Erfolgreiche Immobilien-Projektentwicklung. Nachhaltigkeit, Rahmenbedingungen und der demographische Wandel

I Inhaltsverzeichnis

A Einleitung

B Hauptteil

1. Nachhaltigkeit - Nachhaltige Entwicklung Immobilienwirtschaft
1.1 Einführung
1.2 Drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Nachhaltigkeitsdreieck)
1.2.1 Ökonomische Dimension
1.2.2 Ökologische Dimension
1.2.3 Soziale/kulturelle Dimension (Gesellschaftlicher Aspekt)
1.3 Baubiologie in Bezug auf ökologische Aspekte der Nachhaltigkeit
1.4 Nachhaltigkeitszertifikate
1.4.1 Allgemeine Aspekte und Definition
1.4.2 Themenfelder und deren Kriterien
1.4.3 Bewertungssystem und Verleihung
1.4.4 Diskussion von Vor- und Nachteilen
1.5 Politische Grundlage der Nachhaltigkeit
1.5.1 Politische Maßnahmen am Beispiel UNO und anderer Organisationen
1.5.2 Ziele der Europäischen Kommission und deren Umsetzung in Deutschland

2. Energiekonzepte/Energieeffizientes Bauen
2.1 Bedeutung
2.1.1 Beleg „Plus Energiehaus Annen“
2.2 Energie im Wandel
2.2.1 Wärmedämmung
2.2.2 Ausblick
2.3 Erneuerbare Energien
2.3.1 Geothermie (Erdwärme)
2.3.1.1 Diskussion von Vor- und Nachteilen
2.3.2 Solarenergie
2.3.2.1 Differenzierung zwischen Photovoltaik und Solarthermie
2.3.2.2 Zusammenfassende Argumentation
2.3.3 Beleg „Marco Polo Tower“ in Hamburg

3. Rechtliche Rahmenbedingungen
3.1 Landesentwicklungsplan
3.1.1 Leitbilder der Raumordnung 27
3.1.2 Ziele
3.2 Bebauungsplan
3.2.1 Definition
3.2.2 Konzept/Vorgehensweise
3.3 Energiegesetze
3.3.1 Einführung in die Gesetze der Energieeinsparung
3.3.2 Energieeinsparverordnung (EnEV) - aktuelle Fassung -
3.4 Immissionsschutzgesetz

4. Telekommunikation - Technologische Rahmenbedingung

5. Wirtschaftsbetrachtung - Ökonomische Rahmenbedingungen
5.1 Allgemeine Marktentwicklung des Wirtschaftszweiges Immobilien
5.1.1 Zinsentwicklung für Immobilien
5.2 Immobilien Projektfinanzierung
5.2.1 Klassische Immobilienfinanzierung
5.2.1.1 Gezielter Ablauf einer klassischen Immobilien-Projektfinanzierung
5.2.1.2 Finanzierung durch geschlossene und offene Fonds
5.2.1.3 Aspektorientierte Argumentation der Positiv- und Negativaspekte von Fonds
5.2.1.4 Beispielfinanzierung (Projekte) aus der Praxis (Wirtschaftlichkeitsrechnungen)
5.3 Alternative Möglichkeiten der Projektfinanzierung
5.3.1 Einführung
5.3.2 Joint-Venture-Finanzierung
5.3.3 Private Equity
5.3.4 Mezzanine-Kapital
5.3.5 Zusammenfassung

6. Demographische Einflussfaktoren
6.1 Demographische Entwicklung in Deutschland
6.2 Auswirkungen auf Immobilienmarkt & Projektentwicklung
6.2.1 Aktuelle Trends und Tendenzen der Entwicklung
6.2.2 Anforderungen an die Projektentwicklung & den Wohnungsmarkt

C Schluss

D Anhang

II Abkürzungsverzeichnis

III Abbildungsverzeichnis

IV Quellen- und Literaturverzeichnis

A Einleitung

Bezüglich der Themenstellung gilt es zunächst zu klären, was unter Immobilien-Projektent- wicklung zu verstehen ist und was genau Immobilienprojekte sind.

