Das Ziel dieser wissenschaftlichen Arbeit ist es, die Bedeutung von Nachhaltigkeit bei Unternehmensimmobilien deutscher Automobilhersteller auszuarbeiten und einen Einblick in die immobilienrelevanten Nachhaltigkeitsinitiativen der einzelnen Unternehmen zu bekommen.
Nachhaltigkeit – ein Begriff, der alle Bereiche des Lebens betrifft und unter anderem für Umweltschutz und ein verantwortungsvolleres Haushalten mit den endlichen Ressourcen steht. Die Menschheit befindet sich im Wandel und auf einem existenziellen Scheideweg hinsichtlich der Erhaltung unseres Planeten. Aber auch in unserer Volkswirtschaft sind alle wichtigen Wirtschaftssektoren zum Handeln gezwungen, da durch das Pariser Abkommen der Vereinten Nationen aus 2015 und anschließender europäischer und nationaler gesetzlicher Verpflichtungen, die Einsparung, Verhinderung und Neutralisierung von CO2-Treibhausgasemissionen vorgegeben wird.
Besonders von den vorgenannten gesetzlichen Vorgaben betroffen und im Fokus dieser wissenschaftlichen Ausarbeitung sind der Automobil- und Bau-/Immobiliensektor. Die steigende Nachfrage nach alternativen Mobilitätskonzepten und E-Mobilität treibt die Automobilbranche zum radikalen Umdenken. Immobilien sind für insgesamt 36 % der Treibhausgasemissionen in der EU zuständig, sodass hier beispielsweise eine avisierte CO2-Neutralität bis 2045 in Deutschland und der langen Lebenszyklen für Immobilien, eine ganze Branche ins Schwitzen bringt. Verknüpft man beide Problembereiche, stellt sich die Frage, wie sich die Bedeutung von Nachhaltigkeit bei Unternehmensimmobilien deutscher Automobilhersteller verhält?
Ein Blick in die aktuellen Nachhaltigkeitsberichte der sechs deutschen Automobilhersteller Audi, BMW, Daimler, Opel, Porsche und Volkswagen zeigt auf, dass die Signifikanz und Stellung von Nachhaltigkeit bereits in die Unternehmensphilosophie und strategische Ausrichtung fest verankert wurde. Jedoch ist explizit für den Bereich der Unternehmensimmobilien keine Erwähnung bzw. zum Teil leichte Themenanrisse berücksichtigt.
Um dieser Tatsache nachzugehen, sind im Rahmen dieser wissenschaftlichen Ausarbeitung insgesamt drei der sechs deutschen Automobilhersteller befragt worden.
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Aufbau
2 Grundlagen und Begriffsbestimmungen
2.1 Nachhaltigkeitsdefinition
2.1.1 Ökologische Dimension
2.1.2 Ökonomische Dimension
2.1.3 Soziale Dimension
2.2 Treibhausgasemissionen
2.2.1 CO2-Äquivalente
2.3 Klimaziele und klimapolitische Instrumente
2.3.1 Europäisches Emissionshandelssystem (EU-EHS)
2.3.2 Nationales Emissionshandelssystem (n-EHS)
2.3.3 EU-Taxonomieverordnung
2.4 Corporate Social Responsibility (CSR)
2.4.1 Stakeholder Diskurs
2.4.2 Nachhaltigkeitsreporting
2.4.3 Sustainable Development Goals
2.4.4 ESG
2.4.5 Greenwashing
2.5 Corporate Real Estate Management (CREM)
2.5.1 Organisations- und Hierarchiestrukturen
2.6 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
2.6.1 Ökologische Nachhaltigkeit
2.6.2 Ökonomische Nachhaltigkeit
2.6.3 Soziale Nachhaltigkeit
2.6.4 Zielerreichung und interne Wertetreiber
2.7 Green Building
2.7.1 Lebenszykluskosten (LCC)
2.7.2 CO2-Gebäudebilanzierung (LCA)
2.7.3 Graue Emissionen
2.7.4 Nachhaltige Gebäudezertifizierung
2.7.5 Green Lease
2.8 Kurzportrait „Deutsche Automobilindustrie“
2.8.1 Deutsche Automobilhersteller
2.9 Corona-Pandemie (COVID-19)
3 Stand der Forschung
3.1 Systematische Literaturanalyse (SLA)
3.1.1 Methodik und Durchführung der SLA
3.1.2 Ergebnisse und Auswertung
3.2 Verwandte Studien
3.2.1 Studie Deloitte (Juli, 2021)
3.2.2 Studie Capgemini RI (März, 2020)
3.2.3 Studie TME Consulting (August, 2014)
4 Marktübersicht der Nachhaltigkeitsstrategien
4.1 Audi AG „Mission:Zero“
4.2 BMW Group
4.3 Daimler AG „SpurWechsel“
4.4 Opel Automobile GmbH
4.5 Dr. Ing. h.c. F. Porsche AG „Strategie 2030“
4.6 Volkswagen AG „goTOzero“
5 Methodik
5.1 Gang der Untersuchung
5.1.1 Interviewleitfaden
5.2 Limitationen und Begrenzungen
6 Ergebnisse der Experteninterviews
6.1 Organisationsstruktur und Basiskennzahlen
6.2 Immobiliennachhaltigkeitsstrategien
6.3 Bedeutung von Immobiliennachhaltigkeit im Unternehmen
6.4 Nachhaltigkeitsmaßnahmen und Gesetzgebung
6.5 Gesetzgebung
7 Zusammenfassung und Ausblick
7.1 Zusammenfassung
7.2 Ausblick
Literaturverzeichnis
Anlagen
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Dreisäulenmodell der Nachhaltigkeit (Corsten & Roth, 2012, S. 2)
Abbildung 2: Weltweiter Beitrag zum Treibhauseffekt durch Kohlendioxid und langlebige Treibhausgase 2020 (logix, 2020) (in Anlehnung an (Butler & Montzka, 2021) )
Abbildung 3: 17 globalen Ziele für nachhaltige Entwicklung der Agenda 2030 (Bundesregierung, 2021b)
Abbildung 4: ESG-Darstellung (eigenen Darstellung in Anlehnung an (BMU, 2012))
Abbildung 5: Organisatorische Einbindung und Hierarchie CREM (eigene Darstellung in Anlehnung an (Pierschke, 2001, S. 87-109) )
Abbildung 6: Wertetreiber der Nachhaltigkeit (spez. Immobilie) (eigene Darstellung in Anlehnung an (Mayer, 2017, S. 27) )
Abbildung 7: Lebenszykluskosten (BMU, 2016b)
Abbildung 8: Lebenszyklus mit nachhaltiger und digitaler Einbindung (Eigene Darstellung in Anlehnung an (Ruppel, 2021))
Abbildung 9: Aufbau der Scopes 1-3 des GHG Protocol (logix, 2020, S. 29) (in Anlehnung an (GHG, 2004) )
Abbildung 10: Einordnung der CO2-Bilanz in den Kontext von Energieverbrauchssparten und umfassenderen Konzepten zur ganzheitlichen Bewertung von Nachhaltigkeit (logix, 2020, S. 38)
Abbildung 11: Balance der Ganzheitlichkeit - Zertifizierungssysteme im Vergleich (logix, 2020)
Abbildung 12: Die Nachhaltigkeitsinitiativen unseres Unternehmens sind … (Deloitte, 2021, S. 12)
