Deutschland verfügt europaweit über das größte Immobilienvermögen. Mit fast 9.000 Mrd. Euro ist dieses Vermögen viermal so groß wie das Bruttoinlandsprodukt. Diese Spitzenposition soll sich nach Meinung der Finanzbranche auch im Immobilienfinanzmarkt niederschlagen. Deutschland besitzt mit den geschlossenen und offenen Immobilienfonds zwei Finanzprodukte, die sich großer Beliebtheit erfreuen. Gerade die Mittelzuflüsse bei den offenen Immobilienfonds sind in ihrer Geschichte noch nie höher gewesen. Dabei profitierten die offenen Immobilienfonds von ihrem Nimbus als sichere Anlage mit ansprechenden Renditen. Dass sich diese Renditen in den letzten Jahren verringert haben, störte die Anleger wegen niedriger Geldmarktzinsen überhaupt nicht. Aus Sicht des Anlegers genießt der offene Fonds zwei entscheidende Vorteile: Steuertransparenz und gesetzlich verankerter Anlegerschutz im Form des Investmentgesetzes.
Davon kann die Immobilien-AG derzeit nur träumen, wobei die starke Regulierung der Immobilienfonds den Immobilien-AGs doch eigentlich entgegen kommen sollte. Sie könnten sich somit als freie und fungible Anlageform am Kapitalmarkt klar von den offenen Immobilienfonds abgrenzen. Doch so wirklich scheint sich kaum ein Anleger für die Immobilien-AGs zu interessieren. Mit einer Marktkapitalisierung von lediglich 6,7 Mrd. Euro – sogar einzelne Immobilienfonds besitzen ein größeres Fondsvolumen – fristen sie derzeit ein Nischendasein am deutschen Kapitalmarkt.
Inhaltsübersicht
III Abbildungsverzeichnis
IV Tabellenverzeichnis
V Abkürzungsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Ausgewählte Investmentvehikel am Finanzstandort Deutschland
2.1 Offene Immobilienfonds
2.1.1 Definition
2.1.2 Gesetzliche Grundlagen
2.1.2.1 Kapitalanlagegesellschaft
2.1.2.2 Sondervermögen
2.1.2.3 Depotbank
2.1.2.4 Sachverständigenausschuss
2.1.3 Marktüberblick
2.1.3.1 Publikumsfonds
2.1.3.2 Spezialfonds
2.1.4 Performancemessung
2.1.5 Besteuerung
2.1.6 Offene Immobilienfonds aus Sicht des Anlegers
2.1.7 Offene Immobilienfonds: Pro und Contra
2.1.7.1 Pro
2.1.7.2 Contra
2.2 Deutsche Immobilienaktien
2.2.1 Bewertung
2.2.2 Besteuerung
2.2.3 Markt
2.2.4 Immobilien-AGs: Pro und Contra
2.2.4.1 Pro
2.2.4.2 Contra
3 Real Estate Investment Trusts
3.1 Definition
3.2 Gesetzliche Anforderungen
3.3 Historie und Gesetzgebung
3.4 REIT-Typen
3.5 Struktur
3.6 Bewertung
3.7 Marktüberblick
3.7.1 Gesamtmarkt
3.7.1.1 Größe und Wachstum
3.7.1.2 Performance
3.7.2 Sektoren
3.7.2.1 Büro
3.7.2.2 Wohnen
3.7.2.3 Einzelhandel
3.7.3 Benchmarks
3.8 Der REIT aus Anlegersicht
3.8.1 Dividendenrendite
3.8.2 Steuervorteil
3.8.3 Diversifikation
3.8.3.1 Risiken
3.9 REITs: Pro und Contra
3.9.1 Pro
3.9.2 Contra
4 Vergleich der Anlageformen
4.1 Diversifikationspotenziale
4.2 Synopse der Anlageformen
5 REITs im Ausland
5.1 Japan
5.1.1 Hintergrund
5.1.2 Anforderungen
5.1.3 Einflussfaktoren und Bedenken
5.1.4 Markt – Überblick und Ausblick
5.2 Frankreich
5.2.1 Hintergrund
5.2.2 Anforderungen und Eigenschaften
5.2.3 Markt
5.3 Vereinigtes Königreich
5.3.1 Status Quo
5.3.2 Ziele
5.3.3 Gestaltung eines UK REIT noch offen
5.3.4 Markt
6 Aktuelle Tendenzen in Deutschland
6.1 Konstruktion
6.1.1 Rechtliche Aspekte
6.1.2 Finanzierung
6.1.2.1 Eigenkapital
6.1.2.2 Fremdkapital
6.1.3 Ausschüttung
6.1.3.1 Ausschüttungsquote
6.1.3.2 Bemessungsgrundlage
6.2 Marktpotenzial
6.2.1 Anbieter
6.2.2 Anleger
6.3 Problemfelder
6.3.1 Steuern
6.3.1.1 Steuergesetze
6.3.1.2 Steueraufkommen
6.3.2 Anlegerschutz
7 Schlussbetrachtung
III Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Wesentliche Bestandteile der investmentrechtlichen Konzeption eines offenen Immobilienfonds
Abbildung 2: Marktanteile der TOP 4 der Kapitalanlagegesellschaften
Abbildung 3: Zusammensetzung des E&G - DIMAX am 30. Juni 2004
Abbildung 4: E&G-DIMAX vs. DAX, indexiert zum 31.12.1988
Abbildung 5: Aufteilung des Investment-Sektors
Abbildung 6: Aufbau eines UPREIT
Abbildung 7: Marktkapitalisierung der US-REITs 1980 bis 2004
Abbildung 8: NAREIT Equity REIT Index: Dividendenertrag vs. Total Return (1984 – 2003)
Abbildung 9: Branchenverteilung auf Basis der Marktkapitalisierung, Stand: 31. 07. 2004
Abbildung 10: Entwicklung von Equity REITs und anderen Benchmarks, Stichtag: 30. 06. 2004
Abbildung 11: Ertrag und Risiko von drei Modellportfolios (1972 – 2000)
Abbildung 12: Rendite-Risiko-Anlagespektrum (1992 – 2003)
IV Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Fondsvermögen der Immobilien-Spezialfonds zum 30. 06. 2004
Tabelle 2: Berechnung des NAV bei der IVG Immobilien AG
Tabelle 3: Marktkapitalisierung und Streubesitz ausgewählter Immobilien-AGs, Stand: 09. 08. 2004
Tabelle 4: Berechnung der Funds From Operations
Tabelle 5: Abnehmende REIT Korrelationen
V Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Deutschland verfügt europaweit über das größte Immobilienvermögen. Mit fast 9.000 Mrd. Euro ist dieses Vermögen viermal so groß wie das Bruttoinlandsprodukt. Diese Spitzenposition soll sich nach Meinung der Finanzbranche auch im Immobilienfinanzmarkt niederschlagen. Deutschland besitzt mit den geschlossenen und offenen Immobilienfonds zwei Finanzprodukte, die sich großer Beliebtheit erfreuen. Gerade die Mittelzuflüsse bei den offenen Immobilienfonds sind in ihrer Geschichte noch nie höher gewesen. Dabei profitierten die offenen Immobilienfonds von ihrem Nimbus als sichere Anlage mit ansprechenden Renditen. Dass sich diese Renditen in den letzten Jahren verringert haben, störte die Anleger wegen niedriger Geldmarktzinsen überhaupt nicht. Aus Sicht des Anlegers genießt der offene Fonds zwei entscheidende Vorteile: Steuertransparenz und gesetzlich verankerter Anlegerschutz im Form des Investmentgesetzes.
