Ziel dieser Arbeit ist es, dem Leser ein grundsätzliches Verständnis der Funktionsweise von Geldwäsche zu geben und das Problembewusstsein hinsichtlich des deutschen Immobilienmarktes zu stärken. Weiterhin verdeutlicht die Arbeit den rechtlichen und institutionellen Rahmen der Geldwäschebekämpfung in Deutschland und beschreibt zwei große Geldwäschetypologien bei Immobilien anhand von Praxisbeispielen. Zuletzt werden konkrete Handlungsempfehlungen zu den elaborierten Defiziten ausgesprochen, um einer weiteren Unterwanderung des deutschen Rechtsstaats, insbesondere der Etablierung krimineller Geldwäschepraktiken im deutschen Immobilienmarkt, entgegenzuwirken.
Der Begriff „Geldwäsche“ erhält trotz der physischen Omnipräsenz im deutschen Immobilienmarkt nicht das nötige Bewusstsein ihrer Markteilnehmer sowie die Aufmerksamkeit der deutschen Gesellschaft, obwohl sie bereits in deren Alltag angekommen ist. Geldwäsche bedroht die Integrität einer Gesellschaft und sorgt für eine systematische Korrumpierung von Märkten. Nationale und internationale Wettbewerbs- und Preisverzerrungen können verursacht werden und im Extremfall zur völligen Unterwanderung einer Gesellschaft führen. Zugleich ermöglicht die Geldwäsche Kriminellen, ihr Kapital zu vergrößern und fortwährend die Straftaten hinter dem Geld auszuweiten.
Inhaltsverzeichnis
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
1 EINLEITUNG
1.1 HinführungundZielsetzung
1.2 Aufbau der Arbeit
2 GELDWÄSCHE
2.1 Definition und Entwicklung derGeldwäsche
2.2 Straftatbestand des §261 StGB
2.3 Drei-Phasen-Modell der Geldwäsche
2.4 Professionelle Geldwäsche
2.5 Semi-professionelle Geldwäsche
3 IMMOBILIEN
3.1 Allgemeine Definition und Besonderheiten von Immobilien als Wirtschaftsgüter
3.2 Definition des deutschen Immobilienmarktes
3.2.1 Marktteilnehmerdesdeutschenimmobilienmarktes
3.2.2 Wirtschaftliche Relevanz des deutschen Immobilienmarktes für die Bundesrepublik Deutschland
3.2.3 Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für die Geldwäsche
3.2.4 Umfang und Volumen der Geldwäsche im deutschen Immobilienmarkt
4 GELDWÄSCHEBEKÄMPFUNG
4.1 RechtsrahmenderGeldwäschebekämpfunginDeutschland
4.1.1EuropäischeGesetzgebung
4.1.2 Nationale Gesetzgebung
4.2 Institutioneller Rahmen derGeldwäschebekämpfung in Deutschland
4.2.1 FinanciallntelligenceUnit
4.2.2 Bundeskriminalamt
4.2.3 Anti-Financial Crime Alliance
4.2.4 Financial Action Task Force on Money Laundering
5 GELDWÄSCHETYPOLOGIEN BEI IMMOBILIEN
5.1 Anmerkungen
5.2 Verschleierung des wirtschaftlich Berechtigten
5.2.1 Verschleierung des wirtschaftlich Berechtigten durch Share-Deals juristischer Personen
5.2.2 Verschleierung des wirtschaftlich Berechtigten durch Strohmänner
5.3 Bargeldintensive Frontgesellschaften
5.4 Kick-Back-Zahlungen
6 GRÜNDE FÜR DIE ANFÄLLIGKEIT DES DEUTSCHEN
IMMOBILIENMARKTES FÜRGELDWÄSCHE
6.1 StrukturelleGründe
6.1.1 Praxisuntauglichkeitdesalten§261 StGB
6.1.2 Das deutsche Grundbuchsystem
6.2 Personelle Gründe
6.2.1 Fehlende Umsetzung der Meldepflicht und mangelndes Problembewusstsein für das Geldwäscheproblem
6.2.2 Fehlende Kontrolle derVerpflichteten und personelle Unterbesetzung der Behörden
7 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN ZURVERBESSERUNG DER
GELDWÄSCHEBEKÄMPFUNG IM DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKT
7.1 Reformierungdes§261 StGB
7.1.2 Aktueller Reformstand
7.1.3 Weitere zukünftige Reformmaßnahmen
7.2 Einheitlich zentrales Immobilienregister und Eintragung des wirtschaftlich Berechtigten
7.3 Akademisierung der Immobilienwirtschaft und personelle Aufstockung
8 RESÜMEE
LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS
ANLAGEN
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: The three phases of laundering (Quelle: Unger et al. (2016), S.90, in Anlehnung an UNODC (2006), abrufbar: https://www.unodc.org/unodc/en/money-laundering/overview.html)
Abbildung 2: Charakteristika der Immobilie (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: Schulte et al. (2015), S.16)