Abbildung 13: Nachhaltigkeitsinitiativen in unserer Organisation werden hauptsächlich vorangetrieben von/vom …* (Deloitte, 2021, S. 14)
Abbildung 14: Die wichtigsten Beiträge unserer Branche zu mehr Nachhaltigkeit liegen in …* (Deloitte, 2021, S. 18)
Abbildung 15: Zustimmung zur Aussage: Mitarbeiter können eine Lücke zwischen dem nach außen getragenen Nachhaltigkeitsengagement ihres Unternehmens und der tatsächlichen Umsetzung beobachten (Deloitte, 2021, S. 20)
Abbildung 16: Hindernisse, die Nachhaltigkeit im eigenen Unternehmen bremsen (Deloitte, 2021, S. 22)
Abbildung 17: Automotive industry is increasingly discussion sustainability with its key stakeholders (Capgemini RI, 2020, S. 9)
Abbildung 18: Top ranked priorities among experts and executive for the automotive sector (Capgemini RI, 2020, S. 11)
Abbildung 19: The automotive industry needs to invest more in sustainability (Capgemini RI, 2020, S. 16)
Abbildung 20: Einteilung der Transkriptionssysteme nach dem Umfang und Interpretationsgehalt des Transkripts (Buber & Holzmüller, 2007, S. 659)
Abbildung 21: Übersicht GRI Standards (eigene Darstellung in Anlehnung an (GRI, 2021b))
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: CO2-Äquivalente aus dem 5. Sachstandsbericht des IPCC
Tabelle 2: Anspruchsgruppen CSR
Tabelle 3: Schutzmaßnahmen für Ressourcen in der Immobilienwirtschaft
Tabelle 4: Beispiele „grüner“ Mietvertragsklauseln
1 Einleitung
Die Ressourcen der Erde stehen der Menschheit nur begrenzt zur Verfügung und werden dennoch genutzt wie in keinem Zeitalter zuvor. Nachhaltigkeit – ein Begriff, der alle Bereiche des Lebens betrifft und unter anderem für Umweltschutz und ein verantwortungsvolles Haushalten mit den endlichen Ressourcen steht (BMU, 2021a). Umwelt- und Klimaschutz als ein Teil der Nachhaltigkeitsbetrachtung ist daher aktueller denn je und stellt für zwei Drittel der deutschen Bevölkerung eine grundlegende Bedingung dar, um die Zukunft der Bundesrepublik Deutschland positiv zu gestalten (UBA, 2021a).
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Die Automobilindustrie befindet sich im Wandel. Durch den anfangs erwähnten Wandel aber auch durch Verstöße bei Abgasgrenzwerten im Rahmen des Dieselskandals und den daraus resultierenden strengeren EU-Emissionsregularien, ist die Wichtigkeit von Nachhaltigkeit in der Automobilbranche unumstritten. Durch die steigende Nachfrage nach alternativen Mobilitätskonzepten sowie Elektromobilität, reagiert die Automobilbranche auf die nachhaltige Nachfrage und weg vom Statussymbol (PwC, 2021). Insgesamt 12 % der gesamten EU-Treibhausgasemissionen sind auf den Automobilsektor zurückzuführen (DFGE, 2020).
Doch auch der Immobiliensektor muss handeln, da dieser in der Europäischen Union der größte Energieverbraucher sowie für einen erheblichen Großteil der CO2-Emissionen verantwortlich ist. Rund 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der Treibhausgasemissionen sind in der EU auf Gebäude zurückzuführen (EU Kommission, 2020b). In Deutschland sind es für den Gesamtenergieverbrauch etwa 35 %, sowie etwa ein Drittel der ausgestoßenen CO2-Emissionen (Stratmann, Delhaes, & Kersting, 2018).
Im Bereich Gewerbeimmobilien ist in Deutschland lediglich jede Siebte Immobilie ein gewerblich genutztes Objekt, die jedoch einen Anteil von fast 40 % am deutschlandweiten Endenergieverbrauch hat (Lander, 2018). Für den Bereich des Corporate Real Estate Managements oder auch Unternehmensimmobilien ist dieser maßgeblich an den CO2-Emissionen der Unternehmen beteiligt. Es wird geschätzt, dass rund 10 % des deutschen Gesamtenergieverbrauchs auf Unternehmensimmobilien zurückzuführen ist. Zudem stellen Unternehmensimmobilien rund 10 % der nationalen Siedlungs- und Verkehrsflächen dar (Pfnür, 2014, S. 45). Beide Branchen haben also nachhaltige Ambitionen auf dem Weg zur Klimaneutralität bis 2045 (Bundesregierung, 2021a).
Diese wissenschaftliche Arbeit kombiniert beide Ansichten und betrachtet dabei explizit den Bereich der Unternehmensimmobilien deutscher Automobilhersteller. Mit unterschiedlichen Nachhaltigkeitsslogans, wie beispielweise Audi mit MISSION:ZERO oder Daimler mit SpurWechsel, streben die einzelnen deutschen Automobilhersteller an, klimaneutral zu werden (Audi AG, 2020; Daimler, 2021b). Dabei ist zu hinterfragen, welchen Tribut dabei der Immobilienbereich leistet.
Das Ziel dieser wissenschaftlichen Arbeit ist es daher, die Bedeutung von Nachhaltigkeit bei Unternehmensimmobilien deutscher Automobilhersteller auszuarbeiten und einen Einblick in die immobilienrelevanten Nachhaltigkeitsinitiativen der einzelnen Unternehmen zu bekommen.
1.2 Aufbau
Der Grundlagenteil dieser wissenschaftlichen Arbeit ist sachlogisch gewählt. Zu Beginn dieser wissenschaftlichen Arbeit wird der Leserschaft ein Grundverständnis der allgemeinen, nachhaltigen Begrifflichkeiten und klimapolitischen Lage verschafft. Neben den einzelnen globalen und nationalen Klimazielen, werden auch die aktuell diskutierten gesetzlichen Verordnungen dargestellt, die für diese wissenschaftliche Arbeit von Relevanz sind. Im Anschluss daran wird der Bezug von Nachhaltigkeit auf die Unternehmensebene geknüpft. Hierbei werden grundlegende Themen für eine nachhaltige Unternehmensführung erläutert und der Übergang zu Thema Corporate Real Estate Management. Im Zuge dessen wird anschließend der Detailgrad der Nachhaltigkeitsthemen auf die Immobilienebene gewechselt. Im Rahmen dieser wissenschaftlichen Arbeit dient der Abschluss des Grundlagenteils als Exkursion zur Vorstellung der deutschen Automobilbranche und der Hervorhebung der globalen Corona-Pandemie.