Davon kann die Immobilien-AG derzeit nur träumen, wobei die starke Regulierung der Immobilienfonds den Immobilien-AGs doch eigentlich entgegen kommen sollte. Sie könnten sich somit als freie und fungible Anlageform am Kapitalmarkt klar von den offenen Immobilienfonds abgrenzen. Doch so wirklich scheint sich kaum ein Anleger für die Immobilien-AGs zu interessieren. Mit einer Marktkapitalisierung von lediglich 6,7 Mrd. Euro – sogar einzelne Immobilienfonds besitzen ein größeres Fondsvolumen – fristen sie derzeit ein Nischendasein am deutschen Kapitalmarkt.
Die Probleme der Immobilien-AGs intensivierten die Diskussion um eine steuertransparente, börsennotierte Gesellschaft in Form eines REITs. Immer mehr Länder finden Gefallen an dieser kapitalmarktfähigen Immobilienfinanzierungsform. Im Rahmen der europäischen Harmonisierung der Immobilien- und Kapitalmärkte kann sich Deutschland diesem Trend eigentlich nicht entziehen.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der möglichen Einführung von REITs in den deutschen Kapitalmarkt und soll eine Antwort darauf geben, inwieweit der REIT in den deutschen Kapitalmarkt implementiert werden kann. Ausgehend von den existierenden Finanzvehikeln wird der amerikanische REIT modellhaft vorgestellt. Eine Synopse der Finanzanlagen stellt die Gemeinsamkeiten und Unterschiede heraus. Im Anschluss daran werden Probleme bei der Einführung und Gründe für den Erfolg der REITs in ausgewählten Ländern analysiert. Diese Ergebnisse werden genutzt, um im letzten Kapitel die aktuelle Diskussion um die REIT-Einführung in Deutschland kritisch zu beleuchten. Abschließend wird ein Ausblick gegeben, ob und inwieweit der REIT in Deutschland eine Zukunft hat.
1.2 Gang der Untersuchung
In Kapitel 2 werden ausgewählte Investmentvehikel am Finanzstandort Deutschland näher beleuchtet. Neben den sehr erfolgreichen offenen Immobilienfonds werden die Immobilien-AGs vorgestellt. Beide Investmentvehikel sind wie der REIT eine indirekte Immobilienanlageform. Am Ende der jeweiligen Unterkapitel werden die Vor- und Nachteile dieser Anlageformen gegenübergestellt.
Die Idee des REITs stammt aus den USA. Seit der REIT 1960 erstmals gesetzlich verankert wurde, hat er insbesondere in den letzten 15 Jahren einen rasanten Aufstieg erfahren. Mit über 210 Mrd. Euro Marktkapitalisierung ist der US-Markt für REITs der größte seiner Art weltweit. Kapitel 3 beschäftigt sich daher mit den speziellen Charakteristika des US-REITs. Es wird ein Marktüberblick gegeben, bei dem die Sektoren näher erläutert werden. Neben den Vor- und Nachteilen eines Investments in einen REIT werden die wichtigsten Aspekte aus Anlegersicht wie Dividenden und die Diversifikationsmöglichkeiten betrachtet.
In Kapitel 4 werden in einer Synopse die drei vorgestellten Investmentvehikel miteinander verglichen. Der Gesichtspunkt der Diversifikation wird dabei näher beschrieben.
Die Entwicklungen des REIT im Ausland werden in Kapitel 5 betrachtet. Exemplarisch werden die drei Länder Japan, Frankreich und Großbritannien vorgestellt. Während Frankreich und Japan den REIT oder eine REIT-ähnliche Anlageform schon eingeführt haben, wird in Großbritannien derzeit noch intensiv über den REIT diskutiert. Hier wird auf den Stand der aktuellen Diskussion eingegangen.
Auch in Deutschland wird die Diskussion über eine mögliche Einführung von REITs lebhaft geführt. In Kapitel 6 werden die einzelnen Standpunkte zusammengefasst, auf das Marktpotenzial eines deutschen REITs eingegangen und einzelne Problemfelder wie z. B. das Thema Steuern herausgearbeitet.
Die Arbeit schließt mit einem Ausblick, inwieweit der REIT seinen Platz im deutschen Finanzanlagemarkt finden kann und welche Hindernisse er noch zu überwinden hat.
2 Ausgewählte Investmentvehikel am Finanzstandort Deutschland
An dieser Stelle werden die Anlageformen des indirekten Immobilieninvestments analysiert. In Deutschland sind das die Immobilien-AGs und die offenen Immobilienfonds. Auf die geschlossenen Immobilienfonds wird hier bewusst nicht eingegangen, da sie als direkte Immobilienanlage klassifiziert werden können. Es werden zunächst die wesentlichen Charakteristika dieser beiden Investmentvehikel dargestellt. Daran schließt sich ein kurzer Marktüberblick an. Abgerundet wird die Darstellung mit einer Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile.
2.1 Offene Immobilienfonds
In Deutschland existieren als wichtigste verbriefte Form der Immobilienfinanzierung bzw. des Immobilieninvestments der Offene und der Geschlossene Immobilienfonds. Als der am weitesten verbreitete soll an dieser Stelle lediglich der offene Immobilienfonds betrachtet werden. Als indirekte Immobilienanlage hat der offene Immobilienfonds gerade in den letzten Jahren einen ernormen Zufluss von Anlegergeldern erlebt.
2.1.1 Definition
Offene Immobilienfonds werden in Deutschland von Kapitalanlagegesellschaften in Sondervermögen gehalten. Bei diesen Fonds hat der Anleger die Möglichkeit mit einem geringen Kapitaleinsatz in Immobilieneigentum zu investieren. Die Fonds dienen als Sammelbecken für Gelder einer unbegrenzten Zahl an Anlegern und investieren in eine Vielzahl von unterschiedlichen Immobilien. Die variable Zahl an Anlegern und das sich stets verändernde Vermögen sind charakteristisch für die offenen Immobilienfonds.[1] Das Investmentgesetz unterscheidet zwischen Publikumsfonds und Spezialfonds. Letztere sind jeweils nur einem kleinen Kreis von institutionellen Anlegern vorbehalten. Spezial-Sondervermögen dürfen nur von maximal 30 Anlegern, die nicht natürliche Personen sind, gehalten werden. Alle anderen sind gemäß § 2 (3) InvG Publikumsfonds.
