Diese Ausarbeitung dient der Thematisierung der so genannten Schrottimmobilien, die noch heute die Gerichte beschäftigen. Beginnend in den neunziger Jahren wurde die Lawine rund um die „Sorglosimmobilie“, wie sie seinerzeit genannt wurde, immer größer. Die Klagen diesbezüglich häuften sich und die Instanzen stritten sich.
Selbst der EuGH musste in mehreren Fällen eine Entscheidung erlassen; jedoch ging der Streit zwischen den Gerichten , den Gelehrten und der Öffentlichkeit - trotz der EuGH-Entscheidung - weiter.
In dieser Arbeit wird der Themenkomplex beschrieben und die einzelnen Streitfragen erörtert. Ferner wird die EuGH-Entscheidung Schulte ./. Badenia erläutert und anschließend die möglichen Auswirkungen auf das nationale Recht dargestellt.
Gliederung
I. Einführung
1. Vorgehensweise der Bearbeitung
2. Steuern sparen als neuer Verkaufsschlager
a) Die Vorgeschichte
b) Der Verkaufsablauf
3. Die rechtlichen Grundlagen
a) Das Verbraucherkreditgesetz
b) Das Haustürwiderrufsgesetz
c) Europäische Richtlinien
II. Die Entscheidung Schulte ./. Badenia
1.Vorgeschichte: Die „Heininger“- Entscheidung
a) Folgen des Widerrufs
b) Verbundene Geschäfte
2. Der Fall Schulte ./. Badenia
a) Sachverhalt
b) Vorlagefragen des LG Bochum
3. Die Entscheidung des EuGH
a) Anwendbarkeit der RL 85/577/EWG auf den Immobilienkaufvertrag
b) Vereinbarkeit des Verbraucherschutzes mit den Folgen des Widerrufs
c) Vereinbarkeit des Art. 5 Abs. 2 der Richtlinie 85/577/EWG mit den nationalen Rechtsnormen
d) Rückzahlung unter dem Aspekt des Verbraucherschutzes
III. Mögliche Lösungsansätze der EuGH-Entscheidung für das deutsche Recht
1. Die Verbundgeschäftslösung
a) Verbundene Verträge gem. § 9 Abs. 2 S. 4 VerbrKrG
b) Probleme der Verbundgeschäftslösung
2. c.i.c.-Lösung
a) Pflichtverletzung
b) Verschuldenserfordernis §§ 280 I 1, 276 BGB
c) Kausalität
d) Rechtsfolgen und Anwendbarkeit der c.i.c.-Lösung
IV. Fazit
I. Einführung
1. Vorgehensweise der Bearbeitung
Diese Ausarbeitung dient der Thematisierung der so genannten Schrottimmobilien, die noch heute die Gerichte beschäftigen. Beginnend in den neunziger Jahren wurde die Lawine rund um die „Sorglosimmobilie“, wie sie seinerzeit genannt wurde, immer größer. Die Klagen diesbezüglich häuften sich und die Instanzen stritten sich.
Selbst der EuGH musste in mehreren Fällen eine Entscheidung erlassen; jedoch ging der Streit zwischen den Gerichten[1], den Gelehrten und der Öffentlichkeit - trotz der EuGH-Entscheidung - weiter.
In dieser Hausarbeit wird der Themenkomplex beschrieben und die einzelnen Streitfragen erörtert. Ferner wird die EuGH-Entscheidung Schulte ./. Badenia[2] erläutert und anschließend die möglichen Auswirkungen auf das nationale Recht dargestellt.
In der digitalen Version dieser Arbeit sind zudem die nicht urheberrechtlich geschützten Dokumente eingearbeitet.
2. Steuern sparen als neuer Verkaufsschlager
a) Die Vorgeschichte
Steuern sparen war schon immer ein interessanter Aspekt den ein jeder gerne nutzte um seinen eigenen Wohlstand zu mehren. So waren es zu Beginn der Steuervorteile mit Immobilienanlagen die gut Verdienenden die davon profitierten, da diese mit dem Spitzensteuersatz belastet waren. Diese konnten durch Verluste ihre Steuerlast senken. Zu Beginn der 80ziger Jahre entbrannte eine Diskussion über diese gewährten Steuervorteile, da sie mit einer sozialen Gerechtigkeit nicht vereinbar waren. Hieraus folgte der teilweise Abbau von Steuervorteilen durch den Gesetzgeber.
Folge dieser gesetzlichen Veränderung war, dass das klassische Bauherrenmodel nicht mehr als Verkaufsschlager anzusehen war und sich die Verkaufsprofis solcher Anlageobjekte nun umorientieren mussten.
