Die vorliegende wissenschaftliche Arbeit zur Erlangung des akademischen Grades „Diplom-Betriebswirt für Immobilienwirtschaft (FH)“ setzt sich mit Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum auseinander. Dazu hat der Autor 534 Fälle des Jahres 2003 im Ballungsgebiet Halle/Leipzig und in sechs Landkreisen untersucht. Das an den jeweiligen Amtsgerichten aufgenommene Datenmaterial wurde in sieben Segmente (Ein-Zweifamilienhäuser, Wohn- und Teileigentum, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Bauland, Erbbau und Acker- und Waldflächen) gegliedert. Den empirischen Untersuchungen hat der Autor zwei theoretische Ausführungen vorangestellt. So sollen einer rechtlichen Einführung in die Thematik Erkenntnisse zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland folgen. Die Arbeit richtet sich an Sachverständige, Gutachterausschüsse und Finanzierungsinstitute, beantwortet aber auch Bietinteressenten und Schuldnern mögliche Fragen zur Thematik.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

I. Abstrakt

II. Vorwort

IV. Abbildungsverzeichnis

V. Tabellenverzeichnis

VI. Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Untersuchungsgebiet und Methoden der Untersuchung
1.3 Gliederung der Arbeit

2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
2.1 Grundlagen des heutigen Zwangsversteigerungsgesetzes
2.1.1 Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes
2.1.2 Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher Regelungen
2.1.3 Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz
2.2 Grundsätze der Zwangsversteigerung
2.2.1 Objekte der Zwangsversteigerung
2.2.1.1 Definition von Grundstück und Immobilie
2.2.1.2 Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte
2.2.1.3 Erbbaurecht
2.2.1.4 Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile)
2.2.1.5 Bestandteile und Zubehör
2.2.2 Beteiligte Personen und deren Rechte
2.2.3 Zuständigkeit
2.2.4 Verfahrensgrundsätze
2.2.4.1 Amtsbetrieb
2.2.4.2 Rangordnung der Rechte
2.2.4.3 Übernahmegrundsatz
2.2.4.4 Einzel- und Gesamtverfahren
2.2.5 Vollstreckungsvoraussetzungen
2.2.5.1 Titel
2.2.5.2 Vollstreckungsklausel
2.2.5.3 Zustellung
2.3 Vorraussetzungen und Verfahren der Zwangsversteigerung
2.3.1 Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger
2.3.2 Beschlagnahme des Grundstücks
2.3.3 Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens
2.3.3.1 Einstellung
2.3.3.2 Aufhebung des Verfahrens
2.3.4 Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin
2.3.4.1 Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes
2.3.4.2 Bestimmung des Versteigerungstermins
2.3.4.3 Meistgebot und geringstes Gebot
2.3.4.4 Weitere Versteigerungsbedingungen
2.3.5 Versteigerungstermin
2.3.5.1 Bekanntmachungsteil
2.3.5.2 Bietstunde
2.3.5.3 Vollmacht
2.3.5.4 Gebot
2.3.5.5 Sicherheitsleistung
2.3.6 Zuschlag
2.3.6.1 Zuschlagsentscheidung
2.3.6.2 Zuschlagserteilung
2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe
2.3.7 Verteilung des Versteigerungserlöses
2.3.7.1 Verteilungstermin
2.3.7.2 Teilungsplan
2.3.7.3 Ausführung des Teilungsplanes

3 Zwangsversteigerung als Teil des Immobilienmarktes
3.1 Immobilienmarkt
3.1.1 Kennzeichen des Immobilienmarktes
3.1.2 Markteinflussfaktoren
3.2 Tendenzen in der Immobilienwirtschaft
3.2.1 Wohnimmobilien
3.2.1.1 Wohnungsmärkte
3.2.1.2 Wohnflächen
3.2.1.3 Wohnneubau
3.2.1.4 Wohneigentum allgemein und nach dem Alter der Eigentümer
3.2.1.5 Gebrauchte Immobilien vs. Neubauten
3.2.1.6 Änderung der Personenanzahl pro Haushalt
3.2.2 Gewerbeimmobilien / Büroimmobilien
3.2.3 Auswirkung des Strukturwandels auf die Wohnungswirtschaft
3.2.4 Demografische und wanderungsbedingte Entwicklung
3.2.5 Finanzierungen und Einfluss von Basel II
3.3 Freihändiger Verkauf vs. Zwangsversteigerung
3.3.1 Informationsstand
3.3.2 Erwerbsnebenkosten
3.3.3 Temporärer Zwang
3.4 Entwicklung der Zwangsversteigerungen in Deutschland
3.4.1 Entwicklung der Summe der Termine und der Verkehrswerte
3.4.2 Regionale Entwicklung der Termine
3.4.3 Termine pro Einwohner
3.4.4 Termine in größeren Städten
3.4.5 Summe der Verkehrswerte in den einzelnen Regionen
3.4.6 Verkehrswerte im Durchschnitt
3.4.7 Erlöse im Verhältnis zum Verkehrswert
3.4.8 Dauer der Zwangsversteigerungsverfahren
3.4.9 Anteile der Verfahrensabschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren
3.4.10 Analyse der Zwangsversteigerungen in den Jahren 2003 / 2004
3.5 Ursachen von Zwangsversteigerungen
3.5.1 Arbeitslosigkeit
3.5.2 Entwicklung der Scheidungen
3.5.3 Insolvenzen
3.5.4 Zunahme der Immobilienfinanzierung
3.6 Prognose für die Entwicklung der Zwangsversteigerungen

4 Analyse des Zwangsversteigerungsmarktes im Mitteldeutschen Raum
4.1 Das Untersuchungsgebiet
4.2 Auswertung der durchgeführten Zwangsversteigerungen im Untersuchungsgebiet
4.2.1 Gesamtheit der Segmente
4.2.1.1 Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen
4.2.1.2 Verteilung der einzelnen Segmente im Untersuchungsgebiet
4.2.1.3 Verkehrswerte der einzelnen Segmente
4.2.1.4 Erlöswerte der einzelnen Segmente
4.2.1.5 Erlöswertquote der Verkehrswerte in den Segmenten
4.2.1.6 Bieter, Gebote und Termine
4.2.1.7 Sonstiges
4.2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser
4.2.2.1 Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Ein- und Zweifamilienhäusern
4.2.2.2 Verkehrswert der Objekte
4.2.2.3 Zuschlagswerte
4.2.2.4 Anteil des Erlöswertes vom Verkehrswert
4.2.2.5 Regionaler Vergleich der durchschnittlich gezahlten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser
4.2.2.6 Baujahr der Immobilien
4.2.2.7 Grundstücksgrößen und Bodenwerte
4.2.2.8 Größe und Preis der Wohnfläche
4.2.2.9 Bieter, Gebote und Termine
4.2.2.10 Sonstiges
4.2.3 Wohn- und Teileigentum
4.2.3.1 Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen von Wohn- und Teileigentum
4.2.3.2 Verkehrswerte der Objekte
4.2.3.3 Zuschlagswerte
4.2.3.4 Abweichung des Erlöswertes von den Verkehrswerten
4.2.3.5 Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Wohn- und Teileigentum
4.2.3.6 Bau- und Sanierungsjahr
4.2.3.7 Zuschlagswert im Verhältnis zur Wohnfläche in €/m²
4.2.3.8 Wohnflächen
4.2.3.9 Bieter, Gebote und Termine
4.2.3.10 Sonstiges
4.2.4 Mehrfamilienhäuser
4.2.4.1 Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen
4.2.4.2 Verkehrswert der Objekte
4.2.4.3 Zuschlagswerte
4.2.4.4 Abweichung des Erlöswertes vom Verkehrswert
4.2.4.5 Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Mehrfamilienhäuser
4.2.4.6 Baujahr der Immobilien
4.2.4.7 Grundstücksgrößen und Bodenwerte
4.2.4.8 Größe und Preise der Wohnflächen
4.2.4.9 Bieter, Gebote und Termine
4.2.4.10 Sonstiges
4.2.5 Gewerbeobjekte
4.2.5.1 Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Gewerbeobjekten
4.2.5.2 Verkehrswerte der Objekte
4.2.5.3 Zuschlagswerte
4.2.5.4 Abweichung der Erlösquote vom Verkehrswert
4.2.5.5 Baujahr
4.2.5.6 Preis- und Größe von Grundstücken und Gewerbeflächen
4.2.5.7 Bieter, Gebote und Termine
4.2.5.8 Sonstiges
4.2.6 Unbebautes Land / Bauland
4.2.6.1 Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen
4.2.6.2 Verkehrswert der Objekte
4.2.6.3 Zuschlagswerte
4.2.6.4 Erlöswerte vom Verkehrswert
4.2.6.5 Größe und Wert der Grundstücke
4.2.6.6 Bieter, Gebote und Termine
4.2.6.7 Sonstiges
4.2.7 Acker- und Waldflächen
4.2.7.1 Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen
4.2.7.2 Verkehrswerte der Objekte
4.2.7.3 Zuschlagswerte
4.2.7.4 Abweichungen der Erlöswertanteile zum Verkehrswert
4.2.7.5 Größe und Wert der Grundstücke
4.2.7.6 Bieter, Gebote und Termine
4.2.7.7 Sonstiges
4.2.8 Erbbaurecht

5 Schlusswort und Ausblick

VII. Anhang

VIII. Literatur- und Quellenverzeichnis

IX. Ehrenwörtliche Erklärung

IV. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Wohnungsbauentwicklung

Abbildung 2 Wohneigentumsquote in Abhängigkeit von der Altersentwicklung

Abbildung 3 Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2004 - 2020

Abbildung 4 Entwicklung der Antragsanzahl auf Zwangsversteigerung 1958 - 2003

Abbildung 5 Entwicklung der Zwangsversteigerungen und der Verkehrswerte 1993 - 2004

Abbildung 6 Entwicklung der Zwangsversteigerungstermine der einzelnen Bundesländer

Abbildung 7 Relative Aufteilung der Zwangsversteigerungen 2004

Abbildung 8 Arbeitslosen und Zwangsversteigerungsentwicklung in Deutschland1958-2003

Abbildung 9 Ehescheidungen in Deutschland 1958 - 2003

Abbildung 10 Insolvenzverfahren in Deutschland 2003 - 2004

Abbildung 11 Entwicklung der Wohnungsbaukredite 1980 – 2004

Abbildung 12 Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Grundstücksgrößen

Abbildung 13 Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnwert in €/m² Wohnfläche

Abbildung 14 Mehrfamilienhäuser / Wohnflächenwert in €/m²

V. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Horizontal und vertikal aufgegliederte Immobilienmärkte

Tabelle 2 Wohneigentumsanteil von Haushalten und Personen

Tabelle 3 Haushaltstypen in Deutschland

Tabelle 4 Anzahl der Termine auf 100.000 Einwohner

Tabelle 5 Entwicklung der Termine in 40 größeren Städten

Tabelle 6 Summe der Verkehrswerte differenziert nach Bundesländern und Regionen

Tabelle 7 Durchschnittliche Verkehrswerte differenziert nach Bundesländern und Regionen

Tabelle 8 Erlöse im Verhältnis zum Verkehrswert differenziert nach Bundesländern

Tabelle 9 Dauer der Zwangsversteigerungsverfahren in den Bundesländern (2000)

Tabelle 10 Relative Anteile der Verfahrensabschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren

Tabelle 11 Gesamtheit der Segmente / Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen

Tabelle 12 Gesamtheit der Segmente / Verteilung der einzelnen Segmente im Untersuchungsgebiet

Tabelle 13 Gesamtheit der Segmente / Verkehrs- und Erlöswerte der einzelnen Segmente

Tabelle 14 Gesamtheit der Segmente / Verhältnis der Erlöswerte zu Verkehrswerten

Tabelle 15 Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Zwangsversteigerungen

Tabelle 16 Ein- und Zweifamilienhäuser / Verkehrs- und Zuschlagswerte

Tabelle 17 Ein- und Zweifamilienhäuser / Verhältnis des Erlöswertes zum Verkehrswert

Tabelle 18 Ein- und Zweifamilienhäuser / Baujahre

Tabelle 19 Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnflächenverteilung

Tabelle 20 Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Termine bis zur Erteilung

Tabelle 21 Wohn- und Teileigentum / Regionale Aufteilung

Tabelle 22 Wohn- und Teileigentum / Verkehrs- und Zuschlagswerte

Tabelle 23 Wohn- und Teileigentum / Erlöswerte im Verhältnis zu den Verkehrswerten

Tabelle 24 Wohn- und Teileigentum / Wohnflächenpreise

Tabelle 25 Wohn- und Teileigentum / Flächen und Erlösquoten

Tabelle 26 Wohn- und Teileigentum / Anzahl der Termine bis zur Erteilung

Tabelle 27 Mehrfamilienhäuser / Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen

Tabelle 28 Mehrfamilienhäuser / Verkehrs- und Zuschlagswerte aller Objekte in €

Tabelle 29 Mehrfamilienhäuser / Abweichung der Erlöswertquote zum Verkehrswert

Tabelle 30 Mehrfamilienhäuser / Grundstücksgrößen

Tabelle 31 Mehrfamilienhäuser / Wohnflächenverteilung

Tabelle 32 Mehrfamilienhäuser / Anzahl der Termine bis zur Erteilung

Tabelle 33 Gewerbeobjekte / Regionale Aufteilung der realisierten Zwangsversteigerungen

