Investition, Verwaltung und Entwicklung von Wohnimmobilien zum Nutzen des Vermögensaufbaus

Theoretische Grundlagen und praxisnahe Strategien für Immobilieninvestoren unter Berücksichtigung aktueller und möglicher zukünftiger Marktentwicklungen in Deutschland

Livre Spécialisé , 2019 , 120 Pages , Note: 1,4

Gestion d'entreprise - Création d'entreprise, Business Plans

Diese Arbeit bietet einen Überblick über die wichtigsten Themen und
Herausforderungen für Immobilieninvestoren.

Dabei sollen neben theoretischen Grundlagen und Merkmalen bzw. Besonderheiten der Immobilienwirtschaft die wichtigsten rechtlichen und steuerrechtlichen Themen behandelt sowie geklärt werden, welche Überlegungen bei der Investition in Kapitalanlageimmobilien angestellt werden müssen. Darüber hinaus sollen verschiedene Strategien für Immobilieninvestments sowie praktische Anwendungsbereiche der Immobilienbewirtschaftung und -verwaltung aufgezeigt werden.

Der Immobilienboom der letzten Jahre hat zu einem deutlichen Vermögensanstieg für Immobilieneigentümer geführt. Doch nur 44 % der Privathaushalte besitzen Immobilien und somit ist der Boom der vergangenen Jahre an vielen Deutschen vorbei gegangen. Doch wie gelingt der Vermögensaufbau mit Immobilien und was gilt es dabei zu beachten? Die nachfolgende Arbeit soll sich mit den grundlegenden für Immobilieninvestoren relevanten Themen auseinandersetzen.

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einführung

2. Problemstellung

3. Theoretische Grundlagen der Immobilienwirtschaft
3.1. Begriffsdefinitionen und -abgrenzung
3.2. Merkmale und Besonderheiten von Immobilienmärkten
3.3. Kapitalmarkttheoretische Betrachtung der Immobilienwirtschaft
3.3.1. Kauf- und Mietpreisbildung auf dem Immobilienmarkt
3.3.2. Wechselwirkungen zwischen Kapitalmarkt, Geldsystem und Immobilienmärkten
3.3.3. Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage
3.4. Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft
3.5. Der Immobilienlebenszyklus
3.6. Rechtliche und steuerrechtliche Aspekte
3.6.1. Grundlagen des Immobilienrechts
3.6.2. Vollzug eines Immobilienkaufvertrages
3.6.3. Besteuerung von Immobilienbesitz und Immobilientransaktionen
3.6.3.1. Grundlagen der Immobilienbesteuerung
3.6.3.2. Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel
3.6.3.3. Besteuerung von laufenden Erträgen aus Vermietung und Verpachtung
3.6.3.4. Grunderwerbsteuer
3.6.3.5. Grundsteuer
3.6.3.6. Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
3.6.3.7. Abschreibung von Gebäuden und selbstständigen sowie unselbstständigen Gebäudeteilen
3.6.4. Wohnungs- und Teileigentum
3.7. Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken
3.7.1. Begriffsdefinitionen und -abgrenzungen
3.7.2. Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
3.7.2.1. Vergleichswertverfahren
3.7.2.2. Sachwertverfahren
3.7.2.3. Ertragswertverfahren

4. Investitionsentscheidungen beim Immobilienkauf
4.1. Objektdefinition
4.1.1. Eigentumswohnungen
4.1.2. Einfamilienhäuser
4.1.3. Mehrfamilienhäuser
4.1.4. Bestandsobjekte
4.1.5. Neubauobjekte
4.2. Standortentscheidung und -analyse
4.2.1. Die Bedeutung des Standorts für Immobilieninvestments
4.2.2. Makro-Standortanalyse
4.2.3. Mikro-Standortanalyse
4.2.4. Grundstücksanalyse
4.3. Wirtschaftliche Objektprüfung
4.4. Technische Objektprüfung
4.5. Einkaufsquellen

5. Finanzierungsplanung und Kapitalbeschaffung
5.1. Die Bedeutung der Finanzierung für Immobilieninvestments
5.2. Bestimmung des Kapitalbedarfs und der optimalen Finanzierungsstruktur
5.3. Finanzierungsformen
5.3.1. Bankenfinanzierung
5.3.1.1. Grundlagen der Bankenfinanzierung
5.3.1.2. Annuitätendarlehen
5.3.1.3. Endfälliges Darlehen
5.3.1.4. Kreditnebenkosten
5.3.1.5. Bestimmung von optimaler Tilgung und Zinsbindung
5.3.2. Alternative Finanzierungsquellen

6. Investmentkalkulation/Investitionsrechnung
6.1. Ziel der Investitionsrechnung
6.2. Begriffsdefinitionen und -abgrenzungen
6.3. Cashflow-Analyse
6.4. Renditeberechnung über statische oder dynamische Verfahren
6.4.1. Ermittlung von statischen Anfangsrenditen
6.4.2. Ermittlung einer dynamischen Rendite
6.5. Amortisationsrechnung
6.6. Nettovermögensentwicklung

7. Investmentstrategien und -trends
7.1. Grundstrategien für Immobilieninvestments
7.1.1. Core-Strategien
7.1.2. Core Plus-Strategien
7.1.3. Value Add-Strategien
7.1.4. Opportunistic-Strategien
7.2. Entwickeln von Immobilien und Freisetzen von Potentialen
7.2.1. Mietanpassungen im Bestand
7.2.2. Immobilienentwicklungs- und Objektaufwertungsmaßnahmen
7.3. Aktuelle Investmenttrends
7.3.1. Vermietung von Mikroappartements
7.3.2. Vermietung von möblierten Wohnungen
7.3.3. Investieren im Umland oder außerhalb von Metropolen
7.3.4. Kurzzeitvermietung über Internetportale wie AirBnB

8. Verwaltung von Wohnimmobilien
8.1. Aufgaben der Hausverwaltung
8.2. Betriebskostenabrechnung
8.3. Mietvertragsmanagement

9. Betrachtung von marktrelevanten Risiken
9.1. Systemische Risiken
9.2. Nicht-Systemische Risiken
9.3. Immobilienzyklen
9.4. Spekulative Blasen
9.4.1. Voraussetzungen und Ursachen von spekulativen Blasen
9.4.2. Indikatoren für spekulativen Blasen
9.4.3. Entwicklungsphasen von spekulativen Blasen

10. Aktuelle Markttendenzen und Entwicklungstrends
10.1. Ökonomische Marktentwicklung
10.1.1. Kaufpreisentwicklung
10.1.2. Mietpreisentwicklung
10.1.3. Ursachen für Kauf- und Mietpreissteigerungen
10.2. Politische Regulation
10.3. Wohntrends

11. Ausblick: Wie attraktiv sind Immobilien noch?

12. Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Immobilien, Grundstücke und Bauwerke im Überblick

Abb. 2: Einflussfaktoren auf Immobilienpreise

Abb. 3: Der Immobilienlebenszyklus

Abb. 4: Beispiel für Festlegungen in einem Bebauungsplan

Abb. 5: In Verbindung mit Immobilien stehende Steuern

Abb. 6: Grunderwerbsteuersätze in Deutschland

Abb. 7: Systematik der Bewertung von Immobilien

Abb. 8: Kennzahlen zur Grundstücksanalyse

Abb. 9: Einfluss negativer Ausstattungsmerkmale

Abb. 10: Maklerprovision nach Bundesländern

Abb. 11: Gesamtinvestitionskosten

Abb. 12: Mieterliste (Beispiel)