Dies erfolgte Anfang der 90ziger Jahre erfolgreich. Im Vordergrund stand nunmehr ein Komplettpaket, d. h. der Kunde sollte ein rund um Sorglospaket erhalten. Verkaufsargumente wie Mietgarantie, sichere Einnahmequelle, Wertsteigerung und letztlich die Tatsache, alles aus einer Hand zu erhalten, waren nun vorherrschend.
Ebenfalls wurde die Vertriebssperre gem. § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO a.F., die bis dahin anhielt und ein Verbot für die Immobilienvermittlung von Reisenden beinhaltete, aufgehoben, so dass der flächendeckende Vertrieb beginnen konnte.[3]
Es folgte der eigentliche Vertrieb an eine neue Käuferschicht, die meist als Mittel- oder Geringverdiener anzusehen waren und selbst in einer Mietwohnung lebten. Die Verkaufsmaschen der Vertriebler waren alle ähnlich und bedeutete für etwa 300.000[4] Kunden oftmals mehr als nur den Verlust ihrer neuen Kapitalanlage. So verloren sie ihr Erspartes, die erworbene Immobilie, ihre wirtschaftliche Freiheit und endeten in der Insolvenz.
b) Der Verkaufsablauf
Der Verkaufsablauf war im groben immer derselbe:
Vertriebsfirmen, die als GmbHs firmierten, boten teilweise recht aggressiv ihre Rundum-Pakete an. Bedeutung erlangte auch die Tatsache, dass die Vertriebsmitarbeiter teilweise direkt von den finanzierenden Banken geschult wurden.[5] Die potentiellen Anleger wurden zumeist in ihrer Privatwohnung von einem Verkäufer aufgesucht, der ihnen Immobilieneigentum oder auch Immobilienfondanteile vermittelte. Die Kosten sollten allein durch die Mieteinnahmen gedeckt werden und ferner wurde zusätzlich damit geworben, dass eine Wertsteigerung der Immobilie bestand, was im Falle eines späteren Verkaufs zusätzliche Attraktivität darstellte. Die Verwaltung für ein solches Objekt sollte den neuen Eigentümern ebenso abgenommen werden. Sie traten einem s. g. Mietpool bei, der die Einnahmen aller vermieteter Wohnungen gleichmäßig auf die Eigentümer verteilen sollte. Die Tatsache, dass die meisten Anleger nicht über das übliche Eigenkapital i. H. v. 20% - 40% verfügten, war für den Abschluss des Kaufvertrages kein Problem.[6] Durch die enge Zusammenarbeit der Vertriebler mit einer Bank, der größte Anteil wird der HypoVereinsbank dicht gefolgt von der Badenia Bausparkasse zugerechnet, wurde den Kunden die Finanzierung gleich mitverkauft. Die Prüfung von Seiten der Bank bezüglich der Werthaltigkeit der Immobilie und die Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer, die üblich für jeden Immobilienerwerb ist, erfolgte wenn überhaupt nur unwesentlich. Der Kaufpreis wurde inklusive etwaiger Nebenkosten, die grundsätzlich nicht mitfinanziert werden, von der entsprechenden Bank voll finanziert und durch eine Grundschuld besichert.
Es folgte das Unvermeidbare, die Immobilien erwiesen sich als wertlos und die suggerierten Mieteinnahmen wurden nicht erzielt. Auch die erhofften Steuerersparnisse blieben aus, da der Vertriebler für seine Berechnungen die Steuerlast eines Spitzenverdieners ansetzte, nicht aber die tatsächlichen Einkünfte der Käufer.[7]
3. Die rechtlichen Grundlagen
a) Das Verbraucherkreditgesetz
Das Verbraucherkreditgesetz trat am 01.01.1991 in Kraft und löste damit das Abzahlungsgesetz ab, dass bereits einen Teil der Regelungen beinhaltete.[8][9] Begründend für das VerbrKrG ist die EG-Richtlinie 87/102/EWG, die von den Mitgliedstaaten bis 01.01.1990, also ein Jahr früher, umgesetzt werden sollte.[10]
Die umzusetzende Richtlinie diente zum Einen der Angleichung der unterschiedlichen Rechtsnormen der Mitgliedstaaten zur Schaffung eines gemeinsamen Kreditmarktes und ferner, mit weit aus mehr Gewicht, einen Verbraucherschutz zu gewährleisten, der den Verbraucher vor bestimmten Kreditbedingungen schützt.