2.1.2 Gesetzliche Grundlagen
Zum 01. 01. 2004 hat die Bundesregierung die EU-Richtlinie OGAW (Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren) mit dem Investmentgesetz (InvG) in deutsches Recht umgesetzt.[2] Das neue Gesetz ersetzt das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und das Auslandsinvestment-Gesetz (AuslInvestmG). Die steuerlichen Belange werden nun im Investmentsteuergesetz (InvStG) ausgewiesen. Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie soll in erster Linie der Anlegerschutz und die Wettbewerbsfähigkeit der Fondsgesellschaften verbessert werden.[3]
Nach § 41 InvG muss die KAG nun zum Beispiel im Jahresbericht und im vereinfachten Verkaufsprospekt eine Gesamtkostenquote (Total Expense Ratio: TER) angeben. Sie ist als Prozentsatz auszuweisen und stellt die gesamten Verwaltungskosten des vorangegangenen Geschäftsjahres dem Nettoinventarwert des Sondervermögens gegenüber.[4]
Fiel das Vermögen eines Immobilienfonds unter eine bestimmte Grenze, so musste der Fonds unausweichlich geschlossen werden. Das hat sich mit dem neuen InvG geändert. Kleine Fonds können nun fusionieren, wenn sie ähnlich strukturiert sind, d. h. Anlagegrundsätze, Ausgabeaufschläge, etc. sich nicht wesentlich voneinander unterscheiden.[5]
Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. zeigt die wesentlichen Bestandteile der investmentrechtlichen Konstruktion eines offenen Immobilienfonds. Davon werden im Folgenden die Kapitalanlagegesellschaft, das von ihr verwaltete Sondervermögen sowie die Aufgaben der Depotbank und des Sachverständigenausschusses näher erläutert.
Abbildung 1: Wesentliche Bestandteile der investmentrechtlichen Konzeption eines offenen Immobilienfonds[6]
2.1.2.1 Kapitalanlagegesellschaft
Die Kapitalanlagegesellschaft wird nach § 2 (6) InvG i.V.m. § 1 (1) Satz 1 Nr. 6 KWG als Kreditinstitut definiert und unterliegt somit der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).[7] Sie kann nur unter der Rechtsform der Aktiengesellschaft oder der Gesellschaft mit beschränkter Haftung firmieren. Zur Kontrolle der KAG und insbesondere zum Schutze der Anlegerinteressen ist gemäß
§ 6 (2) Satz 1 InvG auch bei einer GmbH ein Aufsichtsrat mit den Rechten und Pflichten einer AG zu bilden. Mit einem minimalen Anfangskapital von 2,5 Millionen Euro liegt ihr Hauptzweck in der Verwaltung von Grundstücks-Sondervermögen sowie dem Erbringen von Dienstleistungen oder Nebendienstleistungen wie der Anlageberatung. Diese und weitere finden sich in § 7 (2) InvG wieder. Diese Abgrenzung soll verhindern, dass Banken „unselbständige Abteilungen“[8] gründen und somit ein direkter Interessenkonflikt entsteht. Eben dieser ist jedoch faktisch gegeben, da eine personelle wie kapitalmäßige Verflechtung zwischen Bank und Kapitalanlagegesellschaft nicht verboten ist und praktiziert wird.
Die Sondervermögen sind gemäß § 30 (1) (3) InvG sowohl getrennt voneinander als auch getrennt vom Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft zu verwalten. Letztere ist verpflichtet, im ausschließlichen Interesse des Anlegers zu handeln und dabei das Risiko möglichst gering zu halten. Die rechtlichen Beziehungen zwischen Anleger und KAG regeln gemäß § 43 (1) InvG die Vertragsbedingungen (AVB und BVB). In ihrer Gestaltung ist die KAG nicht frei, sondern muss sich gemäß § 43 (4) InvG an strikte gesetzliche Vorgaben halten. Die Vertragsbedingungen sind dem Anleger genauso zugänglich zu machen wie der Verkaufsprospekt und der Rechenschaftsbericht. Inhalte des einfachen und ausführlichen Verkaufsprospektes werden in § 42 InvG geregelt, die des Rechenschaftsberichtes in § 44 InvG. Vertragsbedingungen, Verkaufsprospekte und Rechenschaftsberichte müssen der BaFin vorgelegt werden.
2.1.2.2 Sondervermögen
Das Grundstücks-Sondervermögen ist gemäß § 30 (1) Satz 2 InvG vom eigenen Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft getrennt zu halten. Sondervermögen unterschiedlicher Fonds sind ebenfalls in getrennten Depots zu halten.[9] Das Sondervermögen ist selbst nicht rechtsfähig, sondern eine getrennt zu haltende Vermögensmasse. Die Kapitalanlagegesellschaft darf zwar im eigenen Namen über die Vermögenswerte verfügen, diese haften aber gemäß § 31 (2) InvG nicht für die Verbindlichkeiten der Kapitalgesellschaft.
Während das Sondervermögen eines Investmentfonds gemäß § 30 InvG im Miteigentum der Anleger stehen kann, erlaubt § 75 InvG für Grundstücks-Sondervermögen ausschließlich das Treuhandverhältnis. Ein Miteigentum wäre auch nicht praktikabel, da ein Erwerb oder Verkauf von Investmentanteilen dann direkt eine Grundbucheintragung nach sich ziehen würde.[10]
Die Struktur des Grundstücks-Sondervermögens kann im Verkaufsprospekt und im Rechenschaftsbericht wieder gefunden werden, zu deren Veröffentlichung die Fondsgesellschaft gemäß §§ 42, 44 InvG verpflichtet ist. Für Grundstücks-Sondervermögen darf kein vereinfachter Verkaufsprospekt veröffentlicht werden. Neben den Vermögensgegenständen sind auch die Verbindlichkeiten des Sondervermögens aufzulisten. Gemäß § 44 (1) Satz 3 Nr. 1 InvG sind die Vermögensgegenstände nach Art, Nennbetrag oder Zahl, Kurs und Kurswert aufzuführen. Besondere Vorschriften für die Vermögensaufstellung und deren Inhalte für Grundstücks-Sondervermögen werden gesondert in § 79 InvG festgehalten. Hier wird auf die besondere Problematik der Wertfeststellung von Immobilien eingegangen, für die kein börsentäglicher Kurswert festgestellt werden kann. Demnach sind die gehaltenen Immobilien mindestens einmal jährlich und zusätzlich bei Kauf oder Verkauf zu bewerten. Sie sind mit dem Wert anzusetzen, der vom Sachverständigenausschuss festgestellt wird.
