Die Arbeit widmet sich der Optimierung des Mieterhöhungsprozesses. Hierbei bezieht sich der Optimierungsansatz auf den ganzheitlichen Mieterhöhungsprozess. Das Ziel der Arbeit besteht darin, die unterschiedlichen Schritte dieses Prozesses für Mieter und Vermieter verständlicher und durch die Ausnutzung von Digitalisierungspotenzialen auch einfacher zu machen. Zu diesem Zweck ist diese Arbeit in drei thematische Bereiche gegliedert. Im ersten Bereich werden sowohl die Grundlagen rund um das Thema Mieterhöhungen dargestellt, als auch die Ursachen und Motive für Mieterhöhungen sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen erläutern. Mit dem Ziel den Interessenkonflikt und die Sichtweisen von Mietern und Vermietern bei diesem Thema deutlich zu machen. Anschließend thematisiert der Autor den Mieterhöhungsprozess mit seinen Digitalisierungspotenzialen. Abschließend wird die Entwicklung eines VBA basierten Programmes zur Automatisierung von grundlegenden Schritten des Mieterhöhungsprozesses erläutert und die sich daraus ergebenden Verbesserungen für Mieter und Vermieter aufgezeigt.
Stark steigende Mieten in den Großstädten sind eines der wichtigsten Themen unseres Jahrzehntes. Diese Arbeit erläutert die Hintergründe des aktuellen Marktgeschehens, analysiert und modelliert den Mieterhöhungsprozess sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite und zeigt Lösungsansätze für das Problem der steigenden Mieten auf. Dabei wurde bewusst mit Praxispartnern auf Mieter- und Vermieterseite zusammengearbeitet, damit eine realitätsnahe Darstellung dieses komplexen Themas möglich wurde.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1. Einleitung
2. Grundlagen
2.1 Miete, Mietverhältnisse und Mietverträge
2.2 Mieterhöhungen
2.3 Der Interessenkonflikt von Mietern und Vermietern
3. Immobilienwirtschaftlicher Kontext
3.1 Kurzüberblick über den Mietmarkt
3.1.1 Der Mietmarkt in Deutschland
3.1.2 Der Mietmarkt in Leipzig
3.2 Ursachen und Motive für Mieterhöhungen
4. Mieterhöhungsverfahren
4.1 Das Mieterhöhungsverfahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
4.2 Weitere Verfahren und Möglichkeiten der Mieterhöhung
5. Der Mieterhöhungsprozess
5.1 Untersuchung des Mieterhöhungsprozesses
5.1.1 Einordnung in die Prozessstruktur von Mieter und Vermieter
5.1.2 Modellierung des Mieterhöhungsprozesses und Erläuterung der einzelnen Prozessschritte
5.2 Prozessanalyse und Identifikation von Digitalisierungspotentialen
6. Die Entwicklung des VBA Programmes
6.1 Die anfängliche Idee
6.2 Die Testphase der Beta - Version
6.2.1 Die Beta - Version
6.2.2 Ablauf der Testphase
6.2.3 Erkenntnisse der Testphase
6.3 Weiterentwicklung des Programmes
6.3.1 Das fertige Programm RIPS
6.3.2 Die Umsetzung der Digitalisierungspotentiale durch das Programm RIPS
7. Einsatz und Beurteilung des fertigen Programmes
8. Ergebnis und Fazit
Glossar
Anhang
Literatur- und Quellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabellenverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1. Einleitung
„Steigende Mieten sind die neue soziale Frage“1. Mit dieser Aussage brachte die SPD Politikerin Katarina Barley eines der komplexesten Themen in Deutschland auf den Punkt. Wir befinden uns in einer Situation, in der rasant steigende Mieten in den deutschen Ballungszentren zu neuen Verteilungsfragen führen. Die Debatten, um dieses für uns alle wichtige Thema, werden zunehmend emotionaler. So finden seit der zweiten Jahreshälfte 2018 vermehrt Demonstrationen gegen den „Mietenwahnsinn“2 in Deutschland statt.
Die vorliegende Arbeit widmet sich der Optimierung des Mieterhöhungsprozesses. Hierbei bezieht sich der Optimierungsansatz auf den ganzheitlichen Mieterhöhungsprozess. Das bedeutet, dass das Ziel dieser Arbeit darin besteht, die unterschiedlichen Schritte dieses Prozesses für Mieter und Vermieter verständlicher und durch die Ausnutzung von Digitalisierungspotenzialen auch einfacher zu machen. Zu diesem Zweck ist diese Arbeit in drei thematische Bereiche gegliedert. Im ersten Bereich werden sowohl die Grundlagen rund um das Thema Mieterhöhungen dargestellt, als auch die Ursachen und Motive für Mieterhöhungen sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen erläutern. Mit dem Ziel den Interessenkonflikt und die Sichtweisen von Mietern und Vermietern bei diesem Thema deutlich zu machen. Der zweite Teil thematisiert den Mieterhöhungsprozess mit seinen Digitalisierungspotentialen. Im abschließenden dritten Teil wird die Entwicklung eines VBA basierten Programmes zur Automatisierung von grundlegenden Schritten des Mieterhöhungsprozesses erläutert und die sich daraus ergebenden Verbesserungen für Mieter und Vermieter aufgezeigt.
Die Wahl des Themas und die Motivation für diese Arbeit erfolgte aus meinem persönlichen Interesse am aktuellen Geschehen auf dem Mietmarkt, das ich besonders im Rahmen meines Praktikums im Immobiliengutachterbereich tiefgründiger beobachten konnte. In dieser Zeit erkannte ich auch die Möglichkeiten und Potentiale eines automatischen Mietspiegels, der die Grundlage des Digitalisierungsansatzes bildet.
Die Idee das Programm zur Nutzung der Digitalisierungspotenziale im Mieterhöhungsprozess weiter auszubauen ergab sich aus den eingehenden Gesprächen und Erprobungen meines Programmes mit regionalen Vertretern von Mietern und Vermietern. Wofür ich mich an dieser Stelle bereits bedanken möchte. Ich hoffe mit den Resultaten dieser Arbeit das beiderseitige Verständnis (von Mietern und Vermietern) in Bezug auf das Thema Mieterhöhungen zu fördern. Außerdem möchte ich mit der Entwicklung dieses Programms die Transparenz im Mieterhöhungsverfahren für beide Parteien verbessern und die Umsetzung der bestehenden rechtlichen Regelungen vereinfachen.
2. Grundlagen
Um das komplexe Thema der Mieterhöhungen zu erschließen, ist es zunächst wichtig das Thema richtig einzuordnen, um die grundlegende Bedeutung von Mieten und Mietverhältnissen richtig einschätzen zu können. Hierbei spielen auch die unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern eine nicht unwesentliche Rolle. Denn diese Interessen sind in der Regel konkurrierend zueinander, sodass sich aus ihnen ein Zielkonflikt ergibt.
2.1 Miete, Mietverhältnisse und Mietverträge
Der Begriff der Miete ist gesetzlich nicht definiert. Aus dem Wortlaut des § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches
„(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“3
ist jedoch ersichtlich, dass es sich bei der Miete um die Gegenleistung (Bezahlung) für die Überlassung und den Gebrauch der Mietsache handelt.
