Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich in einer Phase des strukturellen Wandels. Während der Nachkriegszeit und weit bis in die 90er Jahre bestimmte der Wohnungsmangel das Geschehen in der Wohnimmobilienbranche.
In der Nachkriegszeit nahm die Bevölkerung bis Anfang der 90er Jahre um rund 14 Millionen Einwohner zu. Es herrschte ein ständiger Engpass an Wohnraum. Diese Situation gehört bezogen auf die „Gesamtsicht Deutschland“ der Vergangenheit an. Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes verläuft dabei in Deutschland äußerst heterogen. Durch den Rückgang der Bevölkerung, wie wir ihn derzeitig in einigen Regionen erleben, gibt es heute in einigen Teilräumen ein Überangebot an Wohnraum mit den damit verbundenen Folgen, wie z. B. dem Preisverfall von Wohnimmobilien. Dies betrifft besonders weite Teile der neuen Bundesländer. Aber auch in einigen Gebieten der alten Bundesländer machen sich Auswirkungen des Bevölkerungsrückganges bemerkbar. Auf der anderen Seite kennzeichnen aber auch wirtschaftlich prosperierende Regionen mit einem Bevölkerungszuwachs und damit verbundenen Wohnungsmangel den Markt.
Obwohl die demografische Entwicklung grundsätzlich ein wesentlicher Einflussfaktor des Wohnimmobilienmarktes ist, rückt sie erst in den letzten Jahren wieder verstärkt in das öffentliche Interesse. Noch vor 10 Jahren war das Thema Demografie für den Großteil der Öffentlichkeit nahezu uninteressant. Selbst in 2003 haben laut einer Umfrage 52 % der Deutschen noch nie den Begriff „demografischen Wandel“ gehört. Was steckt also hinter dem Begriff, der das Geschehen in Deutschland schon immer beeinflusst hat?
In dieser Arbeit soll dargestellt werden, wie sich der Wohnimmobilienmarkt in den letzten Jahren gewandelt hat. Einer der wichtigsten Faktoren für die künftige Entwicklung ist neben der wirtschaftlichen Situation und der politischen Einflussnahme die Demografie. Es soll deutlich gemacht werden, dass der demografische Wandel ein langfristiger Prozess ist, der bereits heute schon einen erheblichen Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt hat und nicht ein Ereignis ist, welches plötzlich eintritt. Es wird dargestellt, welche Konsequenzen sich aus dieser Entwicklung für die Wohnungsanbieter, insbesondere die Wohnungsunternehmen, aber auch für die Eigennutzer im Hinblick auf die private Altersvorsorge ergeben.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Der Wohnimmobilienmarkt im wiedervereinigten Deutschland
2.1. Wohnungsbau
2.1.1. Geschosswohnungen
2.1.2. Ein- und Zweifamilienhäuser
2.2. Die Entwicklung im Wohnungsbestand - Modernisierung/Sanierung
2.3. Die heutige Situation - Leerstände im Osten und im Westen
3. Demografie in Deutschland
3.1. Demografie im Bewusstsein der Bevölkerung
3.2. Natürliche Bevölkerungsentwicklung
3.2.1. Entwicklung der Geburtenzahlen
3.2.2. Entwicklung der Lebenserwartung
3.2.3. Die Altersstruktur in Deutschland
3.3. Wanderungen
3.3.1. Außenwanderungen
3.3.2. Binnenwanderungen
3.3.3. Stadt-Umland-Wanderungen (Suburbanisierung)
3.4. Entwicklung der Haushalte
3.4.1. Entwicklung der Haushaltszahlen
3.4.2. Ein- und Zweipersonenhaushalte
3.4.3. Drei- und Mehrpersonenhaushalte
3.4.4. Veränderung der Haushaltsstruktur
4. Entwicklungstendenzen auf dem Wohnimmobilienmarkt durch den demografischen Wandel
4.1. Entwicklung der Nachfrage - Perspektive der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
4.1.1. Bevölkerungsentwicklung
4.1.2. Regionale Auswirkungen der veränderten demografischen Struktur auf den Bedarf an Wohnraum
4.1.3. Haushaltsentwicklung
4.1.4. Wohnraumbedarf der Haushalte
4.2. Entwicklung des Angebots - Auswirkungen für Wohnungsunternehmen
4.2.1. Konsequenzen der demografischen Entwicklung für die Wohnungsunternehmen
4.2.2. Wohnungsunternehmen als Dienstleister
4.3. Die Immobilie als Form der Altersvorsorge
4.3.1. Die Immobilie als nicht selbst genutztes Investment
4.3.2. Die selbst genutzte Wohnimmobilie
5. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht den strukturellen Wandel des deutschen Wohnimmobilienmarktes unter dem Einfluss der demografischen Entwicklung. Dabei steht die Forschungsfrage im Mittelpunkt, wie sich der langfristige Prozess des Bevölkerungsrückgangs und der gesellschaftlichen Alterung auf die Nachfrage nach Wohnraum, die Strategien von Wohnungsunternehmen sowie die Eignung von Immobilien als private Altersvorsorge auswirkt.