Tabelle 34 Gewerbeobjekte / Verkehrs- und Zuschlagswerte

Tabelle 35 Gewerbeobjekte / Abweichung des Erlöswertes zum Verkehrswert

Tabelle 36 Gewerbeobjekte / Grundstücksgrößen

Tabelle 37 Gewerbeobjekte / Anzahl der Termine bis zur Erteilung

Tabelle 38 Unbebaute Grundstücke / Regionale Aufteilung

Tabelle 39 Unbebaute Grundstücke / Verkehrs- und Zuschlagswerte

Tabelle 40 Unbebaute Grundstücke / Zuschläge in den Terminen

Tabelle 41 Acker- und Waldflächen / Regionale Aufteilung

Tabelle 42 Acker- und Waldflächen / Verkehrs- und Zuschlagswert

Tabelle 43 Acker- und Waldflächen / Erlöswertanteil vom Verkehrswert

Tabelle 44 Acker- und Waldflächen / Grundstücksgrößen

Tabelle 45 Acker- und Waldflächen / Terminverteilung

Tabelle 46 Inhalte der Rangarten

Tabelle 47 Entwicklung der Arbeitslosigkeit und der Anträge auf Zwangsversteigerungen

Tabelle 48 Gesamtheit der Segmente / Bieteranzahl, die zulässige Gebote abgaben

Tabelle 49 Gesamtheit der Segmente / Anzahl der Gebote

Tabelle 50 Gesamtheit der Segmente / Herkunft der Schuldner

Tabelle 51 Gesamtheit der Segmente / Alter der Erwerber

Tabelle 52 Gesamtheit der Segmente / Dauer des Verfahrens

Tabelle 53 Gesamtheit der Segmente / Herkunft der Bieter

Tabelle 54 Gesamtheit der Segmente / Gutachtenalter

Tabelle 55 Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Grundstücksgrößen

Tabelle 56 Ein- und Zweifamilienhäuser / regionaler Vergleich

Tabelle 57 Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Bodenwerte

Tabelle 58 Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnflächenpreise mit und ohne Bodenpreise

Tabelle 59 Ein- und Zweifamilienhäuser / Herkunft der Bieter

Tabelle 60 Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Bieter

Tabelle 61 Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der zugelassenen Gebote

Tabelle 62 Ein- und Zweifamilienhäuser / Dauer des Verfahrens

Tabelle 63 Ein- und Zweifamilienhäuser / Gutachtenalter

Tabelle 64 Ein- und Zweifamilienhäuser / Herkunft der Schuldner

Tabelle 65 Ein- und Zweifamilienhäuser / Alter der Erwerber

Tabelle 66 Wohn- und Teileigentum / Sanierungsjahr

Tabelle 67 Wohn- und Teileigentum / Wohnfläche

Tabelle 68 Wohn- und Teileigentum / differenzierter Regionalvergleich

Tabelle 69 Wohn- und Teileigentum / Herkunft der Bieter

Tabelle 70 Wohn- und Teileigentum / Anzahl der Bieter

Tabelle 71 Wohn- und Teileigentum / Anzahl der Gebote

Tabelle 72 Wohn- und Teileigentum / Personenalter

Tabelle 73 Wohn- und Teileigentum / Herkunft der Schuldner

Tabelle 74 Wohn- und Teileigentum / Gutachtenalter

Tabelle 75 Wohn- und Teileigentum / Verfahrensdauer

Tabelle 76 Mehrfamilienhäuser / Bodenwert gesamt

Tabelle 77 Mehrfamilienhäuser / differenzierter Regionalvergleich

Tabelle 78 Mehrfamilienhäuser / Baujahr der Immobilien

Tabelle 79 Mehrfamilienhäuser / Zuschlagswert in €/m² Wohnfläche mit und ohne Bodenwert

Tabelle 80 Mehrfamilienhäuser / Anzahl der Bieter

Tabelle 81 Mehrfamilienhäuser / Herkunft der Bieter

Tabelle 82 Mehrfamilienhäuser / Anzahl der Gebote

Tabelle 83 Mehrfamilienhäuser / Alter der Bieter

Tabelle 84 Mehrfamilienhäuser / Verfahrensdauer

Tabelle 85 Mehrfamilienhäuser / Gutachtenalter

Tabelle 86 Mehrfamilienhäuser / Herkunft der Schuldner

Tabelle 87 Gewerbeobjekte / Baujahr der Immobilien

Tabelle 88 Gewerbeobjekte / Bodenwerte

Tabelle 89 Gewerbeobjekte / Herkunft der Bieter

Tabelle 90 Gewerbeobjekte / Gewerbe- und Wohnflächen

Tabelle 91 Gewerbeobjekte / Anzahl der Bieter

Tabelle 93 Gewerbeobjekte / Alter der Bieter

Tabelle 94 Gewerbeobjekte / Versteigerungsdauer

Tabelle 95 Gewerbeobjekte / Gutachtenalter

Tabelle 96 Gewerbeobjekte / Herkunft der Schuldner

Tabelle 98 Unbebaute Grundstücke / Grundstücksgrößen

Tabelle 99 Unbebaute Grundstücke / Bodenwerte

Tabelle 100 Unbebaute Grundstücke / Herkunft der Bieter

Tabelle 101 Unbebaute Grundstücke / Anzahl der Bieter

Tabelle 102 Unbebaute Grundstücke / Anzahl der Gebote

Tabelle 103 Unbebaute Grundstücke / Alter der Bieter

Tabelle 104 Unbebaute Grundstücke / Gutachtenalter

Tabelle 105 Unbebaute Grundstücke / Dauer des Verfahrens

Tabelle 106 Unbebaute Grundstücke / Herkunft der Schuldner

Tabelle 107 Acker- und Waldflächen / Herkunft der Bieter

Tabelle 108 Acker- und Waldflächen / Alter der Bieter

Tabelle 110 Acker- und Waldflächen / Anzahl der Bieter

Tabelle 111 Acker- und Waldflächen / Anzahl der Gebote

Tabelle 112 Acker- und Waldflächen / Dauer des Verfahrens

Tabelle 113 Acker- und Waldflächen / Durchschnittliches Alter der Bieter

Tabelle 114 Acker- und Waldflächen / Gutachtenalter

VI. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

I. Abstrakt

Kurzfassung

Dazu hat der Autor 534 Fälle des Jahres 2003 im Ballungsgebiet Halle/Leipzig und in sechs Landkreisen untersucht. Das an den jeweiligen Amtsgerichten aufgenommene Datenmaterial wurde in sieben Segmente (Ein-Zweifamilienhäuser, Wohn- und Teileigentum, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Bauland, Erbbau und Acker- und Waldflächen) gegliedert.

Den empirischen Untersuchungen hat der Autor zwei theoretische Ausführungen vorangestellt. So sollen einer rechtlichen Einführung in die Thematik Erkenntnisse zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland folgen.

Die Arbeit richtet sich an Sachverständige, Gutachterausschüsse und Finanzierungsinstitute, beantwortet aber auch Bietinteressenten und Schuldnern mögliche Fragen zur Thematik.

Abstract

The present scientific work is written to obtain the academic degree „Diplom Betriebswirt für Immobilienwirtschaft (FH)“ - (degree in real estate economy) and is a detailed study of forced sales in central Germany.

The author examined 534 cases of 2003 which occurred in six surrounding administrative districts in the area of Halle / Leipzig. The data collected at the local courts having jurisdiction were split up into seven segments: single- and two family houses, home and part- ownership, multifamily houses, commercial property, building land, leasehold, agricultural land and forest.

Two theoretical chapter precede empirical research. After that findings are following on the development of real estate economy in Germany.

The work addresses appraisers, advisory and experts committees, financing institutions but also answers questions of bidders and deptors about the subject.

II. Vorwort

Zwangsversteigerungen stehen auf der einen Seite im Spannungsfeld des sozialen und finanziellen Abstiegs der Schuldner und der notwendigen Tilgung von Forderungen gegenüber den Gläubigern auf der anderen Seite.

Somit stoßen Versteigerungen in der breiten Öffentlichkeit oft auf Ablehnung und erzeugen Empathie gegenüber den Personen, die unfreiwillig ihr Eigentum verlassen müssen. Wie die Zahlen der Beteiligten bei den Zwangsversteigerungen zeigen, ist es für viele Personen ein Tabu über den Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie nachzudenken. Dabei wird vergessen, dass zum einen der Erlös aus den Versteigerungen die Verbindlichkeiten voll oder zumindest teilweise tilgen kann und somit zur finanziellen Entlastung des Schuldners beiträgt und zum anderen potentiellen Immobilienerwerbern die Möglichkeit eingeräumt wird, verhältnismäßig günstig Eigentum zu erwerben.

Diese Arbeit richtet sich an ein breites Publikum. So soll neben Gutachterausschüssen und Finanzierungsinstituten auch Privatpersonen, die ein persönliches Interesse an dieser Materie haben, Einblick in den Zwangsversteigerungsmarkt am Beispiel ausgewählter Regionen in Mitteldeutschland gewährt werden. Die vorliegende Arbeit ist in Zusammenarbeit mit der Allianz Lebensversicherungs-AG / Hypothekenabteilung entstanden.

An dieser Stelle möchte der Autor die Gelegenheit nutzen, um sich bei all denjenigen Personen zu bedanken, die zum Gelingen der Diplomarbeit beigetragen haben. Mein besonderer Dank gilt dabei Herrn Prof. Dr. H. Pauk, der mich auf das Thema gebracht hat und mit Interesse und Unterstützung die Entwicklung dieser Arbeit begleitet hat. Herzlichen Dank auch Herrn K. Fischer und seinem Nachfolger Herrn Dr. B. Wanke, die mir im Namen der Allianz hilfreich zur Seite standen.

Die Untersuchung wäre nicht ohne die Mithilfe der jeweiligen Amtsgerichte möglich gewesen. Allen Beteiligten möchte ich ebenfalls an dieser Stelle danken.

Auch die Unterstützung von Herrn Dipl. Ing. M. Kredt vom städtischen Vermessungsamt Leipzig / Gutachterausschuss soll nicht unerwähnt bleiben. Er hat mir dankenswerter Weise die vom Amtsgericht Leipzig aufgenommenen Daten zur Verfügung gestellt.

Schließlich gilt auch meiner Frau, die mir während der gesamten Vorbereitung und Realisierung dieser Arbeit motivierend zur Seite stand, ein besonders großes Dankeschön.

III. Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

„Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht.“

Molière (1622-73)

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Immobilien gelten im Allgemeinen als wertsicher und werden von einer breiten Schicht der Bevölkerung als Vermögensanlage gesehen. So erwirbt jeder Deutsche ca. 0,8 mal im Leben Eigentum dieser Materie.^[1]

Das Immobilienvermögen (inkl. Grundstückswert) wurde im Jahr 2003 auf 7,2 Bill. € geschätzt. Dies entspricht 85 Prozent des deutschen Anlagevermögens.^[2]

Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich der Kauf von Eigenheimen, Grundstücken und gewerblichen Flächen hoher Beliebtheit erfreut. Gerade in Zeiten einer unsicheren Wirtschaftslage scheint „unbeweglicher Besitz“ eine sichere Alternative zu sein.

Doch wie sicher sind Immobilien wirklich? „Der Traum vom Eigenheim...treibt viele Menschen in den finanziellen Ruin.“^[3] war erst kürzlich in einem Artikel der Mitteldeutschen Zeitung zu lesen, mit dem auf die steigende Zahl der Zwangsversteigerungen in Sachsen-Anhalt aufmerksam gemacht werden sollte.

So standen laut Aufterbeck im Jahr 2003 von einem gesamtdeutschen Immobilienumsatz in Höhe von 138,3 Mrd. €^[4], Immobilien im Verkehrswert von 18,8 Mrd. € bei den zuständigen Amtsgerichten zur Versteigerung an.^[5] Diese besorgniserregende Tendenz lässt es nötig erscheinen, sich umfassend mit der Materie auseinander zu setzen.

Die folgende Arbeit verfolgt das Ziel, sowohl Sachverständigen und Angestellten von Gutachterausschüssen als auch Mitarbeitern von Versicherungen und Finanzierungsinstituten, schließlich aber auch privaten und gewerblichen Bietinteressenten von Wohneigentum und Kapitalanlagen sowie Betroffenen von Zwangsversteigerungen detaillierte Auskunft über Verfahrensweisen, Tendenzen und objektive Gesamteinschätzung der Zwangsversteigerungen am Beispiel einer repräsentativen Region im Mitteldeutschen Raum zu geben.

1.2 Untersuchungsgebiet und Methoden der Untersuchung

Unter Mitteldeutschland / Mitteldeutschem Raum versteht man im Allgemeinen das Gebiet der beiden ostdeutschen Freistaaten Sachsen und Thüringen sowie das Bundesland Sachsen-Anhalt.

Da es im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich gewesen wäre, den gesamten Raum hinsichtlich der oben angeführten Zielstellung zu untersuchen und zudem von mehreren Amtsgerichten aus datenschutzrechtlichen Gründen die Einsicht in die Akten verwährt wurde, hat sich der Autor auf eine repräsentative Auswahl von sechs Landkreisen in Sachsen-Anhalt sowie auf die beiden kreisfreien Städte Halle (Sachsen-Anhalt) und Leipzig (Sachsen) konzentriert. Die Ergebnisse erlauben somit einen Vergleich ländlicher und städtischer Siedlungsgebiete im Mitteldeutschen Raum.

Der vorliegenden Arbeit liegt ein umfangreiches Literatur- und Aktenstudium zu Grunde. Sowohl die Darstellungen der rechtlichen Grundlagen als auch die Ausführungen zur Einbettung des Zwangsversteigerungsmarktes in den Immobilienmarkt stützen sich auf Recherchen von elektronischen und Printmedien, deren bibliographische Angaben dem Literaturverzeichnis entnommen werden können.