So entwickelte der nationalen Gesetzgeber Normen, die möglichst alle Varianten und Probleme im Zusammenhang mit einem Verbraucherkredit regelten.[11] Ausgenommen sind hierbei nur Regelungen über die vertraglichen Beratungs- und Schutzpflichten von Bankinstituten.[12]
Für den Themenkomplex der Schrottimmobilien ist § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausschlaggebend; dieser regelt, dass die Normen §§ 4-7, 9 VerbrKrG nicht auf Kreditverträge anwendbar sind, die durch eine Grundschuld besichert sind. Entscheidend hierbei ist, dass der Kredit, oder ihnen gleichgestellte Bauspardarlehen,[13] nicht ohne die zusätzliche Besicherung mit einer Grundschuld (Hypothek, Grund- oder Rentenschuld) zustanden gekommen wäre. Begründet wird diese Ausnahme damit, dass diese Normen des VerbrKrG auf solche Realkredite nicht anwendbar sind, da diese regelmäßig andere (geringere Zinsen, längere Laufzeit) Rahmenbedingungen enthalten als bspw. Kleinkredite zur Konsumbefriedigung.[14]
b) Das Haustürwiderrufsgesetz
Bereits im Jahre 1975 erkannte der Gesetzgeber die Notwendigkeit eines Widerrufsrechtes für Verträge die quasi an der Haustür geschlossen wurde. Am 01.05.1986 trat das Gesetz in Kraft und ist als weiterer Meilenstein zum Thema Verbraucherschutz anzusehen.[15]
Für dieses Gesetz war eine europäische Richtlinie zwar nicht formell begründend, jedoch muss das HWiG entsprechend der Haustürgeschäfterichtlinie 85/577/EWG v. 20.12.1985 ausgelegt werden.[16] Unterschiede bestehen insbesondere zwischen Art. 1 Abs. 1 der Haustürgeschäfterichtline und § 1 HWiG. Laut der Richtlinie muss ein Vertrag „anlässlich des Besuchs der Gewerbetreibenden“ in einer Privatwohnung geschlossen worden sein. Dies ist insofern enger als in § 1 HWiG gefasst. Laut § 1 HWiG genügt es, dass der Verbraucher zu dem Vertragsabschluss „bestimmt worden ist“. Dies ist nach der ständigen Rechtssprechung[17] bereits dann der Fall, wenn der Beweggrund zur Abgabe der Willenserklärung in einer solchen Situation gesetzt wurde.[18]
Ziel dieser Normen ist der Schutz des Verbrauchers, der einen Vertrag über eine entgeltliche Leistung in einer Situation abschließt, die einer Überrumpelungssituation gleich kommt.[19] Für diesen Fall wollte der Gesetzgeber dem Verbraucher eine nachträgliche Überlegungsfrist einräumen. Der Schutzzweck besteht somit in der Gleichstellung des überrumpelten Verbrauchers mit einen anderen, der sich vor Vertragsschluss über die Rechtsfolgen Gedanken machen konnte.[20] Üblicherweise begründet der Verbraucher einen Kaufvertrag in einem Unternehmen, er hat sich somit vorher Gedanken über den Kauf gemacht. Der überrumpelte Verbraucher wurde hingegen zu einem Vertragsabschluss in einer Situation bestimmt, in der er mit einem Vertragsangebot regelmäßig nicht gerechnet hat. So greift das HWiG bei Verträgen die in Privatwohnungen, am Arbeitsplatz[21] oder auch auf öffentlichen Wegen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen wurden.
Ein Nachteil muss sich hingegen nicht für den Verbraucher ergeben, alleine die Tatsache, dass die Vertragsanbahnung in einer Haustürsituation erfolgte, ist für ein Widerrufrecht ausreichend.
Um diese nachträgliche Überlegungsfrist zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber in § 1 Abs. 1 HWiG (heute geregelt in § 312 BGB) dem Verbraucher ein Widerrufsrecht bzgl. der von ihm abgegebenen Willenserklärung eingeräumt, mit der Wirkung, dass der Vertrag erst nach Ablauf einer Woche wirksam wird.[22] Diese Wochenfrist verlängert sich auf einen Monat, sofern die Leistung erbracht wurde und eine ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrechts seitens des Unternehmers unterlassen wurde.[23]
Kein Widerrufsrecht steht dem Verbraucher hingegen gem. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG bei Verträgen zu, die notariell beurkundet wurden. Dies lässt sich mit der Belehrungspflicht gem. § 17 BeurkG durch den Notar begründen.[24]
Eine weitere Ausnahme besteht in § 5 Abs. 2 HWiG, bei der es sich um eine Sperrwirkung handelt,die besagt, dass nur die Normen des VerbrKrG bei Verbraucherkreditgeschäften anzuwenden sind. Eine weitere Ausnahme findet sich im europäischen Recht mit Art. 3 Abs. 2 der Haustürgeschäfterichtlinie. Demnach unterliegen Verträge über den Erwerb von Immobilien nicht der Richtlinie. Im nationalem Recht sind Immobilienkaufverträge ebenfalls gem. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG von einem Haustürwiderrufsrechtes ausgeschlossen. Begründet wird dies mit der zwingenden notariellen Beurkundung des Vertrages. Bei dieser Beurkundung obliegt es den Pflichten des Notars, den Verbraucher auf Rechtsfolgen hinzuweisen.
