In der komplexen Welt des Mietrechts, wo starre Gesetze und dynamische Marktbedingungen aufeinandertreffen, bietet dieses Buch einen unverzichtbaren Leitfaden für Vermieter und Mieter gleichermaßen, der sich insbesondere auf die oft missverstandene Staffelmiete konzentriert. Tauchen Sie ein in die Feinheiten des Miethöhegesetzes (MHG) und ergründen Sie die Bedeutung des § 10 Abs. 2, der die Grundlage für Staffelmietvereinbarungen bildet. Entdecken Sie die Vor- und Nachteile dieser Mietform, die sowohl Planungssicherheit als auch potenzielle Risiken birgt. Erfahren Sie, welche gesetzlichen Schranken, wie das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) und das Strafgesetzbuch (StGB), die Mietpreisfestsetzung begrenzen und wie Mietwucher vermieden werden kann. Untersuchen Sie die formalen Bedingungen für rechtswirksame Staffelmietverträge, von der Schriftform über die Laufzeit bis hin zur korrekten Angabe der Erhöhungsbeträge. Das Buch beleuchtet, wie Staffelmietvereinbarungen andere Mieterhöhungsmöglichkeiten nach dem MHG ausschließen und welche Kündigungsrechte für Mieter und Vermieter gelten. Anhand praktischer Beispiele und Fallstudien wird die Umsetzung des § 10 Abs. 2 MHG in der Wohnungswirtschaft veranschaulicht, einschließlich der Herausforderungen bei der Verwaltung von geförderten Wohnungen und der Optimierung von Staffelmietverträgen zur Minimierung von Einnahmeverlusten. Diese umfassende Analyse der Staffelmiete bietet wertvolle Einblicke in die rechtlichen Rahmenbedingungen, die strategische Planung und die praktischen Aspekte dieser besonderen Form des Mietvertrags, um sowohl Vermietern als auch Mietern eine fundierte Entscheidungsfindung im deutschen Immobilienmarkt zu ermöglichen, besonders in Bezug auf Mietpreis, Mieterhöhung, Mietrecht, Staffelmietvereinbarung, Miethöhegesetz, Wohnraummietverhältnisse, Kündigung, Modernisierung, Betriebskosten, Kapitalkosten, ortsübliche Vergleichsmiete, Wirtschaftsstrafgesetz, Mietwucher, Kündigungsausschluss und Förderungsabbau. Ob Sie Vermieter sind, der seine Rendite optimieren möchte, oder Mieter, der seine Rechte und Pflichten verstehen will – dieses Buch ist Ihr Schlüssel zum Verständnis der Staffelmiete. Dieses Buch ist ein Muss für jeden, der sich mit den komplexen Aspekten der Mietpreisgestaltung und des Mietrechts auseinandersetzt, und bietet eine klare und verständliche Darstellung der relevanten Gesetze und Vorschriften. Es hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen und Ihre Interessen optimal zu vertreten.
1. Einleitung
1.1 Ü berblick ü ber das Gesetz zur Regelung der Mieth ö he (MHG) und die Problematik des § 10 Abs.2
Das MHG gilt seit dem 18.12.1974 in den alten Bundesländer für Wohnraummietverhältnisse und Mischraummietverhältnisse, bei denen die Wohnraummiete überwiegt. Es ist ein Bestandteil des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes ( 2.WKSchG ).1 Das Miethöhegesetz enthält eine Reihe von untereinander völlig verschiedenen Mieter- höhungsmöglichkeiten für bestehende Mietverhältnisse und verbietet dem Vermieter Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen zum Zweck von Mieterhöhungen. Nicht unter das MHG fallen
- Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
- möblierter Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, der nicht einer Familie überlassen wurde
- Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen.
Durch das Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) vom 06.06.1995, das mit seinen wesentlichen Teilen am 11.06.1995 in Kraft getreten ist, wurde das MHG erweitert, indem Sonder- vorschriften für die neuen Länder erlassen worden sind, die auf die allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften des MHG Bezug nehmen.
