Seit 2010 ist die Anzahl der Kauffälle auf dem Karlsruher Immobilienmarkt rückläufig. Während bis 2013 noch über 3.000 Kauffälle pro Jahr verzeichnet wurden, waren es 2017 lediglich 2.272. Durchschnittlich handelt es sich zudem nur bei jedem achten Kauffall um ein unbebautes Grundstück. Es sind jedoch unbebaute Grundstücke, die vorrangig zur Ermittlung von Bodenrichtwerten herangezogen werden. Im Gebiet der Innenstadt verschärfen sich die Rahmenbedingungen für die Bodenrichtwertermittlung, da unbebaute Grundstücke dort typischerweise kaum vorhanden sind. Dennoch müssen dort nach gesetzlicher Vorgabe Bodenrichtwerte ermittelt werden. Aus dieser Problemlage entwickeln sich folgende Fragen:
Was sind Bodenrichtwerte überhaupt, wozu dienen sie und wer ist für ihre Ermittlung und Veröffentlichung zuständig? Und wie können Bodenrichtwerte ermittelt werden, wenn zu wenige oder gar keine Kauffälle vorliegen?
Diese und weitere Fragen werden in der vorliegenden Arbeit beantwortet. Ziel der Arbeit ist es, trotz der kaum vorhandenen Kauffälle Bodenrichtwerte für die Innenstadt Karlsruhes zu ermitteln. Daher werden im Rahmen dieser Untersuchung andere Parameter, wie unter anderem Erdgeschossladenmieten und Passantenfrequenzen, ausgewertet. Die ermittelten Ergebnisse werden anschließend mit den bereits vorhandenen Bodenrichtwerten verglichen, um daraus Empfehlungen zur Anpassung der Bodenrichtwerte sowie zu den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen abzuleiten. Unter Einbeziehung vergleichbarer Städte wird zudem eine Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus in Karlsruhe durchgeführt.
Das Problem der Bodenrichtwertermittlung ohne vorhandene Kauffälle betrifft nicht nur die Karlsruher Innenstadt. Gebiete, in denen kaum oder gar keine unbebauten Grundstücke veräußert werden, gibt es nahezu in jeder Großstadt. In der Wertermittlungspraxis und in der immobilienwirtschaftlichen Forschung sind unterschiedliche Ansätze zur Lösung dieses Problems zu finden. Nicht alle diese Ansätze sind jedoch uneingeschränkt geeignet für die Bodenrichtwertermittlung. Das in der vorliegenden Untersuchung beschriebene Verfahren kann auch in anderen Innenstädten angewendet werden. Diese Arbeit ist daher nicht nur für das Gebiet der Innenstadt Karlsruhes von Relevanz, sondern leistet auch einen generellen Beitrag zur Forschung.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Einleitung
- 2 Konzeptionelle Grundlagen
- 2.1 Gutachterausschuss
- 2.1.1 Gesetzliche Grundlagen und Aufbau des Gutachterausschusswesens
- 2.1.2 Aufgaben und Zuständigkeit
- 2.2 Bodenrichtwert
- 2.2.1 Definition des Bodenrichtwerts
- 2.2.2 Bodenrichtwertzonen
- 2.2.3 Ermittlung von Bodenrichtwerten
- 2.2.4 Bedeutung von Bodenrichtwerten
- 2.3 Alternative Verfahren zur Ermittlung von Bodenrichtwerten
- 2.3.1 Relatives Lagewertverfahren in Anlehnung an Hildebrandt (1976)
- 2.3.2 Residualwertverfahren
- 2.3.3 Mietlageverfahren
- 2.3.4 Sonstige Verfahren und Auswahl des Verfahrens für diese Untersuchung
- 2.1 Gutachterausschuss
- 3 Methodische Grundlagen
- 3.1 Vorbereitung der Datenerhebung
- 3.1.1 Untersuchungsgebiet
- 3.1.2 Auswahl der zu erhebenden Parameter
- 3.1.2.1 Parameter für die Ermittlung der vorläufigen Bodenrichtwerte
- 3.1.2.2 Parameter für die Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus
- 3.1.3 Erstellung des Fragebogens und Ankündigung der Datenerhebung
- 3.2 Durchführung der Datenerhebung
- 3.2.1 Verteilung der Fragebögen
- 3.2.2 Erinnerung an die Fragebögen
- 3.2.3 Analyse des Rücklaufs
- 3.3 Regressionsanalyse
