Inhalt
Einleitung
1. Teil DAUERRECHT
I. Befristete Mietverhältnisse
A. Beendigung durch Zeitablauf
1. Rechtslage nach ABGB
2. Rechtslage nach MRG
a. Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung
aa. Schriftlichkeit
bb. Endtermin
cc. Dauer
b. Durchsetzbarkeit
aa. Anknüpfungszeitpunkt
bb. Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin
c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung
aa. Durchsetzbare Befristung
bb. Undurchsetzbare Befristung
3. Übersichtstabelle
B. Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters
1. Entwicklung
2. Kündigung allgemein
3. Kündigungsoption des Mieters
4. Kündigungsoption bei undurchsetzbarer Befristung
C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund
1. Untauglichkeit
2. Erheblich nachteiliger Gebrauch
3. Qualifizierter Mietzinsrückstand
II. Unbefristete Mietverhältnisse
A. Rechtslage nach ABGB und MRG
B. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund
C. Kündigung
1. Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG
2. Die einzelnen Spezialtatbestände des § 30 Abs 2 MRG
a. Mietzinsrückstand gem Z 1
b. Nichterbringung von Dienstleistungen gem Z 2
c. Erheblich nachteiliger Gebrauch gem Z 3 1. Fall
d. Unleidliches Verhalten gem Z 3 2. Fall
e. Strafbare Handlung gem Z 3 3. Fall
f. Weitergabe gem Z 4
aa. Weitergabe
bb. Unverhältnismässige Gegenleistung
g. Tod des Mieters gem Z 5
h. Nichtbenützung einer Wohnung gem Z 6
i. Nicht vertragsgemäße Verwendung eines Geschäftsraums gem Z 7
j. Eigenbedarf an Wohnung ohne Ersatz gem Z 8
k. Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung gem Z 9
l. Bedarf für Betriebsangehörige gem Z 10
m. Bedarf einer Gebietskörperschaft gem Z 11
n. Kündigung von Untermietverhältnissen gem Z 12
o. Vereinbarter Kündigungsgrund gem Z 13
p. Abbruchreife gem Z 14
q. Interessenbescheid gem Z 15
r. Verweigerung der Standardanhebung gem Z 16
3. Teilkündigung gem § 31
4. Kündigungsgründe außerhalb des MRG
D. Sonstige Erlöschengründe
1. Untergang
2. Einvernehmliche Auflösung
3. Vereinigung
4. Enteignung
5. Rücktritt
6. Anfechtung
2. Teil Übergangsrecht
I. Kündigungsrechtliche Übergangsregelung des MRG
A. Übungsplätze des Bundesheeres
B. Befristete Weitergeltung des Kündigungsschutzes des MG
C. Investitionsersatzanspruch des Mieters
D. Neuer Kündigungsschutz für frei finanzierte Neubauten
E. Bestehende Untermietverträge
II. Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz
A. Befristungen
B. Bestehende Verträge
C. Anwendbarkeit
D. Verlängerungen
III. Die Wohnrechtsnovelle 1997
A. Neue Befristungsregeln
B. Übergangsregelungen des § 49b
1. Indirekte Investitionen
2. Befristungsabschläge
3. Ausschluss der Mietzinserhöhung bei Befristung unter 4 Jahren
4. Befristungen
a. Vertragsschluss
b. Verlängerungsvereinbarungen
5. Stillschweigende Verlängerung um ein Jahr
6. Verlängerungsoption
IV. Die Wohnrechtsnovelle 1999
V. Die Wohnrechtsnovelle 2000
A. Allgemeines
B. Übergangsregeln des § 49c
1. Befristungsabschlag
2. Befristung
3. Weitergeltung der §§ 29 Abs 4a, 4b und 4c und 34 Abs 5
4. Kündigungsoption des Mieters
VI. Die Mietrechtsnovelle 2001
Literaturverzeichnis
EINLEITUNG
Das Mietrecht ist ein Rechtsbereich, der nahezu jeden Menschen betrifft - die meisten als Mieter und viele als Bestandgeber – und dennoch ist es eine Materie, die bei Wissenschaftern wie Praktikern in Relation zur Nachfrage nur wenig Interesse hervorruft und einen wenig löblichen Ruf als Fach für Spezialisten genießt. Ich bin
auch bei weitem nicht der erste, der sich im Zusammenhang mit mietrechtlichen Regelungen an das legendäre „Denksporturteil“ des OGH[1] erinnert fühlt.
Wenn in der Literatur mit Bezug auf die Mietrechtsgesetzgebung von „gravierenden gesetzgeberischen Versehen“[2] und „besonderen legistischen Gustostückerln“[3] zu lesen ist, gerade in Zusammenhang mit den Übergangsbestimmungen von einer
„Geheimwissenschaft der Mietrechtsarchäologie“[4] geschrieben wird und Polemik in keinem Aufsatz über eine Wohnrechtsnovelle zu kurz kommt, dann scheint es nicht zu verwundern, dass auch der OGH kontrovers Stellung bezieht[5]. Eine bereits andiskutierte Verländerung der Mietrechtskompetenz[6] und der Einfluss des Europäischen Gemeinschaftsrechts[7] lassen in dieser Hinsicht noch einigen Interpretations- und Anknüpfungsstoff erwarten.
