Die Auseinandersetzung mit Investitions- bzw. Desinvestitionsentscheidungen gehört zu den täglichen Aufgaben von Immobilienunternehmen. Aufgrund der hohen Konkurrenzsituation auf dem Immobilienmarkt kommt dem Anpassungsprozess durch Investitionen in den Immobilienbestand mit dem Ziel eines ausgewogenen Immobilienportfolios eine sehr große Bedeutung zu. Die Investitionsentscheidungen prägen die qualitativen Leistungspotentiale einer Immobilie und haben großen Einfluss darauf, welche Erträge aus Mieteinnahmen das Unternehmen am Markt generieren kann und in wieweit sich dies in einer Wertsteigerung der Immobilie widerspiegelt.
Die Hauptaufgabe der Investitionsrechnung stellt die Entscheidungsunterstützung dar. Da Immobilieninvestitionen in der Regel sehr langfristig sind und eine lange Kapitalbin-dungsdauer haben, ist eine Prognose sämtlicher Zahlungen und der Nutzungsdauer sehr schwierig und mit Unsicherheiten verbunden. Eine weitere Besonderheit der Immobilie besteht in ihrer Wertentwicklung. Im Gegensatz zu anderen Anlagen, bei denen am Ende höchstens ein Restverkaufserlös zu erzielen ist, kann bei einer Immobilie von einer Wertsteigerung des Grund und Bodens ausgegangen werden. Daher kommt hier dem Veräußerungserlös am Ende des Kapitalzeitraumes eine besondere Bedeutung zu.
Daraus ergeben sich zwei Hauptanforderungen an eine immobilienwirtschaftliche Investitionsrechnung. Zum einen sollte die Zeitpräferenz berücksichtigt werden können, wonach gleich hohe Zahlungen in der Gegenwart einen größeren Wert haben als in der Zukunft liegende, und zum anderen sollte die Investitionsrechnung alle relevanten Daten und Rahmenbedingungen (z. B. Finanzierung) exakt und übersichtlich abbilden, um eine geeignete Entscheidungsgrundlage zu gewährleisten.
Inhaltsverzeichnis
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
1 EINLEITUNG
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 IMMOBILIENINVESTITIONSRECHNUNG
2.1 Entscheidungsprobleme der Investitionsrechnung
2.2 Phasenschema des Investitionsplanungsprozesses.
3 METHODEN DER INVESTITIONSRECHNUNG
4 KLASSISCHE METHODEN
4.1 Statische Methoden
4.2 Dynamische Methoden
4.2.1 Kapitalwert
4.2.2 Interner Zinsfuß
4.2.3 Anwendbarkeit dynamischer Methoden auf Immobilien
5 MODERNE METHODEN (VOLLSTÄNDIGER FINANZPLAN)
5.1 VOFI-Rentabilität .
5.1.1 VOFI-Eigenkapitalrentabilität
5.1.2 VOFI-Gesamtkapitalrentabilität ..
5.2 Anwendbarkeit moderner Methoden auf Immobilien .
6 SCHLUSSBEMERKUNG
LITERATURVERZEICHNIS
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:Typologisierung der Methoden der Investitionsrechnung
Abbildung 2: Ermittlung des Kapitalwertes
Abbildung 3: Ermittlung des Internen Zinsfußes.
Abbildung 4: Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität
Abbildung 5: Ermittlung der Gesamtkapitalrentabilität
1 Einleitung
Die Auseinandersetzung mit Investitionsbzw. Desinvestitionsentscheidungen gehört zu den täglichen Aufgaben von Immobilienunternehmen. Aufgrund der hohen Konkurrenzsituation auf dem Immobilienmarkt kommt dem Anpassungsprozess durch Investitionen in den Immobilienbestand mit dem Ziel eines ausgewogenen Immobilienportfolios eine sehr große Bedeutung zu. Die Investitionsentscheidungen prägen die qualitativen Leistungspotentiale einer Immobilie und haben großen Einfluss darauf, welche Erträge aus Mieteinnahmen das Unternehmen am Markt generieren kann1 und in wieweit sich dies in einer Wertsteigerung der Immobilie widerspiegelt.