Abb. 13: Erfahrungswerte zu Kosten

Abb. 14: Berechnung des freien Cashflows

Abb. 15: Die Nettovermögensschere

Abb. 16: Der Betriebskostenkatalog

Abb. 17: Wichtigste Umlageschlüssel

Abb. 18: Phasen von Immobilienzyklen

Abb. 19: Ursachen für Immobilienblasen

1 Einführung

Egal wohin man blickt, Immobilien findet man überall. Sie dominieren unseren Alltag, auch wenn wir es selten so wahrnehmen. Ein Deutscher verbringt im Durchschnitt 85 % seines Lebens in Immobilien.¹ Sie dienen dabei nicht nur als Wohnraum, sondern auch als Arbeits- oder Bildungsstätte sowie als Raum zur Erholung, für Freizeit und zur Versorgung. Doch während für die einen Immobilien insbesondere als Wohnraum und Arbeitsstätte einen Lebensmittelpunkt darstellen, dienen sie für andere vielmehr als Investitionsobjekt. Dabei gelten Immobilien von jeher als lukrative und insbesondere krisensichere Kapitalanlage. Nicht ohne Grund ist häufig vom sogenannten „Betongold“ die Rede. So gaben in einer Erhebung rund 82 % der Befragten an, dass sie Immobilien als beste Altersversorgung ansehen, noch vor der in Deutschland traditionell sehr beliebten Kapitallebensversicherung. Dabei zeigt sich auch, dass insbesondere vermögende Anleger einen Großteil ihres Kapitals in Immobilien investieren. Der relative Anteil von Immobilien am Gesamtportfolio steigt demzufolge mit der Höhe des Vermögens der Anleger.²

Und auch wirtschaftlich haben Immobilien eine hohe Bedeutung, die sich unter anderem darin ausdrückt, dass sie einen Anteil von 82 % am gesamten Nettoanlagevermögen in Deutschland ausmachen.³ Weltweit stellen Immobilien etwa 70 % der materiellen Vermögenswerte und sind dazu eines der größten Konsumgüter überhaupt.⁴ In Deutschland ist die Immobilienwirtschaft mit über 817.000 Unternehmen und 3 Millionen Beschäftigten einer der größten und bedeutendsten Wirtschaftszweige insgesamt. Mit einer Bruttowertschöpfung von 500 Milliarden Euro trägt die Immobilienwirtschaft einen erheblichen Anteil von über 18 % zur Gesamtwertschöpfung in Deutschland bei.⁵ Betrachtet man den weltweiten Wert aller Immobilien, fällt auf, dass diese mit schätzungsweise 217 Billionen Dollar rund 30 Mal so viel Wert sind wie alle Währungen (7,6 Billionen Dollar), dreimal so viel wie die Marktkapitalisierung des globalen Aktienmarktes (73 Billionen Dollar) und auch um ein vielfaches wertvoller als die gesamten weltweiten Goldreserven (8 Billionen Dollar).⁶

Der Immobilienboom der letzten Jahre hat zu einem deutlichen Vermögensanstieg für Immobilieneigentümer geführt. Doch nur 44 % der Privathaushalte besitzen Immobilien und somit ist der Boom der vergangenen Jahre an vielen Deutschen vorbei gegangen.⁷ Doch wie gelingt der Vermögensaufbau mit Immobilien und was gilt es dabei zu beachten? Die nachfolgende Arbeit soll sich mit den grundlegenden für Immobilieninvestoren relevanten Themen auseinandersetzen. Dabei sollen neben theoretischen Grundlagen und Merkmalen bzw. Besonderheiten der Immobilienwirtschaft die wichtigsten rechtlichen und steuerrechtlichen Themen behandelt sowie geklärt werden, welche Überlegungen bei der Investition in Kapitalanlageimmobilien angestellt werden müssen. Darüber hinaus sollen verschiedene Strategien für Immobilieninvestments sowie praktische Anwendungsbereiche der Immobilienbewirtschaftung und -verwaltung aufgezeigt werden. Zudem gilt es abschließend auch verschiedene marktrelevante Risiken zu betrachten und einen Blick auf aktuelle Markttendenzen und Entwicklungstrend der Immobilienbranche zu werfen. Dabei sollen im Zuge der Ausarbeitung primär Wohnimmobilien behandelt und ausschließlich der deutsche Immobilienmarkt betrachtet werden. Außerdem liegt der Fokus der Arbeit auf privaten Immobilieninvestoren, die mit rund zwei Drittel den größten Anteil der Immobilieneigentümer in Deutschland stellen.⁸

2 Problemstellung

Wohnimmobilien haben sich seit der Finanzkrise stark verteuert. Dabei trägt die Niedrigzinspolitik maßgeblich zu der Preisentwicklung bei. Da weder Sparguthaben noch Staatsanleihen entsprechende Renditen erzielen, investieren immer mehr Anleger in Immobilien. Auch die niedrigen Kreditzinsen tragen ihren Teil zur aktuellen Attraktivität von Immobilien bei.⁹ Doch auch wenn das „Betongold“ nicht zuletzt aufgrund des seit langem dauerhaft günstigen Zinsumfeldes für viele Investoren immer attraktiver wird, sind Investitionen in Immobilien nicht gänzlich ohne Risiko. Diese sind immer mit einem vergleichsweise hohen Kapitalaufwand verbunden und insbesondere versteckte Kosten sowie Folgekosten werden häufig unterschätzt. Die Finanzierung und Instandhaltungsaufwendungen müssen langfristig geplant werden und beeinflussen die Vermögenssituation über viele Jahre hinweg.¹⁰ Neben den laufenden Mieteinnahmen wird die Gesamtrendite maßgeblich auch durch den Verkaufserlös beeinflusst, der aufgrund der Langfristigkeit von Immobilieninvestitionen in den meisten Fällen in weiter Zukunft liegt und somit nur schwer prognostiziert werden kann.¹¹

Darüber hinaus zeigen Untersuchungen immer wieder, dass insbesondere private Investoren häufig nicht die Rendite erzielen, die theoretisch erwirtschaftet werden könnte, da sie mit der aufwendigen Verwaltung ihrer Immobilien überfordert sind oder sich nicht ausreichend damit beschäftigen.¹² Daher ist es in jedem Fall empfehlenswert sich mit den wesentlichen Grundlagen, wie z.B. dem Miet- und Steuerrecht sowie der Verwaltung von Immobilien vertraut zu machen. Im Nachfolgenden sollen deshalb zunächst theoretische Grundlagen erläutert und anschließend ein grundlegender Überblick über die wichtigsten Themen und Herausforderungen für Immobilieninvestoren geschaffen werden.

3 Theorethische Grundlagen der Immobilienwirtschaft

3.1 Begriffsdefinitionen und -abgrenzungen

Betrachtet man den allgemeinen Sprachgebrauch, stellt man fest, dass in der Praxis eine Vielzahl von Begrifflichkeiten im Zusammenhang mit dem Begriff der Immobilie teilweise synonym verwendet werden. Beispiele hierfür wären z.B. „Grundstück“, „Gebäude“ oder „Liegenschaft“.¹³ Der Begriff Immobilie kommt vom lateinischen immobilia was als unbeweglich bzw. unbewegliches Gut übersetzt werden kann.¹⁴ Unter einer Immobilie wird daher ein nicht bewegliches Sachgut verstanden und bezeichnet entweder ein Grundstück oder ein Bauwerk. Grundstücke sowie damit verbundene Bauwerke können auch als Liegenschaften bezeichnet werden.¹⁵ Grundstücke werden regelmäßig als „begrenzte und durch Vermessung gebildete Teile der Erdoberfläche“ definiert.¹⁶ Neben der Unterscheidung zwischen Grundstücken und Bauwerken können Immobilien auch zwischen Wohn- und Nichtwohnimmobilien differenziert werden¹⁷

Der Immobilienmarkt lässt sich somit grob in Wohnimmobilien, Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien unterteilen. Sonderimmobilien, wie z.B. Krankenhäuser oder Stadien werden in der Regel für eine spezifische Nutzung entwickelt.¹⁸ Dabei stellen Wohnimmobilien, die auch im Kontext dieser Ausarbeitung primär berücksichtigt werden, das dominierende Teilgebiet der Immobilienindustrie dar. Eine Immobilie gilt dann als Wohngebäude, wenn mindestens 50 % der Gesamtnutzflache zu Wohnzwecken genutzt werden.¹⁹ Wohnimmobilien mit Gewerbeanteil werden als Wohn- und Geschäftshäuser bezeichnet. Hinsichtlich ihrer Größe bzw. der Haushaltszahl lassen sich Wohnimmobilien zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie zwischen Mehrfamilienhäusern und Wohnheimen unterscheiden.²⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Immobilien, Grundstücke und Bauwerke im Überblick, eigene Darstellung in Anlehnung an Gans (2012), S.117.