Grundlage für diese Gegenleistung (Miete) ist ein Mietvertrag. Ein Mietvertrag ist ein gegenseitiges Schuldverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter einer Sache. In weiteren Verlauf dieser Arbeit wird es sich, sofern nicht anders gekennzeichnet, bei der Mietsache ausschließlich um Wohnräume handeln. Mietsachen können jedoch auch andere Dinge sein, wie z.B. Autos, Möbel oder auch ein Brautkleid.
Aus dem § 535 BGB ergeben sich die Hauptleistungspflichten eines Mietvertrages. Laut § 535 Abs.1 BGB muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache ermöglichen und er muss dem Mieter die Mietsache auch in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten“4. Das bedeutet, wenn ein Vermieter Räumlichkeiten zum Wohnen vermietet, muss er dem Mieter sowohl die Möglichkeit geben die Räumlichkeiten zum Wohnen zu nutzen und die Wohnung muss sich anhand ihrer Eigenschaften auch zum Wohnen eignen. Der Vermieter ist zusätzlich verpflichtet diese Eigenschaften auch über den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses aufrecht zu erhalten. Außerdem muss er während der Mietzeit die ruhenden Lasten z.B. Grundsteuern oder Müllabfuhrkosten tragen. In der Praxis werden jene ruhenden Lasten, die Teil der umlegbaren Betriebskosten5 sind, oft durch eine Vereinbarung im Mietvertrag vom Mieter übernommen. Der Mieter ist im Gegenzug gemäß § 535 Abs 2 BGB verpflichtet, dem Vermieter die „vereinbarte Miete“ zu entrichten. Die besondere Bedeutung von Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber erkannt, sodass die Regelungen für Wohnraummietverhältnisse weitaus vielfältiger sind als die allgemein gültigen Regelungen des § 553 BGB.
Formal kommt ein Mietvertrag, genau wie alle anderen Verträge durch die Annahme (gem. § 147 BGB) eines Angebotes (gem. § 145 BGB) zustande. Entgegen der allgemeinen Meinung bedarf es bei einem Mietvertrag nicht zwingend der Schriftform. Das bedeutet, dass auch mündlich geschlossene Verträge Gültigkeit besitzen. In der Regel wird jedoch in der Praxis die Schriftform vereinbart. Inhaltlich muss ein Mietvertrag mindestens die Vertragsparteien, eine für jeden nachvollziehbare Bezeichnung der Mietsache, die vereinbarte Miete und den Beginn des Mietverhältnisses beinhalten.6
Es gibt zwei grundlegende Arten von Mietverträgen, die befristeten (die zu einem bestimmten Zeitpunkt enden) und die unbefristeten.
Bei Wohnraummietverträgen ist eine Befristung jedoch unüblich, da eine Befristung nur in den recht engen Vorgaben des § 575 BGB (siehe Anhang Nr. 1) zulässig ist. Bei Gewerbemietverträgen findet hingegen recht häufig eine Befristung statt. Demzufolge handelt es sich bei Wohnraummietverträgen um Mietverhältnisse, die oft über lange Zeiträume hinweg bestehen und für deren Beendigung es in der Regel der Kündigung bedarf.
In den folgenden Teilen dieser Arbeit werden sich die Ausführungen, sofern nicht anders gekennzeichnet, auf Wohnraummietverträge und -mietverhältnisse beziehen.
Die Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache, also die Miete, ist in der Regel ein geschuldeter Geldbetrag. Auch wenn es sich, rein theoretisch, bei der Gegenleistung auch um Leistungen jeder Art z.B. Dienstleistungen handeln kann.
Die Struktur der geldmäßigen Gegenleistung kann sehr unterschiedlich sein. Denn neben der reinen Gegenleistung für die Überlassung einer Wohnung, muss der Mieter auch für die Betriebskosten aufkommen. Laut § 1 Abs.1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die „dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.7 Dabei handelt es sich z.B. um die Kosten für Warmwasser- und Heizkosten. Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter muss jedoch eindeutig im Mietvertrag vereinbart sein. Ansonsten sind die Betriebskosten gemäß § 535 Abs.1 Satz 3 BGB vom Vermieter zu tragen.
An dieser Stelle erscheint es angebracht die üblichste Struktur der Mietzahlung, nämlich die Trennung in Nettokaltkaltmiete und Bruttowarmmiete bzw. Gesamtmiete zu erläutern, da sie für die weiteren Ausführungen in dieser Arbeit von Relevanz ist.
Die Nettokaltmiete ist die reine Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache, die in einem eigenständigen Betrag angegeben wird. In einem zweiten Betrag, den Betriebskosten werden z.B. zusätzlich noch die Kosten für Heizung, Warmwasser und für alle übrigen umlegbaren Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV abgerechnet. Der Mieter muss sowohl den Betrag der Nettokaltmiete als auch bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag die Betriebskosten an den Vermieter entrichten. Bei der Bruttowarmmiete gibt es nur einen Betrag. Dieser Betrag besteht aus der Nettokaltmiete und den Betriebskosten. Hier hat der Mieter nur diesen Gesamtbetrag zu entrichten.
Andere mögliche Strukturierungen der Miete wären z.B. die Bruttokaltmiete oder die Teilbruttokaltmiete.
2.2 Mieterhöhungen
Wie im vorangegangenen Kapitel ausgeführt, sind Wohnraummietverträge häufig unbefristet. Dies führt dazu, dass sie oft über einen langen Zeitraum bestehen. Laut dem Vermieterverbund Haus und Grund beträgt die durchschnittliche Mietdauer in Deutschland acht Jahre, 40,00 % aller Mietverhältnisse bestehen sogar über mehr als zehn Jahre hinweg.8 Durch diese lange Laufzeit sind Preisanpassungen, also Mieterhöhungen keine Seltenheit. Die vielfältigen Ursachen für Mieterhöhungen werden an dieser Stelle nicht thematisieren, da diese in einem extra Kapitel (Kapitel 3.2: Ursachen und Motive für Mieterhöhungen) ergründet werden. Es wird vielmehr zunächst auf die grundlegenden Fakten eingegangen.
Bei einer Mieterhöhung handelt es sich um die Anhebung des Mietpreises für die Überlassung der Mietsache. Da bei Wohnraummietverhältnissen die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung nach § 573 Abs.1 Satz 2 BGB gesetzlich nicht zulässig ist, hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete in einem laufenden Mietverhältnis in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Demnach gibt es verschiedene Möglichkeiten für die Erhöhung der Miete in einem bestehenden Mietverhältnis.
Die einfachste und unkomplizierteste Möglichkeit der Mieterhöhung besteht in einer Mietabänderungsvereinbarung gemäß § 577 Abs.1 BGB (siehe Anhang Nr. 3). Hier einigen sich Mieter und Vermieter unabhängig von gesetzlichen Einschränkungen einvernehmlich auf einen neuen Mietpreis. Mieter und Vermieter können aber auch bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Vertrag eine Staffelmiete gemäß § 577a Abs.1 BGB (siehe Anhang Nr. 4) oder eine Indexmiete nach § 557b BGB (siehe Anhang Nr. 5) vereinbaren. Wenn keine Mieterhöhung in Form einer Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag vereinbart wurde und es zu keiner einvernehmlichen Erhöhung der Miete kommt, besteht für den Vermieter die Möglichkeit gemäß §§ 558 bis 560 BGB, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Die genaue Funktionsweise und Auswirkungen dieser rechtlichen Vorgaben werden im Kapitel 4.1 (Das Mieterhöhungsverfahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) noch eingehend erläutert.