Für die Analyse des Zwangsversteigerungsmarktes im Mitteldeutschen Raum hat der Autor in den Archiven der jeweiligen Amtsgerichte alle im Jahr 2003 zu den Akten gelegten Zwangsversteigerungsfälle untersucht, bei denen es zum Wechsel des Eigentümers gekommen war.

Die Daten der Stadt Leipzig sind dem Autor vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt worden. Ein Einblick konnte nur unter Verpflichtung auf das Datengeheimnis und die damit verbundenen Datenschutzbestimmungen gestattet werden. Die Erhebungen werden demzufolge nur anonymisiert wiedergegeben.

Da nicht immer gewährleistet werden kann, dass dem Autor alle Zwangsversteigerungsfälle vorlagen, können die dieser Arbeit zugrunde liegenden empirisch gewonnenen Daten nicht den Anspruch der Vollständigkeit erheben, sondern lediglich Trends und Größenordnungen wiedergeben.

1.3 Gliederung der Arbeit

Die vorliegende Arbeit ist in fünf Kapitel unterteilt.

Einer kurzen Einleitung folgen im zweiten Kapitel Einblicke in die gesetzlichen Grundlagen des Zwangsversteigerungsrechts. Dieser Abschnitt führt den Leser außerdem in die Begrifflichkeiten, Abläufe und Besonderheiten von Versteigerungsverfahren ein.

Zwangsversteigerungen sind ein besonderer Teil des Immobilienmarktes. Die Entwicklungen, die Nachfrage und die Preise am „normalen Markt“ sollten stark mit den Verkehrswerten, die die Gutachter für die Zwangsversteigerungsobjekte errechnen, korrelieren. Daher werden im dritten Kapitel zunächst grundlegende Informationen und Tendenzen am gegenwärtigen Immobilienmarkt gegeben. Dabei hat sich der Autor bemüht, neben den gesamtdeutschen Betrachtungen besonders auch regionale Aspekte zu berücksichtigen.

Anschließend wird der Zwangsversteigerungsmarkt und dessen Entwicklungen innerhalb Deutschlands dargestellt.

Die Zunahme von Zwangsversteigerungen liegt in den Veränderungen ökonomischer Zusammenhänge begründet. Sie ergeben sich aus dem Wandel der Bedingungen für den Immobilienerwerb und aus den Anforderungen an die Erwerber. Art und Struktur des sozialen Geflechts, das einen Immobilienerwerber umgibt, erweisen sich in mehreren Ursachenkomponenten als relevante Erklärung für Zwangsversteigerungen. Im dritten Teil wird dazu der Versuch unternommen, diese Ursachen näher zu ermitteln. Das Kapitel schließt mit einer Prognose zur weiteren Entwicklung.

Gegenstand des vierten Kapitels ist die empirische Untersuchung von Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum für 2003. Hier wird zunächst die Gesamtheit der Ergebnisse betrachtet. Anschließend richtet sich der Blick auf die sieben Einzelsegmente.

Da die meisten Daten zu Wohnimmobilien vorlagen, liegt auch hier der Schwerpunk der Betrachtung.

Den Abschluss der Diplomarbeit bilden eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse und einige Überlegungen, wie die Erlösquoten im Verfahren optimiert werden könnten. Um den Text fortlaufend lesen zu können, wurde das Gros der erstellten Tabellen dem Anhang

beigefügt.

2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument

2.1 Grundlagen des heutigen Zwangsversteigerungsgesetzes

2.1.1 Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes

Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) der Bundesrepublik Deutschland basiert auf verschiedenen Rechtsströmungen. Es entwickelte sich aus römischen und deutschen Rechtsgedanken, die sich mit dem romanisch kanonischen Vollstreckungsrecht vereinigten.^[6]

Das römische Recht regelte eines der frühesten Zwangsvollstreckungsformen. Hier galt es nicht, das Vermögen des Schuldners zu vollstrecken, sondern den Gläubigeranspruch durch persönlichen Druck durchzusetzen. Voraussetzung hierfür war eine staatliche

Bevollmächtigung, die eingeholt werden musste. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners konnte der Gläubiger nach dem Grundsatz der Personalexekution, die Fesselung,

den Verkauf oder gar die Tötung des Schuldners verlangen. Erst das Gesetz

„ Lex Poetelia Papiria de nexis “ (326 v. Chr.) wandelte diese Maßnahme dahin ab, dass fortan der Schuldner seine Verbindlichkeit abarbeiten musste.^[7]

Im Mittelalter galt dann, durch das sächsische Recht auch im mitteldeutschen Gebiet, die Personalexekution als ein Vollstreckungsrecht des Gläubigers.^[8]

1871 schaffte man die körperliche Haftung in den deutschen Einzelstaaten reichsrechtlich ab. Mit dem Ende der Personalexekution begann die Vermögensexekution. Der Gläubiger wurde nun durch den Verkauf des Schuldnervermögens befriedigt. Diese Rechtsordnungen mündeten in das am 20.05.1898 bekannt gemachte und am 01.01.1900 in Kraft getretene

„Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung“.

Das ZVG ist in seiner Systematik ein besonderer Bestandteil der Zivilprozessordnung. Im Laufe der letzten 105 Jahre erfuhr es aufgrund praktischer und rechtlicher Probleme sowie gesellschaftlicher Wandlungen eine stetige Fortentwicklung. So wurden wichtige Regelungen nachträglich implementiert. Hier sind die 5/10 Grenze im § 85 a ZVG, die 7/10 Grenze im

§ 74 a ZVG, die Befriedigungsfiktion im § 114 a ZVG und das Wertsetzungsverfahren im

§ 74 a V ZVG zu nennen.

2.1.2 Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher Regelungen

Zwangsvollstreckungen von Immobilien basieren auf dem Zwangsvollstreckungsrecht, dem Verfahrensrecht zur Durchsetzung materieller Ansprüche mit staatlichem Zwang. Dabei handelt der Staat durch seine Vollstreckungsorgane, d.h. durch das Amtsgericht bzw. das Vollstreckungsgericht.

Rechtlich stützt sich die Immobiliarzwangsvollstreckung auf die sachenrechtlichen Vorschriften des BGB, die vollstreckungsrechtlichen Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) und auf das ZVG. Ziel des Gesetzgeber ist es, dem Gläubiger einerseits die Möglichkeit zu geben, das Grundstück eines säumigen Schuldners gegen dessen Willen zu verwerten, anderseits aber auch feste Grenzen für die Verwertung zu setzten. Hierbei kommt ihm eine hohe soziale Verantwortung zu, da die Entscheidung über Immobilieneigentum eng mit dem persönlichen und wirtschaftlichen Schicksal des Eigentümers verbunden ist.^[9]

Das Eigentum und die Wohnung gehören nach dem Grundgesetz (GG) zu den am höchsten zu schützenden Rechten. Nach Artikel 13 (1) GG ist „die Wohnung ... unverletzlich“. Artikel 14 (1) GG lautet: „Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet.“ Das BGB unterstreicht diesen Grundsatz mit dem § 903: „Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.“

Im Widerspruch dazu steht der notwendige Eingriff in das Eigentum und in vielen Fällen in den Wohnraum des Schuldners. Dieser lässt sich allein mit dem Verfahrensziel einer begründeten monetären Forderung des Gläubigers oder mit einem anderen materiellen Anspruch (vornehmlich bei einem Auseinandersetzungsanspruch eines Miteigentümers) rechtfertigen.^[10]

2.1.3 Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz

Das ZVG regelt neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken die Zwangsversteigerung von Schiffen, Schiffsbauwerken und Luftfahrzeugen im Wege der Zwangsvollstreckung sowie von Zwangsversteigerungen in besonderen Fällen. Zu letzteren gehören die Insolvenzverwalterversteigerung, die Zwangsversteigerung auf Erbenantrag und die Teilungsversteigerung.

- Die Vollstreckungsversteigerung (§§ 162-171 n ZVG) ist anzuordnen, wenn die Forderung gegen den Eigentümer, der als Einziger im Grundbuch Abt. 1 steht, erhoben wird. Diese dient der Durchsetzung des Zahlungsanspruches mindestens eines Gläubigers.
Die Vollstreckungsversteigerung ist der Schwerpunkt im 2. Kapitel der Diplomarbeit.
- Die Besonderheiten der Insolvenzverwalterversteigerung (§§ 162-171 n ZVG) bestehen darin, dass der Insolvenzverwalter keinen Vollstreckungstitel benötigt, dass die Anordnung des Verfahrens nicht zur Beschlagnahme des Grundstücks führt, dass der Insolvenzverwalter sowohl die Stellung des Eigentümers als auch die des betreibenden Gläubigers inne hat und dass der Beitritt eines weiteren Gläubigers nicht möglich ist.^[11]
- Bei der Zwangsversteigerung auf Antrag eines Erben (§§ 175-179 ZVG) zum Zwecke der Aufhebung einer Erbengemeinschaft stellen ein oder mehrere Erben einen Antrag, wenn sich die Erbengemeinschaft über den Verkauf nicht einigen kann. Das Verfahren dient zur Aufhebung der Gemeinschaft. Der Veräußerungserlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird verteilt. Ursache ist hier im Gegensatz zur Vollstreckungsversteigerung nicht Zahlungsunfähigkeit, sondern Zerstrittenheit (Erbstreit).
- Die Teilungsversteigerung (§§ 180-185 n ZVG) wird auch Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft genannt. Sie setzt voraus, dass mindestens ein Eigentümer einer Gemeinschaft (BGB-Gesellschaft, Eheliche Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft) die Versteigerung beantragt.^[12]

2.2 Grundsätze der Zwangsversteigerung

2.2.1 Objekte der Zwangsversteigerung

Zu den Objekten der Immobiliarzwangsvollstreckung gehören gemäß §§ 864, 870 ZPO:

- Grundstücke / Immobilien,
- Wohnungs- und Teileigentum sowie Wohnrechte,
- grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht),
- Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile) und
- Bestandteile bzw. Zubehör, die nicht selbständig zu versteigern sind.^[13]

2.2.1.1 Definition von Grundstück und Immobilie

Ein Grundstück im Sinne des ZVG besteht aus einem oder mehreren Flurstücken, die eine örtliche oder wirtschaftliche Einheit bilden, räumlich abgegrenzt und durch Vermessung des Katasteramtes festgelegt sind.^[14] Sie sind mit einer amtlichen Nummer versehen und besitzen eine eigene Grundbucheintragung.^[15]

Eine wirtschaftliche Einheit ist nach § 2 II Bewertungsgesetz gegeben, wenn der Grundbesitz bzw. die Wirtschaftsgüter einem Eigentümer zuzuordnen sind.^[16]

Eine Legaldefinition für den Ausdruck „Immobilie“ existiert nicht. Es wird vielmehr der Ausdruck „Grundstück“ verwendet.^[17]

Nach § 2 WertV bezieht sich eine Wertermittlung auf das Grundstück oder ein Grundstücksteil, einschließlich seiner Bestandteile wie Gebäude, Außenanlagen und Zubehör.

2.2.1.2 Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte

Wohn- und Teileigentum können nach §§ 3 und 7 Wohneigentumsgesetz (WEG) als rechtlich verselbständigte Grundstücksbruchteile veräußert, vererbt, belastet und nach § 864 I ZPO versteigert werden.

Unter Wohneigentum wird das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verstanden (§ 1 II WEG). Es ist richtiges Eigentum und kein grundstücksgleiches Recht.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 III WEG). Teileigentum kann z. B. an Läden, Geschäftsräumen, Büros, Praxen und Garagen begründet werden. Für jeden Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem sonstigen Raum, ist von Amts wegen ein gesondertes Grundbuch anzulegen (§ 7 I WEG), das sogenannte Wohn- bzw. Teileigentumsgrundbuch.

Wie in Ein- und Mehrfamilienhäusern kann auch im Wohneigentum ein Wohnrecht eingeräumt werden. Es muss bei der Versteigerung extra bewertet werden und schmälert i. A. den Erlöswert erheblich. Ein solches Recht bleibt nach der Zwangsversteigerung bestehen, wenn es einen Rang vor dem bestrangig betreibenden Gläubiger hat oder wenn ausdrücklich vereinbart ist, dass es unabhängig von § 44 I ZVG immer bestehen bleiben soll. Diese Vereinbarung wird im Grundbuch eingetragen. Der Dauerwohnberechtigte muss alle fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt haben (§ 39 III WEG).^[18]

2.2.1.3 Erbbaurecht

Das Erbbaurecht widerspricht dem Grundsatz des BGB § 94 wonach das Grundstück und dessen wesentlichen Bestandteile (Gebäude) als Einheit zu sehen sind. Nach der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) gibt es die Möglichkeit der rechtlichen Trennung von Bauwerk und Grundstück auf max. 99 Jahre.