Die Vermögensgegenstände des offenen Immobilienfonds müssen eine diversifizierte Anlagestruktur aufweisen. So darf gemäß § 73 InvG der Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht mehr als 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens betragen. Darüber hinaus darf der Gesamtwert an Immobilien mit einem stärkeren Gewicht als zehn Prozent des Sondervermögens 50 Prozent nicht übersteigen. Seit dem 01. 07. 2002 darf der offene Immobilienfonds maximal 30 Prozent seines Vermögens in Fremdwährung halten.[11] Diese Maßnahme bietet der Fondsgesellschaft eine weitere Möglichkeit zur Diversifizierung des Fondsportfolios und damit der Risikostreuung, wie sie vom Gesetz verlangt wird.
Um bei der Rücknahme von Anteilen – zu dem die KAG gemäß § 37 InvG verpflichtet ist – keine Liquiditätsprobleme zu bekommen, muss die KAG gemäß § 80 InvG einige Liquiditätsvorschriften beachten. So muss eine Mindestliquidität von wenigstens fünf Prozent vorgehalten werden. Nicht in die Berechnung dieser fünf Prozent dürfen Mittel zugerechnet werden, deren Abfluss in naher Zukunft schon abzusehen ist.[12] Andererseits ist auch eine Liquiditätsgrenze nach oben gesetzlich vorgeschrieben. Maximal 49 Prozent dürfen in immobilienfremde Anlagen investiert sein. Die Art dieser Anlagen ist in § 80 (1) InvG festgeschrieben. In Ausnahmefällen darf die KAG gemäß § 81 InvG die Rücknahme von Anteilen verweigern, sofern es im Interesse aller Anleger erforderlich erscheint.[13] Bislang ist dieses Ereignis in der Geschichte der offenen Immobilienfonds noch nicht vorgekommen.
2.1.2.3 Depotbank
Die Depotbank dient dem weiteren Schutz der Anlegerinteressen. Sie wird gemäß § 27 (2) InvG von der Kapitalanlagegesellschaft beauftragt, die Vermögensaufstellung zu überprüfen und den Erwerb von Immobilien sowie die Eintragung in die Grundbücher zu überwachen. Als Kreditinstitut untersteht die Depotbank gemäß § 21 InvG der Aufsicht der BaFin. Um als solche auftreten zu können, müssen bestimmte Kriterien erfüllt werden. Neben einem haftenden Eigenkapital von mindestens 5 Mio. Euro muss sie ihren Sitz im Inland haben und gemäß § 22 (2) InvG unabhängig von der KAG handeln. Diese Unabhängigkeit wird jedoch allein über das Angestelltenverhältnis des oberen Managements definiert, was den Anlegerschutz de facto aufweicht.[14] Beispielsweise können Aufsichtsratsmandate in doppelter Funktion vergeben werden.
Darüber hinaus ist die Depotbank gemäß § 23 InvG für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des Sondervermögens verantwortlich und verbucht die Zahlungen bei Kauf und Verkauf von Vermögensgegenständen des Sondervermögens. Sie kontrolliert somit die Zahl der umlaufenden Anteile, die für die Berechnung des Anteilwertes benötigt werden.[15]
Insbesondere bei offenen Immobilienfonds genießt die Depotbank ein Mitspracherecht. Gemäß § 26 (1) Nr. 3 – 5 InvG darf die KAG nur mit ihrer Zustimmung über Immobilien aus dem Sondervermögen und über Beteiligungen an Immobiliengesellschaften verfügen sowie Immobilien belasten.
2.1.2.4 Sachverständigenausschuss
Der Sachverständigenausschuss besteht aus mindestens drei unabhängigen, zuverlässigen und fachlich geeigneten Persönlichkeiten mit besonderen Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien.[16] Um die Unabhängigkeit zu unterstreichen, darf ein Sachverständiger i. d. R. maximal fünf aufeinander folgende Jahre diesem Gremium angehören. Es handelt sich hierbei jedoch nur um eine scheinbare Unabhängigkeit, da die Sachverständigen gemäß § 77 (1) InvG von der KAG bestellt werden und damit von eben dieser abhängig sind, ihr Mandat auch im Folgejahr noch ausüben zu können. Die Bestellung kann von der BaFin beim Fehlen der oben genannten Voraussetzungen verweigert werden.
Der Arbeit des Sachverständigenausschusses kommt insbesondere beim An- und Verkauf eine besondere Bedeutung zu. Die KAG darf ein Objekt nur dann verkaufen bzw. kaufen, wenn der gutachterliche Wert nicht erheblich über dem Verkaufswert bzw. unter dem Kaufpreis liegt.[17] Diese Regelung setzt eine hohe Qualität des Sachverständigen-Gutachten voraus.[18] Der Sachverständigenausschuss muss sich an unterschiedliche gesetzliche Vorgaben halten. Neben dem Investmentgesetz wird das Baugesetz, die Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) und die Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertR) berücksichtigt. Der BVI hat für die Wertermittlungsgutachten ein Bewertungsmuster entwickelt, das als Grundlage dient.[19]
2.1.3 Marktüberblick
Statistische Daten für eine Marktbetrachtung der offenen Immobilienfonds veröffentlicht zum einen die Deutsche Bundesbank, der jede Kapitalanlagegesellschaft per Gesetz zur Meldung verpflichtet ist. Zum anderen publiziert der BVI statistische Daten der ihm angeschlossenen Gesellschaften. Die Zahlen weichen marginal voneinander ab, da nicht alle Kapitalanlagegesellschaften dem BVI angeschlossen sind.
2.1.3.1 Publikumsfonds
Zum Halbjahr 2004 verwalteten 15 dem BVI angeschlossene Gesellschaften insgesamt 30 offene Immobilienfonds.[20] Im Vergleich zum Markt für Renten- oder Aktienfonds kann hier in der Tat von einem überschaubaren Marktsegment gesprochen werden. Jede Kapitalgesellschaft konzentriert sich auf maximal drei unterschiedlich ausgerichtete Immobilienfonds. Lediglich die DIFA Deutsche Immobilienfonds AG hat im Frühjahr 2004 ihren vierten offenen Immobilienfonds aufgelegt. KAGs mit mehreren Fonds verfolgen mit den unterschiedlichen Fonds verschiedene Anlagestrategien. So legen einige Fonds ihr Geld nur in europäische Immobilienobjekte an, andere suchen weltweit nach renditeträchtigen Objekten.