Abbildung 3: Marktteilnehmer des deutschen Immobilienmarktes (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: Schulte et.al (2015), S.132 - 168)
Abbildung 4: Risikofördernde Eigenschaften von Gütern für die Geldwäsche (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: Bussmann (2018), S.142)
Abbildung 5: Verdachtsmeldungen an die FIU von 2010 bis 2019 (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: FIU Jahresberichte (2010-2019))
Abbildung 6: Drei-Säulen der Geldwäscheprävention (Quelle: BMF (2019), S. 18)
Abbildung 7: Abgeurteilte und Verurteilte nach §261 2019 (Quelle: Statistisches Bundesamt, Strafverfolgungsstatistik, Fachserie 10 Reihe 3 (2019), S.36)
Abbildung 8: Verdachtsmeldungen an die FIU von Immobilienmaklern, Notaren und Rechtsanwälten von 2010 bis 2019 (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: FIU Jahresberichte (2010 - 2019))
Abbildung 9: Anteil der Verdachtsmeldungen an die FIU von Immobilienmaklern, Notaren und Rechtsanwälten von 2010 bis 2019 (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an FIU Jahresberichte (2010 - 2019))
Abkürzungsverzeichnis
Anti-Financial CrimeAlliance
Aktiengesellschaft
Anti-Money Laundering
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen Bundeskriminalamt
Bundesfinanzministerium der Finanzen
Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat beziehungsweise
Europäische Menschenrechtskonvention
Europäische Union
Financial Action Task Force
Financial Intelligence Unit/ Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen
Grundbuchordnung
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Geldwäschegesetz
Immobilienverband Deutschland - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen in Höhe von im Sinne des
in Verbindung mit
Kommanditgesellschaft
Landeskriminalamt
Millionen
Milliarden organisierte Kriminalität
Politisch exponierte Personen
Public Private Partnership
Strafgesetzbuch Strafprozessordnung Zentraler Immobilienausschuss der Immobilienwirtschaft
1 Einleitung
1.1 Hinführung undZielsetzung
Die Corona-Pandemie verdeutlicht, dass Risiken nicht visuell sichtbar sein müssen, um eine reelle Gefahr für eine Gesellschaft darzustellen. Die Ausbreitungsgeschwindigkeit des Virus brachte zudem die Erkenntnis, dass Pandemien keine Ländergrenzen kennen und nicht nur gesundheitliche, sondern auch wirtschaftliche Schäden verursachen können. Auch der deutsche Rechtsstaat1 ist einem unsichtbaren Risiko ausgesetzt, das sich weiterhin stetig in der deutschen Wirtschaft ausbreitet. Vergleichbar ist dies mit einer wirtschaftlichen Pandemie, die weiter scheinbar ungehindert alle Volkswirtschaften und Märkte dieser Welt - insbesondere den deutschen Immobilienmarkt - infiziert. Der Begriff „Geldwäsche“ erhält trotz der physischen Omnipräsenz im deutschen Immobilienmarkt nicht das nötige Bewusstsein ihrer Markteilnehmer sowie die Aufmerksamkeit der deutschen Gesellschaft, obwohl sie bereits in deren Alltag angekommen ist. Geldwäsche bedroht die Integrität einer Gesellschaft und sorgt für eine systematische Korrumpierung von Märkten. Nationale und internationale Wettbewerbs- und Preisverzerrungen2 können verursacht werden und im Extremfall zur völligen Unterwanderung einer Gesellschaft führen. Zugleich ermöglicht die Geldwäsche Kriminellen, ihr Kapital zu vergrößern und fortwährend die Straftaten hinter dem Geld auszuweiten.3
Ziel dieser Arbeit ist es, dem Leser ein grundsätzliches Verständnis der Funktionsweise von Geldwäsche zu geben und das Problembewusstsein hinsichtlich des deutschen Immobilienmarktes zu stärken. Weiterhin verdeutlicht die vorliegende Arbeit den rechtlichen und institutionellen Rahmen der Geldwäschebekämpfung in Deutschland und beschreibt zwei große Geldwäschetypologien bei Immobilien anhand von Praxisbeispielen. Zuletzt werden konkrete Handlungsempfehlungen zu den elaborierten Defiziten ausgesprochen, um einer weiteren Unterwanderung des deutschen Rechtsstaats, insbesondere der Etablierung krimineller Geldwäschepraktiken im deutschen Immobilienmarkt, entgegenzuwirken.