Das Befristungsrecht ist innerhalb des Mietrechts wiederum ein Spezifikum, das von umfangreicher Geschichte[8] und rechtspolitischer Brisanz[9] geprägt ist und schon dadurch zahlreiche intertemporale Probleme und Ansätze aufwirft. Die gegenständliche Arbeit versucht einen Überblick über die Regelungen der Zeitmietverträge und der damit im Konnex stehenden Kündigung zu geben und des Weiteren die einschlägigen fundamentalen Novellen 1997 und 2000 „aufzuarbeiten“.
Die Arbeit wurde in zwei Bereiche gegliedert, von denen der erste den materiellen Teil und der zweite überblicksartig die intertemporale Systematik abdeckt.
Entscheidungen aus den Sammlungen ohne nähere Bezeichnung sind solche des OGH.
Die Abkürzungen und Zitate wurden gem Friedl/Loebenstein, AZR5 verfasst,
weswegen auf ein eigenes Abkürzungsverzeichnis verzichtet werden konnte.
1. TEIL DAUERRECHT
I. Befristete Mietverhältnisse
A. Beendigung durch Zeitablauf
1. Rechtslage nach ABGB
Bestandverträge[10] können zu einem bestimmten Termin ohne weiteres eo ipso - dh ohne Kündigung – erlöschen; dieser wird als unbedingter Endtermin (§ 1113 ABGB) bezeichnet. Wird das Erlöschen aber von einer weiteren Voraussetzung (Bedingung), beispielsweise einer vorhergehenden Kündigung abhängig gemacht (§ 1114 ABGB)[11], spricht man von bedingtem Endtermin[12].
Der Endtermin muss nicht durch einen kalendermäßigen Tag, sondern kann auch durch ein Ereignis festgelegt werden; dieses muss jedoch objektiv bestimmbar sein oder sich mittelbar aus dem Zweck oder Bedarf des Vertrages ergeben[13].
Verträge mit unbedingtem Endtermin binden mangels gegenteiliger Klausel die Vertragsteile an die gesamte Dauer mit Ausnahme einer Realisierung eines wichtigen Grundes gem §§ 1117 oder 1118 ABGB[14]. Das Mietverhältnis erlischt zum Endtermin ex lege.
2. Rechtslage nach MRG
Im Anwendungsbereich des MRG gelten die selben Grundsätze[15], allerdings ist die Vereinbarung eines bedingten Endtermins unwirksam[16] bzw die beabsichtigte Befristung nicht durchsetzbar[17]. Ein (außergerichtlicher) Räumungsvergleich ist kein erfolgreiches Institut um einen Mietvertrag zu befristen oder zu verlängern[18].
a. Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung
aa. Schriftlichkeit
aaa. Form
Voraussetzung für eine durchsetzbare Befristung[19] ist die Einhaltung der Schriftform, unabhängig davon, ob es sich um einen erstmaligen Abschluss unter Befristung oder eine Verlängerung auf bestimmte Zeit handelt[20]. Der Formzweck liegt zum einen in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, zum anderen in der Erleichterung und Sicherung der Beweisführung[21]. Für die Vereinbarung einer Befristung ist der Bestandgeber beweispflichtig[22].
Für das selbständige Erlöschen des Mietverhältnisses durch Zeitablauf ist gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a Voraussetzung, dass bei der Befristungsvereinbarung die Schriftform im Sinne einer gemeinsamen, von beiden Vertragsteilen unterfertigten Urkunde eingehalten wurde[23]. Der Endtermin (sprich die Befristung) muss aus der Urkunde ersichtlich sein, ohne auf die Interpretationsregeln der §§ 914, 915 ABGB[24] abstellen zu müssen[25], darüber hinaus ist wohl die Andeutungstheorie[26] (Ermittlung des Parteiwillens anhand auch äußerst geringer Anhaltspunkte[27] im Text[28]) maßgeblich.
Bei Abschluss durch einen Bevollmächtigten muss sich dieser auf Mieterseite auf eine schriftliche Vollmacht stützen – dies gilt bei einer Mietergemeinschaft für sämtliche zu Vertretenden[29]; auf Vermieterseite hingegen wird eine mündliche als ausreichend angesehen[30], was durch den Normzweck gerechtfertigt scheint [31]. Es bedarf in analoger Anwendung von § 886 ABGB grundsätzlich der eigenhändigen Unterschrift aller Vertragsparteien – der Essenz einer schriftlichen Vereinbarung - wobei diese nach einhM nicht leserlich sein muss, aber zur eindeutigen Identifizierung geeignet zu sein hat[32].