In den letzten Jahren hat das Immobilieninvestment enorm an Attraktivität hinzu gewonnen, so dass die indirekte Immobilienanlage insbesondere in offenen Immobilienfonds verstärkt nachgefragt wurde. Das Fondsvermögen hat sich seit 1990 fast verzehnfacht und weist nun eine Summe von über 87 Mrd. Euro auf. Dies entspricht einem Anteil von 19 Prozent am gesamten deutschen Publikumsfondsvermögen. Dabei wird der Markt von den vier großen KAGs[21] bestimmt. Diese verwalten knapp zwei Drittel des gesamten Fondsvermögens (Abbildung 2).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Marktanteile der TOP 4 der Kapitalanlagegesellschaften[22]
Gerade in den letzten Jahren nach dem Börsencrash suchten die Anleger vermehrt sichere Anlagen. Offene Immobilienfonds warben damals mit „gesicherten“ Renditen von fünf bis sechs Prozent. Vom gewachsenen Sicherheitsbewusstsein der Anleger profitierend, konnten so in 2002 und 2003 jeweils mehr als 14 Mrd. Euro neue Mittel pro Jahr eingesammelt werden.[23]
Dies hat dazu geführt, dass in den letzten fünf Jahren acht neue Immobilienfonds am deutschen Markt aufgelegt wurden. Auffällig ist, dass die neuen Fonds alle eine international ausgerichtete Investmentstrategie besitzen. Auch die sich auf den deutschen Markt konzentrierenden älteren Fonds schichten ihr Vermögen vermehrt in ein europaweit diversifiziertes Portfolio um. Dies soll zu attraktiveren Renditen führen,[24] denn die Immobilienpreise befinden sich in Deutschland schon seit längerem im Abwärtstrend.[25] Gleichzeitig setzen die starken Mittelzuflüsse die KAGs unter Zugzwang. Auf der einen Seite sollen dem Anleger möglichst attraktive Renditen ermöglicht werden, auf der anderen Seite finden sich jedoch kaum noch Immobilien am Markt, die den Renditeansprüchen der KAGs gerecht werden. So suchen nun fast alle offenen Immobilienfonds ihr Heil im Ausland.[26] Seit dem Inkrafttreten des 4. Finanzmarktförderungsgesetzes ist es den Fonds sogar erlaubt, das gesamte Fondsvermögen im Ausland anzulegen. Bis dahin durften lediglich 20 Prozent außerhalb der EU angelegt werden.[27] Nichtsdestotrotz kann eine globale Expertise, wie sie auf dem heimischen Markt vorhanden ist, noch nicht nachgewiesen werden. Gerade bei Investitionen in Immobilien ist eine langfristige Erfahrung in den relevanten Märkten von enormer Bedeutung.
Die Problematik der Suche von renditeträchtigen Immobilien schlägt sich auch auf die Gesamtperformance der offenen Immobilienfonds nieder. So liegt die durchschnittliche Jahresrendite der letzten fünfzehn Jahre bei 5,75 Prozent. Diese Performance ist jedoch kontinuierlich bis auf 3,17 Prozent für das letzte Jahr gesunken. Dabei fällt auf, dass sich diesem Trend kein einziger Fonds entziehen konnte. Positive Lichtblicke sind da diejenigen Fonds, die von sich behaupten können, in den letzten Jahren häufig über der Durchschnittsperformance gelegen zu haben. Dies kann lediglich der SEB ImmoInvest und der CS Euroreal nachweisen.[28] In den letzten Jahren ging zudem der Abstand zwischen dem besten und schlechtesten Fonds weiter auseinander.
Der Investitionsschwerpunkt aller offenen Immobilienfonds ist nach wie vor der Büroimmobilienbereich. Mehr als 70 Prozent der Anlegergelder fließen in diesen Bereich. Hier erhoffen sich die Fondsmanager die höchsten Renditezuwächse. Die schlechte wirtschaftliche Lage, die damit einhergehende Erhöhung der Leerstände und ein Überangebot an Büroimmobilien ließ einen Fondsmanager jedoch verstärkt in Wohnimmobilien investieren. Einerseits müssen bei den Renditeansprüchen zwar Abstriche gemacht werden, andererseits wirken sich aber Wohnimmobilien stabilisierend auf das Gesamtportfolio aus.[29]
2.1.3.2 Spezialfonds
Neben den Publikumsfonds hat sich der Markt für Spezialfonds im Immobiliensektor sehr dynamisch in den letzten Jahren entwickelt. Mit den Spezialfonds bieten die KAGs den institutionellen Investoren, zu denen insbesondere Versicherungsunternehmen und Kreditinstitute gehören, eine individuelle Produktplattform. Einerseits gesetzlich durch das Investmentgesetz abgesichert, bieten Spezialfonds aber im Gegensatz zu Publikumsfonds ein hohes Maß an Mitgestaltungsmöglichkeiten des jeweiligen Kunden. So können die Vertragsbestimmungen im Rahmen des Investmentgesetzes zwischen den Vertragsparteien – Kunde, Depotbank, KAG – individuell abgestimmt werden. Diese Individualität wird von den Anlegern auch genutzt. 37 Prozent oder rd. 4,7 Mrd. Euro des gesamten Immobilienvermögens in Spezialfonds entfallen auf Fonds mit nur einem Anleger. Neben dieser Flexibilität bietet der Spezialfonds Sicherheitsvorteile wie die Konkurssicherheit durch das Sondervermögen und der staatlichen Aufsicht über KAG und Depotbank. Insgesamt konnten die KAGs so ein Fondsvermögen von insgesamt 12,7 Mrd. Euro in Spezialfonds verwalten. Auffällig ist jedoch, dass 92 Prozent dieser Gelder oder rd. 11,7 Mrd. Euro von inländischen Anlegern stammt (Tabelle 1). Dies ist allerdings nicht weiter verwunderlich, da die Spezialfonds als Mittler zwischen institutionellen inländischen Anlegern und dem Ausland fungieren. Umgekehrt nutzen die Franzosen, Spanier, etc. ihre Vehikel, um im deutschen Markt zu investieren. Dies erscheint auch logisch, da ein Anleger nicht für jedes Land einen eigenen Finanzspezialisten besitzt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Fondsvermögen der Immobilien-Spezialfonds zum 30. 06. 2004[30]
Das Interesse an den Spezialfonds hat jedoch in den vergangenen Monaten merklich abgenommen. Unternehmen, die als Einzelanleger die wirtschaftliche Kontrolle über einen Spezialfonds besitzen, müssen laut EU-Verordnung ab 2005 diesen Fonds voll konsolidieren. Die einzelnen Objekte inklusive ihrer Mietverträge werden so in den Bilanzen auftauchen. Das mindert natürlich die Attraktivität der Spezialfonds.[31]
2.1.4 Performancemessung
Die Performance der offenen Immobilienfonds wird anhand der BVI-Methode vorgenommen. Sie misst die Wertentwicklung eines Fonds innerhalb des betrachteten Zeitraumes. Hierbei wird von einer Thesaurierung der Erträge ausgegangen. Dies ist bei einem Investmentkonto auch die Regel. Die Methode geht davon aus, dass die erhobene Körperschaftssteuer auf inländische Dividendenerträge ebenso erstattet wird wie die Kapitalertragssteuer und der Solidaritätszuschlag. Der Anleger erhält hierüber eine Steuergutschrift. Darüber hinaus wird von der Wiederanlage der Erträge ausgegangen, um thesaurierende und ausschüttende Immobilienfonds miteinander vergleichbar zu machen.[32] Die endgültige Renditeentwicklung hängt aber letztendlich immer vom jeweiligen Steuersatz des Anlegers ab.
