Der Erwerb eines Grundstückes oder eines Hauses im Wege der Zwangsversteigerung kann durchaus lohnenswert sein. Um bei dieser Art des Immobilienerwerbs keine bösen Überraschungen zu erleben ist es ratsam, im voraus Informationen über das Verfahren der Zwangsversteigerung im Allgemeinen, und über das zu ersteigernde Objekt im Besonderen einzuholen.
Die vorliegende Arbeit soll dem Leser vor allem den rechtlichen Hintergrund darstellen. Zuerst wird der - meist langwierige - Weg in das Vollstreckungsverfahren erläutert. Der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, muss im Besitze eines vollstreckbaren Titels, d.h. eines Urteils sein, um das Verfahren überhaupt betreiben zu können. Ist das Verfahren angeordnet, beginnt die Vorbereitung des Termins; Grundstückswert und geringstes Gebot müssen festgelegt, Fristen müssen beachtet werden. Dann folgt der eigentliche, dreigeteilte Termin, an dessen Ende im günstigsten Fall der Zuschlag erfolgt. Bei alledem dürfen die Interessen der Beteiligten nicht ausser Acht gelassen werden. Für den Erwerber spielen Miet- oder Pachtverträge, die auf das Objekt abgeschlossen sind, mitunter eine grosse Rolle, vor allem wenn er beabsichtigt, das Objekt selbst zu nutzen. Die Einbeziehung eines Maklers in den Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren ist nicht die Regel; in diesem Falle sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten.
Abschliessend verdeutlichen Zahlen der letzten Jahre den stetigen Anstieg der Zwangsversteigerungstermine und der Werte, die in solchen Verfahren realisiert werden.
Inhaltsverzeichnis
Management Summary
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1 Der Weg in das Vollstreckungsverfahren
1.1 Die Zulässigkeit der Zwangsversteigerung
1.1.1 Allgemeine Verfahrensvoraussetzungen
1.1.2 Allgemeine und Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen
1.2 Unterschied Zwangs- und Teilungsversteigerung
1.3 Teilungsversteigerung
2 Die Vorbereitung des Versteigerungstermins
2.1 Fristen
2.2 Terminsbekanntmachung und Mitteilung gemäss § 41 II ZVG
2.3 Festsetzung des Grundstückwertes
2.4 Schutzvorschriften für Schuldner und Gläubiger
2.4.1 5/10 Grenze - Schuldnerschutz des § 85 a I ZVG
2.4.2 Generalklausel § 765 a ZPO
2.4.3 7/10 Grenze - Gläubigerschutz des § 74 a I ZVG
2.5 Das geringste Gebot
3 Dreiteilung des Termins
3.1 Bekanntmachung und Belehrung
3.2 Bietgeschäft
3.3 Zuschlagsentscheidung
3.4 Zuschlagsfolgen
3.5 Sicherheitsleistung
3.6 Verteilungsverfahren
4 Interessen der Beteiligten im Zwangsversteigerungsverfahren
4.1 Schuldner
4.2 (Bestbetreibender) Gläubiger
4.3 Andere Beteiligte
4.4 Ansprüche
4.5 Ablösung
4.5.1 BGB-Ablösung
4.5.2 ZVG-Ablösung
4.6 Meistgebotsfinanzierung
5 Miet- und Pachtverhältnisse
5.1 Sonderkündigungsrecht
5.2 Ausschluss des § 57 a ZVG
6 Makleranspruch und Zwangsversteigerung
7 Resümee
Literatur- und Quellenverzeichnis
Management Summary
Der Erwerb eines Grundstückes oder eines Hauses im Wege der Zwangsversteigerung kann durchaus lohnenswert sein. Um bei dieser Art des Immobilienerwerbs keine bösen Überraschungen zu erleben ist es ratsam, im voraus Informationen über das Verfahren der Zwangsversteigerung im Allgemeinen, und über das zu ersteigernde Objekt im Besonderen einzuholen.
