Gemäß § 111 Satz 1 InsO kann der Erwerber eines durch den Insolvenzverwalter freihändig veräußerten Grundstücks die Mietverhältnisse, in deren Rechte und Pflichten er als neuer Eigentümer eintritt, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Sofern Mietverhältnisse über Wohnraum betroffen sind, bleibt die Notwendigkeit des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB jedoch unberührt. § 111 S. 2 InsO schränkt dieses Sonderkündigungsrecht dahingehend ein, dass die Kündigung nur für den ersten Termin erfolgen kann, für den sie zulässig ist. Dies meint den ersten, unter Einhaltung der jeweiligen gesetzlichen Frist erreichbaren Termin. Abzustellen ist für die Bestimmung dieses ersten Termins auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – d.h. Eintragung des Erwerbers im Grundbuch – und den damit einhergehenden Eintritt in das Mietverhältnis gem. § 566 BGB (ggf. in Verbindung mit § 578 BGB). Hält der Erwerber diesen Termin nicht ein, so erlischt das Sonderkündigungsrecht.
Die Problematik dieses nach dem Wortlaut des § 111 S. 2 InsO sehr strikten Sonderkündigungsrechts zeigt sich in den Fällen, in denen eine Eigentumsumschreibung derart kurzfristig vor der „ersten“ Kündigungsmöglichkeit erfolgt, dass der Erwerber zu diesem Zeitpunkt entweder noch gar keine Kenntnis von seiner Eigentümerstellung hat, oder er aber zwar Kenntnis hat, die Zustellung der Kündigung aber nicht mehr rechtzeitig möglich ist . Bei exakter Subsumtion unter den Wortlaut der Vorschrift bliebe dem Erwerber das Sonderkündigungsrecht aus § 111 InsO in diesen Fällen faktisch versagt. Dasselbe Problem stellt sich darüber hinaus in den Fällen, in denen der Erwerber keine Kenntnis von dem bestehenden Mietverhältnis hatte und aus diesem Grund eine Kündigung zum ersten zulässigen Termin unterlässt. Auch hier wäre das Sonderkündigungsrecht nach dem Wortlaut des § 111 Satz 2 InsO erloschen.
Die Untersuchung dieser Probleme und die Entwicklung von Lösungsvorschlägen sind Gegenstand dieser Arbeit sein.
Inhaltsverzeichnis
Literaturverzeichnis
A. Einleitung
B. Die Kündigung durch den Erwerber
I. Vermieterstellung des Erwerbers
1. Fortbestand des Mietvertrages in der Insolvenz
2. Durchbrechung des Grundsatzes der Relativität der Schuldverhältnisse
3. Kenntnis des Mietvertrages
4. Zwischenergebnis
II. Ordentliche Kündigungsrechte
1. Voraussetzungen und Unterschiede
a) Wohnungsmietvertrag
b) Gewerbemietvertrag
2. Zeitpunkt der Ausübung
3. Zwischenergebnis
III. Das Sonderkündigungsrecht gem. § 111 InsO
1. Normzweck
2. Voraussetzungen und Fristen
a) Insolvenzschuldner als Vermieter
b) Mietverhältnisse über Wohnraum
c) Einzuhaltende Fristen
3. Der Wortlaut des § 111 S. 2 InsO
4. Die Bestimmung des ersten Termins
a) Berücksichtigung konkreter Umstände des Einzelfalls
aa) Meinungsstand
bb) Systematische und historische Auslegung
(1) Sonderkündigungsrecht des Erstehers gem. § 57a ZVG
(a) Rechtsprechung zu § 57a ZVG
(aa) Die Entscheidung des RG vom 26.03.1920
(bb) Die Entscheidung des BGH vom 09.11.2001
(cc) Die Entscheidung des OLG Oldenburg vom 17.12.2001
(dd) Die Entscheidung des OLG Frankfurt vom 19.06.2009
(b) Literatur zu § 57a ZVG
(c) Normzusammenhang
(d) Zwischenergebnis
(2) Sonderkündigungsrecht von Erbe und Vermieter gem. §§ 564, 580 BGB
(a) Regelungsgehalt
(b) Normenzusammenhang
(c) Zwischenergebnis
cc) Beweislast
dd) Zwischenergebnis
b) Betrachtung einzelner Fallgruppen
aa) Kenntnis der Eigentümerstellung
(1) Verfahren der Eigentumsumschreibung
(2) Bekanntmachung der Eintragung
(3) Zurechnung der Kenntnis des Notars?
(a) Meinungsstand
(aa) Rechtsprechung
(bb) Literatur
(b) Stellungnahme
(4) Erkundigungspflicht
(a) Meinungsstand
(b) Stellungnahme
bb) Kenntnis des Mietvertrages
(1) Unschädlichkeit fehlender Kenntnis
(2) Zeitliche Grenze
(a) Problemstellung
(b) Eigene Auffassung
cc) Überlegungsfrist
(1) Meinungsstand
(2) Stellungnahme
dd) Täuschung durch den Mieter
C. Ergebnisse
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