In der öffentlichen Diskussion gehen die Wahrnehmungen der Mieterhöhungen zwischen Mietern und Vermietern zum Teil stark auseinander. Die Mieter in den Ballungszentren sprechen von „drastischen Mieterhöhungen“ (MDR), „einseitiger Belastung durch Modernisierungen“ (MDR)9 und von Vermietern, die ihre Mieter durch überzogene Mieten um ihr Zuhause bringen10. Diese Reaktionen erscheinen anhand stark gestiegener Nettokaltmieten z.B. in Leipzig um 25,00 % und in Magdeburg um 16,00 % seit 2013 verständlich.11
Die Vermieterbefragung von ‚Haus und Grund’ (Vereinigung der Vermieter) liefert jedoch ein völlig anderes Bild. Die durchschnittlichen Mieten der Wohnungen liegen 2,76 % unter den ortsüblichen Vergleichsmieten. Die Mieterhöhungspotentiale würden also von den Vermietern gar nicht voll ausgeschöpft. Des Weiteren würde es in zwei Drittel der Mietverhältnisse über die Laufzeit hinweg überhaupt nicht zu einer Mieterhöhung kommen. In 23,90 % der Mietverhältnisse gäbe es sogar über mehr als 10 Jahre hinweg keine Mieterhöhungen.12
Anhand dieser sehr unterschiedlichen Standpunkte zu den Mieterhöhungen zeigt sich eine grundlegend verschiedene Wahrnehmung von Mietern und Vermietern. Deren Grundlage maßgeblich durch einen Interessenkonflikt begründet ist, der im folgenden Kapitel 2.3 (Der Interessenkonflikt von Mietern und Vermietern) erläutert wird.
2.3 Der Interessenkonflikt von Mietern und Vermietern
Um zu verstehen, warum das Thema der Mieterhöhung sich zwischen Mietern und Vermietern problematisch gestaltet, ist es sinnvoll darüber nachzudenken, was Mieter und Vermieter eigentlich für Interessen in einem Mietverhältnis verfolgen.
Gemäß dem Vermieterforum.com haben Mieter relativ klare Vorstellung, was sie sich von ihrem Vermieter wünschen und wie sie sich ihre Mietwohnung vorstellen.
So suchen Mieter eine angemessen ausgestattete Wohnung, in einer möglichst guten Lage mit z.B. Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV- Anschlüssen und Grünflächen in der Nähe. Gleichzeitig erhoffen Mieter sich von ihren Vermietern „faire Preise [und] keine Abzocke“13. Mieter wünschen sich, dass ihr Vermieter bei Problemen „immer erreichbar“ ist und die Probleme „schnell und unkompliziert behebt […]“.13
Vermieter wünschen sich, dass die Mieter ihre Miete zuverlässig und pünktlich zahlen und das die Mieter „verantwortungsvoll mit der Wohnung umgehen“14. Die Forderungen nach hohen Renditen, wurde bei den befragten Vermietern nicht als erstes Interesse genannt. Ein reibungsloser und möglichst aufwandsfreier Ablauf des Mieterverhältnisses ist Vermietern oft wichtiger als Mieterhöhungen.
Ausgehend von diesen generellen Motiven kann man nun schlussfolgern, was für die Umsetzung der jeweiligen Ziele notwendig ist.
Für die Umsetzung des ersten Mieterziels, einer gut ausgestatteten Wohnung, ist es nötig, dass Geld für die Ausstattung investiert wird. Dabei ist es erstmal egal, ob diese Investition vom Mieter oder vom Vermieter getätigt wird. Sicher ist jedoch, eine Seite muss zur Erreichung dieses Ziels investieren. Wird die Investition vom Vermieter getätigt, wird er versuchen die Miete entsprechend anzupassen, damit sich seine Investition auch lohnt. Investiert hingegen der Mieter, wird er dementsprechend eine niedrigere Miete zahlen wollen als wenn der Vermieter die Investition für die Ausstattung getragen hätte. Sonst hätte sich auch seine Investition nicht gelohnt. Mieterziel Nummer zwei, eine gute Lage der Wohnung, geht noch stärker mit dem Preis einher als die Ausstattung der Wohnung. Eine gute Lage eines Grundstücks bzw. einer Wohnung auf einem Grundstück, ist fast immer mit einem höheren Preis verbunden. Der Erwerb einer Wohnung in guter Lage veranlasst dadurch Vermieter maßgeblich, die höher ausfallenden Kosten auch in der Miethöhe abzubilden. Da ansonsten ihre Rendite im Vergleich zu einer Wohnung in mäßiger Lage geringer ausfallen würde. Der Wunsch nach einem gerechten Mietpreis sollte nicht nur für Mieter, sondern auch für Vermieter ein Anliegen sein. Hier sind jedoch die individuellen Zwänge, wie z.B. Kosten für Wohnungen in guten Lagen oder auch die Zahlungsfähigkeit der Mieter ausschlaggebend, sodass „faire [Miet-] Preise“13 oft sehr subjektiv sind. Für die Erreichbarkeit des Vermieters und für schnelle Hilfe bei Problemen ist ein nicht unerhebliches Maß an Zeit und Engagement des Vermieters nötig. Wenn er die Verwaltung durch eine Hausverwaltung durchführen lässt, entstehen ihm durch diese Leistung weitere Kosten.
Aus den hier aufgeführten Zielen der Mieter, lässt sich erkennen, dass die Erfüllung ihrer Bedürfnisse den Vermieter vor allem Geld, Arbeit und Zeit kostet. Ressourcen, mit denen jedoch auch ein Vermieter sparsam umgehen muss.
Für die Umsetzung der Vermieterziele, zuverlässige Zahlungen und ein guter Umgang mit der Mietsache, hat der Vermieter gute Möglichkeiten, sich mit geringem Aufwand abzusichern. Zur Überprüfung der Zahlungsfähigkeit seiner Mieter kann er Einsicht in Gehaltsabrechnungen nehmen oder eine Schufa - Auskunft einholen. Mit diesen Informationen kann die Liquidität der Kunden recht gut eingeschätzt werden. Auch auf den pfleglichen Umgang mit seiner Wohnung kann der Vermieter durch das Verlangen einer Kaution relativ problemlos einwirken. Der Mieter muss jedoch durch diese Maßnahmen einerseits einen tiefen Einblick in seine Privatsphäre gewähren und er muss andererseits im Falle einer Kaution eine größere Menge Geld auf einmal aufbringen, über das er über die Mietzeit hinweg auch nicht verfügen kann.