Zur Formeinhaltung sind nach hLehre[33] entweder alle Signaturen auf einer Urkunde oder auch ein unterschriebenes Angebot und eine unterschriebene Annahme, demnach zwei Urkunden gefordert; wobei bloßes (formgerechtes) Einverständnis mit dem ausführlichen Teil des anderen Textes genügt[34]. Vonkilch[35] fordert außerdem abstellend auf den Schutzzweck jedenfalls einen ausdrücklichen Hinweis auf den Endtermin in der schriftlichen Vertragserklärung des Mieters. Die Befristung des Vertrages hat allein aus dem Wortlaut der Urkunde hervorzugehen[36].
Eine dogmatisch interessante Umgehungsvariante stellen Prader/Kuprian[37] dar und
stellen auf den zeitlichen Zusammenhang der Unterschriften ab: Die Gegenzeichnung der Vertragsurkunde durch den Vermieter bleibt in diesem Fall offen und wird erst knapp vor Ablauf der Befristung vorgenommen, um die Durchsetzbarkeit des Endtermins doch zu realisieren.
bbb. Rechtsfolge der Verletzung des Schriftlichkeitsgebots
Uneinheitlich wird die Frage beantwortet, wie es zu werten ist, wenn mündlicher Konsens über den Mietvertrag herrscht, der Mieter aber dann die Unterschrift verweigert[38]. Ein Klagerecht auf Unterfertigung einer Vertragsurkunde gibt es nicht[39];
anderer Meinung ist Schuster[40], der eine Klage auf Zuhaltung bejaht.
Nach hA ist die Einhaltung der Schriftform keine Voraussetzung für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages, sondern lediglich für die Durchsetzbarkeit[41] des Endtermins. Vonkilch[42] schlägt eine (zumindest) analoge Anwendung von § 884 ABGB vor, der vor Unterzeichnung auch bei tatsächlichem Konsens mangelnden Bindungswillen attestiert. Der OGH hält fallweise den Mietvertrag mE sinnwidrig für völlig unwirksam[43], und ein andermal ist er von der grundsätzlichen Wirksamkeit wieder überzeugt[44]. Jedenfalls ist eine fehlerhafte Befristung nicht durchsetzbar, auch wenn der Gesetzgeber teilweise den Begriff mangelnder „Gültigkeit“ verwendet[45].
ccc. Telefax und email
Nach ständiger Rsp[46] wird eine Vertragserklärung per Telefax als nicht dem Schriftformgebot entsprechend qualifiziert[47]; anderer Meinung ist Koziol[48], der zur Differenzierung nach dem Schutzzweck mahnt[49]. Eine „ elektronische Signatur “ gem
§ 4 Abs 1 SignG[50] kann, etwa im Fernabsatz oder schlicht in einer email sehr wohl die Unterschrift ersetzen, wenn sie den Anforderungen gem § 2 Z 3 leg cit entspricht; die Ausnahmen in § 4 leg cit sind hier nicht einschlägig.
ddd. Ausnahmen
Befristete Verträge, deren vereinbarte (oder verlängerte) Vertragsdauer 6 Monate nicht überschreitet (§ 1 Abs 2 Z 3), stellen einen Ausnahmetatbestand dar und unterliegen nicht dem Schriftformgebot, wenn die Voraussetzungen der Alternativen lit a (Geschäftsraum) oder b (Wohnung der Kategorie A oder B[51]) erfüllt sind. Im Fall der lit b hat Schriftlichkeit in obigem Sinne für den Vertragszweck vorzuliegen, der einer „nur vorübergehenden beruflichen Nutzung als Zweitwohnung“[52] entsprechen muss.
Abgesehen von diesem Erfordernis, stellen diese Fälle die einzigen durchsetzbaren Befristungen im MRG dar, die keiner Schriftlichkeit bedürfen.
bb. Endtermin
Eine weitere Voraussetzung zur Durchsetzung einer Befristung ist die Festlegung eines unbedingten Endtermins nach § 29. Die schriftliche Vereinbarung muss das unbedingte Erlöschen des Mietvertrages zu einem bestimmten Termin konstatieren.
Dies kann sowohl durch Angabe des Endtermins selbst als auch durch Festlegung des Beginns und der in Aussicht genommenen Dauer geschehen, darüber hinaus aber auch durch eine Kombination beider Möglichkeiten[53]. Dies birgt allerdings Fehlerquellen, die einer Interpretation schwer zugänglich sind und Undurchsetzbarkeit nach sich ziehen könnten[54]. Es bedarf keiner zusätzlichen Vereinbarung, dass der Vertrag „ohne Kündigung erlischt“, das Datum des Vertragsendes muss aber aus der Urkunde eindeutig hervorgehen, um dem Erfordernis der Bestimmtheit zu entsprechen[55]. Die Judikatur hat in diesem Zusammenhang strenge Grundsätze entwickelt, die vage Verlängerungszusagen oder kryptische Formulierungen wie „bei Wohlverhalten kann sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr verlängern“ oder „bei guter Führung und pünktlicher Bezahlung kann auf weitere drei Jahre vermietet werden“ als zu unbestimmt sanktioniert[56].