1.2 Aufbau derArbeit
Zu Beginn der Arbeit werden grundsätzliche, für das Verständnis des vorliegenden Themas „Geldwäsche im deutschen Immobilienmarkt und deren Bekämpfung“ essenzielle Begriffe definiert und erläutert. Anschließend wird im zweiten Kapitel der Begriff der „Geldwäsche“ analysiert. Erläutert werden hierbei Definition, Historie und der Straftatbestand des §261 StGB. Außerdem werden relevante Akteure von Geldwäschehandlungen benannt, die sich in professionelle und semi-professionelle Geldwäsche aufteilen lassen, um dem Leser eine differenzierte Darstellung der Geldwäscheakteure auf dem deutschen Immobilienmarkt geben zu können.
Weiterhin werden im dritten Kapitel „Immobilien“ zunächst der allgemeine Begriff der Immobilie definiert und Eigenschaften dieses Wirtschaftsgutes erläutert. Anknüpfend daran wird der deutsche Immobilienmarkt mit seinen Marktteilnehmern definiert, um anschließend seine wirtschaftliche Relevanz für die Bundesrepublik Deutschland anhand quantifizierbarer Daten darzustellen und das Geldwäschevolumen im deutschen Immobilienmarktzu verdeutlichen.
In Kapitel 4 „Geldwäschebekämpfung“ wird der Rechtsrahmen der europäischen und deutschen Geldwäschebekämpfung analysiert und anschließend der derzeitige Stand der nationalen und internationalen Geldwäscheinstitutionen erläutert.
In Kapitel 5 „Gelwäschetypologien bei Immobilien“ wird dem Leser ein Einblick in die professionelle und semi-professionelle Geldwäsche mit Immobilien gegeben.
Kapitel 6 erläutert Gründe für die Anfälligkeit des deutschen Immobilienmarktes für die Geldwäsche, um anschließend im siebten und letzten Kapitel passende Handlungsempfehlungen zur Verbesserung der genannten Defizite geben zu können.
Ein abschließendes Resümee fasst die wichtigsten Ergebnisse der Arbeit zusammen.
2 Geldwäsche
2.1 Definition und Entwicklung derGeldwäsche
Das Bundeskriminalamt (BKA) definiert Geldwäsche wie folgt:
Geldwäsche hat das Ziel, illegal erlangte Vermögenswerte dem Zugriff der Strafverfolgungsbehörden zu entziehen. Dem Täter sollen im Ergebnis erklärbare und legale Vermögenswerte zur Verfügung stehen, die keinen Rückschluss auf Straftaten zulassen.4
Illegal erwirtschaftete Vermögenswerte haben aus Sicht der Täter zwei Defizite, die durch Geldwäsche kompensiert werden sollen. Primär soll durch Geldwäsche der eingeschränkten Nutzbarkeit illegal erwirtschafteter Gelder entgegengewirkt werden, um volle legale Verfügungsgewalt über das gewaschene Kapital zu erhalten. Folglich müssen Anlageobjekte- und Strategien für die Geldwäsche festgelegt werden, um das illegale Kapital in legale wertstabile oder wertsteigernde Vermögenswerte konvertieren und diese gleichzeitig möglichst rentabel anlegen zu können. Andererseits müssen Geldwäschevehikel- und Methoden derart entwickelt werden und so beschaffen sein, dass Geldwäscher möglichst anonym bleiben und gleichzeitig den Anschein der Legalität wahren, um von Strafverfolgungsbehörden unentdecktzu bleiben.
Verglichen mit anderen klassischen Delikten wie Raub, Erpressung, Diebstahl oder Betrug, ist die Geldwäsche ein relativ junger Straftatbestand.5 In Deutschland trat dieser am 22. September 1992 im §261 des Strafgesetzbuches (StGB) in Kraft.6 Der Straftatbestand der Geldwäsche wurde aus dem Wiener Übereinkommen (1988), dem Europaratsübereinkommen (1990) und aus der Richtlinie 91/308/EWG des Rates der Europäischen Gemeinschaften (1991) geschaffen. Zusätzliche Anstöße lieferten die Empfehlungen der Financial Action Task Force on Money Laundering (FATF) vom 2. Juli 1990.7 Der Geldwäschetatbestand des §261 StGB wurde seit seiner Einführung im Jahre 1992 mehrfach verändert. Die Historie des §261 StGB kann derAnlage A1 entnommen werden.
Aktualität gewinnt das Thema durch den Gesetzesbeschluss des Bundestages vom 11. Februar 2021 zur Verbesserung der strafrechtlichen Bekämpfung der Geldwäsche und das Inkrafttreten des Gesetzes am 18. März 2021. Kern des Gesetzes sind die Reform des Geldwäschetatbestandes des §261 StGB und die Umsetzung der Geldwäscherichtlinien der EU 2018/1673 vom 23. Oktober 2018 in nationales Recht. Hierbei geht das deutsche Gesetz allerdings über die Vorgaben der europäischen Geldwäscherichtlinien hinaus, indem durch das Auslassen des Vortatenkataloges die Geldwäschestrafbarkeit erheblich ausgeweitet wird.8 Hintergrund der Reform des Geldwäschetatbestandes ist die Verpflichtung aller EU-Mitgliedstaaten, die europäische Geldwäscherichtlinie der EU 2018/1673 vom 23. Oktober 2018 in nationales Recht umzusetzen. Zudem wurde der alte §261 StGB als „Straftatbestand an der Grenze der Verständlichkeit“9 kritisiert und eine Reform dessen gefordert.