Nicht zuletzt erhofft sich ein Vermieter natürlich eine adäquate Rendite seiner Investition in eine Immobilie. Diese Rendite wird maßgeblich durch die Kosten und die Einnahmen bestimmt. Einem Vermieter wird also an geringen Kosten und möglichst hohen Einnahmen (Miete) gelegen sein. Dieses Verlangen verhält sich jedoch, wie oben aufgezeigt, konträr zu den Wünschen des Mieters. Deshalb kann man den Zielkonflikt zwischen Mietern und Vermietern wie folgt auf den Punkt bringen:
Wie werden die Bedürfnisse des Mieters und die Renditeerwartungen des Vermieters in einem fairen Mietpreis vereint?
Auswirkungen und Lösungsansätze dieses Konfliktes werden im späteren Verlauf dieser Arbeit noch weitergehend thematisieren.
3. Immobilienwirtschaftlicher Kontext
3.1 Kurzüberblick über den Mietmarkt
Wie gestaltet sich die aktuelle Mietsituation am Mietmarkt? Wie sah die Entwicklung der letzten Jahre aus und liefert der Mietmarkt Indizien, warum um das Thema Mieterhöhungen in der aktuellen Wahrnehmung so große Diskrepanzen bestehen? Mit diesen Fragen und Themen wird sich das vorliegende Kapitel in zwei Betrachtungsebenen befassen. Zunächst wird die Situation des bundesdeutschen Mietmarktes erläutert, um insbesondere regionale Unterschiede zu verdeutlichen. Im darauffolgenden Teil soll exemplarisch für den Mietmarkt einer Gemeinde der Leipziger Mietmarkt in seinen wichtigsten Eigenschaften vorstellt werden, da dieser in der weiteren Arbeit besonders im Focus stehen wird. Die Beschreibung so vielfältiger Märkte in allen ihren Facetten würde nicht nur den Rahmen dieser Arbeit sprengen. Deshalb werde ich mich auf die wesentlichen und markanten Fakten rund um die Mietmärkte in Deutschland und Leipzig beschränken. Das vorrangige Ziel besteht darin, aktuellen Entwicklungen der Mieterhöhung mit dem übrigen Geschehen in einen Kontext zu bringen.
3.1.1 Der Mietmarkt in Deutschland
Gemäß dem Statistischen Bundesamt lebten im Jahr 2017 in Deutschland ~ 82,79 Mio. Einwohner in ~ 41,99 Mio. Wohnungen mit insgesamt ~ 3,85 Mrd. m² Wohnfläche. Die Eigentumsquote (Haushalte mit Haus- und Grundbesitz) liegt aktuell bei 47,50 %15. Das bedeutet, dass mehr als jeder zweite deutsche Haushalt zur Miete wohnt. Damit besitzt Deutschland eine im EU - Vergleich besonders niedrige Eigentumsquote (Europa 69,30 %, Frankreich 64,40 %; Tschechische Republik 78,50 %)16. Somit ist Deutschland ein ausgesprochenes ‚Mieterland’.
Die Einwohnerzahl Deutschlands ist im Zeitraum von 2013 bis 2017 um rund 2 Millionen Menschen gestiegen. Das ist ein mittlerer Anstieg der Einwohnerzahl von ~ 0,62 % pro Jahr. Demgegenüber steht eine ebenfalls steigende Anzahl an Wohnungen, die im selben Zeitraum um ~ 1 Million gestiegen ist, das entspricht einer Steigerung um ~ 0,59 % pro Jahr. Hinsichtlich der Wohnfläche fällt die Steigerung mit 0,71 % pro Jahr minimal größer aus.17 Aus diesen Zahlen, lässt sich erkennen, dass Einwohnerzahl und Wohnungsbestand gemeinsam in einem homogenen Maße angewachsen sind. Das Verhältnis von Wohnungen zu Einwohner beträgt im Jahr 2017:
0,51 Wohnungen / Einwohner. Das entspricht exakt dem Verhältnis aus dem Jahr 2013. Beim Verhältnis von Wohnfläche pro Einwohner ist im Vergleich zu 2013 im Jahr 2017 ein leichter Zuwachs von 46,35 m² Wohnfläche / Einwohner auf 46,51 m² Wohnfläche / Einwohner zu verzeichnen. Wenn man den deutschen Wohnungsmarkt insgesamt betrachtet, gibt es demzufolge keine ersichtliche Verknappung des Wohnungsangebotes.
Zur Einschätzung der Mietpreisentwicklung im gesamten Bundesgebiet lohnt sich ein Blick auf den Mietpreisindex. Der Mietpreisindex gibt die durchschnittliche Preisveränderung der Nettokaltmieten zum Vergleichswert (100) aus dem Jahr 2010 an.18 Der Mietpreisindex für Wohnungen ist seit dem Jahr 2013 von 103,80 auf 109,70 angestiegen.19 Das entspricht einer Steigerung von 1,39 % pro Jahr. Das bedeutet, die durchschnittlichen Nettokaltmieten sind in Deutschland im Zeitraum von 2013 bis 2017 um 1,39 % pro Jahr angestiegen.
Der Verbraucherpreisindex (Preissteigerung aller Wirtschaftsbereiche) ist im Vergleich dazu pro Jahr um 1,32 %20 angestiegen. Der Anstieg der Wohnungspreise (Nettokaltmieten) für das gesamte Bundesgebiet liegt demzufolge nicht signifikant über den Gesamtpreissteigerungen aller Wirtschaftsbereiche. Die Analyse dieser Kennzahlen weißt also im bundesweiten Mittel weder eine Verknappung des Wohnungsangebotes noch eine überdurchschnittliche Preissteigerung auf.
Regional zeigen sich jedoch sehr unterschiedliche Entwicklungen. Die mittlere Nettokaltmiete für eine Wohnung in mittlerer Lage, gebaut nach 1949, beträgt gemäß IVD Wohnpreisspiegel (2018 / 2019) in Deutschland: 8,05 € / m². Laut Informationen von Immobilienwelt liegt die durchschnittliche Kaltmiete in Deutschland im Jahr 2018 in einer Spanne von € 8,00 bis 9,50 / m²21. Betrachtet man diesen Mittelwert nach einzelnen Städten und Gemeinden genauer, so ergibt sich ein interessantes Bild. So beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete gemäß IVD Wohnpreisspiegel (2018 / 2019) für eine Wohnung in guter Stadtlage in München 16,40 € / m² und in Hamburg
13,00 € / m². Für Wohnungen in Spitzenlagen werden in diesen beiden Städten Preise von 21,00 € / m² bzw. 15,70 € / m² erreicht. In Bezug auf die Städte Borna oder Helmstedt, liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete dort bei 5,80 € / m² bzw. bei 5,00 € / m². Bei den Spitzenmieten werden maximal 6,60 € / m² erreicht. Diese Zahlen verdeutlichen, die nicht gänzlich unbekannte Tatsache, dass die Mieten hauptsächlich nur in den deutschen Großstädten und Ballungszentren stark gestiegen sind. Hingegen ist Wohnraum in Städten wie der 20.000 Einwohnerstadt Borna22 im Süden von Leipzig oder der 25.000 Einwohnerstadt Helmstedt23 an der Grenze zwischen Niedersachsen und Sachsen-Anhalt im Mittel um fast zwei Drittel günstiger als in München. Für eine 60 m² große Wohnung in München werden somit ~ 984,00 € Miete (nettokalt) fällig, während es für eine vergleichbare Wohnung in Borna nur 348,00 € Nettokaltmiete sind.