Der deutsche Immobilienunternehmer und Professor für Immobilienwirtschaft Stephan Bone-Winkel fasst den Begriff der Immobilie in folgender Definition zusammen:

„Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus unbebauten Grundstücken oder bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physischer-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt“²¹

Im Rahmen dieser Arbeit werden Immobilien dabei primär als Kapitalanlage betrachtet, wobei diese durch die entgeltliche Überlassung zu einem Vermögens-gegenstand werden. Dabei kann ein Kapitalgeber bzw. Investor entweder direkt in eine Immobilie investieren oder indirekt über eine Immobilienanlage.²² Bei Immobilien als Kapitalanlage resultiert der Wert der Immobilie nicht aus den historischen Herstellkosten, sondern aus der finanziellen Ertragsfähigkeit.²³

Da im Zusammenhang dieser Arbeit der Begriff der Immobilie vorwiegend im wirtschaftlichen Kontext und als Investitionsgut verwendet wird, sollen nachfolgend auch die Begriffe Investition und Investor kurz definiert werden. Unter einer Investition wird im Allgemeinen die langfristige Bindung finanzieller Mittel in materielle oder in immaterielle Vermögensgegenstände sowie das Anlegen dieser Mittel in Anlagegüter verstanden.²⁴ Während z.B. Aktien sowie Geschäftsanteile oder -beteiligungen als Finanzinvestitionen bezeichnet werden, zählen Immobilien, genauso wie z.B. Maschinen zu den sogenannten Sach- oder Realinvestitionen.²⁵ Als Investor wird sowohl der Käufer als auch der Eigentümer oder Anbieter einer Immobilie auf dem Markt verstanden. Im Nachfolgenden wird dabei primär von Endinvestoren ausgegangen, die in eine bereits fertiggestellte Immobilie investieren. Durch die Vermietung oder Verpachtung der Immobilie, werden über die Übertragung von Nutzungsrechten an Dritte Erträge erwirtschaftet.²⁶ Ein Investor ist grundsätzlich bestrebt mit diesen Erträgen eine größtmögliche Rendite bzw. „eine maximale Differenz zwischen Lebenszykluserträgen und Lebenszykluskosten“ zu erzielen.²⁷

3.2 Merkmale und Besonderheiten von Immobilienmärkten

Grundsätzlich wird der Immobilienmarkt insbesondere durch die spezifischen Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie geprägt, welche unter folgenden Merkmalen bzw. Eigenschaften zusammengefasst werden können:

Immobilität

Die Standortgebundenheit einer Immobilie führt dazu, dass die Wertentwicklung in hohem Maße von externen Faktoren beeinflusst wird. Dies kann z.B. die wirtschaftliche Entwicklung der Region sowie die allgemeine Infrastruktur oder der Zustand der benachbarten Gebäude und Grundstücke sein. Diese Immobilität führt dazu, dass das Angebot sehr stark räumlich gebunden ist.²⁸ Da Angebot und Nachfrage aufgrund der Immobilität immer nur lokal erfüllt werden können, entstehen regionale Teilmärkte.²⁹

Heterogenität

Immobilien unterscheiden sich in großem Maße hinsichtlich deren Nutzung, Lage, Größe, Ausstattung oder deren wirtschaftlichem sowie sozialem Umfeld.³⁰ Auf nahezu jedem einzelnen Immobilienmarkt können verschiedene Nutzungstypen wie z.B. Wohn-, Büro- oder Einzelhandel- sowie Logistikimmobilien vorgefunden werden.³¹ Zu betonen ist, dass der Immobilienmarkt nicht durch eine besondere Marktkonzentration gekennzeichnet ist. Das größte Wohnungsunternehmen in Deutschland Vonovia verfügt über einen Marktanteil von etwa 0,5 % des Gesamtmarktes. Über 14 Millionen Wohnungen sind dagegen in der Hand von privaten Immobilieninvestoren, größere professionelle Anbieter halten zusammen gerade mal etwa 6 Millionen Wohneinheiten.³²

Geringe Markttransparenz

Durch die Vielzahl von regionalen, aber auch sachlichen Teilmärkten besteht insbesondere für private Anleger zudem ein deutliches Informationsdefizit. Hieraus resultiert unter anderem die Gefahr ungerechtfertigter oder falscher Marktpreise.³³ Diese Marktunvollkommenheit wird an den einzelnen Teilmärkten durch regelmäßige Veröffentlichungen von Marktentwicklungen z.B. durch Handelskammern oder regionale sowie überregionale Maklerunternehmen entgegengewirkt.³⁴

Vorgegebene Nutzungsmöglichkeiten

Durch die geographische Lage einer Immobilie sowie durch rechtliche Vorgaben oder die bauliche Gestaltung sind die entsprechenden Nutzungsmöglichkeiten in der Regel weitestgehend vorgegeben. Hieraus resultiert eine eingeschränkte Möglichkeit auf Marktveränderungen einzugehen, was sich wiederrum negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken kann. Daher ist es von Vorteil, bereits bei der Entwicklung einer Immobilie mögliche Nutzungsänderungen zu antizipieren und Anpassungsmöglichkeiten bereits im Vorfeld zu berücksichtigen, um somit auf sich ändernde Anforderungen flexibel reagieren zu können.³⁵ Während Einzelhandels- oder Büroimmobilien z.B. durch Home-Office oder Online-Shopping substituiert werden können, lässt sich die Wohnimmobilie nicht ersetzen und deren Nutzung ist dadurch nach wie vor alternativlos.³⁶

Lange Produktions- und Nutzungsdauer

Der Bau bzw. die Realisation gerade von großen Immobilienobjekten benötigt oftmals mehrere Jahre. Bei zwischenzeitlichen Änderungen des Nachfragevolumens oder der Nachfragepräferenzen können Anbieter nur mit größerer zeitlicher Verzögerung reagieren und das Angebot kurzfristig weder ausbauen noch verringern.³⁷ Im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern ist die Nutzungsdauer von Immobilien dafür deutlich länger, auch wenn die wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsdauer in vielen Fällen kürzer ist als die technisch mögliche Nutzungsdauer einer Immobilie.³⁸

Hohe Transaktions- und Managementkosten

Sowohl bei der Erstellung als auch beim Erwerb, bei der Veräußerung und beim Management von Immobilien entstehen hohe Transaktionskosten. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für die die Grunderwerbssteuer und für die notarielle Beurkundung von Immobilienkaufverträgen sowie laufende Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten.³⁹ Auf die verschiedenen Kostenarten im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen und der Bewirtschaftung von Immobilien wird im späteren Verlauf der Ausarbeitung noch genauer eingegangen.

Hoher Kapitalbedarf

Investitionen in Immobilienprojekte sind daher immer mit einem verhältnismäßig großen Kapitalbedarf verbunden, welcher in der Praxis häufig zu einem hohen Teil durch Fremdkapital finanziert wird. Da den hohen Anfangsinvestitionen erst zeitverzögert Einnahmen gegenüberstehen, können z.B. Zinsänderungs- oder Wertänderungsrisiken schwer kalkuliert werden. Der hohe Fremdkapitalanteil sowie der hohe Kapitalbedarf generell führt zu einer engen Verbindung zwischen Immobilien- und Finanzwirtschaft.⁴⁰ Im Nachfolgenden Kapitel soll daher der engen Verbindung zwischen Immobilien- und Kapitalmärkten Sorge getragen und im Detail darauf eingegangen werden.