Nach Angaben der Bundesjustizministerin Christine Lambrecht wolle man es Staatsanwaltschaften und Gerichten erleichtern, Geldwäsche nachzuweisen und die Täter zur Verantwortung zu ziehen. Weiterhin wolle man den komplexen alten Tatbestand der Geldwäsche durch eine klare neue Strafvorschrift ersetzen und deutlich erweitern. Es müsse nicht mehr nachgewiesen werden, aus welcher Straftat ein Vermögenswert herrührt.10 Bundesfinanzminister Olaf Scholz stellt klar, dass Geldwäsche nachzuweisen und Kriminellen illegale Profite abzunehmen einfacher sein werde. Erstmals könne jede Straftat Vortat der Geldwäsche sein. Dies stelle einen Paradig- menwechsel dar.11
2.2 Straftatbestand des §261 StGB
Geldwäscher im strafrechtlichen Sinne ist, wer nachfolgende Tatbestandsmerkmale erfüllt.12
(1) Wer einen Gegenstand, der aus einer rechtswidrigen Tat herrührt,
1. verbirgt,
2. in der Absicht, dessen Auffinden, dessen Einziehung oder die Ermittlung von dessen Herkunft zu vereiteln, umtauscht, überträgt oder verbringt,
3. sich oder einem Dritten verschafft oder
4. verwahrt oder für sich oder einen Dritten verwendet, wenn er dessen Herkunft zu dem Zeitpunkt gekannt hat, zu dem er ihn erlangt hat, [...].13
Weiter gilt:
(2) Ebenso wird bestraft, wer Tatsachen, die für das Auffinden, die Einziehung oder die Ermittlung der Herkunft eines Gegenstands nach Absatz 1 von Bedeutung sein können, verheimlicht oder verschleiert [.. .].14
Als Strafrahmen der Geldwäsche ist eine Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder eine Geldstrafe vorgesehen15,wobei auch der Versuch der Geldwäsche strafbar ist.16 Zusätzlich hat der Gesetzgeber eine „strafschärfende Qualifikation für geldwäscherechtliche Verpflichtete“17 eingeführt. Demnach könnten sich beispielsweise Immobilienmakler oder Notare als Verpflichtete nach §2 des GwG strafbar machen und eine Freiheitsstrafe von drei Monaten bis zu fünf Jahren erhalten.18 Die leichtfertige Geldwäsche wird weiterhin mit Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe bestraft.19 In besonders schweren Fällen, also insbesondere, wenn der Täter gewerbsmäßig handelt oder als Mitglied einer Bande, die sich zur fortgesetzten Begehung von Geldwäsche verbunden hat, beträgt die Freiheitsstrafe sechs Monate bis zehn Jahre.20 Weiterhin ist in Bezug auf Immobilien der §261 Abs.9 ff. StGB relevant. Demnach kann man in Deutschland strafrechtlich wegen Geldwäsche belangt werden, wenn die im Ausland begangene Tat nach deutschem Strafrecht eine rechtswidrige Tat ist und weiterhin am Tatort (im Land, in welchem die Straftat begangen wurde) mit Strafe bedroht ist oder nach bestimmten Vorschriften und Übereinkommen der Europäischen Union mit Strafe zu bedrohen ist. Hintergrund dieser Norm ist der Umstand, dass Geldwäsche überwiegend international erfolgt und nicht nur inländische, sondern auch ausländische Vortaten und Erträge aus diesen in Deutschland gewaschen werden. Somit können leichter Beziehungen zu Straftaten im Ausland hergestellt und dadurch dem Geiste einer internationalen Geldwäschebekämpfung Genüge getan werden.
