REITs und Offene Immobilienfonds

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1.0 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung

2.0 Grundlagen der Immobilieninvestition
2.1 Offene Immobilienfonds
2.1.1 Begriff und Charakter „Offener Immobilienfonds“
2.1.2 Historie und Entwicklung der Offenen Immobilienfonds
2.1.3 Rechtliche Grundlagen für Offene Immobilienfonds
2.1.4 Steuerliche Aspekte für private Anleger
2.1.5 Aktuelles aus dem Bereich der deutschen Offenen Immobilienfonds
2.2 REITs – Real Estate Investment Trusts
2.2.1 Begriff und Charakter der „Real Estate Investment Trusts (REITs)“
2.2.2 Historie und Entwicklung der Real Estate Investment Trusts
2.2.3 Gesetzliche Grundlagen für Real Estate Investment Trusts
2.2.4 Steuerliche Aspekte für private Anleger
2.2.5 Aktuelles aus dem Bereich des deutschen REITs (G-REIT)

3.0 Zusammenfassung und Gegenüberstellung beider Immobilien Investments

4.0 Fazit - REITs als Kapitalanlage für private Anleger

Literaturverzeichnis

Anlagen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1.0 Einleitung

Offene Immobilienfonds gelten seit der gesetzlichen Einführung in den siebziger Jahren als sichere und erfolgreiche Form der Kapitalanlage. In diesem Zusammenhang verzeichneten offene Immobilienfonds Jahr für Jahr Mittelzuflüsse in großen Mengen.

Gegenwärtig befinden sich die offenen Immobilienfonds in einer Krise. Diese begann mit der Anordnung einer Sonderprüfung des Deka Immobilien Investment Fonds durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im September 2004. Ergebnis der Untersuchung waren teilweise überbewertete Immobilienbestände sowie Korruptionen im Management des Fonds. Veröffentlichungen von Zwischenergebnissen führten bereits zu erheblichen Mittelabflüssen, von denen nicht nur der Deka Fonds betroffen war.

Diese Mittelabflüsse brachten einige Immobilienfonds in Liquiditätsschwierigkeiten, wenige verweigerten deshalb sogar kurzfristig die Rücknahme von Anteilscheinen. Seitdem werden Verbesserungsvorschläge entworfen und diskutiert, durch die der Anlegerschutz und die Transparenz der offenen Immobilienfonds erhöht werden soll.

Unabhängig davon begann bereits im Jahr 2003 mit Gründung der Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) die Suche nach attraktiven Produkten und Maßnahmen, um „neue Wachstumsimpulse für den Finanzstandort“ zu geben.¹ Im Rahmen dieser Untersuchungen unterbreitete die IFD am 3. Februar 2005 den Vorschlag zur Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland. REITs wurden in den USA nahezu zeitgleich mit den offenen Immobilienfonds in Deutschland eingeführt. Beide Investmentprodukte erzielten eine ähnlich erfolgreiche Entwicklung und wurden mehrfach durch gesetzliche Änderungen umgestaltet. International konnten sich REITs gut behaupten und wurden unter anderem in Australien, Niederlande, Kanada, Japan und Frankreich eingeführt. Diskussionen und Vorberei-tungen zur Einführung von REITs werden gegenwärtig in Großbritannien, Italien, Finnland und Deutschland geführt. Die zunehmende Bedeutung des Kapitalmarkts als Finanzierungsquelle für Immobilieninvestitionen² sowie das steigende Interesse institutioneller Immobilieninvestoren an einem Outsourcing und Ersetzen direkt gehaltener Immobilienbestände durch indirekte Beteiligungsformen bestärkt ebenfalls die Dringlichkeit zur Einführung eines deutschen REIT.³

1.1 Problemstellung

REITs sind eine bis jetzt nicht vorhandene Asset-Klasse (Anlageklasse) im deutschen Finanz-markt. Potentiellen Immobilieninvestoren stehen nur wenige Möglichkeiten der Immobilien-anlage zur Verfügung. Weiterhin mangelt es vielen privaten Anlegern an ausreichend Kapital, um eine direkte Immobilieninvestition als Kapitalanlage zu tätigen.⁴ Daher ist Deutschland im Vergleich zu den anderen führenden Industrieländern im Bereich des Immobilienmarktes und seiner Produkte ein Entwicklungsland. Hinter diesem Schattendasein der deutschen Immobilienwirtschaft verbirgt sich jedoch ein hohes Markt- und Mobilisierungspotential, was aus dem hohen Immobilienbestand der deutschen Unternehmen resultiert.⁵

Die Krise der deutschen offenen Immobilienfonds hat die Anleger zunächst verschreckt und viele zogen ihr angelegtes Geld aus den Fonds. Zwischenzeitlich ist dieses Misstrauen jedoch leicht abgestumpft und die Anleger beginnen langsam wieder in Immobilienanlagen zu investieren.⁶ Da den Anlegern als Alternative der indirekten Immobilienanlage lediglich Immobilienaktien bleiben,⁷ wären REITs eine wünschenswerte Ergänzung zum Ausnutzen von Diversifikationspotentialen in der Asset-Allokation⁸ (Verteilung eines gegebenen Budgets auf die hauptsächlichen Anlageklassen) und vor allem innerhalb der Anlageklasse Immobilien.