3.3 Kapitalmarkttheoretische Betrachtung der Immobilienwirtschaft

3.3.1 Kauf- und Mietpreisbildung auf dem Immobilienmarkt

Wie in allen anderen Märkten gilt auch auf dem Immobilienmarkt das ökonomische Grundmodell von Angebot und Nachfrage. Um mit Immobilien Erträge zu erzielen ist also neben einem Angebot an Immobilien notwendig, dass auch eine entsprechende Nachfrage für ein Objekt besteht.⁴¹ Die erzielbaren Mieten werden maßgeblich durch die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit sowie durch das Erfüllen von Anforderungen und Ansprüchen eines Mieters beeinflusst.⁴² Wenn ein Objekt nicht mehr den Erwartungen der Mieterschaft entspricht, geht in Folge dessen die Nachfrage zurück und der Marktpreis sinkt. Gerade bei Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, ist die Erfüllung der Erwartungen des Marktes ein wesentlicher Faktor, da sich ansonsten im Laufe der Zeit die Mieteinnahmen im Vergleich zum aktuellen Mietmarkt verringern.⁴³

In Bezug auf die Kaufpreisbildung gilt, dass der „Preis einer Sache nicht unbedingt ihrem Wert entsprechen“⁴⁴ muss. Vielmehr orientiert sich dieser an Angebot und Nachfrage und wird zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. So spielen der Marktpreis bzw. der objektive Verkehrswert keine entscheidende Rolle, sondern vielmehr die persönlichen Vorstellungen und Wünsche der Kaufinteressenten oder ggf. spekulative Absichten. Ein Verkäufer wird immer bestrebt sein den höchstmöglichen Preis zu erzielen, auch wenn dieser als unvernünftig erachtet wird. Der Käufer wird hingegen versuchen möglichst wenig zu bezahlen. Entscheidend ist somit Letzen Endes allein der Preis auf den beide Parteien sich einigen.⁴⁵

Neben Angebot und Nachfrage existieren in Hinblick auf das Wirtschaftsgut Immobilie jedoch noch zahlreiche weitere Einflussfaktoren auf die Preisentwicklung. Diese lassen sich in die folgenden drei Gruppen unterteilen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Einflussfaktoren auf Immobilienpreise, eigene Darstellung in Anlehnung an Nastansky (2012), S. 169

Als wesentlicher Preistreiber gilt dabei vor allem das verfügbare Angebot an Wohnungen. Dieses wird in erster Linie durch die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die Baukosten bestimmt und ist vergleichsweise träge.⁴⁶ Steigt die Nachfrage nach Wohnungen, können Anbieter nicht kurzfristig reagieren und schnell genug zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung stellen, was zur Folge hat, dass die Immobilienpreise analog zur Nachfrage steigen. Erst zeitverzögert kann durch entsprechende Neubautätigkeiten auf die steigende Nachfrage reagiert werden. Der Wohnungsmarkt wird durch die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums entlastet und die Nachfrager können auf die neu entstandenen Wohnungen ausweichen.⁴⁷ Die Nachfrage nach Immobilien wird wiederrum wesentlich durch das verfügbare Einkommen sowie durch die Hypothekenzinsen und langfristig von demografischen Entwicklungen beeinflusst.⁴⁸

Steigende Immobilienpreise haben zudem in der Regel steigende Wohnkosten zur Folge. Da die Eigentümer bestrebt sind die Rendite, also das Verhältnis von Mieteinnahmen und Immobilienwert möglichst konstant zu halten, werden diese bei steigenden Immobilienpreisen auch die Mieten entsprechend nach oben anpassen.⁴⁹ Aufgabe des Marktes ist es dabei ein Mietniveau zu finden, das einen Ausgleich zwischen verfügbarem Angebot von Wohnungen und vorhandener Nachfrage nach Wohnraum schafft.⁵⁰

3.3.2 Wechselwirkungen zwischen Kapitalmarkt, Geldsystem und Immobilienmärkten

Nicht zuletzt die Finanzkrise von 2008 hat aufgezeigt, wie eng die Immobilienmärkte mit den internationalen Finanz- und Kapitalmärkten verbunden sind. Aufgrund der zahlreichen Wechselwirkungen müssen diese Märkte somit immer als Ganzes betrachtet und analysiert werden.⁵¹ So wirkt sich zum Beispiel das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt zeitverzögert auf die Investitionstätigkeit auf den Immobilienmärkten aus. Je nach aktueller Zinslage werden Investitionen entweder günstiger oder teurer. Niedrige Kapitalmarktzinsen erleichtern die Kapitalbeschaffung von Fremdkapital und wirken sich positiv auf die Investitionstätigkeit in der Immobilienwirtschaft aus. Eine höhere Kreditverfügbarkeit führt entsprechend zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien. Kann die zusätzliche Nachfrage nach Immobilien nicht durch Neubau kompensiert werden, steigen kurz- bis mittelfristig die Immobilienpreise an. Eine restriktive Geldpolitik verteuert dagegen die Immobilienfinanzierung wodurch die Nachfrage nach Immobilien zurückgeht und somit die Preise sinken.⁵² Immobilienpreise üben wiederum Einfluss auf den privaten Konsum und somit auf die Gesamtwirtschaftsleistung aus. Durch steigende Immobilienpreise nimmt das Vermögen der Haushalte zu, wodurch sich tendenziell auch der private Konsum erhöht.⁵³ Da der Konsum etwa zwei Drittel des Bruttoinlandsproduktes ausmacht, beeinflussen Schwankungen der Konsumausgaben die konjunkturelle Entwicklung in erheblichem Ausmaß.⁵⁴ Darüber hinaus haben Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt ebenso Auswirkungen für das Kreditvergabeverhalten von Banken. Steigende Immobilienpreise erhöhen die Sicherheiten von Immobilieneigentümern und erleichtern somit den Zugang zu Krediten.⁵⁵

Die Investitionsentscheidungen von Immobilieninvestoren verfolgen grundsätzlich unterschiedliche Zielsetzungen. In der Regel steht dabei eine langfristige Geldanlage mit sicheren Erträgen im Vordergrund. Daneben sind Schutz vor Inflation sowie Wertzuwächse und steuerliche Effekte häufige Motivationen für Immobilieninvestitionen.⁵⁶ Insbesondere vor dem Hintergrund schwieriger Markt- und Konjunkturlagen gelten Immobilieninvestitionen aufgrund ihrer niedrigen Renditevolatilität als attraktive Ergänzung im Anlagenportfolio.⁵⁷ Grundsätzlich verfolgt jede Kapitalanlageentscheidung das Ziel eine positiven Rendite zu erwirtschaften. Die Rendite gibt das Verhältnis zwischen Einnahmen und eingesetztem Kapital einer Immobilienanlage an. Bei direkten Immobilienanlagen müssen also der Wertzuwachs und die erzielten Mieteinnahmen durch die aufgewendeten Bewirtschaftungskosten bereinigt und mit dem eingesetzten Kapital ins Verhältnis gesetzt werden.⁵⁸ Im Bezug auf das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite gelten bei Immobilieninvestitionen grundsätzlich die gleichen Regeln wie für Kapitalanlagen im Allgemeinen: Eine hohe Rendite indiziert ein hohes Risiko, während eine niedrige Rendite ein niedriges Risiko wiederspiegelt.⁵⁹ Dabei stehen die Ziele Sicherheit und Rendite in Konkurrenz zueinander. Anleger streben immer nach dem besten Rendite-Risiko-Verhältnis. Steigt z.B. aufgrund attraktiver Renditen die Nachfrage, steigen bei einem begrenzten Angebot die Marktpreise und das Rendite-Risiko-Verhältnis verschlechtert sich. Dadurch nimmt die Attraktivität der Anlage und somit die Nachfrage ab und der Markt kehrt durch Preiskorrekturen in sein Gleichgewicht zurück.⁶⁰

Wie bereits erwähnt, ist der Schutz vor Inflation eine häufige Motivation für die Investition in Wohnimmobilien. Grundsätzlich gilt, dass Geld oder Vermögen durch die Inflation im Zeitverlauf entwertet wird, wenn es zu einem Prozentsatz unterhalb der Inflationsrate angelegt wird. Immobilieninvestoren nutzen jedoch die Inflation in zwei Richtungen zu ihren Gunsten: Wird eine Immobile fremdfinanziert, sinkt der Wert des Fremdkapitals im Zeitverlauf parallel zur Inflation. Da Mieten jedoch inflationsbedingt steigen, wird gleichzeitig der erzielte Cashflow mit der Zeit immer größer wodurch auch der Ertragswert der Immobilie steigt.⁶¹

3.3.3 Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage

Um eine Entscheidung treffen zu können, welche Anlageform in Betracht gezogen werden soll, gilt es neben der bereits erwähnten Abwägung zwischen Rendite und Risiko auch weitere Überlegungen in die Entscheidung miteinfließen zu lassen. Im Folgenden sollen daher kurz die Vor- und Nachteile von Wohnimmobilien-investments im Vergleich zu anderen Anlageformen aufgezeigt werden.