Die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach den §§ 2,12 MHG liefen am 31.12.1997 ebenso aus, wie die Beschränkungen des § 13 MHG bei Mieterhöhungen nach Modernisierung. Das Ziel des MÜG, die relative Angleichung des Mietsolls zwischen den alten und neuen Bundesländern zu realisieren, war erreicht. Seit 01.01.1998 gelten in der gesamten Bundesrepublik Deutschland die folgenden Mieterhöhungsvorschriften des MHG:
- § 2, zustimmungsbedürftiges Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 3, einseitige Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung
- § 4, einseitige Erhöhung der Bruttokaltmiete oder der Umlagenvorauszahlung wegen gestiegener Betriebskosten
- § 5, einseitige Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten
- § 10 Abs.2, freie Vereinbarung.2
Bis zu der am 01.01.1983 in Kraft getretenen Gesetzesänderung, war eine Staffelmietvereinbarung in den alten Bundesländern unzulässig. Staffelmietverträge für Neubauten, die nach dem 31.12.1980 fertiggestellt wurden, konnten wirksam abgeschlossen werden.3
Der § 10 Abs.2 MHG ist für die neuen Bundesländer seit dem 11.06.1995 anwendbar.
Die Staffelmietvereinbarung ist neben dem Festmietzins, den Wertsicherungsklauseln und der Möglichkeit, für Gewerberaum einen umsatzabhängigen Mietzins zu vereinbaren, eine Form der fest kalkulierbaren Miete.4
Diese Art einer langfristigen Vereinbarung beinhaltet jedoch das Risiko, dass die vereinbarten Mietpreissteigerungen hinter der Entwicklung der ortsüblichen Miete zurückbleiben. Dieses Risiko muss der Vermieter tragen. Umgekehrt ist es denkbar, dass die Staffelmietsätze höher liegen als sich die ortsüblichen Mieten entwickeln. Dieses Risiko muss der Mieter tragen.
Heutzutage sind Staffelmietvereinbarungen für den Vermieter eine Variante, rechtswirksame Mieterhöhung mit geringem verwaltungstechnischem Aufwand durchzusetzen. Ob diese Form der Vereinbarung trotz der für den Mieter überschaubaren und kalkulierbaren Miet- erhöhungen mieterfreundlich ist, ist fraglich.
1.2. Schranken der Mietzinserh ö hung f ü r den § 10 Abs.2 MHG
Bei der Höhe der Staffelmiete gibt es vom Gesetzgeber vorgegebene Grenzen, die der Vermieter beachten muss.
Für die Staffelmietvereinbarung gelten demnach die Vorschriften des § 5 WiStG und § 291 StGB.5
Nach § 5 WiStG handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, wenn bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen, der Mietzins die ortsüblichen Vergleichsmiete, um mehr als 20% übersteigt. Der übersteigende Teil der Vereinbarung ist nichtig. Eine Überschreitung der 20%-Wesentlichkeitsgrenze kann gerechtfertigt sein, wenn
- keine Mangellage auf dem jeweiligen Teilmarkt herrscht
- der Vermieter durch Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen kann, dass der überhöhte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist und die Wohnung nach dem 01.01.1991 fertiggestellt wurde
- der Mietzins vor dem 01.09.1993 wirksam vereinbart wurde.
Damit darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 50% überschritten werden.6
Wird die 20%-Grenze bei der Mietzinsforderung des Vermieters, wenn auch unwissentlich, ohne das Zutreffen der drei oben genannten Punkte überschritten, hat der Mieter einen Rückerstattungsanspruch in Höhe des Teilmietbetrages, der diese Grenze übersteigt. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf die Senkung des Mietzinses auf das ortsübliche Entgelt.
Gemäß § 197 BGB verjährt der Rückerstattungsanspruch des Mieters erst nach Ablauf von vier Jahren. § 201 BGB legt fest, dass die Verjährungsfrist mit dem Ende des Jahres, in dem der überhöhte Mietzins vom Mieter gezahlt wurde, beginnt.7
In Berlin wird es aufgrund eines Überangebotes in Teilbereichen des Wohnungsmarktes immer fraglicher, ob noch von einer Mangellage gesprochen werden kann.
Bei modernen Dachgeschosswohnungen in Berlin trifft der § 5 WiStG nicht mehr zu, weil in diesem Bereich keine Mangellage mehr vorherrscht. Damit wäre der Vermieter auch nicht mehr an die 20%-Grenze gebunden.
Die Gerichte zum Beispiel entscheiden bei modernen Dachgeschosswohnungen überwiegend, dass eine Mangellage nicht mehr vorliegt und der Vermieter nicht mehr den Einschränkungen des § 5 StGB unterliegt. Im Gegensatz zu den Gerichten sind die Behörden (Bezirks- und Wohnungsämter) der Meinung, dass auch bei modernen Dachgeschoßwohnungen eine Mangellage vorliegt und begründen dieses über die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung.
