Im grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungsgeschäft werden Finanzierungsentscheidungen anhand der Beurteilung ausländischer Märkte und internationaler Marktwertgutachten getroffen, aus denen der in § 16 Abs. 2 PfandBG geregelte Beleihungswert abgeleitet wird. Aufgrund der Bestimmungen der Beleihungswertermittlungsverordnung kann in Phasen von niedrigen Immobilienrenditen folgendes Konstrukt auftreten: Markt- und Beleihungswerte weichen stark voneinander ab, wobei hierbei der Beleihungswert sehr stark unterhalb des Marktwertes liegt. Die Bachelor-Thesis befasst sich mit der Problematik der Wertermittlung auf der Basis angelsächsischer Marktwertgutachten. Die Arbeit zeigt die Bestimmungen der BelWertV auf, stellt die signifikanten Besonderheiten der angelsächsischen Investment Method zu dem normierten, deutschen Ertragswertverfahren dar und liefert einen methodischen Ansatz zur Ermittlung von Beleihungswerten auf Basis von angelsächsischen Marktwertgutachten. Ziel der Ausarbeitung war es, zu überprüfen, ob die Vorschriften der deutschen BelWertV auch für Beleihungswertermittlungen auf der Grundlage von angelsächsische Marktwertgutachten kompatibel sind. Hierzu wurden zwei Thesen aufgestellt, die anhand von Modellrechnungen untersucht wurden: These 1: Bei erstklassigen Immobilien liegt auf Grund der Bestimmungen der BelWertV und dem immer noch niedrigen „Prime Yield“- Niveau in London der Marktwert und der Beleihungswert weit auseinander. These 2: Je riskanter ein Immobilienengagement ist, umso mehr nähert sich der auf Grundlage der BelWertV ermittelte Beleihungswert dem Marktwert der Immobilie an.
Die Modellrechnungen zeigten, welche Abweichungen sich zwischen Markt- und Beleihungswert bei dem zum Bewertungszeitpunkt vorliegenden „Prime Yield“-Niveau ergaben und welche Probleme bei der Anwendung der in der BelWertV festgesetzten Bewertungsparameter auftraten. Exemplarisch wurden in der Ausarbeitung Modellrechnungen zu drei fiktiven Büroimmobilien in London in den Lagezonen Mayfair, City und Hammersmith aufgezeigt. Die Modellrechnungen basieren dabei auf unterschiedlichen Sekundärdaten (Markdaten bis Mai 2008). Anfänglich wird ein Überblick über Immobilienrenditen und Spitzenrenditen in Europa gegeben und darauf folgend ein Überblick über den Büroimmobilienmarkt London. Die Modellrechnungen dienten somit der Untersuchung der vorab festgelegten Thesen. In dem Fazit wird ein Ausblick unter Einbezug der sog. Trendwende der Yield Compression gegeben.
INHALTSVERZEICHNIS
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
TABELLENVERZEICHNIS
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe
2.1 Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen
2.2 Umlaufvolumen von Pfandbriefen
3 Grundsätze der Beleihungswertermittlung
3.1 Begriffsdefinitionen
3.1.1 Verkehrswert / Marktwert
3.1.2 Market Value
3.1.3 Beleihungswert
3.2 Abweichung zwischen Markt- und Beleihungswert
4 Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der hypothekarischen Wertermittlung
4.1 Hintergrundinformationen
4.2 Beleihungswertermittlung nach dem Zwei-Säulen-Prinzip
4.3 Gesamtnutzungsdauer nach der Beleihungswertermittlungsverordnung und Wertermittlungsrichtlinien 2006
4.4 Kapitalisierungszinssatz versus Liegenschaftszinssatz
4.5 Mindestansatz an Bewirtschaftungskosten
4.6 Anforderungen an ausländische Gutachten
5 Methodik der Bewertung
5.1 Funktionsweise des deutschen Ertragswertverfahrens nach der Wertermittlungsverordnung
5.2 Funktionsweise der angelsächsischen Investment Method
5.3 Abgrenzung deutscher und angelsächsischer Verfahren
5.3.1 Bodenwert
5.3.2 Gross rent versus Jahresrohertrag
5.3.3 Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten
5.3.4 All Risks Yield versus Liegenschaftszins
5.3.5 Outgoings (full repairing and insuring leases) versus Bewirt- schaftungskosten
5.3.6 Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und der angelsächsischen Investment Method
5.4 Funktionsweise des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung
5.5 Methodischer Ansatz für die Ermittlung des Beleihungswertes auf der Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten
6 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung
6.1 Methodische Vorgehensweise
6.2 Aktuelle Marktdaten als Sekundärdatenbasis der Modellrechnungen
6.2.1 Europäisches Städteranking
6.2.2 Immobilienrenditen in Europa
6.2.3 Büroimmobilienmarkt London
6.3 Modellrechnungen
6.3.1 Beleihungsobjekt in St. James Street (Mayfair)
6.3.2 Beleihungsobjekt in Fleet Street (City)
6.3.3 Beleihungsobjekt in Hammersmith Grove (Hammersmith)
6.4 Auswertung der Modellrechnungen
7 Fazit
7.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
7.2 Prognose
ANLAGENVERZEICHNIS
LITERATURVERZEICHNIS
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Hypothekarkreditbestand der vdp- Mitglieder im In- und Ausland
Abbildung 2: Gesamtbestand der grenzüberschreitenden Hypothekarkredite der vdp-Mitglieder per 30.09.2007
Abbildung 3: Umlaufvolumen von Pfandbriefen 1997 bis 2006
Abbildung 4: Beleihungswert und Marktwert im Vergleich
Abbildung 5: Wertermittlung nach der Investment Method bei Vermietung oberhalb der Marktmiete (top slice Variante)
Abbildung 6: Wertermittlung nach der Investment Method bei Vermietung unterhalb der Marktmiete (term and reversion Variante)
Abbildung 7: Gegenüberstellung des Ertragswertverfahrens nach WertV und der Investment Method
Abbildung 8: Systematik der Ertragswertermittlung gemäß §§ 8 bis 13 BelWertV
Abbildung 9: Spitzenmieten und Spitzenrenditen ausgewählter europäischer Metropolen (Stand: Frühjahr 2008)