Im Gegensatz zu Wertpapieren, bieten Immobilien z.B. die Möglichkeit der Kontrolle über das Investitionsobjekt. So können durch Mietanpassungen die Einnahmen erhöht und auf der anderen Seite eigenständig Kostensenkungspotentiale realisiert werden. Zudem eignen sich Immobilien aufgrund ihrer Wertbeständigkeit und ihrer Knappheit als Sicherheit wodurch hohe Fremdkapitalquoten ermöglicht werden. Neben dem bereits erwähnten Schutz vor Inflation, bieten Immobilien zudem die Möglichkeit der Ausnutzung von Steuervorteilen. So besteht z.B. durch Verlustzuweisungen die Möglichkeit die Einnahmen der Mieten nicht besteuern zu müssen oder die Verluste mit anderen Einkommensarten verrechnen zu können.⁶²

Als Nachteile von Direktinvestitionen in Immobilien gelten insbesondere die Illiquidität, die sich daraus ergibt, dass sich Immobilien nicht schnell in Geld umwandeln lassen was zu Liquiditätsproblemen und im schlimmsten Fall zur Insolvenz führen kann. Darüber hinaus sind Immobilien mit einem vergleichsweise hohem Managementaufwand verbunden und auch die rechtliche Komplexität in Hinblick auf diverse Vertragsgestaltungen sowie die hohe Regulationsdichte erschweren die Investition in Immobilien. Zudem ändern sich wie bereits erwähnt die Anforderungen an die Immobilie mit der Zeit und können nur begrenzt durch nachträgliche Veränderungen kompensiert werden. Insbesondere die Bausubstanz kann nicht ohne weiteres angepasst werden und auch die wirtschaftliche Entwicklung des Umfelds der Immobilie lässt sich ebenfalls nicht beeinflussen.⁶³

3.4 Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft

Innerhalb der Immobilienwirtschaft agieren verschiedenste Marktteilnehmer mit unterschiedlichen Zielsetzungen. Im Mittelpunkt stehen Anbieter von bebauten oder unbebauten Grundstücken. Diese können in Form von Projektentwicklern oder Bauträgern sowie von Endinvestoren in Erscheinung treten. Zu letzteren zählen sowohl private Haus- und Grundstückseigentümer als auch institutionelle Anleger wie Wohnungsunternehmen, Banken oder Immobilienfonds.⁶⁴ Weitere Akteure sind z.B. Immobilienmakler, Finanzdienstleister, Architekten oder Bauingenieure.⁶⁵ Auf diese dienstleistenden Bereiche soll allerdings nicht tiefergreifend eingegangen und der Fokus auf investierende bzw. wertschöpfende Faktoren gelegt werden.

Als erstes Glied der Wertschöpfungskette gilt die sogenannte Rohbauland-entwicklung. Um Wohn-, Gewerbe- oder Sondernutzungsflächen zu schaffen bzw. zu bebauen, muss das Land zunächst rechtlich aufbereitet und die Voraussetzungen für ein Bebauungsrecht geschaffen werden. Dazu wird zunächst ein sogenanntes Bebauungsplanverfahren eingeleitet. Erst im Anschluss kann ein konkreter Bauantrag gestellt werden. Ist dieser genehmigungsfähig wird eine sogenannte bauordnungsrechtliche Baugenehmigung erteilt. Liegt für ein Baugrundstück eine entsprechende Baugenehmigung vor, steigt in diesem Moment die Wertschöpfungs-kurve steil an.⁶⁶ Den Ausgangspunkt für die weitere Wertschöpfung stellen die sogenannten Projektentwickler bzw. Bauträger dar. Diese entwickeln das Konzept für ein entsprechendes Objekt und können sowohl als Zwischeninvestoren oder einfach als Dienstleister in Erscheinung treten. Als Zwischeninvestor entwickelt der Projektentwickler die Projektidee, kauft das entsprechende Grundstück und lässt das Immobilienprojekt errichten um es anschließend zu vermarkten. Er handelt dabei auf eigene Namen und trägt das Risiko selbst. Ein Projektentwickler kann aber auch von einem Grundstückseigentümer mit der Entwicklung sowie der Erstellung beauftragt werden. Tritt der Grundstückseigentümer als Endinvestor auf, beschränkt sich die Vermarktung auf die Vermietung der einzelnen Einheiten. Die Abgrenzung zwischen der Tätigkeit von Projektentwicklern und Bauträgern ist mitunter fließend. Grundsätzlich kann aber festgehalten werden, dass ein Bauträger immer auch mit der baulichen Realisierung der Projektidee beauftragt ist, während der Projektentwickler primär die Idee entwickelt und sich durch die Schaffung grundbuch- und baurechtlicher Voraussetzungen die bauliche Realisierung sichert. Auf dieser Grundlage kann ein Projektentwickler das Grundstück mit dem entsprechenden Baurecht und den erforderlichen Planungsunterlagen verkaufen. Die Realisierung des Projektes ist nicht zwangsläufig Bestandteil der Tätigkeit von Projektentwicklern.⁶⁷

Entscheidend für die Wertschöpfung im Immobilienlebenszyklus und die damit einhergehende Rendite einer entsprechenden Immobilieninvestition ist entweder der Verkauf oder die Vermietung eines Objektes. Eine nichtgenutzte Immobilie wirft keinerlei Erträge ab, wodurch Kapital ohne jegliche Verzinsung im Objekt gebunden wird. Daher gehört ein effizienter Vertrieb zu den entscheidenden Erfolgsfaktoren. Somit gilt auch der Immobilienmakler als einer der wesentlichen Produktionsfaktoren innerhalb der Wertschöpfungskette. Beginnend mit der Beschaffung von Baugrundstücken, über den erstmaligen Verkauf oder die Vermietung von Neubauprojekten und während der gesamten Nutzungsphase erbringt der Immobilienmakler seine Dienstleistungen in allen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie und fungiert damit als Bindeglied der Immobilienwirtschaft.⁶⁸ Die letzten Glieder der Wertschöpfungskette stellen die sogenannten Zwischeninvestoren und Endinvestoren dar. Während Endinvestoren eine Immobilie mit der Zielsetzung kaufen langfristig Erträge zu erzielen, investieren Zwischeninvestoren nur kurzfristig in eine Immobilie um nach kurzer Entwicklungs- oder Haltedauer einen Ertrag über den Weiterverkauf des Objektes zu erzielen. Zwischen- und Endinvestoren können wie bereits erwähnt sowohl private als auch juristische Personen also institutionelle Anleger sein. Private Personen können sowohl als Eigennutzer z.B. in eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus oder aber wie im Rahmen dieser Arbeit vordergründig behandelt, als Kapitalanlage in eine Immobilie investieren. Zu den institutionellen Investoren zählen neben den bereits erwähnten Wohnungsunternehmen auch Banken und Immobilienfonds, Immobilienleasing- oder Versicherungsunternehmen sowie Immobilienaktiengesellschaften und sogenannte Real Estate Investment Trust. Neben der direkten Investition in eine Immobilie können private Anleger darüber auch indirekt z.B. durch die Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft oder durch Immobilienfonds oder -trusts in die Anlageklasse Immobilie investieren.⁶⁹

