Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Auswirkung der Kurzzeitvermietung auf den Ertragswert einer Wohnung und behandelt die dazu einschlägigen Rechtsnormen in den Grundzügen. Durch Plattformen wie bspw Airbnb oder Booking.com wird Wohnungseigentümern eine Alternative zur herkömmlichen Vermietung geboten und durch das tageweise Anbieten einer Wohnung an Reisende lässt sich in Wien ein durchschnittlicher Betrag von EUR 61,15 pro Nacht erwirtschaften. Da ein Eigentümer idR nicht daran interessiert ist, den Betrieb über die Plattformen selbst zu führen, ist eine Verpachtung der Wohnung an sog Betreiber denkbar. Diese kümmern sich dann um den operativen Betrieb und zahlen dafür Miete/Pacht, die idR, aber vor allem bei Immobilien im Vollanwendungsbereich des MRG, weit über dem gesetzlich zulässigen Mietzins liegt.
Ebenso obliegt es in dieser Form dem Betreiber den gesetzlichen Vorschriften, die sich u.a. aus der GewO, den einschlägigen Steuergesetzen sowie dem WTFG ergeben, zu entsprechen. Steht dem Betrieb auch gem MRG, WEG sowie der BO für Wien nichts im Weg, so kann die Vermarktung, die für gewöhnlich ausschließlich über die Plattformen erfolgt, beginnen. Die rechtliche Situation zwischen Eigentümer und Betreiber ergibt sich aus deren Vertrag, wobei zwei Formen, einerseits ein Mietermodell mit fester bzw variabler Pacht und andererseits ein Betreibermodell auf Rechnung und Gefahr des Eigentümers, möglich sind. Hieraus leitet sich dementsprechend auch der dem Vermieter zustehende Zahlungsfluss ab, der in weiterer Folge in die Ertragswertberechnung eingeht. Für die Bewertung wird das Pachtwertverfahren in leichter Abwandlung zum Ertragswertverfahren verwendet. Da das zu bewertende Objekt in seiner Substanz aber stets eine Wohnung bleibt, die jederzeit wieder zur langfristigen Vermietung genutzt werden kann, sind einige Parameter hieraus zu berücksichtigen.
Im Ergebnis erhält man, trotz Berücksichtigung der operativen Risiken und der daraus folgenden Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes, in den alternativen Verwendungen der Wohnung einen vergleichsweise höheren Ertragswert als bei einer MRG-Vermietung. Für einen Eigentümer bzw Investor ist in Anbetracht des zugehörigen Aufwandes jedoch nur das Modell der Fest- bzw ggf auch der Umsatzpacht zu empfehlen, woraus sich aber ein erheblicher Mehrertrag von mehr als 60% in der Beispielwohnung ergeben kann. Schlussendlich wird das Modell der Verpachtung an eine Betreibergesellschaft unter der
Inhaltsverzeichnis
- 1 Einführung und Forschungsfrage
- 2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter
- 2.1 Kommunikation und Präsentation
- 2.2 Preisgestaltung und Zahlungsabwicklung
- 2.3 Reporting und Rechnungslegung
- 2.4 Praktische Umsetzung
- 2.4.1 Ausgestaltung zur Ermittlung des Ertragswerts
- 2.4.2 Verhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber
- 2.4.3 Chancen und Risiken für den Eigentümer
- 2.5 Vergleichsdaten aus Airbnb
- 2.5.1 Angebote und Preise
- 2.5.2 Schlussfolgerung
- 3 Gesetzliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung
- 3.1 Vertragsverhältnis und Mietrechtsgesetz
- 3.1.1 Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber
- 3.1.2 Inhalte des Bestandvertrages
- 3.1.3 Verhältnis zwischen dem Betreiber und den Reisenden
- 3.2 Wohnungseigentumsgesetz
- 3.3 Gewerbeordnung
- 3.4 Steuerrecht und Abgaben
- 3.4.1 Einkommen- und Körperschaftsteuer
- 3.4.2 Umsatzsteuer
- 3.4.3 Ortstaxe
- 3.4.4 Vergebührung des Mietvertrages
- 3.5 Wiener Bauordnung
- 3.1 Vertragsverhältnis und Mietrechtsgesetz
- 4 Auswirkungen auf den Ertragswert
