. Digitale Lösungen wie Cloud Computing und Machine Learning beschränken sich dabei nicht mehr nur auf einen Sektor, sondern sind branchenübergreifend vorzufmden (Starr et al. 2020). Auch Unternehmen in der Immobilienwirtschaft stehen den Veränderungen durch den digitalen Wandel gegenüber und profitieren immer mehr von digitaler Technik und digitalen Technologien (Rock et al. 2019). Dabei können unter der Technik alle Maßnahmen, Einrichtungen und Verfahren verstanden werden, die dazu verwendet werden, die Erkenntnisse aus der Naturwissenschaft nutzbar zu machen. Ebenfalls können unter dem Begriff technische Ausrüstungen oder auch die Beschaffenheit eines Gerätes verstanden werden. Unter dem Begriff Technologie kann wiederum die ermöglichte Veränderung eines Produkts, einer Dienstleistung oder die Veränderung in der Kommunikation verstanden werden. Dabei erfolgt hier die Veränderung z. B. durch die Unterstützung einer Software oder Hardware. In der Immobilienwirtschaft werden die Begriffe Technik und Technologie überwiegend äquivalent gewertet (Vomholz & Schellenberger 2021). Aufgrund dessen wird die äquivalente Wertung auch für die nachfolgende Ausarbeitung übernommen.

Nach VORNHOLZ (2017) eröffnen sich einerseits durch die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft neue Wertschöpfungspotenziale und Performancesteigerungen für Unternehmen, andererseits kommen aber auch neue Wettbewerber hinzu. Einer dieser neuen Wettbewerber sind nach ROCK ET AL. (2019) sogenannte PropTechs (Property Technology). Als innovative Start-Up-Untemehmen verknüpfen PropTechs Geschäftsmodelle und Prozesse mit neuen digitalen Technologien und versuchen anhand des digitalen Einsatzes einen Mehrwert in der Wertschöpfungskette einer Immobilie zu schaffen. Klassische Beispiele für PropTechs sind Vermarktungsplattformen oder digitale Planungstools (Vomholz 2017). Neben den PropTechs kommen auch FinTechs als neue Marktteilnehmer hinzu. Unter FinTechs (Financial Technology) können Unternehmen und Anwendungen verstanden werden, die mithilfe von innovativen Technologien neue oder weiterentwickelte Finanzdienstleistungen anbieten (Vomholz 2017). Bekannte Beispiele für Innovationen von FinTechs sind Crowdfunding-Modelle (Schwarmfmanzierungen), peer-to-peer Kredite oder Onlinebanking-Anwendungen (Xie et al. 2021). Begünstigt werden FinTechs und PropTechs nach VORNHOLZ (2017) durch die stärkere Verbreitung von Smartphones und Laptops, die zugleich einen permanenten Zugriff auf das Internet gewähren. Durch solch eine Vernetzung sind unter anderem auch neue Vertriebswege und Finanzierungsformen in der Immobilienwirtschaft möglich. In der Gesamtheit hat die digitale Transformation aber auch einen entscheidenden Einfluss auf interne und externe

Geschäftsprozesse. Wesentliche Veränderungen in der Immobilienwirtschaft werden verstärkt in administrativen und organisatorischen Tätigkeiten erwartet (Vornholz 2017). So können nach ROCK et al. (2019) durch digitale Technologien schnellere Bearbeitungen von Transaktionen gewährleistet werden. Dies könnte in gleicher Weise auch dazu beitragen, dass Zeit und Kosten während einer Immobilientransaktion eingespart werden.

3.3 Digitale Technologien

Um die möglichen Optimierungspotenziale von digitalen Technologien im direkten Immobilientransaktionsprozess herausstellen zu können, werden im Folgenden digitale Technologien vorgestellt, die derzeitig einen positiven Einfluss auf die Immobilienwirtschaft und den direkten Immobilientransaktionsprozess haben. Dabei werden die relevanten Technologien in ihrer Funktionsweise nicht detailliert beschrieben. Somit sollenjegliche forschungsrelevanten Informationen im Vordergrund gehalten und eine klare Übersicht der Ausarbeitung unterstützt werden.