2.1.5 Besteuerung
Bei den offenen Immobilienfonds muss zwischen drei Steuersubjekten unterschieden werden: die KAG, das Sondervermögen und der Anleger.
Die KAG unterliegt als Kapitalgesellschaft[33] nach § 1 (1) Nr. 1 KStG der Körperschaftssteuer und nach § 2 (2) Nr. 2 GewStG der Gewerbesteuer. Das InvStG sieht keine Sondervorschriften für die Kapitalanlagegesellschaften vor.
Das Sondervermögen eines offenen Immobilienfonds wird nach § 1 (1) Nr. 5 KStG als Zweckvermögen deklariert und unterliegt den Regelungen des InvStG. Es ist von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit und wird lediglich auf Anlegerebene versteuert. Hierdurch soll eine Doppelbesteuerung der Erträge vermieden werden. Grundsteuer und Grunderwerbssteuer müssen hingegen von der KAG zu Lasten des Sondervermögens bezahlt werden.
Die Einkünfte aus offenen Immobilienfonds gelten nach § 20 (1) Nr. 1 EStG für Privatpersonen als Einkünfte aus Kapitalvermögen, wenn sie nicht Betriebseinnahmen darstellen. Der Anlageerfolg besteht dabei aus Mieterträgen, Zinseinnahmen und aus Wertsteigerungen der Grundstücke und Gebäude. Der ausgeschüttete Betrag splittet sich in einen steuerfreien und einen steuerpflichtigen Teil auf. Die steuerfreien Ausschüttungsanteile resultieren vor allem aus Gebäudeabschreibungen, steuerfreien Erträgen aus ausländischen Immobilien und Veräußerungsgewinnen. Deren Anteil an der Gesamtausschüttungssumme wird weiter steigen, da die offenen Immobilienfonds vermehrt ihre Gelder im Ausland anlegen. Dies ist auch ein besonderer Vorteil gegenüber anderen Geldanlagen, die für eine gleiche Renditeentwicklung diesen Anteil erst durch zusätzliche Performance ausgleichen müssen. Der steuerpflichtige Anteil wird beim Anleger zunächst um den Sparerfreibetrag[34] gekürzt. Anschließend wird er mit dem jeweils persönlichen Steuersatz des Anlegers versteuert. Wie bei anderen Investmentfonds auch bleiben gemäß § 23 (1) Nr. 1 EStG Kursgewinne nach einem Jahr steuerfrei.[35]
2.1.6 Offene Immobilienfonds aus Sicht des Anlegers
Für den Anleger bietet der offene Immobilienfonds neben einer Reihe von Vorteilen auch einige Nachteile.
Zunächst einmal hat der Anleger beim offenen Immobilienfonds die Möglichkeit, sich mit kleinen Beträgen an großen Immobilieninvestitionen zu beteiligen. Vorausgesetzt der Fonds hat den Großteil seines Vermögens in Immobilien investiert, schützt er auf Grund von indexierten Mietverträgen vor Inflation.[36] Ohne Mindestanlagedauer oder Kündigungsfrist kommen Anleger jederzeit an ihr angelegtes Geld. Der offene Immobilienfonds bietet somit eine sehr liquide Geldanlage. Seine Anteile sind darüber hinaus sehr fungibel im Gegensatz zum geschlossenen Immobilienfonds. Für dessen Anteile fehlt i. d. R. jeglicher Zweitmarkt. Es sind zwar Versuche unternommen worden, einen Zweitmarkt zu installieren,[37] diese wurden jedoch von den Investoren nicht angenommen, da auf Grund sehr geringer Umsätze keine objektive Preisfindung des Marktes stattfinden konnte. Zudem ist die notwendige neutrale Bewertung für ein Listing sehr teuer. Dank der strengen gesetzlichen Regelungen bietet der offene Immobilienfonds dem Anleger eine sehr sichere Geldanlage, die durch eine starke Risikostreuung noch unterstrichen wird. Den Verwaltungsaufwand, den der Anleger sonst bei einem Direkterwerb zu bewältigen hätte, lässt sich die KAG über eine jährliche Gebühr vergüten. Selbst bei einem negativen Jahresergebnis[38] verlangt die KAG eine prozentuale Gebühr vom Fondsvermögen für ihre Dienstleistung. Schon beim Kauf der Anteile zahlt der Anleger einen Ausgabeaufschlag in Höhe von 5 – 5,5 Prozent des Anteilswertes pro Anteil. Insgesamt erzielt der Anleger eine recht niedrige Rendite, auch wenn diese bislang über der des Geldmarktes lag. Gewinn erzielt der Anleger erst, wenn der Wertzuwachs die anfänglichen und laufenden Kosten übersteigt.[39]
Transparenz erreicht der offene Immobilienfonds ein wenig durch die Veröffentlichung des Verkaufsprospektes sowie des Rechenschaftsberichtes. Dieser wird den Anlegern jedoch nur einmal jährlich zur Verfügung gestellt und enthält dazu nur die Daten des vergangenen Jahres. Für zusätzliche Transparenz sollen die Ratings sorgen. Hier gelten jedoch noch keine eindeutigen Standards, da bestimmte Probleme noch nicht geklärt sind.[40] So gibt es zwischen Fondsgesellschaften und Rating-Agenturen einen offensichtlichen Interessenskonflikt, der in einer gegenseitigen Abhängigkeit besteht. Die einen vergeben das Rating und die anderen sorgen mittels Bezahlung des Ratings für den Profit der Gegenseite. Die Folge wären sogenannte „Schmuse-Ratings“, die aber mit genügend Wettbewerb im Ratingsektor verhindert werden könnten.[41]
2.1.7 Offene Immobilienfonds: Pro und Contra
2.1.7.1 Pro
- Preisgünstige Fondsanteile
- Fungibilität durch börsentägliche Rücknahmepflicht zum Tagespreis
- Hoher Anlegerschutz durch das InvG (Risikostreuung, etc.)