Das Erbbaurecht kann als grundstücksgleiches Recht belastet und gemäß § 864 I ZPO,

§ 11 I 1 ErbbauVO versteigert werden. Der Grundstückseigentümer ist hier auch ohne Anmeldung Beteiligter (§ 24 ErbbauVO). Der Ersteher übernimmt alle gesetzlichen und vertraglichen Rechte bzw. Pflichten des früheren Erbbauberechtigten. Schwierigkeiten können gemäß §§ 5 I, 7 III ErbbauVO auftreten, wenn vereinbart und im Grundbuch festgelegt ist, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung und Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Wird das mit Erbbau belastete Grundstück versteigert, bleibt das Erbbaurecht bestehen (§ 10 I 1 ErbbauVO).^[19]

2.2.1.4 Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile)

Ideelle Grundstücksbruchteile (Miteigentumsanteile) sind einzeln belastbar und können so versteigert werden. Das ist z. B. der Fall, wenn ein Grundstück je zur Hälfte den beiden Eheleuten gehört. Dagegen kann der Anteil eines Gesamthandseigentümers (z. B. an einer Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB), einer ehevertraglichen Gütergemeinschaft

(§§ 1415 ff. BGB) oder bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft (GbR) nach § 718 BGB) nicht alleine belastet oder versteigert werden, weil er sich nicht in einem bestimmten ideellen Grundstücksbruchteil ausdrückt und der Gesamthandseigentümer über seinen Anteil nicht verfügen darf (§ 719 BGB).^[20]

2.2.1.5 Bestandteile und Zubehör

Unter einem Bestandteil ist jeder Teil einer einheitlichen oder zusammengesetzten Sache zu verstehen.^[21] Das BGB unterscheidet in den §§ 93 bis 95 zwischen verschiedenen Bestandteilen. Sie lassen sich untergliedern in:

- wesentliche Bestandteile,
- unwesentliche Bestandteile (Scheinbestandteile) und
- Zubehör.

Wesentliche Bestandteile einer Sache sind solche, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Sie können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 94 BGB). Dazu gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Beim Gebäude gehören dazu nach § 94 II BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, insbesondere Werkstoffe, aus denen Mauern, Fußböden, Decken, Verputz, Treppen, Fenster und Türen usw. hergestellt worden sind. Diese Bestandteile sind untrennbar mit dem Grundstück verbunden und gehören damit dem Grundstückeigentümer Sie werden bei der Verkehrswertermittlung und damit auch bei der Zwangsversteigerung mit erfasst.

Unwesentliche Bestandteile (Scheinbestandteile) eines Grundstücks sind solche, die voneinander getrennt werden können, ohne dass sie den anderen Teil zerstören, oder sich sein Wesen verändert.^[22] Man geht von vorübergehenden Bestandteilen aus. Gegenstände oder Gebäude (Gewächshäuser, Lager usw.), die sich nur temporär auf dem Grundstück befinden, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes (§ 95 BGB).

Alle Scheinbestandteile können Gegenstand besonderer Rechte sein und somit einen anderen Eigentümer haben als das Grundstück. Sie werden selbständig ge- und verpfändet und gehören zu den Gegenständen, die nach §§ 1120 ff. BGB für die Hypothek mithaften, solange sie dem Grundstückseigentümer gehören. Damit werden sie auch bei der Versteigerung erfasst.^[23]

Unter Zubehör versteht man bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem der Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird (§ 97 I BGB).

Probleme gibt es häufig bei der Zuordnung. Es stellt sich hierbei die Frage, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil, ein Zubehör oder nichts von beiden handelt. Als Beispiel sei eine Einbauküche erwähnt. Ist sie bei der Sanierung oder dem Neubau einer Eigentumswohnung extra angepasst worden und bildet sie mit dem Baukörper eine Einheit, so ist sie ein wesentlicher Teil der Wohnung.^[24] Wurde diese jedoch nachträglich eingebaut, ist die Zuordnung schwieriger. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Frage nicht allgemeingültig, sondern fallbezogen geurteilt. Hier wird immer die Verkehrsanschauung berücksichtigt.

Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen begründet nicht die Zubehöreigenschaft. Eine vorübergehende Trennung eines Zubehörstückes von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf (§ 97 II BGB). Laut § 1120 BGB erstreckt sich eine Hypothek auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile sowie auf das Zubehör des Grundstücks, wenn diese nicht mit der Trennung nach den §§ 954–957 BGB in das Eigentum eines anderen gelangt sind.

2.2.2 Beteiligte Personen und deren Rechte

„Beteiligte Personen sind diejenigen, deren Interesse sich aus dem Grundbuch ergibt.“^[25] Die Gruppe der Beteiligten wird in § 9 ZVG explizit genannt.

Der Schuldner ist derjenige, gegen den sich das Verfahren richtet. Im Allgemeinen ist es der Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte oder Wohnungseigentümer. Ihm stehen neben den Rechten, die das ZVG allen Beteiligten einräumt, noch zusätzliche Abwehr- und Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung. Das Ziel des Gesetzgebers ist die größtmögliche Rettung seines Grundbesitzes und/oder die Verbesserung des wirtschaftlichen Gesamtergebnisses.^[26]

Der Gläubiger ist derjenige, der ein dingliches Recht an dem Grundstück hat oder der wegen eines persönlichen Anspruchs die Zwangsversteigerung betreibt (§§ 9 Nr. 1 oder Nr. 2 ZVG). Er ist der Lenker des Verfahrens und kann alleine darüber entscheiden, ob das Verfahren fortgesetzt, einstweilen eingestellt oder aufgehoben wird.

Weiter gelten als Beteiligte des Verfahrens,

1. Personen, für die zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen ist (§ 9 I ZVG) und

2. Personen, die ein der Zwangsvollstreckung entgegenstehendes Recht, ein Recht an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, einen Anspruch mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht haben, auf Grund dessen ihnen das Grundstück überlassen ist. Bei ihnen ist eine Anmeldung ihrer Rechte Voraussetzung für die Beteiligung am Verfahren (§ 9 II ZVG).

Bei Gläubigern, Schuldnern und Grundstücksberechtigten ist eine Anmeldung der Rechte nicht erforderlich. Alle natürlichen und juristischen Personen, die Verfahrensbeteiligte sind, haben Antrags- und Zustimmungsbefugnisse sowie andere Rechte. Dazu gehören Informationen über den Versteigerungsfortgang (§ 41 ZVG), die Verkehrswertfestsetzung

(§ 74 a V ZVG) und Abweichungsmöglichkeiten bei der Feststellung des geringsten Gebots (§ 59 I ZVG).^[27]

Die nicht aktiven Gläubiger werden im ZVG als „Beteiligte“ oder „Berechtigte“ bezeichnet.^[28] Wichtig für die Erlöschancen sind die unter 2.2.4.2 beschrieben Rangklassen.

Mieter und Pächter sind nach § 9 Nr. 2 ZVG nur dann Beteiligte des Verfahrens, wenn ihnen der Besitz am Grundstück vom Berechtigten überlassen ist (d. h. ein Rechtsverhältnis vorhanden ist) und wenn sie ihre Rechte ausdrücklich in der Versteigerung angemeldet haben.

Außer den Genannten gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahrensbeteiligter mit oder ohne Anmeldung. Beteiligt ohne Anmeldung können laut Grundbuch Abt. II und III Berechtigte sein, die schon vor der Versteigerung eingetragen waren (Dienstbarkeit^[29], Nießbrauch^[30], Dauerwohnrecht, Vormerkung, Widerspruch, Pfändungsvermerk, Grundpfandrecht, Miteigentümer oder andere Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft). Der Grundstückseigentümer ist bei Erbbaurecht automatisch Beteiligter. Demgegenüber stehen Personen aus einem der Zwangsversteigerung gemäß § 9 Nr. 2 ZVG entgegenstehenden Recht, Berechtigte aus dem nach der Eintragung des Versteigerungsvermerk eingetragenen Recht und diejenigen, die ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück angemeldet haben. Sie sind erst nach ihrer Anmeldung beteiligt.^[31]

Bietinteressenten sind nur Beteiligte, wenn sie auch noch Gläubiger oder Schuldner, Mieter oder Pächter sind. Auch durch rechtsgültige Abgabe von Geboten werden sie nicht zu Beteiligten. Sie haben aber nach § 42 ZVG das Recht auf Grundbucheinsicht und Wertschätzung.

Der Rechtspfleger ist kein Beteiligter des Verfahrens. Er wird im Rahmen der ihm durch das Gesetz übertragenen Aufgaben am Gericht tätig. Er steht damit über dem Verfahren, achtet darauf, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden, und verfasst bzw. vollzieht die Beschlüsse, die sich aus den Erklärungen der Beteiligten ergeben. Der Richter wird in einem Zwangsversteigerungsverfahren nur tätig, wenn ihm die Sache vom Rechtspfleger oder im Erinnerungsverfahren vorgelegt wird (§ 11 RPflG).^[32]

Die Vollstreckungsgerichte können sich für die Verkehrswertermittlung des Grundstücks einen sachverständigen Gutachter hinzuziehen (§ 74 a ZVG). Dieser darf als Unparteiischer keine beteiligte Person im Sinne der §§ 9 ZVG, 410 ZPO sein. Seine Arbeit beginnt mit der Zustellung des Gutachterbestellungsbeschlusses.^[33] Er muss das Gutachten in mehrfacher Ausfertigung innerhalb einer bestimmten Frist (üblicherweise ca. sechs Wochen) schriftlich erstellen (§ 411 I ZPO). Die Sachverständigen, die vom Vollstreckungsgericht beauftragt werden, sind amtlich zugelassene, meist öffentlich bestellte und vereidigte Grundstücksschätzer, aber auch Mitarbeiter der Gutacherausschüsse.^[34]

2.2.3 Zuständigkeit

Zuständig ist immer das Amtsgericht des Bezirkes, in der sich das betreffende Objekt befindet. Diese sachliche und örtliche Zuständigkeit für die Zwangsvollstreckung ist im § 1 ZVG verankert. Hierbei handelt es sich um einen ausschließlichen Gerichtsstand (§ 802 ZPO). Eine Gerichtsstandsvereinbarung durch Beteiligte ist unzulässig und unwirksam.

2.2.4 Verfahrensgrundsätze

2.2.4.1 Amtsbetrieb

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist ein Amtsbetrieb, da gemäß § 3 ZVG die innerhalb des Verfahrens erforderliche Zustellung von Amts wegen erfolgt und die Versteigerung vom Vollstreckungsgericht durchgeführt wird (§ 35 ZVG).

Grundlage ist ein Antrag. Das Amtsgericht wird nie eigenmächtig tätig.

So unterliegt es dem Vollstreckungsgericht,

- die Festsetzung des Grundstückswertes,
- die Festlegung der Termine,
- die Abhaltung von Versteigerungs- und Verteilungsterminen,
- die Aufstellung des geringsten Gebotes und des Verteilungsplanes

von Amts wegen durchzuführen.^[35]

2.2.4.2 Rangordnung der Rechte

Der wichtigste Grundsatz im Zwangsversteigerungsverfahren ist der Ranggrundsatz. Er besagt, dass die verschiedenen Gläubiger nicht wie Konkursgläubiger prozentual gleiche Quoten auf ihre Forderungen erhalten, sondern dass der jeweils rangbeste Gläubiger erst voll befriedigt wird, bevor der nächste Gläubiger in der Rangfolge aus dem Versteigerungserlös Zahlungen erhält. Der Ranggrundsatz gliedert sich in acht Rangklassen^[36] (§ 10 I ZVG). Die Rangordnung der verschiedenen Rechte innerhalb derselben Klasse und die Rangordnung gleicher Rechte untereinander werden in den §§ 11, 12 ZVG geregelt. Allen acht Rangklassen geht die Deckung der Verfahrenskosten voran, die als sogenannte „Rangklasse 0“ bezeichnet wird. Darunter fallen z. B. die Kosten des Wertgutachtens. Von praktischer Relevanz sind die Rangklassen 3 bis 6. Die Rangklasse 3 deckt die öffentlichen Lasten, die Rangklasse 4 dagegen die Ansprüche der aus den im Grundbuch fixierten Rechte. Der Ranggrundsatz richtet sich nach der temporären Reihenfolge der Grundbucheintragungen, unabhängig von der Eintragung in Abt. II oder III (§ 879 BGB). Zeitgleiche Eintragungen sind gleichrangig und werden nach dem Verhältnis ihrer Beträge befriedigt.^[37]

2.2.4.3 Übernahmegrundsatz

Alle im Rang vorgehenden dinglichen Rechte^[38] am Grundstück, die nicht durch Zahlungen ausgeboten werden (§ 49 I ZVG), bleiben für den bestrangig betreibenden Gläubiger auch nach der Übernahme durch den Ersteigerer bestehen (§§ 44, 52 I 1 ZVG). Der Bietinteressent muss daher genau die monetäre Höhe der zu befriedigenden Rechte anderer bei der Abgabe eines Gebotes einkalkulieren.^[39]

2.2.4.4 Einzel- und Gesamtverfahren

Wenn neben dem Anordnungsbeschluss noch Beitrittsbeschlüsse eingegangen sind (weitere Gläubiger haben ihre Ansprüche), bestehen entsprechend mehrere Vollstreckungsverhältnisse. Diese werden in einem Verfahren zusammengefasst, gewähren aber jedem Gläubiger ein eigenständiges Recht auf Verfahrensbetrieb und -fortgang. Das Gesamtverfahren dauert an, solange auch nur ein Einzelverfahren betrieben wird.^[40]

2.2.5 Vollstreckungsvoraussetzungen

Es gilt die Trilogie (§ 750 I ZPO): Titel – Klausel – Zustellung.^[41]

2.2.5.1 Titel

Der Titel ist die Voraussetzung für die Zwangsversteigerung bei unbeweglichem Vermögen.^[42] Ein Titel ist ein(e):

- Endurteil (§ 704 I ZPO), wenn es formell rechtskräftig oder für vorläufig vollstreckbar erklärt worden ist,
- Vollstreckungsbescheid (§§ 794 I 4, 699 ZPO),
- Prozessvergleich (§ 794 I 1 ZPO),
- Anwaltsvergleich (§ 796 a ZPO),
- vollstreckbare Urkunde (§ 794 I 5 ZPO),
- Kostenfestsetzungsbeschluss (§ 794 I 2 ZPO).^[43]

Jeder Titel muss einen vollstreckungsfähigen Inhalt haben, d.h. Inhalt, Umfang und Parteien festlegen.