3.3.1 Transaktionsplattformen

Ein Trend des digitalen Wandels sind digitale Transaktionsplattformen. Darunter kann nach MORING ET AL. (2018) ein digitales Bindeglied verstanden werden, welches zwei oder mehrere Akteure in einem Marktsegment mithilfe von digitalen Lösungen miteinander verknüpft. Auch in der Immobilienwirtschaft haben sich digitale Transaktionsplattformen wie Immonet oder Immobilienscout24 in den vergangenen Jahren etabliert (Moring et al 2018). So treten Transaktionsplattformen immer mehr in den Vordergrund, in denen Verkäufer eine Immobilie vermarkten und Kaufinteressenten wiederum passende Angebote identifizieren können (Vornholz & Schnellberger 2021). Hierbei ist es durch die Plattform möglich, dass Interessenten auf direktem Wege mit dem Verkäufer kommunizieren können. Demnach kann die Plattform als digitaler Marktplatz verstanden werden, auf dem Angebot und Nachfrage effizient mithilfe von digitalen Lösungen zueinander geführt werden (Moring et al. 2018). Doch die Plattform dient nicht nur als Marktplatz und Vermittler, sondern schafft im Weiteren auch eine höhere Markttransparenz. Diese wird durch den erhöhten Informationsfluss durch die Nutzer und der gleichzeitigen Informationssammlung der Plattform erzielt (Vornholz & Schellenberger 2021). Zusammenfassend können somit digitale Transaktionsplattformen als Vermittler festgehalten werden, die den An- und Verkauf von Immobilien durch die Identifizierung von Angebot und passender Nachfrage begünstigen und die Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten während einer Transaktion ermöglichen.

3.3.2 Künstliche Intelligenz & Machine Learning

Ein relevanter Begriff im Zeitalter der Digitalisierung ist ebenfalls die künstliche Intelligenz (KI). Unter der KI können digitale Anwendungen verstanden werden, die menschenähnliche Intelligenzleistungen erbringen (Kaplan 2017). Beispielsweise ahmen Kl-Anwendungen menschliche Denkprozesse nach, um den Menschen bei komplexeren Entscheidungen zu unterstützen. Werden Kl-Anwendungen mit weiteren digitalen Technologien kombiniert, so entstehen eigenständig arbeitende und sich selbst organisierende Systeme. Die intelligenten Systeme passen sich dabei ihrem Umfeld an, lernen aus ihren Erfahrungen und treffen dementsprechend Entscheidungen (Vomholz & Schellenberger 2021). Ein wichtiger Teilbereich der KI ist das Machine Learning (ML), zu Deutsch maschinelles Lernen. Darunter können Computerprogramme verstanden werden, die beispielsweise aus riesigen Datensätzen ein Muster erkennen und anhand dessen selbstständig Lösungen entwickeln. Kurz gesagt, kann durch ML Wissen aus Erfahrungen generiert werden (Schacht & Lanquillon 2019). Bezieht man nun ML- und Kl-Anwendungen auf den direkten Immobilientransaktionsprozess, so kann auch hier nach VORMHOLZ & SCHELLENBERGER (2021) ein Mehrwert durch die Verwendung identifiziert werden. Ein namenhaftes Unternehmen, welches bereits KI und ML nutzt, ist PriceHubble. So hat PriceHubble eine ML-basierte Lösung entwickelt, die aus einer riesigen Datenmenge wichtige marktspezifische Kennzahlen auswertet und für Investoren in der Immobilienwirtschaft visualisiert. Demnach werden z. B. Marktanomalien, Erträge oder Risiken zusammengeführt, um eine Immobilie während einer Transaktion schneller bewerten zu können (Vomholz & Schellenberger 2021). Auch das PropTech-Untemehmen 21st arbeitet bereits mit einer KI- basierten digitalen Transaktionsplattform, um durch automatisierte Berechnungen Entscheidungsvorlagen für Investoren bereitstellen zu können. So können nach Angaben von 21st jegliche Informationen eines Standorts wie die Mietpreisentwicklung oder die Kaufpreisentwicklung einer Region identifiziert werden. Anhand dessen lassen sich wiederum automatische Cashflow-Prognosen und Investmentbewertungen für Investoren erstellen. Aus dem Kontext heraus kann in gleicher Weise der optimale An- oder Verkaufszeitpunkt einer Immobilie oder eines Portfolios berechnet werden (Vomholz & Schellenberger 2021). Aber auch die Investorenansprache kann durch den Einsatz von KI unterstützt werden. So kann die KI ein Verkaufsangebot und eine dazu passende Nachfrage über eine intelligente Transaktionsplattform in nur kürzester Zeit zusammenführen und somit die Vermarktung während eines Transaktionsprozesses verkürzen (Moring et al. 2018). In Anbetracht der Darlegung können somit KI und ML eingesetzt werden, um Investmentbewertungen und Immobilienvermarktungen zu erleichtern.