Abbildung 10: The Central London office market
Abbildung 11: City & West End Prime Yields versus Swap Rates
Abbildung 12: Modellrechnung Beleihungsobjekt in St. James Street (Mayfair)
Abbildung 13: Modellrechnung Beleihungsobjekt in Fleet Street (City)
Abbildung 14: Modellrechnung Beleihungsobjekt in Hammersmith Grove (Hammersmith)
Abbildung 15: Modellrechnung Beleihungsobjekt in St. James Street (Mayfair)
TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1: Vergleich der Erfahrungssätze für die Nutzungsdauern von baulichen Anlagen nach BelWertV mit den durchschnittlichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauern nach WertR 2006 17
Tabelle 2: Vergleich der in der BelWertV für die Kapitalisierungszinssätze festgelegten Regelbandbreiten mit den Empfehlungen für anzu-
wendende Liegenschaftszinssätze 20
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Der Investmentmarkt für direkte Immobilieninvestitionen hat sich in Europa in den letzten Jahren zunehmend grenzüberschreitend entwickelt.[1] Finanzierungsent-scheidungen müssen daher anhand der Beurteilung ausländischer Märkte und internationaler Marktwertgutachten getroffen werden. Pfandbriefausgebende Banken leiten somit im Rahmen der Finanzierungsprüfung den in § 16 Abs. 2 PfandBG geregelten Beleihungswert auf Grundlage von Marktwertgutachten externer, lokal ansässiger Gutachter ab und bestimmen anhand dessen die Höhe ihrer Investition.[2]
Außerhalb des Pfandbriefgeschäftes dient der Beleihungswert als Orientierungsgröße für die Risikoeinschätzung und ist Berechnungsgrundlage für Banken, die Realkredit- erleichterungen im Sinne des Kreditwesengesetzes in Anspruch nehmen wollen.[3]
„In den letzten Jahren sind die Immobilienrenditen in Europa infolge niedriger Finanzierungskosten und eines Liquiditätsüberhangs am Markt auf ihr bislang niedrigstes Niveau gefallen.“[4] Bezogen auf den europäischen Büroimmobilienmarkt weisen Madrid und Paris derzeit die niedrigste Bürospitzenrendite in Höhe von 4,0 % auf. Der Bürostandort „London Westend“ gilt als der teuerste Bürostandort weltweit mit einer Spitzenmiete von rund 1.897 (€ /sq m /yr) und einer Spitzenrendite von 5,0 %.[5]
Aufgrund dieser, zurzeit immer noch niedrigen Immobilienrenditen und der Bestimmungen der BelWertB lässt sich vermuten, dass die Markt- und Beleihungs-werte bei erstklassigen Immobilien weit auseinander liegen.
Diese Tatsache führt zu erhöhten Refinanzierungskosten auf Seiten der Pfandbriefbanken, verteuert die Kreditkondition für die Immobilienfinanzierungen bzw. verschlechtert die Gewinnsituation für die Banken.[6]
Die vorliegende Arbeit zeigt die Bestimmungen der Beleihungswertermittlungs-verordnung auf, stellt die signifikanten Besonderheiten der angelsächsischen Investment Method zu dem normierten, deutschen Ertragswertverfahren dar und liefert einen methodischen Ansatz zur Ermittlung von Beleihungswerten auf Basis von angelsächsischen Marktwertgutachten. Ziel der Ausarbeitung ist es letztendlich, zu überprüfen, ob die Vorschriften der BelWertV auch für Beleihungswertermittlungen auf Grundlage von angelsächsische Marktwertgutachten kompatibel sind. Aus diesem Grunde wird anhand von Modellrechnungen (drei Büroimmobilien in London in unter-schiedlichen Lagequalitäten) herausgearbeitet, welche Abweichungen sich zwischen Markt- und Beleihungswert bei dem aktuellen „Prime Yield“- Niveau ergeben und welche Probleme bei der Anwendung der in der Beleihungswertverordnung fest-gesetzten Mindestwerte auftreten. Die Modellrechnungen werden insofern eingegrenzt, dass hierbei entgegen des Zwei-Säulen-Prinzips nur auf den Ertragswert der Immobilien eingegangen wird und folglich der Sachwert außen vor gelassen wird. Grund hierfür ist, dass zum einen der Ertragswert für den Beleihungswert ausschlag-gebend ist und zum anderen im Rahmen der Bachelor-Thesis keine realen Gutachten vorliegen.
Die Aktualität und wichtige Bedeutung des Themas „Kreditwirtschaftliche Immobilien-bewertung“ lässt sich auch in dem Wandel der Bewertungspraxis begründen. In der Vergangenheit erfolgte eine Immobilienbewertung im Zuge der Kreditentscheidung und somit anlassbezogen im Kreditbearbeitungsprozess. Heutzutage hingegen werden die grundpfandrechtlichen Sicherheiten einem permanenten Monitoring (Wertüberprüfung und -überwachung) unterzogen.[7]
1.2 Gang der Untersuchung
Im Rahmen dieser Ausarbeitung wird als Ausgangspunkt im Kapitel 2 zunächst auf das Volumen sich im Umlauf befindlicher Hypothekenpfandbriefe sowie auf die zunehmende Bedeutung von grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungen eingegangen. Dabei erfolgt die Darstellung themenbezogen anhand des Auslands-kreditgeschäftes der Mitglieder des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken im Bereich der Hypothekarkreditvergabe. Darauf folgend werden die im Rahmen der Ausarbeitung relevanten Begriffsbestimmungen definiert, so dass diese anhand der Definition eindeutig abgegrenzt werden können.
Das Kapitel „Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung“ gibt einen Über-blick über die im Zuge der Ausarbeitung relevanten Vorschriften zur Ermittlung des Beleihungswertes. Hierbei wird gleichzeitig aufgezeigt, welche Unterschiede sich nach den Vorgaben der BelWertV im Gegensatz zur WertV insbesondere hinsichtlich der Anwendung eines Mindestkapitalisierungszinssatzes sowie von Mindest-bewirtschaftungskosten ergeben. Ebenso wird ein Übergang zu landesspezifischen Be-wertungen geleistet, in dem die Anforderungen an ausländischen Marktwertgutachten gemäß der BelWertV beschrieben werden.