1.2 Gang der Untersuchung

Diese Arbeit soll einen kurzen Einblick in die für private Anleger wesentlichen Aspekte von offenen Immobilienfonds und REITs geben. In diesem Zusammenhang wird zunächst eine kurze Definition der Immobilieninvestition gegeben werden. Im Anschluss an diese soll jeweils eine Definition sowie ein Einblick in die rechtlichen Grundlagen, die Geschichte, die steuerlichen Aspekte und die aktuellen Geschehnisse der beiden Anlageprodukte erfolgen.

Zum Abschluss erfolgt eine Zusammenfassung und Gegenüberstellung der einzelnen Vor- und Nachteile beider Investmentvehikel. Vordergründig sollen dabei gesetzliche und steuer-rechtliche Unterschiede dargestellt werden sowie eine Unterscheidung in die einzelnen Risiko-klassen geschehen. Auf diesen Argumenten wird zum Abschluss eine Stellungnahme aufgebaut, inwiefern Real Estate Investment Trusts für den privaten Anleger als Asset-Klasse geeignet sind und sich gegenüber den offenen Immobilienfonds differenzieren und durchsetzten können.

2.0 Grundlagen der Immobilieninvestition

Immobilien sind neben Aktien und Bonds ein bedeutendes Anlageinstrument für private als auch für institutionelle Investoren wie Investmentfonds und Versicherungsunternehmen, da mit ihnen bestimmte finanzwirtschaftliche Eigenschaften verbunden werden.⁹ Einige dieser Eigenschaften sind:

- ein im Vergleich zu anderen Asset-Klassen hoher und in der Regel auch kalkulierbarer Cashflow,
- eine niedrige Volatilität sowie eine geringe Korrelation mit dem Aktienmarkt, wodurch Schwankungen von Portfolioerträgen verringert werden können,
- die Eignung, die Vermögenssubstanz weitgehend vor Inflation zu schützen und regelmäßige Zusatzeinkommen zu generieren.¹⁰
Auf Grund dieser Eigenschaften werden Immobilien im Rahmen der Asset-Allokation in viele Portfolios eingegliedert. Dem Anleger stehen dafür mehrere Möglichkeiten zur Verfügung; es wird in die direkte und die indirekte Anlage von Immobilien unterschieden. Dem Investor steht es frei, sich für eine dieser Möglichkeiten zu entscheiden.¹¹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung: Ausgewählte Möglichkeiten der Immobilieninvestition ¹²

Die Entscheidung für eine dieser Investitionsmöglichkeiten hat für den Investor verschiedene wirtschaftliche, rechtliche sowie verwaltungstechnische Konsequenzen zur Folge. Wesentliche Nachteile der direkten Immobilienanlage gegenüber indirekten Immobilieninvestments sind die hohen Anschaffungsnebenkosten, der erhöhte Verwaltungsaufwand, die verminderte Fungibilität und die Zehn-Jahresfrist gemäß §§ 22 ff. EStG für Spekulationsgewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften.¹³ Des Weiteren erfordern direkte Immobilieninvestments einen hohen Kapitaleinsatz, wodurch es nur wenigen Anlegern möglich ist, eine ausreichende Streuung des Risikos auf mehrere Objekte zu erreichen.¹⁴ Eine Gegenüberstellung der Unterschiede, Vor- und Nachteile der Immobilienanlageformen befindet sich in Anlage Nr. I.

