In den vergangenen Jahren hat die Zeitwertbilanzierung von Vermögenswerten und Schulden innerhalb der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS an Bedeutung gewonnen und verdrängt zunehmend die durch das Anschaffungskostenprinzip geprägte bisherige Rechnungslegungspraxis. Mit dem Ende 2003 überarbeiteten IAS 40 wird die Bilanzierung zu beizulegenden Zeitwerten (Fair Values) nunmehr auch für nicht-monetäre Vermögenswerte gefordert. Zu diesen gehören die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Anlagenvermögens, die gehalten werden, um Cash Flows aus der Vermietung, Verpachtung und/oder aus Wertsteigerungen zu generieren. Gerade bei solchen Immobilien ist das Bedürfnis nach dem bilanziellen Ausweis von „wahren Werten“ (Fair Value) besonders hoch. Dies gilt umso mehr, je höher der Anteil von Investment Properties an den Vermögenswerten des Unternehmens ist.
Die Motivation des IASB liegt darin, durch den Ausweis der Immobilienwerte zu ihren Fair Value eine höhere Entscheidungsnützlichkeit (decision usefullness) der Rechnungslegungsinformationen für den Abschlussadressaten zu erreichen. IAS 40 bietet dem Unternehmen Hinweise zur Bestimmung des Fair Value, jedoch greifen wesentliche Ermittlungsvorschläge nicht, was die Bestimmung des Fair Value zum Teil verhindert. Umso mehr versuchen die Unternehmen die Aufgabe der Fair Value Ermittlung in die Hände von erfahrenen Sachverständigen zu legen und kaufen die Immobilienbewertung in einer „Black Box“ ein. Nicht zuletzt wird diese Entscheidung auch durch die auf den Sachverständigen übertragene Haftung begünstigt.
Die WertV verfolgt als Primärziel die Verkehrswert-Ermittlung von Grundstücken, Grundstückteilen und grundstücksgleichen Rechten, nicht aber die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Investment Properties. Folglich ist fraglich, ob die Verkehrswerte der Wertermittlungsverordnung mit dem im IAS 40 geforderten Fair Value einer Investment Property kompatibel sind und somit grundsätzlich „klassische“ Immobilienbewertungsverfahren anwendbar sind. Es stellt sich die Frage nach der Wahl des „richtigen“ Wertermittlungsverfahrens – sie wird im Rahmen eines Verfahrensvergleichs beantwortet.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Problemstellung
- Aufbau der Arbeit
- Eingrenzung und Bilanzierung von Investment Properties
- Immobilien und ihre bilanzielle Behandlung
- Definition, Abgrenzung und Ansatzkriterien von Investment Properties
- Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
- Vom Verkehrswert zum Fair Value von Investment Properties
- Grundlagen der marktorientierten Immobilienbewertung
- Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen
- Sachverständigenwesen in Deutschland
- Der Verkehrswert von Immobilien nach BauGB
- Fair Value Accounting
- Entscheidungsnützlichkeit im Fair Value Accounting
- Der Fair Value von Investment Properties
- Bestimmung des Fair Value von Investment Properties
- Der Verkehrswert im Vergleich zum Fair Value des IASB
- Ermittlung des Fair Value im Stufenmodell des IAS 40
- Grundsätze ordnungsmäßiger Immobilienbewertung
- Verfahren der Fair Value Bestimmung von Investment Properties
- Ertragswertverfahren
- Ablauf des Verfahrens
- Anwendungsbereiche des Verfahrens
- Sachwertverfahren
- Ablauf des Verfahrens
- Anwendungsbereiche des Verfahrens
- Vergleichswertverfahren
- Ablauf des Verfahrens
- Anwendungsbereiche des Verfahrens
- Discounted Cash Flow Verfahren
- Ablauf des Verfahrens
- Der immobilienspezifische Diskontierungssatz
- Anwendungsbereiche des Verfahrens
- Vergleich und Beurteilung der Verfahren
- Defizite der Fair Value Ermittlung nach IAS 40
- Beurteilung der Verfahren
- Erfüllung übergeordneter Grundsätze
- Anwendbarkeit und Vergleich der Verfahren
- Untersuchungsergebnisse und eine Empfehlung für die Praxis
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit befasst sich mit der Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) als Maßstab für die Fair Value Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die Arbeit analysiert die rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen der Immobilienbewertung, untersucht die verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des Fair Value und beurteilt deren Anwendbarkeit und Vergleichbarkeit in der Praxis.
- Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen der Immobilienbewertung
- Verfahren zur Ermittlung des Fair Value von Investment Properties
- Anwendbarkeit und Vergleichbarkeit der Verfahren in der Praxis
- Defizite der Fair Value Ermittlung nach IAS 40
- Relevanz des Verkehrswertes für die Fair Value Bilanzierung
Zusammenfassung der Kapitel
- Einleitung: Die Arbeit stellt die Problemstellung dar, die sich aus der wachsenden Bedeutung der Fair Value Bilanzierung von Immobilien ergibt, und skizziert den Aufbau der Arbeit.
- Eingrenzung und Bilanzierung von Investment Properties: Dieses Kapitel definiert den Begriff der Investment Properties und erläutert deren bilanzielle Behandlung nach IAS 40.
- Vom Verkehrswert zum Fair Value von Investment Properties: Dieses Kapitel beleuchtet die Grundlagen der marktorientierten Immobilienbewertung, insbesondere den Verkehrswert nach BauGB, und stellt den Fair Value Accounting im Kontext der IAS 40 dar.
- Verfahren der Fair Value Bestimmung von Investment Properties: Dieses Kapitel stellt die wichtigsten Verfahren zur Ermittlung des Fair Value von Investment Properties vor, darunter das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Discounted Cash Flow Verfahren. Für jedes Verfahren werden Ablauf, Anwendungsbereiche und Vor- und Nachteile erläutert.
- Vergleich und Beurteilung der Verfahren: Dieses Kapitel vergleicht die vorgestellten Verfahren und analysiert deren Defizite hinsichtlich der Fair Value Ermittlung nach IAS 40. Die Arbeit bewertet die Verfahren anhand der Erfüllung übergeordneter Grundsätze und ihrer Anwendbarkeit in der Praxis.
Schlüsselwörter
Die Arbeit konzentriert sich auf die Themen Fair Value Bilanzierung, Immobilienbewertung, Verkehrswert, Investment Properties, IAS 40, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Discounted Cash Flow Verfahren, Anwendbarkeit, Vergleichbarkeit und Defizite der Fair Value Ermittlung.
- Quote paper
- Dipl.-Ing. Denis Polosin (Author), 2005, Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) als Maßstab für die Fair Value Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/51211