Dieser Vergleich zeigt, dass es in Deutschland Städte und Gemeinden gibt, wo die Mietpreise weit über dem Landesdurchschnitt liegen. In diesen Gebieten müssen die Einwohner einen immer höheren Teil ihres Einkommens für Wohnen ausgeben. Gleichzeitig haben wir jedoch außerhalb der Ballungszentren und größeren Städten Mietpreise, die sogar in Top - Lagen weit unter dem Landesmittelwert liegen. In Deutschlands Großstädten (Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern) lebt jedoch fast jeder dritte Einwohner24. Das bedeutet, dass somit dieses Drittel der Deutschen zunehmend von steigenden Mieten betroffen ist. Besonders da viele Städte wie z.B. Leipzig, Magdeburg, Berlin oder Stuttgart25 seit längerem einen Zuzug verzeichnen. Es handelt sich also um ein urbanes Problem.
Neben den genannten Faktoren spielt auch die Reduzierung des Leerstandes, das Leerstandsniveau und auch Wohnungsrückbau in der Vergangenheit eine Rolle auf den Mietmarkt. Da es sich jedoch um regional sehr spezifische Faktoren handelt, werden diese in der vorliegenden Arbeit nicht weiter vertieft.
Zusammenfassend kann man sagen, das steigende Mieten kein deutschlandweites Problem sind. Es handelt sich in erster Linie um ein Problem der großen Ballungszentren. In jenen Gebieten wächst die Bevölkerung in den letzten Jahren überdurchschnittlich (München ~ 1,08 % pro Jahr seit 2012)26, während der Wohnungsbau nicht hinterherkommt (Steigerung der Wohnungsanzahl in München ~ 0,82 % pro Jahr seit 2012)27. In diesem Zusammenhang sind rasant steigende Mieten zu verzeichnen. Wir haben also in Deutschland nicht generell zu wenig Wohnraum, sondern nur in bestimmten Städten. Somit sind steigende Mieten in den Städten eine Folge der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten.
3.1.2 Der Mietmarkt in Leipzig
In diesem Abschnitt wird der Leipziger Mietmarkt thematisiert. Es soll ein Beispiel für eine kommunale Mietstruktur gegeben und gleichzeitig das Hintergrundgeschehen für die beispielhaften Automatisierung des Mieterhöhungsprozesses auf Grundlage des Leipziger - Mitspiegels in den späteren Kapiteln erläutert werden.
- Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig (2018) leben in Leipzig 596.517 Menschen in 336.698 Wohnungen. Damit liegt das Verhältnis von Wohnungen zu Einwohner in Leipzig mit 0,56 Wohnungen / Einwohner leicht über dem Bundesmittelwert von 0,51 Wohnungen / Einwohner. Die Wohnfläche je Einwohner liegt jedoch mit 39,9 m² Wohnfläche / Einwohner unter dem Bundesmittelwert von 46,51m² Wohnfläche / Einwohner.28 Das bedeutet, im bundesweiten Vergleich gibt es in Leipzig eine leicht überdurchschnittliche Anzahl an Wohnungen, mit jedoch deutlich geringeren Wohnflächen. Die Einwohnerzahl von Leipzig hat sich in den Jahren von 2007 bis 2017 von 497.791 um 92.546 auf 590.337 Einwohner erhöht. Das entspricht einem Gesamtzuwachs von 18,59 % (im Durchschnitt 1,72 % pro Jahr). Die Anzahl der Wohnungen ist im gleichen Zeitraum jedoch nur um insgesamt 7,15 % gestiegen29. Der Bevölkerungszuwachs übersteigt somit den Zuwachs an Wohnungen um mehr als das Doppelte. Dies hat unter anderem stark steigende Mieten zu Folge. Dieser Zusammenhang wird in Abbildung 2 veranschaulicht.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Veränderung von Einwohnerzahl, Wohnungsanzahl und Angebotsmieten in Leipzig gegenüber dem Vorjahr.
Quelle: Eigene Darstellung
Quelle der Daten: Statista · Online im Internet: URL: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535299/umfrage/mietpreise-auf-dem-wohnungsmarkt-in-leipzig/; https://statistik.leipzig.de/statdist/table.aspx?cat=2&rub=1; Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig: Wohnungen und Wohnfläche 1989 bis 2018
Die Abbildung zeigt die Veränderungen der Einwohnerzahl, der Wohnungsanzahl und der Angebotsmieten. Dabei ist die steigende Einwohnerentwicklung, insbesondere seit dem Jahr 2011, gut erkennbar. Die Schaffung neuer Wohnungen bleibt jedoch stark hinter dem Einwohnerwachstum zurück und zeigt auch kaum eine Steigerung. Der Ausreißer im Jahr 2011 bei der Wohnungsanzahl ist auf die Beendigung der alten Fortschreibung und eine Neuzählung zurückzuführen. Die Angebotsmieten steigen hingegen seit dem Jahr 2011 überproportional stark an. Was die Situation am Leipziger Mietmarkt zuspitzt, sind neben den stark steigenden Mieten, der geringen Steigerung der Wohnungszahl und dem starken Zuzug, die kaum steigenden Einkünfte im Leipziger Raum. So beträgt das verfügbare Einkommen in Leipzig durchschnittlich 1.481 € / Monat während es in Dresden 1.577 € / Monat und in München 2.474 € / Monat sind. Dadurch muss ein durchschnittlicher Leipziger Haushalt für eine Neubau 3-Zimmer Wohnung ~ 37,5 % seines Einkommens aufwenden. Im Vergleich dazu sind es in München nur 33,5 % und in Dresden nur 30,7 %30.
Im Gegensatz zu anderen Städten wie z.B. München, treten steigende Mieten in Leipzig nicht im Zusammenhang mit guten Einkommen auf. Sodass sich die Situation am Mietmarkt für die Mieter in Leipzig zunehmend schlecht darstellt, denn bei niedrigen Löhnen bleibt nach Abzug der Miete anteilig auch weniger Geld zum Leben übrig.
Abschließend kann man feststellen, dass der Mietmarkt in der Stadt Leipzig als angespannt bezeichnet werden kann. Ein starker Zuzug steht einem konstanten Wohnungsbau auf geringerem Niveau gegenüber. Dies führt zu steigenden Mieten, jedoch fehlen den Leipzigerinnern und Leipzigern für die Bezahlung hoher Mieten die guten Einkommen. Dies ist ein entscheidendes Problem, dass zunehmend auch die Bestandsmieter betrifft.
3.2 Ursachen und Motive für Mieterhöhungen
Welche Gründe gibt es für Vermieter die Miete einer Wohnung zu erhöhen? Mit dieser Frage wird sich dieser Abschnitt befassen.