Im weiteren Verlauf gilt es in Kapitel 5, die Bewertungsmethoden darzustellen. Als Erstes wird das deutsche Ertragswertverfahren sowie die angelsächsische Investment Method kurz dargestellt. Darauf aufbauend folgt die Abgrenzung beider Verfahren mit der Schlussfolgerung, wo die Gemeinsamkeiten und die Unterschiede bei den beiden Marktwertermittlungsverfahren liegen. Aufbauend auf den Ergebnissen wird das Ertragswertverfahren nach Vorgabe der BelWertV dargestellt. Ziel des Kapitels „Methodik der Bewertung“ ist es folglich, nach der Darstellung der deutschen und angelsächsischen Bewertungsmethodik einen Übergang zu der methodischen Vorgehensweise bei der Ermittlung des Beleihungswertes auf Grundlage angel-sächsischer Marktwertgutachten zu schaffen und diese vorzustellen.
Im Anschluss daran erfolgen im Kapitel 6 Modellrechnungen und somit eine praktische Umsetzung der vorab erarbeiteten theoretischen Erkenntnisse. Die Modellrechnungen stellen fiktive Büroimmobilien in London dar und dienen der Verdeutlichung der Beleihungswertermittlungsmethodik auf Grundlage von angelsächsischen Marktwert-gutachten.
Im letzten Kapitel soll mittels der Modellrechnungen die in der Einleitung aufgeworfene Fragestellung hinsichtlich der Kompatibilität der BelWertV für angelsächsische Marktwertgutachten beantwortet werden. Des Weiteren wird eine Prognose-einschätzung unter Beachtung der derzeitig zu beobachtenden Immobilienrendite-Trends gegeben.
2 Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe
Als Einführung in die Thematik soll zunächst sowohl ein Überblick über die zu-nehmende Bedeutung von grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungen gegeben werden als auch über aktuelle Entwicklungen des Hypothekenpfandbriefs.
2.1 Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen
Die Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen wird themenbezogen anhand des Auslandskreditgeschäftes der Mitglieder des Verbands Deutscher Pfand-briefbanken (vdp) im Bereich der Hypothekarkreditvergabe dargestellt. Definitions-gemäß liegt der Schwerpunkt des Hypothekarkreditgeschäftes bei der Vergabe erstrangiger realkreditfähiger Darlehen. Diese Darlehen dürfen nach § 14 PfandBG 60 % des Beleihungswertes nicht überschreiten, um zur Deckung von Pfandbriefen verwendet werden zu können.[8] Die Neuzusagen für Hypothekarkredite der Mitglieds-banken des vdp im In- und Ausland betrugen im Zeitraum Januar bis September 2006 31.410 Mio. EUR, im gleichen Zeitraum des Jahres 2007 hingegen 52.422 Mio. EUR. Dieses stellt eine Veränderung von + 66,9 % dar. Der Bestand / Umlauf an Hypothekarkrediten betrug zum 30.09.2006 326.640 Mio. EUR. Beleihungen im Inland hatten dabei einen Anteil an dem Gesamtvolumen von 88,2 %, Beleihungen im Ausland wiesen einen Anteil von 11,8 % auf. Zum 30.09.2007 belief sich der Gesamt-bestand an Hypothekarkrediten auf 320.966 EUR. Dabei hat der Anteil der Be-leihungen im Ausland im Vergleich zum Vorjahr zugenommen und beträgt 19,2 % (Anteil der Beleihungen im Inland: 80,8%).[9]
Abbildung 1 : Hypothekarkreditbestand der vdp- Mitglieder im In- und Ausland
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: In Anlehnung an: vdp, Übersicht: Aktiv- und Passivgeschäft der Pfandbriefbanken, S. 1.
Im Folgenden wird näher auf den Bestand der „Beleihungen im Ausland“ per 30.09.2007 eingegangen. Dieser belief sich auf 61.497 Mio. EUR und setzt sich - wie in Abbildung 2 zu sehen - folgendermaßen zusammen: Der größten Anteil am Gesamt-bestand (88% bzw. 54.231 Mio. EUR) an grenzüberschreitenden Hypothekarkrediten fiel laut der Statistik auf die EU-Staaten. Innerhalb der EU-Staaten entfällt der größte Anteil auf Großbritannien. Per 30.09.2007 belief sich der Bestand in Großbritannien auf 16.030 Mio. EUR, welches einen Anteil von knapp 30 % der EU-Staaten bzw. einen Anteil von 26 % am Gesamtbestand ausmacht.[10]
Abbildung 2: Gesamtbestand der grenzüberschreitenden Hypothekarkredite der
vdp- Mitglieder per 30.09.2007
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: In Anlehnung an: vdp, Statistik 2- Auslandskreditgeschäft der vdp- Mitglieder, S. 5.
2.2 Umlaufvolumen von Pfandbriefen
Das gesamte Umlaufvolumen festverzinslicher Wertpapiere ist in den letzten Jahren stark angestiegen. So betrug es zum Ende des Jahres 2001 rund 2.670 Mrd. EUR und zum Ende des Jahres 2006 rund 3.435 Mrd. EUR (dies entspricht einem Anstieg von 28,7%). Der Marktanteil der Pfandbriefe am Umlaufvolumen festverzinslicher Wert-papiere betrug im Jahre 2001 41%, im Jahr 2006 hingegen 28%. Bei einer Betrachtung des Umlaufvolumens der Pfandbriefe lässt sich feststellen, dass seit dem Jahr 2001 ein rückläufiger Trend zu verzeichnen ist (siehe Abbildung 3). Trotz der rückläufigen Entwicklung in den letzten Jahren bildet der Pfandbriefmarkt zusammen mit den Anleihen der öffentlichen Hand das größte Segment am gesamten Umlaufvolumen festverzinslicher Wertpapiere.[11]
Abbildung 3: Umlaufvolumen von Pfandbriefen 1997 bis 2006
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: In Anlehnung an: o. V., Die Refinanzierung der Pfandbriefbanken, 2007, S. 8.