- Sehr gutes Vertriebssystem
- Erfüllung des „Stabilitätsversprechens“ (bislang noch keine negative Jahresperformance)
- Konservatives Rendite-Risiko-Profil
- Steuerliche Attraktivität der Ausschüttungen (erhöht sich mit steigendem Auslandsanteil)
- Steuerfreie Kursgewinne nach einem Jahr
2.1.7.2 Contra
- Hohe Gebühren, Kosten für das Fondsmanagement (Total Expense Ratio)
- Niedrige Rendite
- Keine Verlustzuschreibung möglich
- Kein Einfluss auf die Geschäftsführung
- International isolierte Anlageform
- Eingeschränkte Transparenz
- Überbewertete Immobilienbestände
2.2 Deutsche Immobilienaktien
Unter Immobilienaktien werden Aktiengesellschaften verstanden, die sich mit der Entwicklung und/oder Verwaltung von Immobilien beschäftigen.[42] Die deutschen Immobilien-AGs wurden jedoch i. d. R. nicht zu diesem Zwecke gegründet, sondern es handelt sich vielmehr um ehemalige Industrieunternehmen, die ihre Immobilien abgespalten oder die ihren originären Geschäftszweck aufgegeben haben und sich nunmehr mit der Verwaltung und Entwicklung ihrer eigenen Immobilienbestände beschäftigen. Einzig ihre Namen zeugen noch vom ursprünglichen Geschäftsbetrieb. So hatte damals die Immobilienbeteiligungsgesellschaft WCM – Württembergische Cattun-Manufaktur – recht wenig mit dem Immobiliengeschäft gemein. Da die Immobilien-AGs auf Grund ihrer Herkunft schwer miteinander zu vergleichen sind, werden sie anhand ihrer Tätigkeitsfelder kategorisiert. Dabei werden Bestandsentwickler von Bestandshaltern unterschieden. Vielfach finden sich im deutschen Kapitalmarkt auch Mischformen, die neben dem Immobilienbestand noch Erträge aus der Immobilienentwicklung erwirtschaften.[43]
Immobilien-AGs unterliegen dem Aktiengesetz. Es bestehen keine besonderen Regelungen wie bei Investmentfonds, sodass die Organe Vorstand, Aufsichtsrat und Hauptversammlung sowie die Rechte und Pflichten der Aktionäre denen von anderen Aktiengesellschaften gleichen.[44] Dies gilt entsprechend auch für die Publizitätspflicht. Mit dem Geschäftsbericht und einigen Ad-hoc Nachrichten veröffentlichen die deutschen Immobilien-AGs nur das Nötigste. Dies könnte sich mit dem ab
1. Juli 2004 in Kraft getretenen Gesetzes zur Verbesserung des Anlegerschutzes (AnSVG) ändern. Dieses sieht nämlich vor, die Ad-hoc Publizitätspflicht zu erweitern.[45] Eine genaue Berechnung des Substanzwertes ist auf Grund mangelnder Daten jedoch nicht möglich. Die abgeschriebenen und bilanzpolitisch beeinflussten Buchwerte der Immobilien können nicht dazu beitragen, die reale Wertentwicklung und die Leistung des Managements nachzuvollziehen.[46] Mieterträge werden, wenn sie veröffentlicht werden, nur zusammengefasst ausgewiesen. Die Beurteilung von Projektentwicklungen oder die Bewertung unbebauter Grundstücke ist wegen fehlender Informationen oftmals gar nicht erst möglich. So erschien innerhalb eines halben Jahres lediglich ein Artikel für drei Viertel aller im DIMAX gelisteten Unternehmen.[47]
2.2.1 Bewertung
Die Bewertung einer Immobilien-AG kann anhand der Summe ihrer gehaltenen Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten erfolgen. Die gehaltenen Immobilien werden mittels einer Verkehrswertermittlung bewertet, für die gegebenenfalls Wertkorrekturen vorgenommen werden. Eine Bewertung der Gesellschaft bleibt dabei außen vor.
Für die Bewertung einer Aktiengesellschaft kann der Shareholder-Value-Ansatz herangezogen werden. Hierbei sollen primär die finanziellen Interessen der Anteilseigner berücksichtigt werden,[48] also das Eigentümervermögen maximiert werden.[49] Der Unternehmenswert wird mittels der Discounted-Cashflow-Methode[50] ermittelt. Hier ergeben sich jedoch Probleme in der Ermittlung des korrekten Cashflows.[51] Diese Problematik erübrigt sich bei börsennotierten Immobilien-AGs, da hier der Unternehmenswert dem Marktwert entspricht. Dieser ist gleich der Börsenkapitalisierung, welche sich aus dem Aktienkurs multipliziert mit der Anzahl ausgegebener Aktien ergibt.
Eine andere Bewertungsmethode legt das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) zugrunde. Das KGV stellt den erwarteten bzw. erwirtschafteten Gewinn ins Verhältnis zum Börsenkurs. Problematisch ist hierbei nur die Gewinnermittlung im Rahmen des Jahresabschlusses, die vielfältig manipuliert werden kann. „Daher [...] wird das Ergebnis nach DVFA/SG[52] herangezogen, das wesentliche Teile der außerordentlichen Ergebniseinflüsse herausrechnet.“[53] Trotz allem kann der Gewinn nicht für eine Bewertung alleine genutzt werden, da er vergangenheitsbezogen ist, die Börse jedoch die Zukunft bewertet.
Eine weitere Möglichkeit, Immobilien-AGs zu bewerten, stellt die Methode des Net Asset Value (NAV) dar. Der NAV ergibt sich dabei aus dem Marktwert der im Portfolio gehaltenen Immobilien, errechnet über den Ertragswert, abzüglich der Schulden der jeweiligen Gesellschaft. Somit werden auch die stillen Reserven berücksichtigt. Der Ansatz wird damit begründet, dass sich der Wert einer Immobilien-AG über die nachhaltige Ertragskraft seines Immobilienvermögens bestimmt.[54] Diese wiederum findet ihren Niederschlag in den Marktwerten der gehaltenen Immobilien. Der NAV spiegelt damit das wirtschaftliche Eigenkapital wider. Der „international eindeutig als Standardverfahren zur Bewertung von bestandshaltenden Immobiliengesellschaften“[55] anerkannte Ansatz dient den Anlegern bei börsennotierten Immobilien-AGs als Richtgröße. Die Tabelle 2 stellt die Berechnung des NAV exemplarisch anhand der IVG Immobilien AG dar.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 2: Berechnung des NAV bei der IVG Immobilien AG[56]
Dass es an den Kapitalmärkten regelmäßig zu Abweichungen vom NAV kommt, hat vielfältige Ursachen. So bleibt bei der Berechnung des NAV die Größe und Diversifikation des Immobilienportfolios unberücksichtigt. Auch fließen die Informationspolitik und die Transparenz der Rechnungslegung nicht in den NAV mit ein.[57] Darüber hinaus liegt zwischen der Feststellung des Börsenkurses und dem Zeitpunkt des Wertgutachtens für die Berechnung des NAV eine Zeitspanne.[58] Ein Discount ergibt sich von vorneherein auf Grund der Kosten, die auf Gesellschaftsebene entstehen wie z. B. Kosten für Steuerberatung und Investor Relations. Insgesamt zeigt sich, dass „nahezu alle börsennotierten Immobilien-AGs [..] mehr oder weniger stark unter ihrem Net Asset Value [notieren].“[59]
2.2.2 Besteuerung
Als Aktiengesellschaft unterliegen die Immobilien-AGs der Körperschafts- und Gewerbesteuer. Die Steuerlast kann über verschiedene Ausnahmen im Steuergesetz und unter Ausnutzung von Bilanzierungsspielräumen reduziert werden. Neben Abschreibungsmöglichkeiten kann die Sofortabzugsfähigkeit von Instandhaltungsaufwendungen genutzt werden. Zudem kommt bei der Veräußerung von Immobilien der § 6 b EStG zum Einsatz. Dieser besagt, dass stille Reserven bei der Veräußerung von Grundbesitz auf Neuinvestitionen übertragen werden können. Dies gilt jedoch nur, wenn die veräußerten Immobilien bereits sechs Jahre oder mehr im Bestand der Gesellschaft waren und die realisierten stillen Reserven innerhalb von vier – bei neu erstellten Objekten innerhalb von sechs – Jahren auf ein Ersatzobjekt übertragen werden. Gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann die Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Gewerbesteuer reduziert werden. Voraussetzung dafür ist, dass neben Kapitalvermögen ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet wird.[60]
Seit dem 1. Januar 2001 kann bei einer Ausschüttung an die Aktionäre die Körperschaftssteuer nicht mehr angerechnet werden. Seit diesem Datum gilt das Halbeinkünfteverfahren, bei dem nach Abzug der Körperschaftssteuer auf Gesellschaftsebene nur die Hälfte der ausgeschütteten Dividenden für die Besteuerungsgrundlage herangezogen wird. Immobilien-AGs sind renditeorientierte Anlageobjekte. Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds können keine Verluste an die Anleger weitergereicht werden.