- Historische Entwicklung des Wohnungsmarktes seit der Wiedervereinigung
- Analyse demografischer Kernfaktoren (Geburtenrate, Lebenserwartung, Wanderungen)
- Entwicklung und Strukturveränderung privater Haushalte
- Zukunftsfähige Konzepte für Wohnungsunternehmen und Bestandsmanagement
- Rolle der Immobilie in der privaten Altersvorsorge
Auszug aus dem Buch
2.1.1. Geschosswohnungen
Die damalige Regierung setzte Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre steuerliche Förderprogramme ein, um den Geschosswohnungsbau nachhaltig anzukurbeln. Im Geschosswohnungsbau werden die meisten Investitionen als Renditeobjekt getätigt, so dass die Subventionen zum damaligen Zeitpunkt das effektivste Mittel waren, um das Wohnungsangebot schnell zu verbessern. Der überwiegende Teil des Bestands bei den Geschosswohnungen ist dabei im Besitz von Wohnungsunternehmen oder privaten Investoren und dienen als Investment. Die Rendite dieser Investition setzt sich zusammen aus den Mieterträgen und den steuerlichen Abschreibungen. Die Investitionskosten der Immobilie, also Abschreibung und Zinsen, konnten mit den erzielten Mieteinnahmen und anderen Einkunftsarten uneingeschränkt verrechnet werden.
Die Kernpunkte der neuen Förderung waren:
• Steuerliche Abschreibungen der Investitionen von 85 Prozent innerhalb von 10 Jahren
• Eine Aufstockung und Umschichtung der Förderung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu Gunsten der neuen Länder
• Förderung der Baulanderschließung
Diese attraktiven Subventionen nutzten neben den gewerblichen Investoren auch sehr viele private Investoren, um in einem erheblichen Umfang Steuern zu sparen. Insbesondere öffnete sich für Privatanleger mittleren Einkommens eine neue Anlagemöglichkeit. Durch die erhöhten Abschreibungssätze konnte die Steuerschuld im Extremfall auf Null reduziert werden. Zusammen mit den erzielten Mieteinnahmen hat sich damit die Immobilie teilweise von selbst finanzieren können. Hinzu kam, dass durch den Mangel an Wohnraum die Mietpreise sehr stark angestiegen sind, was somit die Renditen zusätzlich noch erhöhte.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Arbeit beschreibt den strukturellen Wandel auf dem Wohnimmobilienmarkt, weg von einem durch Wohnungsmangel geprägten Markt hin zu den Herausforderungen durch die demografische Entwicklung in Deutschland.
2. Der Wohnimmobilienmarkt im wiedervereinigten Deutschland: Dieser Teil analysiert die Entwicklung des Wohnungsbaus und des Wohnungsbestands von der Wiedervereinigung bis zur heutigen Marktsituation, inklusive der Auswirkungen von Förderprogrammen.
3. Demografie in Deutschland: Es werden die zentralen demografischen Faktoren wie Geburtenraten, Lebenserwartung, Wanderungsbewegungen und die Entwicklung der Haushaltsstrukturen detailliert beleuchtet.
4. Entwicklungstendenzen auf dem Wohnimmobilienmarkt durch den demografischen Wandel: Hier werden die zukünftigen Auswirkungen der demografischen Prozesse auf die Wohnungsnachfrage, das Angebot und die Rolle der Immobilie als Altersvorsorge untersucht.
5. Fazit: Die Arbeit schließt mit einer Zusammenfassung der Ergebnisse und betont die Notwendigkeit für Wohnungsunternehmen, ihre Strategien an die neuen regionalen und demografischen Gegebenheiten anzupassen.
Schlüsselwörter
Wohnimmobilienmarkt, Demografischer Wandel, Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsbau, Haushaltsstruktur, Altersvorsorge, Leerstand, Stadtumbau, Binnenwanderung, Immobilieninvestition, Wohnungsunternehmen, Eigenheimzulage, Mietpreisentwicklung, Geburtenrate, Lebenserwartung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert den grundlegenden Wandel des deutschen Wohnimmobilienmarktes vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklungen in Deutschland.
Welche zentralen Themenfelder behandelt die Arbeit?
Die zentralen Felder sind die historische Entwicklung des Wohnungsmarktes nach der Wiedervereinigung, demografische Trends wie Schrumpfung und Alterung sowie die daraus resultierenden Herausforderungen für die Wohnraumnachfrage und die private Altersvorsorge.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es aufzuzeigen, wie sich der demografische Wandel als langfristiger Prozess auf den Wohnimmobilienmarkt auswirkt und welche Konsequenzen dies für Wohnungsanbieter und Eigennutzer hat.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Auswertung von statistischen Daten, Prognosen staatlicher Institutionen und Fachstudien, um die Zusammenhänge zwischen Demografie und Wohnungsmarkt abzuleiten.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Ist-Analyse des Immobilienmarktes, die detaillierte Betrachtung demografischer Daten sowie die Untersuchung zukünftiger Entwicklungstendenzen, inklusive konkreter Fallbeispiele.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wohnimmobilienmarkt, Demografischer Wandel, Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsbau, Altersvorsorge, Immobilien als Investment und Wohnungsleerstand.
Welche Rolle spielt der "Leerstand Ost" im Kontext der Arbeit?
Der Leerstand in den neuen Bundesländern dient als Beispiel für die Folgen des demografischen Wandels und verdeutlicht, dass Wohnungsleerstand kein reines Ost-Problem bleibt, sondern auch andere Regionen Deutschlands betreffen kann.
Wie bewertet der Autor die Immobilie als private Altersvorsorge?
Der Autor sieht in der selbst genutzten Wohnimmobilie eine solide Form der Altersvorsorge, da sie im Alter finanzielle Entlastung durch Mietfreiheit bietet, während das Investment in vermietete Immobilien aufgrund der demografischen Lage risikoreicher geworden ist.
Welche Empfehlungen gibt die Arbeit für Wohnungsunternehmen?
Wohnungsunternehmen werden dazu angehalten, sich vom reinen Verwalter zum kundenorientierten Dienstleister zu entwickeln, den Markt lokal zu analysieren und den Bestand qualitativ an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft anzupassen.
- Quote paper
- Christian Schwab (Author), 2005, Der Wohnimmobilienmarkt im Spannungsfeld der demografischen Entwicklung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/41645