Schädlich für die Durchsetzbarkeit ist jedenfalls, wenn das Ende des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Termin mit einer weiteren Voraussetzung verknüpft wird, wie zB einer obligatorischen Kündigung oder einer terminlich abgelaufenen Option auf Verlängerung. Jedenfalls zulässig im Hinblick auf die Notwendigkeit des unbedingten Endtermins ist die vertragliche Einräumung vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten, die
aber auf Vermieterseite zusätzlich der Verwirklichung eines Tatbestandes gem § 30 bedürfen[57].
Oben zitierte Andeutungstheorie[58] führt bei der Interpretation zur Berücksichtigung des Parteiwillens im Sinne eines Abstellens auf die tatsächliche Willenseinigung über die Vertragsdauer, auch wenn diese Einigung als so genannter natürlicher Konsens auf einer ungenauen Bezeichnung des Endtermins beruht. In Konsequenz geht der übereinstimmend erklärte Parteiwille selbst dem abweichenden Wortlaut vor[59], wenn sich durch Interpretation der Formulierung Anhaltspunkte dafür ergeben[60].
Die Formulierung einer Befristung als „Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.1991 und wird auf die Dauer von einem Jahr abgeschlossen, das ist bis 1.1.1992.“ hat der OGH[61] schon dem Inhalt der Vertragsurkunde nach für wirksam vereinbart erklärt.
Eine solche Auslegung sei schon dem Wortsinn nach gedeckt, da „bis 1.1“ entweder
„bis einschließlich“ oder „bis ausschließlich“ bedeuten kann. Höchste Relevanz kann dieser Interpretation bei der möglichen Überschreitung von Höchstfristen (zB der 10 jährigen Höchstfrist gem § 29 Abs 1 Z 3 lit c idF der WRN 1997[62]) oder in anderer Konstellation auch bei Unterschreitung von Mindestfristen[63] (etwa der generellen Dreijahresfrist des § 29 Abs 1 Z 3 lit b idF der WRN 2000[64]) zukommen[65].
Die neuere Lehre nimmt im Zweifel nach allgemeinen Grundsätzen die Vereinbarung eines unbedingten Endtermins an[66].
cc. Dauer
Die WRN 2000 brachte eine Entflechtung und drastische Vereinfachung der Befristungsregime[67]. Für alle Vertragstypen, sei es Haupt- oder Untermiete, wurden sowohl für Neuverträge als auch für Verlängerungen einheitliche Befristungsregelungen normiert: Eine Befristung muss neben der Schriftlichkeit bei Wohnungen[68] eine Mindestdauer von 3 Jahren (§ 20 Abs 1 Z 3 lit b) umfassen, wobei Verlängerungen unbeschränkt zulässig sind, sofern sie ebenso mindestens für 3 Jahr erfolgen (§ 29 Abs 4). Die Obergrenze des § 29 Abs 1 Z 3 lit c aF wurde ersatzlos gestrichen[69].
Verträge über Geschäftsräumlichkeiten unterliegen keinen Mindest- oder Höchstfristen mehr und sind gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a und Abs 4 beliebig befrist- und verlängerbar, solange die Schriftform gewahrt bleibt. Dadurch kommt der Zuordnung zu Wohnung oder Geschäftsraum nach der WRN 2000 besondere Bedeutung zu; es wird dabei nicht auf die baurechtlichen Widmung, sondern allein auf den Vertragszweck abgestellt; bei gemischter Nutzung erfolgt eine Abgrenzung analog § 16 Abs 1 Z 1[70], außerdem ist der Schutzzweck des MRG zu berücksichtigen[71].
Ein „Nebeneffekt“ ist gem dem neu eingeführten § 16 Abs 7 (bzw § 26 Abs 3 für Untermietverhältnisse) allen Befristungen gemein: generell ist, unabhängig von der anwendbaren Variante der Mietzinsbeschränkung ein 25%iger Abschlag von der Mietzinsobergrenze[72] vorgeschrieben; ausgenommen sind davon jedenfalls die Verträge, auf die § 16 bzw § 26 gem § 1 Abs 4 und 5 überhaupt nicht zur Anwendung gelangen[73] oder andere gesetzliche Bestimmungen, die die Miethöhe beschränken[74]. Auf die Mietzinsbildung soll hier aber nicht näher eingegangen werden[75].