c) Europäische Richtlinien
Richtlinien der Europäischen Gemeinschaft bilden einen Teil des europäischen Sekundärrechtes und verpflichten die Mitgliedstaaten gem. Art. 249 Abs. 3 EG zu einer richtlinienkonformen Umsetzung. Dabei ist nicht ausschließlich der Wortlaut der Richtlinie entscheidend, sondern sein innerer Sinn sowie das zu erreichende Ziel.
Die Wirkung einer Richtlinie entfaltet sich unmittelbar auch erst dann, wenn sie ins nationale Recht umgesetzt wurde, es sei denn, dass das zu erreichende Ziel vom nationalen Recht nicht innerhalb der Umsetzungsfrist erfüllt wurde. Unter ganz engen Gesichtspunkten, etwa bei fehlerhafter oder gänzlich unterlassener Umsetzung, entfalten sich eine vertikale Wirkung (Bürger → Staat) unter der Voraussetzung, dass die Richtlinie inhaltlich bestimmt und unbedingt ist.[25]
Eine europarechtliche Auslegung nationaler Normen ist bei Streitfällen immer dann notwendig, wenn der Sachverhalt unter die entsprechende Richtlinie gefasst werden kann. Sofern es sich um eine zweifelbehaftete Auslegungsfrage gegen einen Verbraucher handelt, muss das nationale Recht immer richtlinienkonform ausgelegt werden. Handelt es sich hingegen um eine zweifelhafte Auslegungsfrage zu Gunsten des Verbraucher, so können die nationalen Vorschriften auch über das notwendige Maß der Richtlinie (Mindestharmonisierung) hinausgehen.[26]
Ist die Auslegung für das nationale Gericht schwierig, so kann es, bzw. wenn es sich um ein Gericht handelt, gegen dessen Entscheidung keine weiteren Rechtsmittel eingelegt werden können, so muss es, dem EuGH im Rahmen des Vorabentscheidungsverfahren die strittigen Punkte vorlegen.[27] Die hieraus entwachsenden Entscheidungen des EuGH sind für die nationalen Gerichte bindend.
[...]
[1] Fischer, VuR 2006, 53 ; BGH NJW 2005, 664.
[2] EuGH v. 25.10.2005, Rs. C-350/03.
[3] Knops, VuR 2006, 90 .
[4] Schanz, ZfWU 2001, 217.
[5] Schanz, ZfWU 2001, 217 f.
[6] Knops, VuR 2006 90,91.
[7] Bungeroth, WM 2004, 1505.
[8] Im folgenden auch VerbrKrG genannt.
[9] Ulmer, MüKo BGB S. 541.
[10] Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch Einl. zum VerbrKrG Rn. 1.
[11] Ulmer, Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch S. 541.
[12] Ulmer, Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch S. 541;
Reifner, VuR 1990, 185.
[13] Ulmer Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch S. 622.
[14] BT-Drucks. 11/5462 S.18.
[15] Im folgenden auch HWiG genannt.
[16] BGH WM 2002, 2049; BGH NJW 2002, 1881.
[17] BGH, Urteil v. 15.11.2004, II ZR 410/02; BGH, Urteil vom 16.01.96, XI ZR 116/95.
[18] Thume / Edelmann, BKR 2005,477 (479).
[19] Bungeroth, WM 2004, 1505.
[20] Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Recht Vorbem HWiG Rn. 5.
[21] Ausn. Verträge bezüglich seines Arbeitsverhältnisses.
[22] Heute gem. § 355 I 2 BGB 2Wochen.
[23] Wolf, Bürgerliches Gesetzbuch Kommentar S.1624.
[24] Wolf, Bürgerliches Gesetzbuch Kommentar S.1623.
[25] Alpmann, Fachlexikon Recht S. 1114.
[26] Heinrichs, Palandt Bürgerliches Gesetzbuch §312 Rn. 1; Gsell, Staudinger BGB Eckpfeiler der Zivilrechts S.451.
[27] Art. 234 n.F. EG.
- Arbeit zitieren
- Marita Dinn (Autor:in), 2007, Schrottimmobilien mit Bezugnahme auf die EuGH-Entscheidung Schulte ./. Badenia, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/74786
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