2.1 Offene Immobilienfonds

2.1.1 Begriff und Charakter „Offener Immobilienfonds“

Offene Immobilienfonds sind rechtlich unselbständige Sondervermögen mit einem Anlage-schwerpunkt in Immobilien.¹⁵ Die Initiierung und Verwaltung des Vermögens erfolgt durch Kapitalanlagegesellschaften im Sinne des Investmentgesetzes (InvG).¹⁶ Die Kapitalanlage-gesellschaft (KAG) hat das von den Anlegern eingesammelte Kapital an ein Sondervermögen weiterzuleiten, welches von dem eigenen Vermögen strikt getrennt zu halten ist.¹⁷

Charakteristisch für offene Immobilienfonds ist, dass keine Beschränkung des Fondsvermögen, des Anlagehorizont oder der Anlegerzahl existiert. Die mittlerweile immensen Fondsvermögen verdeutlichen den Stellenwert und die Akzeptanz von indirekten Immobilienanlagen. Dem gegenüber steht eine beschränkte Anzahl hochwertiger Standorte, wodurch die Notwendigkeit der Fonds entsteht, international zu agieren. Dies wiederum ermöglicht eine breite Streuung des Immobilienportfolios in viele Einzelobjekte unterschiedlicher Standorte und bietet somit dem Anleger eine hohe Sicherheit mit angemessen Renditen.¹⁸

Eine weitere Besonderheit des offenen Immobilienfonds ist, dass die Preisbildung für Anteilscheine, im Gegensatz zu den meisten Wertpapieren, nicht durch Angebot und Nachfrage an der Börse erfolgt,¹⁹ sondern durch Division von Nettofondsvermögen und die Anzahl der umlaufenden Anteile börsentäglich errechnet werden muss.²⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung: Berechnung der Anteilpreise, eigene Darstellung

Die Eigenschaft der Anteilscheine, nicht an der Börse gehandelt zu werden,²¹ erfordert das Bestehen einer gewissen Mindestliquidität des Fonds, um rückgabewillige Anleger ihres Kapitals jederzeit bedienen zu können.²² Diese Mindestliquidität muss gemäß § 80 InvG mindestens 5% und darf maximal 49% des Fondsvolumens betragen.

2.1.2 Historie und Entwicklung der Offenen Immobilienfonds

Die ersten Regelungen für das deutsche Investmentwesen wurden 1957 mit Einführung des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) begründet, eine gesetzliche Legitimierung von „Grundstückssondervermögen“ war in diesem jedoch noch nicht vorgesehen. Schutzvorschriften für offene Immobilienfonds existierten vor Schaffung der ersten gesetzlichen Grundlage im Jahr 1970 nicht.²³

Unabhängig davon erfolgte bereits im Jahr 1959 die Gründung des ersten offenen Immobilien-fonds durch das Internationale Immobilien Institut iii.²⁴ Innerhalb der ersten 10 Jahre, vor Schaffung der gesetzlichen Grundlage, entwickelte sich das Fondsvermögen der offenen Immo-bilienfonds von 14 Mio. Euro auf 301 Mio. Euro. Bis 2004 konnten die offenen Immobilien-fonds weitere, kontinuierlich zunehmende Mittelzuflüsse verzeichnen, wodurch die Markt-kapitalisierung der deutschen offenen Immobilienfonds auf 87 Mrd. Euro angewachsen ist. Dies entspricht einem Anteil von ca. 19% des gesamten von deutschen Kapitalanlagegesellschaften betreuten Fondsvermögens.²⁵ Diese Entwicklung bestätigt die Bedeutung der indirekten Immobilienanlage für den deutschen Anlegerkreis.

2.1.3 Rechtliche Grundlagen für Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds unterliegen seit dem 1. Januar 2004 dem Investmentgesetz (InvG), und sind gemäß § 2 InvG Investmentfonds. Die Verwaltung des Sondervermögens des Fonds erfolgt durch eine Kapitalanlagegesellschaft, welche gemäß § 2 Abs. 6 InvG als Kreditinstitut definiert ist. Die Kapitalanlagegesellschaften können gemäß § 6 Abs. 1 InvG nur in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder einer Aktiengesellschaft (AG) geführt werden und unterliegen der Aufsicht durch die BaFin.²⁶ Gemäß § 30 Abs. 1 InvG ist die Kapitalanlagegesellschaft dazu verpflichtet, das Sondervermögen des Fonds strikt getrennt von dem eigenen zu halten. Der Geschäftsbetrieb der Kapitalanlagegesellschaft ist gemäß § 6 Abs. 1 InvG darauf ausgerichtet, Sondervermögen zu verwalten und Dienstleistungen oder Neben-dienstleistungen zu erbringen. Diese Dienstleistungen werden in § 7 Abs. 2 InvG näher definiert.