Ein Verstoß gegen § 5 WiStG stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 DM geahndet werden kann.
Das Vorliegen einer Mietpreisüberhöhung kann vom Mieter beim zuständigen Wohnungsamt unter Vorlage der entsprechenden Urkunde, z.B. einer Kopie des Mietvertrags und der Mieterhöhung, angezeigt werden.8
Nach der Rechtsprechung ist die Wuchergrenze erreicht, wenn die ortsübliche Vergleichs- miete um mehr als 50% überschritten wird. Somit kommt § 291 StGB zur Anwendung. Gemäß § 291 StGB betreibt ein Vermieter Mietwucher, wenn er bei der vereinbarten Miethöhe
- die Zwangslage
- die Unerfahrenheit
- den Mangel an Urteilsvermögen
- eine erhebliche Willensschwäche
des Mieters ausnutzt und eine Miethöhe vereinbart die in einem auffälligen Missverhältnis zur eigenen Leistung steht.
Eine Staffelmietvereinbarung ist nicht an die Kappungsgrenze des § 2 MHG gebunden.
2. Staffelmiete
2.1 Staffelmietvereinbarungen f ü r preisfreien Wohnraum
Am 01.01.1983 wurde die Staffelmiete durch § 10, Abs.2 MHG für nicht preisgebundenen Wohnraum eingeführt.
Die Staffelmietvereinbarung ist eine vom Gesetz zugelassene Ausnahme vom Vergleichsmietensystem.
Grundsätzlich gilt nach § 10, Abs. 1 MHG, dass alle Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam sind.9 Solche nachteiligen Vereinbarungen können zustande kommen, wenn schon im voraus Miet- erhöhungen in bestimmter Höhe in einem Mietvertrag festgeschrieben werden.
Auch Wohnraum, der gemäß den Richtlinien über vereinbarte Förderung ( RLvF ) errichtet wurde, unterliegt dem MHG.
Für Wohnraum in den neuen Bundesländern, der bereits bis zum 03.10.1990 fertiggestellt war, konnten Staffelmietverträge mit Hilfe des am 11.06.1995 in Kraft getretenen MÜG abgeschlossen werden.10 Bei der Berechnung der Miete zum Vertragsbeginn musste die Be- schränkung des § 2 des Gesetzes, über die Angemessenheit von Entgelten beim Übergang in das Vergleichsmietensystem ( Art. II § 2 MÜG ) beachtet werden. Seit dem 01.07.1997 entfällt diese Beschränkung für Neuverträge.11
2.2 Bedingungen f ü r einen gestaffelten Mietzins
2.2.1 Form und Laufzeit
Sowohl befristete als auch unbefristete Staffelmietvereinbarungen müssen gemäß §10, Abs. 2, Satz 1 MHG schriftlich erfolgen. Wenn durch das Gesetz für Urkunden eine schriftliche Form vorgeschrieben ist, müssen gemäß § 126 BGB, Abs. 1 und 2 beide Parteien auf derselben Urkunde unterschreiben bzw. bei mehreren ,,gleichlautenden Urkunden" genügt es, ,,wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet."12 Daher müssen Staffelmietverträge vom Mieter und Vermieter unterschrieben werden.13
Soweit alle wesentlichen Elemente der Staffelmiete in der Vereinbarung enthalten sind, ist diese, wenn sie während eines laufenden Mietverhältnisses abgeschlossen wird, rechts- wirksam.14
Nach § 10, Abs.2, Satz 2 MHG darf die Dauer der Mietstaffel maximal zehn Jahre betragen. Wird diese Laufzeit überschritten, ist nach einer Entscheidung des LG Berlin von 1991 nicht der gesamte Mietvertrag, sondern nur der die zehn Jahre überschreitende Teil der Staffel nichtig.
Nach Ablauf des 10-Jahreszeitraums besteht für die Vertragsparteien erneut die Möglichkeit, eine Staffelvereinbarung für maximal weitere zehn Jahre zu treffen. Ist das nicht der Fall, gilt am Ende der Staffelmietlaufzeit der zuletzt vereinbarte Mietzins.15
Eine einzelne Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Diese Frist berechnet sich nach § 188, Abs. 2 BGB. Der Zeitraum der Gültigkeit muss dabei eindeutig festgeschrieben sein.16
Entsprechend eines Urteils des Landgerichts Berlin, ist die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam, wenn die erste Staffel kürzer als ein Jahr ist. Der Mieter muss daher nur noch einen Mietzins in Höhe der Eingangsmiete zahlen.17
Die Zeitabstände zwischen den einzelnen Staffeln müssen jedoch nicht gleich lang sein.
