Diese Diplomarbeit besitzt einen persönlichen Beweggrund. Die Thematik entstand spontan in einem Gespräch mit Professor Klett, den ich in einer außerhalb des Studiums gelagerten Angelegenheit, bei der ich um Rat gefragt wurde, konsultierte.
Durch Vererbung und Zukauf ergibt sich in Stuttgart-Bad Cannstatt eine Konstellation welche die Arrondierung verschiedener Grundstücke ermöglicht. Alle diese Grundstücke befinden sich in der Kernzone des größten Stadtteils von Stuttgart-Bad Cannstatt. Teilweise sind die Grundstücke bereits seit Generationen in Familienbesitz, bzw. in Firmeneigentum deren Eigentümer oder Gesellschafter jener Familie angehören .
Durch Veränderungen in der Eigentümerstruktur der jeweiligen Nachbargrundstücke, welche dem Grundbuch Bad Cannstatt zu entnehmen ist, wurde es nach langer Zeit möglich angrenzende Grundstücke zu erwerben.
An diesem Punkt ergibt sich die Aufgabenstellung für diese Diplomarbeit.
Durch die Arrondierung erhält dieses, dann zusammenhängende, Areal eine Qualität hinsichtlich Größe, Lage, Gestalt- und Nutzbarkeit welche die bisherige weit übertrifft und eine „große Lösung“ in Form einer völlig neuartigen Konzeption und Realisierung ermöglichen würde. Solch eine Lösung wäre allerdings aus verschiedenen Gründen von der oben beschriebenen Gemeinschaft nicht zu bewältigen. Zu Finanzierung, Konzeption, Realisierung und Vermarktung eines solchen Projekts bedarf es professioneller Hilfe.
Eine Veräußerung des gesamten Areals oder auch Teilen davon ist für keinen der Beteiligten eine Option.
Im Meinungsaustausch und in Diskussionen fiel das Stichwort „Erbbaurecht“ als eventuell probates Mittel, um diese Voraussetzungen und Interessen zu vereinen.
Damit ergab sich ein unüberschaubares Feld mit vielen Fragen und Unklarheiten mit einer zentralen Fragestellung:
Höhe der Erbpacht im Falle einer Umsetzung?
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Hintergrund
- Aufgabenstellung
- Vorgehensweise
- Die Projektentwicklung
- Definition, Gründe, Aufgaben & Arten der Projektentwicklung
- Beteiligte einer Projektentwicklung
- Phasen der Projektentwicklung
- Projektinitiierung
- Projektkonzeption
- Standort- und Marktanalyse
- Analyse des Bau – bzw. Planungsrechts
- Analyse des Nutzungskonzepts
- Wettbewerbsanalyse
- Risikoanalyse
- Investitionsanalyse
- Realisierung
- Das Erbbaurecht im bürgerlichen Recht
- Rechtsgrundlage und wesentliche Aspekte
- Inhalt von Erbbaurechten
- Das Ende eines Erbbaurechts
- Der Erbbauzins
- Das Erbbaurecht in der Immobilienprojektentwicklung
- Gründe für und wider die Bestellung von Erbbaurechten
- Wechselwirkungen bedeutender Vertragsinhalte
- Vertragsinhalte und ihre Bedeutung für den Erbbaurechtsgeber
- Vertragsinhalte und ihre Bedeutung für den Erbbauberechtigten
- Die Wertermittlung von mit Erbbaurecht belasteten Grundstücken
- Bewertungsgegenstände
- Bewertungsmodell im Standardfall RLZ länger als RND
- Abweichung: die RLZ ist kürzer als die RND
- Ertragswertverfahren im Fall RLZ kürzer als RND
- Sachwertverfahren im Fall RLZ kürzer als RND
- Mit Erbbaurecht belastete Grundstücke im Sonderfall RLZ ist kürzer als RND
- Steuerliche Aspekte des Erbbaurechts
- Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006
- Neuerungen gegenüber WertR 2002
- Kritik an den WertR 2006
- Verfahren zur Ermittlung des Erbpachtzinses
- Erbbauzinshöhe in Abhängigkeit vom Liegenschaftszins
- Erbpachtzinshöhe in Abhängigkeit vom Bodenwert
- Erbpachtzinshöhe orientiert am Kapitalmarktzinssatz
- Erbzinshöhe in Vergleich zum Hypothekenzinssatz
- Fall: Stuttgart-Bad Cannstatt
- Detaillierte Beleuchtung der Hintergründe
- Die Eigentumsverhältnisse
- Standortanalyse Stuttgart-Bad Cannstatt
- Nutzungsidee aus der Standort- und Wettbewerbsanalyse
- Höhe des Erbbauzinses für den aktuellen Fall
- Wertermittlung und Erbzinshöhe bei aktueller Nutzung
- Im konkreten Fall: ErBpacht vs. Verkauf
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit befasst sich mit dem Thema Erbbaurecht im Kontext der Immobilienprojektentwicklung. Die Arbeit analysiert die rechtlichen Grundlagen, die Bedeutung des Erbbaurechts in der Praxis und die Auswirkungen auf die Wertermittlung von Grundstücken.
- Rechtliche Grundlagen und wesentliche Aspekte des Erbbaurechts
- Bedeutung des Erbbaurechts in der Immobilienprojektentwicklung
- Wertermittlung von mit Erbbaurecht belasteten Grundstücken
- Verfahren zur Ermittlung des Erbbauzinses
- Fallstudie: Analyse eines konkreten Projekts in Stuttgart-Bad Cannstatt
Zusammenfassung der Kapitel
Die Einleitung führt in das Thema Erbbaurecht und seine Relevanz in der Immobilienprojektentwicklung ein. Sie erläutert die Aufgabenstellung und die Vorgehensweise der Arbeit.
Das zweite Kapitel befasst sich mit der Projektentwicklung im Allgemeinen. Es werden Definitionen, Gründe, Aufgaben und Arten der Projektentwicklung sowie die beteiligten Akteure und die Phasen der Projektentwicklung dargestellt.
Im dritten Kapitel werden die rechtlichen Grundlagen und wesentlichen Aspekte des Erbbaurechts im bürgerlichen Recht erläutert. Der Inhalt von Erbbaurechten, das Ende eines Erbbaurechts und die Berechnung des Erbbauzinses werden detailliert behandelt.
Das vierte Kapitel analysiert die Bedeutung des Erbbaurechts in der Immobilienprojektentwicklung. Es werden die Gründe für und wider die Bestellung von Erbbaurechten sowie die wechselseitigen Auswirkungen bedeutender Vertragsinhalte beleuchtet.
Kapitel fünf widmet sich der Wertermittlung von mit Erbbaurecht belasteten Grundstücken. Es werden verschiedene Bewertungsmodelle vorgestellt und die Auswirkungen des Erbbaurechts auf die Wertermittlung dargestellt. Des Weiteren werden steuerliche Aspekte des Erbbaurechts und die Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006 behandelt.
Das sechste Kapitel befasst sich mit den Verfahren zur Ermittlung des Erbbauzinses. Es werden verschiedene Methoden zur Berechnung des Erbbauzinses in Abhängigkeit vom Liegenschaftszins, Bodenwert, Kapitalmarktzinssatz und Hypothekenzinssatz vorgestellt.
Schlüsselwörter
Erbbaurecht, Immobilienprojektentwicklung, Wertermittlung, Erbbauzins, Rechtliche Grundlagen, Vertragsinhalte, Projektphasen, Standortanalyse, Fallstudie, Stuttgart-Bad Cannstatt
- Quote paper
- Diplom Betriebswirt Thomas Lasch (Author), 2007, Erbbaurecht in der Immobilienprojektentwicklung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/89926