Der Rückgang des Umlaufvolumens von Pfandbriefen in den vergangenen Jahren veranlasst den Verband deutscher Pfandbriefbanken, über die Erhöhung der Be-leihungsgrenzen nachzudenken.[12] Die Novellierung des Pfandbriefgesetzes ist für 2008 angeplant. Bei Wohnimmobilien wird derzeit die Anhebung des Beleihungswertes von 60% auf 80% geprüft.[13] „Die Voraussetzung für diesen Schritt ist, dass die Verlustraten im Intervall zwischen 60% und 80% nicht überproportional steigen.“[14] Gleichzeitig wird überprüft, ob zukünftig auch Mortgage Backed Securities (MBS) als Deckenswerte zulässig sein können. In einem Interview zum Thema „Pfandbrief verhindert Kreditklemme“ in der Immobilienzeitung äußert der Geschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, dass der Aufnahme von Verbriefungstiteln in den Deckungsstock die derzeitigen Störungen am Verbriefungsmarkt entgegenstehen. Zudem ist auch die Abhängigkeit von Ratings in Sachen Qualitätsbeurteilung der Verbriefungstitel widersprüchlich zu dem Beleihungswertkonzept des Pfandbriefs, das eine Einzelprüfung vorsieht. Und gerade dieses Erfordernis der Einzelprüfung ist bei MBS nicht gewährleistbar.[15]
3 Grundsätze der Beleihungswertermittlung
In diesem Kapitel gilt es, die für das Grundverständnis der Beleihungswertermittlung wichtigen Begriffe voneinander abzugrenzen. Hierbei wird sich nicht nur auf die deutschen Wertbegriffe, sondern auch auf den im angelsächsischen Raum ge-bräuchlichen Begriff des „Market Value“ bezogen. Anhand der klaren Abgrenzung der einzelnen Begriffe wird dargestellt, in welchem Verhältnis Markt- und Beleihungswerte zueinander stehen, welche Abweichungen der beiden Werte sich in der Praxis ein-gestellt haben und ab wann eine Überprüfung des Verhältnisses Markt- zu Beleihungs-wert stattfinden sollte.
3.1 Begriffsdefinitionen
3.1.1 Verkehrswert / Marktwert
Der Verkehrswert wird in §194 BauGB wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegendstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“[16]
Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen stichtagsbezogenen Wert. Dieser bestimmt sich nach den allgemeinen Wertverhältnissen (Lage auf dem Grundstücks-markt), die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücks(teil-)Markt vorherrschen. Der Verkehrswert wird auf Grundlage aller wertbeeinflussenden rechtlichen und tatsächlichen Merkmale eines Grundstücks bestimmt, orientiert sich allein an den objektiven Merkmalen eines Grundstücks und ist frei von subjektiven Betrachtungs-weisen. Somit bestimmt sich dieser nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäfts-verkehr zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse wie z.B. Zeitdruck, Zwang oder Verkauf zwischen Verwandten finden demnach keine Berücksichtigung.[17] Der Verkehrswert (Marktwert) stellt somit einen verobjektivierten Tauschwert dar, der sich im freien Spiel zwischen Angebot und Nachfrage bildet. Er wird auch definiert als der „wahrscheinlichste“ und „von jedermann“ erzielbare Wert. Allerdings handelt es sich hierbei nur um die Interessenten eines bestimmten Grundstücksteilmarktes. Denn nicht jeder Käufer ist daran interessiert, jedes Grund-stück zu kaufen. Der Verkehrswert bestimmt sich aus diesem Grunde nach den Usancen des Teilmarktes.[18]
Nach der in § 194 BauGB gegebenen Definition handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Momentaufnahme (Zeitwert). Der Wertermittlungsstichtag liegt in der Regel in der Gegenwart. In besonderen Fällen erfolgt eine Verkehrswertermittlung ex-post, d.h. auf zurückliegende Zeitpunkte (hierbei sind dann die Verhältnisse entscheidend, die zu dem Zeitpunkt den gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausmachten). Die Höhe des Verkehrswertes wird maßgeblich von der Zukunftserwartung der Erwerber bestimmt, welches insbesondere bei der Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten deutlich wird.[19] Der Verkehrswert (Marktwert) definiert sich als „Zukunftserfolgswert“ und wird von dem Nachhaltigkeitsgedanken geprägt.[20]
Zusammenfassend lässt sich feststellen: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird in § 194 BauGB zwar als stichtagsbezogener, gleichwohl aber zukunftsorientierter Wert definiert
In § 16 Abs. 2 PfandBG wird der Marktwert wie folgt definiert:
„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kauf-bereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“[21]
Die Marktwertdefinition nach dem PfandBG ist synonym mit der Definition des Marktwertes (Verkehrswertes) nach §194 BauGB.[22]
Der Begriff Verkehrswert und Marktwert wird heutzutage synonym verwendet und bezeichnet den aktuellen Wert des Bewertungsobjektes am festgelegten Bewertungsstichtag (als Durchschnitt zu erwartender Kaufpreise, unter Ausschluss von Ausreißern). Im internationalen Bereich wird überwiegend der Begriff Marktwert angewandt und auch in Deutschland setzt sich dieser zunehmend mehr gegenüber dem Verkehrswert durch.[23] Im BauGB wurde dem Begriff des Verkehrswertes eben-falls der Begriff des Marktwertes zugeordnet, um auch die materielle Identität mit dem im englischsprachigen Schrifttum verwendeten Begriff des Market Value klar-zustellen.[24]
3.1.2 Market Value
Im Gegensatz zu Deutschland gibt es im angelsächsischen Raum keine gesetzliche Definition eines Marktwertbegriffes.[25]
Für den Market Value gibt es eine einheitlich lautende Definition nach TEGoVA, IVSC und RICS:
“Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherin the parties had each acted knowledgeably, prudent and without compulsion.”[26]
Die deutsche, sinngemäße Übersetzung lautet folgendermaßen:
„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“[27]
Die Definition des Market Value ist materiell identisch mit der des nach § 194 BauGB definierten Verkehrswertes.[28]
3.1.3 Beleihungswert