Ein Immobilienprojekt ist im weitesten Sinn ein Neubauprojekt oder ein Bestandsobjekt, welches geplant, gebaut bzw. saniert und ggf. bewirtschaftet wird. Darauf basiert die Immo- bilien-Projektentwicklung (engl.: development). Unter dieser versteht man im Wirtschafts- sektor Immobilien „die Konzeption und Erstellung meist größerer Immobilienprojekte. Auf- gabe der Projektentwicklung ist eine sinnvolle Kombination der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee zu entwickeln und diese auch zu realisieren.“¹ Aus dieser Definition lässt sich bereits ableiten, womit ein sogenannter Projektentwickler seine täglichen Ausführungen vollzieht.

Die Projektentwicklungsbranche wird auch als Königsdisziplin im Immobilienbereich bezeichnet, da Beschäftigte die Rahmenbedingungen und vor allem deren Veränderungen stets im Blick haben müssen.

Ziel der Arbeit ist es, die notwendigen Rahmenbedingungen sowie Grundfaktoren einer erfolgreichen Immobilien-Projektentwicklung darzustellen und zu analysieren. In diesem Zusammenhang werden die Veränderungen analysierter Faktoren aufgezeigt. Die hauptsächliche Hypothese sagt aus, dass Nachhaltigkeit aktuell und in Zukunft unausweichlich sein wird. Nachhaltigkeit ist zwar kurzfristig gesehen teuer, wirkt sich aber langfristig positiv auf Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft aus.

Neben dieser Hauptthese werden folgende weitere Thesen untersucht:

- Ohne Energieeinsparung und erneuerbare Energien gibt es keine zukunftsfähigen Projekte.
- Internet und allgemeine Vernetzung gewinnen in der Immobilienbranche und vor allem der Immobilien-Projektentwicklung zunehmend an Einfluss.
- Finanzierungsmodelle haben sich grundlegend verändert, insbesondere nach der weltweiten Finanzkrise 2008 und deren Folgeerscheinungen.
- Die demographische Entwicklung ist zu einer wichtigen Einflussgröße des Immobilienmarktes geworden.

B Hauptteil

1. Nachhaltigkeit - Nachhaltige Entwicklung Immobilienwirtschaft

1.1 Einführung

Nachhaltigkeit beziehungsweise nachhaltiges Bauen wird in Zukunft immer wichtiger sein. Die Umwelt soll geschont werden, vor allem die Ressourcen. Wenn der Lebenszyklus einer Immobilie, eines einst geplanten Projekts, beendet ist, sollen die Bauprodukte wiederverwen- det werden. Nachhaltigkeit ist dann vollkommen, wenn die Betrachtung des gesamten Le- benszyklus eines Projekts erfolgt, das heißt, die Beschaffenheit während der Bauzeit, über den gesamten Lebenszyklus bis zum Abriss und dem geplanten Wiederverwerten und Recy- celn der Baustoffe. All das schont die Umwelt, erreicht aber auch ein großes Interesse bei Bauherren und Investoren. Durch die ständige Wiederverwendbarkeit bestimmter Materialien ist es ebenso möglich, Investitionen zu reduzieren und somit kostbares Geld zu sparen. Allein schon aus diesem Blickwinkel wird deutlich, dass die Nachhaltigkeit nicht nur auf ökologi- schen und biologischen Gesichtspunkten basiert, sondern auch auf bestimmten ökonomischen Aspekten. „Nachhaltigkeit ist ein Megatrend.“² Der Wirtschaftssektor orientiert sich nun auch an den Prinzipien des nachhaltigen Bauens. Aus diesem Grund wurde das sogenannte „Nach- haltigkeitsdreieck“ entwickelt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Nachhaltigkeitsdreieck

1.2 Drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Nachhaltigkeitsdreieck)

Das Dreieck veranschaulicht, dass Nachhaltigkeit keineswegs nur Umweltschutz oder auch Klimaschutz ist, sondern dass Nachhaltigkeit lediglich unter Berücksichtigung der drei umfangreichen Bereiche
- „Wirtschaft/Ökonomie,
- Umwelt/Ökologie und
- Gesellschaft/Soziales.“ ³

zu erreichen ist. Diese „drei Dimensionen“ sind mittlerweile lebensnotwendig für die Konzeption eines erfolgreichen Immobilienprojekts. Aufgrund dessen müssen die Dimensionen genauestens betrachtet werden.