Die Anleger (Anteilinhaber) bringen ihr Sparkapital in das Fondsvermögen ein und erhalten dementsprechend Anteilscheine ausgestellt. Diese Wertpapiere verbriefen das Recht der Anleger auf Anlage und Verwaltung der Gelder, Ausschüttung von Erträgen und Rücknahme der Anteilscheine.²⁷ Gemäß § 75 InvG in Verbindung mit § 30 Abs. 1 InvG können die zum Immobilien-Sondervermögen gehörenden Gegenstände ausschließlich im Eigentum der Kapital-anlagegesellschaft stehen. Die Anleger haben dementsprechend keine dinglichen Rechte an dem Immobilienvermögen des Fonds, sondern nur schuldrechtliche Ansprüche gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft. Diese Regelung ist notwendig, um nicht jedes Hinzukommen oder Ausscheiden von Anlegern des Fonds im Grundbuch erfassen zu müssen.²⁸

Ein weiterer wichtiger Bestandteil offener Immobilienfonds ist die Depotbank, diese ist für die Berechnung die Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile, die Verwahrung und Über-wachung des Sondervermögens sowie der Ausgabe- und Rücknahme der Anteile zuständig. Weiterhin ist die Depotbank für die Überwachung der ordnungsgemäßen Verwendung des Fondsvermögens durch die Kapitalanlagegesellschaft im Sinne des Investmentgesetzes zuständig und soll im ausschließlichen Interesse der Anleger handeln.²⁹ Die Depotbank hat gemäß § 20 Abs. 1 InvG ein anderes Kreditinstitut als die das Sondervermögen verwaltende Kapitalanlagegesellschaft zu sein.

Zur Bewertung der Immobiliensondervermögen eines Fonds hat die Kapitalanlagegesellschaft gemäß § 77 Abs. 1 InvG mindestens einen Sachverständigenausschuss zu bestellen. Dieser wiederum hat aus mindestens drei Sachverständigen zu bestehen. Die Anforderungen an die Sachverständigen sind in § 77 Abs. 2 InvG geregelt, zu diesen gehören unter anderem die Unabhängigkeit, die Zuverlässigkeit und die fachliche Eignung des Sachverständigen. Ferner darf ein Sachverständiger nicht mehr als fünf Jahre in Folge für eine Kapitalanlagegesellschaft tätig sein. Die Bestellung des Sachverständigen ist gemäß § 77 Abs. 3 der BaFin anzuzeigen, welche diesen bezüglich seiner Eignung gemäß § 77 Abs. 2 InvG prüft und gegebenenfalls zulässt. In der Praxis handelt es sich bei den Sachverständigen um öffentlich bestellte und ver-eidigte Sachverständige der Industrie- und Handelskammer (IHK) oder adäquate Immobilien-experten.³⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung: Bestandteile offener Immobilienfonds und deren Aufgaben, eigene Darstellung

2.1.4 Steuerrechtliche Aspekte für private Anleger

Bei der Besteuerung von Immobilienfonds werden die Besteuerung der Kapitalanlagegesell-schaft und die der Erträge aus dem Fondsvermögen unterschieden. Die Investmentgesellschaft ist auf Grund der Notwendigkeit zur Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (GmbH oder AG) gewerbe- sowie körperschaftsteuerpflichtig.³¹

Offene Immobilienfonds gelten nach deutschem Steuerrecht als private Zweckvermögen und sind daher von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Die Einnahmen aus Beteiligungen an offenen Immobilienfonds sind für den privaten Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen.³² Dementsprechend ist auf diese Erträge Kapitalertragsteuer zu entrichten, welche jedoch im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung auf Grundlage des persönlichen Steuersatzes mit der Einkommensteuer verrechnet wird.³³ Sofern die jährlichen Einkünfte aus Beteiligungen an einem offenen Immobilienfonds den Freibetrag (gemäß § 20 Abs. 4 EStG, € 1370 für Ledige und € 2740 für Verheiratete) für Einkünfte aus Kapitalvermögen nicht überschreiten und ein Freistellungsauftrag bei dem depotführenden Institut vorliegt, sind diese Einkünfte steuerfrei.³⁴

2.1.5 Aktuelles aus dem Bereich der deutschen Offenen Immobilienfonds

Durch die Flaute an den Aktienmärkten und dem damit verbundenen Sinken der Kurse und Renditen der Aktien in den Jahren 2001/2002³⁵ suchten viele Anleger eine Möglichkeit zur Unterbringung ihres Kapitals. Die bis dato kontinuierlichen Wertsteigerungen und guten Renditen der offenen Immobilienfonds führten zu verstärkten Investitionen von Anlegern in diese Asset-Klasse.³⁶ Dadurch verzeichneten offene Immobilienfonds in den Jahren 2002 und 2003 Mittelzuflüsse in Rekordmengen; das Volumen der Neuanlagen betrug 2002 insgesamt 14,9 Mrd. Euro und 2003 13,7 Mrd. Euro.³⁷ Dies war jedoch gleichzeitig die Ursache für die derzeitige Krise der offenen Immobilienfonds, denn auf Grund der immensen Mittelzuflüsse stieg der Anteil der liquiden Mittel,³⁸ was bei dem seit 2001 gesunkenen Zinsniveau zu einer Minderung der Rendite führte.³⁹ Parallel dazu waren die ersten Auswirkungen der schwachen Konjunktur auf den Immobilienmärkten zu spüren.⁴⁰ Es mangelte an rentablen Objekten und die Leerstände stiegen an,⁴¹ wodurch allein innerhalb der Jahre 2003 - 2005 ein Abwertungsbedarf bei offenen Immobilienfonds von insgesamt 2.779,3 Mio. Euro entstand.⁴²