Basierend auf den Vorgaben des § 16 Abs. 2 PfandBG wird in § 3 Abs. 1 BelWertV der Beleihungswert wie folgt definiert:
„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“[29]
Inhaltlich stützt sich die Vorschrift auf die bisherige Regelung in §12 Abs. 1 HBG. Der Beleihungswert ist demnach nur aus den dauernden Eigenschaften des Grundstücks und dem nachhaltig zu erzielenden Ertrag abzuleiten. Zusätzlich wird nunmehr aus-drücklich klargestellt, dass spekulative Elemente nicht berücksichtigt werden dürfen.[30]
„Die Definition des Beleihungswertes entspricht im Wesentlichen den internationalen Definitionen zum Mortgage Lending Value.“[31]
Entsprechend den Vorgaben des §16 Abs. 2 PfandBG regelt § 3 Abs. 2 BelWertV des weiteren, dass zur Ermittlung des Beleihungswerts „die zukünftige Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen“ ist.[32]
Gemäß §16 Abs. 2 darf der Beleihungswert „einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht überschreiten.“[33] Somit ergeben sich für den Beleihungswert zwei Schranken, die nicht überschritten werden dürfen, nämlich zum einen den Wert, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung ergibt und zum anderen den Marktwert.[34]
Bei dem Beleihungswert handelt es sich um einen sog. „Dauerwert“. Dieser berücksichtigt zur Absicherung von Unsicherheiten, welche in der zukünftigen Wertentwicklung von Grundstücken liegen, das für das Objekt existente Risiko. Besondere Beachtung finden somit die Dauerhaftigkeit und Marktgängigkeit des Wertermittlungsobjektes.[35] Der Beleihungswert soll über die gesamte Kreditlaufzeit sicherstellen, dass im Falle des Verkaufs des Beleihungsobjektes der damit abgesicherte Realkredit zurückgeführt werden kann. Dabei unterliegt dieser einer vorsichtigen Bewertung (Vorsichtsprinzip) hinsichtlich der Beurteilung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie. Somit werden markt- und objektspezifische Risiken vermieden, deren Folge bei Nichtbeachtung in der Zukunft meistens nicht mehr behoben werden kann. Die vorsichtige Bewertung erstreckt sich auf
- die nachhaltigen und langfristigen Merkmale des Objekts,
- die normalen und regionalen Marktgegebenheiten,
- die derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen.[36]
„Der Beleihungswert ist bei alledem der Verkehrswert, gemindert um einen an-gemessenen Risikoabschlag (Sicherheitsabschlag) zur Berücksichtigung des Kredit-risikos grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen. […] Der eigentliche Unterschied ergibt sich aus den Sicherheitsabschlägen bzw. -zuschlägen.“[37]
Insbesondere handelt es sich um nachfolgende Stellschrauben, die einen vom Verkehrswert abgeminderten Beleihungswert hervorrufen:
- Ertragswertverfahren: Anwendung eines Kapitalisierungszinssatzes; dieser wird im Verhältnis zum Liegenschaftszinssatz um einen (Mindest-) Risikozuschlag erhöht
- Sachwertverfahren: gemäß § 16 Abs. 2 BelWertV Sicherheitsabschlag von mindestens 10 % und somit Kürzung des Herstellungswertes
- Vergleichswertverfahren: gemäß § 4 Abs. 5 BelWertV Minderung des Vergleichswertes durch einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 %
Bei dem Ertragswertverfahren werden des Weiteren Mindestansätze für Be-wirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz (in der BelWertV Kapitalisierungs-zinssatz genannt) vorgegeben.[38] Auf diese Vorschriften der Beleihungswertermittlung wird explizit im Kapitel 4 eingegangen. Eine graphische Darstellung der wesentlichen Stellschrauben befindet sich unter Anlage 1.
Im Zuge des § 16 Abs. 2 PfandBG und des §3 Abs. 1 BelWertV wird deutlich, dass der Beleihungswert für Pfandbriefemittenten verpflichtend ist.
Beleihungsgrenze / Deckungswerte
Ziel der Beleihungswertermittlung ist die Bestimmung des Betrages eines Hypothekar-kredits, der als Deckungsmasse von Pfandbriefen verwendet werden darf. Die Be-leihungsgrenze wird im §14 des PfandBG geregelt und beläuft sich auf 60% des von der Pfandbriefbank festgesetzten Beleihungswertes. Hypotheken gelten demnach nur bis zu dieser Höhe als eingetragene Deckungswerte.
3.2 Abweichung zwischen Markt- und Beleihungswert
Aus den vorangegangenen Definitionen des Markt- und Beleihungswertes wurde bereits deutlich, dass beide Werte unterschiedlichen Zwecken dienen. Bei dem Markt-wert (Verkehrswert) handelt es sich um eine Momentaufnahme (Zeitwert). Er soll dem Eigentümer der Immobilie oder einem potenziellen Käufer eine „objektive“ Vorstellung des Werts der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt geben. Der Beleihungswert hingegen stellt einen sog. Dauerwert dar und soll somit dem Hypothekar-Kreditgeber ein Höchstmaß an Sicherheit während der Laufzeit des Darlehens bieten.
Der Beleihungswert wird bei langfristigen Immobilienbeleihungen angewendet. Bei dessen Ermittlung stehen die speziellen risikoorientierten Aspekte und Sicherheits-bedürfnisse des Kreditgebers im Fokus. Folglich lässt sich sagen, dass der Be-leihungswert ein nachhaltiger Wert ist, der dem Beleihungsobjekt unter Berück-sichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände beigemessen wird.[39]
Der Beleihungswert darf zum Zeitpunkt der Ermittlung und Festsetzung den Marktwert nicht überschreiten und liegt- wie nachfolgend dargestellt- unterhalb des Marktwertes.[40] Exemplarisch als Idealbild gezeigt, sieht der „stabile bzw. langfristig nachhaltige“ Beleihungswert im Vergleich zum Marktwert folgendermaßen aus:
Abbildung 4: Beleihungswert und Marktwert im Vergleich
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: In Anlehnung an: Crimmann, W. / Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 69.
Bildlich betrachtet lässt sich hieraus erkennen, dass der Beleihungswert nicht den Konjunkturverlauf verfolgt. Er zeichnet sich im Gegensatz zum volatilen Marktwert als eine stabile Linie ab.