3.3.3 Cloud Computing

Unter dem Begriff Cloud Computing kann die Bereitstellung von digitalen Daten auf einem Server, der sogenannten Cloud verstanden werden. Über das Internet können dann mehrere zugriffsberechtigte Personen zu jeder Zeit auf die Cloud zugreifen und die Daten beliebig verwenden (Lynn et al. 2020). Darüber hinaus steht Cloud Computing auch für die Zusammenfassung jeglicher Cloud-Dienstanwendungen. Hierbei kann es sich um Dokumentenverarbeitungsprogramme, Rechendienste oder Datenbankanwendungen handeln, welche wiederum Geschäftsprozesse flexibler gestalten (Vomholz & Schellenberger 2021). Auch in der Immobilienwirtschaft werden Cloud-Lösungen verstärkt eingesetzt. Besonders bei der Akquisition oder bei der Verfügung von Immobilien oder Immobilienportfolios sorgen Cloud- Lösungen für eine Effizienzsteigerung und Prozessoptimierung. So können laut ROCK ET AL. (2019) durch die Cloud jegliche relevanten Informationen, die während eines Transaktionsprozesses benötigt werden, in einem einheitlichen Datenraum gespeichert und zu jeder Zeit von mehreren beteiligten Personen abgerufen werden. Auch das Datenmanagement im Rahmen von Due-Diligence-Prüfungen profitiert immer mehr von Cloud-Lösungen (Vomholz & Schellenberger 2021). So nutzen Cloud-Anbieter zunehmend Kl-Anwendungen, um Prüfungsanforderungen zu automatisieren. Hierbei sammelt eine KI-basierte Software alle relevanten Daten im Datenraum bezogen auf ein Objekt und analysiert diese zielgerichtet unter festgelegten Rahmenbedingungen. Am Ende der Analyse werden durch die Software, Zusammenhänge für den Nutzer herausgestellt, die wiederum relevant für einen möglichen An­oder Verkauf sein können. Darüber hinaus können durch KI auch Vollständigkeitsreporte bezogen auf die Datengrundlage eines virtuellen Datenraums erstellt werden. So verwendet das PropTech-Untemehmen Architrave einen intelligenten Algorithmus, um Datenlücken in einem Transaktionsdatenraum zu erkennen. Des Weiteren nutzt auch das Unternehmen Drooms eine entwickelte Software für Datenräume, um die Chancen und Risiken eines Investments herausstellen zu können (Vomholz & Schellenberger 2021). Demnach kann Cloud Computing zusammenfassend eingesetzt werden, um das Datenmanagement während einer Immobilientransaktion zu optimieren.

3.3.4 Building Information Modeling

Building Information Modeling (BIM) ist ebenfalls ein bedeutsamer Faktor in der Immobilienwirtschaft im Zusammenhang mit der fortschreitenden Digitalisierung (Bartels 2020). Der Begriff BIM beschreibt eine Methode, die mithilfe von Softwareanwendungen, die Planung, die Ausführung und die Bewirtschaftung eines Bauwerkes optimiert. Hierbei werden Bauwerksdaten digital modelliert, kombiniert und festgehalten. Angesichts der digitalen Informationsgrundlage kann das Bauwerk als virtuelles Modell visualisiert werden. So wird durch BIM ein digitaler Zwilling des physischen Bauwerks erschaffen (Rock et al.2019). Das Ziel von BIM ist, jegliche Informationen im gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu bündeln und digital festzuhalten. Dadurch soll ein optimierter Datenaustausch sowie die bestmögliche Weiterverwendung von bereits erfassten Gebäudedaten ermöglicht werden (Borrmann et al. 2015). So können beispielsweise Objektdaten zur Gebäudequalität, verbauten Materialien oder Informationen zur Gebäudeausstattung hinterlegt werden, die wiederum für spätere Modemisierungsmaßnahmen und Wertkalkulationen relevant sein können (Rock et al. 2019). Die Bereitstellung und Nutzung koordinierter und konsistenter Gebäudedaten während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes tragen in gleicher Weise dazu bei, dass der Verlust von wichtigen Gebäudeinformationen verhindert werden kann. Da BIM Beteiligten die gemeinsame Nutzung und Wiederverwendung von Gebäudedaten ermöglicht, entfällt außerdem die Notwendigkeit, Daten manuell in nachgelagerten Systemen einzugeben. Dies senkt potenziell die Kosten für die Erstellung hochwertiger Gebäudedaten (Kim et al. 2020). Dabei sind hochwertige Gebäudedaten unter andrem für die DD während einer Transaktion relevant (Arnold et al. 2017). Demnach kann BIM für den Immobilientransaktionsprozess eingesetzt werden, um die Informationsgrundlage bezogen auf Gebäudeinformationen zu unterstützen.