3.5 Der Immobilienlebenszyklus

Immobilien sind äußerst langlebige und dauerhafte Güter, die im Laufe ihrer Lebens- bzw. Nutzungsdauer mehrfach gekauft und wiederverkauft bzw. vermietet werden können.⁷⁰ Die Begriffe Lebensdauer und Nutzungsdauer werden jedoch oftmals nicht eindeutig bzw. häufig synonym verwendet.⁷¹ Unterschieden werden müssen in diesem Zusammenhang die tatsächliche sowie die technische und wirtschaftliche Lebensdauer als auch die Nutzungsdauer einer Immobilie. Als tatsächliche Lebensdauer wird der Zeitraum von der Entstehung bis hin zum Rückbau oder der Kernsanierung einer Immobilie verstanden. Unter Kernsanierung fallen in diesem Zusammenhang umfassende baulichen Maßnahmen, bei denen das Investitionsvolumen den tatsächlichen Verkehrswert des Bestandsgebäudes i.d.R. übersteigen. Die tatsächliche Lebensdauer ist dabei sowohl von technischen als auch von wirtschaftlichen Faktoren abhängig. Das Ende der technischen Lebensdauer ist erreicht, wenn eine Immobilie nicht mehr ihre Funktion erfüllt und auch nicht mehr durch Reparaturen oder Sanierung wiederherstellbar ist. Die wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie ist dagegen i.d.R. deutlich kürzer als die technische Lebensdauer. Ist es z.B. möglich durch eine Umnutzung unter Berücksichtigung aller damit einhergehenden Aufwendungen höhere Renditen für das Grundstück zu erwirtschaften, gilt das Ende der wirtschaftlichen Lebensdauer als erreicht. Häufig wird eine Immobilie jedoch weit über diesen Zeitraum weiter genutzt, da mögliche Alternativen nicht in Betracht gezogen und erst bei einer Veräußerung aufgedeckt werden. Die Nutzungsdauer beschreibt daher den Zeitraum der tatsächlichen Nutzung. Dieser kann sowohl kürzer als auch länger als der Zeitraum der wirtschaftlich sinnvollen Nutzung sein.⁷²

Der Immobilienlebenszyklus beschreibt „die zeitliche Abfolge der Prozesse von der Entstehung eines Gebäudes über verschiedene Nutzungsphasen hinweg bis zum Abriss“.⁷³ Beginnend mit der Entwicklung eines Baugrundstückes oder mit dem Abriss und der Neubebauung eines Bestandsobjektes, wird anschließend im Rahmen der Initiierung neben der ersten Konzeption über Machbarkeitsstudien und Wirtschaftlichkeitsrechnungen das Projekt konkretisiert.⁷⁴ Während der Projektentwicklungsphase soll dann ein umsetzungsfähiges Konzept entwickelt und damit die Grundlage für die bauliche Realisierung geschaffen werden. Ist das Objekt nach Abschluss der Bauphase fertiggestellt und betriebsbereit, erfolgt die Übergabe des fertiggestellten Gebäudes um dieses im Rahmen der vorgesehen Nutzung in Betrieb zu nehmen. Die darauffolgende Nutzungsphase, in der es immer wieder zu Anpassungen und Umnutzungen kommen kann, stellt i.d.R. die längste Phase des Lebenszyklus dar. Ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie erreicht, endet der Lebenszyklus i.d.R. mit dem Abriss des Gebäudes und die erneute Umnutzung des Grundstücks schließt den Kreislauf des Immobilienlebenszyklus.⁷⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Der Immobilienlebenszyklus, eigene Darstellung in Anlehnung an Knedel (2016), S. 32.

3.6 Rechtliche und steuerrechtliche Aspekte

3.6.1 Grundlagen des Immobilienrechts

Das Immobilienrecht ist in Deutschland in zwei Teilbereiche untergliedert:

Das Zivilrecht bildet den ersten Teilbereich des Immobilienrechts. Dieses regelt die Verträge zur Transaktion und Bebauung von Grundstücken. Hierzu bilden das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), die Grundbuchverordnung (GBO) und das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die wichtigsten Gesetzesgrundlagen.

Das Öffentliche Recht regelt dagegen zunächst im Rahmen des öffentlichen Bauplanungsrechts, welche Bauvorhaben auf welchen Grundstücken realisiert werden dürfen sowie innerhalb des öffentlichen Bauordnungsrechts welche sicherheits- und ordnungsrelevanten Anforderungen (z.B. Brandschutz, Abstandsflächen, etc.) einzuhalten sind und klärt somit wann und wie gebaut werden darf. Die wichtigsten Rechtsquellen stellen in diesem Zusammenhang das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die jeweilige Landesbauordnungen dar.⁷⁶

Das Bauplanungsrecht wird durch Flächennutzungspläne und Bebauungspläne umgesetzt. Der Flächennutzungsplan legt zunächst fest, welcher Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z.B. Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Landwirtschaft und Gemeinbedarf innerhalb des gesamten Stadtgebiets benötigt wird. Der Bebauungsplan enthält dagegen konkrete Festlegungen für ein abgegrenztes Gebiet einer Gemeinde und stellt dieses stark standardisiert dar.⁷⁷ Dabei wird eine städtebauliche Ordnung in Bezug auf Art und Ausmaß der baulichen Nutzung sowie die höchstzulässige Zahl von Wohnungen und Wohngebäuden rechtsverbindlich festgesetzt.⁷⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Beispiel für Festlegungen in einem Bebauungsplan, eigene Darstellung in Anlehnung an Rennert (2012), S. 57

3.6.2 Vollzug eines Immobilienkaufvertrages

Gemäß § 313b BGB bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück der notariellen Beurkundung. Auch Vorverträge, in denen bereits Einzelheiten eines Grundstücksverkaufs festgelegt werden, sind ohne notarielle Beurkundung gänzlich unwirksam.⁷⁹ Die Aufgabe des Notars ist es, Käufer und Verkäufer zu beraten und die gesamte Transaktion zu überwachen. Der Notar prüft dabei z.B. ob Vorkaufsrechte von Kommunen bestehen oder der Käufer andere Auflagen zu beachten hat. Der Notar ist allerdings ausdrücklich nur für die rechtliche und nicht etwa für eine wirtschaftliche Beratung der Beteiligten zuständig und äußert sich auch nicht zu steuerlichen oder technischen Anliegen.⁸⁰