1.2.1 Ökonomische Dimension

In der ökonomischen Dimension werden in erster Linie anfallende Kosten kalkuliert. Diese sind natürlich Bau- beziehungsweise Errichtungskosten, aber auch Baufolgekosten, welche über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie anfallen. Beispiele aus der Praxis zeigen, dass jene Baufolgekosten sehr hoch ausfallen können, sogar um einiges höher als Baukosten. Um dies zu vermeiden, muss bei der sogenannten Lebenszyklusanalyse detailliert vorgegangen werden, um auch mögliche Einsparpotenziale zu identifizieren.„Folgende Lebenszykluskosten (Life-Cycle-Costs LCC) werden betrachtet:

- Errichtungskosten: Grundstück (mit Erschließungskosten), Planungskosten, Gebäude (mit Baustellenbetriebskosten), Bauüberwachungs- und Dokumentationskosten, Maklerkosten, Notarkosten, Versicherungskosten während der Bauzeit etc.
- Nutzungskosten
- Medienverbrauch: Heizwärme, Warmwasser, Beleuchtung (Strom), Wasser, Abwasser
- gebäude- und bauteilspezifische Aufwendungen: Reinigung, Wartung und Instandhaltung, Modernisierung.
- Rückbaukosten Abriss, Abtransport, Wiederverwendung bzw. -verwertung, Entsorgung.“⁴

Die folgende Abbildung zeigt die möglichen Unterschiede beziehungsweise Einsparpotenziale lebenszyklusorientiert (nachhaltig) konzeptionierter Projekte.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Darstellung der Lebenszykluskosten

1.2.2 Ökologische Dimension

Die ökologische Dimension befasst sich mit der Realisierbarkeit einer weltweiten Ressour- censchonung, welche absolut notwendig erscheint. Wissenschaftler sehen dringenden Hand- lungsbedarf zur Erhaltung der Lebensgrundlagen, da in der Vergangenheit viel mehr Rohstof- fe abgebaut wurden, als jemals in selbiger Zeit nachwachsen konnten. Dieser Sorgen berei- tende Faktor ist sicherlich einer der Hauptursachen für die Entwicklung des nachhaltigen Bauens. Jedoch wird ebenso die Optimierung des Einsatzes von Baustoffen und -produkten in den Vordergrund gestellt. Vor allem arbeitet man an der Reduzierung des Medienverbrauchs,

wie beispielsweise Wasser, Abwasser, Strom oder Heizen. Im Zusammenhang mit diesen Aspekten steht die Minimierung der Umweltbelastungen.

„Hierzu sind zunächst die Indikatoren festzulegen, die die unterschiedlichen Umweltauswir- kungen beschreiben. Nach dem derzeitigen Stand der Diskussion werden national und inter- national folgende globale, quantifizierbare Indikatoren für die ökologische Gebäudebewer- tung identifiziert:

- Flächeninanspruchnahme,
- Primärenergieaufwand (erneuerbar /nicht erneuerbar),
- Treibhauspotenzial (GWP), im Hinblick auf die "Erderwärmung"
- Ozonzerstörungspotenzial (ODP), im Hinblick auf das "Ozonloch"
- Versauerungspotenzial (AP), im Hinblick auf den "Sauren Regen"
- Überdüngungspotenzial (EP), im Hinblick auf Gewässer bzw. Grundwasser
- Ozonbildungspotenzial (POCP), im Hinblick auf den "Sommersmog".“⁵ !

1.2.3 Soziale/kulturelle Dimension (Gesellschaftlicher Aspekt)

Bei der sozialen und kulturellen Dimension erweisen sich Gesundheitsschutz und Behaglichkeit als ausschlaggebend. Von besonders hoher Bedeutung ist die Auswahl der Stoffe und Produkte, die zum Bau verwendet werden. Außerdem ist diese Dimension eine, die sich auch mit der Ästhetik und Gestaltung beschäftigt.