Der darauffolgende Abschnitt beschäftigt sich mit dem aktuellen Forschungsstand. Für die Erfassung der bisherigen Forschung und Literatur, werden verschiedene Studien, Umfragen und Literatur zusammengetragen. Die Methoden und Ergebnisse für dieses Vorgehen werden in den Kapiteln erläutert. Anschließend folgt eine Marktübersicht, die in Form von aktuellen Nachhaltigkeitsberichten analysiert werden. Das Ziel dieser Marktuntersuchung ist, die nachhaltigen Anstrengungen der Automobilherstellern auszuarbeiten und daraus ggf. immobilienrelevante Nachhaltigkeitsthemen zu schließen.
Im empirischen Hauptteil dieser Untersuchung wird eine qualitative Forschungsmethode, in Form von Experteninterviews, durchgeführt. Die Methodik und der Gang der Untersuchung werden vorher erläutert, sodass die Leserschaft die einzelnen Schritte der Forschung nachvollziehen kann. Die Ergebnisse der Interviews werden im Anschluss daran aufbereitet und zusammengefasst. Der Schlussteil bildet die Zusammenfassung und der Ausblick.
2 Grundlagen und Begriffsbestimmungen
Die Begründung des Begriffs Nachhaltigkeit wird in Deutschland dem Oberberghauptmann Hans Carl von Carlowitz (1645 - 1714) zugesprochen. Im Jahr 1713 begründete dieser in seinem forstwirtschaftlichen Werk „Sylvicultura oeconomica“ das Vorgehen, dass in einem Wald nur so viel von der Ressource Holz geschlagen werden sollte, wie durch eine Aufforstung nachhaltig nachwachsen kann (ML Niedersachsen, 2021). Fast 260 Jahre später, mit der Deklaration von Stockholm aus dem Jahre 1972, haben sich erstmals 112 Staaten auf einer Konferenz der Vereinten Nationen zu einer grenzübergreifenden Verständigung geeinigt, um bei der Erhaltung und Verbesserung der menschlichen Umwelt zusammenzuarbeiten (Vereinte Nationen, 1973). Mit dem Pariser Übereinkommen, dem ersten globalen Klimavertrag aus 2015, einigten sich die Teilnehmer für eine Begrenzung der Erderwärmung auf deutlich weniger als 2 °C (Vereinte Nationen, 2016, S. 1). Hierfür müssen jedoch Treibhausgasemissionen deutlich reduziert werden. Die Europäische Union möchte mithilfe des EU-Klimaschutzplans aus 2019 und der Erweiterung im „Europäische Grüne Deal“ (engl. European Green Deal - EGD) aus 2020, die Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 % gegenüber dem Basisjahr 1990 senken (EU Kommission, 2020c, S. 1-3; EU Kommission, 2019). Deutschland tritt im Vergleich zur europäischen Zielsetzung mit strengeren Ambitionen auf. Auf nationaler Ebene sollen bis 2030 insgesamt 65 % an Treibhausgasemissionen zu 1990 reduziert werden. Bis 2045 verspricht sich die Bundesregierung sogar klimaneutral zu werden und somit das angestrebte europäische Klimaziel fünf Jahre früher zu erfüllen. Die Jahreskennzahl 2050 soll in Deutschland für eine negative Treibhausgasemission stehen. Dies bedeutet, dass in der Bundesrepublik mehr Emissionen natürlich gesenkt werden, als ausgestoßen (Bundesregierung, 2021a). Beispiele für eine natürliche CO2-Entnahme sind beispielsweise nachhaltige Landnutzung, Aufforstung, Renaturierungen und bodenschonende Landbewirtschaftung (UBA, 2019).
2.1 Nachhaltigkeitsdefinition
Trotz des bereits erwähnten betriebswirtschaftlichen Ursprungs des Nachhaltigkeitsbegriffs von Carlowitz, ist der Begriff Nachhaltigkeit bis in die 1980er Jahre noch häufig als rein ökologisches Schema aufgefasst worden (Langer, 2011, S. 10). Die Abkehr dieser Ansicht und ein umfassenderes Begriffsverständnis unter Einbeziehung einer ökonomischen und sozialen Komponente führte dazu, dass eine nachhaltige Entwicklung letztendlich nicht nur ökologie-, sondern auch ökonomie- und sozialverträglich sein kann (Maier-Rigaud, 1997, S. 311). Die daraus resultierenden drei Nachhaltigkeitsdimensionen wurden auf der Umwelt-Konferenz in Rio de Janeiro 1992 hervorgebracht, die auch zusammen als „Dreisäulenmodell“ genannt (Corsten & Roth, 2012, S. 1-2; IBU, 2021) und in Abbildung 1 dargestellt werden.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1 : Dreisäulenmodell der Nachhaltigkeit (Corsten & Roth, 2012, S. 2)
2.1.1 Ökologische Dimension
Die gerechte Ressourcenverteilung ist für die Bedürfnisbefriedigung aller Menschen wichtig und zur Sicherung zukünftiger Generationen essenziell (Heinrichs & Michelsen, 2014, S. 77). Die ökologische Dimension der Nachhaltigkeit beinhaltet die Schutzgüter, die mit unserer Umwelt in Verbindung stehen. Ein Hauptschutzgut ist beispielsweise das Ökosystem, das mit den verschiedenen Lebensräumen wie Wälder, Seen, Gebirge eine hohe biologische Vielfalt für Lebewesen aller Art bietet. Der Schutz solcher Ökosysteme und die Schonung von natürlichen Ressourcen sind somit die stellvertretenden Schutzziele (BMU, 2016b, S. 29).
2.1.2 Ökonomische Dimension
Kapitalmarktorientierte Unternehmen streben in der Marktwirtschaft nach Gewinnmaximierung. Der Gewinn, der Ertragsüberschuss gegenüber den Aufwendungen, ist jederzeit Anreiz und Entscheidungsgrundlage für die Unternehmung (Fauth, 2017, S. 12). Das Schutzgut in der ökonomischen Dimension der Nachhaltigkeit stellt das Kapital dar, das in Form von Aufwendungen, Erträge und Wertstabilität zusammengefasst wird. Die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens sowie der Kapitalerhalt sind hierbei die Schutzziele.
2.1.3 Soziale Dimension
In der Literatur existiert wenig Einigkeit bezüglich einer einheitlichen Definition für die soziale Dimension der Nachhaltigkeit. Die fundamentale Grundlage für die soziale Dimension der Nachhaltigkeit ist eine kontinuierliche Existenzfähigkeit unserer Gesellschaft (Schäfer & Kropp, 2006, S. 2763-2764). Die zu schützenden Güter sind elementar wichtig und stellen die menschliche Gesundheit, sowie soziale und kulturellen Werte dar. Die damit verbundenen Schutzziele sind beispielsweise Chancengleichheit, Armutsbekämpfung, Bildung / Ausbildung und Gleichberechtigung (BMU, 2016b).