3.3.5 Virtual Reality & Augmented Reality

Eine digitale Technologie, die unter anderem auch die Immobilienbranche erreicht hat, ist die Virtual Reality (VR). Darunter kann eine digitale Welt verstanden werden, die mithilfe von digitalen Erweiterungen erzeugt und erlebbar gemacht wird. Dabei verschmelzen die reale und die virtuelle Welt durch VR immer stärker zusammen (Rock et al. 2019). Mithilfe einer sogenannten VR-Brille wird es den Nutzem ermöglicht, die virtuelle Welt aus der Ich-Perspektive wahrzunehmen und die Blickwinkel in Echtzeit selbst zu bestimmen (Bleser 2017). Ein weiterer Begriff, der auf die VR basiert, ist die Augmented Reality (AR). Die AR bezeichnet hierbei die Überlagerung von digitalen Informationen in der realen Welt. Durch AR kann der Benutzer beispielsweise über ein technisches System Zugriff auf für ihn potenziell wichtige Daten, Bilder oder Informationen erhalten (Moring et al. 2018). Somit wird die reale Umgebung, welcher der Anwender auf natürlichem Weg wahmimmt, durch Objekte, Bilder oder Texte z.B. durch ein Smartphone oder durch eine VR-Brille ergänzt. Auch in der Immobilienvermarktung werden VR- und AR-Anwendungen derzeit erfolgreich eingesetzt. So machen die Anwendungen es möglich, dass Kaufmteressenten sich vorab eine Immobilie über virtuelle Besichtigungen anschauen können. Neben den virtuellen Besichtigungen können zudem Investoren erste Inspektionen durchführen (Rock et al. 2019). Dies spart unter anderem Zeit während eines direkten Transaktionsprozesses ein, da relevante Informationen durch die Besichtigungen direkt aufgegriffen werden können (Saull et al. 2020). Angesichts der Flexibilität und der Ortsunabhängigkeit der VR-Besichtigungen können in gleicher Weise Reisekosten und Arbeitszeiten für Unternehmen eingespart werden. Ein weiterer Vorteil zeigt sich durch die Verbindung der AR mit BIM. So macht die Kombination es möglich, dass bei Vor-Ort- Begehungen durch ein Smartphone oder eine VR-Brille relevante Gebäudedaten mit dem Bauwerk verknüpft und visualisiert werden können (Rock et al. 2019). Somit kann zusammenfassend festgehalten werden, dass VR- und AR-Anwendungen für den direkten Immobilientransaktionsprozess eingesetzt werden können, um die Vermarktung und die Besichtigung von Immobilien zu erleichtern.

3.3.6 Blockchain Technologie & Smart Contracts

Auch die Blockchain Technologie (BCT) steht für eine Vielzahl an neuen Möglichkeiten in der Immobilienwirtschaft. Kurz gesagt kann nach EGLOFF & TURNES (2019) unter der Blockchain Technologie eine verteilte Transaktionsdatenbank verstanden werden, die den Transfer und das Speichern von Daten, Werten sowie Programmen ermöglicht. Die verteilten Netzwerke bestehen hierbei aus vielen Rechnern, die gemeinsam in einem Register Transaktionen zwischen Teilnehmern unveränderbar, nachvollziehbar und sicher festhalten. Durch die technischen Eigenschaften und der Dezentralität der verteilten Datenbanken macht es die BCT möglich, dass Vermögenswerte auch ohne ein Intermediär vertrauenswürdig transferiert werden können (Egloff & Tumes 2019). Bekannt geworden ist die BCT durch die Kryptowährung Bitcoin. Die Kryptowährung ist ein virtuelles Zahlungsmittel, welches durch die BCT funktioniert. Doch die BCT steht nicht nur allein für die Technik hinter der Kryptowährung, sondern umfasst ebenfalls weitere Anwendungsbereiche wie beispielsweise die Smart Contracts (Fill & Meier 2020). Unter den Smart Contracts (SC), zu Deutsch intelligente Verträge, werden Blockchain-basierte Computerprogramme verstanden, die bestimmte Vertragsbedingungen automatisch ausführen. Die Programme basieren dabei auf, wenn-dann-Anweisungen und interagieren mit realen Vermögenswerten. Trifft beispielsweise eine vorprogrammierte Bedingung ein, so löst das Programm bezogen auf die Vertragsbedingungen eine Reaktion aus. Hierbei ermöglicht der SC, dass auch ohne die Beteiligung eines Intermediäres Vermögenswerte übertragen werden können. Der Kemgedanke von SC ist, das Rechtssystem zu erleichtern oder zu ersetzten. Somit könnten jegliche juristische Angelegenheiten und die damit verbundenen Kosten durch SC optimiert werden (Sixt 2016). Besonders in der Immobilienbranche werden BCT-Anwendungen immer präsenter. So kann die BCT nach MORENA ET AL. (2020) jegliche Verträge im Immobilientransaktionsprozess automatisieren, den langen Finanzierungsprozess des Investors verkürzen und die Dokumentation während der Transaktion inklusive DD festhalten. Zudem ist die BCT in der Lage, dass Grundbuch zu digitalisieren. So beschreibt auch SAULL ET AL. (2020), dass zukünftig Eigentumsübertragungen sicher durch die Blockchain erfasst werden können. Dies würde gleicher Weise dazu beitragen, dass sich Transparenz auf den Märkten erhöht, da die Verfügbarkeit und die Qualität der Immobiliendaten durch die BCT gewährleisten werden kann. Ein digitales Grundbuch könnte zudem dazu beitragen, dass der Prozess der Grundbucheintragung erheblich vereinfacht und beschleunigt wird (Rock et al. 2019). So hält auch SAULL ET AL. (2020) fest, dass ein SC Geld von einem Käufer an einen Verkäufer überweisen kann und im Anschluss sofort die Umschreibung durch ein Blockchain-basiertes Grundbuch auslösen kann. Hierbei müssen lediglich alle Verträge im Vorfeld digital unterzeichnet und ausgetauscht werden (Saull et al. 2020). In Anbetracht der Darlegung kann somit die BCT eingesetzt werden, um juristische Belange während einer direkten Immobilientransaktion zu verkürzen und die Zuverlässigkeit von Informationen zu fördern.