1.3 Baubiologie in Bezug auf ökologische Aspekte der Nachhaltigkeit

Wenn von Nachhaltigkeit und Umwelt in Bezug auf Immobilien gesprochen wird, spielt ein weiteres Themenfeld eine Rolle, nämlich die Baubiologie. Diese wird in der entfernten Be- trachtung meistens mit der Bauökologie gleichgesetzt. Sicherlich gibt es Parallelen, zum Bei- spiel den Bezug zur Umwelt, doch bei einer tiefgründigen Analyse der Baubiologie ist festzu- stellen, dass es um die Wechselwirkung der Immobilie mit dem Menschen geht. Dies über- schneidet sich mit dem Umweltaspekt, da das Ganze im Zusammenhang betrachtet werden muss, das heißt, gewisse Methoden, beispielsweise Schadstoffprüfung oder Produktprüfung etc., werden durch beide Themenfelder in einer gewissen Wechselwirkung betrachtet. Die Baubiologie prüft die Behaglichkeit des Projekts, um genau zu sein, die Einflüsse von Raum- faktoren, zum Beispiel die Luftfeuchtigkeit, die Oberflächentemperatur der Wände und die Lufttemperatur. Die Behaglichkeit kann sich aber auch auf den akustischen Komfort bezie- hen. Außerdem wird die Reaktion auf Schadstoffe analysiert und auf Gestaltung und Farb- konzepte geachtet. Ebenso gehört die Lichtgestaltung, also Einflüsse der Beleuchtung, zur Baubiologie. In der Baubiologie setzt man sich des Weiteren mit Strahlungskonzepten aus- einander, in der näheren Betrachtung also damit, wie die elektrische, magnetische und elek- tromagnetische Strahlung auf den Menschen wirkt. Mögliche gesundheitliche Risiken werden durch diese genaueste Begutachtung unterbunden beziehungsweise weitestgehend gestoppt. Es werden Wechselwirkungen analysiert, die dem Nutzer der Immobilie schaden können. Im Mittelpunkt stehen also das Wohlbefinden und die Gesundheit des Menschen.

1.4 Nachhaltigkeitszertifikate

1.4.1 Allgemeine Aspekte und Definition

Die Auszeichnung verschiedener Projekte durch Nachhaltigkeitszertifikate charakterisiert ei- nen nächsten Schritt in die richtige Richtung in Bezug auf das Erreichen allgemeiner Nach- haltigkeitsziele. Ein Zertifizierungssystem wurde in Deutschland von der Deutschen Gesell- schaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) verfasst und hat sich mittlerweile auf dem Markt eta- bliert.

„Die DGNB versteht sich als ein gemeinnütziger Verein zur Förderung des nachhaltigen Bauens und Betreibens der gebauten Umwelt“ - und beabsichtigt: „die gebaute Umwelt zum Wohle aller so zu planen, zu betreiben und zu nutzen, dass die Interessen der nach uns kommenden Generationen nicht darunter leiden - dies so weit wie möglich ohne Einschränkung der Interessen der heutigen Generation.“⁶

1.4.2 Themenfelder und deren Kriterien

Das Zertifizierungssystem dient der Bewertung von Gebäuden auf ihre Nachhaltigkeitsquali- täten. Es wurde gemeinsam von der DGNB und dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) 2009 entwickelt. Es umfasst 6 Themenfelder und reicht deshalb über das charakteristische Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit hinaus. Diese Brei- te an Nuancen reflektiert die Qualität der Zertifizierung. Es handelt sich um die Bereiche Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Technik, Prozesse und Stand- ort, welche evaluiert werden. Im Bezug darauf zählen keine Einzelaspekte, sondern die Ge- samtüberzeugung, also das Zusammenwirken aller Themenfelder im Komplex. Diese sechs Felder umfassen sämtliche Kriterien, die bei der Bewertung in Betracht gezogen werden. Ins- gesamt wird die Erfüllung von 40 Nachhaltigkeitskriterien kritisch unter die Lupe genom- men. Einzelne beispielhafte Kriterien für die jeweiligen Themenfelder sind: Ökologische Qualität, zum Beispiel Flächeninanspruchnahme sowie eine Ökobilanz zum Ressourcenver- brauch, Ökonomische Qualität, wie die Marktfähigkeit des Projekts oder die gebäudebezoge- nen Kosten im Lebenszyklus des Objekts. Zudem die soziokulturelle und funktionale Quali- tät, wie beispielsweise der akustische, thermische Komfort oder die Grundrissqualitäten der Räumlichkeiten, technische Qualität, wie der Brandschutz und der Immissionsschutz. Des Weiteren die Prozessqualität, zum Beispiel die Qualität der Projektvorbereitung und Planung sowie die Qualitätssicherung der Bauausführung. Darüber hinaus muss die Standortqualität betrachtet werden, bei welcher beispielsweise die Verkehrsanbindung sowie Image und Zu- stand von Standort und Quartier bewertet werden.