Nach meiner Einschätzung, kann man die Gründe, aus denen Vermieter die Miete anheben, in drei Kategorien unterteilen. Die erste Kategorie betrifft Gründe der Wirtschaftlichkeit. So muss die Miete zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit in gewissen Zeitabständen angepasst werden, damit eine Wohnung noch gewinnbringend vermietet werden kann. Dies betrifft z.B. Gründe der Kostensteigerungen für Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen oder inflationäre Anpassungen. Kategorie zwei bilden Mieterhöhungsmaßnahmen nach Modernisierungen. Wobei es sich gemäß § 555 b BGB um bauliche Veränderungen und nicht um bloße Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555 a BGB handelt. Die letzte Kategorie bilden Mieterhöhungen, die nicht nur der Erhaltung der Wirtschaftlichkeit dienen, sondern darüber hinaus die Rendite auf ein maximal mögliches Maß steigern sollen. Hierbei werden Wohnungen oft als reine Renditeobjekte erworben, sodass spekulative Motive wie mögliche Mietsteigerungen oder Steigerungen nach Neuvermietungen eine große Rolle spielen.
- öhungen der Kategorie eins, werden z.B. nötig, da Mietverhältnisse oft über einen langen Zeitraum bestehen. Die durchschnittliche Dauer eines Mietverhältnisses in Deutschland beträgt 8 Jahre (siehe Kapitel 2.2). In dieser Zeit sinkt jedoch der Wert des Geldes inflationsbedingt. Der Durchschnitt der letzten zehn Jahresinflationswerte betrugt ~ 1,22 % pro Jahr31. Folgendes Beispiel verdeutlich die Wirkung der Inflation auf die Miete eines durchschnittlichen 8 Jahre andauernden Mietverhältnisses.
Beispiel: Miete ohne Inflationsanpassung (Festmiete) und mit Inflationsanpassung
- Mietpreis pro Monat: 450,00 €
- Jahreseinnahmen: 5.400,00 €
- Einnahmen nach 8 Jahren (ohne Berücksichtigung des Wertverlustes durch die Inflation: 5.500,00 € 8 Jahre= 43.200,00 €)
- Inflation: 1,22 %
Ermittelt wird der Wert der Mieteinnahmen im Zeitpunkt t= 0. Zu Beginn des Mietverhältnisses.
Die Berechnung für die Mieteinnahmen in t= 0 für die Festmiete und für die Staffelmiete kann in Tabelle 1 nachvollzogen werden. Die Berechnung der Mieteinnahmen zum Zeitpunkt t= 0 erfolgt dabei über eine Abzinsung.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Vergleich Festmiete und Staffelmiete; Quelle: Eigene Darstellung
Dieses Beispiel zeigt, dass ohne eine Inflationsanpassung die realen Mieteinnahmen nach Ablauf von acht Jahren 2.279,00 € unter dem inflationsangepassten Wert liegen. Das entspricht einem effektiven Verlust. Steigert man hingegen z.B. über eine Staffelmiete die Mieteinnahmen jährlich um 1,22 %, erhält man wieder die eigentlichen
43.200,00 € Mieteinnahmen. Demzufolge sind bereits aus Inflationsgründen Mieterhöhungen nötig. Ansonsten würde die Miete zeitbedingt ihren ursprünglichen Wert Stück für Stück verlieren, was zur Unwirtschaftlichkeit eines Mietverhältnisses zu Lasten des Vermieters führt. Zu diesem also berechtigten Grund, die Miete regelmäßig anzupassen kommt dazu, dass die Kosten für Instandhaltung bzw. Erhaltungsmaßnahmen teilweise stark gestiegen sind. So sind die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen (ohne Schönheitsreparaturen) lt. statistischem Bundesamt alleine vom Jahr 2018 bis 2019 um 4,30 % gestiegen32. Dies sind Kosten, die für den Wohnungseigentümer Teil der Bewirtschaftungskosten sind, die seine Mieteinnahmen schmälern. Bei dauerhaft starken Preisanstiegen im Bereich der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten muss der Vermieter diese zur Sicherung der Wirtschaftlichkeit auch in der Miete berücksichtigen.
Zur zweiten Kategorie von Mieterhöhungen gehören Modernisierungsmaßnahmen. Sie bedeuten bauliche Veränderungen, um in Wohnungen einen aktuellen Ausstattungs- und Lebensstandard zu gewährleisten. Da Wohnungen bzw. Wohngebäude oft eine Nutzungsdauer von 60 bis 80 oder auch mehr Jahren aufweisen, sind Modernisierungen unumgänglich. Gemäß § 555 b BGB gehören zu den Modernisierungsmaßnahmen zum Beispiel:
- energetische Modernisierungen
- Maßnahmen die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren
- Maßnahmen die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen
- Maßnahmen durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf
Dauer verbessert werden
(siehe Anhang Nr. 7)
In diesen Fällen, kann der Vermieter die Kosten für die Modernisierung auf die Miete umlegen. Doch auch hier gelten gesetzliche Grenzen. So kann der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder seit dem 01.01.2019 um maximal 8,00 % der Modernisierungskosten pro Jahr. Hier gelten vom Gesetzgeber vorgegebene Kappungsgrenzen. So darf der Vermieter die Miete bei Mietpreisen über
7,00 € / m² nur um maximal 3 € / m² in einem Zeitraum von sechs Jahren anheben. Für Mieten unter 7,00 € / m² liegt die Kappungsgrenze bei 2,00 € / m² in sechs Jahren.33
Bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter demzufolge starken rechtlichen Einschränkungen unterworfen, die den Schutz der Mieter sicherstellen.
In die dritte Kategorie der Mieterhöhungen, kann man jene Mieterhöhungen einteilen, die nicht aus Gründen der wirtschaftlichen Sicherung einschließlich einer angemessen Rendite oder aus Gründen der Modernisierung von Gebäuden umgesetzt werden. Es handelt sich um Mieterhöhungen, die dem alleinigen Ziel der Maximierung der Rendite dienen. Diese Mieterhöhungen werden häufig von Investoren durchgesetzt, die Wohnungen zum Zwecke der Kapitalanlage erwerben. Hier werden Immobilien gekauft, um anschließend die aktuellen Einnahmen durch nicht realisierte oder leicht zu realisierende Mieterhöhungen zu steigern und so schnell die Rentabilität einer Anlage zu erhöhen. Wie eine solche Investitionsrechnung aussehen kann, soll folgendes Beispiel verdeutlichen.