2.3 Drei-Phasen-Modell der Geldwäsche
Die erste Phase ist die Platzierung (Placement) des Geldes in den legalen Wirtschaftskreislauf. Anschließend folgt die zweite Phase (Layering). Hier wird die Herkunft der Gelder verschleiert. Im finalen und dritten Schritt erfolgt die dauerhafte Integration des Geldes in den legalen Kreislauf.20 Für die Geldwäsche mit Immobilien, insbesondere beim KaufoderVerkauf, wird vornehmlich die Integrationsphase genutzt. Hierbei werden bereits in den Phasen 1 und 2 vorgewaschene Gelder langfristig in ein legales Wirtschaftsgut investiert (Immobilien), um den Anschein der Legalität zu wahren. Durch ihre hohen Transaktionspreise eignen sich Immobilien besonders für derartige Zwecke. Aus Tätersicht ist es unabdingbar, vor staatlichen Eingriffsmaßnahmen geschützt zu bleiben. Folglich ist das Ziel in dieser Phase, tatsächliche Eigentumsverhältnisse an den Immobilien bzw. die wirtschaftlich Berechtigten der Immobilientransaktionen zu anonymisieren.21
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: The three phases oflaundering (Quelle: Unger et al. (2016), S.90, in Anlehnung an UNODC (2006), abrufbar: https://www.unodc.org/unodc/en/money-laundering/over- view.html)
2.4 Professionelle Geldwäsche
Es findet sich keine allgemeine Definition der professionellen Geldwäsche. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine notwendige Differenzierung zwischen zwei unterschiedlichen Professionalisierungsstufen der Geldwäsche. Ziel ist es hierbei, zwischen verschiedenen Tätergruppen hinsichtlich des „Modus operandi“22 ihrer verwendeten Geldwäschemethoden zu differenzieren.
Professionelle Geldwäsche wird anonym und „unter dem Radar“ betrieben. Im Zuge derstätigen Digitalisierung der Arbeitswelt werden Gelder unter Ausnutzung komplexer Finanztransaktionen über tausende Konten transferiert, um die illegale Herkunft zu verschleiern.23 Zudem wird durch die Konsultation spezialisierter Dienstleister wie Bankern oder Rechtsanwälten durch rechtliche und wirtschaftliche Expertise der Professionalisierungsgrad der Geldwäsche erhöht, wodurch die Aufdeckungsrate sehr gering ist.24
Der wichtigste Akteur professioneller Geldwäsche ist die Organisierte Kriminalität (OK).25 OK-Gruppierungen operieren stark transnational.26 Wichtige OK-Akteure in Deutschland sind Rockergruppierungen, die Italienische OK, die Russisch-Eurasische OK und (Fa- milien)-Clans.27 Im Jahr 2019 gab es bei insgesamt 579 Ermittlungsverfahren gegen OK-Gruppierungen einen Gesamtschaden von 803 Mio. Euro. Knapp 6.900 Tatverdächtige erwirtschafteten kriminelle Erträge i.H.v. 644 Mio. Euro, wobei ca. 18% (116 Mio. Euro) vorläufig gesichert wurden.28
Die italienische OK-Gruppierung „Ndrangheta“ wurde im Zuge der Beschlagnahmung hoher Bargeldbeträge aus Erträgen aus dem Kokainhandel durch das BKA verdächtigt, die beschlagnahmten Geldmittel zum Kauf von Immobilien in Deutschland vorgesehen zu haben. Demnach sollten primär Restaurants zu Geldwäschezwecken gekauft und wiederverkauft werden.29 Weiterhin können auch Russisch-eurasische Tätergruppen in Bezug auf Geldwäsche mit Immobilien in Verbindung gebracht werden. Der Fall „Russian Laundromat“ im Jahr 2019 zeigte, dass illegale Gelder aus Russland und Lettland in deutsche Immobilien in Schwalbach am Taunus, Nürnberg, Regensburg und Mühldorf am Inn im Wert von 40 Mio. Euro investiert wurden. Ein Guthaben bei einer Bank in Lettland i.H.v. 1,2 Mio. Euro wurde sichergestellt, welches aus der Veräußerung einer weiteren Immobilie in Chemnitz herrührte. Weiterhin wurde ein Guthaben auf diversen deutschen Bankkonten i.H.v. ca. 6,7 Mio. Euro bei zwei beteiligten Immobiliengesellschaften in Deutschland sichergestellt.30 Auch kriminelle Familienclans sind in Bezug auf Geldwäsche mit Immobilien in Erscheinung getreten. Im Jahr 2018 wurden in Berlin im Zuge von Ermittlungen gegen einen arabischen Clan wegen Verdachts der Geldwäsche insgesamt 77 Immobilien beschlagnahmt.31
Ein zweiter wichtiger Akteur von professioneller Geldwäsche sind wohlhabende Einzelpersonen und „politisch exponierte Personen (PEP’s)“32. Zwar entsprechen diese Personengruppen nicht dem gängigen Bild krimineller Täter, doch werden mit ihnen immer wieder Fälle von Geldwäsche mit deutschen Immobilien bekannt. Beispielsweise fand sich in den Panama Papers 2006 die Gesellschaft „Var- mont Solicitors“ auf den Britischen Jungferninseln. Diese soll Immobilien in Leipzig, Berlin und Bremerhaven gehalten haben, wobei Eigentümer der Anteile an der Objektgesellschaft mehrere russische Staatsbürger waren, darunter eine PEP aus Russland.33 Die Gesellschaftsstruktur der Varmont Solicitors Ltd. kann der Anlage A3 entnommen werden.