Deshalb besteht die Möglichkeit, Zeiträume unterschiedlicher Länge zu verwenden, solange die Mindestfrist von einem Jahr eingehalten wird.
Die einzelnen Mieterhöhungen treten ohne Erklärung des Vermieters automatisch ein, es sei denn, in der Staffelmietvereinbarung ist eine besondere Hinweispflicht des Vermieters vor- gesehen.18
2.2.2 Erh ö hungsbetrag
Bis zum 31.08.1993 war eine Staffelmietvereinbarung nur wirksam, wenn die jeweilige Erhöhung und der entsprechende Endmietzins betragsmäßig ausgewiesen waren.
In den Altbauten waren die Mietzinse hauptsächlich als Bruttokaltmieten ausgewiesen.
Dadurch konnten die Mieten selbst aufgrund gestiegener Betriebskosten nicht erhöht werden. Deshalb wurden Staffelmietvereinbarungen eher selten abgeschlossen, weil der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt einem zu hohen Kalkulationsrisiko ausgesetzt war.
Vereinbarungen, in denen bereits vor dem 01.09.1993 nur der jeweilige Endmietzins angegeben wurde sind nach heutiger Rechtsprechung ebenfalls wirksam, weil sie nur aufgrund der unklaren Rechtslage nichtig waren.19
Seit dem 01.09.1993 reicht es aus, wenn in Staffelmietvereinbarungen der jeweilige Mietzins oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen wird. Das heißt, die Erhöhung oder der jeweils verlangte Mietzins ist in konkreten DM- oder Eurobeträgen anzugeben. Wird die Erhöhung lediglich als Prozentsatz angegeben, ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam.20
,,Der Mietzins ist betragsmäßig ausgeworfen, wenn im Mietvertrag der insgesamt zu zahlende Mietzins ab einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft angegeben ist."21
Handelt es sich bei dem zu zahlendem Mietzins um eine Netto- oder Teilinklusívmiete, reicht es aus, wenn diese ohne andere Positionen, wie z.B. Betriebskostenvorschuß oder Garagen- miete, angegeben werden. Bei Inklusivmieten muß der Inklusivmietzins angegeben werden.22
Über die Höhe der einzelnen Staffel können Vermieter und Mieter frei verhandeln. Die Parteien sind nicht an die Höhe des ortsüblichen Mietzinses gebunden.
Jedoch gilt die Vorschrift des § 5 WiStG, wonach das ortsübliche Entgelt um nicht mehr als 20% überschritten werden darf. Ein weiteres gesetzliches Verbot ist der Mietwucher gemäß § 291 StGB ( siehe 1.2 ).23
Das OLG Hamburg hat erst kürzlich in einem Beschluß vom 13.01.2000 entschieden, dass wenn einzelne Staffeln wegen eines unangemessenen hohen Entgelts die Wesentlich- keitsgrenze überschreiten, nicht die ganze Staffelmietvereinbarung, sondern nur die jeweilige Staffel unwirksam ist. Die Wirksamkeit der folgenden Staffelbeträge ist im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweiligen Anfangstermins zu überprüfen. Ist ein Staffelbetrag zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens ungültig, gilt der letzte wirksame Mietzins.24
2.3 Ausschluss anderer Mieterh ö hungsm ö glichkeiten nach MHG
Während der Dauer der Staffelmietvereinbarung ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG und wegen gestiegener Kapitalkosten gemäß § 5 MHG ausgeschlossen. Ebenso ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 3 MHG, auch für solche baulichen Änderungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nicht möglich. Daher muß der Vermieter bei seiner Kalkulation die Entwicklung des ortsüblichen Entgelts und die Kosten möglicher Modernisierungsmaßnahmen oder künftiger Kapital- kostenerhöhungen, berücksichtigen.
Die Möglichkeit, den Mietzins gemäß § 4 MHG, aufgrund gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, bleibt bestehen, da der Vermieter auf deren Entwicklung keinen Einfluss hat. Dieses ist nur wichtig, wenn die Mietzinsstruktur die Bruttokaltmiete ist. Daher ist es bei der Bruttokaltmiete zweckmäßig, nur den Erhöhungsbetrag auszuweisen.25
Die Mietzinsstruktur der WBF-Wohneinheiten besteht ausschließlich aus Nettokaltmieten.