2.2 Treibhausgasemissionen
Unsere Erde besitzt eine Atmosphäre, die aus verschiedenen Gasen besteht. Die Prozesse und Funktionen dieser Atmosphäre sind ein komplexes chemisches System, was von immer mehr ausgestoßenen, anthropogenen Emissionen aus dem Gleichgeweicht gebracht wird. Die Treibhausgasemissionen sind zum einen für den Anstieg der globalen Temperatur und zum einen für die Beschädigung von Ökosystemen verantwortlich. Zudem stellen die Gase eine Gefährdung für den menschlichen Körper dar (UBA, 2021c). Mit anthropogenen Emissionen werden die Treibhausgase bezeichnet, die durch menschliche Aktivitäten verursacht werden. Natürliche Emissionen hingegen sind normale Vorgänge der Natur, die nicht zu vermeiden sind (Klingenberg, 1995, S. 45 - 46).
Im Rahmen des Kyoto-Protokolls aus dem Jahr 1997 wurden die Industrieländer, EU-Mitgliedsstaaten sowie wichtige Schwellenländer der Vereinten Nationen erstmals zur Begrenzung und Reduzierung von Treibhausgasemissionen verpflichtet (BMU, 2017). Folgende Treibhausgase sind für die Sektoren Energie, Produktionsprozesse (darunter Baugewerbe), Landwirtschaft und Abfallwirtschaft im Kyoto-Protokoll festgelegt (UBA, 2021b):
- Kohlendioxid (CO2)
- Methan (CH4)
- Distickstoffoxid ugs. Lachgas (N2O)
- Teilhalogenierte Fluorkohlenwasserstoffe (H-FKW)
- Perfluorierte Kohlenwasserstoffe (FKW)
- Schwefelhexafluorid (SF6)
(Vereinte Nationen, 1997, S. 28 - 29)
- Stickstofftrifluorid (NF3), seit 2015 zusätzlich einbezogen
(UBA, 2021b)
Ein schwerwiegender Anteil an den weltweit ausgestoßenen Treibhausemissionen trägt Kohlendioxid (CO2) bei. Es stellt mit einem Anteil von 66,1 % an den Gesamttreibhausgasemissionen, wie in Abbildung 2 zu erkennen, den größten Anteil dar.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2 : Weltweiter Beitrag zum Treibhauseffekt durch Kohlendioxid und langlebige Treibhausgase 2020 (logix, 2020) (in Anlehnung an (Butler & Montzka, 2021) )
Anthropogenes Kohlendioxid wird unter anderem bei der Erzeugung von Strom und Wärme, sowie bei der industriellen Produktion produziert. Durch die Verbrennung von fossilen Energieträgern wie Kohle, Erdöl und Erdgas werden zusätzliche Treibhausgase in die Atmosphäre emittiert (UBA, 2021b).
2.2.1 CO2-Äquivalente
Die oben genannten Treibhausgase aus dem Kyoto-Protokoll werden aufgrund ihrer unterschiedlichen Wirkung auf die Atmosphäre unterschiedlich gewichtet. Als „Global Warming Potential“ (z. Dt. Treibhausgaspotenzial) wird dieser Mechanismus genutzt, um die Schwere der Treibhausgase zueinander anzugleichen. Grundlage ist das Erderwärmungspotenzial, dass als CO2-Äquivalent (CO2e) ausgewiesen wird. Dieses Maß stellt den Erderwärmungsgehalt einer Tonne Kohlendioxid zu anderen Treibhausgasen, in einer Periode von 100 Jahren (GWP 100) dar. Daher wird CO2 immer mit dem Wert =1 angegeben (EPA, 2020). Für den besseren Überblick werden in der nachfolgenden Tabelle 1 die aktuellen Äquivalente aus dem 5. Sachstandsbericht des zwischenstaatlichen Ausschusses für Klimaänderungen der Vereinten Nationen (IPCC) aufgezeigt (IPCC, 2013).
Tabelle 1 : CO2-Äquivalente aus dem 5. Sachstandsbericht des IPCC (eigene Darstellung in Anlehnung an (IPCC, 2013) )
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Die Bundesrepublik Deutschland konnte ihre CO2-Treibhausgasemissionen von 1.249 Mio. t CO2-Äquivalente in 1990 auf insgesamt 739 Mio. t CO2-Äquivalente in 2020 reduzieren. Dies stellt einen Rückgang um rund 41 % dar. Der größte Emissionsrückgang ist dabei in der Energiebranche zu verzeichnen. Ein Hauptaugenmerk für diese Entwicklung ist unter anderem die Reduzierung von CO2-Emittenten im Rahmen des nationalen Emissionshandelsgesetzes für die Verstromung aus Kohle. Nach der Energiewirtschaft stellt der Gebäudesektor, noch vor der Industrie und dem Verkehrssektor, den zweithöchsten Treibhausgasemittent dar (BMU, 2021b).
2.3 Klimaziele und klimapolitische Instrumente
Mit den bereits in der Einleitung erläuterten Klimazielen sind seitens der internationalen Instanzen sowie der Bundesrepublik Deutschland konkrete Vorgaben zur Treibhausgasreduzierung gegeben. Um diese wirksam umzusetzen, bedarf es jedoch unter anderem Gesetze, Regularien und Maßnahmen. Teilweise existieren bereits vereinzelnd Maßnahmen, die Bund und Länder für Anreize in der Klimapolitik benutzen. Ob das „Erneuerbare-Energien-Gesetz“ (EEG) oder die „Energiesparverordnung“ (EnEV), beide Maßnahmen haben sich in den Alltag des Immobiliensektors etabliert (BMU, 2014). Die nachfolgenden Instrumente sind teils eingeführt, befinden sich aktuell jedoch in der Reformierung, die den Handlungsdruck für nachhaltiges Wirtschaften und nachhaltigen Immobilien für Unternehmen erhöht.
2.3.1 Europäisches Emissionshandelssystem (EU-EHS)
Das Europäische Emissionshandelssystem ( engl. European Trading Scheme - EU-ETS ) bezeichnet das Instrument der Europäischen Union, womit jede emittierte Tonne CO2 mit einer dazugehörigen Emissionsberechtigung ausgestoßen werden darf. Die betroffenen Industriezweige müssen sich hierbei an der staatlich festgelegten Obergrenze (cap.) orientieren. Es besteht daher nur eine bestimmte festgelegte Zahl an Emissionsberechtigungen, die nicht überschritten werden darf. Unternehmen, die weniger oder mehr Berechtigungen benötigen, können diese untereinander handeln. Ein Ausstoß von mehr CO2 als dafür Berechtigungen vorhanden, führt zu hohen Geldstrafen. Damit die Europäische Union ihre Zielerreichung nicht gefährdet, wird die Obergrenze sukzessiv gesenkt, sodass auch in diesem Zuge die Emissionsberechtigungen knapper werden (DEHSt, 2018). Die bisher erfassten Sektoren des EU-ETS umfassen die energieintensiven Industriezweige und deren Anlagen wie unter anderem Ölraffinerien, Stahlwerke und Produktionsstätten von Metallen, Mineralien und Chemikalien. Aber auch im Luftverkehr sind Emissionsberechtigungen im Umlauf (EU Kommission, 2015).