- 4.1 Definition der Beispielwohnung
- 4.2 Begriffe und Anwendungsbereich
- 4.3 Erträge
- 4.3.1 Potentieller Jahresumsatz
- 4.3.2 Erträge im Mietermodell
- 4.3.3 Erträge im Betreibermodell
- 4.3.4 Nachhaltigkeit der Erträge
- 4.4 Bewirtschaftungskosten
- 4.4.1 Pachtausfallwagnis
- 4.4.2 Instandhaltungskosten
- 4.4.3 Verwaltungskosten
- 4.4.4 Nicht umlagefähige Betriebskosten
- 4.5 Kapitalisierungszins
- 4.5.1 Ableitung des Kapitalisierungszinses
- 4.5.2 Vergleichszinssätze aus dem Immobilienmarkt
- 4.5.3 Bestimmung des Zinssatzes in der gewählten Nutzungsform
- 4.6 Bodenwert und Restnutzungsdauer
- 4.7 Abschließende Schritte des Verfahrens
- 5 Forschungsergebnis
- 5.1 Gegenüberstellung der Ertragswerte
- 5.2 Sensitivitätsanalyse einzelner Parameter
- 5.2.1 Kapitalisierungszins
- 5.2.2 Erträge
- 5.3 Ertragsmodell für Eigentümer
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Arbeit untersucht die Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen auf den Ertragswert von Wohnungen in Wien und beleuchtet die relevanten rechtlichen und steuerlichen Aspekte. Die Analyse fokussiert auf die Ertragsoptimierung für Eigentümer unter Berücksichtigung der Risiken und Chancen dieser alternativen Wohnraumverwendung.
- Auswirkungen der Kurzzeitvermietung auf den Ertragswert einer Immobilie
- Rechtliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung in Österreich
- Steuerliche Aspekte der Kurzzeitvermietung
- Vergleich zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung
- Entwicklung eines Ertragsmodells für Eigentümer
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung und Forschungsfrage: Die Arbeit untersucht die wirtschaftlichen Chancen und Risiken der Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Online-Plattformen wie Airbnb, insbesondere im Hinblick auf den Ertragswert und die rechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich. Der Fokus liegt auf der Erarbeitung eines Modells zur Ertragsoptimierung für Eigentümer unter Berücksichtigung der spezifischen Herausforderungen dieser alternativen Wohnraumverwendung.
2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter: Dieses Kapitel beschreibt die Funktionsweise von Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen, wie Airbnb. Es werden die Möglichkeiten der Kommunikation, Preisgestaltung, Zahlungsabwicklung und des Reportings erläutert. Der Schwerpunkt liegt auf der praktischen Umsetzung und den verschiedenen Modellen der Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Betreiber (Mieter- und Betreibermodell).
3 Gesetzliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung: Das Kapitel analysiert die relevanten Rechtsnormen, die die Kurzzeitvermietung betreffen, darunter das Mietrechtsgesetz (MRG), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Gewerbeordnung (GewO) sowie steuerrechtliche Vorschriften. Es werden die jeweiligen Vertragsverhältnisse (Eigentümer-Betreiber, Betreiber-Gast) im Detail betrachtet und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen beleuchtet. Die Wiener Bauordnung wird im Hinblick auf die Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung in Wohnzonen erörtert.
4 Auswirkungen auf den Ertragswert: Dieser Abschnitt beschreibt die Methodik zur Ermittlung des Ertragswerts einer Wohnung bei Kurzzeitvermietung mittels des Ertragswertverfahrens und einer modifizierten Variante, dem Pachtwertverfahren. Es werden die relevanten Parameter wie Erträge, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssatz definiert und anhand einer Beispielwohnung berechnet. Es erfolgt ein Vergleich zum Ertragswert bei herkömmlicher Langzeitvermietung.