2.2.5.2 Vollstreckungsklausel

Da das Original des Titels (Urteil, Vergleich) bei der Gerichtsakte bzw. eine Urkundenrolle (vollstreckbare Urkunde) beim Notar verbleibt, benötigt der Gläubiger eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels d.h. eine Ausfertigung, auf die das zuständige Organ die Vollstreckungsklausel (amtliches Zeugnis der Vollstreckbarkeit des Titels) setzt.

2.2.5.3 Zustellung

Der Vollstreckungstitel und der Nachweis sind der Gläubiger-Schuldner-Rechtsnachfolge zuzustellen (§ 750 I ZPO).^[44] Die Zustellung bedarf eines Zustellungsauftrages der Gläubiger an das zuständige Gericht. Zustellungsempfänger ist der Schuldner oder sein gesetzlicher Vertreter.

Die Vollstreckung darf grundsätzlich gleichzeitig mit der Zustellung beginnen.

2.3 Vorraussetzungen und Verfahren der Zwangsversteigerung

2.3.1 Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger

Die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens kann nur auf Antrag beim örtlich zuständigen Amtsgericht, nicht aber von Amts wegen erfolgen (§ 15 ZVG). Der Antrag muss schriftlich und vollständig sein. Alternativ kann er an die Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichts zu Protokoll gestellt werden.

Der Antrag soll sehr genau das Grundstück oder das Wohn- oder Teileigentum bezeichnen und den Eigentümer sowie den Gläubiger mit deren Anschriften, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel beinhalten (§ 16 I ZVG). Der antragstellende Gläubiger muss die Eintragung durch Vorlage eines entsprechenden Grundbuchauszuges nachweisen (§ 17 II ZVG).

Grundvoraussetzung für die fristgemäße Zustellung ist gemäß § 798 ZPO, dass dem Schuldner zwei Wochen vor der Anordnung der Vollstreckungstitel zugestellt wurde.^[45]

Prüfung des Antrages

Der zuständige Rechtspfleger des Gerichts prüft den Antrag mit seinen Anlagen auf formelle Zulässigkeit und Ordnungsmäßigkeit des Titels samt Klausel und Zustellung. Sind die Unterlagen unvollständig, so können diese innerhalb einer gesetzten Frist nachgereicht werden. Anderenfalls droht die Zurückweisung des Antrags. Es wird nicht überprüft, ob der Anspruch tatsächlich besteht bzw. die Vollstreckungsklausel zu Recht erteilt worden ist.^[46]

Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger

Die Anordnung erfolgt durch Beschluss des Amtsgerichtes, durch welche das Grundstück des Schuldners beschlagnahmt wird.^[47] Bei Vorlage mehrerer entscheidungsreifer Versteigerungsanträge von weiteren Gläubigern, gibt es eine gemeinsame Entscheidung. Dies gilt auch für die später beitretenden Gläubiger, da dasselbe Grundstück nur innerhalb eines Gesamtverfahrens versteigert werden kann. Hier ordnet das Gericht den Beitritt des Antragstellers zum Verfahren an (§ 27 m I ZVG).

2.3.2 Beschlagnahme des Grundstücks

„Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots.“^[48]

Ziel der Beschlagnahme ist, eine Rechtsgrundlage für Verwertung und Erlösberechtigung zu schaffen, welche die Versteigerungsgegenstände konkretisiert und vor rechtlichen Maßnahmen des Schuldners oder Dritter bis zur Versteigerung gegenüber den Gläubigern erhält.^[49] Hinzu kommt die für nicht dinglich gesicherte Gläubiger bedeutsame Entstehung eines Rechts auf Befriedigung aus dem Grundstück.^[50]

Wirksam wird dieses durch die Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner und durch die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ins Grundbuch (§ 22 I ZVG).

2.3.3 Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens

2.3.3.1 Einstellung

Das Zwangsversteigerungsverfahren kann auf Antrag des Schuldners oder auf Bewilligung des Gläubigers eingestellt werden (§ 30 a ZVG).

Einstellung auf Antrag des Schuldners

Um die Zwangsversteigerung im Versteigerungsverfahren abzuwenden, kann der Schuldner Vollstreckungsschutz beantragen,.^[51] Das Verfahren wird dann gemäß § 30 a I ZVG auf höchstens sechs Monate einstweilig eingestellt, allerdings nur, wenn die Aussicht besteht, dass dadurch die Versteigerung vermieden und die Verfahrenseinstellung gebilligt wird.

Einstellung auf Bewilligung des Gläubigers

Wenn der Gläubiger als „Verfahrensherr“ das Verfahren einstellt oder der Aufhebung des Verfahren zustimmt, muss es eingestellt werden (§ 30 I ZVG). Hierfür bedarf es keiner Begründung. So können zwischenzeitliche Teilleistungen des Schuldners bzw. das Ankündigen konkreter Ratenzahlungen eine Einstellung bewirken. Bleiben die angekündigten Ratenzahlungen aus, kann der Gläubiger jederzeit und ohne Angabe von Gründen die Fortsetzung des Verfahrens beantragen.^[52]

2.3.3.2 Aufhebung des Verfahrens

Zur gerichtlichen Aufhebung des Verfahren können folgende Punkte führen:

- die Fortsetzung des Verfahrens wurde nach einer einstweiligen Einstellung nicht innerhalb einer Frist von sechs Monaten beantragt (§§ 31 I 2, 76 II 2 ZVG),
- der Wegfall wesentlicher prozessualer Voraussetzungen,
- der Versteigerungsantrag wurde von dem Gläubiger zurückgenommen (§ 29 ZVG),
- die Einstellung des Verfahrens wurde vom Gläubiger ein drittes Mal genehmigt (§ 30 I 3 ZVG),
- der Eigentumswechsels vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aufgrund einer Auflassung oder
- das Fehlen eines zulässigen Gebotes im zweiten Versteigerungstermin (§ 77 II 1 ZVG).

Jede Aufhebung eines Anordnungs- und Beitrittsbeschlusses muss gesondert erfolgen. Wird trotz Aufhebung des Einzelverfahrens die Gesamtversteigerung fortgesetzt, kann der Gläubiger dem Verfahren erneut beitreten.

Heben alle Gläubiger das Verfahren auf, wird das Grundstück von der Beschlagnahme frei und der Versteigerungsvermerk wird im Grundbuch gestrichen (§ 34 ZVG). War die Ursache der Aufhebung eine Rücknahme, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung neu beantragen. Dann beginnt ein völlig neues Verfahren.^[53]

2.3.4 Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin

2.3.4.1 Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes

Der Verkehrswert ist gemäß § 74 a V ZVG der Grundstückswert.

Nähere Auskünfte werden dazu nicht durch das ZVG gewährleistet. Deshalb gilt auch hier die Legaldefinition des § 194 Baugesetzbuches (BauGB). Diese besagt, dass unter dem Verkehrswert der Preis zu verstehen ist, der bei einer freihändigen Veräußerung unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Verwendbarkeit des Grundstücks sowie von allgemeinen, örtlichen und zeitlichen Besonderheiten erzielt werden kann.

Der Bundesminister für Bauwesen hat zur Wertermittlung die Wertermittlungsverordnung (WertV) und die Wertrichtlinien (WertR) erlassen, die wegen ihrer allgemein anerkannten Grundsätze auch im Zwangsversteigerungsverfahren maßgeblich angewandt werden. Der Verkehrswert muss alle objektiven Besonderheiten, die den Wert des Grundstücks positiv

(z. B. positive Beantwortung einer weitreichenden Bauvoranfrage) oder negativ (z. B. Feuer- und Schadstoffbelastungen, Pilzbefall, öffentlich und rechtliche Baulasten wie Wege, Leitungs- und Wohnungsrechte) beeinflussen, berücksichtigen. Diese sind als „Grundstücksidentität“ zu verstehen und sind vom Ersteigerer zu übernehmen.^[54]

Der Verkehrswert wird unabhängig vom späteren Erlöswert ermittelt und dient im Verfahren zur Prüfung, ob ein Zuschlag erfolgen kann oder versagt werden muss. Mit der Festsetzung kann sowohl der Gläubiger als auch das Gericht beurteilen, ob ein Antrag oder/und ein Beitritt weiterer Gläubiger Aussicht auf Befriedigung ihrer Forderungen haben. Desweiteren dient er als Verhandlungsbasis für den freihändigen Verkauf, der eine Zwangsversteigerung abwenden kann, und ist gleichzeitig Orientierungspunkt für das Setzen von Gebotslimits der Bieter.

Weiterhin orientieren sich am Verkehrswert:

- das Rügerecht der 7/10-Grenze (§ 74a ZVG)^[55],
- das Mindestgebot der 5/10-Grenze (§ 85a ZVG)^[56],
- die Gerichtsgebühren^[57],
- der Schuldnerschutz im Falle des § 765a ZPO,
- die Befriedigungsfiktion (§ 114a ZVG),
- die Verteilung des Erlöses bei einem Gesamtausgebot (§ 112 ZVG) und
- die Verteilung eines bestehen bleibenden Gesamtrechts (§ 64 ZVG).

Das Verkehrswertgutachten, dessen Ziel die Findung des Verkehrswertes ist, bietet für den Gläubiger und den Bieter die Möglichkeit, sich einen Eindruck von dem Grundstück zu machen, ohne das Grundstück zu betreten. Dies trifft z. B. bei Zutrittsverweigerung des Schuldners zu.

Die Wertfestsetzung erfolgt durch Beschluss, der sich im Allgemeinen nach dem Wertgutachten richtet und allen Beteiligten zuzustellen ist.^[58] Das Wertgutachten liegt dann zur Information vor dem Termin der Versteigerung auf der jeweiligen Geschäftsstelle des Amtsgericht aus.

Der Verkehrswert kann durch verschiedene Methoden ermittelt werden. Die Wertermittlungsverordnung (WertV) nennt hierzu drei Verfahren:

- das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV von 1988),
- das Ertragswertverfahren (§§ 15 – 20 WertV von 1988) und
- das Sachwertverfahren (§§ 21 – 25 WertV von 1988).

Es können aber auch andere Methoden angewandt werden, soweit sie anerkannt und plausibel sind. Welche dieser Methoden verwendet wird, hängt vom Einzelfall und von der Art der Immobilie ab.

Das Vergleichswertverfahren wird in erster Linie für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen angewandt. Wie der Name andeutet, werden die Immobilien, gewichtet nach bestimmten Lage und Ausstattungskriterien miteinander verglichen, um zu einem Preis zu kommen, der am Markt üblich ist.

Das Ertragswertverfahren welches klassischer Weise für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke verwendet wird, führt heute in fast alle Immobilien (Ausnahmen sind Ein- und Zweifamilienhäuser) zu brauchbaren Ergebnissen. Hier steht die Rendite, die das Grundstück erbringen muss im Vordergrund.

Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten für ein bestimmtes Gebäude ermittelt werden müssen. Hauptsächliche sind dies Ein- und Zweifamilienhäuser. Grundlage sind dann immer die gewöhnlichen Kosten, die für die Neuerrichtung ersatzweise aufzubringen wären.^[59]

Bei der Verkehrswertermittlung wird von einem Genauigkeitsgrad von ±20 bis ±30 Prozent ausgegangen.^[60] Das Zubehör ist mit zu erfassen, soweit es einen gewissen Wert besitzt.

2.3.4.2 Bestimmung des Versteigerungstermins

Zwischen Bekanntmachung des Termins und Durchführung der Versteigerung sollten mindestens sechs Wochen (§§ 39, 43 I ZVG), jedoch nicht mehr als sechs Monate liegen

(§ 36 II ZVG). Der Termin ist allen Beteiligten (durch Zustellung) und der Öffentlichkeit (durch Bundesanzeiger, Lokalzeitung, Gerichtstafel, Internet) bekanntzugeben.^[61]

2.3.4.3 Meistgebot und geringstes Gebot

Das am höchsten in einer Bietstunde^[62] abgegebene und zugelassene Gebot ist das bare Meistgebot. Es setzt sich aus dem Bargebot und den bestehen bleibenden Belastungen zusammen. Das Bargebot ist dagegen der Teil jedes Gebots, der zu zahlen ist. Er besteht aus dem geringsten Bargebot (Teil des geringsten Gebots § 49 I ZVG) und dem Mehrgebot ohne bestehen bleibende Belastungen. Das geringste Gebot ist als Mindesthöhe für Gebote der Bieter zu verstehen.^[63]

Das geringste Gebote besteht aus:

- den bestehen bleibenden bestrangigen Rechten mit ihrem Kapitalbetrag (§ 52 ZVG), welche dem zweitrangigen betreibenden Gläubiger vorangehen und
- dem bar zu zahlenden Teil (auch Mindestbargebot oder geringstes Bargebot genannt)
§ 49 I ZVG, bestehend aus:
- Verfahrenskosten (§ 109 I ZVG),
- öffentlichen Grundstückslasten (§10 I 3 ZVG),
- Vorschüssen einer Zwangsverwaltung (§ 10 I 1 ZVG) und
- laufenden und rückständigen (wenn angemeldeten) Zinsen von bestehenden Rechten, gerechnet bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin (§ 47 ZVG).^[64]

Das geringste Gebot entspringt dem Deckungsgrundsatz des § 44 I ZVG, wonach alle Ansprüche, die dem betreibenden Gläubiger nach der Rangordnung des § 10 ZVG vorangehen, durch das Versteigerungsergebnis auf jeden Fall gedeckt sein müssen.^[65]

Weiter müssen die berechtigten und beanspruchten Zins- und Kostenansprüche des vorrangigen Gläubigers aus dem Barteil des Gebotes bezahlt bzw. gedeckt werden. Liegt das Gebot darunter, muss es zurückgewiesen werden.