Die Wärmeerzeugung im Gebäudesektor fällt bisher nicht in das EU-ETS und wird daher nicht auf der europäischen Ebene reguliert. Die sogenannten „Nicht-ETS-Sektoren“ oder im engl. „Non-ETS“ sind durch die Lastenteilungsvorschriften der jeweiligen Mitgliedsstaaten abgedeckt. Das heißt, dass die Mitgliedsstaaten der Europäischen Union mit ihren nationalen Strategien, Maßnahmen und Regularien für die Reduzierung und Begrenzung der Treibhausgasemissionen verantwortlich sind (EU Kommission, 2021b). Ein neuer Entwurf der EU-Kommission liegt jedoch der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK) vor, der eine Aufnahme des Gebäudesektors in den EU-ETS vorsieht und somit die Erfassung der Treibhausgasemissionen für Immobilien (IHK BS, 2021).
2.3.2 Nationales Emissionshandelssystem (n-EHS)
Wie in dem vorherigen Kapitel 2.2.1 erläutert, befinden sich derzeit Treibhausgasemissionen von fossilen Brenn- und Kraftstoffen für den Gebäudesektor nicht in dem EU-ETS. Diese sind lediglich vorerst ab dem 01. Januar 2021 in einem nationalen Emissionshandelssystem (n-EHS) enthalten. Anders als beim EU-ETS, wo die Emissionen direkt und „messbar“ in einer Anlage entstehen (beispielsweise Stahlwerk), richtet sich das n-EHS direkt an die „Inverkehrbringer“ von Brenn- und Kraftstoffen, da ein Zertifikatehandel für Emissionen beim Endverbraucher zu aufwändig ist. Grundsätzlich sind jedoch alle Endverbraucherinnen und Endverbraucher direkt betroffen, da die einzelnen Unternehmen ihre CO2-Emissionsabgaben weitergeben (BMU, 2020a). Der Anreiz für den Umstieg auf klimaschonende Technologien, sowie erneuerbare Energien ist durch den Grundgedanken dieses Handelssystems gegeben (logix, 2020).
2.3.3 EU-Taxonomieverordnung
Die Taxonomieverordnung der Europäischen Union gibt vor, inwieweit eine Wirtschaftstätigkeit als ökologisch nachhaltig gilt. Der Grundgedanke ist hierbei, dass bereits die Kapitalflüsse und die damit verbundenen Finanzprodukte, Auskunft über die ökologisch nachhaltige Wirkung auf Anleger und andere Finanzteilnehmer geben soll (EU Kommission, 2020a). Der Anwendungsbereich der Verordnung gilt primär den Finanzmarktteilnehmer, die Finanzprodukte bereitstellen. Aber auch Nicht-Finanzunternehmen, die nach Artikel 19a oder Artikel 29a der EU-Richtlinie 2013/34/EU verpflichtet sind, ihre nichtfinanziellen Angaben zu veröffentlichen, fallen in die Taxonomieverordnung (EU Kommission, 2020a). Darunter fallen unter anderem auch Aktiengesellschaften, die ab dem 1. Januar 2022 folgende Angaben in gesonderten Berichten aufführen müssen:
a) Umsatzerlöse aus Produkten / Dienstleistungen, die ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten gemäß EU-Taxonomieverordnung darstellen; und
b) Investitionsausgaben für Vermögensgegenstände / Prozesse, die ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten gemäß EU-Taxonomieverordnung darstellen
(EU Kommission, 2020a)
Für den Immobilienbereich betrifft die Umsetzung der EU-Taxonomie sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude. Mit dem Rechtsakt der Europäischen Union vom 21. April 2021 wird die „Taxonomiekonformität“ von Immobilien wie folgt kategorisiert:
- Bestandsgebäude die vor dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, müssen der Energieeffizienzklasse A entsprechen, zu den 15 % energieeffizientesten Gebäuden des nationalen oder regionalen Gebäudebestandes gehören, oder beides.
- Bestandsgebäude die nach dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, müssen den Neubaukriterien der EU-Taxonomie entsprechen.
- Neubauten müssen einen Primärenergiebedarf von mindestens 10 % unter den nationalen Werten des Niedrigstenergiegebäudestandards erfüllen.
- Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsmaßnahmen müssen eine Reduzierung des Primärenergiebedarfs von mindestens 30 % erfüllen.
(EU Kommission, 2021a)
2.4 Corporate Social Responsibility (CSR)
Der Begriff „Corporate Social Responsibility“ (CSR) ist ein Ausdruck aus dem angloamerikanischen Raum und steht für die gesellschaftliche Verantwortung im unternehmerischen Handeln und dem damit verbundenen nachhaltigen Wirtschaften (BAS, 2021a). Die Europäische Union verfasste 2001 das „Greenbook“ als Rahmenbedingung für die soziale Verantwortung von Unternehmen und definierte CSR als freiwillige Basis für soziale und ökologische Belange in der Unternehmenstätigkeit (EU Kommission, 2001, S. 7). Eine Unternehmung, die sich langfristig am Markt etablieren möchte, muss nachhaltig wirtschaften. Jedoch ist nicht nur die monetäre Bedeutung eines beständigen Unternehmenserfolg mit diesem Begriff in Verbindung zu bringen, sondern auch die Auswirkungen des unternehmerischen Handels auf die direkte Umwelt beziehungsweise Gesellschaft gemeint. Hierbei sind ebenfalls die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit, wie bereits unter Kapitel 2.1 erläutert, in das unternehmerische Handeln adaptiert (Freimann, 2012, S. 458). Daher sind die Kapitaleinflüsse wie Gewinn oder Cash-Flow nicht alleintreibend für eine nachhaltige Unternehmung, sondern eben auch eine erweiterte Substanzerhaltung des sozialen und ökologischen Kapitals (Müller-Christ & Hülsmann, 2003, S. 257-277). Als klassische Beispiele für den gesellschaftlichen Zweck können hier Spenden -und Stiftungstätigkeiten genannt werden. Aber auch Sponsoring gilt als eine beliebte gesellschaftliche Tätigkeit, mit der auf sich aufmerksam gemacht wird. Neben den ökologischen Tätigkeiten, die auf die Umwelt abzielen, ist auch der Mitarbeiter ein zentraler Punkt im CSR. Hier sind Themen wie beispielsweise Work-Life-Balance, Arbeitssicherheit, Homeoffice, Flexible Arbeitszeiten, Gleichstellung, Vielfalt, Inklusion und allgemeine Mitarbeiterpotenzialförderungen enthalten (Lorz, 2021). Durch einen Vertrauensmissbrauch ist neben dem Verlust von öffentlichem Ansehen, in den meisten Fällen auch der Konflikt mit dem Gesetz möglich, beispielsweise in Fällen von Diskriminierung, Verletzung von Menschenrechten, Preisabsprachen, Hinterziehung von Steuern und dem schädigen der Umwelt. CSR ist heute jedoch bereits in vielen Unternehmen fest verankert, da die öffentliche Wahrnehmung mit der verbundenen Verantwortung, die das Unternehmen übernimmt, einen langfristigen Erfolgsfaktor darstellt (Lin-Hi, 2021a)
2.4.1 Stakeholder Diskurs
Wie in dem vorherigen Hauptkapitel beschrieben, besteht der freiwillige Hauptzweck des CSR darin, die Erwartungen und das Vertrauen verschiedenster Interessentengruppen beziehungsweise des öffentlichen Interesses für das Unternehmen oder ein Produkt zu gewinnen. Diese Anspruchsgruppen stellen die sogenannten Stakeholder dar und agieren im indirekten Unternehmensfeld. Vor diesem CSR Diskurs waren meist die Shareholder, also die Anteilseigner beziehungsweise Eigentümer im direkten Unternehmensumfeld, Fokus des unternehmerischen Handels (Mayer, 2017, S. 6-9). Im Stakeholder Diskurs wird den Anspruchsgruppen ebenfalls zugesprochen, Interessen gegenüber dem Unternehmen in Anspruch zu stellen. Wie bereits erwähnt, ist dies für eine erfolgreiche Unternehmen in die Strategien zu implementieren (Thommen, 2018) In der folgenden Tabelle 2 sind Beispiele für die einzelnen Anspruchsgruppen sowie damit verbundenen Interessen aufgelistet.