Schlüsselwörter
Kurzzeitvermietung, Airbnb, Ertragswert, Immobilienbewertung, Mietrechtsgesetz (MRG), Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Gewerbeordnung (GewO), Steuerrecht, Risikoanalyse, Ertragsmodell, Wien, Pachtwertverfahren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Arbeit: Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen auf den Ertragswert von Wohnungen in Wien
Was ist der Gegenstand dieser Arbeit?
Die Arbeit untersucht die Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen, insbesondere über Plattformen wie Airbnb, auf den Ertragswert von Wohnungen in Wien. Sie analysiert die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Aspekte dieser alternativen Wohnraumverwendung und entwickelt ein Ertragsmodell für Eigentümer.
Welche Themen werden im Detail behandelt?
Die Arbeit beleuchtet folgende Themen: die Nutzung von Online-Plattformen für Vermieter (Kommunikation, Preisgestaltung, Zahlungsabwicklung etc.), die relevanten gesetzlichen Rahmenbedingungen (Mietrecht, Wohnungseigentumsgesetz, Gewerbeordnung, Steuerrecht, Wiener Bauordnung), die Ermittlung des Ertragswerts bei Kurzzeitvermietung im Vergleich zur Langzeitvermietung, sowie die Entwicklung eines Ertragsmodells für Eigentümer unter Berücksichtigung von Risiken und Chancen.
Wie ist die Arbeit strukturiert?
Die Arbeit gliedert sich in fünf Kapitel: Kapitel 1 führt in die Forschungsfrage ein. Kapitel 2 beschreibt die Nutzung von Online-Plattformen für Vermieter. Kapitel 3 analysiert die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Kapitel 4 befasst sich mit der Ermittlung des Ertragswerts unter Berücksichtigung von Erträgen, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszins. Kapitel 5 präsentiert die Forschungsergebnisse, darunter eine Gegenüberstellung der Ertragswerte und eine Sensitivitätsanalyse.
Welche Methodik wird zur Ertragswertermittlung verwendet?
Die Arbeit verwendet das Ertragswertverfahren und eine modifizierte Variante, das Pachtwertverfahren, um den Ertragswert einer Wohnung bei Kurzzeitvermietung zu ermitteln. Es werden die relevanten Parameter (Erträge, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierungszins) definiert und anhand einer Beispielwohnung berechnet. Ein Vergleich zum Ertragswert bei herkömmlicher Langzeitvermietung wird durchgeführt.
Welche rechtlichen Aspekte werden betrachtet?
Die Arbeit analysiert relevante Rechtsnormen wie das Mietrechtsgesetz (MRG), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Gewerbeordnung (GewO) und die Wiener Bauordnung. Sie beleuchtet die Vertragsverhältnisse zwischen Eigentümer und Betreiber sowie zwischen Betreiber und Gast und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen.
Welche steuerlichen Aspekte werden berücksichtigt?
Die Arbeit betrachtet die steuerlichen Aspekte der Kurzzeitvermietung, einschließlich Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Umsatzsteuer, Ortstaxe und die Vergebührung des Mietvertrages.
Welche Ergebnisse werden präsentiert?
Die Ergebnisse umfassen eine Gegenüberstellung der Ertragswerte bei Kurzzeit- und Langzeitvermietung, eine Sensitivitätsanalyse einzelner Parameter (Kapitalisierungszins, Erträge) und ein entwickeltes Ertragsmodell für Eigentümer.
Für wen ist diese Arbeit relevant?
Diese Arbeit ist relevant für Eigentümer von Wohnungen in Wien, die über eine Kurzzeitvermietung nachdenken, sowie für Immobilienbewerter, Steuerberater und alle, die sich mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten der Kurzzeitvermietung auseinandersetzen.
Welche Schlüsselwörter beschreiben die Arbeit am besten?
Kurzzeitvermietung, Airbnb, Ertragswert, Immobilienbewertung, Mietrechtsgesetz (MRG), Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Gewerbeordnung (GewO), Steuerrecht, Risikoanalyse, Ertragsmodell, Wien, Pachtwertverfahren.
- Citar trabajo
- David Böhm (Autor), 2018, Kurzzeitvermietung als alternative Wohnraumverwendung, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/458050