Durch die Ausnutzung komplexer Firmenstrukturen und der Einbindung spezialisierter Experten können Strafverfolgungsbehörden Geldwäsche nur schwer oder gar nicht nachweisen. Folglich ist eine hohe Dunkelziffer bei professioneller Geldwäsche nahezulegen.
2.5 Semi-professionelle Geldwäsche
Semi-professionelle Geldwäsche unterscheidet sich von professioneller Geldwäsche hinsichtlich ihrer Komplexität, da der Modus operandi für Strafverfolgungsbehörden einfacher zu dekuvrieren ist, wodurch die Aufdeckungsquote höher ist. Täter-(gruppen) können auch Schnittmengen aus professioneller Geldwäsche beinhalten, da hier keine scharfe Trennung beider Professionalisierungsstufen hinsichtlich seinerAkteure möglich ist.
Die Geldwäschetypologien werden im Kapitel 5 „Geldwäschetypologien bei Immobilien“ elaboriert, wobei hier, wie zuvor beschrieben, eine Differenzierung zwischen professioneller und nicht-professioneller Geldwäsche vorgenommen wird.
3 Immobilien
3.1 Allgemeine Definition und Besonderheiten von Immobilien als Wirtschaftsgüter
Um dem Leser die besondere Eignung der Immobilie als Geldwäscheobjekt durch seine spezifischen Eigenschaften als Wirtschaftsgut zu verdeutlichen, muss zunächst der Begriff der Immobilie bestimmt werden. Allgemein werden Immobilien definiert als:
[...] Wirtschaftsgüter, die aus unbebauten oder bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt.34
Die Immobilie als Wirtschaftsgut unterscheidet sich erheblich von anderen klassischen Asset-Klassen wie etwa Aktien oder Edelmetallen. Zur Veranschaulichung der sechs wesentlichen Charakteristika der Immobilie dient folgende Tabelle.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Charakteristika der Immobilie (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: Schulte et al. (2015), S.16)
3.2 Definition des deutschen Immobilienmarktes
Im Immobilienmarkt treffen Anbieterund Nachfrager von Immobilien zusammen. Es erfolgt eine Differenzierung in räumliche und sachliche Teilmärkte.
Räumliche Teilmärkte werden nach ihrer geographischen Mikrooder Makrolage unterteilt. Sie unterscheiden sich durch Angebot und Nachfrage in verschiedenen Regionen, Städten oder Stadtteilen. Im Gegensatz zu London in Großbritannien und Paris für Frankreich, gibt es durch den Föderalismus in Deutschland keine dominierende Metropole.35 Anhand ihrer wirtschaftlichen Bedeutung und Größe sind die wichtigsten Immobilienmärkte in Deutschland Berlin, München, Hamburg, Frankfurtam Main, Köln, Düsseldorfund Stuttgart. Sachliche Teilmärkte werden nach der Nutzungsart unterteilt. Diese sind beispielsweise der Büroflächenmarkt, der Wohnungsmarkt, der Markt für Einfamilienhäuser, der Hotelmarkt oder der Markt für Handelsimmobilien.36
Der Begriff des „deutschen Immobilienmarktes“ ist als einheitlicher und konsolidierender Begriff zu verstehen, der alle Städte der Bundesrepublik Deutschland inkludiert (räumliche Teilmärkte) und jegliche Nutzungsarten wie Wohnen, Büro, Einzelhandel, Lager und Logistik zusammenfasst (sachliche Teilmärkte). Weiterhin bezieht sich der Begriff des deutschen Immobilienmarktes auf Immobilientransaktionen, auf alle Immobilien-Anlageformen wie direkte und indirekte Investments in Immobilien durch Asset oder Share-Deals oder auch Immobilienfonds, Real Estate Investment Trusts (REITS) und Immobilienaktien. Eine weitere Differenzierung nach Immobilientransaktionen und Anlageklassen ist insofern nicht zielführend, da Geldwäsche in Bezug auf Immobilien in vielen verschiedenen Formen auftritt, die einerseits Standort- bzw. nutzungsunabhängig sind und andererseits durch Immobilientransaktionen selbst erfolgen (siehe Share-Deal). Der Verfasser beabsichtigt durch die Wahl einer weiten Definition des deutschen Immobilienmarktes, dem Lesereinen möglichst umfassenden Überblick über Typologien von Immobilien als selektiertes Geldwäschevehikel zu gewähren.