3.4 Zusammenfassung der Literaturrecherche

Die Literaturrecherche hat gezeigt, dass die digitale Transformation bereits das Geschehen in der Immobilienwirtschaft verändert hat. Auch das Transaktionsmanagement und demzufolge der direkte Immobilientransaktionsprozess zeigen Veränderungen durch die fortschreitende Digitalisierung auf. So werden neue oder weiterentwickelte Technologien von PropTechs und FinTechs geboten, die wiederum einen langfristigen, aber auch positiven Einfluss auf direkte Immobilientransaktion haben können. Hierbei wird durch wissenschaftliche Literatur identifiziert, dass digitale Transaktionsplattformen, KI, ML, Cloud Computing, VR, AR, BIM, BCT und auch SC genutzt werden können, um die Prozessphasen des direkten Immobilientransaktionsprozesses zu optimieren. Angesichts der Literaturrecherche soll nachfolgend untersucht werden, wie Fachexperten den Einsatz von digitalen Technologien im direkten Immobilientransaktionsprozess wahmehmen und bewerten. Um die Erkenntnisse der Forschung für die nachfolgende Untersuchung besser hervorheben zu können, wird eine eigene Tabelle erstellt, die nach der Auswertung der Experteninterviews ausgefüllt werden soll. Hierbei werden in der ersten Spalte der Tabelle die Transaktionsphasen des direkten Immobilientransaktionsprozesses (Abschn. 2.2) und in der ersten Zeile die digitalen Technologien (Abschn. 3.2) aus der Literaturrecherche aufgelistet. Trifft nun eine nachfolgende Aussage darauf zu, dass eine aufgelistete digitale Technologie eine Transaktionsphase unterstützen oder optimieren kann, so wird in der Zelle, in der sich die Transaktionsphase und die digitale Technologie treffen, ein „X“ hinterlegt. So können anhand der Tabelle im späteren Verlauf die Ergebnisse des Forschungsthemas vereinfacht dargestellt werden. In gleicher Weise soll die erstellte Tabelle Unternehmen in der Immobilienwirtschaft veranschaulichen, in welcher Transaktionsphase digitale Technologien zur Unterstützung des direkten Immobilientransaktionsprozesses eingesetzt werden können. Die abschließend ausgefüllte Tabelle kann in Abschnitt 5 vorgefunden werden.

4 Methodik

Nachdem die Literaturrecherche durch zwei Grundlagenkapitel dargelegt wurde, wird in diesem Kapitel die empirische Untersuchung des Forschungsthemas vorgestellt. Zunächst wird die Auswahl der Erhebungsmethode begründet und die Durchführung der Interviews beschrieben (Abschn. 4.1). Daraufhin folgen die Begründung und Vorstellung der ausgewählten Interviewpartner (Abschn. 4.2). Infolgedessen werden der Aufbau und der Inhalt des Interviewleitfadens vorgestellt (Abschn. 4.3). Das Kapitel endet mit der Durchführung einer qualitativen Inhaltsanalyse. Hierfür werden aus den Expertenaussagen durch ein induktives Vorgehen Kategorien abgeleitet und ausgewertet (Abschn. 4.4).