1.4.3 Bewertungssystem und Verleihung

Nachhaltigkeitszertifikate für Gebäude werden in Gold, Silber und Bronze verliehen. Der Maßstab besagt, dass ab einem Gesamterfüllungsgrad der Kriterien von 50 Prozent das Zerti- fikat in Bronze verliehen wird. Erreicht das Projekt oder Objekt eine Bewertung von mindes- tens 65 Prozent, so wird die Zertifizierung in Silber erfolgen. Mit Erfüllung der Nachhaltig- keitskriterien bei einem Grad von 80 Prozent unter Berücksichtigung aller Faktoren wird das Nachhaltigkeitszertifikat in Gold verliehen. Eine beispielhafte Bewertungsgrafik veranschau- licht das Bewertungsverfahren:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: DGNB Bewertungsgrafik

1.4.4 Diskussion von Vor- und Nachteilen

Das Zertifizierungssystem der DGNB mit seinen Nachhaltigkeitszertifikaten für Bauprojekte ist ein gutes Indiz und eindeutiger Nachweis, dass die Nachhaltigkeit in das Interesse der Öf- fentlichkeit geriet und vom Staat beziehungsweise Politik (vom Bundesministerium für Ver- kehr, Bau und Stadtentwicklung sowie der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen entwickelt) gefördert und hervorgerufen wird. Sämtliche Vorteile für nahezu alle Instanzen dieser Zertifizierung beweisen die Notwendigkeit, Relevanz für die Zukunft und das Anse- hen.

Zwar ist der Antrag auf die Zertifizierung des Projektes im Sinne der Nachhaltigkeit mit Mehrkosten verbunden, die so nicht zur Projektentwicklung der jeweiligen Immobilie dazu- gehören, allerdings wird dieser Negativaspekt keineswegs entscheidend sein, da zum Einen unzählig viele Vorteile für beispielsweise Nutzer, Bauherren, Investoren, Planer, Architekten und sogar Produkthersteller verbucht werden können und zum Anderen eine Untersuchung von der Projektentwicklung Drees & Sommer besagt: „Der finanzielle Mehraufwand für eine DGNB Zertifizierung bewegt sich bei den Baukosten zwischen null bis vier Prozent. Die Mehrkosten für Planung und Beratung liegen sogar bei unter 0,5 %.“⁷

Für Nutzer ergeben sich entscheidende Vorteile, wie zum Beispiel das gesunde Umfeld. Die nachhaltige Bauweise ist verantwortlich für das Wohlbefinden des Nutzers und lindert zu- gleich Krankheitsrisiken. Zudem macht das System gesundes Wohnen für mehrere Genera- tionen möglich, da Ressourcen am richtigen Punkt eingespart werden. Zertifizierte Gebäude sind also ressourcenschonend gebaut und tragen weniger zu Schadstoffemissionen bei. Durch eine nachhaltige Planung können hohe Lebenszykluskosten bewusst vermieden werden.

Zudem bewirkt die Zielsetzung der Verleihung eines Nachhaltigkeitszertifikats für ein be- stimmtes Bauprojekt bei Investoren und Bauherren eine nachhaltige Denkweise, die maßgeb- lich für entscheidende Vorteile verantwortlich ist. Durch die Verleihung eines Vorzertifikats haben Bauherren schon in einer der frühen Planungsphasen Gewissheit, dass ihr Projekt die erwarteten Leistungsziele nach Umsetzung der Konzepte erreicht. Dazu kommen die erhöh- ten Marktchancen, welche in der Immobilienbranche für Bauherren und Investoren höchste Priorität besitzen. So steigen mit Verleihung des Zertifikats die Chancen auf Vermarktung, also Verkauf oder Vermietung, da auf dem Markt (vor allem von potenziellen Nutzern und Eigentümern) die hohe nachhaltige Qualität in allen Bereichen ersichtlich wird. Des Weiteren steigt die Nachfrage in Deutschland nach nachhaltigkeitszertifizierten Immobilien zuneh- mend, welches eine gewisse Marktstabilität und Sicherheit des Objektes repräsentiert. Es ist also nicht mit Leerstand, sondern mit ständiger Weitervermietung zu rechnen. Das Nachhal- tigkeitszertifikat unterstützt Bauherren und Investoren bei der Vermarktung, da potenzielle Interessenten durch das „Gütesiegel“ schnellere und günstigere Kreditvergaben erwarten. Das Zertifizierungssystem der Nachhaltigkeit begünstigt die ökonomische Qualität, indem be- stimmte Werte gesichert und Risiken gesenkt werden.