Die vorliegende Arbeit soll dem Leser vor allem den rechtlichen Hintergrund darstellen. Zuerst wird der – meist langwierige – Weg in das Vollstreckungsverfahren erläutert. Der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, muss im Besitze eines vollstreckbaren Titels, d.h. eines Urteils sein, um das Verfahren überhaupt betreiben zu können. Ist das Verfahren angeordnet, beginnt die Vorbereitung des Termins; Grundstückswert und geringstes Gebot müssen festgelegt, Fristen müssen beachtet werden. Dann folgt der eigentliche, dreigeteilte Termin, an dessen Ende im günstigsten Fall der Zuschlag erfolgt. Bei alledem dürfen die Interessen der Beteiligten nicht ausser Acht gelassen werden. Für den Erwerber spielen Miet- oder Pachtverträge, die auf das Objekt abgeschlossen sind, mitunter eine grosse Rolle, vor allem wenn er beabsichtigt, das Objekt selbst zu nutzen. Die Einbeziehung eines Maklers in den Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungs-verfahren ist nicht die Regel; in diesem Falle sind jedoch einige Besonder-heiten zu beachten.
Abschliessend verdeutlichen Zahlen der letzten Jahre den stetigen Anstieg der Zwangsversteigerungstermine und der Werte, die in solchen Verfahren realisiert werden.
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1
Abbildung 2
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Berücksichtigungsarten
Tabelle 2: Ablösung nach BGB und ZVG
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Der Weg in das Vollstreckungsverfahren
Die Zwangsversteigerung ist eines von drei Verfahren der Zwangsvollstreckung gemäss § 866 I ZPO, die dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Ansprüche ermöglichen sollen.
Die ZPO unterscheidet drei verschiedene Arten der Vollstreckung in das unbewegliche Schuldnervermögen gemäss § 866 I:
- Zwangsversteigerung (Veräußerung des Grundstücks und Verteilung der Erlöse)
- Zwangsverwaltung (Verwertung der laufenden Einnahmen aus dem Grundstück)
- Zwangshypothek (dingliche Sicherung des titulierten Anspruchs, Zwangsversteigerung mit dem Rang der Zwangshypothek).[1]
Gemäß § 864 II ZPO gehören zum unbeweglichen Vermögen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentum oder Erbbaurechte, und auch Anteile eines Miteigentümers nach Bruchteilen. Des weiteren zählen zu den Immobilien im Schiffsregister eingetragene Schiffe, im Schiffsbauregister eintragbare Schiffsbauwerke und Luftfahrzeuge, § 864 I ZPO, § 171 a ZVG sowie Gegenstände, auf die sich eine Hypothek erstreckt, § 865 ZPO.
1.1 Die Zulässigkeit der Zwangsversteigerung
1.1.1 Allgemeine Verfahrensvoraussetzungen
Gemäss § 16 I ZVG setzt die Zwangsversteigerung einen Antrag voraus, der das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch mit einer genauen Aufstellung von Kosten, Zinsen und anderen Nebenleistungen, und den vollstreckbaren Titel bezeichnet. Sachlich zuständig für das Verfahren ist das Amtsgericht (als Vollstreckungsgericht), die örtliche Zuständigkeit liegt bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt gelegen ist, § 1 ZVG.
Das Rechtsschutzbedürfnis des Schuldners fehlt nach h.M. nicht, wenn die Zwangsversteigerung aufgrund geringfügiger Forderungen betrieben wird. Die Interessen des Schuldners können lediglich bei sehr geringen Restforderungen überwiegen.[2]
1.1.2 Allgemeine und Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen
Bei Eintragung einer Zwangshypothek (um als dinglicher Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben zu können) muss der Gläubiger gemäss § 867 III ZPO keinen Titel auf Duldung der Vollstreckung erwirken, § 1147 BGB, es genügt der Vermerk auf dem Titel, § 867 I 1 2. HS ZPO.
