Strukturierte Immobilienfinanzierung und ihre Risiken

Bachelor Thesis , 2019 , 58 Pages , Grade: 1,3

Business economics - Investment and Finance

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der strukturierten Bereitstellung von Fremdmitteln für Immobilienprojekte und
-transaktionen. Während klassische Immobiliendarlehen mit grundpfandrechtlicher Besicherung eine relativ einfache Struktur haben, weisen strukturierte Finanzierungen komplexe Strukturen mit modernen Sicherungsmechanismen auf. Die Struktur der Immobilienfinanzierung entscheidet darüber, in welchem Maße die einzelnen Vertragspartner bestimmte Vorteile nutzen und die Risiken der Finanzierung gezielt gestreut werden können. Daher sind eine angemessene Sorgfalt und Know-how über die Besonderheiten der Strukturierung von Immobilienfinanzierungen unter Einbeziehen der Anforderungen von Finanzierungspartnern notwendig. Ziel der Bachelorarbeit vor dem Hintergrund der Komplexität und dem hohen Kapitaldarf ist es, diese Strukturen darzustellen sowie eine intensive Bestimmung und Auseinandersetzung mit verbundenen Finanzierungsrisiken.

Die Bereitstellung von Finanzierungen stellt einen wesentlichen Teil der Immobilienwirtschaft dar. Im Allgemeinen sind Immobilien als Sachgut, sowohl von wirtschaftlicher als auch sozialer Bedeutung, durch ihren relativ stabilen Cashflow im Vergleich zu anderen Investitionsgütern zunehmend in den Blickpunkt gerückt. Typische Immobilieninvestoren wie Real Estate Investment Trusts (REITs), Immobilien-Aktiengesellschaften oder Fondsverwalter nutzen Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen. Bereits der geringe Einsatz von Fremdmitteln bewirkt durch die Hebelwirkung des Leverage-Effektes eine Verbesserung der Eigenkapitalrentabilität eines Investitionsvorhabens. Zudem kann die Diversifikation eines Portfolios verbessert werden, da mit dem aufgenommenen Kapital in ein breiteres Spektrum investieren werden kann. Des Weiteren beeinflusst der Einsatz von Fremdkapital die Steuerbelastung, da die Fremdkapitalzinsen als Aufwand den Gewinn und damit die Steuerlast reduzieren.

Im aktuellen Marktumfeld boomen die Immobilienmärkte. Es herrscht eine hohe Nachfrage nach Büro- und Wohnimmobilien, aber auch nach anderen Nutzungsarten. Da bei Immobilientransaktionen große Geldsummen bewegt werden, wird häufig auf Fremdkapital zurückgegriffen, um ein Vorhaben zu stemmen. Hinzukommend mangelt es oft an Liquidität, um gewisse Immobilienprojekte realisieren zu können. Im Rahmen der Strukturierung von Immobilienfinanzierungen gilt es, den passenden Finanzierungsmix für Kreditnehmer zu finden.

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Strukturierung von Immobilienfinanzierungen
2.1 Cashflow-basierte Finanzierung
2.2 Projektbezogene Finanzierung
2.2.1 Non-recourse-Finanzierung
2.2.2 Schichtenfinanzierung
2.2.3 Risikoverteilung
2.3 Finanzierung von Portfoliotransaktionen
2.4 Financial Covenants
2.4.1 Loan-to-Value
2.4.2 Debt Service Coverage Ratio
2.4.3 Interest Cover Ratio
2.4.4 Loan-to-Cost
2.5 Zinssicherungsinstrumente
2.5.1 Zins-Caps, -Floors und -Collars
2.5.2 Forward Rate Agreements
2.5.3 Swaps

3 Strukturierung von Immobilienrefinanzierungen
3.1 Hintergrund der Refinanzierung
3.2 Klassifizierung von Asset Backed Securities
3.2.1 Mortgage Backed Securities
3.2.2 Collateralized Mortgage Obligations
3.3 True-Sale-Verbriefung
3.3.1 Tranchierung
3.3.2 Wasserfallprinzip
3.3.3 Tranchierung am Beispiel von CMBS Anleihebedingungen
3.4 Synthetische Verbriefung
3.5 Bespoke Tranche Opportunity

4 Schlussbetrachtung
4.1 Fazit
4.2 Ausblick

Literaturverzeichnis

• College: University of Applied Sciences Aschaffenburg
• Grade: 1,3
• Author: Nils Noack (Author)
• Publication Year: 2019
• Pages: 58
• Catalog Number: V539824
• ISBN (eBook): 9783346142191
• ISBN (Book): 9783346142207
• Language: German
• Tags: strukturierte, immobilienfinanzierung, risiken