Die 60%-Grenze (auch Beleihungsgrenze nach §14 PfandBG genannt) stellt eine sichere Grenze dar. Diese muss auch größeren Schwankungen des Marktes stand-halten.[41]
Der Pfandbriefgläubiger muss hinsichtlich der Volatilität der Märkte abgesichert werden. Sollten Hinweise vorliegen, dass aktuelle Marktwerte unter den ermittelten Beleihungsgrenzen liegen -sei es hervorgerufen durch Marktschwankungen, Wert-überprüfungen und/oder Veränderungen von Eigenschaften des Objektes- so sind folglich die Beleihungswerte /-grenzen anzupassen.[42]
Aus der praktischen Erfahrung heraus lässt sich feststellen, dass der Beleihungswert typischerweise ca. 15 % unter dem aktuellen Marktwert liegt.[43]
4 Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der hypothekarischen Wertermittlung
In diesem Kapitel werden kurz die Hintergründe dargestellt, die zur Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung geführt haben. Daran anschließend wird ein Überblick über die im Zuge der Ausarbeitung relevanten Vorschriften zur Ermittlung des Beleihungswertes gegeben. Hierbei wird gleichzeitig aufgezeigt, welche Unter-schiede sich nach den Vorgaben der BelWertV im Gegensatz zur WertV insbesondere hinsichtlich der Anwendung eines Mindestkapitalisierungszinssatzes sowie von Mindestbewirtschaftungskosten ergeben.
4.1 Hintergrundinformationen
Mit der am 1. August 2006 in Kraft getretenen Beleihungswertermittlungsverordnung wurde erstmals eine einheitliche und öffentliche Regelung für die Ermittlung des Beleihungswertes geschaffen. Vorher arbeitete jede Hypothekenbank mit einer eigens entwickelten hausinternen „Verordnung“, die der Genehmigung der BaFin unterlag.[44] Einem Investor war es aufgrund der verschiedenen Bewertungsrichtlinien der Banken nicht möglich, die Bewertung seines Objektes tatsächlich nachzuvollziehen. Hinzu kommt, dass vor dem Inkrafttreten der BelWertV private Hypothekenbanken die zu finanzierenden Objekte gemäß den Vorgaben des Hypothekenbankengesetzes bewerteten. Die Sparkassen und Landesbanken hingegen legten die Beleihungswerte nach ihrem eigenen Gesetz über Pfandbriefe und verwandte Schuldverschreibungen (ÖPG) fest. Durch die Einführung der BelWertV wurde eine bisher unbekannte Transparenz auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen erreicht.[45]
Hierzu trug auch der Wegfall der Staatsgarantie (seit dem 19. Juli 2005) für öffentlich-rechtliche Kreditinstitute bei, der eine Privilegierung der öffentlich-rechtlichen Universalkreditinstitute gegenüber anderen Universalinstituten entfallen ließ. Durch das PfandBG wird nun allen geeigneten Kreditinstituten erlaubt, die Ausgabe von Pfandbriefen zu beantragen. Voraussetzung ist, dass die Kreditinstitute in der Lage sind, die gesetzlich verankerten Qualitätsanforderungen an das Pfandbriefgeschäft zu erfüllen.[46]
Durch die Verankerung der BelWertV im neuen Pfandbriefgesetz (in Kraft getreten am 19. Juli 2005) ist diese für Pfandbriefbanken, Sparkassen und Landesbanken allgemeingültig. Aus diesem Schema lässt sich erkennen, dass derzeit noch nicht alle Kreditinstitute bei der Beleihungswertermittlung nach derselben Anweisung vorgehen. Dieses ist darin begründet, dass es neben der Refinanzierung durch Emission von Pfandbriefen noch andere Refinanzierungsformen wie z.B. Securitization, also die Verbriefung von Hypothekendarlehen, verwandt werden und dieses nicht den Vorgaben der BelWertV unterliegt. Aus diesem Grunde fordern Fachverbände eine Allgemeinverbindlichkeit der BelWertV für Kreditinstitute, und zwar unabhängig von der angewandten Refinanzierungsform.[47]
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken hat intensiv daran mitgearbeitet, eine einheitliche Methodik bei der Beleihungswertermittlung zu schaffen und wird die Umsetzung bei den Mitgliedsinstituten begleiten. Gleichzeitig gestaltet der vdp die Rahmenbedingungen für die Bewertung mit, indem er in den Gremien des IVSC und der TEGoVA mitwirkt. Die BelWertV regelt erstmals neben den Einzelheiten der Methodik und Form der Beleihungswertermittlung die Mindestanforderungen an die Qualifikation der Gutachter. Des Weiteren wurde ausdrücklich geregelt, dass von Kreditnehmern beauftragte Gutachten nicht mehr als Basis für die Ermittlung des Beleihungswertes genutzt werden dürfen. Insgesamt besteht die BelWertV aus vier Teilen.[48]
Besonders wichtig im Hinblick auf das Thema dieser Bachelor-Thesis ist der Sachverhalt, dass in Teil 3 der BelWertV Mindestkapitalisierungszinssätze und Mindestbewirtschaftungskosten als regulatorische Eingriffe festgelegt werden.[49]
Überprüfungspflicht
Neu aufgenommen wurde im § 26 BelWertV die Überprüfung der jeweiligen Grundlage der Beleihungswertermittlung, wenn Anhaltspunkte einer nicht unerheblichen Verschlechterung der Grundlagen auftreten. Insbesondere gilt dieses bei einer Verschlechterung des Preisniveaus (Sinken des Preisniveaus bis zu einem der Sicherheit der Beleihung gefährdenden Ausmaß) des betreffenden regionalen Immobilienmarktes. Sofern es dabei keine eigengenutzten Wohnimmobilien sind, ist eine Überprüfung ferner dann durchzuführen, wenn die Forderung, die mit dem Beleihungsobjekt abgesichert ist, einen Leistungsrückstand von mindestens 90 Tagen verzeichnet. Im Ergebnis dieser Überprüfung ist bei Bedarf eine Minderung des Beleihungswertes durchzuführen.[50]
Kleindarlehensgrenze
In § 24 BelWertV werden Erleichterungen für überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Objekte geregelt. Bis zu einer Darlehenshöhe von 400.000 EUR kann eine ver-einfachte Wertermittlung vorgenommen werden.[51]
4.2 Beleihungswertermittlung nach dem Zwei-Säulen-Prinzip
Die Ermittlung des Beleihungswertes unterliegt grundsätzlich dem sog. Zwei-Säulen- Prinzip und stellt eine bankaufsichtsrechtliche Forderung dar. Verankert ist dieses Prinzip im § 4 Abs. 1 BelWertV der vorgibt, dass zur Ermittlung des Beleihungswertes grundsätzlich der Ertragswert und der Sachwert des Beleihungsobjekts getrennt in transparenter Weise zu ermitteln und auszuweisen sind. Der Sachwert dient dabei zur Stützung und Plausibilisierung der Ergebnisse. Im § 4 Abs. 3 BelWertV wird zudem festgelegt, dass für die Ermittlung des Beleihungswertes der Ertragswert maßgeblich ist. Somit ist dieser wertbestimmend für den Beleihungswert.[52] Der Ertragswert muss hinsichtlich der Nachhaltigkeit der angesetzten Erträge und ihrer Kapitalisierung geprüft und ggf. gemindert werden und zwar in dem Falle, dass der Ertragswert um mehr als 20 Prozent den Vergleichs- oder Sachwert des Beleihungsobjektes übersteigt. Ergibt sich bei der Überprüfung, dass der Ertragswert korrekt ermittelt wurde, ist dieses mittels nachvollziehbarer Begründung anzugeben. Ansonsten ist der Ertragswert entsprechend zu mindern.[53]
Erleichterungsregelungen bei der Anwendung des Zwei-Säulen-Prinzips sind in § 4 Abs. 2 und 5 BelWertV festgesetzt.