Von dem bar zu zahlenden Teil (Mindestbargebot) ist das eigentliche Bargebot zu unterscheiden (§ 49 I ZVG), das im Verteilungstermin bar zu entrichten ist und vom Zuschlag an verzinst wird.

2.3.4.4 Weitere Versteigerungsbedingungen

Die Feststellung des geringsten Gebots ist ein nachgiebiges Recht (§ 59 I ZVG), das auf Verlangen jedes Beteiligten geändert werden kann. Wird dadurch ein Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, so ist dessen Zustimmung spätestens vor der Verkündung der Zuschlagsentscheidung erforderlich, ansonsten ist die Veränderung unwirksam (§ 59 I 3 ZVG).

Weitere veränderbare Regeln sind:

- die Zinserhöhung bei Nichtzahlung des Meistgebots (§ 49 Abs. 2 ZVG),
- der Zeitpunkt des Übergangs von Gefahr, Nutzen und Lasten (§ 56 ZVG),
- das Ausnahmekündigungsrecht des Erstehers gegenüber dem Mieter (§ 57a ZVG) und
- die Beantragung des Erlöschens bestehen bleibender Rechte oder das Bestehenbleiben eines erloschenen Rechts (§ 59 III ZVG).^[66]

Daneben gibt es Versteigerungsbedingungen, die als zwingendes Recht unabänderbar sind. Dazu zählt z. B. die Zuschlagserteilung an den Meistbietenden (§ 81 ZVG), der Eigentumsübergang durch den Zuschlag (90 ZVG) und die Vollstreckbarkeit des Zuschlagbeschlusses.^[67]

2.3.5 Versteigerungstermin

2.3.5.1 Bekanntmachungsteil

Der Versteigerungstermin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil (§ 66 ZVG). Dieser wird auch „Verhandlung bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten“ genannt und dient der Vorbereitung zur eigentlichen Versteigerung. Hier wird die Sache ausgerufen. Außerdem werden die anwesenden Beteiligten festgestellt.

Der Rechtspfleger muss Angaben machen über:

- das Grundstück (Größen- und Bebauungsangaben, wesentlicher Inhalt des Grundbuchs, Verkehrswert usw.),
- die das Verfahren betreibenden Gläubiger und deren Ansprüche (auch zwischendurch erfolgte Einstellungen oder Antragsrücknahmen müssen genannt werden),
- die Zeit der Beschlagnahme (der Zeitpunkt der ersten Beschlagnahme ist maßgeblich für die Bestimmung der laufenden und rückständigen Zinsen der Gläubiger § 13 IV ZVG),
- erforderliche Anmeldungen,
- die Feststellung des geringsten Gebots^[68],
- die Feststellung weiterer Versteigerungsbedingungen^[69],
- die bevorstehende Ausschließung weiterer Anmeldungen (besonders wichtig, da ohne diesen Hinwies betroffene Beteiligte die Versagung des Zuschlags herbeiführen oder den Zuschlag anfechten können §§ 37 Nr. 4, 45 I, 110 ZVG) und
- die Aufforderung zur Gebotsabgabe (Abschluss des Bekanntmachungsteils und Übergang zur Bietstunde §§ 73 I 1, 83 Nr. 7 ZVG).^[70]

2.3.5.2 Bietstunde

Der Hauptakt der Zwangsversteigerung ist das Versteigerungsgeschäft. Die Bietstunde verdankt ihren Namen der bis 1998 geltenden Mindestdauer von 60 Minuten. Seitdem ist sie auf 30 Minuten verkürzt worden (§ 73 I ZVG). Die Versteigerung, welche mit der Aufforderung des Rechtspflegers zur Abgabe von Geboten beginnt, wird so lange fortgesetzt, bis kein Gebot mehr abgegeben wird (§ 6 I 1 ZVG). Der Rechtspfleger muss am Ende der Bietstunde explizit darauf hinweisen, wenn kein Gebot abgegeben wurde oder nach dreimaligem Aufruf des Meistgebots noch einmal ausdrücklich zur Gebotsabgabe auffordern (§ 73 I 2 ZVG). Mit der Verkündigung des Versteigerungsschlusses endet die Bietstunde (§ 73 II 1 ZVG).^[71]

In der Bietstunde können Fragen und Probleme geklärt werden. Den Beteiligten und den Bietinteressenten wird durch die zwingende Einhaltung der Bietstunde eine Bedenkfrist eingeräumt (§ 83 Nr. 7 ZVG).^[72] In der Praxis wird meist erst gegen Ende der Bietstunde geboten.

2.3.5.3 Vollmacht

Grundsätzlich kann für einen Dritten geboten werden. Hierbei bedarf es einer schriftlichen Vollmacht.^[73]

Weiter wird zwischen einer offenen und verdeckten Vollmacht unterschieden. Bei letzterer erklärt der vermeintliche Bieter, für einen Dritten geboten zu haben (§ 81 III ZVG). Dem Gericht muss eine Vollmachtserklärung offenkundig, in öffentlich beglaubigter Form oder durch eine Genehmigung zu Protokoll vom Gericht nachgewiesen werden. Beim Zuschlag in verdeckter Form liegen zwei grunderwerbssteuerpflichtige Erwerbsvorgänge vor.^[74]

2.3.5.4 Gebot

Das Gebot bindet den Bieter. Es ist eine privatrechtliche Willenserklärung. Der Bieter muss sich ausweisen können oder gerichtsbekannt sein. Darüber hinaus muss es voll geschäftsfähig sein (§ 104 BGB). Jedes Gebot wird sofort auf Zulässigkeit und Wirksamkeit geprüft. Unwirksame Gebote sind unverzüglich zurückzuweisen (§ 71 I ZVG). Eine Vollmacht nachzureichen ist nicht möglich.^[75] Für Gebotserhöhungen gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Es reicht theoretisch ein Mehrgebot von 0,01 Euro aus.

Das Gebot erlischt durch:

- ein Übergebot bzw. Mehrgebot (§ 72 I ZVG),
- Zurückweisung (§ 72 II ZVG) oder
- Einstellung des Verfahrens bzw. Aufhebung des Termins (§ 72 III ZVG).^[76]

2.3.5.5 Sicherheitsleistung

Ziel der Sicherheitsleistung ist es, die Ernsthaftigkeit des Gebotes sowie die wirtschaftliche Bonität des Bieters zu prüfen.^[77] Die Höhe der Sicherheit beträgt 10 Prozent des in der Terminbestimmung genannten, bzw. des festgesetzten Verkehrswertes, mindestens jedoch die Höhe der Verfahrenskosten (§ 68 I ZVG). Die Überprüfung erfolgt sofort nach Abgabe des Gebotes (§ 67 I ZVG). An dieser Stelle ist eine Sicherheit zu erbringen (§ 70 II 1 ZVG). Kann die Sicherheit nicht erbracht werden, muss das Gebot zurückgewiesen werden

(§ 70 II 2 ZVG).

Die Sicherheitsleistung kann in verschiedener Form (§ 69 ZVG) erfolgen:

- Bargeld in inländischer Währung,
- Inländische Wertpapiere in Höhe des Kurswertes,
- Bestätigter Scheck der Bundes- oder Landeszentralbank (bei Schecks muss das Einlösen für acht Tage nach Ausstellung gewährleistet sein, von denen jedoch mindestens drei Tage nach dem Versteigerungstermin liegen müssen § 69 I ZVG),
- Bank-Verrechnungsschecks von inländisch tätigen und berechtigten Kreditinstituten oder
- Bankbürgschaft (löst den tauglichen Bürgen nach § 239 BGB ab).^[78]

Kann die verlangte Sicherheit nicht geleistet werden, so ist das Gebot sofort zurückzuweisen (§ 70 ZVG). Die Sicherheit wird frei und muss zurückgegeben werden, wenn ein Gebot nach § 71 ZVG zurückgewiesen wird oder wenn ein Übergebot gemäß § 72 ZVG bzw. aus anderen Gründen erlischt. Sie wird ebenfalls frei, wenn auf das Gebot der Zuschlag erteilt wird und der Bieter seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Barteil des Meistgebots und den Nebenverpflichtungen nachgekommen ist.^[79]

2.3.6 Zuschlag

2.3.6.1 Zuschlagsentscheidung

Nach dem Ende des Versteigerungsaktes erfolgt direkt oder in einem weiteren Termin die Zuschlagsentscheidung. Der Zuschlag muss gemäß § 81 I ZVG an den Meistbietenden erteilt werden, es sei denn dieser wird ihm versagt oder das Verfahren wird einstweilig eingestellt.^[80]

2.3.6.2 Zuschlagserteilung

Die Zuschlagserteilung ergeht durch Beschluss hervor (§ 79 ZVG). Zum notwendigen Entscheidungsinhalt gehörten die Aufzählung aller Besonderheiten wie z. B. das Erlöschen eines Altenteils (§ 82 ZVG).^[81] Die Beschlusskosten trägt der Ersteher (§ 58 ZVG).

Der Zuschlag wird gemäß 81 I ZVG i.d.R. an den Meistbietenden erteilt.

Er bewirkt unter anderem:

- den Übergang des Eigentums (inkl. der Nutzen, Gefahren und Lasten §§ 56, 57, 90 ZVG),
- das Ausnahmekündigungsrecht nach §§ 57 a ff ZVG gegen Mieter und Pächter,
- den Abschluss der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner und die Möglichkeit einer gerichtlichen Verwaltung gegen den Ersteher,
- einen Vollstreckungstitel gem. §§ 132, 118, 128 ZVG auf Zahlung des Meistgebots gegen den Ersteher und gem. § 93 ZVG auf Räumung gegen den Eigenbesitzer,
- die Haftung für die Zinsen aus dem Bargebot (§ 49 II ZVG) und
- die Zahlungspflicht für die Grunderwerbssteuer (§ 1 I Nr. 4 GrEStG).^[82]

2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe

Versagungsgründe sind vielfältig. Sie lassen sich aber in zwei Hauptgruppen gliedern:

- Versagungsgründe wegen unrechtmäßigen oder fehlerhaften Verfahrensbetriebs oder
- Versagungsgründe bei bestimmten Verfahrenskonstellationen, die durch Beteiligte oder der den Meistbietenden herbeigeführt werden.^[83]

Der zuletzt genannte Punkt beinhaltet u.a. das Verschleuderungsverbot. Von Amts wegen wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot inklusive des Kapitalwertes der bestehen bleibenden Rechte die 5/10-Grenze (= absolutes Mindestgebot) des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a I ZVG). Ziel ist es, die Verschleuderung des Grundbesitzes zu verhindern. Als Gläubigerschutz gibt es die 7/10-Grenze (= relatives Mindestgebot) des festgesetzten Verkehrswertes. Diese greift bei einem begründeten Antrag nach § 74 a ZVG ein. Rügeberechtigt ist jeder Gläubiger, der bei einem Gebot in Höhe von 7/10 des Verkehrswertes eine Minderzuteilung erwarten kann.

Ausgeschlossen von dieser Regelung sind der Schuldner und der mitbietende Gläubiger, selbst wenn Letzterer eine Zuteilung erhalten würde.

Das Nichterreichen der 5/10- bzw. bei Rüge der 7/10-Grenze führt zur Zuschlagsversagung. Von Amts wegen ist ein neuer Termin zu bestimmen. Erfolgte bereits einmal die Zuschlagsversagung aufgrund des § 74 a I (7/10-Grenze) oder des § 85 a ZVG (5/10-Grenze), so gelten nach § 85 a II ZVG die Grenzen nicht mehr. In weiteren Terminen darf es aus diesem Grunde zu keiner Zuschlagsversagung kommen. Das bedeutet, dass bei einem Nichtgebot im ersten Termin, bei einem Zweittermin die 5/10- und die 7/10-Grenze weiter gelten.

Außerdem kann unter Berufung auf § 33 ZVG, insbesondere bei Einstellungsbewilligung bzw. Verfahrensaufhebung durch den bestrangig betreibenden Gläubiger, bei Missachtung des Zahlungstermins (§ 75 ZVG) und anderen Gründen (§ 83 ZVG) der Zuschlag versagt

werden.^[84]

2.3.7 Verteilung des Versteigerungserlöses

2.3.7.1 Verteilungstermin

Der Versteigerungserlös wird nach der Zuschlagserteilung in einem von Amts wegen anzuberaumenden Termin verteilt (§§ 89, 104, 105 I ZVG). Ausnahmen bilden außergerichtliche Einigungen über die Erlösverteilung (§ 143 ZVG) oder die außergerichtliche Befriedigung aller Berechtigten.^[85] Der Verteilungstermin findet i.d.R. sechs Wochen nach dem Zuschlag statt.^[86] Der Termin ist dem Meistbietenden, den Beteiligten und ggf. den mithaftenden Bürgen mindestens zwei Wochen vorher mitzuteilen (§§ 105 IV, 106 ZVG). Der Zeitraum dient dem Ersteher zur Sicherung der Finanzierung, dem Rechtspfleger zur Anteilsbestimmung des Versteigerungserlöses für die Gläubiger und den Gläubigern zum Prüfen eventueller Ausfälle.