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Die Hauptaufgabe der Investitionsrechnung stellt die Entscheidungsunterstützung dar. Da Immobilieninvestitionen in der Regel sehr langfristig sind und eine lange Kapitalbindungsdauer haben, ist eine Prognose sämtlicher Zahlungen und der Nutzungsdauer sehr schwierig und mit Unsicherheiten verbunden. Eine weitere Besonderheit der Immobilie besteht in ihrer Wertentwicklung. Im Gegensatz zu anderen Anlagen, bei denen am Ende höchstens ein Restverkaufserlös zu erzielen ist, kann bei einer Immobilie von einer Wertsteigerung des Grund und Bodens ausgegangen werden. Daher kommt hier dem Veräußerungserlös am Ende des Kapitalzeitraumes eine besondere Bedeutung zu.2
Daraus ergeben sich zwei Hauptanforderungen an eine immobilienwirtschaftliche Investitionsrechnung. Zum einen sollte die Zeitpräferenz berücksichtigt werden können, wonach gleich hohe Zahlungen in der Gegenwart einen größeren Wert haben als in der Zukunft liegende, und zum anderen sollte die Investitionsrechnung alle relevanten Daten und Rahmenbedingungen (z. B. Finanzierung) exakt und übersichtlich abbilden, um eine geeignete Entscheidungsgrundlage zu gewährleisten.3
Die Auseinandersetzung mit eben aufgeführter Problematik ist die Zielsetzung der vorliegenden Arbeit.
1.2 Gang der Untersuchung
Im Rahmen dieser Ausarbeitung werden in Kapitel 2 die Entscheidungsprobleme der Investitionsrechnung und das Phasenschema des Investitionsplanungsprozesses dargestellt.
In Kapitel 3 werden die unterschiedlichen Investitionsrechnungsmethoden aufgeführt und auf die wesentlichen Anforderungen hingewiesen, die sie für eine zuverlässige Immobilieninvestitionsrechnung zu erfüllen sind.
Ferner werden in Kapitel 4 und 5 die Vorteilhaftigkeit verschiedener Ansätze der klassischen und modernen Investitionsrechnungsmethoden auf Immobilien aufgezeigt. Bei der Untersuchung der klassischen Investitionsrechnungsmethode wird dabei auf die statischen und dynamischen Methoden im Allgemeinen eingegangen. Mit dem Kapitalwert und dem Internen Zinsfuß werden die zwei gängigsten dynamischen Investitionsrechnungsmethoden explizit analysiert. Im Rahmen der modernen Methoden wird das Grundkonzept vollständigen Finanzpläne aufgezeigt sowie die daraus ableitbaren Rentabilitätskennzahlen beschrieben.
Auf eine Untersuchung der Auswirkungen von Besteuerung auf Investitionsrechnungen und der damit verbundenen Steuererfassungsproblematik wird im Rahmen dieser Ausarbeitung verzichtet.
Mit der Schlussbetrachtung in Kapitel 6 wird die Ausarbeitung durch ein Fazit der untersuchten Thematik abgerundet.
2 Immobilieninvestitionsrechnung
Unter einer Investition wird im weiteren Sinne jede betriebliche Verwendung von finanziellen Mitteln verstanden.4 Die Investitionsrechnung ist eine wesentliche Grundlage von Immobilieninvestitionsentscheidungen. Ihre Hauptaufgabe ist die Verrechnung zahlenmäßig erfassbarer und wertbestimmender Faktoren einer Immobilienkapitalanlage zur Ermittlung des Maßstabes einer Kapitalverzinsung.5
2.1 Entscheidungsprobleme der Investitionsrechnung
Investitionen haben für Unternehmen eine existentielle Bedeutung, da sie deren Erfolgspotentiale und Kostenstrukturen für relativ lange Zeiträume determinieren.6 Immobilien stellen ein langlebiges Wirtschaftsgut dar, in welches über den Immobilienlebenszyklus verteilt, viel Kapital zur Werterhaltung oder Wertsteigerung investiert wird. Durch die langen Zeiträume ist eine Investitionsentscheidung stets eine Entscheidung unter Ungewissheit.7 Zukünftige Marktchancen eines Bestandsobjektes und die ökonomischen Entwicklungstendenzen des Makrostandortes gehören zu den wichtigsten Entscheidungskriterien