Die im Auftrag der BaFin erfolgte Bewertung der Immobilien des Deka Fonds durch die KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ergab eine Differenz von 710 Mio. Euro (ca. 12% des Deka- Immobilienfonds Vermögens). Dies führte täglich zu Mittelabflüssen von bis zu 50 Mio. Euro.⁴³ Ein weiterer wichtiger Indikator für diese immensen Mittelabflüsse war der „Frankfurter Korruptionsskandal“, in den das Management des Deka-Fonds verwickelt war.⁴⁴

Auf Grund von Liquiditätsschwierigkeiten machte die Kapitalanlagegesellschaft der Deutschen Bank am 13. Dezember 2005 von ihrem Recht gemäß § 81 InvG Gebrauch und verweigerte die Rücknahme der Anteilscheine des Grundbesitz-Invest. Dies ist in der 40-jährigen Geschichte der offenen Immobilienfonds zuvor nicht geschehen.⁴⁵ Ebenfalls von Liquiditätsschwierigkeiten betroffen war der Kan Am Grundbesitz und verweigerte auf Grund dessen ebenfalls die Rücknahme der Anteilscheine am 19. Januar 2006. Der Kan Am Fonds konnte im Gegensatz zum Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank konsequent gute Renditen erzielen, auch eine Überbewertung der Immobilien lag nicht vor. Auslöser für die Schließung des Kan Am Fonds war ein Rating des Fondsanalysehauses Scope. Dies zeigt, dass auch im Bereich der offenen Immobilienfonds eine gewisse Marktpsychologie wirkt, die einen Fonds durchaus in Schwierig-keiten bringen kann.⁴⁶ Seitdem werden von einzelnen Verbänden der Branche, wie zum Beispiel dem Bundesverband für Investment und Asset Management e.V. (BVI) Verbesserungs-vorschläge erstellt, mit denen solche Ereignisse in Zukunft unterbunden werden sollen. So soll zum Beispiel eine Erhöhung der Mindestliquidität auf 10% des Fondsvermögens stattfinden und eine Kündigungsfrist für große Neuanlagen eingeführt werden.⁴⁷ Einige der Vorschläge des BVI werden von Seiten der Politik als hilfreich angesehen, um zu einer Verbesserung der offenen Immobilienfonds und dem Schutz der Kleinanleger beizutragen. Inwiefern diese umgesetzt werden und zu einer Verbesserung beitragen können, ist abzuwarten, da diese Vorschläge ebenso auf heftige Kritik gestoßen sind.⁴⁸

2.2 REITs – Real Estate Investment Trusts

2.2.1 Begriff und Charakter der “Real Estate Investment Trusts (REITs)”

Real Estate Investment Trust (REITs) sind in den Vereinigten Staaten von Amerika (USA) eine spezielle Rechtsform für Immobiliengesellschaften mit der Option zur Börsennotierung.⁴⁹ Sie definieren sich nach dem US-amerikanischen Bundesgesetz als öffentlich gehaltene steuerbefreite Gesellschaften, die mindestens drei Viertel ihres Einkommens aus dem Immobiliengeschäft (z.B. durch Vermietung, Vergabe von Hypotheken, Grundstücksverkauf) erzielen müssen. Weiterhin müssen sie mindestens drei Viertel ihres Vermögens in Immobilien, Grundstückskrediten, Bargeld oder Staatsanleihen anlegen. REITs sammeln Kapital durch Ausgabe von Aktien oder Schuldscheinen und investieren die liquiden Mittel zum größten Teil in Hypothekarkredite, um die Errichtung von Appartements, Wohngegenden, Geschäftshäusern, Einkaufszentren und anderen Projekten zu finanzieren.⁵⁰

Die Steuerbefreiung der REITs wird nur unter Einhaltung gewisser Auflagen gewährleistet.⁵¹ Die Details dieser Vorgaben unterscheiden sich in den einzelnen Staaten durch die indivi-duellen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Dennoch gibt es einige klar zu erkennende Gemeinsamkeiten und Strukturen, durch die REITs auch auf internationaler Ebene charakterisiert werden können. Zu diesen gehören eine klare Fokussierung auf das Immobilien-geschäft, gesetzliche Vorgaben zur Gewinnausschüttung und der Aktionärsstruktur.⁵²