2.3.7.2 Teilungsplan

Grundlage für die spätere Erlösverteilung ist der Teilungsplan. Er wird in einem nicht öffentlichen Termin aufgestellt und sofort mündlich verhandelt.^[87]

Er enthält:

- die Festlegung der Teilungsmasse (bares Meistgebot zuzüglich Zins), den Erlös aus abgesonderten Verwertungen (§ 107 I 2 ZVG) und den Zuzahlungsbetrag (§§ 50, 51 ZVG),
- die Aufzählung der bestehen bleibenden Rechte nach Rangfolge (gesetzliche / vereinbarte), die vom Erwerber zu übernehmen sind (§ 91 II ZVG),
- die Schuldmasse und
- die Zuteilung der Teilungsmasse nach der Rangfolge in § 10 – 12 ZVG (siehe Anhang: Inhalte der Rangarten) auf die vorhandene Schuldnermasse. Falls Erlösüberschüsse vorhanden sind, stehen sie dem bisherigen Grundstückseigentümer zu.^[88]

2.3.7.3 Ausführung des Teilungsplanes

Die Planausführung kann beginnen, wenn der Versteigerungserlös (Meistgebot + Zinsen) vom Ersteher an das Gericht gezahlt worden ist. Aus dem Versteigerungserlös sind zuerst die Verfahrenskosten zu begleichen (§ 109 I ZVG). Die restliche Teilungsmasse kann nun entsprechend dem Teilungsplan vergeben werden. Mit der Erlösverteilung endet die Versteigerung.^[89]

Bei Nichtzahlung des Meistbietenden kann jeder Gläubiger eine Wiederversteigerung beantragen (§§ 132, 133 ZVG). Mit der Übertragung der Forderung auf den Ersteigerer haftet dieser mit seinem ganzen Privatvermögen. Nach der Eintragung einer Sicherungshypothek kann in sein Vermögen vollstreckt werden.^[90]

Mit dem rechtskräftigen Zuschlag und dem ausgeführten Teilungsplan wird das Grundbuchamt vom Gericht ersucht, den Zwangsversteigerungsvermerk und erloschene dingliche Rechte zu (unter)streichen. Der Ersteher ist nun als neuer Eigentümer einzutragen.^[91]

3 Zwangsversteigerung als Teil des Immobilienmarktes

3.1 Immobilienmarkt

Nach einer inhaltlichen Auseinandersetzung mit rechtlichen Grundlagen, wird nun der Zwangsversteigerungsmarkt als besonderes Segment des Immobilienmarktes betrachtet. Er unterliegt zum Teil den gleichen Kennzeichen wie der „normale Immobileinmarkt“. Die verschiedenen Nachfragergruppen, Tendenzen am Markt, die direkt oder indirekt den Zwangsversteigerungsmarkt tangieren, sollen hier dargestellt werden. Die Untersuchungen dieser Arbeit zeigen, dass die Versteigerungen der Wohnimmobilien den Hauptteil ausmachten. Daher sollen diese den Schwerpunkt der Betrachtungen bilden.

Für dieses Kapitel wurden neben gesamtdeutschen Tendenzen, möglichst auch regionale Entwicklungen recherchiert. Beide Märkte können nicht unabhängig betrachtet werden, sondern bedingen einander durch verschiedene kausale Zusammenhänge.

3.1.1 Kennzeichen des Immobilienmarktes

Das Wirtschaftsgut Immobilie steht als Synonym für unbebaute und bebaute Grundstücke. Bei bebauten Grundstücken schließt der Begriff die darauf errichteten Gebäude mit ein.

Der Immobilienmarkt ist ein unvollkommener Markt. Während für den vollkommenen Markt folgende Kriterien gelten:

- Raum: es gibt keine Entfernung,
- Zeit: spielt keine Rolle,
- Personen: es gibt keine Vorlieben oder Abneigungen,
- Gut: ist jeweils sachlich immer gleich und
- Information: die Akteure kennen alle relevanten Informationen,^[92]

ist das Handelsgut Immobilie immobil und zeichnet sich durch seine einmalige Lage aus. Diese Standortgebundenheit kann zur räumlichen Differenzierung zwischen Anbietern und Nachfragern führen.

Im Laufe der Zeit verringert die bebaute Immobilie durch gewöhnliche und außergewöhnliche Abnutzung ihre Qualität. Mit steigender Nachfrage kann sie allerdings trotz höheren Alters an Wert zulegen. Zwischen Angebot und Nachfrage gibt es aufgrund langer Entstehungszeiten nur geringe Anpassungsmöglichkeiten.

Über die einzelnen Immobilien gibt es individuelle Vorstellungen. Persönliche Präferenzen der Anbieter und der Nachfrager erhöhen die Vielfalt und Qualität des Marktes. Die Immobilien zeichnen sich somit durch starke Heterogenität aus. Es gleicht kein Grundstück oder Gebäude einem anderen.^[93]

Informationen sind nicht oder kaum im vollen Umfang zwischen Interessenten, Verkäufern und Käufern identisch, wenngleich dies häufig suggeriert wird.

Neben den genannten Merkmalen zeichnen sich Immobilien darüber hinaus durch eine begrenzte Substituierbarkeit, durch andauernde Entwicklungsprozesse, einen langen Lebenszyklus, keine oder geringe freie Marktzugänge von neuen Anbietern, hohe Investitionsvolumina und relativ hohe Transaktionskosten aus.^[94]

Damit kann es den Immobilienmarkt als homogene Einheit nicht geben. Er ist immer die Summe einer großen Anzahl von Teilmärkten. Diese Teilmärkte lassen sich horizontal und vertikal folgendermaßen aufgliedern:

Tabelle 1 Horizontal und vertikal aufgegliederte Immobilienmärkte

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Murfeld, 2002, S. 53

3.1.2 Markteinflussfaktoren

Die wichtigsten Bestimmungsgrößen für die Immobiliennachfrage sind die für den Marktraum relevante natürliche Bevölkerungsentwicklung, die Wanderungsbewegung und die daraus resultierenden neuen Nachfrager nach Wohnungen (Privathaushalte) auf der einen Seite und auf der anderen Seite relevante Neuansiedlung von Betrieben sowie der Ab- und Aufbau von Raumkapazitäten bereits bestehender Unternehmen.^[95] Es ist ein Markt, der trotz seiner Immobilität von Entwicklungen geprägt ist, die sich in Quantität und Qualität jeweils unter den Aspekten Zeit und Raum widerspiegeln. Die Intensität, mit der sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt entfalten, ist das Ergebnis

- der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, vor allem der Entwicklung der Einkommen,
- des Kapitalmarktzinses,
- der steuerlichen Be- und Entlastung der Unternehmen und Privathaushalte,
- der europäischen, nationalen und regionalen Förderprogramme für Wohnungsbau und Industrieansiedlung,
- der Entwicklung der Beschäftigungssituationen,
- der Entwicklung der Haushaltsgrößen (Anzahl der Bewohner pro Wohnung),
- der demografischen Entwicklung und
- der Entwicklung der Kreditvergabebestimmungen.

3.2 Tendenzen in der Immobilienwirtschaft

3.2.1 Wohnimmobilien

3.2.1.1 Wohnungsmärkte

Die Situation der Wohnungsmärkte hat sich in dem letzten Jahrzehnt regional deutlich differenziert. So lässt sich in wirtschaftlich-dynamischen Regionen eine stabile Bevölkerungsentwicklung erkennen, womit eine erhöhte Nachfrage an Wohnraum verbunden ist. In strukturschwachen Gebieten bewirkt eine kontinuierliche Abwanderung steigende Leerstandsquoten.

In großen Teilen Ostdeutschlands, aber auch in einigen Gebieten der Alten Länder (Ruhrgebiet) sind Überangebote in Teilbereichen und einzelnen Marktsegmenten festzustellen.

Diese regionale Entwicklung wird im Augenblick noch durch Verkleinerungen der Haushalte gemildert. In Zukunft werden jedoch die sich heute schon andeutenden demografischen Entwicklungen entscheidenden Einfluss auf den Wohnungsmarkt nehmen. Nähere Ausführungen werden hierzu in den folgenden Kapiteln gegeben.

3.2.1.2 Wohnflächen

Eine weitere Tendenz in der Wohnungswirtschaft ist die Steigerung der jeweiligen Wohnflächen. Die Deutschen verfügten 2003 über eine durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche von 40,5 m² (nach 40,1 m² im Jahr 2002).^[96] Damit wurde der höchste Wert seit der Wende erreicht. Die Ostdeutschen Länder setzen ihre Annäherung an die Wohnflächen der Alten Länder weiter fort. Während noch vor der Wiedervereinigung (1989) westdeutschen Bundesbürgern mit 36,7 m² Wohnfläche 9,3 m² mehr pro Einwohner zur Verfügung standen als den ostdeutschen Bürgern mit 27,4 m², reduzierte sich der Unterschied bis 2003 mit nunmehr 41,1 m² in Westdeutschland und 37,7 m² in Ostdeutschland auf nur noch 3,4 m².

Innerhalb der einzelnen Bundesländer hatten 2003 das Saarland mit 45,8 (+0,7) m² und Rheinland-Pfalz mit 45,0 (+0,7) m² die größten Wohnflächen pro Bürger. Die niedrigsten Werte wiesen Mecklenburg-Vorpommern mit 36,5 m² (+0,8), Sachsen und Thüringen mit jeweils 37,6 (+0,6) m² und Sachsen-Anhalt mit 39,0 (+0,6) m² auf.^[97]

3.2.1.3 Wohnneubau

Die Struktur der Bauinvestitionen nach Bausparten wird vom Wohnungsbau dominiert. 2003 entfielen auf ihn 57,9 Prozent, auf den Wirtschaftsbau 29,6 Prozent und auf den öffentlichen Bau 12,5 Prozent des Gesamtvolumens.

Trotz steigender Pro-Kopf-Wohnfläche sinken seit Jahren die Bauinvestitionen und die fertig gestellten Wohnungsbauten.^[98] So wurde 2004 in Deutschland mit 262.000 fertiggestellten Wohnungsbauten der geringste Stand seit Ende des Zweiten Weltkrieges erreicht.

Dieser Wert entspricht der Hälfte des Durchschnittes der letzten 55 Jahre.^[99]

Auch 2005/06 muss aufgrund der Wohnungsbaugenehmigungen und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage mit weiteren Rückgängen gerechnet werden.^[100]

Mit dieser Entwicklung, die dazu führte, dass 2003 nur noch 2,9 neue Wohneinheiten pro tausend Einwohner entstanden sind, lag Deutschland im Vergleich zu seinen europäischen Nachbarn weit zurück.^[101]

Laut Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, das einen Neubaubedarf von 350.000 ansetzt, und dem Forschungsinstitut Empirica, welches von 385.000 spricht, ergab sich für 2004 eine Differenz zu den fertiggestellten Wohnungsbauten von ca. 100.000 pro Jahr.^[102]

Die Ursachen für diese Entwicklung liegen in der hohen Arbeitslosigkeit und den kaum steigenden Einkommen der privaten Haushalte begründet. So erfährt der Wohnungsbau trotz der historisch niedrigen Hypothekenzinsen keine signifikante Nachfragesteigerung. Strukturelle Faktoren wirken insbesondere in Ostdeutschland aufgrund von Überkapazitäten bei Neu- und Ausbauten bremsend.^[103]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 Wohnungsbauentwicklung

Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden^[104]

[...]

^[1] Vgl. Beyerle, Thomas/Milleker, Thomas: Die private Wohnimmobile in 2030, Phoenix aus der Asche?, Working Paper, Economic Research der Allianz Group/Dresdner Bank, Nr. 40, S. 1 (http://www.allianzgroup.
com /Az_Cnt/az/_any/cma/contents/752000/saObj_752329_IFDL_WP_2005_04.pdf vom 22.04.2005)

^[2] Vgl. Sinn, Hans-Werner, Billionenschweres Aschenputtel in: Immobilienzeitung, 24.02.2005, S. 1.

^[3] Schwede, Nadine: Zahl der Zwangsversteigerungen steigt, Traum vom Eigenheim wird für viele Sachsen-Anhalter zum Albtraum, in: Mitteldeutsche Zeitung (http://www.mz-web.de/servlet/ContentServer?pagename=ksta/page&atype=ksArtikel&aid=1117104174086&openMenu=987490165154&calledPageId=987490165154&listid=994342720546 vom 28.05.2005).

^[4] Vgl. Koch, Alexandra: Era Deutschland, Stabiler Wohnungsmarkt, Pressemitteilung vom 09.09.04. S.1.

^[5] Vgl. Aufterbeck, Winfred: VIZ-Jahresbericht 2004 Argetra GmbH, Ratingen.

^[6] Vgl. Jakobs, Horst Heinrich/Schubert, Werner: Die Beratung des BGB in systematischer Zusammenstellung der unveröffentlichten Quellen, Sachenrecht, 4. Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Verlag De Gruyter, Berlin 1983, S. 34 ff.

^[7] Vgl. Reinhard, Paul/Müller, Hans/Schiffhauer, Horst: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, Kommentar, Verlag Kohlhammer, 12. Aufl., Stuttgart, 1991, S. 45 ff.