der Investitionsrechnung. Die Mehrwertigkeit von Zukunftslagen auf dem Immobilienmarkt und in der Wirtschaft erschweren langfristige Prognosen. Grundlegend für die Prognose der Zukunft sind objektive Daten aus vergangenheitsbezogenen Marktentwicklungen und aus Erfahrungswerten8 sowie Informationen zur betrachteten Immobilie. Dennoch sind Prognosen auf Zeiträume von über fünf Jahren als unsicher einzustufen. Somit finden subjektive Elemente Eingang in die Rechnungsgrö- ßen.9 Es besteht jedoch die Möglichkeit, Unsicherheiten10 bei den Investitionsrechnungsverfahren durch den Einsatz verschiedener Methoden (beispielsweise Sensitivitätsanalysen, Korrekturverfahren oder Szenarioanalysen) einzugrenzen.11 Durch die Ausarbeitung alternativer Szenarien und der Möglichkeit die Wirkung von Unsicherheitsfaktoren auf die das finanzielle Ergebnis einer Immobilienanlage unmittelbar zu ermitteln ist besonders die Anwendung von Sensitivitätsanalysen im Investitionsentscheidungsprozess sinnvoll.12
Investitionsrechnungen sollen Antwort darauf geben, in wieweit eine Investition wirtschaftlich lohnend ist. Dazu bedarf es der Aussage zur absoluten Vorteilhaftigkeit eines Immobilienobjektes, um eine Entscheidung zwischen Investition und Unterlassung zu treffen. Des Weiteren muss zur Beurteilung der relativen Vorteilhaftigkeit ein Vergleich mit alternativen Investitionen ermöglicht werden.13 Aus der Standortgebundenheit und den baulichen Unterschieden resultiert eine Heterogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie und erschwert die Beurteilung dieser relativen Vorteilhaftigkeit. Schwierigkeiten bereitet darüber hinaus die Bestimmung des wirtschaftlich sinnvollen Investitionszeitpunktes. Der Portfoliomanager muss hinterfragen, wie lange laufende Mieterträge aus der Bestandsimmobilie zu generieren sind und ab welchem Zeitpunkt sich durch Investitionen in Form von Instandhaltungen oder Modernisierungsmaßnahmen nachhaltig einen höheren Ertrag erzielen lässt.
Eine Diskrepanz zwischen der Investitionsentscheidung und dem Ergebnis einer Investitionsrechnung ist dann möglich, wenn Investitionen auf Tatbeständen beruhen, die eine nicht-quantifizierbare Investitionswirkung haben, oder das Ziel der Investition nicht-monetär ist.14 In der Literatur wird in diesem Zusammenhang von imponderablen Faktoren gesprochen.15 Nicht-monetäre Investitionsziele können Prestige, Macht oder Gründe der Unabhängigkeit sein.16 Monetäre aber mangels Nachweisbarkeit nicht quantifizierbare Investitionswirkungen sind exemplarisch Effekte aus Fortbildungsmaß- nahmen.17
2.2 Phasenschema des Investitionsplanungsprozesses
In einem Phasenschema wird mit dem Investitionsplanungsprozess der zeitliche Ablauf der Investitionstätigkeit abgebildet und dient der Charakterisierung von diesem sowie der Erörterung der investitionsbezogenen Führungsaufgaben im Unternehmen.18 Als Hauptphasen des Investitionsplanungsprozesses können Planungsphase, Realisationsphase sowie Kontrollphase unterschieden werden.19 Die Planungsphase umfasst hierbei die Durchführung einer Investition und alle Vorgänge, welche der Entscheidung zeitlich vorgelagert sind.20
Bei genauerer Analyse des Investitionsentscheidungsprozesses kann dieser in entwicklungslogische Phasen eingeteilt werden. In der Investitionsanregungsphase wird das Vorhandensein einer gewinnträchtigen Investitionsmöglichkeit im Wege der Portfolioanalyse entdeckt.
In der Entscheidungsvorbereitungsphase werden die im Punkt 2.1 aufgezeigten Entscheidungsprobleme aufgegriffen, mit Hilfe zur Verfügung stehender Daten Investitionsrechnungen durchgeführt und anhand der Auswahlkriterien mit den gesetzten Zielen verglichen.