Die Staffelmietvereinbarung ist, wenn sie wirksam vereinbart wird, eine auf Jahre hinaus klare und überschaubare Regelung, die es Mieter und Vermieter erspart, über Mieterhöhungen verhandeln oder streiten zu müssen.
Dort, wo der Vermieter keine Möglichkeit hat, kostengünstig die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, weil es z.B. keinen Mietspiegel gibt und somit Mieterhöhungen nach § 2 problematisch sind, ist die Staffelmiete eine brauchbare Alternative.
2.4. K ü ndigungsm ö glichkeiten
Eine Staffelmiete kann nur dann vom Vermieter verlässlich kalkuliert werden, wenn er den Mieter für einen längeren Zeitraum an das Vertragsverhältnis binden kann.
Daher ist auch bei Wohnraummietverhältnissen eine Kündigungsbeschränkung möglich. Der vertragliche Kündigungsausschluss für den Mieter kann sich bis auf maximal vier Jahre erstrecken. Das heisst, der Mieter hat sowohl bei einem befristeten Mietverhältnis als auch bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Dauer, ein ordentliches Kündigungsrecht nach vierjähriger Mietzeit.26 Damit soll eine überlange Bindung des Mieters verhindert werden, weil sich seine Situation im Laufe der Zeit dahingehend ändern kann, dass er nicht mehr in der Lage ist, die weiter ansteigende Miete zu zahlen.
Der Mieter kann jedoch schon während der vier Jahre die Kündigung aussprechen, damit sie mit Ablauf der vier Jahre wirksam wird.
Das Kündigungsrecht richtet sich nach § 565 BGB, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wurde.
Die WBF, zum Beispiel, hat in ihren Dauermietverträgen, unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrags, eine 3-monatige Kündigungsfrist für den Mieter festgeschrieben.
Die Ausschlussbeschränkung besteht nur zugunsten des Mieters. Der Vermieter ist auch über einen Zeitraum von vier Jahren hinaus an einen vereinbarten Kündigungsausschluss gebunden.
Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist das Wirksamwerden der Staffel, während des laufenden Mietverhältnisses.
Bei Neuvermietung zählt die Frist ab Beginn des Mietverhältnisses.
Nach dem vierjährigen Kündigungsausschluß steht es dem Mieter frei, den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 565, Abs. 2 BGB oder gemäß vertraglicher vereinbarter Frist zu beenden. Der Mieter kann, ohne Gründe anzugeben, den Vertrag kündigen.
Ein ausserordentliches Kündigungsrecht bei Vorliegen der Gründe hat der Mieter jederzeit.
Mit der Staffelmietvereinbarung ist kein Sonderkündigungsrecht gemäß § 9, Abs. 1 MHG verbunden, da es sich um eine freiwilliger Vereinbarung handelt.27 Aus diesem Grund ist §10 MHG in § 9 MHG auch nicht erwähnt.
3. Praktischer Ablauf
3.1 Allgemeine Umsetzung des § 10, Abs.2 MHG im Unternehmen
In der Regel werden in der WBF sowohl mit potentiellen Mietern als auch mit bestehenden Mietern, zum Beispiel nach einer Modernisierung, Staffelmietvereinbarungen abgeschlossen. Um die Rechtswirksamkeit dieser Vereinbarung zwischen dem Mieter und unserem Unternehmen zu gewährleisten, wird dem von der WBF verwendeten Mietvertrag als Anlage eine Zusatzvereinbarung angehängt, die der Mieter und die Vertretungsberechtigten Mitarbeiter der WBF unterschreiben.(siehe Anlage 1)
Die Berechnung des Mietzinses könnte wie folgt aussehen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
3.2 Staffelmietvertr ä ge in Wohnungen des II. F ö rderwegs mit degressivem F ö rderungsabbau
Für bestimmte Maßnahmen der Sanierung von Gebäuden stellt das Land Berlin Fördermittel zur Verfügung. Fördergeber ist zum Beispiel die Investitionsbank Berlin ( IBB ).