Auch für Planer und Architekten ist die Konzeptionierung unter den Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit vorteilhaft, da die Planungseffizienz natürlich deutlich steigt, wobei der Aufwand sinkt. Es werden innovative Gebäudekonzepte gefördert, da nicht die Umsetzung von wenigen Maßnahmen beabsichtigt ist, sondern das System Zielwerte für die Gesamtleistung aller Komplexe am Objekt berücksichtigt.

1.5 Politische Grundlage der Nachhaltigkeit

1.5.1 Politische Maßnahmen am Beispiel UNO und anderer Organisationen

„1992 hat sich die Staatengemeinschaft auf der UNO-Konferenz in Rio de Janeiro zum Leitbild einer nachhaltigen Entwicklung bekannt und sich mit der Agenda 21 ein grundlegendes Aktionsprogramm für eine globale Umsetzung des Konzepts Nachhaltigkeit im 21. Jahrhundert gegeben. 1997 verpflichteten sich die teilnehmenden Industrienationen im Kyoto-Protokoll, als Ergebnis des Weltklimagipfels in Kyoto, die Emission von sechs Treibhausgasen bis zum Ende des Verpflichtungszeitraums von 2008 bis 2012 um fünf Prozent gegenüber dem Niveau von 1990 zu verringern.“⁸

Die weltweiten Aufrufe der UNO und anderer Organisationen gelten ebenso als politische Maßnahme, Nachhaltigkeit in Zukunft in den Vordergrund zu rücken, um Innovationen und Entwicklung voranzutreiben sowie Ressourcen zu schützen, also im Sinne der Umwelt zu agieren.

1.5.2 Ziele der Europäischen Kommission und deren Umsetzung in Deutschland

Im Dezember 2007 wurde die sogenannte EU Leitmarktinitiative von der EU-Kommission hervorgerufen. Sie stärkt den Markt des nachhaltigen Bauens, da dieser als besonders entwicklungsstark gesehen wird und als Innovation Umweltaspekte sowie Gesundheitsfragen in den Vordergrund stellt. Gebäude haben nach Statistiken mit 43% den höchsten Energieverbrauch. Daher ist es wichtig, dass gerade in diesem Sektor effizienter vorgegangen wird. Aufgrund des hohen Entwicklungspotenzials kann dieser Energieverbrauch durch erneuerbare Energien beispielsweise ressourcenschonender gestaltet werden.

„Auf dem Gebiet des Nachhaltigen Bauens benannte die Europäische Kommission folgende Ziele:

- den Geltungsbereich der Richtlinien über die Gesamteffizienz von Gebäuden ausweiten und EU-weite Energieeffizienzziele für neue und renovierte Gebäude einführen;
- die Entwicklung europäischer Standards anstoßen, welche das Nachhaltige Bauen berücksichtigen und fördern.

Als politische Instrumente zur Umsetzung der Aufgaben wurden dort benannt:

- Rechtsvorschriften
- Öffentliches Auftragswesen
- Normung, Kennzeichnung, Zertifizierung.“⁹

Dazu hat die Bundesrepublik Deutschland als politische Maßnahme der Nachhaltigkeit in der Immobilien- und Baubranche Verordnungen beziehungsweise Gesetze, wie das Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) und die Energieeinsparverordnung (EnEV) erlassen. Ziele dieser politischen Maßnahmen sind, auf umweltschutzorientierte Energieversorgung umzurüsten und die Entwicklung der Nachhaltigkeit und ihrer Innovationen voranzutreiben.