^[8] Vgl. Breßler, Steffen: Schuldknechtschaft und Schuldturm, Zur Personalexekution im sächsischen Recht des 13. -16. Jahrhunderts, Verlag Duncker & Humblot, Berlin, 2004, Einleitung S. 5ff.

^[9] Vgl. Storz, Karl-Alfred: Praxis der Zwangsversteigerungsverfahren, Verlag C.H. Beck, 9. Aufl., München, 2004, S. 2 f.

^[10] Vgl. Weinbörner, Udo: Zwangs- und Teilungsversteigerung bei Grundbesitz, Praxis-Ratgeber Immobilien,

2. Auflage, Haufe Verlagsgruppe, Freiburg i. Br., 2000, S. 23.

^[11] Vgl. Zeller, Friedrich/Stöber, Kurt: Zwangsversteigerungsgesetz, Kommentar zum ZVG, Verlag C. H. Beck, 16. Aufl., München, 1999, S. 1356.

^[12] Vgl. Storz, 2004, S. 51.

^[13] Vgl. Eickmann, Dieter: Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, Verlag C.H. Beck, 2. Aufl., München, 2004, S. 95 f.

^[14] Vgl. Murfeld, Egon: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hammonia Verlag, 4. Aufl., München, 2002, S. 61.

^[15] Vgl. Storz, 2004, S. 106.

^[16] Vgl. Erbschaftssteuerregelungen Nr. 152 Abs. 2 und 3, Nr. 164 Abs. 2.

^[17] Vgl. Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band 1, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Verlag Oldenbourg, München, 1998, S. 15.

^[18] Vgl. Stöber, Kurt: Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, Verlag C. H. Beck, 7. Aufl., München, 1999, S. 378 ff.

^[19] Vgl. Storz, 2004, S. 112 ff.

^[20] Vgl. Storz, 2004, S. 107 ff.

^[21] Vgl. Kleiber, Wolfgang/Simon, Jürgen/Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Gebäuden, Bundesanzeiger Verlag, 4. Aufl., Köln, 2003, S. 582 f.

^[22] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 583.

^[23] Vgl. Storz, 2004, S. 117 f.

^[24] Vgl. BGH Rpfleger 1990, 218 NJW 1984, 2277.

^[25] Vgl. Stöber, 1999, S. 29.

^[26] Vgl. Storz, 2004, S. 72.

^[27] Vgl. Storz, 2004, S. 71 ff.

^[28] Vgl. Storz, 2004, S. 79 ff.

^[29] Dienstbarkeit: (lt. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 2294) dingliche Nutzungsrechte, die das Dulden oder Unterlassen einer Nutzung eines Grundstücks als Merkmal haben, siehe §§ 1018-1093 BGB.

^[30] Nießbrauch: (lt. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 2299) ein dingliches Recht, welches dem Nießbraucher Nutzung einer Sache, einem Recht, oder einem Vermögen zu ziehen gewährt, Vgl. §§ 1030–1089 BGB.

^[31] Vgl. Storz, 2004, S. 94 f.

^[32] Vgl. Böttcher, Reinhard: Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Verlag C. H. Beck,
2. Aufl., München, 1996, S. 27ff.

^[33] Vgl. Kleiber/Simon/Weyer, 2003, S. 2429.

^[34] Vgl. Zeller/Stöber, 1996, S. 791.

^[35] Vgl. Zeller/Stöber, 1999, S. 6.

^[36] Vgl. Anhang, Tabelle 46, Inhalte der Rangarten.

^[37] Vgl. Storz, 2004, S. 190 ff.

^[38] Dingliches Recht ist immer auf eine Sache bezogen. Sie sind absolut, d.h. sie wirken gegenüber jedermann. Beispiele sind Eigentum, Erbbaurechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Hypotheken, Nießbrauch, Wohnungsrecht.

^[39] Vgl. Storz, 2004, S. 244 ff.

^[40] Vgl. Eickmann, 2004, S. 95 f.

^[41] Vgl. Knees, 1996, S. 20 ff.

^[42] Vgl. Eickmann, 2004, S. 10 f.

^[43] Vgl. Referendar-Arbeitsgemeinschaft Zivilrecht II bei dem Landgericht Frankfurt (Oder): Allgemeiner Überblick zum Zwangsvollstreckungsrecht (http://www.jweisgerber.de/Skript/Uberblick/uberblick.html, Stand 05.06.2005)

^[44] Vgl. Knees, 1996, S. 23 f.

^[45] Vgl. Storz, 2004, S. 358 ff.

^[46] Vgl. Storz, 2004, S. 358 ff.

^[47] Vgl. Brox, Hans/Walker, Wolf-Dietrich: Zwangsvollstreckungsrecht, Verlag Heymann, Köln, 4. Aufl., 1993, S. 497 ff.

^[48] § 23 I 1 ZVG.

^[49] Vgl. Eickmann, 2004, S. 91 f.

^[50] Vgl. Storz, 2004, S. 366 ff.

^[51] Vgl. Eickmann, 2004, S. 85 ff.

^[52] Vgl. Storz, 2004, S. 158 ff.

^[53] Vgl. Storz, 2004, S 169 ff.; Stöber, 1999, S. 118 ff.

^[54] Vgl. Storz, 2004, S. 380 ff.

^[55] Vgl. 2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe.

^[56] Vgl. 2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe.

^[57] Vgl. Keilhäuber, Thomas/Claßen-Kövel, Petra: Zwangsversteigerung von Immobilien, Verlag Rentrop, Bonn, 1992, S. 48 ff.

^[58] Vgl. Muth, Johannes M.: Zwangsversteigerungspraxis, Verlag Gross, Frankfurt/M, 1989, S. 735 ff.

^[59] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 1736 ff.

^[60] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 437.

^[61] Vgl. Knees, 1996, S. 54 ff.

^[62] Vgl. 2.3.5.2 Bietstunde.

^[63] Vgl. Stöber, 1999, S. 543 f.

^[64] Vgl. Knees, 1996, S. 65 f.

^[65] Vgl. Storz, 2004, S. 231 ff.; Zeller/Stöber, 1991, S. 147.

^[66] Vgl. Knees, 1996, S. 69ff.

^[67] Vgl. Storz, 2004, S. 506 ff.

^[68] Vgl. 2.3.4.3 Meistgebot und geringstes Gebot.

^[69] Vgl. 2.3.4.4 Weitere Versteigerungsbedingungen.

^[70] Vgl. Storz, 2004, S. 481 ff.

^[71] Vgl. Storz, 2004, S. 548 ff.; Stöber, 199, S. 195.

^[72] Vgl. Knees, 1996, S. 70.

^[73] Vgl. Storz, 2004, S. 469 ff.

^[74] Vgl. Knees, 1996, S. 70 f.

^[75] Vgl. Zeller/Stöber, 1993, S. 753.

^[76] Vgl. Knees, 1996, S. 72.

^[77] Vgl. Knees, 1996, S. 72 ff.

^[78] Vgl. Storz, 2004, S. 550 ff.

^[79] Vgl. Storz, 2004, S. 563.

^[80] Vgl. Storz, 2004, S. 622 ff.

^[81] Vgl. Eickmann, 2004, S. 185 ff.

^[82] Vgl. Storz, 2004, S. 624 f.

^[83] Vgl. Eickmann, 2004, S. 185 ff.

^[84] Vgl. Knees, 1996, S. 74 ff.

^[85] Vgl. Storz, 2004, S. 656.

^[86] Vgl. Knees, 1996, S. 84.

^[87] Vgl. Storz, 2004, S. 657 f.

^[88] Vgl. Eickmann, 2004, S. 411 ff.

^[89] Vgl. Storz, 2004, S. 691 ff., 709.

^[90] Vgl. Knees, 1996, S. 92 f.

^[91] Vgl. Storz, 2004, S. 709.

^[92] Vgl. Poller, Achim/Kirchner, Bernd/Polzin, Javier Morato: Das Lexikon der Wirtschaft, Verlag F. A. Brockhaus, 2. Aufl., Mannheim, 2004, S. 93 f.

^[93] Vgl. Schulte, 1998, S. 19.; Murfeld, 2002, S. 45.

^[94] Vgl. Schulte, 1998, S. 19 ff.

^[95] Vgl. Murfeld, 2002, S. 55 f.

^[96] Vgl. ifs Städtebauinstitut, Berlin: Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland (http://ifs-staedtebauinstitut.de/Hi2004/Hi1.htm vom 02.03.2005).

^[97] Vgl. Wirtschafts- und Verwaltungsakademie, Freiburg: Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland auf neuem Höchststand (http://www.dia-freiburg.de/dia/dia_veroeffent_details.asp?id=12&action=select&seite =veroeffentDIA vom 02.03.2005).

^[98] Vgl. Zentralverband Deutsches Baugewerbe: Analyse und Prognose 2004 (http://www.zdb.de/zdb.nsf vom 15.05.2005).

^[99] Vgl. Gesellschaft Sozialwissenschaftlicher Infrastruktureinrichtungen: 5 Wohnen (http://www.gesis.org/
Dauerbeobachtung/Sozialindikatoren/Publikationen/Datenreport/pdf2002/1_05.pdf vom 05.05.2005).

^[100] Vgl. Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt : Märkte und Trends Hintergrund – Deutsche Baukonjunktur (http://www.helaba.de/hlb/generator/SpecialContent/Search/isSearch.de.html?x=0&y=0&suche=Deutsche+Baukonjunktur vom 15.05.2005).

^[101] Vgl. LBS-Research: Deutscher Wohnungsbau fällt in Europa auf Tiefstand (http://www.lbs.de/microsite-presse/lbs-research/tiefstand?layout=printpopup vom 15.05.2005).

^[102] Vgl. LBS-Research: Experten befürchten Wohnungsknappheit (http://www.lbs.de/microsite-presse/lbs-research/wohnungsknappheit vom 14.05.2005).

^[103] Vgl. Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt: Märkte und Trends Hintergrund – Deutsche Baukonjunktur.

^[104] Vgl. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden: Fertig gestellte Wohnungsbauten.

Ende der Leseprobe aus 140 Seiten - nach oben

Details

Titel: Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum - Ursachen, Vergleich und Analyse -
Hochschule: Hochschule Anhalt - Standort Bernburg
Note: 1,6
Autor: Dipl. Betriebswirt für Immobilienwirtschaft (FH) David Hillger (Autor:in)
Erscheinungsjahr: 2005
Seiten: 140
Katalognummer: V57616
ISBN (eBook): 9783638520119
ISBN (Buch): 9783656776994
Sprache: Deutsch
Schlagworte: Zwangsversteigerungen Mitteldeutschen Raum Ursachen Vergleich Analyse

Arbeit zitieren: Dipl. Betriebswirt für Immobilienwirtschaft (FH) David Hillger (Autor:in), 2005, Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum - Ursachen, Vergleich und Analyse -, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/57616

Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum - Ursachen, Vergleich und Analyse -

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

IV. Abbildungsverzeichnis

V. Tabellenverzeichnis

VI. Abkürzungsverzeichnis

I. Abstrakt

Abstract

II. Vorwort

III. Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

1.2 Untersuchungsgebiet und Methoden der Untersuchung

1.3 Gliederung der Arbeit

2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument

2.1 Grundlagen des heutigen Zwangsversteigerungsgesetzes

2.1.1 Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes

2.1.2 Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher Regelungen

2.1.3 Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz

2.2 Grundsätze der Zwangsversteigerung

2.2.1 Objekte der Zwangsversteigerung

2.2.1.1 Definition von Grundstück und Immobilie

2.2.1.2 Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte

2.2.1.3 Erbbaurecht

2.2.1.4 Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile)

2.2.1.5 Bestandteile und Zubehör

2.2.2 Beteiligte Personen und deren Rechte

2.2.3 Zuständigkeit

2.2.4 Verfahrensgrundsätze

2.2.4.1 Amtsbetrieb

2.2.4.2 Rangordnung der Rechte

2.2.4.3 Übernahmegrundsatz

2.2.4.4 Einzel- und Gesamtverfahren

2.2.5 Vollstreckungsvoraussetzungen

2.2.5.1 Titel

2.2.5.2 Vollstreckungsklausel

2.2.5.3 Zustellung

2.3 Vorraussetzungen und Verfahren der Zwangsversteigerung

2.3.1 Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger

2.3.2 Beschlagnahme des Grundstücks

2.3.3 Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens

2.3.3.1 Einstellung

2.3.3.2 Aufhebung des Verfahrens

2.3.4 Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin

2.3.4.1 Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes

2.3.4.2 Bestimmung des Versteigerungstermins

2.3.4.3 Meistgebot und geringstes Gebot

2.3.4.4 Weitere Versteigerungsbedingungen

2.3.5 Versteigerungstermin

2.3.5.1 Bekanntmachungsteil

2.3.5.2 Bietstunde

2.3.5.3 Vollmacht

2.3.5.4 Gebot

2.3.5.5 Sicherheitsleistung

2.3.6 Zuschlag

2.3.6.1 Zuschlagsentscheidung

2.3.6.2 Zuschlagserteilung

2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe

2.3.7 Verteilung des Versteigerungserlöses

2.3.7.1 Verteilungstermin

2.3.7.2 Teilungsplan

2.3.7.3 Ausführung des Teilungsplanes

3 Zwangsversteigerung als Teil des Immobilienmarktes

3.1 Immobilienmarkt

3.1.1 Kennzeichen des Immobilienmarktes

3.1.2 Markteinflussfaktoren

3.2 Tendenzen in der Immobilienwirtschaft

3.2.1 Wohnimmobilien

3.2.1.1 Wohnungsmärkte

3.2.1.2 Wohnflächen

3.2.1.3 Wohnneubau

Details