Ersatzlos gestrichen wurde durch die WRN 2000 auch der Neuabschluss von Ausbildungsmietverträgen[76] nach § 29 Abs 2 aF[77], die systemwidrig nur einen im vorhinein bestimmbaren Endtermin durch schriftliche Vereinbarung zulassen[78], nämlich die erfolgreiche Beendigung oder den Abbruch einer Ausbildung, zu deren
Zweck der Mietvertrag geschlossen wird; darüber hinaus sieht das Gesetz subsidiär einen Endzeitpunkt mit Vollendung des 27. Lebensjahres vor, falls dies zumindest 5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses liegt; andernfalls liegt der subsidiäre Endzeitpunkt jedenfalls 5 Jahre nach Abschlus s [79] des Mietverhältnisses. Ausbildungsmietverträge im eigentlichen Sinn können seit 1.7.2000 nicht mehr mit durchsetzbarer Befristung abgeschlossen werden, da sie mangels spezieller Rechtsgrundlage die allgemeinen Erfordernisse des unbedingten Endtermins nicht erfüllen[80].
b. Durchsetzbarkeit
aa. Anknüpfungszeitpunkt
Die rechtliche Beurteilung der Durchsetzbarkeit einer Befristung richtet sich nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht nach dem des Endtermins. Die Rsp vor dem 3. WÄG[81] hat dies noch anders beurteilt[82]; ebenso Würth/Zingher in der 19. Auflage Miet- und Wohnrecht[83]. Das 3. WÄG[84] brachte aber in den Übergangsbestimmungen und gleichlautend auch die WRN 1997[85] und die WRN 2000[86] explizit eine Norm, wonach (nach früherem Recht) unwirksame Befristungen unwirksam bleiben, mit der neuen Regelung also nicht (mehr) saniert[87] werden.
bb. Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, also ein zum Vereinbarungszeitpunkt durchsetzbarer Endtermin, unbedingt und formgerecht vereinbart, erlischt das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch zum Endtermin.
Unabhängig von der Art des „Fehlers“[88], zB auch, wenn die Regeln über die Befristungsdauer nicht eingehalten werden, sind die Parteien an die vereinbarte Befristung iS eines beiderseitigen Verzichts auf die ordentliche Kündigung[89] gebunden; die Befristung ist ergo keinesfalls nichtig. Das bedeutet, dass eine (von Vermieterseite) undurchsetzbare Befristung dennoch wirksam bleibt[90], das Mietverhältnis jedoch nicht durch bloßen Zeitablauf erlischt, sondern von beiden Seiten erst zum vereinbarten Ende aufgekündigt werden kann; bei Kündigung durch den Bestandgeber muss zusätzlich noch ein wichtiger Grund iSd § 30 realisiert sein[91]. Wird die Aufkündigung zum vereinbarten (undurchsetzbaren) Fristende dennoch nicht wahrgenommen, so fällt die fehlerhafte Befristung gem dem mit der WRN 2000 eingeführten § 29 Abs 3 ex lege weg, und das Mietverhältnis verwandelt sich in ein unbefristetes.
Nach der Rechtslage vor der WRN 2000 blieb die Befristung auch nach Ablauf bestehen und verlängerte sich nur jeweils um eine Zinszahlungsperiode (vgl § 1115 ABGB) auf bestimmte Zeit[92]. Wenn eine der Parteien jedoch fristgerecht eine Fortsetzung auf bestimmte Zeit ablehnte, verwandelte sich das Mietverhältnis - unabhängig von der Vereinbarung - in eines auf unbestimmte Zeit[93].
Unbeschadet bleiben die Gründe für eine außerordentliche Kündigung gem § 29 Abs 1 Z 4 und 5 aus Gründen der Untauglichkeit gem § 1117 ABGB, des qualifizierter Mietzinsrückstandes und des erheblich nachteiligen Gebrauchs gem § 1118 ABGB[94].
c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung
aa. Durchsetzbare Befristung
aaa. Anwendbares Recht
Nachdem die durch die WRN 1997 eingeführten Institute der stillschweigenden Verlängerung um ein Jahr (§ 29 Abs 4a)[95], der Verlängerungsoption des Mieters (Abs 4b)[96] und der entsprechenden Kündigungsregelung (Abs 4c) bei ehester Möglichkeit mit der WRN 2000 wieder eliminiert wurden[97], sind seither die allgemeinen Bestimmungen des § 1114 ABGB und der §§ 567 und 569 ZPO vorrangig maßgeblich[98].
Gem § 49c Abs 6 ist die neue – mit jener vor der WRN 1997 vergleichbaren[99] – Rechtslage nur auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nach dem 30.6.2000 geschlossen oder verlängert wurden. Für die weitere Anwendbarkeit der erwähnten
§§ 29 Abs 4a, 4b und 4c und des § 34 Abs 5 ist gem § 49c Abs 7 ausschlaggebend, dass das Mietverhältnis vor dem 1.7.2000 geschlossen oder verlängert wurden und bei Verlängerung, der Verlängerungszeitraum vor dem 1.7.2000 begonnen hat[100]. Wurde zwar der Vertrag oder die Verlängerungsvereinbarung vor dem 1.7.2000 geschlossen, liegt der Beginn jedoch jeweils erst nach dem 30.6.2000, so gilt gem
§ 49c Abs 6 zwar altes Befristungsrecht (heißt idF WRN 1997), jedoch ohne Anwendbarkeit der zitierten Verlängerungsoption bzw der stillschweigenden Verlängerung um ein Jahr[101].