Beispiel: Realisierung von Mietsteigerungspotentialen in Leipzig
Eine Wohnung in Leipzig, Baujahr nach 1990, mit Tiefgaragenstellplatz, kostet gemäß Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig (2018) im Wiederverkauf ~ 1.788,00 € / m². Bei einer Fläche von 60,00 m² entspricht das einem durchschnittlichen Kaufpreis von 107.280,00 €.34
ie mittlere Miete für eine nach 1949 gebaute Wohnung in mittlerer Stadtteillage liegt gemäß IVD Wohnpreisspiegel (2018 / 2019) bei ~ 6,25 € / m². In diesem Beispiel beträgt die Ist - Miete eines seit 2014 bestehenden Mietverhältnisses mit dem aktuellen Wohnungsmieter 5,24 € / m² (entspricht der durchschnittlichen Angebotsmiete im Jahr 2014).35 Seit dem Jahr 2014 wurde keine Mieterhöhung durchgeführt. Der Investor möchte nun die nicht realisierten Mieterhöhungspotentiale zur Erhöhung der Rendite seiner Investition nach dem Kauf der Wohnung realisieren. Dafür soll die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Es wird hier unterstellt, dass diese mit der durchschnittlichen Miete gemäß dem IVD Wohnpreisspiegel übereinstimmt und die Wohnung die dafür nötigen Anforderung erfüllt. Bei der Mieterhöhung muss insbesondere beachtet werde, dass für Mieterhöhungen in Leipzig eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt (die Miete darf in fünf Jahren um max. 15 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen)36. Damit kann der Investor die Miete nach dem Kauf auf maximal 6,02 € / m² anheben (5,24 € / m² 1,15 = 6,02 € / m²). Damit kann der Investor folgende beispielhafte Investitionsrechnung durchführen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Investitionsplan für eine vermietete Wohnung; Quelle: Eigene Darstellung
Diese Investitionsrechnung errechnet unter Berücksichtigung der Einnahmen und der Bewirtschaftungskosten gem. § 24 II. BV37 für die Ausgangslage des Beispiels einen Gewinn von 1.848,54 € pro Jahr. Das entspricht einer Rendite von 1,72 %. Der Immobilieninvestor könnte nun das Potential der Mieterhöhung nutzen und die Wohnungsmiete auf 6,02 € / m² anheben. Dann erhält er einen zusätzlichen Gewinn von
27 € pro Jahr, was einer Gewinnsteigerung um 32,64 % entspricht. Die gesetzliche Kappungsgrenze wird dabei vom Vermieter eingehalten. Man erreicht eine neue Rendite von 2,29 %. Offensichtlich wird an diesem Beispiel, dass ein Investor aufgrund der bestehenden gesetzlichen Regelungen auch bei einer Ausschöpfung der Mietsteigerungspotentiale seine Rendite gar nicht enorm steigern kann. Es existieren bereits Regeln, die dies verhindern, wie ich in Kapitel 4 genauer erläutern werde.
Neben der Ausnutzung dieser Mieterhöhungspotentiale wird bei reinen Investitionsobjekten auch auf weiter steigende Mieten spekuliert, um die Rentabilität bei steigenden Baukosten noch gewährleisten zu können. Was bei einer Steigerung der Angebotsmieten wie z.B. im Jahr 2017 in Leipzig um 8,50 %38 erhebliche Gewinnpotentiale birgt. Besonders der Einfluss von Investoren aus dem Ausland auf den Mietmarkt ist nicht zu unterschätzen. Sie können mit anderen Motiven und aus einer anderen wirtschaftlichen Situation heraus investieren. Da diese jedoch tendenziell eine geringere Bindung zur Wohnung und zum Mieter haben werden und die Wohnung als reines Investment betrachten, ist dies eine Ursache für zunehmende Mieterhöhungen der dritten Kategorie.
Vermieter und Investoren können sich diese Art der Mietsteigerung bislang in vielen Ballungsgebieten leisten, weil Wohnraum knapper wird und die allgemeinen Preise dadurch ebenfalls steigen. Ein Auszug kommt für viele Mieter auch bei starken Mieterhöhungen nicht in Frage, da es noch schwer wird eine neue bezahlbare Wohnung zu finden.
Zum Abschluss dieses Kapitels soll das in Kapital 2 aufgeworfene Problem (Wie werden die Bedürfnisse des Mieters und die Renditeerwartungen des Vermieters in einem fairen Mietpreis vereint?) an dieser Stelle präzisiert werden. Denn unter Beachtung der Ursachen für Mieterhöhungen gilt vielmehr die Frage zu klären:
Wie schafft man es die Bedürfnisse des Mieters und das Interesse des Vermieters, seine Wirtschaftlichkeit zu sichern, in einem fairen Mietpreis zu vereinen und gleichzeitig zu verhindern, dass die Lage auf angespannten Wohnungsmärkten zur ausschließlichen Renditemaximierung ausgenutzt wird?
Eine Möglichkeit, Renditesteigerungen einzubremsen wurde bereits in der Investitionsrechnung in Abb. 4 ersichtlich. Hier verhinderte die abgesenkte Kappungsgrenze eine noch weitere Mietsteigerung (0,78 € / m² Mietsteigerung, statt 1,01 € / m²).
Da es sich hier um die Bedingungen handelt, wie Marktteilnehmer agieren dürfen, scheinen staatliche Rahmenbedingungen eine sinnvolle Lösung zu sein. Ob sich diese Regelungen jedoch eignen, um den erwähnten Ausgleich herbeizuführen, wird im anschließenden Kapitel (Kapitel 4: Mieterhöhungen) betrachtet.
4. Mieterhöhungsverfahren
Die in Kapitel 2.2 erwähnten Verfahren zur Mieterhöhung sollen jetzt genauer vorgestellt und die geltenden rechtlichen Bestimmungen ergründet werden, um herauszufinden, ob diese die Antwort auf die Frage liefern können:
Wie schafft man es, die Bedürfnisse des Mieters und das Interesse des Vermieters, seine Wirtschaftlichkeit zu sichern, in einem fairen Mietpreis zu vereinen und gleichzeitig zu verhindern, dass die Lage auf angespannten Wohnungsmärkten zur ausschließlichen Renditemaximierung ausgenutzt wird?
[...]