4.1 Die Auswahl der Erhebungsmethode

Nachfolgend wird die ausgewählte Erhebungsmethode für das Forschungsthema begründet. Da die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft nach Vornholz & Schellenberger (2021) noch in einer frühen Entwicklungsphase ist und demnach in der Literatur nur vereinzelt Hinweise auf den Einfluss von digitalen Technologien in dem direkten Immobilientransaktionsprozess vorhanden sind, handelt es sich bei dem Forschungsthema der wissenschaftlichen Arbeit um ein sehr spezifisches Thema. Aus dieser Tatsache heraus wurden für die Arbeit qualitative Experteninterviews als Erhebungsmethode gewählt, da nach KAISER (2014) Experteninterviews für Untersuchungen mit wenig vergleichbaren Fällen vorteilhaft sind. So ermöglichen Experteninterviews das tiefe Durchdringen eines besonderen Einzelfalls, welches nicht nur die Generalisierbarkeit von Forschungsergebnissen in den Fokus setzt, sondern auch das Verstehen des Sachverhalts durch das subjektive Wissen der befragten Personen zur Deutung bringt (Kaiser 2014). Da auch die Tiefgründigkeit des Forschungsthemas essenziell für die wissenschaftliche Arbeit ist, konnte diese Auswahl der Erhebungsmethode bekräftigt werden. Für die zielgerichtete Durchführung der Experteninterviews wurde ein vorab erstellter Interviewleitfaden verwendet. Leitfadengestützte Interviews werden hierbei den halbstrukturierten Interviewmethoden zugeordnet und bieten den Vorteil, dass kein fester Ablauf eingehalten werden muss (Helfferich 2010). So konnten während der Interviews aufgrund des offenen Ablaufs unerwartete Themendimensionen durch die Experten angenommen und in der späteren Abfolge ebenfalls ausgewertet werden. Insgesamt wurden vier qualitative Experteninterviews durchgeführt. Die Befragungen fanden hierbei über die Plattformen Zoom oder Microsoft Teams statt. Für die Experteninterviews wurde ein vorab erstellter Leitfaden verwendet. In diesem Zusammenhang diente der Interviewleitfaden als Orientierungshilfe für die Lenkung der Gespräche. Die Interviews dauerten ca. 30 bis 50 Minuten und wurden mit dem Einverständnis der Befragten aufgenommen, damit die Interviews im Anschluss händisch transkribiert werden konnten. Die vollständigen Transkripte sowie der Interviewleitfaden können im Anhang vorgefunden werden. Zur Auswertung der geführten Interviews wurde eine qualitative Inhaltsanalyse nach MAYRING (2010) gewählt. Hierzu wurden die Aussagen aus den Transkripten durch ein induktives Vorgehen in Kategorien eingeteilt und dann ausgewertet. Die qualitativen Gütekriterien Transparenz, Reichweite und Intersubjektivität nach KAISER (2014) wurden hierbei beachtet und eingehalten. Zur Einhaltung der Transparenz wurdenjegliche Schritte der qualitativen Forschung dargelegt und dokumentiert. Um die Reichweite zu gewährleisten, wurde ein einheitlicher Fragenkatalog für die Befragungen erstellt, dessen wiederholte Anwendung ähnliche Ergebnisse darlegen würde. Daneben wurden offene Fragen zur Diskussion an die Experten gestellt, um somit die Intersubjektivität gewährleisten zu können.

4.2 Die Auswahl und Vorstellung der Interviewpartner

Im nachfolgenden Abschnitt werden die einzelnen Interviewpartner vorgestellt und ihre Auswahl für das Forschungsthema begründet. Nach KAISER (2014) werden Interviewpartner für qualitative Interviews nach rein inhaltlichen Erwägungen ausgesucht. Demnach wurden für die Untersuchung nur Fachexperten in Erwägung gezogen, die relevante Informationen für das Forschungsthema zur Verfügung stellen konnten. Hierzu wurden überwiegend PropTech- und FinTech-Untemehmen über das Internet gesucht, die bereits digitale Lösungen anboten und sich gleichzeitig mit der Optimierung von Immobilientransaktionsprozessen befassten. Die herausgesuchten Unternehmen wurden im Anschluss per E-Mail für ein Interview angefragt. Von fünfzehn Unternehmen wurden sechs positive Rückmeldungen erzielt. Davon wurden vier Unternehmen bzw. Fachexperten ausgewählt. Für die Veröffentlichung der Arbeit, werden die vollständigen Namen der Experten sowie die Unternehmen aus Datenschutzgründen nicht genannt. Nachfolgend werden die vier Interviewpartner vorgestellt. Die vollständigen Transkripte der Interviews können im Anhang vorgefünden werden.