Die Besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen verlangen, dass der titulierte Schuldner gemäss § 17 I ZVG als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist.
1.2 Unterschied Zwangs- und Teilungsversteigerung
Bei der Zwangsversteigerung liegt die Ursache der Vollstreckung in der finanziellen Not des Eigentümers, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Antragsteller ist regelmäßig der Gläubiger.
Im Gegensatz dazu ist die Ursache der Teilungsversteigerung nicht Zahlungsunfähigkeit, sondern Uneinigkeit der Eigentümer über die Objektaufteilung oder den freihändigen Verkauf. Bei der Teilungsversteigerung kann jeder der Eigentümer Antrag auf Zwangsversteigerung stellen, unanhängig von seiner Anteilsgröße; Folge des Verfahrens ist die Aufhebung der Gemeinschaft.[3] Der Veräußerungserlös tritt an Stelle des Grundstücks und wird verteilt.
1.3 Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist geregelt in den §§ 180 bis 185 ZVG. Beteiligte Parteien können z.B. Bruchteilsgemeinschaften (Eintragung im Grundbuch mit dem entsprechenden Anteil), Erbengemeinschaften (Grundbucheintrag: In Erbengemeinschaft) oder auch eine BGB-Gesellschaft (Grundbucheintrag: In GbR) sein.
Die Teilungsversteigerung kann unzulässig sein, wenn sich das Grundstück aufteilen lässt und so eine Vollstreckung unnötig wäre. Der Grundsatz der Realteilung setzt jedoch voraus, dass sich das Grundstück ohne Wertminderung in anteilsentsprechende Teile zerlegen lässt.[4] Dieser Grundsatz lässt sich jedoch bei bebauten Grundstücken kaum realisieren.
Die Antragsberechtigung ergibt sich aus dem Eigentum; jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Anteilsgröße antragsberechtigt und kann das Verfahren auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer betreiben. Bei einer Testamentsvollstreckung kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung betreiben.
2 Die Vorbereitung des Versteigerungstermins
Liegen alle Zulässigkeitsvoraussetzungen für das Vollstreckungsverfahren vor, wird die Zwangsversteigerung durch das Vollstreckungsgericht angeordnet, § 15 ZVG. Mit Anordnung des Zwangsversteigerungs-verfahrens wird ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch, Abteilung II, eingetragen, § 19 I ZVG. Der Grundbucheintrag schützt den betreibenden Gläubiger vor nachteilhaften Verfügungen des Schuldners. Wirksam wird die Anordnung gemäss § 22 ZVG entweder
- mit Beschlusszustellung an den Schuldner oder
- mit dem Eingang des Eintragungsersuchens des Gerichtes beim
Grundbuchamt.
Ausschlaggebend ist der frühere Zeitpunkt.
Zugunsten des Gläubigers gilt die Anordnung als Beschlagnahme des Grundstücks gemäss § 20 I ZVG mit der Wirkung eines relativen Veräußerungsverbots des Schuldners, § 23 I ZVG, §§ 135 ff. BGB. Der Gläubiger erhält daraus das Recht auf Befriedigung aus dem Verkaufserlös (nach Rang), kein Pfandrecht, § 10 I Nr.5 ZVG.
2.1 Fristen
Auf die Einhaltung aller Fristen ist im Zwangsversteigerungsverfahren besonders zu achten. Eine Fristverletzung kann Zuschlagsversagung zur Folge haben oder als Anfechtungsgrund dienen.[5]
[...]
[1] Lackmann, S. 155, Rn. 436
[2] Lackmann, S. 155, Rn. 437
[3] Lackmann, S. 154, Rn. 435
[4] Storz, S. 28
[5] Eickmann, S. 147
- Citar trabajo
- Sina Karin Hähnchen (Autor), 2002, Immobilienerwerb im Zwangsversteigerungsverfahren, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/11119
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