3.2.1 Marktteilnehmer des deutschen Immobilienmarktes
Der deutsche Immobilienmarkt kann in Nutzer, Dienstleister, Investoren, Finanzinstitutionen und Projektentwickler unterteilt werden. Von hoher Bedeutung für die Geldwäsche sind Beteiligte bei Immobilienverkäufen wie Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Immobilienmakler und Kreditinstitute, da es sich bei diesen um Verpflichtete nach § 2 des Geldwäschegesetzes (GwG) handelt. Einen Überblick aller relevanten Marktteilnehmer des deutschen Immobilienmarktes gibt nachfolgende Abbildung.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Marktteilnehmer des deutschen Immobilienmarktes (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: Schulte et.al (2015), S. 132 - 168)
3.2.2 Wirtschaftliche Relevanz des deutschen Immobilienmarktes für die Bundesrepublik Deutschland
Der zentrale Immobilienausschuss der Immobilienwirtschaft (ZIA) misst der Immobilienwirtschaft eine hohe Bedeutung für die Bundesrepublik Deutschland zu, da „sie zum erheblichen Teil zur Stärke und zum Wachstum der Wirtschaft beiträgt und die Gesellschaft mit Lebens- und Arbeitsräumen versorgt.“37 Zum einen lässt sich die wirtschaftliche Relevanz quantitativ am erheblichen Transaktionsvolumen des Immobilienmarktes in Deutschland festmachen. Im Jahr 2018 sind auf dem deutschen Immobilienmarkt ca. 269,0 Mrd. Euro für den Kauf von Immobilien investiert worden, wobei die Transaktionszahl der registrierten Verkäufe bei insgesamt 990.000 lag.38 In Bezug auf das Investitionsvolumen in den Kauf von Immobilien von insgesamt 269,0 Mrd. Euro sind 180,5 Mrd. Euro (67 %) in Wohnimmobilien, 76,0 Mrd. Euro (28 %) in Wirtschaftsimmobilien und 12,6 Mrd. Euro (5%) in andere Nutzungsarten investiert worden.39 Zum anderen wird die Relevanz der deutschen Immobilienwirtschaft für das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Bundesrepublik Deutschland durch Betrachtung der Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, der Anzahl der tätigen Unternehmen und der Bruttowertschöpfung in Deutschland deutlich. Demnach stellte die deutsche Immobilienwirtschaft im Jahr 2020 mit 3,3 Mio. sozialversicherungspflichtig Beschäftigten insgesamt 10% aller Beschäftigten in Deutschland. Im gleichen Jahr betrug die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft 619 Milliarden Euro, welches einen Anteil von 20% an der Gesamtwertschöpfung in Deutschland ausmachte. Zudem waren 2019 insgesamt 837.000 Unternehmen in der Immobilienwirtschaft tätig, was einem Anteil von 25% an allen Unternehmen entsprach.40
3.2.3 Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für die Geldwäsche
Das Risiko für Geldwäsche ist am höchsten, wenn Investitionen mit inkriminierten Geldern möglichst viele der nachfolgenden Kriterien erfüllen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4: Risikofördernde Eigenschaften von Gütern für die Geldwäsche (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: Bussmann (2018), S.142)
Diese Kriterien werden vor allem beim Handel mit Immobilien, Unternehmensübernahmen bzw. -beteiligungen (M&A) und Unternehmen im Dienstleistungssektor, insbesondere in der Hotellerie und Gastronomie, erfüllt.41 Insgesamt bergen Immobilien ein hohes Risiko für Geldwäsche. Einerseits gehen beim Verkauf hohe Transaktionsvolumina einher. Andererseits öffnen sich zahlreiche rechtliche Gestaltungsoptionen zur möglichen Verschleierung der Mittelherkunft und der Eigentumsverhältnisse. In diesem Zusammenhang ist die Einbindung in- und ausländischer juristischer Personen von hoher Bedeutung.42 Weitere Eigenschaften des deutschen Immobilienmarktes sind seine Rechtssicherheit und relative Wertstabilität.43 Generell gilt:
Immobilien sind als konjunkturunabhängiges Investitionsgut besonders wertstabil, standortgebunden, nur bedingt substituierbar und gelten somit als das bedeutendste Anlageobjekt in Deutschland.44
3.2.4 Umfang und Volumen der Geldwäsche im deutschen Immobilienmarkt
Bereits 2012 sah das deutsche Bundeskriminalamt in Zusammenhang mit dem deutschen Immobiliensektor „erheblichen Handlungsbedarf“45, wobei diese Auffassung 2018 („ein Sektor mit herausgehobenem Risiko“46 ) weiterhin vertreten wurde. Untermauert wird die Geldwäscheaffinität des deutschen Immobilienmarktes durch Einschätzungen professioneller Marktteilnehmer. So schätzten bei einer Befragung von Prof. Kai Bussmann im Jahre 2018 97 Prozent aller befragten Experten den Immobiliensektor als einen Sektor mit hohem oder mittlerem Risiko ein.47
Ein weiterer Indikator für vermehrte Geldwäscheaktivitäten in Deutschland ist die steigende Zahl der Verdachtsmeldungen wegen Geldwäsche bei der zuständigen Financial Intelligence Unit (FIU). Nachfolgende Darstellung verdeutlicht, dass sich die Zahlen von 2010 bis 2019 knapp verzehnfacht haben.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5: Verdachtsmeldungen an die FIU von 2010 bis 2019 (Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an: FIU Jahresberichte (2010-2019))
[...]