Tabelle 2 : Anspruchsgruppen CSR (Thommen, 2018)
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
2.4.2 Nachhaltigkeitsreporting
Die Europäische Union hat in 2014 die CSR-Richtlinie veröffentlicht, in der die Erweiterung der Berichtspflicht unter anderem für große kapitalmarktorientierte Unternehmen und Kreditinstitute verabschiedet wurde (EU Kommission, 2014). Damit möchte die Europäische Union mehr Transparenz hinsichtlich der Nachhaltigkeitsthemen etablieren und Druck auf die einzelnen Teilnehmer ausüben. Die Bundesrepublik Deutschland hat dieses EU-Recht sodann in 2017 zu Bundesrecht erklärt. Die Hauptadressaten dieser Berichte sind unter anderem Share- und Stakeholder, die einen ausführlichen Blick in die Unternehmensnachhaltigkeit zu ökologischen, ökonomischen und sozialen Themen erhalten sollen (BAS, 2021b).
Ein Nachhaltigkeitsreport soll systematisch und möglichst einheitlich über die nachhaltigen Kennzahlen und Fakten informieren. Ziel ist somit eine Vergleichbarkeit zwischen den einzelnen Unternehmen und eine nachvollziehbare Grundlage, mit der eine weitmöglichste Vereinheitlichung erreicht werden kann. Hierfür bedarf es Standards, die je nach Branche und Unternehmensgröße eine gezieltere Berichterstattung ermöglichen. Auf globaler Ebene hat sich hier die Global Reporting Initiative (GRI) mit ihren Standards etabliert (BAS, 2021c). Die GRI ist eine unabhängige und anerkannte Organisation mit Sitz in Amsterdam und ihre Berichtstandards werden weltweit am häufigsten für das Nachhaltigkeitsreporting verwendet (GRI, 2021a). Für die Erstellung eines Nachhaltigkeitsbericht nach GRI-Standard sind alle relevanten Themen in Module von 100 bis 400 geordnet. Die Module sind zum besseren Verständnis in Anlage 1 dargestellt (GRI, 2021b).
2.4.3 Sustainable Development Goals
Die Vereinten Nationen verabschiedeten im Zuge der Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung, eine weltweite Initiative mit insgesamt siebzehn Ziele für Frieden und Wohlstand (Vereinte Nationen, 2021). Diese nachhaltigen Entwicklungsziele (siehe Abbildung 3), im englischen Sustainable Development Goals (SDGs) genannt, richten sich an die teilnehmenden Nationen, deren Regierungen und Gesellschaft, Wirtschaft und Wissenschaft der einzelnen Länder (Bundesregierung, 2021b).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3 : 17 globalen Ziele für nachhaltige Entwicklung der Agenda 2030 (Bundesregierung, 2021b)
Die SDGs sind für den privatwirtschaftlichen Bereich freiwillig und dienen den Unternehmen ihre Mitverantwortung an der nachhaltigen Gestaltung dieser Zielerreichung zu zeigen. Eigene Lieferketten und Materialströme können beispielsweise anhand dieser Ziele gestaltet werden, sodass nach außen hin die Erwartungshaltung der Stakeholder befriedigt werden kann (Scheerer, 2021).
2.4.4 ESG
Im Rahmen nachhaltiger Investments und Kapitalanlagen ist die Begrifflichkeit „ESG“ entstanden. ESG stammt aus der Finanzwirtschaft und setzt sich aus drei Begrifflichkeiten zusammen. Sie stehen im engl. für Environmental, Social und Governance. Übersetzt, Ökonomie, Soziales und Unternehmensführung (Haberstock, 2019). Für die Übersichtlichkeit sind die dazugehörigen Maßnahmen in der folgenden Abbildung 4 dargestellt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4 : ESG-Darstellung (eigenen Darstellung in Anlehnung an (BMU, 2012) )
2.4.5 Greenwashing
Organisationen und Unternehmen, die lediglich durch das Marketing und das Mitteilen von nachhaltigen Einzelmaßnahmen dem Stakeholder ein „Grünes Bild“ suggerieren, betreiben sogenanntes „Greenwashing“ (zu deutsch „Grünwaschen“) (Lin-Hi, 2021b). Eine europaweite Untersuchung der Europäischen Kommission aus dem Jahr 2021 ergab, dass in rund 42 % der untersuchten Internet-Auftritte keine wahrheitsgemäßen Angaben zur Unternehmensnachhaltigkeit gemacht wurden. Mehr als die Hälfte der untersuchten Unternehmen hatten teils keine, beziehungsweise nicht ausreichende Informationen, die ihre nachhaltigen Angaben belegen konnten (EU Kommission, 2021c). Unternehmen sollten daher vorsichtig mit der Kommunikation ihrer nachhaltigen Aktivitäten sein, da ein sogenannter „Shitstorm“ zu Zeiten von sozialen Medien schnell in einem Boykott enden kann. Daher ist eine wahrheitsgemäße Aufarbeitung der Themen unumgänglich (Witzel, 2019).
2.5 Corporate Real Estate Management (CREM)
Der Begriff „Corporate Real Estate Management” entstammt aus den Vereinigten Staaten und ist in Deutschland mit dem betrieblichen Immobilienmanagement gleichzusetzen (Schäfers, 1997, S. 80-81). Unternehmen, die ihr Kerngeschäft nicht immobilienwirtschaftlich tätigen, werden Non-Property-Unternehmen genannt. Sie stellen in der Bundesrepublik Deutschland die größten Bestandshalter und Nachfrager von Grund und Boden dar. Das CREM beschäftigt sich um alle immobilienrelevanten Aktivitäten von Non-Property-Unternehmen, somit auch von Automobilherstellern (ZIA, 2021). Aus dem Blickwinkel des betrieblichen Immobilienmanagements werden die relevanten Immobilien auch „Unternehmensimmobilien“ oder „Corporate Real Estate“ genannt. Unternehmensimmobilien werden im Corporate Real Estate Management primär als Betriebsmittel angesehen, die einem Leistungserstellungsprozess dienen beziehungsweise als Supportfunktion unterstützen (Pfnür, 2004).