Bei Immobilientransaktionen werden das Verpflichtungsgeschäft in Form des notariellen Kaufvertrags und das sogenannte Verfügungsgeschäft in zwei separate Rechtsgeschäfte unterteilt. Während der Abschluss des notariellen Kaufvertrages nur die Pflicht den Eigentümerwechsel gegen Kaufpreiszahlung in die Wege zu leiten regelt, erfolgt der tatsächliche Übergang des Eigentums erst mit der Eintragung im Grundbuch.⁸¹ Die Übertragung des Eigentums am Grundstück sowie die Zahlung des Kaufpreises gelten als sogenannte Hauptleistungspflichten des Verkäufers und des Käufers. Die Abwicklung der gegenseitigen Pflichten erfolgt dabei Zug-um-Zug unter Beaufsichtigung des Notars. Als Nebenleistungspflichten gelten z.B. die Löschung von eingetragenen Grunddienstbarkeiten und-pfandrechten sowie die Verpflichtung zur besenreinen Räumung und Entfernung von Mobiliar und Unrat. Außerdem wird i.d.R. festgehalten, dass sämtliche Bauunterlagen sowie die möglichst lückenlosen Dokumentationen von Renovierungen und Sanierungen übergeben werden müssen. Weitere Nebenleistungspflichten stellen Regelungen über bestimmte Bau- oder Abrissmaßnahmen vor Eigentumsübergang oder eine etwaige Mangelbeseitigung dar. Auch die Bevollmächtigung des Käufers zur Belastung des Grundstücks mit Grundschulden vor der Eigentumsüberschreibung muss wie sämtliche weiteren Nebenleistungspflichten im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.⁸² Zwischen der Einreichung des Eigentumsüberschreibungsantrages beim Grundbuchamt und der Eintragung des neuen Eigentümers vergehen i.d.R. etwa drei Monate. In der Praxis wird der Besitz an der Immobilie allerdings bereits nach Bestätigung des Eingangs des Kaufpreises vollzogen. Daher wird im notariellen Kaufvertrag üblicherweise festgehalten, dass Rechte und Pflichten des Eigentümers, wie z.B. die Zahlung der Grundsteuer oder das Recht zur Eintreibung von Mieten, nicht erst bei Eigentumsüberschreibung, sondern bereits bei der Besitzverschaffung an den neuen Eigentümer übergehen.⁸³ Beim Verkauf von Bestandsbauten wird nahezu ausnahmslos ein vertraglicher Ausschluss der Mängelgewährleistungs-rechte für Sachmängel vereinbart und ist von Gesetzes wegen und im Rahmen vorgegebener Grenzen auch zulässig. Im Gegensatz zum Verkauf von Bestandsbauten, ist bei neu errichteten bzw. noch zu errichtenden Immobilien ein Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel hinsichtlich der Bauleistung unwirksam.⁸⁴ Der Käufer kann nur dann ein Recht auf Mangelbeseitigung geltend machen, wenn er im notariellen Kaufvertrag die Beseitigung der bekannten Mängel vor der Übergabe des Grundstückes ausdrücklich vereinbart.⁸⁵ Wird ein Kaufvertrag zwischen einem Unternehmen in Form einer juristischen Person und einer Privatperson geschlossen, gilt eine Zweiwochenfrist zwischen Zustellung des Kaufvertragsentwurf und notarieller Beurkundung. Dies soll den Verbrauchern die Möglichkeit geben, den Vertrag ausgiebig zu prüfen und dem Notar ggf. Rückfragen dazu zu stellen. Zwischen Privatleuten gilt hingegen keine vorgegebene Frist.⁸⁶

3.6.3 Besteuerung von Immobilienbesitz und Immobilientransaktionen

3.6.3.1 Grundlagen der Immobilienbesteuerung

In Deutschland unterliegen Immobilien keiner eigenen Steuer, die sämtliche Vorgänge in Bezug auf Immobilien erfasst. So fällt z.B. beim Kauf einer Immobilie die Grunderwerbsteuer an und der Besitz einer Immobilie unterliegt der Grundsteuer. Die wirtschaftliche Nutzung einer Immobilie kann hingegen der Einkommensteuer sowie bei gewerblicher Nutzung der Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer oder Umsatzsteuer unterliegen.⁸⁷ Primär wird bei Immobilien wie bei anderen Wirtschaftsgütern auch die erzielte Wertschöpfung besteuert. Transaktionen von Bestandsimmobilien sind von der Umsatzsteuer befreit was verhindern soll, dass durch Umsatz- und Grunderwerbsteuer eine Doppelbesteuerung entsteht.⁸⁸

In nachfolgender Grafik sollen alle mit Immobilien im Zusammenhang stehenden Steuerarten aufgeführt und kategorisiert werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: In Verbindung mit Immobilien stehende Steuern, eigene Darstellung in Anlehnung an Sigloch (2006), S. 873.

In den folgenden Ausführungen wird auf Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht weiter eingegangen, da für Immobilieninvestoren vielmehr die beim Erwerb und im laufenden Betrieb entstehenden Steuern relevant sind.

3.6.3.2 Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel

Wie eine Immobilieninvestition besteuert wird, hängt maßgeblich davon ab, ob die Immobilie im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen gehalten wird.⁸⁹ Grundsätzlich gilt, dass der Erwerb und die Veräußerung von Immobilien eine Tätigkeit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung darstellen. Liegt dagegen sogenannter gewerblicher Grundstückshandel vor, unterliegen die Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien neben der Einkommensteuer auch der Gewerbesteuer. Aufgrund der erheblichen Auswirkung zwischen der Besteuerung im Rahmen privater Vermögensverwaltung und im Rahmen von gewerblicher Tätigkeit, ist eine entsprechende Abgrenzung erforderlich.⁹⁰

Für das Vorliegen von gewerblichem Grundstückshandel ist das Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze maßgeblich. Entscheidend ist dabei die Veräußerung von drei Immobilienobjekten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren. Als Objekte gelten in diesem Zusammenhang neben Wohnimmobilien (Ein- oder Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen) auch unbebaute Grundstücke. Der Wert und die Nutzung spielen dabei keine Rolle. Liegt gewerblicher Grundstückshandel in diesem Sinne vor, sind sämtliche Objektveräußerungen gewerbesteuerpflichtig.⁹¹ Die Abgrenzung von gewerblichem Grundstückshandel aufgrund der Drei-Objekt-Grenze ist allerdings nicht starr. Bei einer gewissen Anzahl von Veräußerungen auch nach Ablaufen des Fünfjahreszeitraums kann unter gewissen Umständen ebenfalls eine gewerbliche Tätigkeit angenommen werden. Werden Immobilien nach mindestens zehnjährigem Besitz veräußert, geht der Gesetzgeber davon aus, dass es sich grundsätzlich um private Vermögensverwaltung handelt.⁹² Wird zwischen Erwerb und Veräußerung einer Immobilie diese sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren unterschritten, unterliegen die Veräußerungsgewinne auch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung der Einkommensteuer. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ergeben sich aus der Veräußerung keine ertragsteuerlichen Konsequenzen.⁹³ Aufgrund dieser Regelungen wird ein Investor in der Regel bestrebt sein, dass seine Tätigkeit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung besteuert wird, da er so die Gewerbesteuer vermeiden und seine Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen kann. Der Erwerb von mehreren Immobilien mit dem Zweck diese dauerhaft zu vermieten hat keinen Einfluss auf die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Handel.⁹⁴ Private Vermögensverwaltung bemisst sich grundsätzlich nicht am Umfang des Immobilienbesitzes und liegt selbst dann noch vor, wenn erhebliche Fremdmittel in Anspruch genommen werden oder für die Verwaltung ein nach HGB kaufmännisch eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich ist.⁹⁵

3.6.3.3 Besteuerung von laufenden Erträgen aus Vermietung und Verpachtung

Die Erträge aus der entgeltlichen Überlassung von Wohnraum an Dritte im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung sind einkommensteuerpflichtig und werden den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Von den darüber erzielten Einkünften dürfen noch Werbungskosten und Sonderausgaben abgezogen werden. Die entsprechende Differenz ist letztlich steuerpflichtig.⁹⁶

Als Werbungskosten gelten Aufwendungen, die dem Erwerb sowie der Sicherung und Erhaltung von Vermietungseinnahmen dienen. Dazu gehören z.B. Kosten- und Zinsaufwendungen für Fremdkapital, Erhaltungs- und Modernisierungs- sowie Instandhaltung bzw. Instandsetzungsaufwand, Abschreibungen und sonstige mit der Verwaltung der Immobilie entstehenden Aufwendungen, wie:⁹⁷

- Kosten für Hausverwaltung und Hausmeister
- Kosten für Rechts- und Steuerberatung
- Kosten für Gutachten
- Vermarktungskosten (Anzeigen, Maklercourtage, etc.)
- Fahrtkosten

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten können entweder sofort im Jahr der Entstehung steuerlich voll oder verteilt auf einen Zeitraum von 2-5 Jahren geltend gemacht werden.⁹⁸ Die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) sind ein pauschaler Wert für die Wertminderung und Abnutzung der Bausubstanz des Gebäudes im Laufe der Zeit. Diese wird jährlich als prozentualer Anteil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes angesetzt.⁹⁹ Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, weshalb private Wohnungsvermieter keinen Vorsteuerabzug geltend machen können.¹⁰⁰

[...]

---

¹ Vgl. Piazolo (2007), S. 215.

² Vgl. Zitelmann (2004), S. 7.

³ Vgl. Statistisches Bundesamt (2018), S. 338 sowie Gromer (2012), S. 1.

⁴ Vgl. Malpezzi (2009), S. 5.

⁵ Vgl. Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (2017), S. 17 ff.