1 Verankert ist das Rechtsstaatsprinzip in Art.20 Abs. 3 GG
2 Vergleich mit London: durch Geldwäsche ist der Durchschnittspreis eines Einfamilienhauses in London rund 20% höher (vgl. https://betterdwelling.com/how-a-little-money- laundering-can-have-a-big-impact-on-real-estate-prices)
3 Vgl. Transparency International (2019), S. 4
4 BKA Homepage, zuletzt abgerufen am: 23.04.2021
5 Bussmann (2018), S. 1
6 Vgl. BGBL. I (1992), S.1302
7 Vgl. BMF (2019), S. 19f
8 Vgl. Dentons (2021), zuletzt abgerufen am: 22.05.2021
9 Fischer(2018), S. 1890
10 Vgl. BMJV Homepage, zuletzt abgerufen am: 22.05.2021
11 Vgl. BMJV Homepage zuletzt abgerufen am: 22.05.2021
12 Der gesamte neu gefasste Tatbestand des §261 StGB vom 11. Februar 2021 kann eingesehen werden unter: https://dejure.org/gesetze/StGB/261.html
13 §261 Abs. 1 S.1 StGB
14 §261 Abs. 2 StGB
15 Vgl. §261 Abs. 1 S.1. StGB
16 Vgl. §261 Abs. 3 StGB i.V.m. §23 StGB
17 Dentons (15.02.2021), S. 3
18 Vgl. §261 Abs. 4 StGB
19 Vgl. §261 Abs. 6 S.1 StGB
20 Vgl. Transparency International (2019), S. 5
21 Vgl. FIU (2019), S. 34
22 „Der ,Modus Operandi“ bezeichnet das zielgerichtete, für die unmittelbare Verbrechensdurchführung notwendige Täterverhalten.“ (BKA (2000), S. 168)
23 Vgl. Zeitonline, zuletzt abgerufen am: 07.03.2021
24 Vgl. Transparency International (2019), S.13
25 Definition: „Die Organisierte Kriminalität ist die von Gewinn- oder Machtstreben bestimmte planmäßige Begehung von Straftaten, die einzeln oder in ihrer Gesamtheit von erheblicher Bedeutung sind, wenn mehr als zwei Beteiligte auf längere oder unbestimmte Dauer arbeitsteilig unter Verwendung gewerblicher oder geschäftsähnlicher Strukturen, unter Anwendung von Gewalt oder anderer zur Einschüchterung geeigneter Mittel oder unter Einflussnahme auf Politik, Medien, öffentliche Verwaltung, Justiz oder Wirtschaft Zusammenwirken.“ (BKA (2019), S.11)
26 Laut BKA (2019), S. 2 hatten ca. 74% aller OK-Verfahren einen Auslandsbezug
27 Vgl. BKA-Bundeslagebild (2019), S. 22-31
28 Vgl. BKA-Bundeslagebild (2019), S. 2
29 Vgl. BKA-Pressemitteilung „Internationaler Schlag gegen die ital. Mafia“ vom 05.12.2018
30 Vgl. BKA-Pressemitteilung „Russian Laundromat“ vom 20.02.2019
31 Vgl. Althammer/Sundermeyer (25.11.2019), zuletzt abgerufen am: 30.05.2021
32 Vgl. §1 Abs. 12ffGwG
33 Vgl. SBB, Drucksache 19/437, S. 1 Schulte et al. (2015), S. 15
34 Vgl. SBB, Drucksache 19/437, S. 1 Schulte et al. (2015), S. 15
35 Vgl. Schulte et al. (2015), S. 20
36 Vgl. Schulte et al. (2015), S. 21
37 Vgl. ZIA Homepage (2021), zuletzt abgerufen am: 03.05.2021
38 Vgl. AK OGA (2019), S. 20
39 Vgl. AK OGA (2019), S. 21
40 Vgl. ZIA (03.05.2021), S.1 und 3
41 Vgl. European Commission (2017), S. 6
42 Vgl. FIU (2019), S. 32
43 Vgl. FIU (2019), S. 34
44 FIU (2019), S. 32
45 BKA(2012), S. 15
46 Bundesregierung (2018a), Antwort auf Frage 7, S. 7
47 Vgl. Bussmann (2018), S. 116
- Citation du texte
- Ismailhan Çelikkıran (Auteur), 2021, Geldwäsche im deutschen Immobilienmarkt und deren Bekämpfung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1159594
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