Kaum ein Gebäude entspricht im Zeitpunkt des Erwerbs den Vorstellungen des neuen Eigentümers.
Wer also beabsichtigt, eine Immobilie zu erwerben, um sie im Anschluss zu vermieten und diese zeitnah umfangreichen Renovierungsmaßnahmen zu unterziehen, kann sich leicht mit dem Tatbestand der anschaffungsnahen Herstellungskosten konfrontiert sehen. Bei den klassischen Werbungskosten, die diesbezüglich im Rahmen der Einkunftserzielung durch Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) geltend gemacht werden können, handelt es sich zum einen um sogenannte Erhaltungsaufwendungen und zum anderen um Herstellungsaufwand. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten nehmen hierbei eine Sonderstellung ein, die maßgeblich für den Werbungskostenabzug sein kann.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Einleitung
- 2. Erhaltungsaufwand/Herstellungskosten
- 3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten
- 4. Beispiel
- 5. Spezialfälle
- 6. Fazit
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Dieser Text beleuchtet die Unterscheidung und Anwendung von anschaffungsnahen Herstellungskosten im deutschen Steuerrecht. Er klärt die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten und erklärt die steuerlichen Konsequenzen, die sich aus der Überschreitung der 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten ergeben. Der Fokus liegt auf der praktischen Anwendung der Regelungen und der Berücksichtigung von Spezialfällen.
- Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
- Definition und Berechnung von anschaffungsnahen Herstellungskosten
- Steuerliche Behandlung von anschaffungsnahen Herstellungskosten
- Relevanz der 15%-Grenze der Anschaffungskosten
- Spezialfälle und Ausnahmen
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung führt in die Thematik der anschaffungsnahen Herstellungskosten ein und beschreibt das Problem, dass kaum ein Gebäude beim Erwerb den Vorstellungen des Käufers entspricht. Sie betont die Relevanz des Themas für Immobilienkäufer, die beabsichtigen, umfangreiche Renovierungsmaßnahmen nach dem Erwerb durchzuführen, und die damit verbundenen steuerlichen Fragen im Kontext der Werbungskosten gemäß §21 EStG.
2. Erhaltungsaufwand/Herstellungskosten: Dieses Kapitel differenziert zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Erhaltungsaufwand, definiert als Aufwendungen für die Erneuerung bereits vorhandener Teile (R 21.2 Abs. 1 EStR), ist sofort abzugsfähig (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG). Herstellungskosten hingegen (R 21.2 Abs. 2 EStR), die auf Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen über den ursprünglichen Zustand hinausgehen, werden über die AfA abgeschrieben. Es wird der wichtige Aspekt der 4000€-Grenze erläutert, die unter bestimmten Bedingungen die sofortige Abzugsfähigkeit ermöglicht.
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Das Kernkapitel behandelt anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Es erklärt, dass Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, die 15% der Anschaffungskosten übersteigen, als solche gelten und der AfA-Bemessungsgrundlage zugeschlagen werden. Diese werden dann üblicherweise über 50 Jahre abgeschrieben. Ausgenommen sind klassische Herstellungskosten und übliche jährliche Erhaltungsarbeiten. Das Kapitel verdeutlicht die steuerlichen Konsequenzen der Einordnung von Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
4. Beispiel: Anhand eines konkreten Zahlenbeispiels wird die praktische Anwendung der Regelungen verdeutlicht. Es wird der Unterschied zwischen der Unterschreitung und Überschreitung der 15%-Grenze dargestellt und die daraus resultierenden unterschiedlichen steuerlichen Behandlungen der Aufwendungen gezeigt. Die Bedeutung der selbstständigen Gebäudeteile wird betont.
5. Spezialfälle: Dieses Kapitel behandelt spezielle Fälle, wie die Beseitigung von verdeckten Mängeln zum Zeitpunkt des Erwerbs oder die Beseitigung von altersüblichen Mängeln. Es wird klargestellt, dass die subjektive Vorstellung des Erwerbers über den Zustand des Gebäudes nicht relevant ist. Ausdrücklich werden Fälle von Schäden durch Dritte behandelt, die als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen gelten und nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Schlüsselwörter
Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten, AfA, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, § 21 EStG, § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG, 15%-Grenze, Werbungskosten, Steuerrecht, Immobilien, Renovierung, Modernisierung, Instandhaltung.
Häufig gestellte Fragen zu: Anschaffungsnahe Herstellungskosten im deutschen Steuerrecht
Was ist das Thema dieses Textes?
Dieser Text behandelt die Unterscheidung und Anwendung von anschaffungsnahen Herstellungskosten im deutschen Steuerrecht. Er erklärt die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten und die steuerlichen Konsequenzen, die sich aus der Überschreitung der 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten ergeben. Der Fokus liegt auf der praktischen Anwendung und der Berücksichtigung von Spezialfällen.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) sind Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie, die 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Diese Aufwendungen werden der AfA-Bemessungsgrundlage zugeschlagen und üblicherweise über 50 Jahre abgeschrieben. Ausgenommen sind klassische Herstellungskosten und übliche jährliche Erhaltungsarbeiten.
Wie unterscheiden sich Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand (R 21.2 Abs. 1 EStR) sind Aufwendungen zur Erneuerung bereits vorhandener Teile und sind sofort abzugsfähig (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG). Herstellungskosten (R 21.2 Abs. 2 EStR) hingegen betreffen Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen über den ursprünglichen Zustand hinaus und werden über die AfA abgeschrieben. Eine 4000€-Grenze ermöglicht unter bestimmten Bedingungen die sofortige Abzugsfähigkeit.
Welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich aus der Überschreitung der 15%-Grenze?
Übersteigen die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15% der Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden der AfA-Bemessungsgrundlage zugeschlagen. Dies führt zu einer längeren Abschreibungsdauer (üblicherweise 50 Jahre) im Vergleich zur sofortigen Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwand.
Wie wird die 15%-Grenze berechnet?
Die 15%-Grenze bezieht sich auf die Anschaffungskosten der Immobilie. Alle Aufwendungen für Renovierungen und Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf werden summiert. Übersteigt diese Summe 15% der Anschaffungskosten, gelten die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Welche Spezialfälle werden im Text behandelt?
Der Text behandelt Spezialfälle wie die Beseitigung von verdeckten Mängeln beim Erwerb, die Beseitigung von altersüblichen Mängeln und Schäden durch Dritte. Die subjektive Vorstellung des Käufers über den Zustand des Gebäudes ist nicht relevant. Schäden durch Dritte gelten als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand.
Wo finde ich die relevanten Paragraphen im Einkommensteuergesetz (EStG)?
Die relevanten Paragraphen sind § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten), § 21 EStG (Werbungskosten) und § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG (sofortige Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwand).
Gibt es ein Beispiel zur Veranschaulichung?
Ja, der Text enthält ein konkretes Zahlenbeispiel, das die praktische Anwendung der Regelungen verdeutlicht und den Unterschied zwischen der Unterschreitung und Überschreitung der 15%-Grenze zeigt.
Für wen ist dieser Text relevant?
Dieser Text ist relevant für Immobilienkäufer, die beabsichtigen, umfangreiche Renovierungsmaßnahmen nach dem Erwerb durchzuführen, und sich über die damit verbundenen steuerlichen Fragen im Kontext der Werbungskosten gemäß §21 EStG informieren möchten.
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- Anonym (Author), 2018, Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Abgrenzung und Besonderheiten, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/413340