⁶ Vgl. Thomsen (2019).

⁷ Vgl. Grahn (2019).

⁸ Vgl. o.V. (2019): Zwei von drei Vermietern sind Privatpersonen.

⁹ Von Einem (2016a), S. 173 ff.

¹⁰ Vgl. Nöllke (2013), S. 5.

¹¹ Vgl. Rottke (2011e), S. 44.

¹² Vgl. Fesselmann et al. (2018), S. 9.

¹³ Vgl. Gromer (2012), S. 11.

¹⁴ Vgl. o.V.: Immobilie, die.

¹⁵ Vgl. o.V.: Wie werden Grundstücke oder Bauwerke noch genannt?

¹⁶ Winter (1998), S. 466.

¹⁷ Vgl. Gans (2012), S.117

¹⁸ Vgl. Rottke (2012b), S. 42 sowie Gondring (2004), S. 34 f.

¹⁹ Vgl. Rottke (2012b), S. 43.

²⁰ Vgl. Rottke (2012b), S. 43.

²¹ Bone-Winkel et al. (2008), S. 16.

²² Vgl. Gromer (2012), S. 14.

²³ Vgl. Gondring (2004), S. 33 sowie Bone-Winkel et al. (2008), S. 10.

²⁴ Vgl. Specht (2001), S. 237.

²⁵ Vgl. Schulte (1978), S. 11.

²⁶ Vgl. Altmann (2017), S. 244 f.

²⁷ Zimmermann (2015), S. 121

²⁸ Vgl. Gondring (2004), S. 41.

²⁹ Vgl. Wüstefeld (2000), S. 29.

³⁰ Vgl. Gondring (2004), S. 41.

³¹ Vgl. Rottke (2011e), S. 45.

³² Vgl. Voigtländer (2012), S. 388.

³³ Vgl. Maier (2004), S. 56 f.

³⁴ Vgl. Falk (1994), S. 75.

³⁵ Vgl. Maier (2004), S. 53 f.

³⁶ Vgl. Rottke (2011e), S. 45.

³⁷ Vgl. Wüstefeld (2000), S. 32 sowie Rottke (2011a), S. 121.

³⁸ Vgl. Rottke (2011b), S. 144.

³⁹ Vgl. Hermann (2015), S. 33.

⁴⁰ Vgl. Maier (2004), S. 49 f.

⁴¹ Vgl. Kleiber et al. (2010), S. 1732.

⁴² Vgl. Pfnür (2011), S. 95.

⁴³ Vgl. Flanagan et al. (1989), S. 41.

⁴⁴ BGH, Urteil vom 25.10.1967 – VIII ZR 215/66, zitiert nach Brunner (2019), S. 33.

⁴⁵ Vgl. BGH, Urteil vom 25.10.1967 – VIII ZR 215/66, zitiert nach Brunner (2019), S. 33.

⁴⁶ Vgl. Nastansky (2012), S. 170.

⁴⁷ Vgl. Demary (2012), S. 218 f.

⁴⁸ Vgl. Nastansky (2012), S. 170.

⁴⁹ Vgl. Nastansky (2012), S. 174.

⁵⁰ Vgl. Rottke (2012a), S. 259 f.

⁵¹ Vgl. Rottke (2011a), S. 133.

⁵² Vgl. Brauer (2018a), S. 23 sowie Belke (2009), S. 6 f.

⁵³ Vgl. Rottke (2011a), S. 134.

⁵⁴ Vgl. Nastansky (2012), S. 174.

⁵⁵ Vgl. Nastansky (2012), S. 169 sowie Belke (2009), S. 4.

⁵⁶ Vgl. Zimmermann (2015), S. 117.

⁵⁷ Vgl. Thomas (2011), S. 576.

⁵⁸ Vgl. Thomas (2011), S. 584.

⁵⁹ Vgl. Goldwein (2018), S. 30.

⁶⁰ Vgl. Thomas (2011), S. 584.

⁶¹ Vgl. Knedel (2016), S. 29 f. sowie Demary (2012), S. 219.

⁶² Vgl. Pyhrr et al. (1989), S. 10.

⁶³ Vgl. Pyhrr et al. (1989), S. 10.

⁶⁴ Vgl. Schmoll (2015), S. 9.

⁶⁵ Vgl. Brauer (2018a), S. 31.

⁶⁶ Vgl. Knedel (2016), S. 33 ff.

⁶⁷ Vgl. Brauer (2018a), S. 32 ff.

⁶⁸ Vgl. Brauer (2018a), S. 29 ff.

⁶⁹ Vgl. Brauer (2018a), S. 32 ff.

⁷⁰ Vgl. Brauer (2018a), S. 12.

⁷¹ Vgl. Altmann (2017), S. 122.

⁷² Vgl. Kurzrock (2011a), S. 424.

⁷³ Rottke / Wernecke (2008), S. 211.

⁷⁴ Vgl. Knedel (2016), S. 31 sowie Rottke (2012b), S. 56.

⁷⁵ Vgl. Brauer (2018a), S. 32 ff. sowie Knedel (2016), S. 31 und Gromer (2012), S. 26.

⁷⁶ Vgl. Rennert (2012), S. 55 f.

⁷⁷ Vgl. Rennert (2012), S. 57.

⁷⁸ Vgl. Krumme (2018).

⁷⁹ Vgl. Goldwein (2018), S. 119.

⁸⁰ Vgl. Hillemacher (2019).

⁸¹ Vgl. Goldwein (2018), S. 119.

⁸² Vgl. Goldwein (2018), S. 122 ff.

⁸³ Vgl. Goldwein (2018), S. 127 f.

⁸⁴ Vgl. Rennert (2012), S. 188 f.

⁸⁵ Vgl. Rennert (2012), S. 190.

⁸⁶ Vgl. Hillemacher (2019).

⁸⁷ Vgl. Bär (2017), S. 3.

⁸⁸ Vgl. Lerbs (2012), S. 553.

⁸⁹ Vgl. Fesselmann et al. (2018), S. 16.

⁹⁰ Vgl. Colliers International Residential GmbH (2019), S. 10.

⁹¹ Vgl. Wrede (2017), S. 61 f. sowie Beck (2009), S. 243 und Knedel (2016), S. 244 f.

⁹² Vgl. Wrede (2017), S. 63.

⁹³ Vgl. Siegert (2018), S. 330 sowie Knedel (2016), S. 245 f.

⁹⁴ Vgl. Fesselmann et al. (2018), S. 16.

⁹⁵ Vgl. Wrede (2017), S. 52 f.

⁹⁶ Vgl. Bär (2017), S. 45.

⁹⁷ Vgl. Siegert (2018), S. 350 sowie Knedel (2016), S. 234 ff.

⁹⁸ Vgl. Knedel (2016), S. 236.

⁹⁹ Vgl. Rennert (2012), S. 82.

¹⁰⁰ Vgl. Knedel (2016), S. 263.

• Université: University of Applied Sciences Frankfurt am Main
• Note: 1,4
• Auteur: Benjamin Hoffmann (Auteur)
• Année de publication: 2019
• Pages: 120
• N° de catalogue: V1129460
• ISBN (ebook): 9783346512130
• ISBN (Livre): 9783346512147
• Langue: allemand
• mots-clé: Immobilienwirtschaft, Immobilienmarkt, Immobilieninvestment, Immobilieninvestments, Kapitalanlage, Immobilien, Immobilienlebenszyklus, Grundlagen des Immobilienrechts, Immobilienrecht, Immobilienkaufvertrag, Immobilientransaktionen, Vermögensverwaltung, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, Vermietung, Vermietung und Verpachtung, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Wohnungs- und Teileigentum, Wertermittlung von Immobilien, Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Finanzierung, Immobilienfinanzierung, Investmentkalkulation, Investitionsrechnung, Cashflow-Analyse, Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic, Immobilienentwicklung, Hausverwaltung, Betriebskostenabrechnung, Mietvertragsmanagement, Immobilienblase, Immobilienzyklen, Kaufpreisentwicklung, Mietpreisentwicklung