In unserem Unternehmen ist in der Straße L ein Neubaukomplex mit circa 150 Wohnungen gemäß den Richtlinien über vereinbarte Förderung - RlvF -(sogenannter Zweiter Förderweg ) errichtet worden. Der Fördergeber ist die IBB. Die IBB bewilligte anfänglich eine durch- schnittliche "Einstiegsmiete" von 9,00 DM/m² nettokalt. Wegen der im Herbst 1996 erfolgten Änderung der Instandhaltungspauschale gemäß § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung bewilligte die IBB aufgrund eines Antrages der WBF eine neue Einstiegsmiete von 9,11 DM/m².
Die Lücke zwischen der Kostenmiete und der vom Vermieter verlangten Miete wird mittels von der IBB gewährter Aufwendungszuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen geschlossen. Diese Aufwendungszuschüsse werden alle 15 Monate um 0,50 DM/m² gesenkt. Die neue entstehende Deckungslücke darf nach den Regeln des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe geschlossen werden. Außerdem können Erhöhungen der Pauschalen für Ver- waltungs- und Instandhaltungskosten gemäß §§ 26,28 der zweiten Berechnungsverordnung zu Mieterhöhungen im Rahmen des MHG führen.
Um den beträchtlichen Verwaltungsaufwand, den eine Mieterhöhung mit sich bringt, zu sparen, hat sich die WBF entschlossen, für die ersten fünf Jahre des Mietvertrages eine Staffelmietvereinbarung abzuschließen. Dadurch tritt die Mieterhöhung zu einem vereinbarten Zeitpunkt in Kraft, ohne dass es weiterer Tätigkeiten der WBF bedarf. Zum servicegerechten Umgang der WBF mit den Mietern gehört es, dass der Mieter vor dem jeweiligen Erhöhungs- termin an die Zahlung des erhöhten Mietzinses erinnert wird. Diese Dienstleistung ist jedoch keine Bedingung für die Wirksamwerden der Mieterhöhung. Dass durch eine Staffelmiet- vereinbarung die Möglichkeiten der mietwirksamen Weitergabe von Pauschalenerhöhungen der Zweiten Berechnungsverordnung gemäß § 10 Abs.2 Satz 3 MHG wegfallen, wird von der WBF bewusst in Kauf genommen.
Das Muster einer Staffelmietvereinbarung sieht wie folgt aus:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
3.2.1 Entstehende Probleme bei der praktischen Umsetzung
In der WBF wird für das Verwalten von Wohneinheiten das Computersystem WODIS verwendet. Für die Wohnugsverwalter ist es sehr zeitaufwendig die einzelnen Staffelmieten in diesem System für fünf Jahre im voraus einzugeben, so dass der Mietzins automatisch pünktlich erhöht wird. Außerdem muss der zuständige Wohnungsverwalter etwa zwei Monate vorher einen Hinweis erhalten, damit der Mieter an die Zahlung der erhöhten Miete erinnert wird.
Weiterhin kann die alle 15 Monate durchgeführte Mieterhöhung um 0,50 DM/m² Wohnfläche bei einer Staffelmietvereinbarung mit einem Folgemieter zu großen wirtschaftlichen Verlusten der WBF führen, wenn ein Mieterwechsel kurz vor Wirksamwerden des nächsten Förderungsabbaus durch die IBB stattfindet. Der in dieser Zeit vereinbarte Förderungsabbau der IBB um 0,50 DM/m² Wohnfläche muß dann bis zur nächsten Mieterhöhungsmöglichkeit von der WBF getragen werden.
Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von circa 60 m² bedeutet das ein Verlust von 30 DM monatlich. Bei dieser Wohnanlage mit rund 150 Wohnungen können durch Mieterwechsel zu nicht voraussehbaren Zeitpunkten Einnahmeverluste in Höhe von bis zu 4000 DM monatlich bzw. 48.000 DM jährlich entstehen.
Bei dem Beispiel, das ich in Anlage 2 beigefügt habe, gehe ich davon aus, dass die mittlere Bezugsfertigkeit auf den 01.01.1998 festgesetzt wurde und ein Mieterwechsel am 01.08.2001 stattfinden wird. Bei einer Mieterhöhung aller 15 Monate, würde hier durchschnittlicher Verlust zwischen dem 01.08.2001 und dem 31.07.2011 in Höhe von 3120,00 DM je Wohnung entstehen.