Das erste Interview wurde mit Herrn F. (Interviewpartner A) geführt, der für das Unternehmen XY arbeitet. XY ist hierbei ein Unternehmen, welches die Transparenz auf dem Immobilienmarkt verbessern möchte. Hierfür nutzt das Unternehmen KI- und ML-Anwendungen, um die Bewertung von Immobilien und die Investments von Investoren zu unterstützen. Mithilfe der intelligenten Immobilienbewertungsmodelle, die XY für seine Kunden anbietet, können in nur kürzester Zeit Anlagestrategien und somit auch Transaktionsprozesse unterstützt werden. In Anbetracht der digitalen Dienstleistungen kann somit Herr F. mit seinen Erfahrungen durch XY als Experte bekräftigt werden.

Das zweite Interview wurde mit Herrn S. (Interviewpartner B) geführt, der vor sechs Jahren mit zwei weiteren Gründern das Unternehmen XY gründete. Das Geschäftskonzept von XY basiert auf digitale Leistungen für das Transaktionsmanagement, Datenmanagement, Asset- und Property Management. Hierbei agiert das Unternehmen als sogenannte Hybrid-Makler, die nicht nur klassische Maklertätigkeiten durchführen, sondern auch eine digitale Plattform nutzen, um Ihren Kunden die Digitalisierung Ihrer Immobilie zu ermöglichen. Hierzu werden die einzelnen Lebenszyklusphasen einer Immobilie digitalisiert, um den Betrieb oder einen späteren Verkauf zu vereinfachen. Da Herr S. derzeit die Position als CTO (Chief Technology Officer) im Unternehmen einnimmt, besitzt Herr S. nicht nur Kenntnisse bezogen auf Immobilientransaktionen, sondern kennt sich im Weiteren auch mit wissenschaftlichen und technologischen Themenfeldem wie z.B. der Blockchain-Technologie aus. Aus dieser Tatsache heraus konnte auch Herr S. als Experte für die Untersuchung bekräftigt werden.

Das darauffolgende Interview wurde mit Herrn O. (Interviewpartner C) geführt. Herr O. arbeitet als Data Scientist für das Investmentberatungsuntemehmen XY. Das Unternehmen XY hat sich hierbei im B2B-Bereich auf KI- und MU-Anwendungen für die Immobilienbranche spezialisiert. Mit der Hilfe von selbst entwickelten Softwarelösungen unterstützt XY Investoren, Projektentwickler und Banken bei Entscheidungen rund um ihre Immobilieninvestments. Hierfür wertet XY. riesige Datenmengen aus und bringt diese in einen Zusammenhang. Dadurch, dass Herr O. mit XY gewerbliche Transaktionen über Millionenbeträge begleitet und diese mit digitalen Technologien unterstützt, kann auch Herr O. als Fachexperte für die wissenschaftliche Untersuchung bekräftigt werden.

Das letzte Interview wurde mit Herrn M. (Interviewpartner D) geführt. Herr M. ist der CEO von dem Unternehmen XY. Das Unternehmen verwendet cloudbasierte VR-Lösungen, um Immobilien für Makler, Investoren, Bauherren, Architekten oder spätere Eigennutzer zu digital visualisieren. Durch die Visualisierung von XY soll vor allem die Planung, Bauphase und später Vermarktung von Immobilien unterstützt werden. Hierbei können die Kunden von XY während des Transaktionsprozesses die gewünschte Immobilie digital begehen, wichtige Informationen durch BIM- und CAD-Pläne visualisieren und nach Wunsch verändern. Da Herr M. umfangreiches Wissen rund um die Vermarktung von Immobilien mit der VR und AR besitzt und weitere Kl-Anwendungen für die Vermarktung in der Planung sind, kann auch Herr M. als Experte für die wissenschaftliche Arbeit bekräftigt werden.

4.3 Der Aufbau und Inhalt des Interviewleitfadens

Nachfolgend werden die ausgewählten Fragen des Interviewleitfadens begründet und vorgestellt. Für die Durchführung der Experteninterviews wurde, wie im Obigen erwähnt, ein Leitfaden als Untersuchungsinstrument verwendet, da nach KAISER (2014) durch leitfadengestützte Experteninterviews spezifisches Wissen generiert werden kann, welches besonders zur Beantwortung der Forschungsfrage von hoher Bedeutung ist. Um das benötigte Wissen zielgerichtet für die Forschungsfrage der wissenschaftlichen Arbeit zu erheben, wurden explizit Fachexperten interviewt, die sich bereits mit digitalen Lösungen für den direkten Immobilientransaktionsprozess befassen. Hierzu wurden 11 offene Fragen, basierend auf die Forschungsfrage der Arbeit ausformuliert. Die erstellten Fragen können vollständig im Anhang der Arbeit vorgefunden werden (Anhang E).