2.5.1 Organisations- und Hierarchiestrukturen
Das CREM wird in der Regel als Teilfunktion einer bestehenden Aufbauorganisation geführt. Hierbei existieren für die Allokation der Immobilienexpertise verschiedene Beispiele hinsichtlich der Hierarchieebene und der Verteilung von Kompetenzen (siehe Abbildung 5).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5 : Organisatorische Einbindung und Hierarchie CREM (eigene Darstellung in Anlehnung an (Pierschke, 2001, S. 87-109) )
Für die Einbindung als Stabsstelle (1.) kann das betriebliche Immobilienmanagement zur direkten Entlastung des Vorstands bei immobilienrelevanten Themen dienen. Unternehmen, die wenig Gebäude und Flächen besitzen, können eine eigene Hauptabteilung für diese Themen als nicht notwendig ansehen (Pierschke, 2001, S. 96). Durch die Positionierung auf der zweiten Hierarchieebene stellt die Stabstelle in der Stab-Linienorganisation den Entscheidungsvorbereiter dar. Aufgrund der spezialisierten Kompetenz ist daher eine detaillierte Qualitätsverbesserung für die Entscheidungen des Vorstands möglich. Andererseits ist zugleich die fehlende Entscheidungskompetenz bei immobilienrelevanten Themen ein Risiko bei Fehlentscheidungen des Vorstandes (Schewe, 2018a). Die Verortung der Immobilienkompetenz als verrichtungsorientierte Spezialisierung, wie beispielsweise die Beschaffung, Finanz und Produktion, ist ebenfalls auf der zweiten Hierarchieebene (2.) einzuordnen. Das CREM ist somit als eigenständiger Bereich anzusehen, der zusätzlich eine bestimmte Entscheidungsgewalt besitzt beziehungsweise gleichberechtigt zu den anderen Abteilungen steht. Hier ist sodann von einer Funktionalorganisation die Rede (Schewe, 2018b). Im Zuge der Funktionalorganisation ist ebenfalls eine Verortung in der dritten Hierarchie möglich. Meist wird die Immobilienkompetenz in einen existierenden Bereich wie beispielsweise die Finanz, Verwaltung oder Technik eingegliedert (Schwarze, 1991, S. 208-231; Pierschke, 2001). Eine weitere mögliche Organisationsstruktur ist die dezentrale Einbindung von CREM-Strukturen auf Divisionsebenen (3.). Dieses Modell bietet sich für Unternehmen an, die den einzelnen Divisionen eine hohe Eigenständigkeit in ihren Immobilienentscheidungen geben. Auch ist eine hohe Produktvielfalt eine Voraussetzung, mit der einzelne Bereich mehr Eigenverantwortung für ihr Immobilienmanagement erhalten (Bühner, 1992, S. 2274-2287; Pierschke, 2001). Die hieraus abzuleitenden Vorteile sind unter anderem der hohe Grad der Nutzerorientierung, da jede Division ihre Anliegen direkt an die zuständige Immobiliensparte richten kann. Außerdem besteht die Möglichkeit, zügig Entscheidungen für die einzelnen Divisionen zu treffen und dabei unkomplizierte Koordinationsvorhaben zu steuern (Avis, 1990, S. 11-16; Pierschke, 2001). Als Nachteil kann wiederrum die fehlende divisionsübergreifende Kommunikation für übergeordnete Immobilienthemen ausgelegt werden. Dabei sind unter anderem die Bündelung von Bedarfen und somit auch Synergien für eine ausreichende Gesamtbetrachtung der Potenziale betroffen (Schäfers, 1997, S. 207). Dies kann beispielsweise verhindert werden, wenn in der Organisationsstruktur eine übergeordnete Koordinationsstelle / Stabsstelle (2. + 3.) existiert.
2.6 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
Wie bereits in der Einleitung erwähnt ist der Immobilienbereich für rund 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der Treibhausgasemissionen auf Gebäude in der Europäischen Union zurückzuführen (EU Kommission, 2020b). Ausgehend vom dem bereits vorgestellten „Dreisäulenmodell“ werden in den nachfolgenden Unterkapiteln die immobilienrelevanten Kernaspekte für die ökologische, ökonomische und soziale Säule der Nachhaltigkeit erläutert.
2.6.1 Ökologische Nachhaltigkeit
Potenziale für den Schutz ökologischer Ziele sind bei einer Immobilie im gesamten Lebenszyklus vorhanden. Der Bau, Betrieb sowie Rückbau einer Immobilie stellt einen erheblichen Verbrauch von natürlichen Ressourcen dar. Die ökologische Effizienz strebt hierbei die Optimierung und Reduzierung von Energie- und Ressourcenverbräuchen an (Fauth, 2017, S. 11). Im Leitfaden für nachhaltiges Bauen des BMU wird beispielsweise für die Immobilie zwischen baustofflichen, nicht baustofflichen und energetischen Ressourcen, sowie biologisch vielfältigen Flächenressourcen unterschieden. Die Schutzmaßnahmen für die einzelnen Ressourcen sind in der folgenden Tabelle 3 zur vereinfachten Ansicht dargestellt (BMU, 2016b, S. 31).
Tabelle 3 : Schutzmaßnahmen für Ressourcen in der Immobilienwirtschaft (eigene Darstellung in Anlehnung an (BMU, 2016b) )
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
2.6.2 Ökonomische Nachhaltigkeit
Ein Gebäude stellt ein Schutzgut dar, welches einen meist hohen Wert und somit gebundenes Kapital bedeutet (BMU, 2016b, S. 33). Um diese Werte zu erhalten oder sogar zu steigern, müssen die wirtschaftlichen Parameter eines Gebäudes im gesamten Lebenszyklus betrachtet werden. Ein Schutzziel ist hier die Optimierung der Lebenszykluskosten, da verschiedene Kosten während der Erstellung, Nutzung und auch in der späteren Wiederverwertung beziehungsweise Abriss einer Immobilie entstehen. Durch die Optimierung beziehungsweise Reduzierung solcher Kosten können während der einzelnen Phasen Ressourcen nachhaltig geschont und Kosten somit langfristig gespart werden. Jedoch erfordern die meisten Veränderungen ebenso den Einsatz von Kapital, welches dafür in einem angemessenen Verhältnis zur Einsparung und dem damit verbundenen Werterhalt der Immobilie stehen sollte (Galinski, 2013; BMU, 2016b). Hinsichtlich der Wertstabilität existieren aber auch Faktoren an einer Immobilie, die nicht nachträglich veränderbar oder mit einem hohem Investitionsaufwand verbunden sind. Die Einflussnahme solcher Faktoren ist daher bereits in der Planungsphase zu implementieren. Hierzu gehören unter anderem die Lage, die Flächeneffizienz oder die Drittverwendungsfähigkeit einer Immobilie (BMU, 2016b).