Die enstehende Verlusthöhe bei einem Mieterwechsel kann jedoch gesenkt werden, indem man den Abstand von Staffel zu Staffel von 15 Monaten auf den gesetzlich festgeschriebenen Mindestabstand von 12 Monaten verringert. Damit lässt sich der Zeitpunkt des Förderungsabbaus der IBB und der Zeitpunkt der Erhöhung der Nettokaltmiete für den neuen Mieter nach und nach angleichen. Der Verlust kann dadurch beispielsweise für eine circa 60m² Wohnung bei den genannten Voraussetzungen von 3120,00 DM um 2460,00 DM auf 660,00 DM gesenkt werden.( siehe Anlage 3)
Zusammenfassende Schlu ß bemerkung
Auf Grundlage meines Literaturstudiums lässt sich abschließend sagen, dass der Vermieter beim Vereinbaren von Staffelmieten sehr genaue gesetzliche Vorgaben zu beachten hat. Daraus kann sich in der Praxis der Nachteil der Erhöhung des Verwaltungsaufwandes ergeben, obwohl dieser eigentlich gesenkt werden soll. Weitere Nachteile für den Vermieter sind:
1. Das Zurückbleiben der vereinbarten Mietsteigerung hinter der tatsächlichen Entwicklung
2. Der Ausschluß von Mieterhöhungen wegen Modernisierung für die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung
3. Der Ausschluss von Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerung.
Vorteile sind:
1. Planungssicherheit und frühzeitige Renditeberechnung
2. Die Möglichkeit einer Mieterhöhung bereits nach 12 Monaten
3. Die Möglichkeit der Mietsteigerung über die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete in bestimmten Grenzen.
Aber auch für den Mieter ergeben sich bei Staffelmietvereinbarungen Vor- und Nachteile. Dabei gehören zu den Nachteilen:
1. Die Steigerung der Miete über die der ortsüblichen Vergleichsmiete
2. Die Möglichkeit der Mietsteigerung in drei Jahren von mehr als 30%, wegen Nichtgelten der Kappungsgrenze
3. Das Unterlassen von Modernisierung durch den Vermieter wegen nachfolgend nicht zulässiger Mietsteigerung
Vorteile sind:
1. Die langfristige Kalkulation der Mietbelastung
2. Sicherheit durch ein langfristiges Mietverhältnis
3. Die Einschränkung des Kündigungsrechtes des Mieters für maximal vier Jahre
[...]
1 Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht Kapitel 7, S. 100
2 Wichtige Mietgesetze S. 28
3 Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz S. 237, Rnd. 29
4 Schultz in Bub/Treier Kapitel III.A Rnd. 254
5 Miete und Pacht S. 105
6 Schulz in Bub/Treier Kapitel III.A Rnd. 261, 266
7 Weyhe im Anwaltstaschenbuch S. 265
8 Harald Kinne in GE Nr. 1/2000, S. 30
9 Stubenvoll in Schmid Kapitel III Rdn. 106
10 v. Brunn in Bub/Treier Kapitel III Rnd. 14
11 Sternel in ZMR 1995/10 S. 443 Kapitel IV
12 § 126 BGB Abs. 1 und 2
13 Murfeld S. 375
14 LG Berlin vom 12.05.1998 in GE 1998, 857
15 Stubenvoll in Schmid Kapitel III Rdn. 111
16 Stubenvoll in Schmid Kapitel III Rdn. 112
17 LG Berlin vom 21.09.1999 in GE 1999, 1428
18 v. Brunn in Bub/Treier Kapitel III Rdn. 17
19 Sternel aktuell Rdn. A101
20 Börstinghaus in Schmidt-Futterer § 10 MHG Rdn. 101
21 Börstinghaus in Schmidt-Futterer § 10 MHG Rdn. 95
22 Börstinghaus in Schmidt-Futterer § 10 MHG Rdn. 96
23 Miete und Pacht S. 103
24 OLG Hamburg vom 13.01.2000 in GE 200, 277 ff
25 Stubenvoll in Schmid Kapitel III Rdn. 115
26 Stubenvoll in Schmid Kapitel III Rdn. 125
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Miethöhegesetz (MHG) und was regelt es?
Das MHG gilt seit dem 18.12.1974 in den alten Bundesländern für Wohnraummietverhältnisse und Mischraummietverhältnisse, bei denen die Wohnraummiete überwiegt. Es ist ein Bestandteil des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (2.WKSchG). Das Miethöhegesetz enthält Mieterhöhungsmöglichkeiten für bestehende Mietverhältnisse und verbietet dem Vermieter Kündigungen zum Zweck von Mieterhöhungen.