Des Weiteren erließ die EU am 8. Juli 2010 eine Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie. Hierdurch soll es zu einer Förderung der Gesamtenergieeffizienz von Bauten kommen. Da- hingehend wurde das Ziel ausgegeben, durch bestimmte Maßnahmen die Treibhausgasemis- sionen bis zum Jahr 2020 deutlich zu reduzieren, sogar nahezu gegen null zu streben. Dabei spielen idealerweise die Reduzierung des Energieverbrauchs sowie die vorgezogene Benut- zung von erneuerbaren Energien eine große Rolle. Dadurch erhofft sich die EU ihre Energie- und Klimaziele zu erreichen. Zudem tritt die Notwendigkeit eines Energieausweises für Ge- bäude in Kraft und soll dem Käufer und auch Mieter offen vorgelegt werden.

„Die Länder müssen die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie bis zum. Juli 2012 in nationales Recht umsetzen. Erst dann betreffen die Änderungen den einzelnen Bürger.“¹⁰

Dazu wurde in der Bundesrepublik das EEG 2012 und 2014 novelliert. Auf Grundlage dieses Gesetzes konnte dann auch jeweils die EnEV angepasst werden. So ist heute für jede neu gebaute Immobilie ein Energieausweis nach strengen Vorgaben notwendig. Auch für den Verkauf älterer Immobilien, selbst für Immobilienverkaufsanzeigen, sind Angaben aus dem Energieausweis notwendig, vergleichsweise wie bei der Angabe von Energieeffizienzklassen für Waschmaschinen und Kühlschränke.

2. Energiekonzepte/Energieeffizientes Bauen

2.1 Bedeutung

Für die Immobilien-Projektentwicklung weisen Energiekonzepte eine besonders hohe Wich- tigkeit auf. In der Gegenwart und der Zukunft gibt es kaum wichtigere Aspekte, die nachhal- tig betrachtet werden müssen, als die Energie. Energie sollte also besser als in der Vergan- genheit genutzt werden, das heißt, es wird in Gegenwart und Zukunft effizienter gebaut sowie im Bestand saniert. Effiziente Energiekonzepte sind somit ebenso ein umfangreicher Faktor in der Nachhaltigkeitsbetrachtung von Immobilienprojekten. Sie dämpfen Umweltver- schmutzungen und Umweltbelastungen, indem sie Emissionen reduzieren und Kohlenstoffdi- oxid-neutrale Gebäude hervorrufen. In einigen Fällen spricht man sogar von Energiegewin- nen der effizient geplanten Projekte. Dies hat in vielerlei Hinsicht Vorteile. Zum Einen wird Umweltbelastungen entgegengewirkt und zum Anderen wirken Energiekonzepte besonders positiv auf die Lebenszykluskosten der Immobilie. Dieses energieeffiziente Bauen hat eine starke Bedeutung für die Architektur der Projekte. In diesem Zusammenhang gibt es für Ar- chitekten seit neuestem Förderprogramme, in denen über Energiekonzepte in Verbindung mit der Architektur informiert wird. Die Konstruktion und auch die Gestaltung der Immobilie werden dadurch beim Planen und Bauen beeinflusst.

2.1.1 Beleg „Plus Energiehaus Annen“

Ein sehr passendes Projekt ist das „Plus Energiehaus Annen“ in Farschweiler. Es belegt die ausformulierten Theorien in jeglicher Hinsicht. Das Gebäude gewinnt mehr Energie, als es jemals verbrauchen würde. Demnach „weist es eine Energieeinsparung von 75% gegenüber dem typischen Passivhaus auf.“¹¹ Zudem thront es mit einer durchaus zukunftsfähigen Passivhaus-Technologie - „sehr gute Wärmedämmung, dreifache Fensterverglasung, kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung.“¹²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Plus Energiehaus Annen - Fensterverglasung

Dazu besitzt das Plus Energiehaus Solaranlagen, welche für das Heizen und die Warmwas- serversorgung verantwortlich sind. Vorhanden sind auch eine Photovoltaikanlage und eine thermische Solaranlage. Diese statten das südgerichtete Dach aus. Das Projekt wurde im Jahr 2011 fertiggestellt und sollte der ökologischen sowie wirtschaftlichen Entwicklung verhelfen, vor allem aber zur Ressourcenschonung, also auch zur Gegenwirkung von Negativaspekten der Globalisierung, beitragen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Plus Energiehaus Annen - Auffahrtsansicht

2. ENERGIEKONZEPTE/ENERGIEEFFIZIENTES BAUEN

Verwendete Baumaterialien bringen das Konzept der Nachhaltigkeit zum Ausdruck. Bei der Planung wurden umweltfreundliche und recycelbare Produkte verwendet. Zudem ist ersichtlich, dass die Nachhaltigkeit, in Bezug auf den baubiologischen Aspekt, großen Einfluss auf die Konstruktion und Architektur hat. So erscheint das Haus in außergewöhnlicher Form und Statik, welches die Exklusivität des Immobilienprojektes ausdrückt.