2.6.3 Soziale Nachhaltigkeit
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet die soziale Dimension der Nachhaltigkeit das Interagieren mit gesellschaftlichen- sowie benutzerbestimmten Bedürfnissen. Hiermit sind beispielsweise die Bedürfnisse und Belange von Anwohnern, Nutzern, Eigentümern, Bauarbeitern, Mietern und so weiter gemeint. Ein Gebäude sollte somit möglichst für viele gesellschaftliche Teilnehmer einen sozialen Nutzen haben, unabhängig von Überzeugungen und Herkunft (Rohde, 2012). Als Schutzgüter im immobilienwirtschaftlichen Blickwinkel sind unter anderem Gesundheit, Nutzerzufriedenheit und Funktionalität relevant. Damit verbundene Schutzziele sind humane und sichere Arbeitsbedingungen auf Baustellen, die Gewährleistung von Funktionalität und Zugänglichkeit wie rund um dem Thema Barrierefreiheit, sowie angenehme Arbeitsbedingungen am Arbeitsplatz (Greiff, 2012, S. 12).
2.6.4 Zielerreichung und interne Wertetreiber
Die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit, Ökologie, Ökonomie und Soziales, stehen im unternehmerischen Handeln in ständiger Beziehung zueinander. Dabei ist besonders eine „Win-Win“-Lösung eine optimale Situation, die alle Dimension zugleich positiv beeinflusst (Langer, 2011, S. 20). Man spricht dann von einer Zielkomplementarität, wenn sich mindestens zwei Dimensionen miteinander vereinbaren lassen. Wenn beispielsweise der Einsatz von erneuerbarer Energie in einer Immobilie gesteigert wird und dabei die Kosten für die Stromerzeugung optimiert, dann stehen ökologische sowie ökonomische Ziele komplementär zueinander. Von einem Zielkonflikt in den Dimensionen der Nachhaltigkeit spricht man, wenn das Erreichen eines Ziels, eine andere Dimension negativ beeinflusst. Beispielsweise bei der optimierten Ausnutzung von Grundstücksfläche und den damit verbundenen Mehrkosten für den Hochbau. Hier stehen ökologische und ökonomische Aspekte im Konflikt zueinander (Bienert, 2016, S. 20). Das Erreichen eines nachhaltigen Zieles ist nicht immer quantitativ oder monetär zu erfassen, besonders in den Dimensionen Ökologie und Soziales. Alle drei Dimensionen und die darin enthaltenen Schutzgüter sowie Schutzziele stellen Werte für das nachhaltige unternehmerische Handeln dar (Mayer, 2017, S. 20 - 26). In der folgenden Abbildung 6 sind die in den Kapiteln 2.6.1 bis 2.6.3 angerissenen internen Treiber speziell für den Sektor Immobilie noch einmal grafisch zusammengefasst.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 6 : Wertetreiber der Nachhaltigkeit (spez. Immobilie) (eigene Darstellung in Anlehnung an (Mayer, 2017, S. 27) )
2.7 Green Building
Ein „Green Building“, zu dt. „Grünes Gebäude“, ist ein Ausdruck für eine Immobilie, die ganzheitlich entlang des Lebenszyklus durch Planung, Bau, Betrieb und Abriss negative Auswirkungen auf unsere Umwelt verringert beziehungsweise auch positive Auswirkungen schaffen kann (WGBC, 2021a). Für die Bewertung dieser Auswirkungen existieren verschiedene Bewertungsinstrumente beziehungsweise Zertifizierungssysteme. Eine Dachorganisation ist hierfür das „World Green Building Council“ (WGBC), dass als unabhängige und gemeinnützige Organisation verschiedene Bewertungskriterien vorgibt und global agiert (WGBC, 2021b). Im Zuge einer nachhaltigen Zertifizierung, sind die Bilanzierung von Emissionen, sowie die ganzheitliche Lebenszyklusbetrachtung (LCC & LCA) Bestandteil davon (logix, 2020).
2.7.1 Lebenszykluskosten (LCC)
Immobilienwirtschaftlich ist die Betrachtung von Nachhaltigkeit und den damit verbundenen Maßnahmen entlang des Gebäudelebenszyklus zu betrachten. Lebenszykluskosten ( engl. Life Cycle Costs beziehungsweise LCC ) sind alle Kosten, die über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie entstehen (BYAK, 2021). Ein Lebenszyklus wird in der Immobilienwirtschaft meist in vier Phasen unterteilt:
(1.) Planung (Konzept)
(2.) Realisierung / Bau
(3.) Nutzung
(4.) Verwertung (Abbruch / Recycling)
(Vogt, 2017)
Wie anhand Abbildung 7 schematisch zu entnehmen, stellt die Planungsphase an dem Gesamtanteil der Kosten, der während des gesamten Lebenszyklus anfällt, den moderatesten Anteil dar. Jedoch ist zu diesem Zeitpunkt die Beeinflussbarkeit der zukünftig anfallenden Kosten am höchsten (BIBH, 2019, S. 34). Zwar sind die Kosten für die Planung eines nachhaltigen Gebäudes anfangs höher als für konventionelle Gebäude, ggf. auch mit einer zusätzlichen Zertifizierung, jedoch rentieren sich diese langfristig im Laufe des restlichen Lebenszyklus (Berger, 2019). Dabei spielen die Kosten in der Nutzungsphase eine wichtige Rolle, da diese den weitaus größten Anteil an den Gesamtzykluskosten darstellen (Vogt, 2017).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 7 : Lebenszykluskosten (BMU, 2016b)
Aus wirtschaftlicher Sicht stellt eine ausführliche Nachverfolgung der Gebäudedaten ebenfalls ein Einsparpotenzial dar. Die Einbindung einer digitalen Verbrauchsüberwachung kann im Lebenszyklus einer Immobilie integriert werden, sodass Einsparpotenziale besser generiert werden können. In der folgenden Abbildung 8 werden mögliche Digitalisierungsmaßnahmen dargestellt, die im Zuge einer Nachhaltigkeitsbetrachtung unterstützend zum Einsatz kommen können. Hinsichtlich der Klimaschutzziele, sowie der darin enthaltenen Reduzierung des CO2-Ausstoßes, ist eine fundierte und nachvollziehbare Datengrundlage der Emissionen elementar. Die Digitalisierung wird dabei größtenteils vernachlässigt, sodass eine länderübergreifende Auswertung sowie der Austausch von Informationen nicht möglich sind. Aus Sicht der Portfoliosteuerung von Immobilien ergab eine Studie von Ernst & Young in diesem Zusammenhang, dass eine Datenerhebung auf Objektebene für rund 90 % der Befragten eine Hürde darstellt, lediglich 30 % monitoren ihre Treibhausgasausstöße überhaupt (Ruppel, 2021, S. 67-70).
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