Besonderheiten bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen kann der Beleihungswert am Sachwert orientiert werden. Eine Ertragswertermittlung kann somit entfallen, wenn das zu bewertende Objekt nach Lage, Ausstattung und Zuschnitt zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und am Markt als eigennutzungsfähiges Objekt dauerhaft platziert werden kann. In diesen Fällen kann sich der Beleihungswert auch an den nach § 19 BelWertV ermittelten Vergleichswert orientieren. Dabei kann die Ertragswert- und Sachwertermittlung entfallen (Ein-Säulen-Prinzip). Das Vergleichswertverfahren kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern nur unter der Vor-aussetzung angewandt werden, dass aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten vorliegen, die auch hinsichtlich der Größe der Wohnfläche mit dem Beleihungsobjekt übereinstimmen.[54]
4.3 Gesamtnutzungsdauer nach der Beleihungswertermittlungsver-ordnung und Wertermittlungsrichtlinien 2006
Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauern sind nach §12 Abs. 2 BelWertV die Erfahrungssätze von üblichen Nutzungsdauern gemäß Anlage 2 zur BelWertV zu berücksichtigen. Diese Erfahrungssätze beziehen sich auf Objekte in Deutschland.
Die Verordnung bezieht sich bei dem §12 BelWertV, der die Kapitalisierung der Reinerträge vorgibt, auf Nutzungsdauern anstatt auf branchenüblich genannte Gesamtnutzungsdauern. Diese Bezeichnung wurde bewusst gewählt, um mit dem Begriff die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu unterstreichen.[55]
Ein Vergleich dieser durch die BelWertV vorgegebenen Erfahrungssätze für die Nutzungsdauer von Immobilien (hierbei sind somit die Gesamtnutzungsdauern gemeint) mit denen der WertR 2006 zeigt, dass diese die in der Verkehrs-wertermittlung gebräuchlichen durchschnittlichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungs-dauern überwiegend deutlich unterschreiten.
Tabelle 1: Vergleich der Erfahrungssätze für die Nutzungsdauern von baulichen Anlagen nach BelWertV mit den durchschnittlichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauern nach WertR 2006
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an: Anlage 2 BelWertV; Kleiber, W./Tillmann, H.-G., Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswerts und des Beleihungswerts, S. 5 f.
Bei den angegebenen Erfahrungssätzen der WertR 2006 handelt es sich um durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern bei ordnungsgemäßer In-standhaltung (ohne Modernisierung). Speziell bei gewerblich genutzten Objekten können sich abhängig von Marktlage und Objektart niedrigere Gesamtnutzungsdauern ergeben.[56]
Im Zuge der Beleihungswertermittlung regelt die BelWertV den Umgang bei Rest-nutzungsdauern von baulichen Anlagen von weniger als 30 Jahren. Hierbei werden zwei Vorgehensmöglichkeiten vorgegeben:
1.) Kapitalisierung des Bodenertragsanteils nur auf die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
2.) Alternativ: Ermittlung und Ausweis der Abbruchkosten der vorhandenen Bau-lichkeiten sowie Abzug vom Ertragswert[57]
4.4 Kapitalisierungszinssatz versus Liegenschaftszinssatz
In der Marktwertermittlung wird gemäß § 16 Abs. 3 WertV der um den Verzinsungs-betrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag unter Verwendung des Liegen-schaftszinses als Zeitrente kapitalisiert.[58]
Somit stellt der Liegenschaftszinssatz den Zinssatz dar, durch den das im Verkehrswert gebundene Kapital verzinst wird. Dabei bemisst sich der anzuwendende Zinssatz nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert. Die Festlegung des nutzungstypischen und angemessenen Liegenschaftszinssatzes bemisst sich nach der Nutzungsart des Grundstücks und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt. Im Liegenschaftszinssatz sind somit die allgemein vom Grundstücksmarkt in Zukunft erwarteten Entwicklungen- insbesondere der Wert- und Ertragsverhältnisse sowie die üblichen steuerlichen Rahmenbedingungen- berücksichtigt. Bei der Festlegung des objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes soll ein Rückgriff auf die vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlichten und ermittelten Liegenschaftszinssätze erfolgen.[59]
Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß § 11 Abs. 2 WertV „auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der Ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauern der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln.“[60] Zu- und Abschläge sind nicht nur zulässig, sondern je nach den lagebezogenen und objektbezogenen Kriterien des Objektes auch sachgerecht. Abschläge vom Liegenschaftszinssatz sind in Form von -0,5 % bis -1,0 % zulässig, Zuschläge in Form von +0,5 % bis + 1,0 %.[61]
Im Rahmen der Beleihungswertermittlung wird bei der Kapitalisierung der Reinerträge hingegen nicht der Liegenschaftszins, sondern der sog. Kapitalisierungszinssatz ver-wendet.[62]
Die BelWertV definiert im § 12 Abs. 3 BelWertV den Kapitalisierungszinssatz wie folgt:
„Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dem angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren Reinerträge eines Grundstücks auf den Zeitraum ihrer an-genommenen Zahlung nach vorsichtiger Schätzung erfahrungsgemäß diskontiert werden. Er muss aus der regional maßgeblichen langfristigen Marktentwicklung abgeleitet werden. Je höher das Ertrags- und Verkaufsrisiko der Immobilie einzustufen ist, umso höher muss auch der Kapitalisierungszinssatz gewählt werden. Verschiedene Nutzungsarten sind jeweils gesondert zu betrachten.“[63]
Demzufolge stellt der Kapitalisierungszinssatz einen nach Nutzungsarten gegliederten Erfahrungssatz dar. Dieser ist in Abhängigkeit vom Ertrags- und Verkaufsrisiko der Immobilie einzustufen. Die jeweils betreffende regionale Marktentwicklung ist hierbei zu berücksichtigen. Soweit die Restnutzungsdauer keinen Niederschlag im Ertrags- und Verkaufsrisikos findet, bleibt diese definitionsgemäß bei der Einstufung des Kapitalisierungszinssatzes unberücksichtigt.[64]
Die BelWertV regelt für die Kapitalisierungszinssätze in § 12 Abs. 4 BelWertV Mindest-sätze. Bei erstklassigen gewerblich genutzten Immobilien dürfen diese Mindestsätze um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden. Bei gewerblich genutzten Objekten liegt der Mindestsatz des Kapitalisierungszinssatzes grundsätzlich bei 6 Prozent, bei wohnwirtschaftlicher Nutzung beträgt der Mindestsatz 5 Prozent.[65]
Die nachfolgende Tabelle stellt die Kapitalisierungszinssätze nach der Anlage 3 der BelWertV mit den Empfehlungen für anzuwendende Liegenschaftszinssätze gegen-über.