2.2 Energie im Wandel

Die Energie ist endgültig im Wandel angekommen. In der Vergangenheit wurde Energie vor allem durch Kohle, Kernkraft, Erdgas, Erdöl usw. erzeugt. Diese fossilen Energieträger wer- den durch die ausschließliche Nutzung knapp. Kernenergie wird aktuell stark reduziert. In Deutschland sollen sämtliche Kernkraftwerke stillgelegt werden. Einige wurden bereits abge- schaltet. In den nächsten fünf bis sechs Jahren sollen weitere folgen. Kernkraftwerke verursa- chen große Umweltbelastungen, wobei das Hauptproblem die Lagerung der entstehenden atomaren Abfälle ist. Außerdem gab es in der Vergangenheit immer wieder Katastrophen, welche viele Menschenleben gefährdeten und die Umwelt aufgrund radioaktiver Strahlungen verseuchten. In Zukunft wird diese Verschmutzung zunächst gedämmt und mit positivem Verlauf stillgelegt. Andere Rohstoffe, wie beispielsweise Erdöl, sind Ressourcen, welche in den vergangenen Jahrzehnten am häufigsten als fossile Energieträger eingesetzt wurden. Doch die Erdölvorkommen sinken durch die ständige Verwendung in Vergangenheit und Ge- genwart maßgeblich, sodass man davon ausgehen muss, dass dieser Rohstoff bald kaum noch vorhanden sein wird. Aufgrund der geschilderten Umweltbelastungen und auch Ressourcen- verknappung wurden effiziente Energiekonzepte entwickelt. Eine große Rolle spielen dabei die erneuerbaren Energien. Diese treten in Form von Windenergie, Wasserkraft, Biomasse, Geothermie und Solarenergie auf. Sie sind für den Menschen unerschöpflich, da sie auf Erd- wärme, Erdanziehung und vor allem auf Sonneneinstrahlung (Beispiel: Solarenergie) basie- ren. Erneuerbare Energien verursachen äußerst wenig beziehungsweise keine Schadstoff- emissionen. Hauptsächlich schonen sie die Verknappung der endlich gewordenen Rohstoffe und wirken dieser ebenso entgegen. Zudem werden Umweltbelastungen deutlich reduziert.

[...]

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¹ http://www.immobilien-fachwissen.de/online-lexikon

² Die Energiewende und ihre Folgen für die Immobilienwirtschaft - Eine Studie im Kontext der Nachhaltigkeit; Neil Gunawardena; 2013; S. 39

³ http://www.nachhaltigesbauen.de/nachhaltiges-bauen/nachhaltiges-bauen/drei-dimensionen-des-nachhalti- gen-bauens.html

⁴ http://www.nachhaltigesbauen.de/nachhaltiges-bauen/nachhaltiges-bauen/drei-dimensionen-des-nachhalti- gen-bauens.html

⁵ http://www.nachhaltigesbauen.de/nachhaltiges-bauen/nachhaltiges-bauen/drei-dimensionen-des-nachhalti-gen-bauens.html

⁶ http://www.dgnb.de/de/verein/dgnb_leitbild/

⁷ http://www.dgnb-system.de/de/zertifizierung/vorteile/

⁸ http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BerichteKompakt/2010/ DL_14_2010_Aufl2.pdf ?__blob=publicationFile

⁹ http://www.nachhaltigesbauen.de/eu-leitmarktinitiative.html

¹⁰ http://www.sprengnetter.de/open/view_shop/0/action/standard%3Bdetail/article/445/menu/294/M/ ehmLrw

¹¹ http://wohnideen.minimalisti.com/architektur/zeitgemases-plus-energiehaus-annen-von-architekten-stein- hemmes-wirtz.html

¹² http://wohnideen.minimalisti.com/architektur/zeitgemases-plus-energiehaus-annen-von-architekten-stein- hemmes-wirtz.html