Der gesetzlich eingeräumte Handlungsspielraum für REITs ermöglicht es, in einem breiten Spektrum von Geschäftsfeldern der Immobilienbranche tätig zu sein. Je nach Anlageschwer-punkt lassen sich REITs in Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs klassifizieren. Das Kerngeschäft von Equity-REITs ist die direkte Investition in Immobilien. Mortgage-REITs hingegen befassen sich ausschließlich mit der Vergabe von bodenbesicherten Krediten. Hybrid-REITs führen wiederum beide Anlageformen.⁵³

2.2.2 Historie und Entwicklung der Real Estate Investment Trusts

Die Schaffung von REITs wurde 1960 durch Einführung eines entsprechenden Bundesgesetzes in den USA ermöglicht. Zielsetzung der Gesetzgebung war es, auch Kleinanlegern die Möglichkeit der Immobilieninvestition zu bieten.⁵⁴ Die Attraktivität von REITs führte auch in anderen Ländern zur Überlegung bezüglich der Einführung einer REIT ähnlichen Struktur. Seit

Einführung in den USA wurden REITs unter anderem in den Niederlanden, Japan, Frankreich, Hong Kong, Singapur, Australien, Kanada und Belgien eingeführt.⁵⁵

Ein verstärktes Einführen von REITs in anderen Staaten war nach dem „Tax Reform Act“ von 1986 und der Erfindung von „Umbrella Partnership REITs“ (UPREITs) zu spüren. Im Rahmen dieser wesentlichen Veränderung der amerikanischen REIT- und Steuerstrukturen wurden die REITs erstmalig ermächtigt, das Immobiliensondervermögen selbständig zu verwalten und zu bewirtschaften. Ferner wurden die Steuerbegünstigungen für private Immobilieninvestoren abgeschafft. Die UPREITs ermöglichten es Immobilienbesitzern erstmals, ihre Immobilien aus dem Bestand zu lösen, ohne für die Hebung der stillen Reserven Steuern entrichten zu müssen.⁵⁶

Bei diesem Modell werden REIT und eine bestehende Immobiliengesellschaft oder eine Privatperson mit Immobilienvermögen Partner einer neuen Betreibergesellschaft. Die Immo-biliengesellschaft bringt ihre Immobilien in die Betreibergesellschaft ein, der sich beteiligende REIT leistet eine Kapitaleinlage und beide erhalten im Gegenzug Anteile an der Betreiber-gesellschaft.⁵⁷ Den Gesellschaftern wird in der Regel das Recht gewährt, ihre Anteile an der Betreibergesellschaft in Aktien des REIT umzutauschen, im Vorfeld dieser Umwandlung stehen sie den Aktionären des REITs in Ausübung ihres Stimmrechts in keiner Weise nach.

Weil die Beteiligung an der Betreibergesellschaft dem Verkauf im steuerrechtlichen Sinne nicht gleich steht, werden eventuell realisierte stille Reserven nicht besteuert. Dies geschieht erst nach Umwandlung der Beteiligung in Anteile des REITs.⁵⁸

Durch diese steuerlichen Begünstigungen haben sich REITs seit 1992 überdurchschnittlich rasant entwickelt und konnten innerhalb dieses Zeitraumes einen Anstieg der Marktkapita-lisierung von ca. 13 Mrd. US-Dollar⁵⁹ auf über 250 Mrd. US-Dollar verzeichnen⁶⁰.