[...]
[1] Vgl. Jasper, D., Hrsg. (2001), S. 385
[2] Vgl. Ruhkamp, C. (2003), S. 8
[3] Vgl. Kestler, A. (2003), S. 677
[4] Vgl. Lang, N. (2004) S. 201
[5] Vgl. Friedemann, J. (2003) S. 43
[6] In Anlehnung an Kutscher, R. (1997) S. 200
[7] Vgl. Päsler, R. (1991), S. 133
[8] Vgl. King, R. (1999), S. 91
[9] Vgl. Klumpe, W. / Nastold, U. (1997), S. 8
[10] Vgl. Bals, W. (1994), S. 3
[11] Vgl. Gondring, H. (2004), S. 773
[12] Genaue Details finden sich im § 80 (2) InvG
[13] Vgl. Kutscher, R. (1997), S. 201
[14] Vgl. King, R. (1999), S. 98
[15] Vgl. Päsler, R. (1991), S. 171
[16] Vgl. Bone-Winkel, S. (1994), S. 71
[17] Vgl. Kutscher, R. (1997), S. 202; Gondring, H., Hrsg. (2004), S. 770
[18] Vgl. Schreier, M. (1999), S. 77
[19] Vgl. Alda, W. (1998), S. 563 f.
[20] Vgl. BVI, Hrsg. (2004)
[21] Die vier großen KAGs sind: Deka Immobilien, DIFA, CGI und DB Real Estate
[22] Eigene Darstellung, in Anlehnung an BVI, Hrsg. (2004)
[23] Vgl. Deutsche Bundesbank, Hrsg. (2004)
[24] Vgl. Handelsblatt, Hrsg. (2004), S. 35
[25] Vgl. Financial Times Deutschland, Hrsg. (2004)
[26] Vgl. Deutsche Immobilien Datenbank, Hrsg. (2003), S. 140 ff.
[27] Vgl. Fischer, L. (2003), S. 214
[28] Siehe Anhang S. LXIV; Deutsche Immobilien Datenbank, Hrsg. (2003), S. 141
[29] Frankfurter Allgemeine Zeitung, Hrsg. (2004), S. 41
[30] Eigene Darstellung, in Anlehnung an BVI, Hrsg. (2004)
[31] Vgl. Ruhkamp, C. (2004b), S. 2
[32] Vgl. BVI, Hrsg. (2004)
[33] Siehe 2.1.2.1, S. 6
[34] Seit dem 01. 01. 2004 liegt der Sparerfreibetrag bei 1.421 Euro für Alleinstehende bzw. 2.842 Euro für Verheiratete. Zudem kann die Werbungskostenpauschale von 51 bzw. 102 Euro noch geltend gemacht werden.
[35] Eine recht ausführliche Beschreibung der Besteuerung findet sich auch in den jeweiligen Rechenschaftsberichten der einzelnen Immobilienfonds.
[36] Vgl. Dembrowski, A. (1999) S.93
[37] Die Börse Düsseldorf bietet einen Zweitmarkt für Anteile an Geschlossenen Immobilienfonds, weitere sind die DAI Zweitmarkt GmbH an der Börse Hamburg und der H.F.S. Zweitmarkt.
[38] Vgl. Brückner, M. (2002)
[39] Vgl. Klumpe, W. / Nastold, U. (1997), S. 14
[40] Vgl. Rohmert, W. (2004), S. 62
[41] Vgl. Beck, H. (2004), S. 17
[42] Vgl. Jasper, D., Hrsg. (2001), S. 270
[43] Vgl. Rehkugler, H. (2003), S.6; Gondring, H., Hrsg. (2004), S. 786; Leibold, S. (2000a), S. 52
[44] Vgl. Väth, A. (2002), S. 831 f.
[45] Vgl. Diekmann, H. / Sustmann, M. (2004), S. 2
[46] Vgl. Höinghaus, V. (1999), S. 21
[47] Vgl. Zitelmann, R. / Puls, S. (2001)
[48] Vgl. Rappaport, A. (1994), S. 6 ff
[49] Vgl. Welge, M. (2003), S. 135
[50] Vgl. Schulz-Wulkow, C. (2003) S. 92 ff.
[51] Vgl. Gondring, H., Hrsg. (2004) S. 799
[52] Empfehlung der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management und der Schmallenbach-Gesellschaft
[53] Gondring, H., Hrsg. (2004), S. 799
[54] Vgl. DVFA, Hrsg. (1999)
[55] Vgl. Thomaschowski, D. et al. (2003) S. 59
[56] Eigene Darstellung, in Anlehnung an IVG Immobilien AG, Hrsg. (2004), S. 66
[57] Vgl. Gondring, H., Hrsg. (2004), S. 800
[58] Vgl. Leibold, S. (2000b), S. 112
[59] Vgl. Thomaschowski, D. (2003)
[60] Vgl. Benkert, M. et al. (1999) S. 517 f.
- Quote paper
- Matthias Huesmann (Author), 2004, German REITs - Einführung von Real Estate Investment Trusts in den deutschen Kapitalmarkt, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/33356
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