bbb. relocatio tacita
Wird ein Vertrag mit - zum Vereinbarungszeitpunkt - durchsetzbarer Befristung[102] geschlossen, erlischt dieser grundsätzlich automatisch zum Endtermin[103]. § 1114 ABGB normiert demgegenüber ausdrücklich die Folgen einer hier ausnahmsweise zulässigen konkludenten Willenserklärung und regelt mit der relocatio tacita[104] einen Tatbestand, der Zeitmietverträge stillschweigend erneuert, wenn sie über den Endtermin hinaus fortgesetzt werden. Im Anwendungsbereich der Kündigungsbestimmungen des MRG[105] hat das in Zusammenhang mit dem Schriftlichkeitsgebot des § 29 Abs 1 Z 3 lit a[106] fatale Konsequenzen, da die bewirkte Vertragsverlängerung gerade stillschweigend erfolgt und daher exemplarisch das Schriftformerfordernis verletzt. Die stillschweigende Erneuerung führt aus diesem Grund nach hA zur Undurchsetzbarkeit des neuen Endtermins[107] und daher gem § 29 Abs 3 idF WRN 2000[108] zu einem unbefristeten Mietverhältnis.
ccc. Verhinderung einer relocatio tacita
Eine stillschweigende Verlängerung verhindern kann jedenfalls eine Klage auf Zurückstellung (Räumungsklage) nach § 569 ZPO[109] innerhalb der materiell- rechtlichen Frist[110] von 14 Tagen[111] nach Ablauf des Vertrages, was als Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des § 1114 ABGB zu sehen ist und wofür der Vermieter behauptungs- und beweispflichtig ist[112]; darüber hinaus ist aber auch unbestritten ein Antrag auf Erlassung eines Übergabsauftrages nach § 567 Abs 1 bis 3 ZPO[113] zielführend[114].
§ 569 ZPO legt aber selbst ebenfalls nur eine widerlegbare Rechtsvermutung fest[115] und lässt § 1114 ABGB unberührt[116], weshalb auch auf jede andere Weise, die nach außen erkennbar, deutlich, unzweifelhaf t und rechtzeitig – innerhalb der 14 Tage-Frist des § 569 ZPO[117] - zum Ausdruck bringt, dass eine stillschweigende Erneuerung abgelehnt wird[118], eine solche verhindert werden kann[119]. Voraussetzung aller erwähnten Vorgänge ist ein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang mit dem Endtermin[120], der beim Übergabsauftrag gesetzlich mit frühestens 6 Monaten vor Ablauf (§ 567 Abs 2) begrenzt ist. Aus der Rsp ergibt sich keine definitive Zeitspanne[121], ein Abbedingen im Rahmen des Mietvertrages selbst wird aber abgelehnt[122].
bb. Undurchsetzbare Befristung
Ist der Endtermin einer Befristung nicht durchsetzbar, so verwandelt sich das Mietverhältnis gem § 29 Abs 3 1. Fall ab diesem Zeitpunkt in ein unbefristetes [123].
[...]
[1] Jedoch in anderem Zusammenhang: OGH vom 2.5.1990 1 0b 515/90 = JBl 1991, 446 (Hoyer): „...wenn nur mit subtiler Sachkenntnis, außerordentlichen methodischen Fähigkeiten und mit einer gewissen Lust zum Lösen von Denksport-Aufgaben überhaupt verstanden werden kann, welche Anordnungen hier getroffen werden...“.
[2] Böhm, Das neue Befristungsrecht, immolex 2000, 243.
[3] Vonkilch, Zu den maßgeblichen Anknüpfungspunkten im intertemporalen Befristungsrecht des MRG, wobl 2000, 290.
[4] Dirnbacher, Renaissance des ABGB: Vollausnahmen gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wobl 2003, 65 (66).
[5] Vgl Iro, Das „Mieterkarussell“ im Spiegel der Rechtsprechung, RdW 1995, 457.
[6] Vgl Stabentheiner, Wohnrechtliche Streiflichter in bewegten Zeiten, FS Dittric h 848 ff.
[7] Vgl Eilmansberger, Der Einfluss des Gemeinschaftsrechts auf nationales Wohnrecht, in: Erneuerung des Wohnrechts 60 ff.
[8] Vgl Swoboda, Kommentar zum MG 271 f; Böhm, (Un)gerechtes Mietrecht, FS Mayer-Mal y 332 ff; Stampfer, Anfänge des Mieterschutzes 84 (93 ff, 101).
[9] Vgl Stabentheiner, FS Dittrich 852 ff.
[10] Vgl Jabornegg/Resch/Strasser, Arbeitsrecht Rz 554 ff.
[11] Feil, Bestandvertrag3, Rz 510.
[12] Vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 35 ff.
[13] Würth in R ummel 3 § 1113 ABGB Rz 3 mwN.
[14] Siehe unten I. C. und II. C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund.
[15] Vgl Dirnbacher, MRG – 1997, 151 f.
[16] Würth/Zingher 20 § 29 Rz 3; vgl auch Schuster in Schwimann 2 IV § 29 Rz 8.
[17] Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 37; Koziol/Welser II12, 224; siehe unten 2. b.