2.2.3 Gesetzliche Grundlagen für Real Estate Investment Trusts

Eine gesetzliche Regelung für REITs ist in Deutschland noch nicht vorhanden. Grundlage für die Erstellung und Ausarbeitung eines REIT Modells waren zunächst die Vorschläge der Initiative Finanzstandort Deutschland,⁶¹ welche im Anschluss beschrieben werden sollen. Nach Auffassung der IFD hat ein REIT folgende Kriterien zu erfüllen, um den „tax-exempt“⁶² Status zu erreichen; in der Haupttätigkeit des REITs muss eine klare Fokussierung auf das Immobiliengeschäft erkennbar sein. Deutsche REITs müssen in diesem Kontext zum Ende eines jeden Geschäftsjahres mindestens 75% ihres Vermögens zu Marktwerten in Immobilien investiert haben, und mindestens 75% der Bruttoerträge müssen aus Vermietung, Verpachtung oder der Veräußerung von Immobilien bezogen werden. Um REITs von einem Immobilien-händler abzugrenzen, dürfen durch das aktive Bestandsmanagement innerhalb von fünf Jahren nur 50% des auf den Jahresabschlüssen errechneten durchschnittlichen Anlagevolumens innerhalb des gleichen Zeitraums veräußert werden. REITs sollen ebenfalls Nebentätigkeiten ausüben können. Einkünfte aus diesen Nebentätigkeiten sollen auch steuerbefreit sein, sofern sie der Unterstützung der Haupttätigkeit dienen oder in den Bereich der Liquiditätsanlage fallen. Übt der REIT selbst vorbelastete Nebentätigkeiten aus und gliedert diese nicht in Tochtergesellschaften aus, so gilt das Prinzip der „steuerlichen Infizierung“ wodurch die Einkünfte des gesamten REIT steuerpflichtig werden. Im Übrigen müssen mindestens 90% des nach International Financial Reporting Standards (IFRS) ermittelten ausschüttungsfähigem Jahresgewinn an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Die Immobilien sollen entsprechend IAS 40 unter zwingender Ansetzung des Fair Market Value (Verkehrswert) Ansatz bewertet werden.⁶³

Für das Erlangen des REIT-Status ist die Notwendigkeit der Rechtsform einer Aktien-gesellschaft nach deutschem Recht mit deutschem Sitz vorgesehen. Weiterhin ist zur Erlangung des REIT-Status eine Börsennotierung des REIT unabdingbar. Das Management des REITs erfolgt nach den Vorschriften des Aktiengesetzes durch den Vorstand. Sämtliche geschäfts-führende Organe und Mitarbeiter dürfen nur für den REIT tätig sein. In den Bereich der Geschäftsführung soll lediglich durch Vorschriften bezüglich der Gewinnausschüttung und der Einschränkung des Tätigkeitsbereiches eingegriffen werden. Ebenfalls soll keine Beschränkung der Kapital- oder Aktionärsstruktur durch den Gesetzgeber erfolgen. Dies geschieht, um den REITs die Aufnahme von Fremdkapital zu ermöglichen und die Kapitalmarktfähigkeit nicht einzuschränken.⁶⁴

Zur rechtlichen Stellung von REIT, Anleger und dem Immobilienvermögen hat die IFD drei verschiedene Modellvorschläge unterbreitet. Diese galten als Grundlage für Diskussionen um das Konzept eines deutschen REIT einzuführen, wobei jedes Modell seine Stärken und Schwächen hat. Nach derzeitigem Stand der Diskussionen wird wahrscheinlich keines der von der IFD vorgeschlagenen Modelle im Original umgesetzt werden.⁶⁵ Daher sollen im Folgenden das Einheits- und Trustvermögensmodell nur kurz dargestellt werden.

[...]

---

¹ Vgl. Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD 2005a), Kurzprofil der IFD, S. 3, Internet-URL: http://www.finanzstandort.de/BaseCMP/documents/5000/IFD_Kurzprofil_IFD_de.pdf, abgerufen am 28.01.2006

² Vgl. Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD 2005b), Einführung eines deutschen REIT, Zusammenfassung der Empfehlung, S. 1, Internet-URL: http://www.finanzstandort.de/BaseCMP/documents/5000/einfuehrung-reit.pdf abgerufen am 28.01.2006

³ Vgl. Ernst & Young AG (2005a), Der deutsche REIT (G-REIT), Ein neuer Weg zum Kapitalmarkt, S. 3 f, Eschborn 2005

⁴ Schulte, K.-W. et al., Handbuch Immobilien-Investition, 2. Auflage, S. 92, Köln 2005

⁵ Vgl. Riesmeier, K., G-REITs: Frischer Wind für den deutschen Immobilienmarkt, 15.02.2006, Internet-URL: http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=5&pkBerichtNr=117111&pkRubrikNr=492 abgerufen am 26.02.2006

⁶ Littmann, M., Interview vom 02.03.2006

⁷ viele geschlossene Fonds sehen eine erhebliche Mindesteinlage vor

⁸ Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 131

⁹ Vgl. Roter, A./ Maurer, R., Investment- und Risikomanagement, S. 621, Stuttgart 2002

¹⁰ Vgl. Klug, W., Offene Immobilienfonds, S. 6 f, Frankfurt 2004

¹¹ Vgl. Roter, A./ Maurer, R., a.a.O., S. 621

¹² Eigene Darstellung in Anlehnung an Roter A./ Maurer, R., a.a.O., S. 621

¹³ Vgl. Gondring, H., Immobilienwirtschaft, S. 685, München 2004

¹⁴ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 92 f

¹⁵ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 7 f

¹⁶ Vgl. Roter, A./ Maurer, R., a.a.O., S. 621

¹⁷ Vgl. Gondring, H., a.a.O., S. 769

¹⁸ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 52 ff

¹⁹ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 40

²⁰ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 104

²¹ Vgl. ebenda, a.a.O., S. 100

²² Vgl. Immobilien und Finanzierung, Der Handel von REITs an der Berliner Börse, Nr. 23, 2005, S. 11