1 Quelle: fp, rtr, dpa: „Steigende Mieten sind die neue soziale Frage“ in Deutsche Welle · Online im Internet: URL: https://www.dw.com/de/barley-steigende-mieten-sind-neue-soziale-frage-mietenstopp-spd/a-45497784 [Auf gerufen an 18.06.2019]
2 Quelle: dpa: „Mieterproteste in deutschen Städten – Der Frust wächst“ in t-online.de · Online im Internet: URL: https://www.t-online.de/nachrichten/deutschland/innenpolitik/id_85537654/-mietenwahnsinn-mieter-proteste-in-ganz-deutschland-der-frust-waechst.html [Aufgerufen am 18.06.2019]
3 Quelle: Gesetze im Internet · Online im Internet: URL: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html [Aufgeru- fen am 21.06.2019]
4 Quelle: §535 Abs. 1 BGB
5 Vgl.: § 2 BetrKV
6 Vgl.: Haufe Online Redaktion: „Ruhende Lasten“ in Haufe.de · Online im Internet: URL: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/pruettingwegenweinreich-bgb-kommentar-bgb-535-inh-f-auf-der-mietsache-ruhende-lasten_idesk_PI17574_HI9625629.html [Aufgerufen am 21.06.2019]
7 Quelle: § 2 BetrKV (siehe dazu auch Anhang Nr. 2)
8 Vgl.: Haus und Grund: „Vermieterbefragung 2018“ · Online im Internet: URL: https://haus-und-grund-berlin.de/vermieterbefragung-lange-mietverhaeltnisse-unterdurchschnittliche-miethoehe-seltene-mieterhoehungen/ [Aufgerufen am 22.06.2019]
9 Quelle: Das Erste: „Drastische Mieterhöhungen trotz unhaltbarer Zustände“ in MDR Aktuell · Online im Internet: URL: https://www.mdr.de/nachrichten/wirtschaft/inland/miete-erhoehung-trotz- mangel-100.html [Aufgerufen am 22.06.2019]
10 Vgl.: Wolf- Sören Treusch: „Wohnraum als Versorgungsleistung statt als Gewinnobjekt“ in Deutschlandfunk Kultur · Online im Internet: URL: https://www.deutschlandfunkkultur.de/kampf-fuer-bezahlbare-mieten-wohnraum-als.1001.de.html?dram:article_id=451013 [Aufgerufen am 22.06.2019]
11 Vgl.: „Wohnungsnot und Mietwucher“ in MDR JUMP · Online im Internet: URL: https://www.jumpradio.de/thema/wohnungsnot-und-mietwucher-100.html [Aufgerufen am 22.06.2019]
12 Vgl.: Haus und Grund: „Vermieterbefragung 2018“ · Online im Internet: URL: https://haus-und-grund-berlin.de/ver mieterbefragung-lange-mietverhaeltnisse-unterdurchschnittliche-miethoehe-seltene-mieterhoehungen/ [Aufgerufen am 22.06.2019]
13 Quelle: „Was macht einen guten Vermieter aus“: Vermieter - Forum.com · Online im Internet: URL: https://www.ve mieter-forum.com/threads/was-macht-https://www.vermieter-forum.com/threads/was-macht-einen-guten-vermieter-aus.172/ [Aufgerufen am 27.06.2019]
14 Quelle: „Gute Mieter finden“: Sparkassen - Finanzportal · Online im Internet: URL: https://www.sparkasse.de/the men/eigenheim-finanzieren/gute-mieter-finden.html [Aufgerufen am 27.06.2019]
15 Quelle: „Gesellschaft/Umwelt/Wohnen“: Statistisches Bundesamt · Online im Internet: URL: https://www.desta tis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Tabellen/liste-wohnungsbestand.html [Aufgerufen am 18.07.2019] sowie „Gesellschaft-Umwelt/Einkommen-Konsum-Lebensbedingungen/Vermoegen-Schulden“: Statistisches Bundesamt · Online im Internet: URL: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Einkommen-Konsum-Lebensbedingungen/Vermoegen-Schulden/Tabellen/haus-grundbbesitz-evs.html [Aufgerufen am 18.07.2019]
16 Quelle: „Wohnungseigentumsquoten in Europa“: Statista · Online im Internet: URL: https://de.statista.com/statis tik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/ [Aufgerufen am 18.07.2019]
17 Vgl.: „Gesellschaft/Umwelt/Bevölkerung/Bevölkerungsstand“: Statistisches Bundesamt · Online im Internet: URL: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelkerungsstand/Tabellen/liste-zensus-geschlecht-staatsangehoerigkeit.html [Aufgerufen am 18.07.2019]
18 Quelle: „Mietpreisindex Definition“: Mieten und Vermieten · Online im Internet: URL: https://www.miet-check.de/Miet blog/2015/05/27/der-mietpreisindex-definition-und-nutzen/ [Aufgerufen am 18.07.2019]
19 Quelle: „Mietpreisindex“: Statista · Online im Internet: URL: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70132/umfrage/mietindex-fuer-deutschland-1995-bis-2007/ [Aufgerufen am 18.07.2019]
20 Vgl.: „Verbraucherpreisindex“: Statistisches Bundesamt · Online im Internet: URL: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Tabellen/Verbraucherpreise-12Kategorien.html [Aufgerufen am 18.07.2019]
21 Quelle: „Mietspiegel“ in Immobilienwelt · Online im Internet: URL: https://www.immowelt.de/immobilien preise/deutschland/mietspiegel [Aufgerufen am 18.07.2019]
22 Siehe dazu: „Borna“ in Wikipedia, Die freie Enzyklopädie · Online im Internet: URL: https://de.wikipedia.org/wiki/Borna [Aufgerufen am 18.07.2019]
23 Siehe dazu: „Helmstedt“ in Wikipedia, Die freie Enzyklopädie · Online im Internet: URL: https://de.wikipe dia.org/wiki/Helmstedt [Aufgerufen am 18.07.2019]
24 Quelle: „Rund um Deutschland – Die Menschen“ in Der Weg – Portal für Deutschlernende · Online im Internet: URL: https://derweg.org/deutschland/gesamt/menschen/ [Aufgerufen am 18.07.2019]
25 Vgl.: „Einwohnerentwicklung Leipzig/Stuttgart/Magdeburg/Berlin“ in Wikipedia, Die freie Enzyklopädie · Online im Internet: URL: https://de.wikipedia.org/wiki/Einwohnerentwicklung_von_Leipzig/Stuttgart/Magdeburg/Berlin [Aufgerufen am 18.07.2019]
26 Quelle: „Einwohnerentwicklung München“ in Wikipedia, Die freie Enzyklopädie · Online im Internet: URL: https://de.wikipedia.org/wiki/Einwohnerentwicklung_von_M%C3%BCnchen#Ab_1990 [Aufgerufen am 18.07.2019]
27 Quelle: „Wohnungsbestand München“: Statista · Online im Internet: URL: https://de.statista.com/statistik/daten/stu die/260445/umfrage/wohnungsbestand-in-muenchen/ [Aufgerufen am 24.07.2019]
28 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig: „Wohnungen und Wohnfläche 1989 bis 2018“; 2019
29 Vgl.: Stadt Leipzig: Leipzig Informationssystem · Online im Internet: URL: https://statistik.leipzig.de/statdist/table.aspx?cat=2&rub=1 [Aufgerufen am 24.07.2019]
30 Vgl.: Kredt, Matthias: Skript zum Grundstücksmarktbericht 2018, Leipzig, 2019
31 Vgl.: „Inflationsraten Deutschland“: Finanz – tools.de · Online im Internet: URL: https://www.finanz-tools.de/inflation/inflationsraten-deutschland [Aufgerufen am 19.07.2019]
32 Quelle:. „Baukostensteigerung“: Statistisches Bundesamt · Online im Internet: URL: https://www.desta tis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2019/07/PD19_257_61261.html;jsessionid=EB106F1BBB3E7A4AD90576E7A8C806CA.internet741 sowie „Baukosten“: · Online im Internet: URL: http://www.bv-bauwirtschaft.de/zdb-cms.nsf/res/BaukostenI.pdf/$file/BaukostenI.pdf [Aufgerufen am 19.07.2019]
33 Vgl.: „Definition Modernisierung“: Mieterengel · Online im Internet: URL: https://mieterengel.de/definition-modernisierung-und-erhaltung/ [Aufgerufen am 19.07.2019]
34 Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Leipzig: Grundstücksmarktbericht 2018 S. 57 ff. ,Leipzig 2019
35 Quelle.: „Entwicklung der Angebotsmieten für Leipzig“: Statista · Online im Internet: URL: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535299/umfrage/mietpreise-auf-dem-wohnungsmarkt-in-leipzig/ [Aufgerufen am 19.07.2019]
36 Vgl.: Kapitel 4.1
37 Siehe dazu: Gesetze im Internet · Online im Internet: URL: https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/_24.html [Aufgerufen am 19.07.2019]
38 Quelle: „Entwicklung der Angebotsmieten für Leipzig“: Statista · Online im Internet: URL: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535299/umfrage/mietpreise-auf-dem-wohnungsmarkt- in-leipzig/ [Aufgerufen am 19.07.2019]
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