Das Interview beginnt mit der Vorstellung des jeweiligen Interviewpartners. Die erste Interviewfrage zielt auf den Stellenwert der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft aus der Sicht der Experten ab. Hierbei soll in Erfahrung gebracht werden, welchen Bezug die Experten zur Digitalisierung haben und welche Auswirkungen bereits durch die fortschreitende Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft identifiziert werden konnten (vgl. Abschn. 3.1). Die nächste Frage bezieht sich konkret auf den direkten Immobilientransaktionsprozess. Hierbei soll herauskristallisiert werden, über welches Wissen die Experten bezogen auf Immobilientransaktionen verfügen und welche Problematiken sie beim derzeitigen Transaktionsprozess sehen (vgl. Abschn. 1.1). Die darauffolgenden sechs Fragen beziehen sich unmittelbar auf den direkten Immobilientransaktionsprozess (Abb. 2). Hier wird zu jeder Phase jeweils eine Frage ausformuliert, um durch die Experten in Erfahrung zu bringen, welche digitalen Lösungen ihrer Meinung nach eingesetzt werden können (vgl. Abschnitt 3.3), um die jeweilige Phase zu optimieren. Eine Beispielfrage lautet: „Sind Sie der Meinung, dass Eigentumsumschreibungen im Grundbuch durch digitale Technologien unterstützt werden können?“. Diese Frage bezieht sich demnach auf die letzte Phase des direkten Immobilientransaktionsprozesses in der Form eines Bieterverfahrens (vgl. Abschn. 2.2.6). Nach den sechs Fragen, die sich unmittelbar auf die Transaktionsphasen beziehen, folgt eine Frage, die auf die Ermittlung der aktuellen Nachfrage abzielt (vgl. Abschn. 1.1). Hierbei werden die Experten darüber befragt, welche Nachfrage Sie bisher bezogen auf einen digital unterstützten Immobilientransaktionsprozess identifizieren konnten. Im Anschluss darauf folgt die zweitletzte Frage. Diese bezieht sich auf die Ermittlung kritischer Hindernisse, die noch der Einführung von digitalen Technologien für den direkten Immobilientransaktionsprozess im Weg stehen. Die letzte Frage geht auf das Digitalisierungspotenzial von direkten Immobilientransaktionsprozessen ein (vgl. Abschn. 3.4). Hierbei soll durch die Experten in Erfahrung gebracht werden, ob die menschliche Expertise, in Zukunft für den Transaktionsprozess ausgeschlossen werden kann. So soll abschließend herausgestellt werden, ob der direkte Immobilientransaktionsprozess in Zukunft vollständig digitalisiert werden kann.

4.4 Die methodische Auswertung der qualitativen Experteninterviews

Für die Auswertung der durchgeführten Interviews wurde eine qualitative und kategoriengeleitete Inhaltsanalyse nach MAYRING (2010) gewählt, um durch das strukturierte Verfahren die Überprüfbarkeit der Intersubjektivität herstellen zu können. Hierzu wurden zuerst die Interviewaufnahmen händisch transkribiert. Im Anschluss darauf wurden Kategorien nach einem induktiven Vorgang gebildet und in ein Codierleitfaden mit Definitionen, Ankerbespielen und Codierregeln hinterlegt. Die Kategorien richteten sich hierbei an die Interviewfragen, da diese mit der Intention konzipiert wurden, durch die offenen Aussagen der Experten bestimmte Aspekte des Forschungsthemas zu beleuchten. Anschließend wurden die einzelnen Aussagen der Experten den Kategorien zugeordnet und gegebenenfalls als Ankerbeispiel in dem Codierleitfaden vorgestellt. Um die Kategorien ebenfalls voneinander unterscheiden zu können, wurden Codierregeln festgehalten. Die nachfolgende Tabelle 1 zeigt den erarbeiteten Codierleitfaden. Die vollständige Codierung der Expertenaussagen können im Anhang vorgefunden werden.

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• College: University of Applied Sciences Münster
• Grade: 1,3
• Publication Year: 2022
• Pages: 103
• Catalog Number: V1304983
• ISBN (PDF): 9783346773807
• ISBN (Book): 9783346773814
• Language: German
• Tags: direkte, immobilientransaktionsprozesse, optimierung, technologien