²³ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 28

²⁴ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 52

²⁵ Vgl. ebenda, a.a.O., S. 94 f

²⁶ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 8

²⁷ Vgl. ebenda, a.a.O., S. 9

²⁸ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 33

²⁹ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 98 f

³⁰ Vgl. ebenda, a.a.O., S. 99

³¹ Vgl. Gondring, H., a.a.O., S. 771

³² Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 105

³³ Vgl. Gondring, H., a.a.O., S. 773, Vgl. Klug, W. a.a.O., S. 12

³⁴ Vgl. Gondring, a.a.O., S. 773

³⁵ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 5 f

³⁶ Vgl. Deka Bank, Geschäftsbericht 2004, S. 6, Frankfurt 2005

³⁷ Vgl. Haimann, R (2005), Immobilien: Anleger haben Vertrauen in offene Deutschland-Fonds verloren, in: Financial Times Deutschland, 04.03.2005, Internet URL: http://www.ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/1109414184240.html abgerufen am 12.02.2006

³⁸ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 53

³⁹ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 70 ff

⁴⁰ Vgl. Deka Bank, a.a.O., S. 6

⁴¹ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 53

⁴² Vgl. Immobilien und Finanzierung 2006, Auf- und Abwertung Offener Immobilienfonds, Nr. 01, 2006, S. 9

⁴³ Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), Die Rettung des Deka Immobilienfonds läuft an, vom 21.12.2004, Nr. 298, 2004, S. 19

⁴⁴ Vgl. Die Welt (2004), Bankenaufsicht verordnet Deka Fonds Sonderprüfung, vom 04.11.2004, Internet URL: http://www.welt.de/data/2004/11/04/355215.html abgerufen am 13.02.2006

⁴⁵ Vgl. Eigendorf, Jörg, Die deutsche Bank steht jetzt in der Verantwortung, erschienen in: Die Welt, 15.12.2005, Nr. 293, 2005, S. 17

⁴⁶ Vgl. Haimann, R. (2006), Fondkrise nimmt dramatische Ausmaße an, erschienen in: Die Welt, 20.01.2006, Nr. 17, 2006, S. 20

⁴⁷ Vgl. BVI, BVI stellt Maßnahmenpaket zu offenen Immobilienfonds vor, 26.01.2006, Internet URL: http://www.bvi.de/export/sites/internet/de/infocenter/presse/pressemitteilungen/2006/pm240106_mnp_oif/pm240106_mnpoif.pdf abgerufen am 13.02.2006

⁴⁸ Vgl. Immobilienwirtschaft, Offene Fonds: Kündigungsfristen stoßen auf Sympathie bei Regierungsfraktion 10.03.2006, Internet-URL: http://www.iw-magazin.de/newsDetails?newsID=1142003953.06&chorid=00560203 abgerufen am 17.03.2006

⁴⁹ Vgl. Deutsche Bank, Der deutsche REIT, S. 2 f, Februar 2005

⁵⁰ Vgl. Rose, Peter S., Money and Capital Markets, S. 498, New York 2003

⁵¹ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 126

⁵² Vgl. Deutsche Bank, a.a.O., S. 3

⁵³ Vgl. Huesmann, M., German REITs, S.42 f, Berlin 2005

⁵⁴ Vgl. ebenda, a.a.O., S. 41

⁵⁵ Vgl. Huesmann, M., a.a.O., S. 67

⁵⁶ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 128

⁵⁷ Vgl. Huesmann, M., a.a.O., S. 44

⁵⁸ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 128

⁵⁹ Vgl. Huesmann, M., a.a.O., S. 48

⁶⁰ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 128 f

⁶¹ Vgl. Wewel, U., Telefoninterview vom 18.03.2006

⁶² Vgl. Rose, Peter S., a.a.O. , S. 498

⁶³ Vgl. Ernst & Young AG (2005a), a.a.O., S. 11 ff

⁶⁴ Vgl. Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD 2005c), Einführung eines deutschen REITs, Abschlussbericht und Empfehlung der IFD, S. 2 ff, Internet URL: http://www.finanzstandort.de/BaseCMP/documents/5000/IFD_REIT_Abschlussbericht_de.pdf abgerufen am 28.01.2006

⁶⁵ Vgl. Wewel, U., a.a.O.