- 3.3.1 Modellformulierung
- 3.3.2 Schätzung der Regressionsfunktion
- 3.3.3 Prüfung der Regressionsfunktion
- 3.3.4 Prüfung der unabhängigen Variablen
- 3.3.5 Residuenanalyse
- 3.1 Vorbereitung der Datenerhebung
- 4 Ermittlung und Darstellung der Ergebnisse
- 4.1 Ermittlung der vorläufigen Bodenrichtwerte
- 4.1.1 Ermittlung des Vergleichsmaßstabs für die Miete (VM)
- 4.1.2 Ermittlung des normierten Vergleichsmaßstabs für die Miete (VMnorm)
- 4.1.3 Zusammenhang des VMnorm mit den normierten Bodenrichtwerten
- 4.1.4 Anpassung der Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertzonen
- 4.2 Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus
- 4.2.1 Überprüfung anhand der Einwohneranzahl
- 4.2.2 Überprüfung anhand der maximalen Ladenmiete
- 4.2.3 Überprüfung anhand von Einzelhandelskennziffern
- 4.2.4 Überprüfung anhand der Passantenfrequenzen
- 4.2.5 Ermittlung der endgültigen Bodenrichtwerte
- 4.3 Überprüfung der Ergebnisse auf Plausibilität
- 4.3.1 Plausibilitätskontrolle der relativen Wertunterschiede einzelner Zonen
- 4.3.2 Plausibilitätskontrolle der absoluten Höhe der Bodenrichtwerte
- 4.1 Ermittlung der vorläufigen Bodenrichtwerte
- 5 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die Arbeit zielt auf die Ermittlung und Überprüfung von Bodenrichtwerten in der Karlsruher Innenstadt ab. Dabei werden neue Abgrenzungen von Bodenrichtwertzonen vorgeschlagen. Aufgrund unzureichender Daten wird ein deduktiver Preisvergleich mittels Erdgeschossladenmieten, Passantenfrequenzen und weiterer Parameter angewendet.
- Überprüfung bestehender Bodenrichtwerte
- Ableitung von Vorschlägen für neue Abgrenzungen von Bodenrichtwertzonen
- Anwendung des deduktiven Preisvergleichsverfahrens
- Analyse der Daten mittels Regressionsanalysen
- Vergleich des Bodenrichtwertniveaus mit anderen Großstädten
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Dieses Kapitel führt in die Thematik der Bodenrichtwertermittlung ein und skizziert die Zielsetzung der Arbeit. Es wird die Problematik der unzureichenden Datenlage angesprochen und die gewählte Methodik begründet.
2 Konzeptionelle Grundlagen: Dieses Kapitel legt die theoretischen Grundlagen der Arbeit dar. Es beschreibt den Aufbau und die Aufgaben des Gutachterausschusses, definiert den Bodenrichtwert und seine Bedeutung, erläutert verschiedene Verfahren zur Ermittlung von Bodenrichtwerten und begründet die Wahl des deduktiven Preisvergleichsverfahrens für die vorliegende Studie. Die verschiedenen Verfahren werden im Detail vorgestellt und verglichen, um die Entscheidung für den gewählten Ansatz zu rechtfertigen.
3 Methodische Grundlagen: Hier wird die Methodik der Untersuchung detailliert beschrieben. Das Kapitel umfasst die Vorbereitung der Datenerhebung, inklusive der Festlegung des Untersuchungsgebiets und der Auswahl relevanter Parameter. Die Erstellung des Fragebogens und die Durchführung der Datenerhebung werden erläutert. Ein besonderer Fokus liegt auf der Beschreibung der angewandten Regressionsanalyse, einschließlich Modellformulierung, Schätzung und Prüfung der Ergebnisse.
4 Ermittlung und Darstellung der Ergebnisse: In diesem Kapitel werden die Ergebnisse der Untersuchung präsentiert. Zuerst werden die vorläufigen Bodenrichtwerte ermittelt und im Kontext des Vergleichsmaßstabs für die Miete (VM) und des normierten Vergleichsmaßstabs (VMnorm) diskutiert. Anschließend wird das absolute Bodenrichtwertniveau anhand verschiedener Kennziffern überprüft und mit anderen Großstädten verglichen. Schließlich wird die Plausibilität der Ergebnisse kontrolliert.