In der Investitionsentscheidungsphase erfolgt eine ständige Einengung der Entscheidungsmöglichkeiten. Aus dem ständigen Eingrenzen resultierend, wird die Entscheidung in der Investitionsdurchführungsphase umgesetzt.
Um Rückschlüsse aus der Investitionsmaßnahme zu ziehen, erfolgt im letzten Schritt die Investitionskontrolle. Zum einen erfolgt in dieser Phase eine laufende Überwachung der Investitionsdurchführung, zum anderen wird die Vorteilhaftigkeit der Investition am Ende der Laufzeit nachträglich überprüft.21
3 Methoden der Investitionsrechnung
In der Investitionstheorie sind im Laufe der Zeit verschiedene Verfahren zur Durchführung von Investitionsrechnungen entwickelt worden. In der Literatur werden die einzelnen Investitionsmethoden nicht einheitlich typologisiert. Die im Rahmen dieser Ausarbeitung vorgenommene Untersuchung unterschiedlicher Investitionsmethoden, findet auf Grundlage der Typologisierung nach Schulte/Ropeter statt (siehe Abbildung 1).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1:Typologisierung der Methoden der Investitionsrechnung22
Es ist festzuhalten, dass sich aus den Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie spezielle Anforderungen an die Investitionsrechnung ableiten lassen. Es bestehen beträchtliche Unterschiede zwischen immobilienwirtschaftlichen und produktionswirtschaftlichen Investitionen die, wie in Kapitel 2.1 aufgeführt, aus der Langlebigkeit der Immobilie sowie der daraus resultierenden Kapitalbindungsdauer und der sehr hohen Kapitalbindung hervorgehen. Eine Investition wird, abgesehen vom Risiko, auch durch Zahlungen, Zeiten und Zinsen bestimmt.23 Die Unterschiede in den Zahlungen sind hauptsächlich in ihrer Höhe begründet. Aufgrund der langen Kapitalbindungsdauer ist es notwendig, die mit der Investition verbundenen Zahlungen besonders sorgfältig zu differenzieren und zu prognostizieren.
[...]
1 Vgl. ter Horst, Investition, S. 1.
2 Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 631.
3 Vgl. Schulte/Heuer/Bone-Winkel, Projektentwicklung, S. 169 ff..
4 Vgl. Seicht, Investition und Finanzierung, S. 15.
5 Vgl. Groß/Florentz, Investition: Planung und Rechnung, S. 24.
6 Vgl. Götze/Bloech, Investitionsrechnung, S. 1.
7 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Handbuch Immobilieninvestition, S. 394.
8 Vgl. Götze/Bloech, Investitionsrechnung, S. 12.
9 Vgl. Brand, Verfahrenskritik, S. 213.
10 Unter Unsicherheit wird die Möglichkeit verstanden, dass der aus Einnahmen und Ausgaben bestehende Zahlungsfluss von dem geschätzten Zahlungsfluss abweicht. Vgl. Staehelin/Suter/Siegwart, Investitionsrechnung, S. 158.
11 Vgl. Friedrichs, Zinssätze in der Wertermittlung, S. 141 f.
12 Vgl. Staehelin/Suter/Siegwart, Investitionsrechnung, S. 198.
13 Vgl. Dietrich, Investitionscontrolling, S. 43.
14 Vgl. Schierenbeck, Grundzüge der Betriebswirtschaftslehre, S. 333.
15 Vgl. Grob, Einführung in die Investitionsrechnung, S. 427.
16 Vgl. Schierenbeck, Grundzüge der Betriebswirtschaftslehre, S. 333.
17 Vgl. ebenda, S.333.
18 Vgl. Götze/Bloech, Investitionsrechnung, S. 14.
19 Vgl. Spielberger, Investitionskontrolle, S. 16.
20 Vgl. Götze/Bloech, Investitionsrechnung, S. 14.
21 Vgl. Seicht, Investition und Finanzierung, S. 20.
22 Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte/Ropeter, Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte, S. 139.
23 Vgl. Groß/Florentz, Investition: Planung und Rechnung, S. 51.
- Arbeit zitieren
- Thomas Schick (Autor:in), 2008, Untersuchung von klassischen und modernen Investitionsrechnungsmethoden auf die jeweilige Eignung im Entscheidungsprozess einer Immobilieninvestition, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/120631
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