[18] Dirnbacher, MRG 1997, 156 f; Tschütscher, Der Räumungsvergleich nach der WRN 1997, wobl 1997, 166; vgl Prader/Kuprian, Befristung im MRG Rz 105 ff, 112a ff.
[19] Siehe unten I. A. 2. b.
[20] Nunmehr einhellige Rsp des OGH: MietSlg 49.346 = wobl 1988/187; MietSlg 50.164 = immolex 1999/8 = wobl 1999/118.
[21] MietSlg 43.247 = EWr I/29/5 f.
[22] MietSlg 48.321.
[23] MietSlg 34.507.
[24] LGZ Wien MietSlg 37.397.
[25] MietSlg 42.299 = wobl 1992/43; MietSlg 42.300.
[26] MietSlg 48.326 = immolex 1997/9.
[27] EFSlg 56.919 mwN = EvBl 1988/227.
[28] MietSlg 47.329 = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80; MietSlg 53.385 = wobl 2002/65.
[29] Schuster in Schwimann 2 IV § 29 Rz 13 mwN.
[30] MietSlg 46.327 = wobl 1994/45.
[31] Undeutlich hiezu Schuster in Schwimann 2 IV § 29 Rz 13.
[32] Rummel in Rummel 3 § 886 ABGB Rz 3.
[33] Rummel in Rummel 3 § 886 ABGB Rz 2 mwN.
[34] MietSlg 28.388 noch zu § 19 MG; vgl RdW 1996, 525.
[35] In Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 24.
[36] Rummel in Rummel 3 § 886 ABGB Rz 13 mwN; vgl FN 28 f.
[37] Befristung im MRG Rz 3.
[38] Vgl wobl 2002/119 (zust Vonkilch).
[39] Reischauer in Rummel 3 § 936 ABGB Rz 2.
[40] Schuster in Schwimann 2 IV § 29 Rz 12.
[41] Siehe unten b. Durchsetzbarkeit.
[42] Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 24.
[43] MietSlg 51.378 = immolex 2000/77 (zu Recht abl Kovanyi).
[44] MietSlg 50.129 = JBl 1999, 602 (abl Rummel).
[45] Würth/Zingher 2 0 § 29 Rz 8.
[46] MietSlg 45.058/15 = ecolex 1994/159 (Wilhelm); MietSlg 47.057.
[47] Vgl aber immolex 2003/35 (Stingl/Pfiel) = RdW 2003/104 = EWr I/10/78.
[48] Koziol/Welser, Bürgerliches Recht I12, 167.
[49] Vgl Rummel, Telefax und Schriftform , in FS Ostheim 211 (217); Rummel, JBl 1994, 119.
[50] BGBl I 1999/190 idF BGBl I 2001/152.
[51] Gem §15a Abs 1 Z 1 und 2.
[52] Vgl Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 1 Rz 74 f.
[53] Vonkilch § 29 Rz 36.
[54] Vgl MietSlg 48.326 = immolex 1997/9 = ecolex 1997, 926; MietSlg 49.339 = wobl 1998/69 (Vonkilc h) = immolex 1998/5 (Pfiel).
[55] MietSlg 42.299 = wobl 1992/43 (Hanel).
[56] Prader/Kuprian Rz 15; vgl MietSlg 44.423.
[57] Tonkli, ecolex 1997, 11 ff mwN; siehe unten II. B.
[58] Vgl immolex 1997/9; SZ 61/111 mwN; siehe auch FN 26, 28.
[59] MietSlg 49.339 = ecolex 1997/ 926 = wobl 1998/69 (Vonkilch) = immolex 1998/5 (Pfiel).
[60] Prader/Kuprian Rz 15.
[61] MietSlg 47.329 = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80.
[62] BGBl I 1997/22.
[63] MietSlg 48.326 = immolex 1997/9 = EWr I/29/87.
[64] BGBl I 2000/36.
[65] Vgl unten cc. und 2. Teil III. und V.
[66] Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 39 verweisend auf Binder in Schwimann 2 VI § 1113 ABGB Rz 1; gegenteilig noch Klang in Klang 2 V 101 f.
[67] Vgl unten 2. Teil V.
[68] Sachlich gerechtfertigt lt Würth/Zingher, Wohnrecht 2000, § 29 Anm 1.
[69] Vgl schon 1991 Call, 11. ÖJT II, 42 ff.
[70] Dirnbacher, MRG 2000, 272; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 40.
[71] Prader, RdW 2000, 394.
[72] Böhm, immolex 2000, 245 mwN; vgl unten 2. Teil V. B. 1.
[73] Vgl auch § 20 Abs 1 WGG.
[74] Vgl § 16 Abs 12; § 9 Abs 4 Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 (RGB), BGBl 1987/340 idF 1993/532; vgl Böhm in Schwimann 2 IV § 1 Rz 50 ff.
[75] Weiterführend Stabentheiner, wobl 2000, 201 ff mwN.