Schlüsselwörter
Bodenrichtwert, Karlsruhe, Innenstadt, deduktiver Preisvergleich, Erdgeschossladenmieten, Passantenfrequenzen, Regressionsanalyse, Bodenrichtwertzonen, Städtevergleich.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Bodenrichtwertermittlung in der Karlsruher Innenstadt
Was ist das Thema der vorliegenden Arbeit?
Die Arbeit befasst sich mit der Ermittlung und Überprüfung von Bodenrichtwerten in der Karlsruher Innenstadt. Aufgrund unzureichender Daten wird ein deduktives Preisvergleichsverfahren angewendet, welches Erdgeschossladenmieten, Passantenfrequenzen und weitere Parameter berücksichtigt.
Welche Ziele verfolgt die Arbeit?
Die Arbeit zielt auf die Überprüfung bestehender Bodenrichtwerte, die Ableitung von Vorschlägen für neue Abgrenzungen von Bodenrichtwertzonen, die Anwendung des deduktiven Preisvergleichsverfahrens, die Analyse der Daten mittels Regressionsanalysen und den Vergleich des Bodenrichtwertniveaus mit anderen Großstädten ab.
Welche methodischen Grundlagen werden verwendet?
Die Arbeit verwendet ein deduktives Preisvergleichsverfahren basierend auf Erdgeschossladenmieten, Passantenfrequenzen und weiteren Parametern. Die Datenerhebung erfolgt mittels Fragebögen. Die Datenanalyse beinhaltet eine Regressionsanalyse zur Ermittlung und Überprüfung der Bodenrichtwerte.
Welche Daten werden verwendet?
Die verwendeten Daten umfassen Erdgeschossladenmieten, Passantenfrequenzen, Einwohneranzahl, maximale Ladenmiete und Einzelhandelskennziffern. Die Daten werden verwendet, um ein Regressionsmodell zu erstellen und das absolute Bodenrichtwertniveau zu überprüfen.
Wie werden die Bodenrichtwerte ermittelt?
Die Bodenrichtwerte werden in mehreren Schritten ermittelt: Zuerst werden vorläufige Bodenrichtwerte anhand eines Vergleichsmaßstabs für die Miete (VM) und eines normierten Vergleichsmaßstabs (VMnorm) ermittelt. Anschließend wird das absolute Bodenrichtwertniveau anhand verschiedener Kennziffern überprüft. Die Plausibilität der Ergebnisse wird abschließend kontrolliert.
Welche Kapitel umfasst die Arbeit?
Die Arbeit gliedert sich in fünf Kapitel: Einleitung, Konzeptionelle Grundlagen, Methodische Grundlagen, Ermittlung und Darstellung der Ergebnisse, sowie Zusammenfassung und Ausblick. Die Kapitel behandeln die theoretischen Grundlagen, die Methodik, die Ergebnisse und deren Interpretation.
Welche Verfahren zur Bodenrichtwertermittlung werden diskutiert?
Die Arbeit diskutiert verschiedene Verfahren zur Bodenrichtwertermittlung, darunter das Relative Lagewertverfahren (Hildebrandt 1976), das Residualwertverfahren und das Mietlageverfahren. Die Wahl des deduktiven Preisvergleichsverfahrens wird detailliert begründet.
Wie werden die Ergebnisse dargestellt?
Die Ergebnisse werden in Kapitel 4 präsentiert und umfassen die ermittelten vorläufigen und endgültigen Bodenrichtwerte, sowie deren Überprüfung anhand verschiedener Kennziffern und Plausibilitätskontrollen. Die Ergebnisse werden in Bezug zu anderen Großstädten gesetzt.
Welche Schlüsselwörter beschreiben die Arbeit?
Schlüsselwörter sind: Bodenrichtwert, Karlsruhe, Innenstadt, deduktiver Preisvergleich, Erdgeschossladenmieten, Passantenfrequenzen, Regressionsanalyse, Bodenrichtwertzonen, Städtevergleich.
Für wen ist diese Arbeit bestimmt?
Diese Arbeit ist für die akademische Nutzung bestimmt, insbesondere für die Analyse von Themen im Bereich der Immobilienbewertung und der Anwendung statistischer Methoden.
- Quote paper
- Tim Hild (Author), 2018, Die Ermittlung von Bodenrichtwerten in der Innenstadt Karlsruhes, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/447113
