Deutsche Banken haben derzeitig einen großen Bestand an NPLs in ihren Büchern. Das hat zum einen wirtschaftliche und ökonomische Ursachen, zum anderen wurden Privatimmobilien in der Vergangenheit überproportional häufig zu 100 Prozent durch die Banken finanziert. Jedoch unterliegt der Immobilienmarkt seit 1991 einem stetigen Abwärtstrend. Da aber auch die Banken unter einer schlechten Ertragslage leiden, ihnen ein interner Workout aufgrund von Basel II und den Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft zu kostenintensiv ist und der Workout nicht zu den Kernkompetenzen einer Bank gehört, trennen sich die deutschen Kreditinstitute momentan in nie da gewesenen Volumina von ihren Non-performing loans, und es stehen viele, vor allem angelsächsische, Investoren (vorrangig Opportunity Fonds bzw. so genannte "Geierfonds") bereit, um sich der Probleme anzunehmen.
Non-performing loan-Portfolios werden mit Abschlägen bis zu 50 Prozent gehandelt, trotzdem erwarten die Investoren aufgrund des hohen Risikos noch eine Rendite von mindestens 20 Prozent. Dabei wird das Management und der Workout von NPLs wird als äußerst kritisch erachtet und birgt eine Menge Gefahren. In der Vergangenheit wurde vornehmlich die Zwangsversteigerung von den beitreibenden Banken bevorzugt.10 Jedoch steht dem beitreibenden Gläubiger eine Vielzahl weiterer Alternativen zur Verfügung.
Die vorliegende Arbeit wird die möglichen Strategien und deren operative Umsetzungen analysieren. Weiterhin werden die Faktoren identifiziert, die den Strategieauswahlprozess maßgeblich beeinflussen. Dabei wird der Fokus vor allem auf der Fähigkeit der jeweiligen Strategie liegen, die Renditeerwartungen zu befriedigen. Als Ergebnis soll ein Ranking der verschiedenen Alternativen entstehen. Dazu werden im Folgenden erfolgswichtige Kriterien erarbeitet und die einzelnen Strategien analysiert. Das Untersuchungsobjekt ist der private Immobilienkredit. Diese starke Fokussierung macht Sinn, da es beim Workout eines Unternehmenskredits sehr schnell zu Aktivitäten des Private Equitys kommt und somit die Disziplinen der Unternehmenssanierung im Vordergrund stehen würden und nicht die eigentliche Disziplinen des Workouts.
Inhaltsverzeichnis
1. EINLEITUNG
1.1 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG
1.2 GANG DER UNTERSUCHUNG
2. BEGRIFFLICHE GRUNDLAGEN UND DEFINITORISCHE ABGRENZUNGEN
2.1 DIE AUFGABENGEBIETE UND ZIELE IM SERVICING
2.2 DEFINITION DER RELEVANTEN KREDITARTEN
2.2.1 Abgrenzung der Non-Performing Loans
2.2.2 Definitorische Einordnung des Immobilienkredits
3. ANALYSE- UND VORBEREITUNGSPHASE
3.1 ANALYSE DES NON-PERFORMING LOAN-PORTFOLIOS
3.1.1 Aufgabe des Servicers während der Due Diligence
3.1.2 Eigenschaften der einzelnen Engagements
3.1.3 Der Wert der Immobilie
3.1.4 Wichtige Faktoren für die Auswahl der Strategie
3.1.5 Die Erstellung des Business Plans
3.2 DIE BEZIEHUNG ZUM SCHULDNER
3.2.1 Vorverhandlung mit dem Schuldner
3.2.2 Dialog während des Workouts
4. DIE STRATEGIEN UND IHRE OPERATIVE UMSETZUNG
4.1 DER VERGLEICH MIT DEM SCHULDNER
4.1.1 Der Discounted Payoff
4.1.2 Der Verkauf der Sicherheiten
4.1.3 Kreditneustrukturierung
4.1.4 Kreditumstrukturierung beim Schuldner
4.1.4.1 Kreditumstrukturierung bei eigengenutzten Immobilien
4.1.4.2 Kreditumstrukturierung bei vermieteten Immobilien
4.1.4.3 Prinzipal / Agenten Problematik bei der Kreditumstrukturierung
4.1.4.4 Die Risikoadäquate Einordnung der Kreditumstrukturierung
4.1.5 Debt-Equity-Swap
4.2 ZWANGSVOLLSTRECKUNG BEIM SCHULDNER
4.2.1 Das Recht des Gläubigers auf Zwangsvollstreckung
4.2.2 Die Vorbereitungsphase der Zwangsversteigerung
4.2.3 Durchführung der Zwangsversteigerung
4.2.4 Die Zwangsverwaltung
4.2.5 Entscheidung zwischen Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung
4.3 DIE VERSCHIEDENEN FORMEN DER VERBRIEFUNG
4.3.1 Das Grundmodell einer Verbriefung
4.3.2 Struktur der Verbriefung
4.3.3 Ansatzpunkte für das Rating
4.3.4 Vor- und Nachteile einer Verbriefung
5. ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE
6. KRITISCHE WÜRDIGUNG UND AUSBLICK
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit analysiert alternative Strategien und deren operative Umsetzung beim Servicing von verkauften Non-Performing Loan-Portfolios mit Fokus auf den privaten Immobilienkredit, um ein Ranking der verschiedenen Optionen zur Renditeoptimierung zu erstellen.