[76] Ausführlich dazu Mecenovic, Ausbildungsmietvertrag, wobl 1992, 93; vielfach auch „Studentenmietvertrag“ genannt; vgl Würth/Zingher 20 § 29 Rz 24; Mecenovic, aaO FN 6.
[77] Vgl unten 2. Teil. V.
[78] Vgl Mecenovic, wobl 1992, 97 f; Prader/Kuprian Rz 91 ff.
[79] Der Gesetzgeber stellt bei der ersten Variante auf den Beginn ab, bei der zweiten aber auf den Abschluss; vgl Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 197 ff.
[80] Vgl Vonkilch in Vonkilch/Hausmann § 29 Rz 36 f; Prader/Kuprian Rz 98 f.
[81] BGBl 1993/800.
[82] MietSlg 39.406.
[83] § 29 Rz 8.
[84] § 49a Abs 1; vgl 2. Teil II. B.
[85] § 49b Abs 7; vgl den umgekehrten Fall unten 2. Teil. III. B. 4. a.
[86] § 49c Abs 6; vgl unten 2. Teil V. B. 2.
[87] Prader, MRG 494; ausführlich dazu siehe unten im 2. Teil.
[88] Böhm, immolex 2000, 244; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 62.
[89] wobl 1998/220; MietSlg 50.394 = wobl 1998/173 (Prader).
[90] Widersprüchlich mit der Begrifflichkeit Schuster in Schwimann 2 IV § 29 Rz 8.
[91] Böhm, immolex 2000, 244 (FN 11) mwN.
[92] MietSlg 38.195 = JBl 1987, 659 (krit Böhm).
[93] Würth/Zingher 20 § 29 Rz 31 mwN; vgl aber unten c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung.
[94] MietSlg 50.393 = immolex 1998/207 = wobl 1998/220.
[95] Ausführlich Prader/Kuprian Rz 136 ff; Würth/Zingher 2 0 § 29 Rz 25 f; siehe unten 2. Teil V. B. 5.
[96] Siehe Dirnbacher, MRG – Nov 97, 160 ff; siehe unten 2. Teil V. B. 6.
[97] Siehe unten 2. Teil.V. B. 3.; vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 17.
[98] Böhm, immolex 2000, 244 f; zur alten Rechtslage Böhm aaO FN 13.
[99] Schuster in Schwimann 2 IV § 29 RZ 9.
[100] Böhm, immolex 2000, 246; aA Prader, RdW 2000, 395.
[101] Böhm, immolex 2000, 246; vgl Vonkilch, wobl 2000, 290 f ; ausführlich unten 2. Teil V. B.
[102] Siehe oben I. A. 2.b.
[103] Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 50.
[104] Böhm/Schuster, Zur stillschweigenden Erneuerung von Mietverträgen , in Korinek/Krejci, HBzMRG 469; Apathy/Riedler, Schuldrecht BT2 Rz 8/66.
[105] Gem § 1 Abs 1 und 3 ff.
[106] Siehe oben I. A. 2. a. aa.
[107] Schuster in Schwimann 2 IV § 29 Rz 9; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 52; MietSlg XXXVIII/39 = JBl 1987, 659 (zust Böhm); MietSlg 49.346 = wobl 1998/187; MietSlg 50.164/22 =
immolex 1999/8 = wobl 1999/118 (Graf).
[108] Neugefasst durch Art 2 Z 16 der WRN 2000.
[109] Rechberger/Simotta Rz 939.
[110] MietSlg 45.749 = EWr III/569 Z/1; MietSlg 46.707 = wobl 1994/34.
[111] Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 53 sieht dies als eine lex fugativa an.
[112] MietSlg 46.144 = EWr III/569 Z/4; LGZ Wien und LGZ Graz MietSlg 40.163.
[113] Oberhammer, Auftragsverfahren 89 ff; Rechberger/Simotta Rz 939.
[114] Palten, Bestandverfahren Rz 84 ff, 100; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 54.
[115] MietSlg 25.575.
[116] Binder in Schwimann 2 VI § 1114 ABGB Rz 3.
[117] MietSlg 43.062 = MietSlg XLIII/33 = wobl 1992/62 (Hanel).
[118] MietSlg 51.758 = immolex 1999/179; MietSlg XXXIX/40 = JBl 1988, 450.
[119] MietSlg 34.521 = EvBl 1982/130; MietSlg 38.810/39; MietSlg 51.758 = immolex 1999/179.
[120] Würth in Rummel 3 § 1114 ABGB Rz 4; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 55 mwN.
[121] MietSlg 46.144; vgl auch MietSlg XLIV/58 = JBl 1993, 587 (Watzl) = ecolex 1993, 307 (Wilhelm).
[122] MietSlg 50.398/48 = immolex 1999/107 = wobl 2002/28 (krit Vonkilch); krit Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 55.
[123] Schuster in Schwimann 2 IV § 29 Rz 9; Stabentheiner, wobl 2001, 201.
- Arbeit zitieren
- Stephan Keiler (Autor:in), 2003, Befristung und Beendigung von Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG unter besonderer Berücksichtigung der jeweiligen Übergangsregelungen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/108060
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