[...]
[1] Vgl. Jones Lang LaSalle, European Capital Markets Bulletin 2007 and views of 2008, S. 2.
[2] o.V. BelWertV, § 25 Abs. 2.
[3] Vgl. Crimmann, W., Neue Anforderungen an die Sicherheitenbewertung, S. 2.
[4] Axa Real Estate IM, Kommentar zum europäischen Immobilienmarkt- September 2007, S. 3.
[5] Vgl. Knight Frank, European Market Indicators, S. 1 f.; Cushman & Wakefield, Office space across the world 2008, S. 16-18.
[6] Vgl. Schulte, K.-W. /Holzmann, C., Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie, S. 188-191; Crimmann, W./Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 23-27.
[7] Vgl. Trotz, R., Immobilienbewertung aus Bankensicht, S. 10.
[8] Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2784 f.
[9] Vgl. vdp, Übersicht: Aktiv- und Passivgeschäft der Pfandbriefbanken, S. 1.
[10] Vgl. vdp, Statistik 2- Auslandskreditgeschäft der vdp- Mitglieder, S. 5.
[11] Vgl. o. V., Die Refinanzierung der Pfandbriefbanken, 2007, S. 8.
[12] Vgl. o. V., Eurohypothek / Pfandbrief Lenkt Brüssel noch ein?, S. 1.
[13] Vgl. Hagen, L., Pfandbrief verhindert Kreditklemme, S. 21.
[14] Hagen, L., Pfandbrief verhindert Kreditklemme, S. 21.
[15] Vgl. Hagen, L., Pfandbrief verhindert Kreditklemme, S. 21.
[16] Vgl. o.V., BauGB, § 194.
[17] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 431-433.
[18] Vgl. Kleiber, W., WertR 06, S. 9.
[19] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 443 f.
[20] Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2808.
[21] Vgl. o.V., PfandBG, § 16 Abs. 2.
[22] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 430.
[23] Vgl. Crimmann, W./Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 64.
[24] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 457.
[25] Vgl. Leopoldsberger, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, S. 85.
[26] Brühl, M., Bemessung von Marktwerten für Immobilien, S. 24.
[27] Brühl, M., Bemessung von Marktwerten für Immobilien, S. 24.
[28] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 457.
[29] o. V., BelWertV, § 3.
[30] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 484.
[31] Trotz, R., Immobilienbewertung aus Bankensicht, S.10.
[32] o.V., BelWertV, § 3 Abs. 2.
[33] Vgl. o.V. PfandBG, § 16 Abs. 2.
[34] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 484.
[35] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 485.
[36] Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2806.
[37] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 486.
[38] Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 486 f.
[39] Vgl. Crimmann, W./Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 69.
[40] Vgl. Crimmann, W./Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 90.
[41] Vgl. Crimmann, W./Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 90.
[42] Vgl. Trotz, R., Immobilienbewertung aus Bankensicht, S. 10.
[43] Vgl. HVB, Sector Report- Neuordnung des Pfandbriefrechts, S. 9.
[44] Vgl. Trotz, R., Verordnung schafft Klarheit, S. 6.
[45] Vgl. o. V., Änderungen in der Bewertungspraxis, S. 6.
[46] Vgl. Kierig, J., Zum neuen Pfandbriefgesetz und dem Entwurf der Beleihungswertermittlungsverordnung, S. 3-4.
[47] Vgl. o. V., Änderungen in der Bewertungspraxis, S. 6.
[48] Vgl. o. V., Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung, S. 46 f.
[49] Vgl. o. V., Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung, S. 46 f.
[50] Vgl. o. V., Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung, S. 47 f.
[51] Vgl. o. V., BelWertV, § 24.
[52] Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2808.
[53] Vgl. o. V., BelWertV, § 4 Abs. 3.
[54] Vgl. o. V., BelWertV, § 4 Abs. 5; Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2808.
[55] Vgl. Crimmann, W. /Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 82.
[56] Vgl. Kleiber, W., WertR 06, S. 150 f.
[57] Vgl. o. V., BelWertV, § 13 Abs. 2.
[58] Vgl. o. V., WertV, § 16 Abs. 3.
[59] Vgl. Kleiber, W., WertR 06, S. 105.
[60] o. V., BelWertV, § 12 Abs. 3.
[61] Vgl. Kleiber, W./Tillmann, H.-G., Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswerts und des Beleihungswerts, S. 253-261.
[62] Vgl. o. V., BelWertV, § 12.
[63] o. V., BelWertV, § 12 Abs. 3.
[64] Vgl. Kierig, J., Zum neuen Pfandbriefgesetz und dem Entwurf der Beleihungswertermittlungsver-ordnung, S. 15.
[65] Vgl. o. V., BelWertV, § 12 Abs. 4.
- Citation du texte
- Bachelor of Arts (Real Estate) Franziska Wuchert (Auteur), 2008, Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117796
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