- Analyse und Strukturierung von Non-Performing Loan-Portfolios
- Methoden der Due Diligence und des Workout-Prozesses
- Operative Vergleichsstrategien und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
- Finanzmathematische Modellierung und Bewertung von Handlungsalternativen
- Einfluss der Verbriefung auf den Workout-Erfolg
Auszug aus dem Buch
3.1.1 Aufgabe des Servicers während der Due Diligence
Der erste Schritt für ein erfolgreiches Servicing von Non-performing loans ist die Bestimmung der Werte der Kreditengagements. Sie findet schon vor Verkauf des Non-performing loan-Portfolios statt und ist auch für das Kaufangebot relevant. Der Servicer übernimmt den Due Diligence-Prozess für den Investor, um mit Hilfe der im Datenraum zur Verfügung stehenden Kreditdokumente eine Grundlage für die Kaufpreisverhandlung zu erarbeiten. Dabei ist die Qualität der Due Diligence sehr wichtig, denn je weiter sich der Servicer vom eigentlichen Wert der NPLs entfernt, desto teurer wird das Geschäft oder desto schlechter ist die Position des Investors in der Verhandlungsphase. Obwohl besonders während der Due Diligence eine gewisse Portion Glück mit hineinspielt, ist das Ergebnis dennoch vom handwerklichen Geschick des Servicers abhängig.
Eine sorgfältige Analyse der Engagements senkt schon vor Beginn des eigentlichen Servicings das Risiko. Dabei kommt es vor allem darauf an, das Potential eines jeden Engagements und dessen Ausfallrisiko korrekt zu bewerten. Je genauer das Verhalten des Schuldners und der zukünftige Cashflow antizipiert werden können, also je höher die Sicherheit zukünftiger Maßnahmen ist, desto geringer ist Verlust, falls es zu einem Abweichen von der einst festgelegten Strategie kommt.
Zusammenfassung der Kapitel
1. EINLEITUNG: Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit sowie Erläuterung des thematischen Bezugsrahmens und des Gangs der Untersuchung.
2. BEGRIFFLICHE GRUNDLAGEN UND DEFINITORISCHE ABGRENZUNGEN: Definitorische Einordnung des Servicings und der relevanten Kreditarten wie Non-Performing Loans und Immobilienkredite.
3. ANALYSE- UND VORBEREITUNGSPHASE: Untersuchung der Due Diligence und der Beziehung zum Schuldner als operative Basis für die Workout-Strategien.
4. DIE STRATEGIEN UND IHRE OPERATIVE UMSETZUNG: Detaillierte Analyse und finanzmathematische Bewertung von Vergleichsstrategien, Zwangsvollstreckungsmethoden und Verbriefungsformen.
5. ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE: Zusammenfassende Darstellung der wichtigsten Erkenntnisse aus der Analyse der Workout-Strategien.
6. KRITISCHE WÜRDIGUNG UND AUSBLICK: Reflexion der Ergebnisse und Diskussion des zukünftigen Forschungsbedarfs im Bereich der Immobilienökonomie.
Schlüsselwörter
Non-Performing Loans, NPL-Portfolios, Servicing, Workout, Immobilienkredit, Due Diligence, Zwangsvollstreckung, Zwangsverwaltung, Kreditumstrukturierung, Discounted Payoff, Verbriefung, Asset-Backed Securities, Barwert, Renditeoptimierung, Forderungsmanagement.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt den Prozess des Servicings von Non-Performing Loan-Portfolios (NPL) im Bereich privater Immobilienkredite und analysiert verschiedene Strategien zur optimalen Forderungsrealisierung.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen umfassen die Analysephase (Due Diligence), die Beziehung zum Schuldner, operative Strategien wie den Vergleich oder die Zwangsvollstreckung sowie die Verbriefung als Refinanzierungsinstrument.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist die Analyse alternativer Strategien und deren operativer Umsetzung, um ein fundiertes Ranking der Alternativen zur Erreichung der Renditeerwartungen des Investors zu erstellen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine strukturierte Analyse der Fachliteratur sowie finanzmathematische Investitionsrechnungen, um die Wirksamkeit und den Barwert verschiedener Workout-Strategien zu vergleichen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden konkret die Strategien des Vergleichs (DPO, Kreditumstrukturierung, Debt-Equity-Swap), die Methoden der Zwangsvollstreckung und die verschiedenen Formen der Verbriefung detailliert gegenübergestellt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Kernbegriffe sind Non-Performing Loans (NPL), Servicing, Due Diligence, Zwangsvollstreckung, Workout-Strategien und Immobilienkredit.
Warum spielt der Faktor Zeit beim Workout eine entscheidende Rolle?
Zeit beeinflusst direkt die Kostenentwicklung und den Barwert: Je früher der Schuldner Zahlungen leistet, desto geringer sind die Kosten für den Investor und desto besser fällt der Ertrag aus.
Welche Bedeutung haben "Prinzipal / Agenten" Probleme bei der Kreditumstrukturierung?
Sie beschreiben das Risiko, dass der Schuldner durch opportunistisches Verhalten (z.B. Vernachlässigung der Immobilie) den Wert der Sicherheit mindert, was den Gläubiger zu kostenintensivem Monitoring zwingt.
Was ist der wesentliche Vorteil einer Verbriefung?
Die Verbriefung transformiert illiquide Kreditforderungen in liquide handelbare Wertpapiere (off-balance-sheet financing) und ermöglicht so eine bilanzunabhängige Refinanzierung.
- Quote paper
- Florian Voigt (Author), 2005, Servicing nach Verkauf von Non-Performing Loan Portfolios. Eine Analyse alternativer Strategien und operativer Umsetzung., Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/47654