Welche Mietverhältnisse fallen nicht unter das MHG?
Nicht unter das MHG fallen Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierter Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, der nicht einer Familie überlassen wurde, und Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen.
Was ist der § 10 Abs. 2 MHG und was regelt er?
Der § 10 Abs. 2 MHG regelt die freie Vereinbarung von Staffelmieten. Diese Vereinbarung ist neben dem Festmietzins, den Wertsicherungsklauseln und der Möglichkeit, für Gewerberaum einen umsatzabhängigen Mietzins zu vereinbaren, eine Form der fest kalkulierbaren Miete. Der § 10 Abs.2 MHG ist für die neuen Bundesländer seit dem 11.06.1995 anwendbar.
Welche Schranken gibt es bei Mietzinserhöhungen gemäß § 10 Abs. 2 MHG?
Für die Staffelmietvereinbarung gelten die Vorschriften des § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und § 291 StGB (Strafgesetzbuch). Der Mietzins darf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 5 WiStG nicht um mehr als 20% übersteigen, es sei denn, es liegen Ausnahmen vor. § 291 StGB greift bei Mietwucher, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschritten wird und die Zwangslage, Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt wird.
Welche formalen Bedingungen müssen für eine Staffelmietvereinbarung erfüllt sein?
Staffelmietvereinbarungen müssen gemäß § 10, Abs. 2, Satz 1 MHG schriftlich erfolgen und von beiden Parteien (Mieter und Vermieter) unterschrieben werden. Die Dauer der Mietstaffel darf maximal zehn Jahre betragen und eine einzelne Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der jeweilige Mietzins oder die jeweilige Erhöhung muss betragsmäßig ausgewiesen werden.
Welche Mieterhöhungsmöglichkeiten sind während der Dauer einer Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen?
Während der Dauer der Staffelmietvereinbarung ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG und wegen gestiegener Kapitalkosten gemäß § 5 MHG ausgeschlossen. Ebenso ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 3 MHG nicht möglich. Die Möglichkeit, den Mietzins gemäß § 4 MHG aufgrund gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, bleibt bestehen, wenn die Mietzinsstruktur die Bruttokaltmiete ist.
Wie sind die Kündigungsmöglichkeiten bei einer Staffelmietvereinbarung geregelt?
Der Vermieter kann eine Kündigungsbeschränkung vereinbaren, die sich bis auf maximal vier Jahre erstrecken kann. Nach Ablauf dieser Zeit hat der Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht. Der Mieter kann jedoch schon während der vier Jahre die Kündigung aussprechen, damit sie mit Ablauf der vier Jahre wirksam wird.
Welche praktischen Probleme können bei der Umsetzung von Staffelmietvereinbarungen entstehen?
Bei der Verwaltung von Wohneinheiten in geförderten Wohnungen (II. Förderweg) mit degressivem Förderungsabbau kann es zu wirtschaftlichen Verlusten kommen, wenn ein Mieterwechsel kurz vor Wirksamwerden des nächsten Förderungsabbaus stattfindet. Der Förderungsabbau muss dann bis zur nächsten Mieterhöhungsmöglichkeit vom Vermieter getragen werden.
Was sind die Vor- und Nachteile von Staffelmietvereinbarungen für Vermieter?
Vorteile: Planungssicherheit und frühzeitige Renditeberechnung, Möglichkeit einer Mieterhöhung bereits nach 12 Monaten, Möglichkeit der Mietsteigerung über die ortsübliche Vergleichsmiete in bestimmten Grenzen. Nachteile: Das Zurückbleiben der vereinbarten Mietsteigerung hinter der tatsächlichen Entwicklung, Der Ausschluss von Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Kapitalkostensteigerung für die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.
Was sind die Vor- und Nachteile von Staffelmietvereinbarungen für Mieter?
Vorteile: Die langfristige Kalkulation der Mietbelastung, Sicherheit durch ein langfristiges Mietverhältnis. Nachteile: Die Steigerung der Miete über die der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Möglichkeit der Mietsteigerung in drei Jahren von mehr als 30%, das Unterlassen von Modernisierung durch den Vermieter wegen nachfolgend nicht zulässiger Mietsteigerung und die Einschränkung des Kündigungsrechtes des Mieters für maximal vier Jahre.
- Quote paper
- Benjamin Kaethner (Author), 1999, Staffelmietvereinbarungen nach §10 Abs.2 MHG, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/98549
